Selama setahun terakhir, real estat komersial miliki telah mengecewakan kakak properti sewaan. Sebagai harga rumah naik, harga real estat komersial turun. Saat primer tingkat hipotek tinggi, suku bunga hipotek komersial bahkan lebih tinggi. Dengan tingkat kekosongan yang memecahkan rekor di bidang-bidang seperti perkantoran dan kurang bergantung pada ritel, banyak lagi investor mengira bahwa real estat komersial adalah kelas aset yang sekarat. Tapi itu tidak sepenuhnya benar.
Investor suka Kim Hopkins telah berkembang pesat kesuksesan real estat komersial, BAHKAN selama lockdown dan pandemi. Rahasia Kim terhadap portofolio real estat komersialnya yang memiliki arus kas tinggi bukanlah keberuntungan—semuanya ada pada dirinya “beli kotak.” Kim HANYA membeli properti itu tidak bisa dimatikan, di pasar tempat mereka akan berkembang, dengan banyak pelanggan di dekatnya. Dan hari ini, dia membagikan formula persisnya kepada kami!
Tapi bukan itu saja. Kim adalah saat ini sedang berdebat untuk melakukan satu kesepakatan lagi sebelum tahun ini berakhir. Properti ini terlihat seperti sebuah home run di atas kertas, namun saat dia menggali lebih dalam, properti tersebut properti mungkin tidak sepadan dengan harganya. Dari masalah pipa ledeng untuk angka pendapatan yang berlebihan, Kim menggunakan David dan Rob sebagai pelatih untuk membantunya memutuskan apakah kesepakatan ini layak dilakukan.
Klik disini untuk mendengarkan di Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
David:
Ini adalah podcast BiggerPockets. Apa yang terjadi, semuanya? Ini David Greene, pembawa acara podcast BiggerPockets Real Estate Anda, seperti biasa di sini bersama rekan pembawa acara dan teman baik saya, Rob Abasolo. Rob, apa kabarmu hari ini?
Rampok:
Bagus sekali, temanku. Sangat bagus. Istri saya kembali dari Paris hari ini. Saya menjadi ayah tunggal, mengawasi kedua anak saya selama lima hari terakhir, jadi saya bersemangat untuk tidur lagi. Sangat bersemangat.
David:
Aku bisa membayangkan. Dan terima kasih telah bergabung dengan saya di acara hari ini tanpa tidur tetapi banyak informasi dan waktu yang menyenangkan.
Rampok:
Itu benar, ya. Kami merencanakan pertunjukan hebat untuk semua orang di sini hari ini. Kita akan berbicara dengan Kim Hopkins, seorang investor real estat komersial, isyarat musik menakutkan, yang membuat kesepakatan berhasil hari ini di pasar ini, ya, benar, pada tahun 2023. Hari ini kita akan mendengarkan tentang kesepakatan yang sedang dikerjakan Kim, jenis transaksi real estat komersial apa yang saat ini sedang dilakukan, risiko yang terkait dengan strategi ini, dan bagaimana agar Anda tidak terjebak dalam masalah tersebut.
David:
Semua itu dan banyak lagi. Ini adalah pertunjukan yang mematikan. Mari kita menemui Kim.
Rampok:
Kim, selamat datang di pertunjukan.
Kim:
Hei, Rob. Hei, David. Terima kasih telah menerima saya.
Rampok:
Ya, senang memilikimu. Jadi jika saya memahaminya dengan benar, Anda telah berinvestasi di real estat selama 10 tahun sekarang dan Anda memiliki 15 properti melalui bisnis real estat yang Anda dan suami jalankan bersama. Beberapa pertanyaan singkat agar pendengar kami mengetahui siapa Anda sebagai investor. Yang pertama di sini, di berapa pasar Anda berada?
Kim:
Mari kita lihat di sini. Kami memiliki Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, California dan Florida, jadi tujuh.
Rampok:
Oke, jadi hanya beberapa di sini.
Kim:
Beberapa di antaranya adalah persewaan jangka pendek yang kami tinggalkan saat kami berpindah dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya.
David:
Sekarang Anda berinvestasi di properti komersial kecil seperti situasi tipe ibu dan pop. Apa yang membuat Anda tertarik pada hal itu?
Kim:
Sebenarnya itu adalah proses eliminasi. Jadi kami tidak ingin memperbaiki toilet dan penyewanya perorangan, jadi kami tidak ingin banyak keluarga. Kami tidak menginginkan properti dengan penyewa tunggal karena hal itu meningkatkan risiko Anda. Jika seorang penyewa menyewa satu properti penyewa, itu saja. Tidak ada pendapatan. Kami tidak ingin biaya perbaikan penyewa, TI, yang sering dikaitkan dengan kantor. Sehingga kami memiliki multi-penyewa dan dari sana, kami memilih industri multi-penyewa dan ritel lingkungan kecil.
Rampok:
Jadi, kesepakatan real estat komersial seperti apa yang menurut Anda benar-benar berhasil saat ini untuk Anda? Anda telah menyebutkan di awal bahwa tidak ada pasar yang buruk, yang ada hanyalah transaksi yang buruk. Jadi beri kami sedikit tentang apa yang Anda cari dalam sebuah properti, apa yang bisa menjadi investasi bagus, semua hal bagus itu.
Kim:
Ya. Kotak pembelian kami berlantai satu, tentu saja, multi-penyewa. Kami ingin penyewa berukuran lebih kecil, sekitar 2,000 kaki persegi untuk setiap penyewa adalah tujuan kami. Tidak ada penyewa yang menempati lebih dari 30% ruangan. Kami mencari properti yang tidak memiliki terlalu banyak mobil karena kotor. Kami mencari properti tanpa terlalu banyak restoran karena kotor. Dan itulah yang kami targetkan saat ini. Dan kemudian kami mencari tingkat batas sebesar 7%, meskipun itu benar-benar harus naik pada saat ini karena posisi kami dalam hal suku bunga. Itu sangat terkait erat dengan persyaratan pinjaman Anda saat ini.
Rampok:
Bolehkah saya mengajukan pertanyaan klarifikasi singkat kepada Anda? Ketika Anda mengatakan bahwa tempat parkir mobil dan restoran itu kotor, apakah maksud Anda tempat tersebut kotor secara fisik sehingga keausan di tempat seperti ini jauh lebih parah?
Kim:
Ya, itulah yang saya maksud. Jadi penyewa mobil tampaknya mempunyai banyak masalah lingkungan. Mereka juga cenderung memarkir banyak mobil yang tidak berfungsi di properti tersebut. Dan kemudian restoran, kita bisa membahasnya nanti, ini sangat relevan dengan kesepakatan yang sedang kita lihat saat ini, tapi sama saja. Restoran, terutama yang menggoreng makanan dan sejenisnya, dapat mengacaukan properti Anda.
David:
Saya juga membayangkan bahwa restoran dan bengkel mobil mungkin memerlukan lebih banyak perbaikan penyewa. Mereka ingin Anda mendatangkan sejumlah uang agar mereka bisa memasang dongkrak mobil besar atau memindahkan denah lantai. Pernahkah Anda mendapati hal tersebut terjadi? Karena Anda sebutkan sebelumnya, Anda mencoba menghindarinya dengan menghindari kantor.
Kim:
Ya, itu benar sekali. Itu sebabnya saya pasti akan memberi peringkat pada industri multi-penyewa di atas ritel multi-penyewa. Mereka akan mendapat lebih banyak permintaan TI. Dengan adanya industri multi-penyewa, kita bahkan tidak perlu mengecatnya. Ibaratnya ruangnya sudah low maintenance, lalu penyewanya juga minim maintenance. Mereka tidak akan pernah menelepon Anda jika toiletnya tidak berfungsi. Mereka hanya akan memperbaikinya.
Rampok:
Itulah sebabnya CrossFits tidak pernah memiliki AC di dalamnya, meskipun suhu di luar seratus derajat. Ini seperti, apakah Anda ingin saya menggorengnya di sini? Apakah itu idenya?
Kim:
Itu sebabnya mereka menjadi Penggemar Besar. Pernahkah Anda mendengar tentang perusahaan itu?
David:
Satu-satunya penggorengan yang akan dilakukan adalah di CrossFit saat Anda sedang kepanasan, bukan di restoran karena Kim tidak mengizinkan penggorengan di unit mana pun.
Rampok:
Tidak diperbolehkan menggoreng.
David:
Namun ada satu hal yang baik yang Anda sampaikan, karena investor sering kali menjadi serakah terhadap ROI tertinggi yang dapat mereka peroleh atau dalam hal ini, mereka akan mencari tingkat batas terbesar yang dapat mereka peroleh. Dan ketika Anda hanya melihat angka-angka itu, Anda tidak memikirkan fakta bahwa untuk mendapatkan tingkat batas yang lebih tinggi, mungkin Anda harus mengeluarkan $200,000 untuk melengkapi unit ini sehingga penyewa baru Anda dapat datang dan kapan bisnis mereka gagal setelah tiga tahun atau mereka memutuskan bahwa mereka tidak ingin menyewa tempat itu lagi dari Anda, mereka pergi dan sekarang Anda harus mengeluarkan uang untuk membuang $200,000 yang Anda habiskan dan menghabiskan lebih banyak uang untuk memperbaikinya. penyewa berikutnya. Dan tarif batas atas yang lebih tinggi ditawarkan untuk menarik seseorang ke tempat yang sebenarnya akan menghasilkan lebih sedikit uang.
Ada banyak hal di bidang real estat yang akan menghabiskan uang Anda. Ini lebih dari sekedar hipotek, pajak dan asuransi. Saya suka Anda menunjukkan hal itu. Anda sebenarnya sedang mencari cara untuk menjalankan bisnis yang ramping di sini dibandingkan hanya menjadi serakah dan mencari tingkat batas terbesar yang bisa Anda dapatkan.
Apa yang Anda lihat saat ini ketika mencoba mengevaluasi kesepakatan ini? Anda telah menyebutkan bahwa Anda tidak ingin masuk ke ruang kantor, namun apakah ada batasan yang secara khusus Anda targetkan? Apakah ada ukuran unit yang Anda cari? Seperti apa kotak pembelian Anda?
Kim:
Kami benar-benar memimpin dalam hal angka. Jadi Anda dapat memiliki tingkat batas yang diiklankan sebesar 7.5%, tetapi ketika Anda masuk ke dalamnya, itu tidak berlaku. Mereka menggunakan nomor pro forma. Mereka tidak memiliki lowongan yang cukup besar. Jadi kami benar-benar memimpin dalam hal angka saat ini. Kami menargetkan beberapa pasar pada putaran terakhir ini. Kami tidak memilih pasar tertentu. Kami sedang mencari penawaran yang berisi angka-angka. Tidak ada spekulasi. Kami tidak mencari kesepakatan yang hanya masuk akal dengan nilai tambah ini. Masuk akal jika Anda mendapatkan sewa pasar ini. Masuk akal jika Anda bisa menjual pada harga batas ini. Tidak satupun dari itu. Kami telah melihat banyak hal yang saat ini menarik orang-orang yang memiliki spekulasi nilai tambah. Jadi kami sedang mencari penawaran pensil itu sekarang, pengembalian uang tunai semoga 7%.
Namun komentar lain yang ingin saya sampaikan adalah kami juga mempertimbangkan pajak. Dan saya tahu banyak orang berkata, “Oh, jangan buat kesepakatan soal pajak.” Dan saya setuju. Jangan pernah melakukan kesepakatan yang buruk mengenai pajak, tetapi itu adalah sesuatu yang dapat Anda pertimbangkan. Jadi misalnya, jika Anda akan dikenakan pajak beberapa ratus ribu dolar dan Anda memiliki kesepakatan tahun ini yang hanya berupa pengembalian uang tunai sebesar 6% dan Anda berpikir, “Oke, mungkin selanjutnya tahun, saya akan menemukan kesepakatan dengan pengembalian uang tunai sebesar 7%,” Anda perlu memperhitungkan bahwa Anda akan memiliki … Katakanlah Anda memiliki tagihan pajak $300,000. Anda akan memiliki $300,000 lebih sedikit untuk diinvestasikan tahun depan pada kesepakatan tersebut jika Anda harus membayar pajak. Apakah Anda mengerti apa yang saya katakan? Jadi keuntungan tahun depan harus jauh lebih tinggi agar masuk akal. Jadi kami juga memperhitungkan pajak. Jadi saat ini, kami sedikit lebih lunak terhadap jumlah pengembalian uang tunai dibandingkan tahun depan karena kami harus mempertimbangkan pajak ini.
Rampok:
Ya, itu satu hal yang selalu saya sampaikan kepada orang-orang karena sepertinya secara umum… Ini adalah sesuatu yang David ajarkan kepada saya selama beberapa tahun terakhir bahwa pengembalian uang tunai benar-benar seperti salah satu metrik tersebut. Ini adalah salah satu dari empat metrik besar ketika mempertimbangkan investasi real estat. Anda mendapat manfaat pajak. Anda mendapatkan pembayaran utang, apresiasi, dan pengembalian uang tunai. Jadi di permukaan, pengembalian uang tunai sebesar 7% mungkin terasa kecil bagi banyak investor, namun ketika Anda mempertimbangkan manfaat pajak sebenarnya dari pemisahan biaya, penyusutan bonus, penyusutan yang dipercepat, dan semua hal bagus tersebut, hal ini benar-benar dapat mengubah keadaan. profil pengembalian investasi tertentu.
Kim:
Ya. Dan juga, saya hanya akan menunjukkan, sebagai tambahan, bahwa 7% uang tunai kami adalah angka spekulasi tanpa nilai tambah yang tidak seksi. Hal ini tidak berarti bahwa kita berharap akan mencapai hal tersebut dalam empat atau tiga tahun ke depan atau semacamnya, namun begitulah kesepakatan yang ada saat ini menjadi masuk akal.
David:
Itu adalah poin yang bagus. Banyak orang juga melakukan kesalahan itu. Mereka hanya mengevaluasi kesepakatan di tahun pertama dan tidak melihat, seperti apa jadinya di tahun kelima? Anda dapat membeli sesuatu dengan komponen nilai tambah atau dengan kenaikan sewa sebesar lima atau 6% atau lebih setiap tahun dan 6% uang tunai atas pengembalian tunai itu sekarang menjadi 17% uang tunai atas pengembalian tunai. Dan seringkali ketika orang berkata, “Bagaimana Anda mendapatkan keuntungan sebesar ini,” jawabannya adalah, belilah lima tahun yang lalu. Dan sebaliknya, jangan membeli properti yang tidak akan membaik seiring berjalannya waktu karena Anda terjebak, oh, keuntungannya delapan, bukan 6%. Itu yang terbaik dan keuntungannya tetap 8% selama 30 tahun ke depan.
Rampok:
Saat kita membahasnya sedikit, ceritakan kepada kami sedikit tentang risiko terbesar bagi real estate komersial dan real estate pada umumnya yang Anda lihat saat ini karena ini adalah salah satu risiko yang tampaknya akan sedikit berubah.
Kim:
Ya. Saya pikir risikonya saat ini adalah tidak ada yang tahu apa yang akan terjadi di masa depan. Jadi kita tidak tahu ke mana arah suku bunga. Jika turun, semoga Anda bisa mendapatkan pinjaman tanpa penalti pembayaran di muka dan pembiayaan kembali, tapi bagaimana Anda tahu kapan harus menekan tombol itu? Dan jika nilainya naik dan Anda mendapat pinjaman jangka pendek karena tingkat bunga Anda tinggi, sekarang Anda berada dalam masalah. Jadi, ada banyak risiko mengenai tujuan kami dan apa yang akan dilakukan para penyewa ini.
Properti industri kami berkinerja sangat baik selama COVID. Mereka melakukannya dengan baik selama resesi, hal semacam itu. Tapi ritel multi-penyewa, saya tidak yakin seberapa baik kinerjanya. Ini sangat bergantung pada pasar tempat Anda berada dan sifat bisnisnya. Jika Anda memiliki studio Pilates sebagai salah satu penyewa, apakah orang-orang memerlukan Pilates jika waktu menjadi sulit? Aku tidak tahu. Itu tergantung pada masyarakatnya. Tergantung pada …
Rampok:
Bagaimana cerita di sisi industri? Karena Anda bilang itu sedikit lebih terlindungi selama pandemi. Mengapa demikian? Apakah karena layanan tersebut selalu dibutuhkan? Apakah hanya jenis bisnisnya saja?
Kim:
Ya. Faktanya, industri dan ritel lokal mendapat dukungan yang sangat baik selama pandemi. Jadi untuk industri, ya, kami memeriksa 130 penyewa bisnis kami dan menandai mana yang penting. Apakah Anda ingat percakapan tentang bisnis penting, khususnya di Oregon dan California?
David:
Oh ya.
Rampok:
Ya.
Kim:
Dan semuanya penting sehingga semuanya tetap beroperasi. Faktanya, menurut saya satu-satunya yang mengalami masalah adalah CrossFit kami, tetapi masalah tersebut juga dilindungi karena pada umumnya pengunjung CrossFit, pandemi tidak terlalu mengganggu kami. Jadi ya, para penyewa itu bekerja dengan sangat baik selama COVID. Jika mereka mempunyai masalah, jika mereka mengatakan akan kesulitan membayar sewa, kami cukup mengirimi mereka dokumen permohonan dana stimulus pemerintah KPS dan memberi tahu mereka, “Isi ini dan beri tahu kami setelah Anda mengisinya. .” Dan seringkali, mereka tidak pernah merespons dan mulai membayar sewa lagi.
Kini, ritel di lingkungan sekitar juga menunjukkan kinerja yang sangat baik selama pandemi. Jika Anda melihat laporan ritel, Anda akan melihat sebaliknya, tapi itu karena mereka mengelompokkan ritel kecil di lingkungan sekitar dengan penyewa ritel yang lebih besar dan keduanya merupakan jenis produk yang sangat berbeda. Jadi toko minuman keras Anda, CPA Anda, perusahaan asuransi Anda, semua orang ini harus tetap menjalankan bisnisnya, sehingga mereka juga berhasil selama pandemi.
Rampok:
Jadi Anda menyebutkan bahwa sisi industri mungkin sedikit lebih padat atau saya kira bisnis yang lebih solid dapat bertahan dalam masa-masa sulit, tetapi kemudian Anda juga menyebutkan di bidang ritel bahwa mungkin studio Pilates tidak akan terlalu terisolasi. Apakah ada tipe profil penyewa atau tipe penyewa yang ingin Anda ambil di ruangan tersebut yang membuat Anda merasa sedikit lebih aman dalam memastikan bahwa tempat Anda selalu disewakan?
Kim:
Jenis penyewanya adalah penyewa hiper-lokal Anda, jadi Anda menginginkan seseorang yang jarak tempuhnya kurang dari satu mil. Saya setuju dengan salon kuku karena mereka sangat lokal. Jadi itu hal pertama, apakah jenis penyewanya adalah penyewa hiper-lokal yang bukan sesuatu yang harus ditempuh orang dengan berkendara jarak jauh.
Dan pasar dalam hal ini memang penting. Jadi jika saya memiliki studio Pilates yang berada di pasar tersier, meskipun saya memiliki properti industri di pasar tersier, hal itu akan menimbulkan banyak risiko saat ini. Anda menginginkan sesuatu yang terisi, yang berarti tidak akan habis. Dan jika Anda memiliki studio Pilates, properti yang sedang kami lihat saat ini, pelanggan studio Pilates mengendarai mobil yang lebih bagus daripada yang saya kendarai. Tentu saja, ada lelucon mengenai real estat bahwa kita semua mengendarai Toyota bekas, namun tetap saja, mereka semua mengendarai mobil yang lebih bagus daripada yang saya kendarai, jadi saya merasa lebih yakin bahwa selama resesi, mereka akan baik-baik saja.
Rampok:
Masuk akal, masuk akal. Dan apakah ada hal lain yang Anda lakukan untuk memitigasi risiko dalam hal stabilisasi portofolio Anda atau membuat kesepakatan baru?
Kim:
Ya. Jadi dalam hal portofolio kami yang ada, ketika kami melakukan refi, kami tidak menarik seluruh ekuitasnya. Jadi kami tidak membuat para pengisap ini. Kami meninggalkan banyak ekuitas dalam kesepakatan karena di satu sisi, jika Anda menarik semua ekuitas, itu luar biasa, Anda dapat menginvestasikannya kembali, jadi saya sangat memahami sudut pandang itu. Namun di sisi lain, sekarang Anda mempunyai harga properti yang dinilai tinggi dan jika pasar turun, sekarang Anda mungkin mendapat masalah karena pembayaran utang Anda naik jika Anda menarik seluruh ekuitas Anda. Jadi kami telah memperbaiki beberapa properti, membiayai kembali beberapa properti dalam portofolio kami satu atau dua tahun yang lalu ketika harga sedang bagus dan kami meninggalkan banyak hal dalam kesepakatan. Jadi LTV kami di seluruh portofolio kami cukup rendah. Ini seperti 50, 60% nilai pinjaman kita.
Dan hal yang sama terjadi pada kesepakatan yang kami lakukan sekarang. Saya tidak akan mengatakan bahwa ini sepenuhnya pilihan kami, tetapi pinjaman terhadap nilai, kami menggunakan leverage yang cukup rendah saat ini, jauh lebih rendah daripada sebelumnya, menurut saya. Kami memiliki pinjaman 60% untuk menilai properti terakhir ini. Dan tentu saja, jika Anda tidak ingin melakukan leverage yang rendah, pilihan Anda yang lain adalah mencoba menggunakan pembiayaan penjual. Jadi itu juga merupakan pilihan yang sangat bagus.
David:
Ya. Ada metode gila untuk mengurangi utang dengan properti komersial dan ini berkaitan dengan arsitektur pembiayaan. Jadi dengan properti residensial, Anda biasanya mendapatkan pinjaman dengan suku bunga tetap selama masa pinjaman, biasanya 30 tahun. Anda tidak perlu khawatir harus melakukan pembiayaan kembali. Anda dapat melakukan pembiayaan kembali jika suku bunga turun ke tingkat yang masuk akal. Namun dengan pinjaman komersial, jadwal pembayarannya sangat besar sehingga Anda harus membiayainya kembali.
Jadi, jika Anda memiliki saldo pinjaman yang tinggi dan mendapatkan suku bunga sebesar 3%, hal tersebut mungkin masuk akal bagi Anda, namun apa yang terjadi jika suku bunga melonjak menjadi 6% atau 7% dan Anda terjebak pada nilai pinjaman sebesar 80%? Hal ini bisa menjadi bencana besar. Jadi mempertahankan saldo pinjaman yang lebih rendah pada real estat komersial, bahkan ketika suku bunga rendah, masih merupakan langkah cerdas dan manuver defensif karena Anda tidak tahu ke mana arah suku bunga. Dan jika jumlahnya terlalu tinggi dan Anda memiliki saldo pinjaman yang tinggi, Anda bisa terjebak di sana.
Saya pikir banyak orang mendengar ini tentang properti komersial dan mereka pergi, itu bodoh. Mengapa Anda melakukan itu? Mengapa Anda tidak ingin memaksimalkan jumlah uang yang Anda ambil dari kesepakatan dan membeli kesepakatan berikutnya? Itu karena tarifnya tidak tetap.
Rampok:
Ya. Anda selalu mendengar mereka berkata, “Ini bebas pajak. Ini adalah utang bebas pajak.” Dan sepertinya Anda ingin menyimpan sebagian ekuitas Anda di sana. Dengan begitu, jika Anda pernah menjual properti, Anda benar-benar mendapatkan gaji, itulah yang selalu saya pikirkan. Namun kini setelah kita memahami apa yang dilihat Kim di pasar real estate komersial, kita akan mendalami kesepakatan yang baru saja ia selesaikan. Namun sebelum itu, kami akan istirahat sejenak.
David:
Halo dan selamat datang kembali di podcast BiggerPockets Real Estate. Kami duduk bersama investor lapangan, Kim Hopkins, dan membicarakan segala hal tentang real estat komersial. Kami akan segera mencapai kesepakatan yang sedang dia lakukan saat ini. Jadi mari kita intip di balik tirai. Kim, dimana lokasi kesepakatan ini?
Kim:
Kesepakatan ini berlokasi di kampung halaman saya saat ini di Phoenix, Arizona.
Rampok:
Dan mengapa Anda memilih pasar ini?
Kim:
Kami memilih pasar ini karena kami menemukan kesepakatan, Rob.
Rampok:
Bagus. Aku menyukainya.
Kim:
Kami mungkin mencari sekitar 10 pasar berbeda untuk setiap kesepakatan yang dapat kami temukan, dan di sinilah kami menemukannya.
Rampok:
Cukup baik untukku. Jenis real estat komersial apa ini?
Kim:
Ini adalah pusat ritel lingkungan.
David:
Dan berapa harga pembelian properti itu?
Kim:
Harga pembelian dalam kontrak adalah 5.4 juta.
Rampok:
Berapa banyak penyewa di properti ini saat ini dan apakah ada lowongan?
Kim:
Jadi itu pertanyaan yang bagus. Ada sekitar 20 penyewa di properti ini, dan menurut saya kami membayar harga siap pakai untuk properti ini. Itu diiklankan kepada kami sebagai seratus persen ditempati oleh penyewa di pasar sewa. Namun ternyata, begitu kami menandatangani kontrak, kami menemukan ada dua penyewa yang menunggak dan satu unit kosong.
David:
Sepertinya mereka memasang filter pada segala hal akhir-akhir ini, bahkan cara transaksi diiklankan. Apakah menurut Anda ini adalah proforma yang sangat terfilter yang Anda lihat? Ya.
Kim:
Pro forma ini sangat Instagrammable sampai Anda mengetahui detailnya.
Rampok:
Oke. Jadi saya ingin kembali sedikit karena kami bertanya mengapa Anda menemukan kesepakatan ini. Anda bilang itu karena di situlah Anda menemukan kesepakatan, tapi mengapa Anda memilih kesepakatan ini secara spesifik? Apa yang membuat Anda tertarik padanya?
Kim:
Jadi pertama-tama, lokasinya fantastis. Jadi itu infill, artinya tidak keluar dari tongkat. Daerah ini berada di kawasan yang sangat kaya, bahkan lebih baik daripada kaya, dan akan menjadi kawasan yang sangat makmur di Phoenix, dan itulah yang Anda inginkan. Anda lihat rumah-rumah yang dibalik, yaitu rumah-rumah besar di lahan kecil yang berwarna putih dan hitam, sedang tren saat ini. Begitu banyak rumah yang terbalik. Letaknya di sebelah Dutch Bros, yang menurut saya lebih baik dalam memilih real estat daripada kami. Jadi ini adalah lokasi yang bagus. Itu nomor satu.
Nomor dua adalah pensil itu. Selalu, selalu, selalu pimpin dengan angka. Jadi tingkat pembatasannya masuk akal. Pro forma sebenarnya cukup adil berdasarkan apa yang kami ketahui pada saat itu, sehingga memberikan hasil yang solid. Jadi menurut saya itulah dua alasan utamanya.
David:
Saya senang kita masih melihat pensil. Menurut Anda, berapa lama kita bisa lolos dari hal tersebut sebelum generasi berikutnya bertanya-tanya, mengapa kita terus mengatakan hal itu dengan pensil?
Rampok:
Selama kita menggunakan pensil, menurutku.
Kim:
Karena Google sheeted terdengar aneh.
David:
Apakah mereka masih menggunakannya?
Rampok:
AI keluar.
Kim:
Jika sudah dispreadsheet, hasilnya bisa saja salah.
David:
Baiklah. Sekarang dalam kesepakatan ini, Kim, apakah Anda tetap berpegang pada kotak pembelian Anda atau adakah manuver kreatif yang harus dilakukan?
Kim:
Sedikit menyakitkan saat ini. Saya rasa saya sudah mengatakannya di awal, tetapi kotak pembelian kami termasuk yang dibuat pada atau setelah tahun 1980. Saya mungkin lupa itu. Namun salah satu kriteria buy box kami dibuat pada atau setelah tahun 1980. Kami membuat pengecualian. Kami membuat pengecualian. Gedung ini dibangun pada akhir tahun 1970-an, tetapi pemilik saat ini membelinya dan menambah banyak nilai. Mereka melakukan banyak rehabilitasi. Mereka memperbaiki atapnya. Mereka memperbaiki semua etalase toko. Mereka memperbaiki tempat parkir. Adakah yang ingin menebak apa yang mungkin saya lewatkan dalam renovasi itu?
Rampok:
Oh, toiletnya, saluran pembuangannya, pipa-pipanya.
Kim:
Wow. Anda belum melihat hal-hal yang saya lihat. Video lingkup saluran pembuangan tersebut tampak seperti kolonoskopi terburuk yang pernah Anda lihat.
David:
Anda benar-benar menyampaikan pendapat yang bagus, Kim, karena banyak investor tidak memikirkan fakta bahwa setelah ada sesuatu yang masuk ke toilet, benda itu harus pergi ke suatu tempat dan ada cara agar benda tersebut dapat berpindah dari properti Anda ke jalur kota. , dan Anda harus memasang kamera ke dalamnya dan melihat seperti apa tampilannya. Jadi saya pernah melihat akar pohon tumbuh ke dalam pipa dan menyumbatnya, lalu ada anak yang membuang boneka binatang ke dalam toilet dan boneka itu tersangkut di sana sehingga menciptakan blokade yang biaya perbaikannya bisa sangat mahal, terutama jika anda harus mengebor beton atau aspal tempat parkir, lalu anda harus mencari di bagian pipa mana. Apakah ini merupakan masalah bagi Anda dengan kesepakatan khusus ini?
Kim:
Ya. Jadi kami melanggar salah satu kriteria kesepakatan kami. Dan pipa-pipanya sudah tua. Mereka memiliki kehidupan yang terbatas. Mereka terbuat dari besi dan berada di akhir masa pakainya. Jadi ini jelas menjadi masalah bagi kami.
Rampok:
Oke. Saya punya banyak pertanyaan tentang ini, tapi tidak apa-apa. Kita bisa bicara secara offline tentang saluran pembuangan ini.
Kim:
Oh, lakukanlah. Saya ingin sekali membicarakan kesepakatan ini. Saya berharap ini adalah panggilan pelatihan pribadi secara diam-diam karena saya mendapat pertanyaan apakah kami harus melanjutkan atau tidak.
Rampok:
Jadi ketika ini terjadi, apakah itu salah satu hal yang harus Anda keluarkan… karena biasanya, katakanlah di Airbnb atau di persewaan jangka panjang, jika airnya mati, Anda harus memasangnya di hotel atau Anda harus mencari tahu. Tapi ini sepertinya renovasi bawah tanah yang cukup besar di seluruh properti. Jadi, apakah Anda harus menutup bisnis saat melakukan perbaikan ini?
Kim:
Ya. Saya belajar banyak tentang selokan yang sebenarnya tidak ingin saya ketahui dan masih belum saya ketahui, namun pada dasarnya pipa-pipa tersebut melakukan apa yang disebut penyaluran, yaitu bagian bawahnya terkikis. Jadi bagian bawahnya adalah bumi. Dan jika Anda segera menangkapnya, Anda dapat melakukan apa yang disebut pipelining di mana Anda meniup epoksi melalui pipa dan melapisinya dan pada dasarnya Anda membuat pipa PVC di dalam pipa besi tuang. Dan ini luar biasa karena secara teori Anda dapat melakukan ini tanpa mengganggu penyewa mana pun. Di sisi lain, untuk properti ini, seperti biaya seratus ribu dolar, jadi Anda benar-benar ingin tahu bahwa hal itu perlu dilakukan.
Dan saya pikir Anda bisa menebaknya. Jika Anda memiliki seseorang yang merupakan ahli pelapis pipa yang datang untuk memeriksa pipa Anda, itu seperti memiliki seorang pemeriksa atap yang mengerjakan atap, menurut Anda apa yang akan mereka katakan? Benar. Itu perlu dilakukan kemarin. Jadi ini merupakan keputusan yang sulit untuk menunggu atau tidak karena jika Anda menunggu terlalu lama, pipa-pipa tersebut bisa runtuh dan kemudian Anda, seperti yang Anda katakan, harus menggali tanah, mengganggu penyewa. Ini adalah masalah besar.
Rampok:
Wow. Jadi tolong beri tahu saya, apakah Anda dapat menegosiasikan konsesi apa pun, kredit harga pembelian, apa pun dengan penjual?
Kim:
Ya. Jadi dua permasalahannya, untuk diringkas, adalah pipa-pipa ini, dan permasalahan lainnya adalah para penyewa yang menunggak. Dan biasanya, itu bukanlah masalah besar. Saya sebenarnya tidak dapat mengingat properti terakhir yang saya beli di mana tidak sedikit penyewa nakal yang muncul begitu saja begitu kami menandatangani kontrak. Masalahnya di sini adalah kami membayar harga turnkey untuk properti ini. Ini tidak memberikan keuntungan yang sama dengan properti yang kami beli tahun lalu. Kami diberitahu bahwa bangunan itu dalam kondisi sempurna dan terisi seratus persen dan semua penyewa membayar sewa pasar. Dan hilangnya pendapatan di tahun pertama, itu bukanlah sesuatu yang harus kita makan. Ini diiklankan kepada kami sebagai turnkey, bukan nilai tambah.
David:
Jadi, setelah Anda menemukan titik dua cadangan properti tersebut, bagaimana Anda menggunakan informasi tersebut untuk kembali ke penjual dan mencoba menegosiasikan posisi yang lebih baik untuk diri Anda sendiri?
Kim:
Ya. Jadi kami meminta penjual untuk menelepon. Saya akan berbohong kepada Anda jika saya tidak takut, tetapi semua teman saya yang seperti salesman Cutco berkata, “Kamu harus minta ditelepon. Anda tidak dapat melakukan sampah email ini. Anda harus meminta panggilan telepon. Jadi saya benar-benar membaca ulang, tidak pernah membagi perbedaannya, dan saya meminta dia untuk menelepon dan dia menjawab tidak.
Rampok:
Dia tahu bahwa dia harus membuat konsesi. Dia mungkin takut untuk bernegosiasi karena dialah yang tidak punya kekuatan.
Kim:
Dia tidak ingin berbicara dengan saya. Jadi apa yang biasanya kami lakukan, saya tidak tahu apakah ini juga yang Anda lakukan, tetapi yang biasanya kami lakukan adalah mengirim email panjang dengan banyak nomor yang menjelaskan mengapa menurut kami kami pantas mendapatkan penghargaan ini. Dan saya hanya merasa itu tidak cukup berhasil di sini. Dampaknya tidak akan cukup. Jadi saya melakukan sesuatu yang baru. Saya melakukan presentasi, seperti presentasi lembar Google, lalu saya membuat video Loom, menelusuri presentasi tersebut. Jadi saya mengiriminya tautan ke video Loom, bahkan bukan presentasinya, jadi dia harus mendengarkan suara saya, dan saya menunjukkan dengan tepat apa dampak tunggakan ini terhadap pendapatan kami di tahun pertama. Dan kemudian saya juga memeriksa biaya saluran pembuangan dan menunjukkan kepadanya semua model, menunjukkan kepadanya video yang kami ambil dari ruang saluran pembuangan dan meminta permintaan kredit saya.
Rampok:
Sejujurnya, menurut saya panggilan telepon itu memecahkan 90% masalah di bidang real estat. Sebenarnya aku memikirkan hal ini tadi malam. Semua orang sangat takut untuk mengangkat telepon dan benar-benar bernegosiasi seperti yang biasa kita lakukan di masa lalu, di masa saya dulu, dan saya mengalami situasi di mana saya bernegosiasi bolak-balik dengan makelar barang tak bergerak yang kebetulan adalah istri dari penjual. Saya memberikan beberapa pilihan dan akhirnya dia menelepon saya, dia berkata, “Baiklah. Apa yang sedang Anda coba lakukan?" Dan saya berpikir, “Dalam tawaran Anda, ini sebenarnya bukan arus kas, dan saya mencoba membuat kesepakatan yang benar-benar menghasilkan arus kas untuk saya.” Dan kami benar-benar mencapai kesepakatan. Sangat bagus untuk Anda karena saya tahu mungkin sangat menegangkan untuk berbicara dengan penjual. Mendobrak penghalang makelar barang tak bergerak selalu merupakan pengalaman yang menegangkan, tapi menurut saya ini sangat penting.
Kim:
Ya. Ya, saya mencoba. Saya akhirnya mengirim video Loom sebagai gantinya, tetapi saya mencoba menelepon dan menurut saya video Loom adalah yang terbaik kedua.
Rampok:
Lalu apa yang terjadi? Apakah dia mengatakan ya? Apakah dia mengembalikan uangmu?
Kim:
Jadi dia duduk di sana selama satu setengah minggu, dan kami akhirnya menindaklanjutinya saat kami sedang berlibur dan dia berkata tidak. Dia mengatakan bahwa dia pikir dia bisa memperbaiki sendiri kenakalannya. Dia tidak berpikir bahwa saluran pembuangan adalah masalah besar. Jadi dia bilang dia tidak akan menawarkan kredit apa pun kepada kami, jadi kami akhirnya menarik diri dari kesepakatan itu.
Rampok:
Apakah Anda hampir berkata, “Ayo kita lakukan saja,” atau apakah Anda sudah bertekad sejak awal?
Kim:
Ya, ceritanya tidak berakhir di situ. Jadi kami menarik diri dari kesepakatan itu. Kami mendapatkan kembali uang kami yang sungguh-sungguh. Kami memberi tahu pemberi pinjaman semua hal, yang sudah selesai, mulai dari memindahkan peri di sekitar rumah dan belanja Natal, hal-hal penting sepanjang tahun ini. Kami menarik diri dari kesepakatan itu. Dan sebenarnya dua hari yang lalu, broker menelepon kami, broker penjual, dan dia mengatakan bahwa dia bersedia menawarkan kredit seratus ribu dolar. Saya tidak mengatakannya pada awalnya, tetapi kami meminta diskon $350,000.
Rampok:
Diskon $350,000 atau kredit $350,000?
Kim:
Diskon $350,000 dari harga pembelian adalah apa yang kami minta.
Rampok:
Jadi cepatlah ke hari ini, Anda mendapat panggilan telepon dari broker dan mereka berkata, "Hei, penjual ingin kembali. Dia akan memberi Anda diskon seratus ribu dolar dari harga pembelian." Bagus, oke. Kemudian?
Kim:
Jadi kami berkata, “Terima kasih banyak, tapi hubungi kami kembali jika sudah 200.”
Rampok:
Dan apakah dia meneleponmu kembali? Apakah dia meneleponmu kembali?
Kim:
Disebut satu jam yang lalu dan sampai 130.
Rampok:
Oke. Hei, itu kemajuan. Apakah ini angka terakhirnya? Itu terus berubah.
Kim:
Ya, kita bisa menghubunginya sebagai pembicara sekarang, tapi…
Rampok:
Ini akan menjadi yang pertama dalam sejarah BiggerPockets. Sebenarnya aku ingin itu, tapi okelah. Oke, jadi 130. Jadi kamu dimana? Apa yang kamu inginkan untuk ini?
Kim:
Saya ragu, jujur saja kepada Anda.
David:
Meskipun kami sedang mewawancarai Anda, bisakah kami membicarakan hal ini kepada Anda?
Kim:
Ya, saya akan menyukainya. Kirimkan saya tagihannya nanti.
David:
Karena saya merasa kita sedang berada di tengah-tengah negosiasi. Kami tidak mendengar tentang kesepakatan yang dilakukan lima tahun lalu. Inilah pendapat saya. Jika harga turun atau tetap rendah, penjual akan merasa saya tidak perlu memberikan uangnya. Saya akan mencari pembeli lain. Namun jika Anda melihat kenaikan tarif lagi, jumlah yang bersedia dibayar seseorang untuk properti tersebut akan berubah karena sekarang semua angka yang Anda masukkan ke lembar Excel berubah, dan itu berarti kemungkinan besar dia akan datang. kembali dan berkata, “Oke, Anda dapat memperoleh 200,000,” namun pada saat itu, Anda belum memiliki tarif yang Anda inginkan sehingga mungkin akan lebih banyak lagi. Apakah hal tersebut telah dikomunikasikan melalui broker seperti, “Hei, beri tahu orang tersebut bahwa kita akan membelinya dengan diskon $200,000 dengan harga ini, tetapi jika harga naik, dia harus membayar saya untuk mendapatkan harga yang lebih rendah. atau nanti akan ada diskon yang lebih besar.”
Kim:
Ya. Jadi tarif kami terkunci, dan salah satu kemungkinannya adalah kami menutupnya sebelum akhir tahun karena kami ingin memanfaatkan penghapusan pajak yang saya bicarakan sebelumnya. Tapi kami telah menyampaikan maksudnya padanya-
Rampok:
80%?
Kim:
Ya. Kami telah menegaskan kepadanya bahwa jika harga naik, dia akan kesulitan menemukan pembeli lain.
Rampok:
Saya pikir dia kesulitan menemukan pembelinya sekarang. Dia meneleponmu, kan? Jika dia menelepon Anda dan mencoba mengulanginya lagi, mungkin Andalah orangnya.
Kim:
Ya. Saya rasa masalah yang saya sadari di sini adalah kita sedang melihat dua properti yang berbeda. Jadi penjual sedang melihat suatu properti yang dibelinya dengan harga mahal. Properti ini berada dalam kondisi yang buruk. Ia sangat membutuhkan cinta. Properti itu praktis kosong, bobrok, dan sebagainya. Jadi dia melihat properti yang dia beli dengan harga mahal. Dia juga memilikinya secara tunai, jadi risikonya jauh lebih kecil. Jadi sudut pandangnya adalah apa masalah Anda? Ada beberapa lowongan. Itu bagian dari berbisnis. Anda tinggal mengisinya. Siapa yang peduli jika TI membutuhkan $20,000 untuk merehabilitasi unit ini? Masalah besar. Karena dia sedang duduk di kereta kuah.
Tapi kami, kami sedang melihat properti ini di mana kami membayar harga premium. Pengembaliannya tidak bagus pada awalnya, tapi kami baik-baik saja karena memenuhi fundamental dasar. Itu bukan keuntungan yang besar, tapi fundamental dasar, memperbaiki masalah pajak kami, dan kami berpikir kami diberikan sesuatu yang pemeliharaannya sangat rendah. Sekarang kami sedang duduk di suatu tempat di mana kami akan segera menyelesaikan kesepakatan ini sebelum akhir tahun. Dan sejujurnya, itu adalah faktor besar bagi kami. Kami tertarik dengan kualitas hidup kami. Kami sedang membicarakan berapa tarif per jam Anda? Bukan berapa penghasilan Anda per tahun? Ada banyak pekerjaan saat ini. Jadi kami akan menutup properti ini di tengah liburan dan kemudian kami akan mewarisi semua masalah ini.
Rampok:
Inilah pemikiran saya, dan David, Anda dapat memberi tahu saya jika Anda tidak setuju. Saya pikir dia akan naik sedikit lebih dari 130 itu hanya berdasarkan di mana Anda berada dan fakta bahwa mereka menelepon Anda. Namun menurut saya Anda tidak perlu mengambil seratus itu dan katakanlah 50 jika di situlah Anda berakhir dan menguranginya dari harga pembelian karena menurut saya itu tidak akan signifikan dalam keseluruhan hipotek bulanan Anda. Saya pikir apa yang penting bagi Anda adalah mendapatkan kredit $150,000 selama itu berhasil dengan perbankan. Ada batasan untuk kredit Anda. Dan David, Anda dapat ikut serta dalam hal ini, tetapi saya akan menganggapnya sebagai penghargaan sehingga Anda dapat menyimpan uang itu sebagai uang muka dan menggunakannya untuk membayar biaya besar itu. Dan pada saat itu, Anda sekarang melihat kesepakatan yang awalnya Anda analisis. Begitulah cara saya mendekatinya. Bagaimana menurutmu, David?
David:
Pembiayaan komersial mungkin tidak membiarkan hal itu terjadi, sama halnya dengan pembiayaan perumahan, karena Anda berurusan dengan pinjaman yang sesuai. Aturannya cukup jelas mengenai seberapa besar kontribusi penjual terhadap biaya penutupan pembeli. Ini mungkin tidak berfungsi sama di ruang komersial. Ketika mereka melepasnya dari harga beli, hal itu tidak terlalu berpengaruh banyak. Anda hanya meminjam sedikit uang.
Kim:
Ya, kami menjaga jumlah pinjaman kami tetap sama, jadi kami akan menyimpan uang itu sebagai uang tunai di bank. Kami akan menempatkan… Jika dia memberi kami kredit sebesar $200,000 atau potongan harga pembelian, kami akan membayar $200,000 lebih sedikit.
David:
Ya. Jadi itu akan sama di posisi Anda. Bagaimana jika dia masuk dan membuat perubahan untuk Anda?
Kim:
Saya akan sangat tertarik jika dia ingin menangani saluran pembuangan. Pertanyaannya adalah bisakah dia melakukan itu setelah penutupan? Apakah kita percaya padanya?
Rampok:
Hal ini menjadi sedikit tidak pasti karena ada penjual yang tidak mau mengambil risiko karena kesepakatan selalu bisa gagal. Contohnya, kesepakatan ini telah gagal karena alasan tersebut. Dan kemudian Anda selalu bisa mendapatkan kontrak yang membuatnya melakukannya setelahnya. Namun hal itu selalu merupakan risiko tersendiri. Jadi ini sulit.
Kim:
Ya. Dan saya merasa ingin memastikan bahwa saya benar-benar mendengarkan prinsip-prinsip yang kita bicarakan sebelumnya di acara ini. Saya ingin memastikan bahwa saya tidak berspekulasi untuk mengajak penyewa memasarkan sewa. Dan permasalahan lainnya adalah kami sebenarnya berencana untuk mengelola sendiri properti ini karena berada di kampung halaman kami. Dan apakah kita menginginkan sakit kepala itu? Apakah kita ingin melakukan hal itu? Kami juga akan melakukan penyewaan. Dan hanya ketidakpastian ke mana arah pasar. Apakah kita khawatir dengan penyewa Pilates? Apakah kita khawatir dengan penyewa yang menunggak ini? Bisakah kita membiarkan kembali ruang tersebut? Jadi kakiku menjadi dingin.
David:
Saya tidak tahu Anda salah. Saya pikir dalam posisi ini dengan arah pasar, kemungkinan besar hal-hal akan melunak di ruang komersial dan kemudian menjadi ketat. Jadi, Anda punya itu di pihak Anda. Dan mungkin Phoenix telah sedikit terisolasi dari hal ini sehingga penjual tidak menyadari bahwa akan ada banyak properti komersial yang akan mulai memasuki pasar dengan harga yang jauh lebih kompetitif daripada yang kita lihat karena harganya yang mahal. begitu tinggi. Dan ketika pembayaran besar-besaran ini mulai jatuh tempo, pembiayaan kembali tidak akan menjadi pilihan, dan banyak dari properti ini adalah sesuatu yang orang-orang kumpulkan dengan uang untuk dibeli, sehingga mereka harus menjualnya untuk membayar kembali investor mereka.
Saya pikir kita akan melihat lebih banyak persediaan yang masuk ke pasar saat ini dibandingkan sebelumnya. Jadi, waktu ada di pihak Anda untuk menemukan kesepakatan. Waktu tidak berpihak pada Anda untuk bagian pajak. Jadi itulah yang harus Anda pertimbangkan. Apakah layak mengambil pajak untuk membeli kesepakatan yang lebih baik atau tidak? Namun saya sangat menghargai Anda membagikan detail cerita ini karena ini adalah real estate kehidupan nyata. Inilah yang sebenarnya terjadi. Aku diberitahu ini, lalu ternyata jadi itu, lalu aku bilang ini, lalu mereka bilang itu, dan ceritanya selalu berubah.
Rampok:
Inilah yang akan saya katakan. Saya pikir saya akan melanjutkan, selama saya bisa mendapatkan jaminan bahwa pemiliknya akan memperbaikinya sebelum atau segera setelah penutupan.
Kim:
Menarik. Saya suka ide itu.
Rampok:
Karena bagi saya, itu adalah kesepakatan yang sama. Jika dia akan membayarnya melalui konsesi ini, melalui kredit ini, bagaimanapun Anda ingin membaginya, maka pada dasarnya kesepakatannya sama. Anda hanya perlu memastikan bahwa perbaikan telah dilakukan.
Kim:
Menarik. Ya. Dan biasanya kita mencari… Apa yang kita katakan, biasanya kita mencari masalah yang ada pada penjualnya. Jadi berikan saya laporan laba rugi yang ditulis di serbet sepanjang hari. Saya tidak punya masalah yang bisa diselesaikan dengan penjual, tapi ini semua adalah masalah yang tidak bisa diselesaikan dengan penjual. Mereka tetap bersama kami segera setelah kami tutup. Jadi itulah keraguan kami.
David:
Menurut saya, Anda melakukan hal yang benar. Tetap berpegang teguh pada pendirianmu. Jika Anda harus menanggung beban pajak, dan itu lebih masuk akal daripada membeli properti, lakukanlah. Tapi saya juga akan mempertimbangkan, jika saya di posisi Anda, jika saya harus membayar 70 ribu lebih banyak dari yang saya inginkan, apakah manfaat pajak secara keseluruhan akan menggantikan 70 ribu itu? Jadi meskipun kesepakatan tersebut mungkin tidak sesuai dengan keinginan Anda, gambaran besarnya, hal ini lebih masuk akal. Dan jika itu masalahnya, maka tanyakan saja pada diri Anda, katakanlah manfaat pajak Anda adalah 40 ribu tetapi Anda akan mendapatkan 70 ribu di luar tempat yang Anda inginkan sehingga Anda merasa seperti Anda mendapat 30 ribu secara keseluruhan, apakah properti ini berada di lokasi yang sangat bagus dan merupakan aset yang luar biasa sehingga 30 ribu dolar itu sepadan? Atau dengan pengalaman dan pengetahuan Anda serta apa yang Anda lakukan, Kim, bisakah Anda mencari kesepakatan yang lebih baik sehingga Anda bisa mendapatkan uang itu kembali di tempat lain?
Rampok:
Baiklah, semuanya. Jika Anda ingin mendengar kabar terbaru tentang cerita ini dan mengikuti prosesnya, pastikan untuk mengikuti Kim di semua media sosialnya. Kim, di mana orang dapat menemukan Anda dan mendapatkan pembaruan menarik serta kesimpulan dari saga ini?
Kim:
Ya. Jadi untuk mempelajari lebih lanjut tentang apa yang kami lakukan dan mendapatkan pembaruan dan peluang dalam daftar kami, mereka dapat mengunjungi situs web kami, yaitu ironpeakproperties.com. Ikuti saya di LinkedIn di bawah Kim Hopkins. Dan terakhir di Instagram sebagai MoneyPlusHappy. Dan hei, mungkin kita harus melakukan pemungutan suara. Jika kalian mendengar ini, lanjutkan dan pertimbangkan apa yang menurut Anda harus kami lakukan dengan kesepakatan ini.
Rampok:
Baiklah. Beri komentar di komentar YouTube jika Anda menonton ini di YouTube. Beri tahu kami pendapat Anda.
David:
Baiklah, Kim, senang sekali kau ada di sini. Terima kasih banyak telah berbagi cerita Anda dengan kami. Saya sendiri sedang duduk-duduk, menunggu untuk mendengar bagaimana cerita ini berjalan, jadi saya sendiri akan penasaran untuk mendengarkannya. Tapi kami akan membiarkanmu keluar dari sini hari ini. Terima kasih banyak telah hadir di acara itu.
Kim:
Terima kasih banyak telah menerimaku kawan.
David:
Ini David Greene untuk Rob, mengirimkan celananya dari Kohl's, Abasolo, keluar.
Tonton Episodenya Disini
Bantu Kami!
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya butuh 30 detik dan instruksi dapat ditemukan di sini. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Dalam Episode Ini Kami Meliputi:
- Kim investasi real estat komersial “beli kotak” dia gunakan untuk membeli properti yang menguntungkan
- Tarif batas dijelaskan dan mengapa Anda HARUS melakukan hal ini dengan benar saat membeli properti besar
- Grafik meningkat “pro forma” Angka-angka yang akan coba diyakinkan oleh pialang kepada Anda (jangan ikuti ini!)
- Jenis-jenis properti komersial itu tahan lockdown dan selalu tetap terbuka
- Grafik risiko signifikan untuk real estat komersial pada tahun 2024 dan dua bisnis yang JANGAN PERNAH Anda sewa
- A kesepakatan langsung menyelam lebih dalam dengan kesepakatan saat ini, Kim sedang memperdebatkan pembelian
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Terhubung dengan Kim:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Surel .
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- PlatoData.Jaringan Vertikal Generatif Ai. Berdayakan Diri Anda. Akses Di Sini.
- PlatoAiStream. Intelijen Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- PlatoESG. Karbon, teknologi bersih, energi, Lingkungan Hidup, Tenaga surya, Penanganan limbah. Akses Di Sini.
- PlatoHealth. Kecerdasan Uji Coba Biotek dan Klinis. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :memiliki
- :adalah
- :bukan
- :Di mana
- $NAIK
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- atas
- AC
- dipercepat
- Akun
- di seluruh
- sebenarnya
- sebenarnya
- menambahkan
- menambahkan
- Keuntungan
- mempengaruhi
- Setelah
- setelah itu
- lagi
- terhadap
- silam
- di depan
- Airbnb
- Semua
- mengizinkan
- diizinkan
- sepanjang
- sudah
- juga
- Meskipun
- selalu
- am
- jumlah
- an
- menganalisis
- dan
- hewan
- Lain
- menjawab
- Apa pun
- lagi
- siapapun
- apa saja
- selain
- Apple
- Aplikasi
- menghargai
- apresiasi
- pendekatan
- arsitektur
- ADALAH
- DAERAH
- daerah
- arizona
- sekitar
- AS
- meminta
- aset
- terkait
- At
- menarik
- penulis
- mobil
- menghindari
- menghindari
- jauh
- kembali
- bersandaran
- Buruk
- Saldo
- Bank
- Perbankan
- pembatas
- berdasarkan
- dasar
- Pada dasarnya
- BE
- karena
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- mulai
- Awal
- di belakang
- makhluk
- manfaat
- Manfaat
- TERBAIK
- Lebih baik
- posisi yang lebih baik
- Besar
- Gambar besar
- lebih besar
- Terbesar
- tagihan
- Bit
- Black
- meniup
- bonus
- Sepatu bot
- batas
- meminjam
- kedua
- Bawah
- membeli
- Kotak
- Istirahat
- membawa
- makelar
- broker
- saudara
- Bangunan
- dibangun di
- ikat
- bisnis
- bisnis
- tapi
- tombol
- membeli
- PEMBELI..
- Pembelian
- Beli
- by
- california
- panggilan
- bernama
- kamar
- CAN
- Bisa Dapatkan
- topi
- mobil
- mobil
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- bencana
- gulat
- pusat
- perubahan
- Perubahan
- mengubah
- Berbunyi
- pilihan
- Pilih
- memilih
- hari Natal
- jelas
- Penyelesaian
- rapat
- penutupan
- Tuan Rumah Bersama
- pembinaan
- dingin
- Lihat Lebih Sedikit
- COM
- bagaimana
- kedatangan
- komentar
- komentar
- komersial
- perumahan komersial
- dikomunikasikan
- perusahaan
- kompetitif
- Lengkap
- sama sekali
- komponen
- konsesi
- kesimpulan
- beton
- yakin
- Mempertimbangkan
- mengingat
- kontrak
- menyumbang
- Percakapan
- sebaliknya
- meyakinkan
- benar
- benar
- Biaya
- bisa
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- tercakup
- Jelas
- BPA
- membuat
- menciptakan
- membuat
- Kreatif
- kredit
- Kredit
- kriteria
- CrossFit
- ingin tahu
- terbaru
- Sekarang
- tirai
- pelanggan
- David
- hari
- Hari
- transaksi
- berurusan
- Penawaran
- berdebat
- Hutang
- memutuskan
- keputusan
- mendalam
- defensif
- pastinya
- tergantung
- penyusutan
- layak
- rincian
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- DIG
- Diskon
- Display
- jarak
- menyelam
- do
- tidak
- Tidak
- melakukan
- Dolar
- dolar
- dilakukan
- Dont
- turun
- mendorong
- penggerak
- Menjatuhkan
- dua
- selama
- Dutch
- Sekarat
- setiap
- Terdahulu
- bumi
- makan
- efektif
- antara
- peri
- lain
- akhir
- berakhir
- berakhir
- cukup
- Seluruh
- sepenuhnya
- lingkungan
- episode
- keadilan
- terutama
- penting
- perkebunan
- Eter (ETH)
- mengevaluasi
- Bahkan
- pERNAH
- Setiap
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- Excel
- pengecualian
- gembira
- ada
- mahal
- pengalaman
- menjelaskan
- Menjelaskan
- sangat
- fakta
- faktor
- gagal
- adil
- Jatuh
- kipas
- fantastis
- merasa
- kaki
- kesalahan
- beberapa
- Angka
- mengisi
- terisi
- filter
- terakhir
- Akhirnya
- pembiayaan
- Menemukan
- temuan
- Pertama
- lima
- Memperbaiki
- tetap
- tetap
- Lantai
- florida
- aliran
- Mengalir
- mengikuti
- diikuti
- makanan
- Untuk
- terlupakan
- rumus
- sebagainya
- Depan
- ditemukan
- empat
- Gratis
- teman
- teman
- dari
- dana
- Fundamental
- masa depan
- gerbang
- Umum
- generasi
- mendapatkan
- mendapatkan
- raksasa
- Memberikan
- diberikan
- memberikan
- Go
- tujuan
- Pergi
- akan
- mati
- baik
- mendapat
- Pemerintah
- agung
- besar
- Serakah
- Tanah
- Kelompok
- Pertumbuhan
- GUNS
- Cowok
- memiliki
- Setengah
- tangan
- terjadi
- terjadi
- Terjadi
- Sulit
- Memiliki
- memiliki
- he
- menuju
- mendengar
- mendengar
- pendengaran
- membantu
- dia
- di sini
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- paling tinggi
- sangat
- dia
- diri
- -nya
- sejarah
- Memukul
- memukul
- memegang
- hari libur
- Beranda
- jujur
- Secara jujur
- berharap
- Mudah-mudahan
- berharap
- Hopkins
- tuan rumah
- PANAS
- hotel
- jam
- Rumah
- rumah
- perumahan
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- ratus
- i
- SAYA AKAN
- ide
- if
- membayangkan
- segera
- Dampak
- penting
- perbaikan
- perbaikan
- meningkatkan
- in
- termasuk
- Pendapatan
- Meningkatkan
- luar biasa
- individu
- industri
- informasi
- mulanya
- dalam
- sebagai gantinya
- instruksi
- asuransi
- bunga
- SUKU BUNGA
- Suku Bunga
- tertarik
- ke
- inventaris
- Menginvestasikan
- investasi
- investasi
- investor
- Investor
- terpencil
- isu
- masalah
- IT
- Diri
- iTunes
- dongkrak
- bergabung
- jpg
- melompat
- hanya
- Menjaga
- pemeliharaan
- terus
- menendang
- Anak
- anak
- pembunuh
- Kim
- Jenis
- Tahu
- pengetahuan
- tahu
- besar
- lebih besar
- Terakhir
- Tahun lalu
- akhirnya
- Terlambat
- kemudian
- memimpin
- terkemuka
- BELAJAR
- belajar
- pengetahuan
- sewa
- penyewaan
- Meninggalkan
- meninggalkan
- meninggalkan
- pemberi pinjaman
- lunak
- kurang
- membiarkan
- Leverage
- LG
- Hidup
- 'like'
- Mungkin
- MEMBATASI
- baris
- baris
- LINK
- Daftar
- sedikit
- pinjaman
- Pinjaman
- terletak
- tempat
- kuncian
- terkunci
- Panjang
- jangka panjang
- melihat
- terlihat seperti
- tampak
- mencari
- mesin tenun
- kalah
- Lot
- banyak
- cinta
- Rendah
- menurunkan
- LTV
- terbuat
- Utama
- pemeliharaan
- membuat
- MEMBUAT
- Membuat
- banyak
- ditandai
- Pasar
- pasar
- besar-besaran
- hal
- Maksimalkan
- Mungkin..
- mungkin
- me
- berarti
- cara
- Pelajari
- tersebut
- metode
- Metrik
- Tengah
- mungkin
- juta
- hilang
- kesalahan
- Mengurangi
- model
- mama
- saat
- uang
- bulanan
- lebih
- Hipotek
- paling
- pindah
- maju kedepan
- terharu
- bergerak
- banyak
- beberapa
- musik
- harus
- my
- diri
- Alam
- perlu
- Perlu
- dibutuhkan
- kebutuhan
- tak pernah
- New
- berikutnya
- malam
- tidak
- None
- sekarang
- jumlah
- nomor
- menempati
- of
- lepas
- menawarkan
- ditawarkan
- Office
- Pengunjung
- sering
- sering
- oh
- Oke
- Tua
- on
- sekali
- ONE
- yang
- hanya
- Buka
- operasi
- Pendapat
- Peluang
- menentang
- pilihan
- Opsi
- or
- urutan
- Oregon
- Lainnya
- jika tidak
- kami
- di luar
- di luar
- lebih
- secara keseluruhan
- sendiri
- pemilik
- memiliki
- dibayar
- menyakitkan
- cat
- pandemi
- kertas
- dokumen
- Paris
- Taman
- parkir
- bagian
- tertentu
- pasangan
- lalu
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- pembayaran
- pensil
- Konsultan Ahli
- untuk
- persen
- sempurna
- phoenix
- telepon
- Panggilan telepon
- Secara fisik
- memilih
- memilih
- gambar
- pin
- pipa
- pipa
- Tempat
- Tempat
- rencana
- berencana
- perencanaan
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- pemain
- memainkan
- silahkan
- podcast
- Podcast
- Titik
- Sudut pandang
- pop
- portofolio
- posisi
- kekuasaan
- PPP
- praktis
- Premium
- presentasi
- disajikan
- cukup
- harga pompa cor beton mini
- harga
- primer
- prinsip-prinsip
- swasta
- per
- mungkin
- Masalah
- masalah
- proses
- Produk
- Profil
- menguntungkan
- Kemajuan
- properties
- milik
- terlindung
- menarik
- membeli
- menempatkan
- Puting
- kualitas
- pertanyaan
- Pertanyaan
- Cepat
- agak
- peringkat
- Penilaian
- Tarif
- penilaian
- mencapai
- nyata
- real estate
- pasar real estat
- kehidupan nyata
- menyadari
- menyadari
- benar-benar
- makelar barang tak bergerak
- alasan
- masuk akal
- alasan
- rekap
- resesi
- refi
- rehab
- menginvestasikan kembali
- relatif
- relevan
- kepercayaan
- ingat
- Menyewa
- Penawaran
- memperbaiki
- laporan
- mewakili
- permintaan
- permintaan
- membutuhkan
- perumahan
- Menanggapi
- restoran
- restoran
- eceran
- kembali
- Pengembalian
- Membersihkan
- benar
- Risiko
- risiko
- merampok
- ROI
- atap
- akar
- bulat
- aturan
- Run
- buru-buru
- lebih aman
- kisah
- Tersebut
- sama
- Save
- penghematan
- mengatakan
- mengatakan
- takut
- cakupan
- Kedua
- detik
- Rahasia
- melihat
- melihat
- terlihat
- tampaknya
- terlihat
- menjual
- Penjual
- mengirim
- mengirim
- rasa
- mengirim
- serius
- Layanan
- tujuh
- beberapa
- Bentuknya
- berbagi
- dia
- lembar
- PERGESERAN
- dikirimkan
- tas
- toko
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- menunjukkan
- menunjukkan
- menutup
- menutup
- sisi
- penting
- penandatanganan
- sejak
- tunggal
- Duduk
- situasi
- situasi
- Ukuran
- tidur
- Iris
- kecil
- lebih kecil
- pintar
- So
- Sosial
- terjual
- padat
- dipecahkan
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- di suatu tempat
- Segera
- Space
- spasi
- Pembicara
- tertentu
- Secara khusus
- spekulasi
- menghabiskan
- menghabiskan
- membagi
- Sponsor
- kotak
- awal
- Negara
- Pernyataan
- tinggal
- Tongkat
- Masih
- rangsangan
- menyimpan
- Cerita
- Penyelarasan
- menyerang
- studio
- seperti itu
- Seharusnya
- yakin
- Permukaan
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- ditargetkan
- penargetan
- diajarkan
- pajak
- Pajak
- mengatakan
- penyewa
- Cenderung
- istilah
- tersier
- texas
- dari
- terima kasih
- Terima kasih
- bahwa
- Grafik
- Masa depan
- mereka
- Mereka
- kemudian
- teori
- Sana.
- Ini
- mereka
- hal
- hal
- berpikir
- Pikir
- ini
- tahun ini
- itu
- meskipun?
- pikir
- ribu
- tiga
- Berkembang
- berkembang
- Melalui
- Demikian
- Terjalin
- waktu
- kali
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- Toilet
- mengatakan
- ton
- Nada
- terlalu
- mengambil
- SAMA SEKALI
- sulit
- Pelatihan VE
- Salinan
- Mengubah
- pohon
- kecenderungan
- mencoba
- kesulitan
- Kepercayaan
- mencoba
- mencoba
- Berbalik
- penjaga penjara
- ternyata
- dua
- mengetik
- jenis
- khas
- khas
- Ketidaktentuan
- terbongkar
- bawah
- memahami
- pemahaman
- satuan
- unit
- sampai
- Memperbarui
- Pembaruan
- us
- menggunakan
- bekas
- kegunaan
- menggunakan
- biasanya
- Utah
- liburan
- nilai
- sangat
- Video
- Video
- View
- Suara
- Memilih
- menunggu
- Menunggu
- berjalan
- berjalan
- berjalan
- ingin
- ingin
- ingin
- adalah
- Washington
- menonton
- air
- Cara..
- we
- Situs Web
- minggu
- Menimbang
- selamat datang
- BAIK
- pergi
- adalah
- Apa
- Apa itu
- ketika
- apakah
- yang
- sementara
- putih
- SIAPA
- seluruh
- mengapa
- istri
- akan
- rela
- dengan
- tanpa
- Kerja
- kerja
- bekerja
- cemas
- kuatir
- lebih buruk
- terburuk
- bernilai
- akan
- tertulis
- Salah
- tahun
- tahun
- iya nih
- kemarin
- kamu
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll