Artikel ini disajikan oleh Easy Street Capital. Baca kami pedoman editorial for more information.
Dalam beberapa tahun terakhir, produk pinjaman yang cukup baru: pinjaman Debt Service Coverage Ratio (DSCR), telah menjadi sangat populer di kalangan investor real estate. Pinjaman DSCR telah menjadi alat penting bagi investor untuk mencapai impian mereka akan kebebasan finansial.
Pinjaman ini, dimaksudkan khusus untuk properti investasi hanya, sangat efektif dan populer karena memerlukannya tidak ada verifikasi pendapatan (atau Rasio Hutang Terhadap Pendapatan) dan tidak ada pengembalian pajak atau dokumen yang tidak ada habisnya. Lebih jauh lagi – meskipun kualifikasi dan dokumentasinya jauh lebih sedikit dibandingkan hipotek konvensional – suku bunganya hanya sedikit lebih tinggi (biasanya kurang dari 1% lebih tinggi). Pinjaman ini menawarkan suku bunga tetap selama 30 tahun, termasuk opsi yang hanya berbunga selama 10 tahun pertama, sehingga Anda menghindari tekanan pembayaran dan pembiayaan kembali yang sering kali timbul dari alternatif uang tunai.
Secara keseluruhan, tidak mengherankan mengapa para investor berbondong-bondong menggunakan pinjaman ini untuk meningkatkan portofolio mereka dan mencapai impian mereka akan kebebasan finansial.
Bagaimana Anda Memenuhi Syarat untuk Mendapatkan Pinjaman DSCR?
Calon peminjam terkadang mengalami kebingungan saat pertama kali mempelajari tentang pinjaman DSCR. Secara khusus, proses kualifikasi, apalagi jika mereka pernah berada di posisi pemeras dengan kualifikasi konvensional. Meskipun pemberi pinjaman konvensional tampaknya akan meneliti setiap aspek pendapatan, pengeluaran, transaksi rekening bank, dan riwayat kredit Anda — pinjaman DSCR berbeda, karena kualifikasi dan penjaminan terutama berfokus pada properti, bukan Anda, peminjam.
Pemberi pinjaman DSCR akan melihat nilai kredit Anda dan memastikan Anda memiliki pembayaran beberapa bulan di bank, tetapi selain itu, properti Anda yang memenuhi syarat, bukan Anda! Itu berarti sumber pendapatan Anda, apakah Anda memiliki pekerjaan W-2, memiliki bisnis, berinvestasi di real estate penuh waktu, atau sudah pensiun atau berpindah pekerjaan, tidak masalah! Pemberi pinjaman DSCR sama sekali tidak memperhitungkan pendapatan!
Apa yang Menentukan Tarif dan Ketentuan Saya?
Jadi apa yang menentukan apakah Anda memenuhi syarat dan berapa tarif yang akan Anda bayar? Hal ini terutama disebabkan oleh tiga faktor utama:
- DSCR (Rasio Cakupan Layanan Hutang)
- LTV (Rasio Pinjaman Terhadap Nilai)
- FICO (Skor Kredit)
Rasio Cakupan Layanan Utang (DSCR)
Tidak mengherankan jika metrik DSCR penting untuk pinjaman DSCR. Rasio Cakupan Layanan Hutang mengukur pendapatan dari properti (sewa) dibagi dengan pengeluaran utama (pokok dan bunga pinjaman hipotek Anda, ditambah pajak properti, asuransi, dan iuran HOA yang berlaku).
Investor real estat pada umumnya berinvestasi untuk arus kas bulanan dari properti sewaan mereka, yang dicapai ketika pendapatan melebihi pengeluaran mereka dan mereka memiliki sisa keuntungan. DSCR sebesar 1.00x berarti pendapatan sama dengan pengeluaran, dan investor mencapai titik impas. DSCR di atas 1.00x berarti investor menghasilkan uang karena mereka sekarang memiliki arus kas. Misalnya, DSCR sebesar 1.25x akan terjadi jika properti menghasilkan sewa sebesar $1,250 per bulan dan memiliki PITIA sebesar $1,000 (beban – pokok + bunga + pajak + asuransi + iuran asosiasi). DSCR di bawah 1.00x berarti pengeluaran melebihi pendapatan, sehingga investor merugi setiap bulannya.
Bagaimana cara kerjanya dari sudut pandang pemberi pinjaman? Pemberi pinjaman umumnya ingin investor mendapatkan arus kas sebanyak mungkin karena perhatian utamanya adalah kemampuan melakukan pembayaran pinjaman hipotek. Oleh karena itu, semakin tinggi DSCR, semakin baik persyaratan pinjaman yang akan diperoleh investor karena pemberi pinjaman akan lebih yakin untuk mendapatkan pembayaran kembali karena harga sewa lebih dari cukup untuk menutupi pembayaran hutang setiap bulannya!
Rasio Pinjaman Terhadap Nilai (LTV)
Faktor penentu kedua adalah rasio pinjaman terhadap nilai (LTV). Ini adalah metrik sederhana yang membandingkan jumlah pinjaman Anda dengan nilai properti. Hal ini sangat penting bagi pemberi pinjaman karena jalan utama pemberi pinjaman jika Anda berhenti membayar (gagal bayar) pinjaman adalah dengan menyita properti dan mengganti uang yang hilang karena hutang yang belum dibayar dengan aset real estat. Sederhananya, jika pemberi pinjaman dapat menjual properti lebih dari jumlah utangnya dalam situasi penyitaan, maka pemberi pinjaman terlindungi dari kehilangan uang.
Oleh karena itu, semakin rendah LTV, semakin rendah risiko kerugian bagi pemberi pinjaman, karena mereka mempunyai “bantalan” yang lebih besar jika diperlukan penyitaan. Misalnya, dalam skenario LTV 80% (misalnya, peminjam membeli properti dan membayar 20% di muka), properti senilai $1,000,000 akan memberikan pinjaman sebesar $800,000 dengan “bantalan” atau ekuitas sebesar $200,000 untuk peminjam. Dalam situasi ini, jika peminjam gagal bayar dan pemberi pinjaman perlu melakukan penyitaan, selama nilai properti tidak turun lebih dari 20% ($200,000), pemberi pinjaman terlindungi dari risiko kerugian, karena mereka akan memilikinya. sebuah properti yang bernilai lebih dari hutang yang dibatalkan.
Dalam contoh ini, jika properti mempertahankan nilai sebesar $1,000,000 dan pemberi pinjaman menyita karena gagal bayar, pemberi pinjaman sebenarnya lebih unggul, memiliki properti senilai $1,000,000, bukan surat utang senilai $800,000. Namun, di dunia nyata, hal ini tidak sesederhana itu (seperti yang diketahui dengan baik oleh semua investor real estat!), karena ada biaya penutupan, biaya hukum, serta waktu dan energi yang dihabiskan dalam proses ini yang hampir semua pemberi pinjaman lebih memilih untuk menghindarinya.
Jadi bagaimana hal ini mempengaruhi persyaratan pinjaman? Sederhananya, semakin rendah LTV, semakin baik persyaratan bagi peminjam, karena hal ini meningkatkan “bantalan” bagi pemberi pinjaman jika terjadi penurunan nilai dan penyitaan. Dalam contoh di atas, nilai properti harus turun lebih dari 20% agar pemberi pinjaman kehilangan uang, sebuah skenario yang tidak mungkin terjadi namun masuk akal. Namun, jika LTV-nya 60%, yaitu pinjaman sebesar $600,000 atas properti senilai $1,000,000, nilainya harus turun sebesar 40% atau $400,000 agar pemberi pinjaman berada dalam posisi merugi. Kemungkinannya jauh lebih besar! Dengan demikian, pemberi pinjaman dapat menawarkan persyaratan yang lebih baik (seperti suku bunga yang lebih rendah) pada pinjaman LTV 60% karena risikonya jauh lebih kecil.
FICO (Skor Kredit)
Metrik kunci terakhir untuk memenuhi syarat pinjaman DSCR adalah Anda FICO atau nilai kredit yang memenuhi syarat. Biasanya, ada tiga nilai kredit untuk setiap orang, Equifax, Experian, dan TransUnion, dan skor yang digunakan untuk memenuhi syarat pinjaman adalah skor tengah.
Meskipun pinjaman DSCR terutama didasarkan pada properti daripada peminjam individu, pemberi pinjaman masih melihat nilai kredit sebagai bagian dari gambaran besar kualifikasi. Perhatikan bahwa skor kredit dari pemberi pinjaman hipotek akan dihitung sedikit berbeda dari skor yang mungkin Anda lihat dari bank biasa atau penyedia data online. Skor ini sedikit lebih ditekankan pada kredit real estat, dengan lebih mempertimbangkan hal-hal seperti utang hipotek lainnya.
Dari sudut pandang pemberi pinjaman, seseorang dengan sejarah panjang dan hebat dalam pembayaran tepat waktu dan penuh atas hipotek lain merupakan indikator bagus tentang kemungkinan pembayaran yang sempurna dan tepat waktu atas pinjaman DSCR Anda. Jadi semakin baik kreditnya, semakin baik persyaratannya.
Faktor Lain Yang Menentukan Kualifikasi
Meskipun metrik “tiga besar” yang tercantum di atas adalah penentu utama kualifikasi dan tarif Anda — faktor-faktor lain juga membuat perbedaan, meskipun tidak terlalu penting. Beberapa faktor lain yang dimanfaatkan oleh pemberi pinjaman DSCR meliputi:
- Tujuan Pinjaman: Biasanya, Anda akan mendapatkan persyaratan akuisisi yang lebih baik daripada pembiayaan kembali tunai, karena nilai yang digunakan oleh pemberi pinjaman lebih pasti pada pembelian, dan ada lebih banyak jaminan “skin in the game” bagi peminjam.
- Ukuran Pinjaman: Pemberi pinjaman DSCR biasanya menyukai ukuran pinjaman “Goldilocks sweet spot”, tidak terlalu besar dan tidak terlalu kecil untuk mendapatkan harga terbaik. Hal ini karena pasar untuk properti sewa berukuran besar lebih sedikit (misalnya, berapa banyak pembeli atau penyewa potensial yang membeli rumah mewah senilai $3M+), namun sebaliknya, properti bernilai terlalu kecil (senilai $200rb atau kurang) dapat mengindikasikan penurunan atau pasar ultra-pedesaan, lingkungan yang sulit atau properti dalam kondisi buruk. Tarif terbaik dan biaya terendah biasanya berkisar pada kisaran jumlah pinjaman $250k – $750k.
- Denda pembayaran di muka: Pemberi pinjaman DSCR dikenal memberikan harga terbaik ketika denda untuk pembayaran di muka pinjaman (yaitu, biaya jika Anda membayar di muka di awal jangka waktu) lebih tinggi. Jika Anda adalah investor jangka panjang dan tidak berencana menjual dengan cepat, sebaiknya tukarkan penalti prabayar dalam lima tahun pertama dengan harga yang jauh lebih rendah.
Cara Memilih Pemberi Pinjaman DSCR
Setelah Anda siap mengambil pinjaman DSCR — inilah saatnya memilih pemberi pinjaman yang tepat untuk Anda. Terkadang sulit untuk memikirkan bagaimana memulainya dan siapa yang harus dipilih. Ada banyak pemberi pinjaman DSCR di luar sana yang menawarkan produk tersebut.
Inilah rahasia pinjaman DSCR yang tidak akan diberitahukan oleh banyak pemberi pinjaman kepada Anda: produk pinjaman sebagian besar sama di antara semua pemberi pinjaman. Meskipun ada beberapa perbedaan dan suku bunga yang pasti, seringkali pinjamannya kurang lebih sama. Dan dalam hal suku bunga, satu pemberi pinjaman mungkin mempunyai suku bunga terbaik pada waktu tertentu, namun seperti di semua pasar kompetitif, suku bunga tersebut tidak akan bertahan lama, dan suku bunga pada akhirnya akan menyatu menjadi sama.
Jadi bagaimana Anda memilih pemberi pinjaman DSCR yang tepat, tidak hanya untuk transaksi langsung Anda, tapi untuk membangun hubungan jangka panjang?
Anda pasti ingin mengasah kebenarannya keistimewaan dan perbedaan dalam program pinjaman yang ditawarkan dan reputasi dan kekuatan finansial juga dari pemberi pinjaman. Tarif dan biaya kemungkinan besar akan sangat mirip, jadi pastikan untuk mengajukan pertanyaan yang bagus dan cari tahu mengapa keduanya berbeda.
Beberapa pertanyaan yang disarankan untuk Anda mulai:
- Apakah Anda pemberi pinjaman langsung yang meminjamkan modal Anda sendiri atau perantara pialang yang bekerja dengan pemberi pinjaman lain?
- Apakah Anda memiliki program khusus untuk jenis properti, seperti pembiayaan sewa jangka pendek dan menengah? Adakah program pinjaman BRRRR?
- Berapa LTV maksimum yang Anda pinjamkan?
- Apakah Anda memerlukan DSCR minimal 1.00x, atau apakah Anda memiliki opsi untuk properti non-arus tunai?
- Ketika ada mitra (yaitu, 50/50 pemilik LLC) yang meminjam pinjaman DSCR, apakah Anda memenuhi syarat skor FICO dari mitra yang lebih tinggi atau lebih rendah?
Kesimpulan
Memilih pemberi pinjaman DSCR dan kemudian memastikan kualifikasi Anda memberi Anda tarif dan biaya serendah mungkin bisa menjadi pengalaman yang luar biasa. Semoga artikel ini dapat menjadi sumber yang kuat dalam membantu Anda memilih pinjaman DSCR terbaik untuk perjalanan investasi Anda.
Artikel ini disajikan oleh Easy Street Capital
Easy Street Capital adalah pemberi pinjaman real estat swasta yang berkantor pusat di Austin, Texas, melayani investor real estat di seluruh negeri. Didefinisikan oleh tim yang berpengalaman dan program pinjaman yang inovatif, Easy Street Capital adalah mitra pembiayaan yang ideal bagi investor real estat dari semua tingkat pengalaman dan spesialisasi. Apakah seorang investor melakukan perbaikan dan pembalikan, mendanai sewa yang menghasilkan uang, atau membangun fondasi, kami memiliki solusi yang sesuai dengan kebutuhan tersebut.
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- kemampuan
- Tentang Kami
- atas
- Akun
- Mencapai
- dicapai
- perolehan
- sebenarnya
- mempengaruhi
- terhadap
- di depan
- Semua
- alternatif
- antara
- jumlah
- dan
- berlaku
- sekitar
- artikel
- penampilan
- aset
- Asosiasi
- austin
- penulis
- kembali
- Bank
- akun bank
- berdasarkan
- karena
- menjadi
- makhluk
- di bawah
- TERBAIK
- Lebih baik
- antara
- Besar
- Gambar besar
- Bit
- batas
- peminjam
- Peminjaman
- Melanggar
- perdagangan perantara
- Bangunan
- bisnis
- pembeli
- dihitung
- dibatalkan
- modal
- membawa
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- tertentu
- penutupan
- bagaimana
- pembandingan
- kompetitif
- Perhatian
- kondisi
- yakin
- kebingungan
- konvensional
- bertemu
- Biaya
- negara
- liputan
- meliputi
- kredit
- kritis
- data
- transaksi
- Hutang
- pembayaran hutang
- Menolak
- mengurangi
- Default
- default
- Menentukan
- ditentukan
- menentukan
- perbedaan
- perbedaan
- berbeda
- langsung
- Terbagi
- dokumentasi
- Dont
- turun
- mimpi
- setiap
- Awal
- Efektif
- pertemuan
- Tak berujung
- energi
- luar biasa
- memastikan
- sama
- Equifax
- keadilan
- terutama
- dasarnya
- membangun
- perkebunan
- Bahkan
- akhirnya
- Setiap
- semua orang
- contoh
- melebihi
- melebihi
- biaya
- Experian
- pengalaman
- berpengalaman
- sangat
- faktor
- hampir
- biaya
- Biaya
- beberapa
- FICO
- Angka
- terakhir
- keuangan
- pembiayaan
- Menemukan
- Pertama
- cocok
- tetap
- aliran
- terfokus
- Untuk Investor
- Kebebasan
- dari
- penuh
- lebih lanjut
- umumnya
- mendapatkan
- mendapatkan
- diberikan
- memberikan
- Pemberian
- akan
- baik
- besar
- terjamin
- Sulit
- berkantor pusat
- berat
- membantu
- Tersembunyi
- lebih tinggi
- sejarah
- Mudah-mudahan
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- ide
- ideal
- Segera
- penting
- in
- memasukkan
- Termasuk
- Pendapatan
- Meningkatkan
- menunjukkan
- Indikator
- sendiri-sendiri
- informasi
- inovatif
- sebagai gantinya
- asuransi
- bunga
- Suku Bunga
- perantara
- Menginvestasikan
- investasi
- investasi
- Investopedia
- investor
- Investor
- IT
- Pekerjaan
- Jobs
- perjalanan
- kunci
- Tahu
- dikenal
- lebih besar
- Terakhir
- pengetahuan
- Informasi
- LEND
- pemberi pinjaman
- pemberi pinjaman
- pinjaman
- adalah ide yang bagus
- LG
- Mungkin
- Daftar
- sedikit
- LLC
- pinjaman
- Pinjaman
- logo
- Panjang
- jangka panjang
- melihat
- mencari
- kehilangan
- kehilangan
- lepas
- Lot
- LTV
- Utama
- membuat
- Membuat
- banyak
- Pasar
- pasar
- maksimum
- cara
- ukuran
- metrik
- Metrik
- Tengah
- uang
- Uang Hilang
- Bulan
- bulanan
- bulan
- lebih
- Hipotek
- Mortgages
- paling
- hampir
- perlu
- dibutuhkan
- kebutuhan
- New
- normal
- menawarkan
- ditawarkan
- menawarkan
- ONE
- secara online
- Pendapat
- Opsi
- Lainnya
- berhutang
- sendiri
- pemilik
- dibayar
- bagian
- pasangan
- rekan
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- sempurna
- perspektif
- memilih
- gambar
- rencana
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- masuk akal
- plus
- miskin
- Populer
- portofolio
- posisi
- mungkin
- potensi
- lebih suka
- disajikan
- tekanan
- cukup
- di harga
- terutama
- primer
- Utama
- swasta
- proses
- Produk
- Keuntungan
- program
- properties
- milik
- terlindung
- pemberi
- membeli
- pembelian
- tujuan
- Menempatkan
- kualifikasi
- memenuhi syarat
- memenuhi syarat
- Pertanyaan
- segera
- jarak
- Penilaian
- Tarif
- perbandingan
- Baca
- siap
- nyata
- real estate
- dunia nyata
- baru
- hubungan
- Menyewa
- penyewa
- menggantikan
- mewakili
- membutuhkan
- sumber
- Pengembalian
- Risiko
- bulat
- sama
- Skala
- Kedua
- Rahasia
- menjual
- Penjualan
- melayani
- layanan
- porsi
- Pendek
- mirip
- Sederhana
- hanya
- sejak
- situasi
- Ukuran
- kecil
- So
- beberapa
- Seseorang
- sumber
- khusus
- Secara khusus
- menghabiskan
- awal
- mulai
- Masih
- berhenti
- jalan
- kuat
- seperti itu
- mengherankan
- manis
- Mengambil
- pengambilan
- pajak
- Pajak
- tim
- istilah
- texas
- Grafik
- mereka
- karena itu
- hal
- tiga
- waktu
- untuk
- bersama
- terlalu
- alat
- terhadap
- jalur
- perdagangan
- Transaksi
- transunion
- benar
- jenis
- khas
- penjaminan
- Penggunaan
- dimanfaatkan
- nilai
- Verifikasi
- webp
- Apa
- Apa itu
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- akan
- dalam
- Kerja
- bekerja
- dunia
- bernilai
- akan
- tertulis
- tahun
- Anda
- zephyrnet.dll