IMF memperkirakan permintaan perumahan baru di Tiongkok akan turun sekitar 50% pada dekade berikutnya

BEIJING — Permintaan perumahan baru di Tiongkok diperkirakan akan turun sekitar 50% selama dekade berikutnya, sehingga semakin sulit bagi Beijing untuk segera meningkatkan pertumbuhan negara tersebut secara keseluruhan.

Hal ini berdasarkan laporan terbaru staf Dana Moneter Internasional (IMF) mengenai Tiongkok, yang diselesaikan pada akhir Desember dan dirilis pada hari Jumat.

IMF mengatakan pihaknya memperkirakan “permintaan mendasar untuk perumahan baru” di Tiongkok akan turun 35% hingga 55% karena penurunan jumlah rumah tangga baru di perkotaan dan banyaknya inventaris properti yang belum selesai atau kosong.

Melambatnya permintaan perumahan baru akan mempersulit penyerapan kelebihan persediaan, “memperpanjang penyesuaian dalam jangka menengah dan membebani pertumbuhan,” kata laporan itu.

Sektor real estat Tiongkok dan industri terkait menyumbang sekitar seperempat produk domestik bruto Tiongkok. Kemerosotan pasar properti terbaru terjadi setelah tindakan keras Beijing pada tahun 2020 terhadap tingginya ketergantungan pengembang pada utang untuk pertumbuhan.

Prediksi penurunan perumahan baru sebesar 50% “melebih-lebihkan kemungkinan penurunan pasar,” kata Zhengxin Zhang, perwakilan Tiongkok untuk IMF, dalam pernyataan tanggal 10 Januari yang disertakan dalam laporan organisasi yang dirilis Jumat.

Zhang mengatakan permintaan perumahan di Tiongkok akan tetap besar, dan dukungan kebijakan akan mulai diberikan secara bertahap.

“Oleh karena itu, penurunan permintaan perumahan secara signifikan sangat kecil kemungkinannya terjadi,” ujarnya. “Rasionalitas periode dasar yang dipilih juga masih bisa diperdebatkan.”

Laporan IMF membandingkan permintaan perumahan dan permulaan perumahan baru dari periode 2012 hingga 2021 dengan perkiraan untuk tahun 2024 hingga 2033.

Sektor real estat Tiongkok tumbuh pesat selama beberapa dekade terakhir, mendorong pihak berwenang untuk memperingatkan agar tidak bertaruh pada lonjakan harga dan menekankan bahwa “rumah adalah untuk tempat tinggal, bukan untuk spekulasi.”

IMF menunjukkan bahwa pada tahun 2010an, porsi investasi perumahan terhadap PDB di Tiongkok mendekati atau di atas tingkat puncak booming properti di negara-negara lain di masa lalu.

“Koreksi besar di pasar properti, menyusul upaya pemerintah untuk menahan leverage pada tahun 2020-21, merupakan hal yang wajar dan perlu dilanjutkan,” kata laporan IMF.

Tiga tahun terakhir juga terlihat pengembang yang berhutang banyak mulai dari Evergrande hingga Country Garden gagal membayar utang dalam mata uang dolar AS yang dipegang oleh investor luar negeri. Minggu ini, pengadilan Hong Kong memerintahkan Evergrande untuk dilikuidasi.

Sejak akhir tahun 2022, otoritas Tiongkok telah melakukannya langkah yang diambil untuk meringankan pembatasan pembiayaan bagi pengembang dan pembeli rumah baru. Namun, upaya pemerintah pusat dan daerah untuk mendukung sektor real estate belum secara signifikan menghentikan penurunan yang lebih luas di sektor ini.

“Penting bagi pemerintah pusat untuk memberikan peningkatan pembiayaan untuk menyelesaikan perumahan pra-penjualan yang belum selesai,” Sonali Jain-Chandra, kepala misi departemen Tiongkok, Asia dan Pasifik, IMF, mengatakan kepada wartawan pada hari Jumat.

“Ini merupakan faktor lain yang menghambat kepercayaan pasar,” katanya.

Kepercayaan konsumen menurun di tengah ketidakpastian pendapatan di masa depan. Saham-saham Tiongkok juga melemah sejauh tahun ini.

IMF mencatat bahwa otoritas Tiongkok memandang sikap fiskal pada tahun 2023 sebagai “proaktif” dan akan mempertahankan sikap tersebut di tahun mendatang.

“Pihak berwenang sedang mengembangkan paket kebijakan untuk mencegah dan menyelesaikan risiko utang [pemerintah daerah],” kata laporan IMF. Ketika ditanya, Jain-Chandra mengatakan dia tidak memiliki rincian mengenai ukuran yang diharapkan dari tindakan tersebut.

Bank Rakyat Tiongkok mengumumkan minggu lalu, efektif tanggal 5 Februari, pihaknya akan memotong rasio persyaratan cadangan, jumlah uang tunai yang harus disimpan bank, sebesar 50 basis poin. Pemotongan ini merupakan yang terbesar sejak tahun 2021. 

“Kami pikir ini adalah langkah ke arah yang benar, namun kami pikir pelonggaran kebijakan moneter tambahan diperlukan, terutama instrumen suku bunga kebijakan,” Nir Klein, wakil kepala misi untuk departemen Tiongkok, Asia dan Pasifik, IMF, mengatakan kepada wartawan pada hari Jumat.

“Pada saat yang sama, kami pikir Tiongkok perlu menerapkan beberapa reformasi kebijakan moneter,” katanya.

Perekonomian Tiongkok tumbuh sebesar 5.2% pada tahun 2023, menurut angka resmi yang dirilis bulan lalu.

Angka tersebut kurang dari perkiraan IMF pada bulan Desember sebesar 5.4%, sebuah angka yang meleset dari prediksi IMF yang menurut Jain-Chandra disebabkan oleh “konsumsi yang lebih lemah dari perkiraan pada kuartal keempat.”

Pemberi pinjaman internasional memperkirakan pertumbuhan Tiongkok akan melambat menjadi 4.6% tahun ini.

Analisis IMF menemukan bahwa memindahkan produksi rantai pasokan – baik kembali ke negara asal atau ke negara-negara sekutunya – dapat menurunkan pertumbuhan PDB sekitar 6% di Tiongkok dan 1.8% secara global.

Ke depan, IMF memperkirakan inflasi akan meningkat tahun ini menjadi 1.3%, dan mencatat penurunan harga energi dan pangan adalah alasan utama penurunan harga pada tahun 2023.

Indeks harga konsumen inti, yang tidak termasuk harga pangan dan energi, naik sebesar 0.7% tahun lalu, lebih dari peningkatan CPI keseluruhan sebesar 0.2%.

Laporan IMF menunjukkan bahwa perumahan telah meningkatkan inflasi di negara-negara lain, namun di Tiongkok, kemerosotan real estate telah membebani harga.