Apa yang Harus Dilakukan Ketika Seseorang Ingin Membeli Rumah Anda Secara Pribadi?

Apa yang Harus Dilakukan Ketika Seseorang Ingin Membeli Rumah Anda Secara Pribadi?

Stempel Waktu: 1 Februari 2024 3:04
Node Sumber: 3094527

Di pasar real estat dengan pasokan terbatas, kami telah mendengar dari banyak pemilik rumah tentang peningkatan penawaran yang tidak diminta pada properti mereka. Saat Anda didekati dengan tawaran pribadi untuk membeli rumah, Anda mungkin menghadapi beberapa skenario yang menantang.

Menentukan apakah tawaran tersebut benar-benar mencerminkan nilai rumah Anda sulit dilakukan tanpa perbandingan pasar. Anda mungkin juga berpikir untuk menghindari biaya komisi real estat dengan menjual secara pribadi, namun hal ini dapat menyebabkan penilaian yang terlalu rendah terhadap properti Anda.

Selain itu, melakukan transaksi tanpa bantuan profesional dari agen real estat dapat membuat Anda rentan terhadap kerentanan hukum dan keuangan. Anda mungkin juga kehilangan potensi penawaran yang lebih baik, karena properti Anda tidak terekspos ke pasar yang lebih luas.

Pada artikel ini, kami akan berbagi detail tentang apa yang harus dilakukan ketika seseorang ingin membeli rumah Anda secara pribadi, pro dan kontra menjual secara pribadi, dan bagaimana Anda bisa mendapatkan nilai terbaik untuk rumah Anda.

Siapa Pembeli Swasta?

Pembeli swasta dapat berupa pembeli rumah atau investor yang tertarik membeli properti tanpa menggunakan agen real estate. Biasanya, pembeli swasta adalah investor atau pemilik rumah yang ingin mendapatkan kesepakatan atas properti yang mereka yakini dapat menghasilkan keuntungan.

Namun, dengan terbatasnya persediaan perumahan, pembeli rumah semakin bertindak sebagai pembeli swasta yang berusaha mencari rumah berikutnya. Mereka tidak puas dengan opsi yang tercantum, sehingga mereka mendekati penjual potensial di luar pasar.

Pembeli swasta dapat mendekati pemilik properti, namun mereka juga dapat menargetkan di luar pasar atau daftar saku diketahui oleh agen real estat tetapi tidak dipasarkan. Pada akhirnya, ini adalah pihak-pihak yang ingin melakukan transaksi real estat tanpa agen real estat sebagai fasilitator kesepakatan.

Pemilik rumah sering kali bertemu dengan pembeli swasta ketika mereka menerima penawaran atau panggilan telepon yang tidak diminta tentang properti mereka. Pembeli swasta membuat asumsi tentang nilai properti dan kemudian mencoba menegosiasikan kesepakatan tanpa menggunakan agen.

Pertama, mereka akan menyerahkan Letter of Intent (LOI) sebelum mengunci kontrak dengan penjual yang berminat. Setelah kontrak ditandatangani, proses menjual rumah Anda ke pembeli swasta serupa dengan proses penjualan rumah tradisional.

Perbedaan antara menjual ke pembeli swasta dan menjual di pasar terbuka adalah Anda tidak memiliki perwakilan atau bantuan dari agen real estat. Jenis transaksi ini disebut a Dijual Oleh Pemilik (FSBO). Tidak adanya perwakilan mungkin berarti menghemat komisi, namun hal ini berpotensi mengakibatkan harga jual di bawah nilai pasar atau kondisi jangka waktu penjualan yang buruk.

Apakah Anda Membutuhkan Agen Real Estat untuk Menjual Rumah Anda Secara Pribadi?

Menjual rumah Anda mungkin merupakan salah satu transaksi keuangan paling signifikan yang akan Anda lakukan dalam hidup Anda. Jadi, ketika Anda mendapat tawaran yang tidak diminta dari pembeli pribadi, Anda mungkin tergoda untuk melewatkan agen real estat dan menyimpan komisi tersebut di saku Anda. Namun sebelum Anda menandatangani garis putus-putus, mari kita bahas apakah akan 'tanpa agen' adalah demi kepentingan terbaik Anda.

Saat mengevaluasi penawaran dari pembeli swasta, hal pertama yang harus dilihat adalah harga pembelian yang diusulkan. Apakah ini sesuai dengan nilai pasar saat ini untuk rumah serupa di wilayah Anda?

Agen real estat berpengalaman memiliki keahlian untuk menentukan nilai pasar sebenarnya rumah Anda melalui analisis pasar komparatif. Mereka dapat memberi tahu Anda apakah tawaran tersebut tampak adil atau apakah ada ruang untuk menegosiasikan harga jual yang lebih tinggi.

Selain harga, teliti juga syarat dan kemungkinan penawaran. Misalnya, apakah pembeli meminta bantuan biaya penutupan atau garansi rumah? Apakah tawaran tersebut mencakup kemungkinan untuk inspeksi atau pembiayaan yang dapat menunda penutupan?

Agen dapat membantu Anda memahami apa yang Anda setujui dan perlindungan apa yang tersedia bagi Anda sebagai penjual. Dengan menggunakan keterampilan negosiasi mereka, mereka bisa memberi Anda persyaratan yang lebih baik.

Bekerja dengan profesional real estat, bahkan dalam penjualan pribadi, dapat memberi Anda keyakinan lebih besar bahwa kepentingan Anda terlindungi. Jika Anda telah menandatangani perjanjian pencatatan dengan agen real estat tetapi menerima penawaran pribadi, Anda mungkin dibatasi dalam cara menjual kepada pembeli tersebut.

Apakah Anda dapat menjual ke pembeli pribadi tanpa membayar Anda komisi agen tergantung pada jenis perjanjian pencatatan.

Perjanjian Pencatatan Terbuka Vs. Perjanjian Pencatatan Eksklusif

Saat mendaftarkan rumah Anda untuk dijual, Anda akan menandatangani perjanjian pencatatan terbuka atau eksklusif dengan agen real estat Anda.

Perjanjian pencatatan terbuka memungkinkan Anda melakukannya menyewa banyak agen untuk mendaftarkan dan memasarkan rumah Anda secara bersamaan. Artinya, tidak ada satu pun agen yang berhak memasarkan rumah Anda. Anda pada dasarnya “membuka” rumah Anda untuk agen yang tertarik.

Dengan perjanjian non-eksklusif ini, Anda tidak diwajibkan membayar komisi jika menemukan pembelinya sendiri, misalnya melalui penjualan pribadi. Daftar terbuka biasa terjadi dalam skenario di luar pasar atau daftar saku.

Dalam perjanjian pencatatan eksklusif, Anda membuat kontrak dengan satu agen real estat untuk jangka waktu tertentu, biasanya beberapa bulan. Agen ini mempunyai hak tunggal untuk memasarkan rumah Anda dan mewakili Anda dalam negosiasi dengan calon pembeli.

Perjanjian eksklusif melarang mempekerjakan agen lain dan berarti Anda harus membayar komisi agen pencatatan, bahkan jika Anda menemukan pembelinya sendiri. Jika Anda menjual kepada pembeli swasta selama masa pencatatan eksklusif atau selama masa perlindungan (biasanya 90 hari setelah kontrak berakhir), Anda tetap diharuskan membayar komisi agen.

Pastikan Anda memahami jenis perjanjian pencatatan yang Anda miliki dan apakah ada klausul perlindungan sebelum melanjutkan dengan pembeli pribadi. Jika Anda telah menandatangani perjanjian pencatatan dan harus membayar komisi, manfaatkan keahlian agen Anda untuk memastikan Anda mendapatkan harga terbaik.

Haruskah Anda Menyewa Agen Real Estat jika Anda Menjual ke Pembeli Pribadi?

Melibatkan agen real estat untuk menegosiasikan penjualan kepada pembeli swasta sering kali merupakan pilihan terbaik bagi penjual untuk memastikan mereka mendapatkan harga tertinggi. Ya, agen memiliki akses ke berbagai layanan listing (MLS) dan alat pemasaran lainnya, yang sangat penting untuk menjangkau calon pembeli.

Namun bahkan dalam penjualan pribadi, agen dapat memberikan nasihat yang berharga. Misalnya, agen dapat bertindak sebagai pihak netral dan memberikan keterampilan negosiasi serta objektivitas. Mereka akan melakukan a analisis pasar komparatif (CMA) agar Anda yakin dengan nilai rumah Anda dan bisa menegosiasikan harga yang wajar.

Selain itu, keahlian agen dapat sangat membantu jika penjualan melibatkan masalah kompleks seperti hak gadai, penyelesaian perceraian, atau komplikasi hukum lainnya. Agen membantu menjaga jarak emosional dari penjualan, yang dapat bermanfaat dalam membuat keputusan obyektif dan menangani negosiasi.

Jika Anda sudah mencari pembeli swasta, bicarakan dengan agen Anda tentang pengurangan komisi penjualan secara signifikan. Ketika agen hanya membantu menyelesaikan negosiasi dan tidak perlu berinvestasi dalam pemasaran, mereka sering kali bersedia bekerja untuk mendapatkan tingkat komisi yang lebih rendah.

Mengelola Proses Penutupan jika Anda Memutuskan untuk Menjual Secara Pribadi

Ketika Anda memutuskan untuk menjual rumah Anda secara mandiri kepada pembeli swasta, proses penutupan merupakan langkah penting dan sering kali membuat penjual salah arah. Mengalihkan kepemilikan secara hukum adalah proses yang rumit tanpa perwakilan real estat, tetapi dengan penelitian dan persiapan, Anda dapat menyelesaikannya dengan lancar sesuai keinginan Anda sendiri.

Pertama, pahami persyaratan khusus negara bagian Anda seputar penutupan dokumen, pengacara, pengalihan hak milik, pengungkapan, dan banyak lagi. Hal ini sangat bervariasi di seluruh negara – beberapa negara bagian mewajibkan penggunaan pengacara real estat, sementara negara bagian lainnya mengizinkan penutupan mandiri hanya dengan perusahaan induk.

Setelah Anda mengetahui peraturannya, pilihlah dengan hati-hati agen penutupan Anda, yang kemungkinan besar adalah perusahaan induk atau pengacara real estat. Carilah penyedia terjangkau yang berpengalaman dengan penjualan pribadi di pasar lokal Anda. Layanan mereka dapat menyederhanakan proses dan menangani dokumentasi secara memadai seperti pencarian hak milik, pengalihan akta, dan pencatatan.

Tanpa representasi, penjual harus melakukan penelitian independen untuk memahami apa yang harus terjadi sebelum kunci berpindah tangan. Bicaralah dengan agen penutupan Anda untuk memastikan semua persyaratan hukum telah dipenuhi. Tinjau pernyataan penutup dan dokumen dengan cermat untuk menghindari kejutan.

Tugas seperti mengamankan asuransi dan menukarkan dana melindungi Anda secara finansial sebagai penjual. Meskipun rumit, Agen Properti yang berpengetahuan dapat menavigasi penutupan dengan lancar.

Persyaratan Khusus Negara Bagian Untuk Dijual Oleh Pemilik (FSBO).

Teliti dan pahami secara menyeluruh peraturan hukum dan prosedur khusus negara bagian Anda untuk transaksi FSBO. Persyaratan ini bervariasi secara nasional dan mengatur proses penjualan, seperti pengungkapan, pengacara, dokumen, pengalihan hak milik, dll.

Sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan pengacara real estat lokal yang berspesialisasi dalam penjualan FSBO di negara bagian Anda untuk memastikan Anda memenuhi semua persyaratan yang diamanatkan negara bagian dan menghindari kesalahan yang merugikan. Kebanyakan penjual FSBO hanya melakukan sebagian dari beberapa transaksi per tahun, jadi mendapatkan nasihat profesional dapat menyelamatkan mereka dari kesalahan yang merugikan.

Seorang pengacara real estat yang berpengalaman dalam undang-undang setempat dapat menjelaskan apa yang diperlukan untuk memfasilitasi penjualan secara legal dan lancar. Jangan berasumsi bahwa Anda dapat menggunakan formulir dan prosedur umum – luangkan waktu untuk mendidik diri Anda sendiri tentang peraturan FSBO yang tepat di negara bagian Anda.

Panduan ini diterbitkan oleh Republic Title adalah tempat yang bagus untuk mulai memahami apa yang diperlukan untuk menjual properti tanpa agen di negara bagian Anda.

Memilih Perusahaan Judul atau Pengacara

Saat menjual secara pribadi, Anda harus bekerja sama dengan perusahaan induk dan/atau pengacara real estat yang berpengalaman dalam proses penutupan FSBO. Peran mereka termasuk memfasilitasi pengalihan hak milik secara sah, mendokumentasikan transaksi, dan memastikan kepatuhan terhadap undang-undang negara bagian.

Jika fasilitator penjualan berpengalaman dalam penjualan FSBO, mereka akan memahami kapan harus menawarkan lebih banyak dukungan dan bimbingan kepada pihak yang bertransaksi.

Judul Perusahaan

Perusahaan judul adalah penyedia layanan yang memfasilitasi penjualan properti di negara bagian yang tidak memerlukan pengacara real estat. Layanan penting yang dilakukan perusahaan induk meliputi:

  • Pencarian Judul – Teliti masalah properti apa pun yang dapat menghambat pengalihan kepemilikan secara bersih, seperti hak gadai atau sitaan.
  • Judul asuransi – Mengasuransikan Anda terhadap segala cacat kepemilikan yang tidak diketahui.
  • Layanan Escrow – Mengelola pertukaran dana antara kedua belah pihak.
  • Persiapan Akta – Menyusun akta peralihan kepemilikan sah secara resmi.
  • Mencatat Akta – Mendaftarkan akta pada pemerintah setempat.

Pilih perusahaan induk yang berpengalaman dengan penutupan FSBO di wilayah spesifik Anda.

Pengacara Real Estat

Jika Anda tinggal di negara bagian yang membutuhkan pengacara dalam penutupan real estat, maka menyewa pengacara real estat bukanlah suatu pilihan. Tetapi bahkan jika Anda tidak tinggal di salah satu negara bagian ini, pengacara real estate yang berpengetahuan sangat berharga bagi penjual FSBO dengan menyediakan layanan seperti:

  • Meninjau Kontrak Pembelian – Memastikan persyaratan menguntungkan dan mematuhi hukum.
  • Memberi nasihat tentang Pengungkapan – Membantu melengkapi dokumen yang diperlukan dengan benar dan memastikan bahwa penjual tidak membiarkan dirinya terkena tuntutan hukum di masa depan.
  • Menghadiri Penutupan – Mengawasi penandatanganan dan menyelesaikan potensi masalah di menit-menit terakhir.
  • Dokumen Koordinasi – Mengumpulkan dokumen yang diperlukan dan membantu menyelesaikan masalah kepemilikan apa pun.
  • Mewakili Minat Anda – Melayani sebagai penasihat hukum dan negosiator Anda.

Saat memilih salah satu pengacara, pilih salah satu dengan pengalaman penutupan FSBO khusus dan pemahaman yang kuat tentang peraturan real estat di negara bagian Anda. Dalam transaksi sederhana, Anda biasanya dapat menemukan pengacara dengan reputasi baik yang menawarkan biaya tetap yang terjangkau.

Keahlian pengacara dalam bidang real estat memberikan perlindungan dan ketenangan pikiran saat Anda menavigasi proses penutupan. Meminta mereka meninjau dokumen dan mewakili kepentingan Anda sangat berharga tanpa bimbingan agen.

Langkah-Langkah Penting dalam Proses Penutupan

Grafik proses penutupan bukan hanya satu hari tetapi seringkali membutuhkan waktu berminggu-minggu, bahkan berbulan-bulan, untuk mewakili garis akhir perjalanan jual beli rumah. Meskipun mengasyikkan, hal ini juga bisa membuat Anda kewalahan. Mari kita telusuri apa yang biasanya terjadi dalam penutupan langkah demi langkah:

  • Langkah 1: Pembeli dan penjual menyelesaikan dan melaksanakan kontrak
  • Langkah 2: Perusahaan hak milik atau pengacara real estat ditunjuk
  • Langkah 3: Penjual menyetorkan uang sungguh-sungguh ke rekening escrow
  • Langkah 4: Perusahaan judul melakukan pencarian judul untuk mengungkap kemungkinan masalah judul seperti hak gadai atau sitaan
  • Langkah 5: Pembeli memesan inspeksi properti (ini opsional)
  • Langkah 6: Pembeli memberikan dokumentasi yang diperlukan kepada pemberi pinjaman untuk mengamankan pembiayaan (jika sesuai)
  • Langkah 7: Pada hari penutupan, pihak-pihak yang bertransaksi menandatangani akta, kebijakan kepemilikan, pengungkapan, dll., kemudian dana ditransfer, biaya penutupan dibayarkan, dan akta dicatat untuk meresmikan peralihan hak kepemilikan.
  • Langkah 8: Setelah penjualan selesai, dana penutupan dicairkan ke penjual.

Semua pihak harus menyimpan salinan dokumen untuk tujuan perpajakan dan pencatatan. Dengan persiapan dan pengawasan hukum, proses penutupan dapat berjalan lancar meski terdapat kerumitan.

Kontra Penjualan Rumah Pribadi

Menggunakan jalur FSBO mungkin tampak menarik untuk menghemat komisi real estat, namun ada kelemahan yang harus dipertimbangkan penjual.

  1. Harga Jual Lebih Rendah
    Rumah FSBO sering kali dijual dengan harga kurang dari rumah serupa yang terdaftar di agen. Menurut laporan NAR tahun 2021, Rumah FSBO dijual dengan harga rata-rata $260,000 dibandingkan dengan $318,000 untuk penjualan agen. Itu berarti Anda kemungkinan besar akan meninggalkan uang saat menjual ke pembeli pribadi.
  2. Tidak Ada Strategi Penetapan Harga
    Jika Anda tidak bekerja sama dengan agen, Anda tidak memiliki akses terhadap data pasar yang akurat untuk menentukan harga properti Anda secara optimal. Data penjualan publik terbatas, sehingga menimbulkan dugaan harga. Selain itu, jika Anda tidak berpengalaman di bidang real estat, akan sulit menentukan nilai properti Anda.
  3. Resiko Hukum
    Menjual rumah Anda adalah transaksi legal, dan mengabaikan jalur tradisional, di mana agen menangani segala sesuatunya, berarti Anda memikul tanggung jawab untuk memastikan semua dasar hukum tercakup. Penjual harus secara akurat mengungkapkan masalah properti apa pun, memastikan kontraknya akurat dan mengikat secara hukum, memastikan kepemilikannya jelas, dan mematuhi undang-undang perumahan.

Tantangan Umum Penutupan FSBO

Menjual rumah sebagai FSBO dapat menimbulkan tantangan unik selama proses penutupan. Permasalahan umum yang muncul pada saat penutupan antara lain:

  • Penundaan pembiayaan jika dokumentasi yang diperlukan tidak diberikan oleh pembeli dan penjual tepat waktu.
  • Perselisihan mengenai perbaikan atau kondisi properti yang tidak diungkapkan.
  • Masalah dengan penutupan dokumen seperti akta, pengungkapan, atau asuransi kepemilikan.
  • Keterlambatan karena negosiasi inspeksi atau masalah penilaian.

Tips Agar Penutupan Penjualan Pribadi Lancar

Menjual rumah Anda karena FSBO memiliki tantangan tersendiri, namun Anda dapat memperoleh penjualan yang lancar dengan persiapan dan sikap proaktif.

Berikut adalah beberapa tips untuk membantu transaksi Anda berjalan lebih lancar:

  • Periksa pembeli secara menyeluruh dengan mengonfirmasi dana, kapasitas pembiayaan, dan bahwa mereka telah mendapat persetujuan sebelumnya dari perusahaan hipotek terkemuka.
  • Ungkapkan semuanya untuk menghindari masalah hukum.
  • Carilah penasihat hukum mengenai pengungkapan.
  • Pertahankan komunikasi yang terbuka dan sabar dengan pembeli.
  • Didik diri Anda sendiri tentang proses dan peraturan untuk menghindari kejutan.
  • Bangun batas waktu yang wajar dan fleksibilitas pada tanggal penutupan.
  • Bekerjalah secara proaktif untuk menyelesaikan inspeksi dan menegosiasikan perbaikan apa pun terlebih dahulu.
  • Sewa pengacara real estate untuk meninjau dokumen dan mewakili kepentingan Anda.

Opsi Alternatif jika Kesepakatan Pribadi Gagal

Jika milik pribadi Anda kesepakatan pembeli tiba-tiba gagal, jangan putus asa. Jika Anda termotivasi untuk menjual, Anda masih punya banyak pilihan. Mulailah dengan meminta masukan pembeli untuk memahami mengapa mereka mundur. Hal ini memungkinkan Anda untuk meningkatkan strategi penjualan Anda ke depannya.

Selanjutnya, Anda memiliki pilihan untuk mendaftarkan properti Anda sebagai FSBO atau menggunakan agen pencatatan. Jika Anda ingin memaksimalkan harga jual Anda, maka menyewa agen berpengalaman harus menjadi fokus utama Anda. Mereka memiliki alat untuk mendapatkan eksposur properti Anda dan menegosiasikan kesepakatan terbaik.

Dengan persiapan dan dukungan, penjual FSBO dapat berkumpul kembali ketika kesepakatan gagal. Jika itu terjadi, pertimbangkan untuk mendapatkan dukungan agen real estat. Terhubung dengan agen top menggunakan Pakar Cepat agar properti Anda segera terjual.

Sukses Dengan Penjualan Rumah Pribadi dengan FastExpert

Menjual rumah Anda ke pihak swasta menawarkan imbalan tetapi juga membutuhkan usaha dan manajemen risiko. Anda harus siap melakukan penelitian menyeluruh, uji tuntas, dan berkonsultasi dengan profesional real estat.

Bahkan dengan penawaran pribadi, melibatkan agen real estat adalah tindakan yang bijaksana untuk memastikan kepentingan Anda terlindungi, dan Anda mendapatkan harga yang wajar. Mulailah pencarian Anda dengan Pakar Cepat. Bicaralah dengan agen lokal tentang situasi Anda dan lihat apakah Anda dapat menemukan ahli untuk membantu Anda menyelesaikan kesepakatan.

Jangan takut untuk meminta komisi diskon. Kebanyakan agen dengan senang hati menegosiasikan komisi yang lebih rendah ketika pembeli sudah mendapatkan sumbernya.

Stempel Waktu:

Lebih dari Pakar Cepat Global