A világjárvány utáni boom piacok „élesen” lehűlnek

Dave:
Hello mindenki. Üdvözöljük a piacon. Én vagyok a házigazdád, Dave Meyer, akihez ma James Dainard csatlakozott. James, mi újság?

James:
Nem, csak a napsütésben lógok, és ezután Seattle-be kell repülnöm, szóval szeretnék maradni, ahol vagyok, de ez ma nincs benne.

Dave:
Mire készülsz odafent?

James:
Sétálnunk kell néhány ingatlant. Végezzük a piaci frissítésünket. Van egy befektetői osztályunk, majd megtartjuk a Heaton/Dainard ünnepi partit, ami mindig szórakoztató. Szeretünk vadulni az ünnepek alatt.

Dave:
Nos, aki ezt hallgatja, az ünnepek miatt pár héttel előre rögzítjük, szóval tudja, hogy december végén rögzítjük, de mi a nyaralási buliterve?

James:
Nos, jellemzően, és a COVID-nak vannak rendetlenségei, szoktunk nagy házibulikat rendezni valamelyik flipünknél vagy új épületeinknél.

Dave:
Ez elképesztő.

James:
Elég vadak, és mi jól érezzük magunkat. De idén bérbe adtuk… Ez klassz. Olyan ez, mint egy csomó játék, szóval van bowlingjuk, Topgolfjuk, mindenféle más. Kicsit formálisabbak vagyunk. Jövőre visszamegyek házibuliba, DJ-kbe és mindenfélébe.

Dave:
Ember, három napja hiányzol. Pénteken Seattle-be megyek.

James:
Ó haver. Igen, mert szerda este indulok.

Dave:
Ez szívás. Rendben. Hát ez nagyon rossz. De ma van egy fantasztikus műsorunk az Ön számára. Nem tudom, azt hiszem, Henry volt az első alkalom, amikor Taylor Marr volt a házigazda, de van Taylor Marr, aki Redfin helyettes vezető közgazdásza, és valószínűleg az egyik olyan ember, akinek a kutatásait a legjobban követem. A lakáspiac szakértője, minden. De ma nagyon sok migrációs beszélgetésbe megyünk bele, és arról, hogy mi történt a világjárvány alatt, és hogy ezek a trendek most is folytatódnak-e, vagy milyen új trendek vannak kialakulóban, amelyekre a befektetőknek és a leendő befektetőknek oda kell figyelniük. James, volt valami, amit igazán élveztél, és úgy gondolod, hogy a hallgatóknak figyelniük kell?

James:
Nos, azt hiszem, ez csak igazán követi ezeket a trendeket, amelyek nem… Ahogy azt gondolom, hogy sokan vagyunk, mint befektetők, megnézzük a helyi piacainkat és a lakásokat, hogy mi folyik most és mit csinálunk. A befektetők számára a legfontosabb, hogy váltsanak, és felfelé fordítsák tervüket. És tudom, hogy megtanultam, hogy 2008-ban olyan, mintha ezeket a külső dolgokat nézném. A migráció az, amit a helyi piacomon kívül korábban nem igazán figyeltem. De mint befektető, továbbra is szeretnék befektetni, és Ön valóban nyomon követheti ezeket a trendeket… Nem mindig a legforróbb trendekről van szó. Mintha hova költöznek az emberek? A migráció óriási tényező ebben, és szerintem csak az a fontos, hogy az emberek kinyitják a szemüket, és a nagy képet nézzék, majd megmondja, hogyan fektess be a következő két-négy évben, mert oda akarsz befektetni, ahová az emberek mennek. .

Dave:
Igen, feltétlenül. Ez nagyszerű tanács, és úgy gondolom, hogy mindannyian sokat tanulhatnak, nemcsak arról, hogy mi történt az elmúlt néhány évben, hanem csak az általános gondolkodásmódról és néhány új információról, amelyeket figyelembe kell vennie, amikor saját személyre szabott befektetési stratégiájáról gondolkodik. Rendben, tartunk egy kis szünetet, és utána behozzuk Taylort. Taylor Marr, aki a Redfin helyettes vezető közgazdásza, üdvözli Önt az On the Market oldalán.

Taylor:
Köszönöm hogy vagy nekem. Nagyon jó itt lenni.

Dave:
Nos, azt hiszem, ezt mondtuk, amikor a bemutató előtt beszélgettünk, de az első epizód volt az egyik legnépszerűbb epizódunk. Nagyon hálásak vagyunk, hogy visszatérhetsz a műsorba. Te voltál az első, és azt hiszem, május vagy június volt, és a lakáspiac egészen másképp nézett ki, mint most. Elmondaná nekünk a véleményét a 2022 második felében történtekről?

Taylor:
Igen. Szóval úgy értem, az első félév nagyon érdekes volt, mert már ekkorra jelentősen emelkedtek a kamatlábak, és azt láttuk, hogy sok vezető mutató ugrott dél felé, a piac reagált, ez egyfajta fellépés volt, a jelzálogkamatok alkalmazkodtak néhányhoz. a Fed akcióiról. Most a második szakaszban vagyunk, ami valójában az infláció volt aggasztóbb az év második felében. Ez egy kicsit nagyobb agressziót váltott ki a Fed részéről a kamatemelésre. A vártnál gyorsabban gyalogoltak. Ennek eredményeként a kamatok még nyár óta sokkal gyorsabban emelkedtek, és valójában csak ingadozóbbak voltak. Felfelé lőttek a hónapokban, azt hiszem, augusztus és július volt, és lefelé ugyanabban az időben körülbelül egy százalékpontos kilengést. Ezt már kétszer megtették. A jelzáloghitel-kamatláb ingadozása 35 éves csúcsot ért el, és különösen ez a szempont magyarázza meg igazán, hogy mi történt a piacon az elmúlt hat hónapban, mert mivel a kamatlábak drámaian ingadoztak még azután is, hogy emelkedtek, és hűtötték a piacot, más mutatók is megfigyelhettük a fogást. fel.
A Case-Shiller Index szerint például 2009 óta az egyik leggyorsabb ütemben esnek a lakásértékek. Ez a növekvő kamatláb reakciója. De azt is látjuk, hogy a kereslet rövid távú vezető mutatói közül többet valóban össze-vissza ugrálnak a kamatlábak emelkedése és esése mellett. Néhány példa: az eladóknak egyre gyakrabban kellett leengedniük az árat, mivel nem kapnak olyan ajánlatot, amelyet szeretnének, és az árak magasabbak. Leengedik az árat, hogy találkozzanak a vásárlókkal, hol vannak, és mit engedhetnek meg maguknak. De amikor a kamatlábak csökkennek, nem kell annyi áresést végrehajtaniuk. És ez a pingpong az eladókkal történt. Sokan közülük törölték otthonaikat, vagy visszaugrottak a piacra, és újból felveszik otthonaikat, amikor a kamatlábak csökkennek. Aztán ugyanúgy, mint a vevők esetében, rohanni kezdik az otthoni körutazást, esetleg még át is váltanak, amikor ajánlatot tesznek, miután az árfolyamok csökkennek, és egy kicsit jobban hátszelet kapnak az alacsonyabb árak miatt. Valójában ez csak a volatilitás egyik oka. Ha egyetlen szót kellene választanom az elmúlt hat hónap összegzésére.

Dave:
És Taylor, néhány munkája, amelyet a legjobban élvezek, a lakáspiac különböző regionális eltéréseiről szól, de az imént adott értékelésünk szerint ez minden szempontból igaz, vagy inkább ezt látja? Több ingadozást tapasztal bizonyos piacokon, mint más piacokon?

Taylor:
Határozottan nagyobb volatilitást látunk. Nagy léptékben, ha az elmúlt 10 évre gondolunk, akkor is nagy ingadozást láthatunk azokon a helyeken, ahol könnyű lakást építeni. Az olyan helyek, mint Phoenix, Texas, Nashville, ingadozóbbak, mert könnyebb a kínálatot növelni, a befektetők könnyebben behatolhatnak, és egy kicsit ingadozóbbá teszik a piacot. De ez még az elmúlt hat hónaptól egy évig terjedő szűkebb időskálán is igaz, hogy ezek a világjárvány fellendülő városai, különösen a hegyvidéki régiókban, mint Boise, Salt Lake City, Phoenix, ezek a helyek, Vegas is. dübörgött, de erősen lehűltek is. Mivel a kamatlábak ide-oda ugráltak, valójában nem tapasztaltak ekkora visszapattanást a keresletben, ami azt jelenti, hogy továbbra is élesen lehűltek a még mindig magasabb kamatlábakra reagálva.
Szerintem ennek részben az az oka, hogy a befektetők visszahúzódtak, az eladókat pedig visszahúzták, és a kamatlábak egy kis változása a közeljövőben szerintem már sok nagy szereplőt elriaszt, ahol úgy érzik, hogy csak sok van. egyelőre ott van a kockázat. Ezek a piacok nagyobb visszaesést tapasztaltak, de az északkeleti és a közép-nyugati más piacok rugalmasabbak lettek, amikor a kamatlábak egy kicsit esnek a csúcsukról, és ez jelzi azt a nemzeti volatilitást, amelyet látunk.

James:
Taylor, a seattle-i piacon kívül dolgozom, szóval ez technológia. Az elmúlt 24 hónapban sok felértékelődést tapasztaltunk, vagy nem annyira az elmúlt hat hónapban, de azt hiszem, az elmúlt 28-30 hónapban. És határozottan láttunk egy elég drasztikus visszalépést a csúcsáraktól. Az árak nagy része 25, 30%-kal csökkent, nem a közepestől, hanem attól a tavaszi csúcsártól. Aztán a közelmúltban azt láttuk, hogy a piac lassan csordogált. A befektetőket tekintve pedig az az egy része, hogy nagy visszaesést tapasztaltunk az eladók elszámolásában, mert az emberek annyira türelmetlenek lettek a piacokon töltött napokkal szemben, hogy két-három hét után csökkentették az árat.
És most azt láttuk, hogy az árak egy kicsit kiegyenlítettek, és a piacon lévő napok 30-45 nap körüliek a mi piacunkon, és most a dolgok nagyon közel fogynak a listához, vagy azt mondanám, hogy 2 percen belül. -3%-os arány ekkor. Láttunk olyan forró piacokat, mint Phoenix, Boise, még San Diego, ezeket a forró, pezsgő piacokat, majd láttuk azokat a technológiai piacokat, amelyek a munkahelyek növekedése miatt buborékoztak, gondolod, hogy ezek is elkezdenek kiegyenlítődni? vagy azt jósolod, hogy ezek még az elmúlt hat hónapban tapasztalt nagy esések ellenére is csökkenhetnek?

Taylor:
Ez egy kiváló kérdés. Tudom, hogy Seattle-ben sokan csodálkoznak ezen. Sok újságíróval beszélgettem ott. Nagyon sok barátom van Seattle-ben, mert nemrégiben ott éltem, és az elmúlt 10 évben a legtöbb otthonom volt. Elég jól ismerem Seattle-t. És amit tudok Seattle-ről, az az, hogy ott vannak ezek a szintek, amikor a pénzügyi piacok kezdenek talpra állni. Rengeteg technológiai vagyon van a térségben, és ahogy az olyan részvények, mint az Amazon, a Microsoft és a Facebook kissé fellendülnek, valóban segíthet a kereslet elégséges támogatásában. Az adatokban ezt nehezebb észrevenni, mert ott van ez a pszichológiai komponens is, ahogyan az elbocsátások növekedésekor sem mindenkit elbocsátanak, az elbocsátások nagyon kicsik, de van egy pszichológiai hullámhatás, ami sok embernél előfordulhat. a megnövekedett félelem és szorongás az ingatlanpiacon való fellépés miatt a nagy döntés.
Ezzel együtt az olyan piacok, mint Seattle és San Francisco, amelyek nagyon drágák, és amelyeket nem jellemeztek olyan fellendüléssel és zuhanással, mint Boise vagy Phoenix, Boise és Phoenix, viszonylag kicsi piacok, így nem igényel nagy tevékenységet. hogy nagyot változtassunk. Míg Seattle-ben és San Francisco-ban nehezebb elérni ezt a nagyságrendű különbséget. Most Seattle-ben a Case-Shiller szerint a májusi csúcstól szeptemberig tartó otthoni értékek már körülbelül 9%-kal estek. Az újabb adatok alapján úgy gondolom, hogy ez legalább néhány százalékponttal folytatódik. Láthattunk egy nagy kiigazítást a magasabb kamatlábak miatt, de Seattle-ben ez három dologból is igazán trifecta volt. Voltak magasabb kamatok, ez eleve drága piac, ezért érzékenyebb erre. A pénzpiaci viszonyok sok technológiai részvényrel, mint említettem, mivel a NASDAQ több mint 30%-ot esett az év elejéhez képest, ami sokkal nagyobb súllyal esik latba az olyan piacokon, mint Seattle vagy San Francisco, ahol magas a technológiai jelenlét koncentrációja. dolgozók.
A harmadik dolog a migráció. 2021-ben Seattle-ben több mint egy évtizede először, nettó kiáramlást regisztráltak a területet elhagyók száma. Valójában csak a távmunkától való elszakadás történt, ami miatt sok ember távozott. Továbbra is özönlöttek az emberek az öböl térségéből, mert ugyanazzal a döntéssel néztek szembe, de sokan elmentek Kelet-Washingtonba, sőt olyan helyre is, mint Phoenix. Most ott van a magasabb kamatlábak eme eleme, ami miatt az emberek lefagynak, és nem mozdulnak annyira, de mivel a kamatlábak csökkentek, egészen a múlt héten biztosan hallottuk az ügynököktől, hogy a vevők ugrálnak. Már alig várják, hogy kijussanak, és lehet, hogy nagyon gyorsan visszahúzódtak volna, amikor a dolgok dél felé fordultak, de még mindig ott vannak.
Ők mellékes vevők, sok a jogosult jövedelemre, akik elegendő előleggel rendelkeznek, ahol lakást vásárolhatnának, ha jó üzletet találnának. A probléma az, hogy eltart egy ideig, amíg az eladók találkoznak a vevőkkel, ahol vannak. Általában lassabban engedik le az árat, lassabban reagálnak a piaci körülményekre. És amint teljes mértékben megtörténik, lesz elég vevő ahhoz, hogy valóban elkezdjék stabilizálni a piacot. Abban a táborban vagyok, hogy Seattle-ben talán élesebben reagálnak a dolgok, mint gondolnánk, de van a stabilitás egy eleme, ami itt a tányéron van. És az egyik legfontosabb dolog ezzel a funkcióval Seattle-ben, hogy voltak olyan otthonok, amelyek akár 20%-ot is meghaladó mértékben csökkentek. Megnéztem néhány otthont, amelyek valójában nemrégiben zártak be áprilisban és májusban, amikor az árak tetőztek, és a Redfin becslését vagy a Zestimate-ét néztem, néhányuk valóban elvesztette lakásértékének több mint 20%-át, ami szinte az összes saját tőkéjét eltörli.
Ez félelmetes. Szerencsére a legtöbb vásárló 10 évig valószínűleg nem költözik el, így ez nem lesz túl drámai hatással rájuk, hacsak nem veszítik el a munkájukat vagy nem érnek valamilyen más gazdasági sokkot. Nem hiszem, hogy kínálati hullám érné a piacot. Aztán ott van még ez az elem is, hogy igen, az eladóknak talán nem kell annyira leengedniük az árat, de még mindig nagy az alkuerő, amit a vevők felhalmoznak, és egyre növekvő eladói engedményeket kérhetnek, ami azt jelenti, hogy esetleg további 3%-ot kapnak vissza az eladótól, hogy olyan dolgokat hajtsanak végre, mint például a lakásjavítás vagy a jelzáloghitel-kamatláb csökkenése. És ez most egy kihagyott funkció sok adatból, mert senki sem rögzíti: „Íme, mi volt a listaár”.
Tegyük fel, hogy egymillió dollárért kiírta az otthonát Seattle-ben, talán 900,000 850-re kellett leengednie az árat, aztán lehet, hogy eladta a kért ár alatt 50-ért, de akkor lehet, hogy vissza kellett adnia további XNUMX-et az eladói engedményekért. Ha az egyik mérőszámot nézzük, akkor nem biztos, hogy teljes mértékben megragadjuk azt a hatást, hogy a lakáspiac valójában hogyan alkalmazkodott ehhez az eladóhoz. Ennek a hiányzó tulajdonságnak a része az eladói engedmények is, amelyek szintén emelkednek.

James:
Igen. Sok különböző típusú terméket értékesítünk piacunkon. És azt hiszem, a piacunk nagyon hasonlít Austinhoz és San Franciscóhoz. Azt hiszem, ezt látjuk. Nyomon követtem őket, hogy lássam, milyen trendek vannak ott. Azt hiszem, oké, ebben a pillanatban mindannyian egy csónakban vagyunk. Szerintem ez egy nagyszerű pont, hogy óvatosnak kell lenni az adatokkal, mert tudom, hogy minden … Sok új építési termékből származó városi lakást adunk el. Minden üzletet kötünk, az árakat az építtetők vagy az eladók levásárolják, ahol mi valóban arra törekszünk, hogy lefelé vegyük az árfolyamot. És úgy értem, 25 és 35,000 5 dollár közötti kreditbe kerül, ami ha belegondolunk, akkor a tényleges eladási ár XNUMX és XNUMX%-a között van.
Ez olyan, mint amikor a lakáseladók elmennek eladni a lakásügyleteiket, és be akarják pakolni a fellépőt, és előre odaadják az összes engedményt, de papíron úgy tűnik, ez nagyon jó, mert adtak egy ingyenes hónapot, és úgy érzem kidobja az adatokat. Amikor a tranzakciókat nézzük, azt mondjuk: „Rendben, mennyi zárási költség származik ott, és ez az ingatlan valós értéke?” Mert ezek a vételárok drágák, és ez tényleg olyan dolog, ami normálissá vált, legalábbis az új konstrukciókban, nem annyira a fix and flipben vagy a felújított termékben vagy a [hallhatatlan 00:15:27], de az új építésben meglehetősen gyakori.

Dave:
Csak mindenkinek, aki figyel, csak hogy mindenki megértse, alapvetően Taylor és James azt mondják, hogy bár egy olyan piacon, mint Seattle, ahol az adatok Taylor áresését tükrözik, azt hiszem, Case szerint körülbelül 9%-ot mondott. Shiller, és ez országszerte sok piacon történik. De úgy hangzik, mintha azt mondod, Taylor és James, hogy a valós szám valóban jelentősebb lehet, mert az eladók 20 vagy 30,000 9 dollárig terjedő pénzbeli engedményeket adnak, ahogy James mondta, de ez nem tükröződik az eladásban. ár. Ami a tényleges vásárlói tőkeáttételt illeti, egy olyan piacon, mint a Seattle, még több is lehet, mint 11%, lehet 12%, lehet XNUMX%, és bármilyen piacon is működik, valójában kettő vagy három. több pontot, mint amennyit az adatok valójában tükröznek.

Taylor:
Teljesen. És visszatérve a jelzáloghitel-kamatláb-levásárláshoz, szóval ez egy olyan dolog, ami ebben az évben egyre gyakoribb a Freddie Mac adatait tekintve, a jelzáloghitel-kamatokról, valamint arról, hogy milyen pontokat fizetnek a kölcsönökért a levásárlás érdekében. az arány. És közel 20 éves csúcsra emelkedett a különböző hiteleknél, például a 15 éves fixnél, a 30 éves fixnél szintén körülbelül egy évtizedes csúcsra emelkedett. Abbahagyták a tudósítást. Nehéz tudni, mi történik most valós időben, de ez nem fontos, mert sok építő is alkalmazza ezt a taktikát, hogy megpróbálja elérni, hogy a vásárlók ne riadjanak vissza a magas havi törlesztőrészlettől, amikor bekapcsolják a mai kamatokat. árfolyamok. Az árfolyam levásárlásával sokkal kedvezőbbé tehetik a havi törlesztést. Valójában ez annyira kedvező, hogy a pontok levásárlása még jobb is a vevő számára, mintha csak az alacsonyabb eladási árban kapná le a pénzt.
Valójában nagyon jó általánosságban növelni a vásárlók keresletét, azon vásárlók körét, akik megengedhetik maguknak havi fizetést az otthonukba. A probléma azonban abból adódik, hogy fájdalompontokat vásárol a kölcsönből, ha ténylegesen megteszi a fogadást, hogy bezárja ezt a kamatlábat, és az árfolyamok nem fognak csökkenni. És amit a jelzáloghitel-kamatlábak volatilitásában is láthattunk, a jelzálogkamatok egyik hónapról a másikra való ingadozása 35 éves csúcson van. Ez pedig azt jelenti, hogy most nagyobb az esélye annak, hogy a kamatlábak egy százalékponttal esnek, mint nagyon hosszú idő óta. Nem tartom valószínűnek, hogy az arányok valaha is visszamenjenek 3% alá, két és fél százalékra, ami a járvány idején történt. Ez egyedülálló körülmény volt, amikor a Fed dollármilliárdokat pumpált jelzáloggal fedezett értékpapírokba, ami abnormális jelzálogpiacot teremtett.
De most továbblépve a kamatláb magasabb is lehet, és Ön igazán boldog lenne, ha pontokat fizetett egy kölcsönért, és nem kell magasabb hitelfelvételi költséggel szembesülnie. Ez nagyon jól működne, ha az árfolyamok soha nem esnének a jelenlegi szint alá. De ha a kamatlábak visszaesnek mondjuk 5%-ra, ami akkor lehetséges, ha recesszióba kerülünk, és a kamatlábak általában recesszió alatt esnek, akkor gyakorlatilag több tízezer dollárt adott le, hogy fogadjon arra, hogy az árfolyam nem csökken hatékonyan. Lehet, hogy nem így látod. Vannak refinanszírozási költségek, és más dolgok is játszanak ott. De ez egyfajta rejtett funkció, amely szintén hatással van a piacra, és az emberek nem mindig tudják ellenőrizni vagy tárgyalni.

Dave:
Ez egy nagyon jó pont, és nem hallottam még így megfogalmazni, de alapvetően azért fogad el, és szeretne egy eladó engedményt, ha valaki leveszi a kamatát, mert a havi fizetése túl magas, és azt mondja: „Rendben. , akkor elfogadható szintre fogod csökkenteni a fizetésemet, és cserébe hajlandó vagyok megfizetni azt az árat, amit kérsz." De ha az árfolyamok csökkennek a jövőben, akkor alapvetően az általad megbeszélt haszon vitatható, és továbbra is azt a magasabb árat fizeted, amit az eladó akart, és az általuk nyújtott hasznot mintegy tagadják.

Taylor:
Legalább részben. És ennek a másik oldala a valóban korrigált kamatozású jelzáloghitelek, amelyek szintén emelkedtek a kölcsönpontok kifizetésével párhuzamosan. Gyakorlatilag mindkét oldalon emelkedés tapasztalható azon emberek egyenletének mindkét oldalán, akik ténylegesen fogadtak, hogy vagy magasak maradnak, és nem csökkennek a jövőben, vagy pedig alacsonyak lesznek, és nem emelkednek túlságosan a jövőben. A korrigált kamatozású jelzáloghitelek tábora, amely az utóbbi időben körülbelül minden 10 vásárlót tesz ki, a jelzálogbankok szövetsége szerint a korrigált kamatozású jelzáloghitelek mellett döntött. Az ARM-ek használatának növekedése pedig alapvetően ismét azt jelenti, hogy a kamatlábak nem fognak sokkal magasabbra vagy lényegesen magasabbra emelkedni, mint most, ami azt eredményezi, hogy a hitelfelvételi költségei mondjuk öt éven belül a rögzített átváltási időszak lejárta után. megengedheti magának ezt a fizetést. Ha a kamatlábak csökkennek, vagy akár változatlanok maradnak, és módosítják a kamatlábakat, a jelzáloghitelek az egyenlet másik halmaza, amely előnyös lenne valaki számára.

James:
Taylor, azt hiszem, amolyan piacokról beszélünk, és a dolgok megmozdulnak, nagyon érdekesre mutattál rá Seattle-ben, vagy sok ilyen technológiai területet ismerek, vagy San Francisco-ban, a lakosság is csökkent, hogy az emberek elköltöztek. 2023 felett, és ennek nagy része a migráció és az otthoni munka volt, ahol az emberek rugalmasak voltak. Ha van lehetőséged elhagyni Seattle-t és napos helyen dolgozni, sokan szeretnek élni ezzel, élni fognak ezzel a lehetőséggel. Látod a migrációt, láttunk ilyen gyorsaságot, például Phoenixben, Floridában, Texasban, sok ember költözött ezekbe az államokba, és sokat tapasztaltunk az infláció növekedését ezeken a területeken, az árak emelkedését ezeken a területeken. . Megjósolja, ahogy most megyünk, ahogy az árfolyamok emelkednek, és úgy nézünk ki, hogy recesszióba kerülhetünk, látja-e, hogy a migráció drámai csökkenésnek indulhat?
Mert ahogy az emberek aggódnak a jólétük és a munkájuk miatt, abbahagyják a mozgást, kevesebb pénzt akarnak költeni, és stabilabbak akarnak lenni. De azt is látja, hogy sok ilyen cégnél visszatér a fordított migráció? Tudom, hogy Washingtonban vagy akár New Yorkban is olvastam néhányszor, hogy ezek a cégek vissza akarnak menni az irodába, és holttesteket akarnak vissza az irodába. székek. Látja, hogy néhány ilyen piac, Austin, San Francisco, Seattle, New York, látja, hogy a migráció megfordul a következő 12-24 évben, noha nagyon drága ott élni? Vagy azt látja, hogy a migrációs minta továbbra is konzisztens, ahol az emberek a megfizethetőséget kergetik, és jobban érzik magukat abban az állapotban, amelyben élni szeretnének?

Taylor:
Igaza van, ha felhívja ezt a kettősséget: egyrészt vannak olyan emberek, akik a megfizethetőségre törekednek, és valóban ez uralta a 2020–2021-es világjárványt. Az embereket elválasztották a munkahelyüktől, és távolról is átköltözhettek. Ez párosult egy egyedülálló körülménnyel, amikor az árfolyamok csökkentek, és még jobbá tette a megfizethetőségi lehetőséget, ahol költözhet és bezárhatja ezt az alacsonyabb kamatlábat. A Kaliforniát elhagyó emberek áradata, ahol szerintem az állam először veszített el lakosságát a járvány idején, azt hiszem, egy évszázad, ha megvan ez a jogom a népszámlálásból. És sok ilyen ember elment a szomszédos államokba, még Nevadába, Arizonába és Oregonba is. Ez pedig lakásvásárlási őrületet váltott ki ezeken a területeken. Ez valóban a megfizethetőség hajsza volt. A megkérdezettek többsége azt mondta, hogy lakhatási okok miatt költözik.
Az emberek jellemzően elsősorban munkával kapcsolatos okokból költöznek, hogy jobban fizető álláshoz vagy munkalehetőséghez jussanak. De láttuk, hogy a világjárvány átveszi a lakhatási okokat, és ez valójában a megfizethetőség volt. Az emberek nagyobb teret akartak, otthonról dolgozni, nagyobb udvart, külvárosi házat, ilyesmiket. És ez a megfizethetőségre irányuló lépés hatással volt ezekre a piacokra, és felemelte az árakat. Ennek a másik oldala az, hogy az árak annyira megnőttek olyan helyeken, mint Austin, hogy valóban kevésbé vonzóvá teszik ma, mint két évvel ezelőtt, ha valaki megfizethető áron keresi. Valójában néhány ember, aki már élt ezzel a megfizethetőségi lehetőséggel, mintegy mérsékelte a jelenlegi megfizethetőségi lehetőséget. Különösen, ahogy említette, az inflációs költségek több mint kétszerese Phoenixben, mint Los Angelesben, valamint Atlantában vagy Tampában, mint New Yorkban.
És ennek egy része a járvány idején lezajlott migrációs trendeknek köszönhető. De ahogy ezek a helyek nem csak a lakhatás miatt drágulnak, hanem az éttermi megélhetés egyéb költségei is, a dolgozók fizetése miatt, a megnövekedett kereslet miatt ezek a helyek ugyanolyan vonzóvá váltak, mint korábban. Ugyanakkor nem hiszem, hogy nagy visszatérést fogunk látni ezekbe a városokba, amelyek elvesztették az embereket. Nem látunk túl nagy lassulást. Ehelyett azt látjuk, hogy olyan helyeket látunk, mint például Salt Lake City, amelyeknek volt fellendülése, túl vannak a fellendülési időszakukon, és ez lelassul, és gyakorlatilag nem veszít el embereket, de lényegében nem szerez annyi embert, mint éve. Ugyanez a történet igaz olyan helyeken, mint Austin. Sok ilyen világjárvány fellendülő városba, Boise-ba is, a migráció lelassult.
De nem arról van szó, hogy az emberek visszaözönlődnek olyan helyekre, mint Seattle és San Francisco, csak valamivel kevesebb embert veszítenek. Körülbelül 60 évre visszamenőleg a migrációs adatokban, amit tudunk, az az, hogy a recessziók és a magasabb kamatlábak időszakában az emberek… Gazdasági szorongásaik vannak, és egyszerűen lefagynak a helyükön. A gazdasági lassulás vagy válság közvetlen éveiben nem hajtanak végre ilyen nagy lépéseket. Így a jövő évre vonatkozó előrejelzésünk szerint ez is így lesz, amikor egy nehéz gazdaságba lépünk be, ahol a Fed magasabb kamataival és 5% feletti szinten tartásával a legvalószínűbb. És ahogy ez megtörténik, ez a jelzáloghitelek kamatait emelve tartja, és tompítja a munkaerőpiacot. Mindezek a dolgok olyan körülményeket teremtenek, ahol kevésbé kedvező a netes költözés, költözés, mint most, vagy talán az elmúlt évben.
A migráció enyhe lelassulására számítunk, de továbbra is a világjárvány előtti normák felett maradunk a távoli munka miatt. És az emberek még mindig szeretnének megfizethető áron költözni, különösen, ha megvan ez a rugalmasság. De akkor ott van ez a másik összetevő. Ez nem jelent minden rossz hírt a világ San Francisco-i, New York-i és Chicagói számára. Ha megnézi a Z generációt és néhány felmérést, az első számú városok, ahová szeretnének eljutni, még mindig ugyanazok a városok, mint San Francisco, New York, és a nagy pénzügyi válságból kikerülő városok, most nagy sikert aratott ezek a városok a közvetlen évek, de a második felépülés megindult, ők vezették a felépülést. Ők vezettek a munkahelyek növekedésében. Sokan San Franciscóba költöztek. Úgy értem, ma már úgy tudjuk, hogy 180,000 2014 embert veszítettek el a járvány során. XNUMX-ben azonban virágzott.
Rengeteg munkahelynövekedés volt. A felépülés korai szakaszában volt, és sok fiatal millenniumi kezdte karrierjét, és olyan városokba költözött, mint San Francisco, New York vagy Seattle. Csak annyit drágultak, hogy nem építenek lakást, hogy most embereket veszítenek. Úgy gondolom, hogy a gazdasági lassulásból kilépve, amikor a dolgok ismét felpörögnek, azt láthatjuk, hogy néhány Z generációs fiatal még mindig elmegy a karrierje érdekében. Kevésbé aggódnak a lakhatási költségek miatt, mint talán az idősebb évezredek, akik családot alapítanak és elhagyták ezeket a városokat. De ez nem jelenti azt, hogy ez teljesen ellensúlyozza a járvány idején bekövetkezett veszteséget.

Dave:
Taylor, örülök, hogy szóba hoztad. Láttam néhány, azt hiszem, hasonló felmérést a Z generációról, és arról, hogy hogyan költöznek viszonylag magas árfekvésű városokba, ami számomra nagyon logikus. Ha fiatal vagy, ezek vonzó városok, sok a tennivaló, jól fizető állások. Ennek sok értelme van. De azoknál az embereknél, akik a világjárvány idején vándoroltak, az ezredfordulókat említette, ez az a demográfiai helyzet, amely leginkább úgy mozgott, mint a családalapító emberek, vagy mindenütt ott volt, hogy mindenki költözik?

Taylor:
Igen, a nemrégiben, szeptemberben vagy októberben közzétett népszámláláson, úgy gondolom, hogy megyei szinten mindenki demográfiai adatairól van szó, az életkortól, fajtól és egyéb vonatkozásoktól kezdve. Eltöltöttem egy kis időt az adatokba ásva, hogy megnézzem, hogyan változtak a különböző megyék a világjárvány alatt, és a megyék, a 20 legnépesebb metróövezet, ezek a városi megyék valóban azok, amelyek a migráció kivándorlását okozták. New York megye, San Francisco megye, King megye, Washington, ezek azok a városi megyék ezekben a nagyvárosokban, amelyekből ezek az emberek távoztak. Ki ment el? Nos, néhány dolgot tudunk róluk. Tudjuk, hogy a millenniumi, tehát alapvetően a 25 és 44 év közöttiek demográfiai jellemzői kényszerítették ki a nagy városi megyékből és különösen a családalapító nem spanyol fehér háztartásokból való elvándorlást. Ezek azok, amelyek vagy kertvárosiasodtak, hogy lakástulajdonossá váljanak, több helyet keressenek, vagy olcsóbb helyre költözzenek. Olyan helyek, mint Tampa vagy Atlanta, ahol szintén nagy a bevándorlás.
Elsősorban ezt tudjuk arról, hogy ki költözött. Van egy olyan elem is, amely egy kicsit egyedibb volt most a járvány idején, ez a politika. Ez nagy politikai válasz volt a járvány idején, hogy hogyan kezeljük a vállalkozások bezárásával, a maszkviselés betartatásával kapcsolatos dolgokat, valamint a különféle állami szintű szabályozásokat. És ha megnézzük, ki hagyta el Kaliforniát, akkor aránytalanul nagy arányban a republikánusok hagyták el Kaliforniát, a regisztrált republikánusok hagyták el Kaliforniát a közeli államokba, vagy olyan helyekről, mint Seattle és Nyugat-Washington Idahóba. Volt ez a politikai válogatás is, ami valóban felerősödött.
Ez körülbelül a '80-as évek óta zajlik, ezért a hely, ahol élünk, egyre inkább leírja politikánkat, mint valaha, de különösen a járvány idején egyre nagyobb hatással volt rád a helyi vagy az állami szintű politika. És ez is szerepet játszott a migrációban azzal, hogy ki költözhetett. Most nem hiszem, hogy ez akkora szerepet fog játszani. Még az olyan dolgok ellenére is kisebb ez a hatás, mint a Roe kontra Wade, vagy más állami szintű politikai szempontok. Még mindig az, hogy az adók dominálnak, és a megfizethetőség dominál, nagy előnyben részesítve azt, hogy az emberek melyik államba költöznek.

James:
Mindig gondolok erre a migrációra, mert sok washingtoni emberrel beszélgettem. Sok embert ismerek, akik elköltöztek ebből az állapotból. Valójában most megosztom az időmet Washington és egy napos hely között. Semmi köze nem volt a politikához, csak a naphoz. De kíváncsi vagyok, hogy ez egy kemény adat lesz-e, ez nem olyan dolog-e, ami mögött lehet adatokat tárolni, de azt hiszem, megtehetnéd, de az áthelyezési lelkiismeret-furdalást nevezem így, mert ismerek néhány embert, drasztikusan megmozgatták az államokat. És valahogy csak azért csinálták, mert azt mondják: „Meg tudom csinálni, mert mindenki ezt csinálja”, és most be vannak zárva, mert az otthonaik leértékelődnek, és valahogy rájöttek, hogy rossz várost választottak, és valahogy ott ragadtak, ahol „Ó, ember”. Nem arról van szó, hogy nem költöztek volna újra, vagy nem adták volna el újra az otthonukat, de csak olyan rohanásban tették, és a piac is olyan forró volt ezeken a környékeken, hogy muszáj volt…
Sajnos sok lakásvásárló az elmúlt 24 hónapban nem jutott eszébe a vásárlásról, és csak be kellett mennie egy házba. És kíváncsi vagyok, mit fog ez csinálni, mert bármelyikbe belevágtak… Azt hiszem, némelyikük bérbeadóvá válhat, ha megfizethetőbb piac lenne. De sok embert ismerek Idahóban, konkrétan ahova elköltöztek, hat hónapig, 12 hónapig szerették, aztán azt mondják: „Tudod mit? Vissza akarok menni az óceánhoz.” De most elakadtak, mert a piac olyan gyorsan deflált. Ti láttok ilyet? Azon tűnődtem, hogy ez valóban valamiféle elzárási hullám miatt lesz-e, mert az emberek csak azt mondják: „Nem, nem akarom ezt tovább, csak elmegyek. Nem érdekel, mi az. Nincs saját tőkém, nem érdekel, mi a fizetésem. Vissza akarok menni a városba."

Taylor:
Remek kérdés, mert igazad van. Nincsenek túl kemény adatok erről, oké, ez az eladó olyan, aki nemrégiben költözött, és ez motiválja az eladást? Tudjuk, hogy sok felmérést végzünk a Redfinnél, és különböző kérdéseket teszünk fel ügynökeinknek, ügyfeleinknek és a nagyközönségnek. És a járvány e migrációs hulláma alatt megkérdeztük az embereket, hogy boldogabbak vagytok, miután elköltöztek? És mi a helyzet a megfizethetőséggel? És annak ellenére, hogy az árak 20-30%-kal emelkedtek olyan helyeken, mint például Boise, a legtöbb ember ténylegesen megtakarított a havi törlesztőrészletén, és a havi jelzáloghitelét tekintve előrébb került a jövedelméhez képest.
És részben azért, mert a magasabb jövedelmű emberek, akik olyan helyekre költöznek, mint Boise, megengedhetik maguknak ezeket. És megnézhetjük a HMDA adatait, a lakáshitel-nyilvántartási törvényt, hogy lássuk, mi a helyzet a költözők jövedelmi változásaival? Volt egy megfizethetőségi összetevő, amely hozzájárulhatott ehhez a boldogsághoz, hogy az emberek úgy érezték, hogy most, az áthelyezésük után több rendelkezésre álló jövedelemhez jutnak. De az emberek általában elégedettek a lépéseikkel. Biztosan hallani fogsz sajnálkozást. Valójában a járvány korai szakaszában a New York Times egy történetet írt le valakiről, aki elhagyta New York városát, farmot vásárolt, és felfedezett egy méhfészket, és nem tudták, mit tegyenek, ezért eladták a házat.
Mindenesetre hallani fogsz ehhez hasonló történeteket, de nem ez a szokás. És összességében úgy gondolom, hogy az emberek boldogabbak. Valójában az emberek jobban vágynak a migrációra, mint jelenleg. A mobilitás csökkent az elmúlt öt évtizedben, valójában már hat évtizedben. Ennek eredményeként az emberek nem mozognak annyit. És ez nem jó az amerikai gazdaság számára. Ennek sok oka van, például a foglalkozási engedélyek térnyerése megnehezíti az államhatárokon való átlépést. De ez azt jelenti, hogy a járvány azt tette, hogy leengedte a lécet, hogy elmozduljon. Nem kellett megszakítani a társadalmi kapcsolatokat, mert már a társadalmi távolságtartás miatt is megszakította őket, nem jártak templomokba, iskolákba és mindenféle más szociális intézménybe. Már a helyén voltál menedék, nem jártál munkába. Összességében a költözés költségei a szociális költségek tekintetében jóval alacsonyabbak voltak.
Ez tette azt a helyet, ahol azok az emberek, akiknek valóban költözniük kellene, de haboznak, jól beállítják a helyzetüket. A járvány megszakította ezeket a kapcsolatokat, és lehetővé tette az emberek számára, hogy könnyebben költözhessenek át. És sokan emiatt kerültek előrébb. A neten szerintem jó hír, biztosan vannak sajnálkozások. Én személy szerint én is költöztem. 2021 áprilisában hagytam el Seattle-t, és Észak-Virginiába költöztem. Most szeretem a napot. Ez csodálatos. Ma szuper napsütéses idő van, és boldoggá tesz, hogy télen a napra ébredek. De tudok kapcsolódni azokhoz a vásárlókhoz, akiknek hektikus piac volt, némi kompromisszumot kell kötni.
Nem kaptuk meg álmaink otthonát, de jobb otthont kaptunk, mint a városi Seattle-ben. De ez nem jelenti azt, hogy jövőre vagy a következő két évben költözni fogok, és bármikor átválthatok bérbe, ha el akarok költözni valahova, és még bérelni is szeretnék. Vannak olyan lehetőségek, amelyekben az embereknek meg kell felelniük ezeknek a kihívásoknak. Nem hiszem, hogy az embereket annyira megbilincselte a döntés, és a bérlés valóban nagyszerű lehetőség. Azt hiszem, ezért látjuk, hogy egy kicsit többen hagyják el a bérleti piacot, és továbbra is bérbeadók maradnak lakástulajdonban. Valószínűleg ezért is fogunk egy kicsit becsapni a nyereségbe a következő évben.

Dave:
Fantasztikus. Nos, ez lenyűgözte Taylort, és úgy tűnik, hogy ezek a migrációs trendek rendkívül érdekesek és relevánsak a lakástulajdonosok és az ingatlanbefektetők számára egyaránt. Úgy hangzik, mintha egy kicsit megnyugodna, és a migráció új szakaszába lépünk az Egyesült Államokban, és meg kell néznünk, mi lesz a gazdaság lelassulásával. De mielőtt kijutottunk volna innen, sebességet akartam váltani, mert amikor a bemutató előtt beszélgettünk, csúfoltál néhány rövid távú bérleti információt és adatot, amelyek esetleg rendelkeztek. És tudom, hogy James és én alig várjuk, hogy mit mondasz. Elmondaná nekünk, milyen újdonságai vannak ezzel a piaccal kapcsolatban?

Taylor:
Igen, szóval a járvány idején megfigyeltük, hogy az emberek fellendültek a második otthonok felvásárlásával. Ez több mint kétszeresére növelte az aktivitást összességében, részben az alacsonyabb áraknak, valamint az emberek szétkapcsolásának köszönhetően, hogy jobban élvezhessék őket, és olyan helyekre költözhessenek, ahol esetleg van ilyen rövid távú bérletük. De volt néhány olyan szabályozás, amelyet az FHFA hajtott végre, amelyek megnövelték ennek költségeit. És azonnal, miután ezek a korlátozások életbe léptek, két külön alkalommal történt ez, és azt láttuk, hogy a második otthoni tevékenység élesen visszahúzódott. Most a második lakásvásárlás még gyorsabban esett vissza, mint ahogy a teljes lakáspiac visszaesett. És a befektetők is gyorsabban vonulnak vissza, mint a teljes piac. És ez a kettő együtt valóban kereslethiányt hoz létre, ami valóban sok ilyen befektetői piacot támogat. Lehűlnek azok a piacok is, ahol sok használt lakást és rövid távú bérbeadást vásároltak.
És még mi is ezt látjuk Floridában, ha felosztja Floridát az Öböl-menti városokra, például Cape Coralra és Tampa-ra, ahol sok a második lakás vásárlása, mint Miamiban, ahol ez nem olyan gyakori, akkor azt látja, hogy a piacok jobban lehűlnek. azokat a helyeket, ahol nagyobb volt a második lakásvásárlás koncentrációja. Ez problémát jelent, mivel most a piac lehűl, és sok ember visszavonul az otthonuk eladásától. Az ingatlanpiacon eladó új listák éves szinten mintegy 22%-kal csökkentek. Ezek olyan emberek, akik alapvetően úgy döntenek, hogy nem adnak el. Most néhányuk csak lakásvásárló, feljebb lépő vásárlók, akik csak ülnek a helyükön. Ez nem számít túl sokat. De vannak olyan második lakástulajdonosok is, akik általában kiterhelnék ingatlanaikat. De ahogy a piac lehűlt, azt látták, hogy az otthonok értékei egy kicsit visszaesnek.
Úgy döntöttek, most nem megfelelő az eladásra, és talán úgy döntenek, hogy a rövid távú bérleti piacra vagy a hosszú távú bérleti piacra költöztetik otthonukat. Azt látjuk, hogy a kínálat a saját tulajdonú lakásokból egy kicsit a rövid távú bérbeadás és a hosszú távú bérlés irányába mozdul el. Ez a megnövekedett kínálat valóban elkezdi csökkenteni az általános bérleti díjakat. A rövid távú bérleti piacon azonban azt látjuk, hogy azonnal megtörténik az üresedés, és a kihasználtság összességében csökken. Az AirDNA eddig néhány nagyszerű adatot közölt, amelyek azt mutatják, hogy egyre több rövid távú bérleti ajánlat jelenik meg a piacon, és ezek olyan emberek, akiknek talán nehéz dolguk van, hogy teljesen kitöltsék ezeket, és nehezebb lesz ezekből a rövid távú bérleményekből néhányat készpénzre váltani. bérelhető ingatlanok. Sok aggodalomra ad okot, nagy a kockázat, hogy ezek a jelzáloghitelek talán még a világjárvány idején is fel voltak strukturálva, hogy esetleg lesz valami nehézkes eladás ezekből az ingatlanokból.
Úgy gondolom, hogy a Twitteren és máshol létező félelmek némelyike ​​kissé túlzó. Ha összességében megnézzük, hogyan változtak a kihasználtsági arányok, és a jövő évre is előrevetítve, az AirDNA előrejelzése szerint a bevétel csökkenni fog, mert kevesebb lesz a lefoglalt éjszaka, és nagyobb kínálat esetén a napi díjak is alacsonyabbak lesznek. De összességében a bevétel-visszavonás nem drámai. És ha az emberek ezt hosszú távú befektetésre tervezik, mondjuk 10 évre, akkor szerintem rendben lesznek. Az emberek többsége. Sokan vásároltak 2020 és 2021 között, amikor az árak magasak voltak, és láthatták, hogy a részvények egy része elszállt, és talán nem áramlik be annyi pénz, mint amennyit akarnak, de összességében ez csak egy maroknyit érint. piacok. Még ha az összes hirdetés eladásra kerülne is, nem számolok azzal, hogy az eladási ingatlanpiacra jelentős átgyűrűző hatások [hallhatatlan 00:40:27]-re okoznák az árakat. Ez az, aminek a fejlődését most látom.

Dave:
Nagyon örülök, hogy felhoztad ezt, Taylor. Azt mondtam ebben a műsorban, akik hallgatják, valószínűleg tudják, hogy szerintem ezek a magas árfekvésű nyaralóhelyek, síterületek, hegyi városok, tengerparti közösségek valószínűleg a legnagyobb kockázatnak vannak kitéve. Nagyrészt az én véleményemet támasztja alá néhány kutatásod, különösen a második otthon keresletével kapcsolatban, és ahogy kimutattad, hogy ez valamivel 90%-kal a pandémia előtti szint fölé emelkedett, most pedig jóval a pandémia előtti szint alatt van, és akkor láttam ugyanazt az AirDNS-t. adatok, amelyekre hivatkozik, és egyetértett abban, hogy ez nem olyan, mint valami őrült dolog, ami meg fog történni. 5%-os visszaesést prognosztizálnak, valami 5%-os bevételcsökkenést. De úgy gondolom, hogy a tanulság, vagy legalábbis az, amit ebből levonhatok azokról az emberekről, akik most próbálnak bekerülni a rövid távú bérbeadás iparágába, azt hiszem, ez nagyon nehéz lehet.
Látjuk ezt a hatalmas növekedést a kínálatban és a listák számában a területen, és azok az emberek, akiknek sok véleményük van, és akiknek be van állítva a működésük és dúdolnak, valószínűleg jól járnak ebben a visszaesésben. De ha Ön egy új cég egy olyan időszakban, amikor úgy gondolom, hogy az egész iparág bevétele összességében csökkenhet, mivel az emberek egy kicsit visszahúzzák a költekezést egy olyan időszakban, amikor egyre nő a kínálat vagy nő a kínálat, óva intse az embereket attól, hogy túlságosan szelídek és túl optimisták a rövid távú bérleti piacra való belépéskor, különösen azokon a piacokon, amelyekről beszél. Nem tudom, hogy a nagyobb metróban teljesen más a dinamika, de ezeken a nyaraló-bérlési övezetekben, a második otthoni övezetekben, ahogy Taylor mondta, azt hiszem, ez egy kockázatosabb terület, mint a teljes lakáspiac.

James:
Igen, rengeteg készletnövekedést tapasztaltunk, és ez… Úgy értem, amikor a jelzálog-kalkulátorral vacakol, az drága, ha ezeket a másodlagos hazai piacokat nézi. És azt hiszem, itt látod a lakások áradatát. És azt is gondolom, hogy az emberek kevesebbet mozognak, de ismerem Palm Springst, Lake Havasu-t, még a mi washingtoni piacunkat, a Suncadiát is, ami egy fantasztikus hely, de úgy értem, a készlet drámaian megnőtt ezeken a területeken és a tranzakciók száma. folyamatban van, szerintem ők is jelentősen visszaestek. Úgy tűnik, mindig ezek az első dolgok. Ha pénzt akar megtakarítani, szeretne megszabadulni ettől a többletkiadástól, és úgy gondolom, hogy a rövid távú bérleti piac lelassul, az emberek csak aggódnak, vagy sokan, akik rövid távú bérletet vettek, nem biztos, hogy nem. úgy béreltek, ahogy azt gondolták, hogy bérelni fognak, és csak ki akarnak szabadulni alóluk.
Tudja, hogy mennyi rövid távú bérletet vettek alacsony előleggel? Mert kíváncsi voltam, hogy ez aggodalomra ad okot, mert sokan úgy strukturálták az ügyleteiket, hogy nem volt tulajdonuk, új befektetést akartak szerezni, majd 3-5%-os tulajdonosi kihasználtsággal megvették. Tudod, hogy mik az adatok a háttérben? Hány tranzakciót bonyolítottak le kevés likviditás mellett? Mert úgy értem, ezek nagyon víz alatti ingatlanok lesznek a következő 12 hónapban.

Taylor:
A megosztást nem tudom pontosan. Ha jól értem, viszonylag kicsinek kell lennie. Mostanra megnövekedett a különböző kölcsönök felhasználása, próbálok visszaemlékezni, hogy hívták őket. De alapvetően egy kölcsön, amely kizárólag az éjszakánkénti átlagos foglalásokból származó elegendő bevételre és az átlagos bérleti díjra épül. Mivel mindkét egyenlet változik és változni is fog, bizonyos feltételezések, amelyek ezekben a jelzáloghitelek szerkezetébe kerültek, határozottan problematikusak, és azt okozhatják, hogy az emberek nem csak a kölcsönök víz alá kerülnek, ha a tőke csökken, de nem is tudják teljesíteni a havi hitelüket. jelzáloghitel, amely csak a rövid távú bérleti piac bevételén alapul. Ezen emberek egy része a hosszú távú bérlés mellett dönt, és néhány piac kedvezően működik erre, mint például a közepes méretű városok. De a cél üdülőhelyek, hegyi sívárosok, tópartok sem kedveznek a hosszú távú bérlők megtalálásának.
Ez bizonyos területeken problémás. De nem vagyok benne biztos, hogy ez mennyire népszerű. A vásárlások nagy része általában készpénzzel történik, és a járvány idején azt láttuk, hogy sokan a jelzáloghitel mellett döntöttek, mert a kamatlábak olyan kedvezőek voltak, amíg be nem léptek a Fae és Freddie által a magasabb kezdeményezési díjak miatti korlátozások. Valóban rendkívül kedvező volt. 3%-ot kapsz a második lakáshitelből, amíg 20 vagy 25%-kal alacsonyabb volt. Biztosan voltak olyanok, akik kevésbé hagyták nyugodni. De ezek szerintem egy kicsit több… Nos, kicsit kevésbé gyakoriak, összességében egyedibbek a rövid távú bérleti piacon. De biztosan láttuk, hogy ez megtörtént.

James:
És észrevettem, hogy bár az elmúlt 12-18 hónapban sok DSCR-hitel folyt. Olyan volt, mint ezek az üzleti hitelek, amelyeket így strukturáltak. Úgy értem, egy kicsit több pénzt tettek le ezekre a kölcsönökre. Szerintem felmennének a hitel 80%-ára, esetleg 85%-ra. De egy dolog, ami kicsit ijesztő, az, hogy ezeknek a kölcsönöknek elég csúnya előtörlesztése van, ahol 54321 éves 20-es, és így nem csak a tőkével vannak a víz alatt, hanem a különbözetet is ki kell fizetniük… , tegyük fel, hogy vásárolt egy millió dolláros házat, és négy vagy öt ponton előre fizet, és akkor a piac XNUMX%-kal csökkent a csúcstól. Úgy értem, ez egy nagyon víz alatti eszköz amellett, hogy meghatározza azt a kölcsönt.
Attól függően, hogy két-, három- vagy négyéves futamidőt kaptak-e, két év múlva olyan alacsony lehet a bevételük, hogy az embereknek sok készpénzzel kell bejönniük, hogy visszavásárolják a hitelt. És ez az a pont, ahol egy kicsit aggaszt az ilyen konstrukciójú hitelek piaca. Mert ha a bevétel, ahogy mondtad, csökken, a bank több pénzt akar majd, és sok embernek nem volt pénze. Ezért választották a DSCR-terméket, és ez akkor egy kicsit ijesztő.

Dave:
Ez ciki, ember. Úgy értem, annyi minden, amiről beszélünk, legalábbis személyesen, hogy miért nem hiszem, hogy lejönnek a kerekek a lakáspiacon, azt hiszem, hogy csökkenést fogunk látni, az az, hogy a hitelezési gyakorlat sokkal jobb. De ahogy a DSCR nem lakossági jelzáloghitel. Ez egy üzleti kölcsön, ahogy mondta James. És amit James az előtörlesztésről mond, ez azt jelenti, hogy még ha az emberek víz alatt adják is el, van egy büntetés, amelyet a bank kiszab a hitel korai lejárata miatt, amelyet az embereknek is ki kell találniuk. Ez még jobban a víz alá helyezheti őket. Ez elég cuki. Nos, Taylor, köszönöm szépen. Ez óriási, óriási segítség volt. Mindig élvezd, ha a műsorban vagy. Ha az emberek szeretnék olvasni a kutatásaidat, vagy kapcsolatba szeretnél lépni veled, hol kell ezt megtenniük?

Taylor:
Két helyen. Először a Twitteren vagyok, @TaylorAMarr. Aztán írok is, és a Redfin blognak is hozzájárulok a kutatásokhoz. Ez a redfin.com/news. És itt látható a legtöbb adatunk, kutatásunk, heti jelentést adunk ki a piacról, valamint egy csomó egyéb kutatásról.

Dave:
Nagyon köszönöm Taylor Marrnak, aki a Redfin helyettes vezető közgazdásza. Nagyon hálásak vagyunk, hogy visszatértél a műsorba.

Taylor:
Köszönöm, hogy velem van.

Dave:
Rendben, James, mit gondoltál?

James:
Ó, ember, Taylor nagyszerű. Azt kell mondanom, hogy ő szinte egy kicsit jobban lenyűgözhet, mint te az adatok csökkenése miatt.

Dave:
Határozottan lenyűgöz. Úgy értem, felnézek rá, ő mindent tud. A legtöbb dologról, amiről beszélek, csak azt próbálom kifejteni, amiről Taylor beszél.

James:
Igen, biztosan tudja a dolgokat. És nagyon érdekes volt a vándorlási minták. Aztán egy dolog az inflációval és a migrációval kapcsolatban, ezt olvastam tegnap. Felrobbant az agyam. Azt mondtam: „Ó, hú. Igen, az infláció kétszeres vagy háromszoros az odaköltözők miatt.”

Dave:
Teljesen. Úgy gondolom, hogy Taylor mindenkinél jobban csinál két dolgot, hogy a migrációról beszél. Valóban érti, hová költöznek az emberek, miért, ez nyilvánvalóan hatással van a lakáspiacra. De általánosságban érdekes, ha csak arra vagy kíváncsi, hogy mi motiválja az embereket a mozgásra, és mindenképpen nézd meg a kutatásait, de azt hittem, ez annyira igaz. A műsorban arról beszélünk, hogy nincs „nemzeti” lakáspiac, és meg kell nézni a regionális piacot, hogy megértsük az árakat. De ahogy mondtad, ugyanez igaz az inflációra is, nem? Ha megnézed a Phoenixet, az infláció kétszerese LA-nek. Ezt figyelembe kell venni, ha figyelembe vesszük, hogy mi történik az ottani lakáspiacon, mert nemcsak az árak és a házak emelkedtek gyorsabban Phoenixben, mint a legtöbb helyen, hanem a vásárlóerő is gyorsabban csökken, mint a legtöbb helyen Phoenixben. Ott egy-kettőt ér a megfizethetőség, ami valószínűleg nagy nyomást fog gyakorolni az árakra.

James:
Igen, ez amolyan füst és tükör. Úgy voltam vele, hogy igen, mindenki ide akar menni, mert olcsóbb. De most duplán fizetsz minden másért. De úgy értem, a nap végén is mindig rövid távú fájdalom. Egy másik piacra mentek. Remek árfolyamot kaptak, alacsonyabb fizetést és az infláció is feladja valamikor, főleg ha lehűl a lakáspiac. Mert láttam, hogy sok ilyen statisztika… úgy értem, sok lakáspiac okozta a növekedést. De igen, ezek a migrációs minták, tudom, hogy mindig is helyi befektető voltam Washingtonban, de ahogy nézem ezeket, és többet tanulok ezekről, határozottan felnyitja a szemem, hogy más piacokon fektessek be.

Dave:
Oké, utána kell járnunk, és csak meglátjuk, hová mész. De igen, azt gondoltam, hogy az a biztató dolog, legalábbis befektetői szempontból Taylor kutatásával kapcsolatban, hogy a migrációs minták megnyugodnak. Nagyon nehéz volt megjósolni, mi történt az elmúlt pár évben. Látja ezeket a jelentéseket, de a legtöbb népességi adat évente egyszer érkezik. Azt sem tudod igazán, hogy mi történik. Csak anekdotikusan hallod, hogy mindenki Austinba, Phoenixbe vagy Boise-ba költözik, és nehéz megmondani, ez tényleg így van? Tartani fog? És legalábbis számomra, ha több piacra fektet be, vagy olyan piacot próbál kiválasztani, amelybe befektet, a legjobb dolog, ami történhet, az az, hogy az egyik, az otthoni munka és a kettő, a migrációs minták kiszámíthatóbbá válnak.

James:
Igen, azt hiszem, igazad van. Azt hittem, hogy ezeknek a városoknak némelyike ​​csak hömpölygött. És ennek egy része az is, hogy hol éltél, igaz? Amikor Kaliforniában jártam, sokan Kaliforniából mentek Idahoba, vagy Washingtonba, de aztán sok más állam, a Felső-Kelet-part Floridába ment. Attól függött, hogy mit hallottál. De igen, ezek a migrációs minták, tudtam, hogy hatással vannak a piacra, de nem igazán tudtam, hogy ennyire húzza az inflációt, csak minden.
És úgy tűnt, hogy az emberek sokkal gyorsabban költöztek el. De a nap végén azt hiszem, ez azt mutatja, hogy tényleg nem mozognak. Talán nagyobb hype volt, mint bármi más. De nem tudom, meglátjuk mi lesz. Én személy szerint úgy gondolom, hogy ez egy kicsit le fog lassulni, mert ha egyszer belemegyünk egy… Emlékszem, 2008-ban, amikor recesszióba kerültünk, mindenki lefagyott. Minden megfagyott. És azt hiszem, rövid távon meg fogjuk látni, hogy ez lelassul, majd talán 12-24 hónap múlva az emberek rájönnek, hogy ez olyan, mint a COVID utáni élet. Ez olyan, mintha átéled ezt a furcsa dolgot, aztán megnyugodsz, és aztán tényleg rájössz, mit is akarsz csinálni.

Dave:
Teljesen, igen. Az egyik érdekesség, amit a migrációról is olvastam, az az, hogy a migráció nagy része ténylegesen állapotba került, olyan, mint a többség, elfelejtem, nem mondok számot, mert nem emlékszem, mi az, de szerintem a migráció több mint 50%-a állapotba kerül. Csak Seattle-t használva egy másik példaként, az emberek, akik Seattle-t költöztetik, még Seattle-ből is, annak ellenére, hogy néhányan Boise-ba, Austinba vagy bármi másba mentek, a legtöbben Bellevue-ba vagy Tacomába, vagy bármibe, és valahova máshová. És abból kiindulva, hogy mit mondtál azokról az emberekről, akik szeretik azt mondani, hogy „Igen, én ezt annyira nem szeretem”, kíváncsi vagyok, vajon ezek közül néhány valóban megfordul-e. Mint ahogy a járvány idején Washington vidéki területére költöztél, mert megtehette, és most azt gondolja: „Ó, talán visszaköltözöm abba a városba, ahol jobb állások vannak”, és legalábbis számomra jobb éttermek vannak. Nem tudom. Meglátjuk, kezd-e ez megfordulni.

James:
Igen, annak a vidéki ingatlannak az árképzése átment a tetőn, és olyan volt, hogy minél távolabb van… Az ingatlan mindig is, minél közelebb van a metróhoz, annál drágább lesz, és a COVID megszegte ezeket a szabályokat. És úgy érzem, hogy ezek a szabályok most újra életbe lépnek. Az emberek földet akartak, és csendet akartak a COVID-tól. Most azt hiszem, unatkoznak, és azt mondják: „Vissza kell jutnom a város nyüzsgő nyüzsgésébe. Jó éttermeket akarok. Nem akarok éttermeket.” Úgy akarják élni az életet, ahogy megszokták.

Dave:
Teljesen. Igen. Érdekes lesz látni. Remélhetőleg Taylor beleegyezik, hogy néhány havonta visszatér, mert ő ennek a mestere, és továbbra is válogathatjuk az agyát.

James:
Remélem. Remélem vele tartok.

Dave:
Jól van, dobja be a nevét a kalapba. Itt leszel.

James:
Meg fogom bogarászni Kailynt.

Dave:
Rendben, köszönöm szépen James. Értékelem, hogy itt vagy. És köszönöm mindenkinek, hogy meghallgattak. Találkozunk legközelebb az On The Marketen. Az On The Marketet én, Dave Meyer és Kailyn Bennett készítettem. Producer: Kailyn Bennett, szerkesztette Joel Esparza és Onyx Media, kutatta Pooja Jindal, és nagy köszönet az egész BiggerPockets csapatnak. Az On The Market műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.