Hogyan találja meg otthona értékét a javítás után

Kattintson ide, hogy böngésszen ingatlanügynöki jegyzékünkben, és lépjen kapcsolatba a legjobban értékelt ügynökökkel a környéken!

Az ARV a „javítás utáni érték” rövidítése, amely az ingatlan becsült értéke a felújítás után. A becslés egy jól kutatott, megalapozott találgatás arról, hogy mennyit ér egy ház felújítás és javítás után.

Ez a döntő szám segíthet kiszámítani, hogy anyagilag megéri-e egy lakásvásárlás. Azt is, hogy mennyiért kell felújítani egy házat, és milyen maximális áron érdemes megvásárolni a házat, hogy teret engedjen a haszonnak és a váratlan költségeknek.

Mit jelent a javítási érték vagy az ARV?

Mit jelent a ARV? A egyszerű ARV definíció a ház becsült értéke javítás után. Az érték az a várható ár – a ház jelenlegi értékével szemben –, amelyért egy lakás eladható. Beleszámít az összehasonlítható eladásokba (comps) a jelenlegi állapotának frissítése és javítása után.

Az ARV-t a következők használják:

• Ingatlan befektetők
• Házi békalábok
• A hitelezők
• Leendő lakásvásárlók

Az ARV ingatlan jelentése meghatározza, hogy érdemes-e házat vásárolni egy adott áron, ha figyelembe vesszük a javítás költségeit és a helyi ingatlanköltségeket. Bármely ingatlan tényleges értéke az eladást követően realizálódik. Tehát a legjobb információ arról, hogy egy adott ingatlan mekkora dolláros összegért adható el, ha megnézi a közelmúltban eladott házakat.

Az összeállítások megtalálhatók a Multiple Listing Service (MLS) segítségével. Az értékbecslők és ingatlanügynökök az MLS-en megtekinthetik a közelmúltban eladott házakat a kérdéses ingatlannal azonos területen. Ügyelnek arra, hogy összehasonlítsák a hasonló vagy hasonló házakat egy még fel nem újított ház esetében.

A hasonló felépítésű, korú és stílusú házak eladásait, valamint a hasonló számú hálószobát, fürdőszobát és alapterületet összehasonlítjuk, hogy megkapjuk az átlagos eladási árat. Az ügynökök megvizsgálják az elmúlt 90 nap hasonló házeladásait, hogy aktuális piaci képet kapjanak.

Javítás utáni érték vs. felújítás utáni érték vs. ARV

Bár a „javítás” és a „felújítás” kifejezések között csekély különbségek vannak, ezeket leggyakrabban felcserélhetően használják az ARV vonatkozásában. Technikailag a felújítások magukban foglalják a javításokat, de a korszerűsítéseket és frissítéseket is.

A javítások szigorúan véve javítják a törött területeket. Például, ha a tető szivárog, meg kell javítani. A javítási érték és a felújítás utáni érték azonban általában ugyanazt az ARV kifejezést jelenti.

Az otthoni frissítések közé tartozhat a festék frissítése, a régi és elavult esztétikai elemek eltávolítása, és konyhák átalakítása és a fürdőszoba régi padlóburkolattal és berendezési tárgyakkal. Például egy régi gépekkel és elavult világítótestekkel felszerelt konyha nem feltétlenül szorul javításra, de érdemes lehet frissíteni, hogy modernebb készülékeket és lámpatesteket tartalmazzon.

A javítás utáni érték kiszámítása

Az ARV pontos kiszámításához néhány szám ismeretére van szükség. A következőkre lesz szüksége:

• A felújítás költségeinek becslése
• A felújítások hozzáadott értéket jelentenek
• Vagy a ház jelenlegi értéke, vagy az összehasonlítható eladások alapján várható ár

Az ARV megtekintésének módja attól függhet, hogy jelenleg az Ön tulajdonában van-e a ház, és javításra van szüksége, vagy ház vásárlását fontolgatja felújítás céljából. Ha Ön a lakás tulajdonosa, felmérheti az aktuális értéket. Ezután hozzáadhatja a felújítások értékét, hogy megkapja az ARV-t:

ARV = jelenlegi érték + felújítások értéke

A ház jelenlegi és felújítási értékét is megtudhatja értékbecslővel. Az értékelők megadják az aktuális értéket, és felsorolják, hogyan határozták meg azt. 

Például egy értékelő úgy becsülheti, hogy egy régi tető cseréjének értéke 5,000 dollár. Ez azt mutatja, hogy a tetőjavítás értéke 5,000 dollár. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a felújítási költség 5,000 dollár lesz, hanem azt, hogy a felújítás értéke 5,000 dollárral növeli az otthon összértékét. A tényleges javítás többe vagy kevesebbe kerülhet ennél az 5,000 dolláros összegnél.

>> ÜGYNÖK VÁLASZAI: Mit tehetek, ha nem értek egyet a lakásértékeléssel?

Alternatív megoldásként Ön egy befektető vagy egy olyan házat szeretne vásárolni, amely felújításra szorul. Ezért ARV számítás, ismernie kell az ingatlan alaprajzát és alapterületét:

ARV = a hasonló ingatlanok átlagos négyzetméterára × az ingatlan négyzetmétere

Hogyan működik az ARV

Az ARV koncepciója egyszerű. Ez egy ház értéke javítás után. Elengedhetetlen a pontos ARV beszerzése, különben előfordulhat, hogy a tervezettnél olcsóbban adják el felújított otthonát, így kevesebb profit marad.

A megfelelő ARV kiszámításához szükség lehet egy értékbecslő bérbeadására, vagy egy olyan ingatlanügynök szakértelmére, aki ismeri a helyi piacot és képes megnézni az MLS-t. lásd a helyi összeállításokat.

A felújítások értékének felmérése

A felújítások értékének becslése trükkös, de fontos szempont lehet az ARV meghatározásában. Nehéz lehet megbecsülni a felújítási költségeket, ha az anyag- és munkaköltségek ingadoznak, sőt, ahogy az utóbbi időben láttuk, folyamatosan emelkedik. Ezért előfordulhat, hogy a helyi ingatlanpiac alapján a legjobban meg kell tippelnie, hogy egy adott felújítás mennyivel növeli egy ház jelenlegi értékét.

Egy házon sokféle felújítás végezhető el. A házaknak szüksége lehet:

• Tetőfedő javítások vagy cserék
• Négyzetméteres kiegészítések
• Új konyhák és fürdőszobák
• Modern készülékek
• Szerkezeti javítások, mint az alapozás javítása
• Festék és kozmetikai frissítések

Ez csak néhány példa a lehetséges felújításokra, amelyek mindegyike az adott ingatlantól és annak állapotától függ. 

Mennyivel növeli a lakás értékét a felújítás? A kérdésre adott válasz az adott felújítástól és a helyi ingatlanpiactól függ. 

A felújítás költségei nem térülnek meg teljesen, de egyes felújítások megtérülhetnek felett 90%, mint például új garázskapu beszerelése.

Egyes felújítások kevesebb megtérülést hoznak, mint mások, és akár ronthatják is az otthon értékét. Van néhány javítások és felújítások, amelyeket esetleg nem érdemes elvégezni, hogy túl költségesek-e a befektetés megtérülésének (ROI) esélye nélkül, vagy túl sok erőfeszítést jelentenek-e sok haszon nélkül – ha van ilyen.

A ROI becsléséhez figyelembe kell vennie, hogy a felújításokat jó áron tudja elvégezni. Ellenkező esetben a javítások megfizethetetlenül drágák lehetnek, ha azt szeretné, hogy a felújítás és a házba történő teljes befektetés megtérüljön. Ez az egyik oka annak, hogy a befektetők és az úszók a 70%-os szabályt használják.

A 70%-os szabály

A befektetők, a hitelezők és az úszók általában szívesen használják a 70% -os szabály befektetéskor, kölcsönadáskor vagy olyan ház vásárlásakor, amely kiterjedt felújításra szorul. A 70%-os szabály azt jelenti, hogy ajánlatot tesz az ARV-re 70%-kal (0.70) szorozva, levonva a várható javítási költségeket.

Például egy ház ARV-je 100,000 20,000 dollár, és a várható javítások 0.70 70,000 dollárba kerülnek. Ebben a példában megszorozod az ARV-t XNUMX-el, és XNUMX XNUMX dollárt kapsz:

100,000 × 0.70 = 70,000 dollár

Ezután ebből a számból le kell vonni a várható javítási költségeket, és így 50,000 XNUMX USD-t kap, ami az adott ingatlanra kínált legmagasabb összeg:

70,000 20,000–50,000 XNUMX USD = XNUMX XNUMX USD

Ez azt feltételezi, hogy a 70%-os szabályt használja, amelyet a piaci feltételek nem mindig támogatnak.

Ez a szabály olyan pufferzónát biztosít, amely elbírja a váratlanul magas felújítási költséget vagy az alacsony becslési vagy vételi árat a ház eladásakor.

>> ÜGYNÖK VÁLASZAI: A garázs sárházzá alakításának hatásai?

A 70%-os szabály lehetővé teszi a befektetők számára, hogy beleszámítsák a befektetésből származó nyereséget, miközben fedezik a zárási költségeket és a váratlan kiadásokat, vagy egy végső soron alacsony eladási árat. felújítani a házat és tedd forgalomba.

Ezt a szabályt a bankok és a keménypénz-kölcsönzők akik pénzt kölcsönöznek a békaláboknak ingatlan vásárlására és felújítására. Nem kölcsönözhetnek pénzt a vásárláshoz, ha az ingatlan nem vásárolható meg az ARV 70%-áért vagy annál alacsonyabb áron.

A hitelfelvevő meghatározhatja, hogy mennyi hitelt vehet fel felújítási vagy építési hitelre, ha kiszámítja az ARV-t, és megszorozza ezt a számot 70%-kal.

Néhány példa: Házfelújítás előtti és utáni értékek

A fenti szakaszok részletezték, hogyan működik az ARV, felmérve a felújítások értékét, és a 70%-os szabályt alkalmazva korlátozza a potenciális ajánlatot vagy ajánlatot az ingatlanra. Ezeket a részleteket perspektívába lehet helyezni, amint azt a következő hipotetikus példák mutatják.

1. példa

Előfordulhat, hogy egy ház, amely sok munkát igényel, bekerül a piacra. Mivel kiterjedt javításra szorul, a ház ára 180,000 XNUMX dollár, ami alacsonyabb, mint a környékbeli házak ára. Ez a felújítás előtti érték.

Ha Ön vagy ügynöke megnézi a helyi cégeket, és azt találja, hogy hasonló, jó állapotú házak körülbelül 300,000 XNUMX dollárért kelnek el, akkor ez a szám az ARV.

Ha a 70%-os szabályt használja, akkor az ARV-t 70%-kal megszorozza, és 210,000 XNUMX dollárt kap:

300,000 0.7 USD × 210,000 = XNUMX XNUMX USD

A következő lépés a teljes várható felújítási költség pontos kiszámítása. Ennek a háznak új tetőre lehet szüksége, ami 10,000 20,000 dollárba kerül, és egy új konyhára, ami a becslések szerint 30,000 XNUMX dollárba kerül. A teljes javítás becslések szerint XNUMX XNUMX dollárba kerül.

Úgy döntött, hogy 30,000 70 dollárra lesz szüksége a javításhoz, tehát ezt levonja az ARV XNUMX%-ából:

210,000 30,000-180,000 XNUMX USD = XNUMX XNUMX USD

Ebben a példában a 70%-os szabály alkalmazásakor a listaár megfelelő a pénzhez, és az eladó ajánlatot kaphat a kért árra.

2. példa

Egy másik példában egy súlyosan megrongálódott ház 250,000 300,000 dollárért szerepelhet egy hasonló környéken. A comps körülbelül 100,000 70 dollár, így ez a szám az ARV. A felújítás becslések szerint 210,000 XNUMX dollárba kerül. A XNUMX%-os szabályt használva XNUMX XNUMX dollárt kapsz:

300,000 0.7 USD × 210,000 = XNUMX XNUMX USD

A javítási költségek levonása után 110,000 XNUMX dollár marad, ami a legmagasabb, amit az adott házért kínál:

210,000 100,000-110,000 XNUMX USD = XNUMX XNUMX USD

Ha a legmagasabb ajánlat alacsonyabb, mint a kért ár, akkor tárgyalnia kell annak érdekében, hogy a vevő elfogadjon egy alacsonyabb ajánlatot, vagy át kell adnia az ingatlant.

Amit szem előtt kell tartani az ARV kiszámításakor

Fontolja meg néhány kulcsfontosságú pontot az ARV meghatározásához, amikor felújított ingatlan kereséséről, javításáról és eladásáról van szó:

• Az ARV kiszámításának ismerete az ingatlan kompenzációinak megértéséhez vezet.
• Ha pontosan tudja, hogyan becsülje meg a lakásfelújítást, nagyobb eséllyel maradhat költségvetés alatt.
• Előfordulhat, hogy a 70%-os szabály csak néha működik egyes piacokon, ezért előfordulhat, hogy módosítania kell ajánlatát az ingatlan megszerzéséhez.
• Az ARV csak egy jelenlegi becslés, mivel a ház értéke változhat, mire eladásra kerül.
• Az ARV túlbecslése kevesebb hibalehetőséget eredményezhet a felújítás és a haszonkulcsok csökkentése során.
• Egyes felújítások költségesek lehetnek, mások pedig ronthatják az otthon értékét.

Utolsó gondolatok az ARV-ről

Az ingatlan ARV-jének kiszámítása segíthet abban, hogy olyan házat vásároljon, amely kiterjedt javítást igényel. Ha a ház jelentősen leárazott, és ismeri a szükséges javítások becsült költségeit, ajánlatot kell tennie a ház becsült ARV-jének 70%-ára. Így biztos lehet benne, hogy lesz elég hely a váratlan költségeknek és a nyereségnek, amikor eladja a lakást.

A kritikus tényezők, amelyeket tudnia kell, a következők:

• Helyi összehasonlítható eladások
• A kár mértéke és a javításra szorulók
• A javítások becsült költségei és a felújítások értéke

Az ARV ismerete csak egy a sok szempont közül az ingatlanbefektetéssel és a házak felforgatásával kapcsolatban. Akár befektető, akár lakástulajdonos, egy egyszerű platformra lesz szüksége, hogy megtalálja a legjobb ügynököket, akik segítenek a potenciális ingatlanok ARV-jének kiszámításában, és végül segítenek eladni felújított otthonát.

Gyorsan megteheti megtalálja a legjobb helyi ingatlanügynököket a FastExperten, hogy segítsen Önnek házeladásában – és segítsen Önnek a legtöbb értéket kihozni kiterjedt felújítási erőfeszítéseiből.

• SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
• Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
• Forrás: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/