Hány jelzáloghitele lehet?

Ebben a cikkben

Gondolkozott már azon, hogy hány jelzáloghitelje lehet egyszerre? 2009-ben, Fannie Mae frissítette ugyanazt a hitelfelvevői szabályzatot, négyről 10-re módosítva az egy személy által felvehető hagyományos jelzáloghitelek maximális számát. A minősítés és a négynél többet nyújtó hitelintézet megtalálása azonban nehéz lehet. 

Ebben a bejegyzésben megbeszéljük, hogy mire van szükség több jelzáloghitele van (beleértve egy példát is), a több jelzáloghitel előnyei és hátrányai, valamint azok kezelése.

Ingatlanbefektetés több jelzáloghitellel

Míg akár tíz jelzálogkölcsönt is felvehet, a negyedik után szigorúbbá válik a minősítés. Íme egy egymás melletti összehasonlítás:

	Jelzáloghitelek 1-4	Jelzáloghitelek 5-10
Hitel pontszám	Minimális hitelpontszám 670 (620+ az első jelzáloghitelnél).	Minimális hitelpontszám 720+.
Hitel-érték arány (LTV).	80% vagy kevesebb.	Általában 80% vagy kevesebb.
Előleg	Általában 20%.	Befektetési célú ingatlanoknál 25%, családi házaknál 30%.
Kötelező adóbevallások	W-2s vagy adóbevallások igazolása, amely bemutatja az összes ingatlan egy évre vonatkozó összes bérleti bevételét.	Adóbevallások igazolása, amely az összes ingatlanból származó összes bérbeadásból származó bevételt mutatja két évre.
Késedelmes fizetési korlátozások	A késedelmes jelzáloghitel-fizetés nem ajánlott.	Az elmúlt év során egyetlen ingatlanra sem lehet késedelmes jelzáloghitel-fizetést fizetni.
További dokumentumok szükségesek	Eszköz- és forráskimutatás, valamint pénzügyi kimutatások minden meglévő befektetési ingatlanról.	Eszköz- és forráskimutatás, valamint pénzügyi kimutatások minden meglévő befektetési célú ingatlanról.
További pénzügyi követelmények	N / A.	Hat havi készpénztartalék igazolása a tőke-, kamat-, adó- és biztosítási (PITI) fedezetre minden ingatlan esetében.

Vásárláskor kérdezze meg a jelzáloghitelezőket a további hiteligényeikről, ha vannak ilyenek. 

Több jelzáloghitel előnyei

Több jelzáloghitel birtoklása számos előnnyel jár, többek között:

• Több bérbeadási bevétel: Minél több ingatlant ad bérbe, annál magasabb lesz a bérbeadásból származó bevétele. Egy triplex 3,000 dollárt hozhat havonta, öt pedig 15,000 XNUMX dollárt. 
• Könnyebb elérni a FIRE-t: Több ingatlan és nagyobb hozam azt is jelenti, hogy elérheti az anyagi függetlenséget, és korai nyugdíjba vonulhat (FIRE). 
• Nagyobb, változatosabb portfólió: Több ingatlan birtoklása lehetővé teszi, hogy különböző városrészekre és piacokra terjeszkedjen. Felfedezheti, hogy portfóliója bizonyos szempontjai jobb megtérülést hoznak, mint mások, és hasonló ingatlanokat kereshet. 
• További adókedvezmények: Az ingatlanbefektetők további adókedvezményeket élvezhetnek bérelt ingatlanok birtoklása esetén, beleértve az amortizációt és a költségek elkülönítését. Ezek segíthetnek az adóterhek csökkentésében. 
• Kombinációs lehetőség: Ha több jelzáloghitele van ugyanazon a hitelezőn vagy biztosítótársaságon keresztül, időnként egyesítheti az összes kifizetést egyetlen fizetésben, így könnyebbé válik a nyomon követés. 

A többszörös jelzáloghitel szövődményei

A több jelzáloghitel kezelésének megvannak a maga árnyoldalai is:

• Nagyobb veszteségi lehetőség: Minél több ingatlanod van, annál több kiadásod van. A bérleti díjból profitálhat, de csak addig, amíg vannak bérlői, akik hajlandóak fizetni a kívánt bérleti díjat, és az üresedés, a fejlesztések és az átalakítások mind felemésztik a nyereségét. 
• Nehezebben kezelhető: Tíz ingatlan kezelése általában több időt vesz igénybe, mint kettő. Több időt kell rászánnia, vagy béreljen egy ingatlankezelőt, aki elvégzi ezt helyette.
• Szakértelmet igényel: Egy szoba vagy a duplex alsó felének bérléséhez nem kell szakértő befektetőnek lennie. Minél több ingatlant vesz át, annál többet kell tudnia annak biztosításához, hogy mindegyik jó állapotú és jól karbantartott. 
• Szigorúbb irányelvek: Sok hitelező nem ajánl fel újabb hagyományos kölcsönt, ha már van négy, és akiknek van, annak szigorúbb követelményei lesznek. 
• Még több papírmunka: A több jelzáloghitel általában több minden mást jelent – ​​több számlát, biztosítási követelményeket, felelősséget, karbantartást, kitöltendő jogi dokumentumokat stb. 

Több tulajdonság kezelése

A portfólió bővítése előtt rendelkezzen az Ön számára megfelelő folyamatokkal. Legalább egy bérleti főkönyvre van szüksége a bérlők költségeinek, egyenlegeinek és havi bérleti díjainak nyomon követéséhez. A főkönyvnek tartalmaznia kell olyan információkat is, mint az egyes ingatlanok tőkeegyenlege, a kifizetési határidők, a jelzáloghitel-fizetési határidők, valamint a lehetséges karbantartási frissítési követelményeket felvázoló megjegyzések. 

Segítene, ha sablonokat is készítene bármihez, ami eszébe jut, hogy egyszerűsítse a folyamatokat. Minél többet tud automatizálni, annál több időt fordít más feladatokra.

Ezenkívül ne függjön a hitelezőitől, hogy megmondják, mikor esedékes a jelzáloghitel, a biztosítás és az ingatlanadó. Az Ön felelőssége, hogy időben fizessen, nem az övék. Ennek ellenére a kifizetések átfedésének elkerülése előnyös lehet, ha több hitelezője van minden ingatlanához. Ez segít azonosítani, mikor és hová megy a pénz.

Alternatívák a pénzügyi többszörös jelzáloghitelekhez

A megfizethetőség gyakran a leggyakoribb akadálya a többszörös jelzáloghitel megszerzésének. Egy kölcsönre való jogosultság néha elég nehéz!

Ha nem tud hagyományos kölcsönt biztosítani következő befektetési ingatlanához, érdemes megfontolni néhány további lehetőséget:

Kemény pénzkölcsönök

Kemény pénzkölcsönök fedezett, rövid lejáratú hitelek magánhitelezőktől vagy magánszemélyektől. Ahelyett, hogy kiváló hitelre és alacsony LTV-mutatóra lenne szükségük, a keménypénzes hitelezők tárgyi eszközöket fogadnak el fedezetként – gyakran tulajdonként. Ha nem teljesíti ezt a kölcsönt, azt kockáztatja, hogy elveszíti a biztosítékot. 

A keménypénzes kölcsönök törlesztési ideje általában három hónaptól egy évig terjed, de hosszabb. Arra is számíthat, hogy magasabb, általában 10-12%-os kamatot kell fizetni értük. 

Készpénzes refinanszírozás

Készpénzes refinanszírozás, amellyel otthoni tőkéjét készpénzre válthatja, amelyet a következő befektetéséhez használhat fel. Ez egy sarokköve a BRRRR módszer és nagyszerű módja annak, hogy plusz készpénzt keressen kölcsön felvétele vagy kamatfizetés nélkül. 

Itt van, hogyan működik:

Tegyük fel, hogy van jelzáloghitelje egy 500,000 200,000 dolláros ingatlanra, amelyet 200,000 300,000 dollárra fizettek ki. Ez azt jelenti, hogy 300,000 250,000 dollár marad a kölcsönből és 250,000 250,000 dollár saját tőkéből. Ha a XNUMX XNUMX dollár egy részét készpénzre szeretné váltani, új jelzáloghitelt vehet fel – mondjuk XNUMX XNUMX dollárért. Az új jelzáloghitele XNUMX XNUMX dollár, míg a másik XNUMX XNUMX dollár készpénz a zsebében. 

Portfólió hitelek

Ez a kölcsön egyfajta jelzáloghitel, amelyet a portfólió-hitelező kínálhat. Ahelyett, hogy eladná befektetési portfólióját egy másik cégnek, a hitelező megtartja a portfólió hitel házon belül. Ez lehetővé teszi számukra, hogy rugalmasabb jelzálogfeltételeket állapítsanak meg, gyakran az Ön javára. 

Ugyanakkor a portfólióhitelezők is nyitottak a kockázatok előtt. A portfólióhiteleknek nem kell megfelelniük a hagyományos követelményeknek, de ha nem, akkor ezek a hitelezők nem adhatják el őket másodlagos jelzáloghitelre. 

Takaró jelzáloghitelek

Takaró jelzáloghitelek lehetővé teszi több befektetési ingatlan finanszírozását ugyanazon jelzálogszerződés alapján. Ezek a jelzáloghitelek nagyban megkönnyítik az ingatlanbefektetők életét, mert sokkal kevesebb papírmunkát kell követniük. 

Tegyük fel továbbá, hogy úgy dönt, hogy refinanszírozza vagy eladja valamelyik ingatlanát a teljes hitelkereten belül. Ebben az esetben egy záradék „felszabadítja” az ingatlant az eredeti jelzáloghitel alól anélkül, hogy megzavarná a „takaró” alatti többi ingatlant. Ez azt jelenti, hogy nem kell a teljes hitelt visszafizetned. 

A több jelzáloghitel megfelelő az Ön számára?

Több ingatlan birtoklása több munkát és több kiadást is jelent. Ha hiányzik ez a kapacitás, több ingatlan birtoklása nagyobb stresszt jelenthet, mint amennyit megér, ha nincs ilyen kapacitása. 

Több jelzáloghitel felvétele azonban lényegesen magasabb hozamot eredményezhet, ha rendelkezik befektetési tapasztalattal és megbízható üzleti stratégiával. Készen állsz ingatlanportfóliójának bővítésére? Tekintse meg további termékeinket szakértői tippek és stratégiák ingatlanbefektetéssel kapcsolatban.

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.