híd 2023-as lakáspiaci előrejelzések így hangzik: "Az ég leesik! Adj el mindent! A házak jövőre 1 dollárt érnek! Ez olyan, mint 2008!” Nézze meg azoknak a múltját, akik ilyen jóslatokat hallgatnak. Ezek a ugyanazok az előrejelzők akik összeomlást jósoltak valamikor megtörténik az elmúlt tíz évben. Most, egy leheletnyi félelem légkörében, a mainstream ingatlanügyi újságírók mindent megtesznek, hogy meggyőzzék Önt arról, hogy 2008 megismétlődik. Ez azonban távol áll az igazságtól.
De hogyan prognosztizálhatnánk a 2023-as lakáspiacot adatok nélkül? És ahol vannak adatok, ott vannak Dave Meyer, a BiggerPockets adat- és elemzési részlegének alelnöke és a A piacon podcast. Dave és csapata nemrég kiadtaAz ingatlanbefektetések helyzetéről szóló 2023. évi jelentés”, ami megadja az összes szükséges lakáspiaci adatot hogy sikeresen fektessenek be 2023-ban. Ebben Dave osztozik hogy a 2022-as lakáspiac tükrözött ha a Fed megemelte a kamatokat, hogyan befolyásolta a kereslet és a kínálat, és mire számíthatunk 2023-ban.
Dave is átmegy a három befektetési stratégia megfelelőbbnek érzi magát 2023-as befektetéshez, beleértve a teljesen passzív befektetési mód, a pénzforgalom és az elismerés kombinációja, és hogyan tehetik meg a vásárlók kihasználni ezt a piacot hogy meredek kedvezménnyel kapjon ajánlatokat. Bár nem tudjuk megjósolni a jövőt, a lehető legjobb betekintést nyújtjuk abba, hogy mit tehet gazdagságot építeni 2023-ban. Tehát kapcsolja ki a főáramú félelem-előrejelzést, és hangoljon a valódi hírekre, amelyek célja, hogy gazdagabbak legyenek!
Kattintson ide hogy hallgathassa az Apple Podcastokon.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Dávid
Ez a BiggerPockets 718 podcast show.
Dave:
Ha olyan piacon tartózkodik, ahol a bérek nem emelkednek, akkor csak lélektani határa van annak, amit az emberek albérletért fizetni fognak. Csak X százalék lehet. Általában a bevételük 30%-a mehet bérbe, és így teljesen egyetértek azzal, hogy egy hibrid vagy egy felértékelődő városban a bérleti díjak növekedése felmegy. Nem tudom, hogy ez feltétlenül azt jelenti-e, hogy valaha is elérik azt a készpénzforgalmat, amelyet ezek a pénzforgalmi városok támogatni szoktak, de személy szerint úgy gondolom, hogy ez a jobb tét, mert nem csak a cash flow-ra, vagy csak a felértékelődésre fogad. csak a bérleti díj növekedése.
Mindenből kapsz egy kicsit. Nem tudod, hogy a három közül melyik teljesíthet a legjobban, de bármi is történik, az előnyödre válik.
Dávid
Mi folyik itt, mindenki? Ő itt David Greene, a BiggerPockets Real Estate podcast házigazdája ma az egyik kedvenc műsorvezető-társammal, aki nem más, mint a Biggerpockets saját elemzési alelnöke, Dave Meyer egy fantasztikus műsorral az Ön számára. Először is, Dave, hogy vagy ma?
Dave:
Jól vagyok. Nagyon jól éreztem magam az epizód felvételekor. Úgy gondolom, hogy az embereknek sok mindenre várniuk kell.
Dávid
Remekül csinálod, mert ha végig hallgatjátok a műsort, akkor pontosan látni fogjátok, miért volt ez egy fantasztikus műsor egy nagyon nehéz témáról, amit minden versenytársunk elkerül, mert nem nem akarok a sikoltozáson kívül arról beszélni, hogy mi fog történni 2023-ban. Leszakad az ég, vagy tégy úgy, mintha mi sem történne, és csak add ide a pénzed, hogy megtanítsalak ingatlanba fektetni. Itt nem arról az életről beszélünk.
Dave:
Egyáltalán nem, és talán beszélnünk kellett volna erről a bemutatón, de szerintem az emberek kerülik a kockázat fogalmát. Látják, hogy van kockázat a piacon, és ez igaz. Úgy gondolom, hogy van kockázat a piacon, de a kockázat a jutalmazás ellensúlya. Tehát meg kell értened a kockázatokat, hogy learathasd a kint rejlő jutalmat és lehetőségeket. Azt hiszem, a bemutatón tényleg erről beszéltünk. Nagyon konkrétan beszéltünk arról, hogy melyek a kockázatok, és milyen módokon mérsékelheti a kockázatokat, és kihasználhatja azokat a lehetőségeket, amelyek a következő évben megjelenhetnek.
Dávid
Pontosan így van. Tehát ha kíváncsi voltál, ha csalódott voltál, ha csak azt akartad megérteni, mi a fene folyik most a lakáspiacon, akkor ez egy olyan műsor, amely rengeteg tisztánlátást hoz számodra . Ha végig hallgatja az utat a végéig, akkor tulajdonképpen három stratégiába fogunk belemenni, amelyekről mindketten úgy gondoljuk, hogy működni fognak, függetlenül attól, hogy mit csinál a piac ebben a bizonytalan időszakban 2023-ban. Mielőtt belevágnánk a mai műsorba, egy gyors lépést teszek tipp neked. Nyissa meg a biggerpockets.com/report webhelyet, és töltse le a Dave ROE jelentést.
A mai műsorból sok információ kiderült ebből, és ingyenesen megszerezheti, ha BiggerPockets tag. Dave, akarsz valamit mondani, mielőtt belevágunk?
Dave:
Nem, nézd meg a jelentést. sok időt töltöttem vele.
Dávid
Támogassa Dave-et, és írjon nekünk megjegyzést a YouTube-videóba, amelyben elmondja, mit gondol erről a jelentésről. Mutass neki egy kis szeretetet. Ha tetszik ez a műsor, kérjük, írjon nekünk egy ötcsillagos értékelést, bárhol is hallgat podcastokat. Srácok, őszintén, ez nagyon-nagyon fontos. Jelenleg mi vagyunk a legjobb ingatlanshow az egész világon. Szeretnénk így is maradni, de nem tudjuk megtenni a segítséged nélkül. Legyen szó Apple Podcastról, Spotifyról vagy Stitcherről, bárhol is hallgat podcastot, kérjük, szánjon egy pillanatot, és tudassa a világgal, mennyire tetszik ez a podcast, hogy mi maradhassunk az első helyen. Rendben, menjünk bele az interjúba.
Dave, írtál egy jelentést az ingatlanpiacról. Mesélj nekünk erről egy kicsit.
Dave:
Én csináltam. Ez egy teljes körű állapot az ingatlanbefektetésekről 2023-ra. Azért írtam, mert most olyan sok minden történik. Nem vagyunk és nem is voltunk normális lakáspiacon az elmúlt néhány évben. A jelentést azzal kezdem, hogy átnézem az összes olyan tényezőt és változót, amelyek jelenleg hatással lesznek a lakáspiacra, majd beszélek néhány legjobb stratégiáról, amelyeket 2023-ban használhatsz, hogy kihasználd azt, amiről úgy gondolom, hogy legyen lehetőség a következő évben, és csak tegyünk fel néhány kérdést a 2023-as piaccal kapcsolatban, mert nyilvánvalóan mindannyian szeretünk előrejelzéseket készíteni, és találgatni, hogy mi fog történni, de vannak még megválaszolatlan kérdések, amelyek szerintem az X faktort jelentik majd. a 2023-as lakáspiac, amelyről egyelőre nem igazán tudjuk, hogyan fog alakulni.
Dávid
Azt mondanám, hogy rövid pályafutásom alatt ingatlanbefektetésbe fektettem… Nos, röviden mondom. Néhány emberhez képest hosszú, de én még nem vagyok öreg. Ez a legbonyolultabb piac, amit valaha láttam. Sokkal több versengő tényező van, amelyek befolyásolják azt, amit látunk. Ez hasonló ahhoz, amit Ön észrevett, és ezek egy részét lefedi a jelentés?
Dave:
Teljesen. Ha visszatekintünk az elmúlt 80 év lakáspiacára, vagy bárhová, ahol elég jó, megbízható adatokkal rendelkezünk, a lakáspiac általában meglehetősen kiszámítható. Ciklusokban mozog, de mondjuk 10 évből hét-nyolc alkalommal 2-4%-kal emelkedik, valamivel az infláció üteme fölé. Elég stabil állapot, és nem is olyan izgalmas. Az elmúlt 15 évben a dolgok egy kicsit érdekesebbek lettek, és az elmúlt néhány évben egy kicsit nagyobb volt a bukás.
Főleg az elmúlt három évben, amint azt valószínűleg mindenki tudja, aki ezt hallgatja, ez őrültséggé vált. Ez nem jelenti azt, hogy az emberek szükségszerűen irracionálisan cselekszenek, vagy hogy teljesen függetlenek vagyunk az alapoktól. Gondolom, ami az elmúlt néhány évben történt, az az, hogy a változók és azok a tényezők, amelyek mindig hatással vannak a lakáspiacra, mind igazodtak ehhez a tökéletes viharhoz, hogy felfelé tolják a lakásárakat. Most kezdjük látni, hogy feloldódik, és visszatérünk egy kiegyensúlyozottabb és őszintén normálisabb lakáspiachoz.
Dávid
Ez őrültségnek tűnik. Tényleg negatívnak tűnik. Nálunk ez a túlkorrekció, de azt hiszem, ha figyelembe vesszük az elmúlt nyolc év során tapasztalt őrültségünket a piac felforrósodásával kapcsolatban, és ennek kontextusába helyezzük, nem hiszem, hogy ez akkora túlkorrekció. ahogy az emberek mondják, de minden bizonnyal úgy érzi, ha összehasonlítjuk a 20%-os áremelkedéssel, ami bizonyos városokban megszokott. Most megemlítette, hogy a lakáspiacnak vannak olyan karjai, amelyek befolyásolják annak teljesítményét. Elárulnád, mit értesz ez alatt?
Dave:
Biztos. Általában azt gondolom, hogy vannak különböző változók, és ezek többnyire makrogazdasági mutatók, amelyek jobban befolyásolják a lakásárakat, mint mások. Több ezer dolog létezik, és minden egyes lakáspiac másként teljesít. De ha az országos szintű lakáspiacról beszélünk, akkor igazából mindez néhány dologtól függ. Az emberek gyakran őszintén le akarják egyszerűsíteni, és azt mondják: „A jelzálogkamatok emelkednek, így az árak csökkennek.” Szerencsére ez nem ilyen egyszerű. Több mutató is van. Több dolog is számít igazán, és ez nem lehet meglepő.
Ezek az emelők olyan dolgok, mint a kínálat és a kereslet. Nyilvánvaló, hogy az árképzés gazdasági értelemben mindig a kereslet és a kínálat függvénye, de ha ezt egy kicsit jobban extrapoláljuk, akkor valóban meg kell néznünk olyan dolgokat, mint a megfizethetőség, a készletek, az Egyesült Államokban tapasztalható lakáshiány, természetesen az infláció. és olyan dolgok, mint a jelzáloghitel-kamatok. Számomra ezek voltak a legfontosabb dolgok, amelyek hatással voltak a piacra '22-ben, és továbbra is hatással lesznek '23-ban, de csak egy kicsit más módon, mert megváltozott a mód, ahogy ezek a változók kölcsönhatásba lépnek egymással.
Dávid
Most jöttünk ki országunk történetének egyik legnagyobb recessziójából, még mielőtt ez a robbanás történt volna. Tehát az Ön véleménye alapján milyen hatással volt ez a nagy recesszió az otthonépítők terén az elmúlt 10 évben?
Dave:
Úgy értem, nagyjából mindenki becslése szerint az Egyesült Államokban óriási lakáshiány van. Az előrejelzések jelentősen eltérnek valahol három és fél és hét millió lakóegység között. Ha a gazdaságról beszélünk, az csak kínálathiányt jelent, igaz? Az Egyesült Államokban nincs elég lakás az emberek számára, és ez nagyrészt annak tudható be, ami a nagy pénzügyi recesszió alatt és azt követően történt. Alapvetően 2008-ban rengeteg építő szűnt meg. Durva volt odakint, és az emberek munkát kerestek. A vállalkozások bezártak.
Az építőiparban dolgozók más iparágakban dolgoztak, és így látjuk, ha megnézzük a grafikont, és ezt beleteszem a jelentésbe, elég megdöbbentő a grafikon. Látni lehetett, hogy az építkezés 2008-tól 2010-ig éppen leesett egy szikláról. Lassan felépültünk, és most már elég jó szinten van. De abban a nyolc évben, vagy ahogy Ön mondta, 2010-től 2018-ig jóval alatta maradtunk az építési rátáknak, amelyeken elérnünk kellene. Tehát ez olyan körülményeket teremtett, ahol nem volt elég otthon.
Ez egybeesett azzal az idővel, amikor 2020 körül kezdődött, amikor a millenniumiak, amelyek jelenleg a legnagyobb demográfiai csoport az Egyesült Államokban, elérték lakásvásárlási koruk csúcsát. Vannak olyan tényezők, amelyekben rengeteg ember akar otthont, és évezredesek, akik családot alapítanak, gyereket vállalnak, és nincs elég otthon. Ez egy tökéletes forgatókönyv az árak emelkedésére. Ez csak egy példa arra, hogy ezek a különböző makrogazdasági erők hogyan működnek együtt, vagy hogyan dolgoztak együtt a járvány során az árak felfelé mozdítása érdekében.
Dávid
Ha többet szeretne hallani arról, amiről Dave beszél, és azokról a finom részletekről, amelyek ezt olyan izgalmassá teszik, akkor ingyenesen letöltheti a jelentést a biggerpockets.com/report webhelyről, és megtekintheti ezeket az adatokat. Most folytatjuk a jelentésben foglaltakat, de ha valóban le akarja állítani a podcastot, és meg akarja nézni, vagy a podcast vége után szeretné megszerezni, kérjük, látogasson el a biggerpockets.com/report oldalra. Nos, azt hiszem, amit a kínálatról és a kínálat problémáiról emlegetsz, szerintem ez a legnagyobb hajtóerő ebben az egész ingatlanárak drámájában, és megpróbáljuk megérteni őket.
Éppen erről beszéltem tegnap, amikor valaki azt mondta: „Nos, David, ha az árfolyamok folyamatosan emelkednek, látod, hogy az árak zuhannak?” Azt mondtam: „Nem látom, hogy zuhannának, mert annyira szűk a kínálatuk.” Ha Ön lakástulajdonos, és 3%-os kamata van, és eladhatja a házát, és 7%-os kamatot kaphat, hacsak nem kell költöznie, valószínűleg nem fogja megtenni, különösen a a ház most kevesebbet ér, mint azelőtt. Várni fogsz. Tehát mivel nem látjuk, hogy egy rakás kínálat elárasztja a piacot, nem látjuk ezt az árzuhanást, és ezt láttuk az utolsó összeomlás során.
Nagyon sok volt a kínálat. Sokkal több ingatlan volt, mint amennyit az emberek meg tudtak venni, vagy akár meg akartak vásárolni, ez vezetett az árak nagy csökkenéséhez. Szerintem ez az, ami megzavarja azokat az embereket, akik azt mondják: „Mi? Recesszióba kerülünk. Nem kellene az áraknak csökkenniük, mint legutóbb?” Mi a véleménye a jelenlegi környezet összehasonlításáról a legutóbbi ingatlanbalesetekkel?
Dave:
Ez egy nagyszerű pont, és sok minden benne van. A kínálattal kapcsolatban először azt mondom, hogy a kínálatnak két jó mutatója van. Az egyik ez a hosszú távú mutató, amit korábban említettem, hogy egyszerűen nincs elég lakás az Egyesült Államokban Számomra elfogult vagyok, mert ingatlanbefektető vagyok. Ez az, ami az ingatlanok hosszú távú felértékelődésére utal. Függetlenül attól, hogy mi történik 2023-ban vagy 2024-ben, mert nem tudjuk, mi fog történni, számomra az a tény, hogy nagyon sok ember akar házat, és nincs sok ház, jót jelent ingatlanárak a következő 10-XNUMX évben.
Amikor arról beszélünk, hogy mi történik rövid távon, szeretek egy készletnek nevezett mérőszámot nézni, ami lényegében azt mutatja, hogy hány lakás van jelenleg a piacon. A te véleményed szerint nem robban fel. Határozottan jobb, mint 2020-ban és 2021-ben, de nem úgy, ahogyan összeomlást jelez. Csak hogy ezt mindenkinek elmagyarázzam, a leltár szerintem az egyik, ha nem a legjobb mutatója a lakáspiac rövid távú teljesítményének, mert a kereslet-kínálatot méri. Nem csak arról van szó, hogy hány házat kínálnak eladásra. Ez az úgynevezett új listák.
A készlet azt méri, hogy hány lakást kínálnak eladásra, és milyen gyorsan kerülnek ki a piacról. Tehát amikor azt látja, hogy a készletek emelkedésnek indulnak, az jelentős elmozdulást jelez a vásárlói piac felé, ahol az árak valószínűleg csökkenni fognak. Láttuk, hogy az elmúlt hat hónapban ez a készlet nőtt. De valójában, David, a héten csak néztem. Nem tudom, ismered-e ezt a fickót, Mike Simonson. Az Altos Researchtől származik. Ő egy nagy ingatlanos. A múlt héten csökkent a készlet. Most csökken, szóval nem úgy tűnik, hogy a készletek az egekbe szöknek, és hirtelen azt látjuk, hogy a dolgok sokkal tovább maradnak a piacon, mint a járvány előtt.
Éppen visszatérnek a járvány előtti szintre. Jelenleg a dolgok megváltozhatnak a következő hat hónapban. Jelenleg azonban ezt 2023 januárjában rögzítjük. A dolgok meglehetősen stabilak a készletek tekintetében, és ez nagy különbség a 2008-ban történtekhez képest. Azt is megemlítem, hogy a fő legnagyobb különbség a mostani és a között. 2008 a hitelszabvány. Ez nem az én szakterületem, de sokat olvastam erről. Alapvetően a bankok nem adhatnak ki olyan őrült kockázatos hiteleket, mint 2008-ban.
Az emberek most nem hibáznak. Az emberek időben fizetik a jelzáloghiteleiket, és ez valóban hátráltatja az árakat, mert ami valójában a piac őrült mélypontját okozza, az a kényszerértékesítés. Amikor az emberek kénytelenek eladni, mert nem tudnak fizetni, ez az, ami a piacot hátráltatja. Jelenleg semmi jele annak, hogy ez megtörténik.
Dávid
Ezt fontos megjegyezni. Tegnap ezt a hasonlatot használtam, amikor az értékesítési vezetőimmel beszélgettem, akik ugyanazokat a kérdéseket tették fel. Az a véleményem, hogy egy teherautó vagyunk, ami lefelé halad a dombról. Most már mindenki tudja, hogy nem szabad csak a fékeket használnia, amikor lefelé vezet egy dombról, mert a fékbetétek elkopnak. Alacsonyabb sebességfokozatba kellene kapcsolni. De ha ez egy igazi recesszió lenne, akkor nem megyünk lefelé. Laposra mennénk. Ha a gazdaság nehézségekkel küzdött, az emberek nem tudtak házat venni. Nem tudták befizetni. Szenvedtek. A munkaerőpiacon érdemes lenne eladni.
Olyan piacon vagyunk, ahol mesterségesen lassítjuk a dolgokat a kamatemelésekkel. Olyan ez, mintha a féket használnád, amikor lefelé mész erről a dombról. Ha levesszük a lábunkat erről a fékről, azt látná, hogy a lakásárak emelkednek. Láthatja, hogy nagyobb számban történnek tranzakciók. Láthatod, hogy a piacon a napok kezdenek visszaesni. Fontos megjegyezni, hogy ez nem egy olyan recesszió, amely gazdaságunk alapvető problémáira épül, legalábbis jelenleg. Ki tudja, változtat-e ezen a ChatGPT? Mindannyian elveszítjük az állásunkat, de mondtam valami őrültséget. Ez egy olyan dolog, amit a kormány az infláció és az emelkedő lakásárak lassítása érdekében választott.
Ezzel az ingatlanbefektetőknek tisztában kell lenniük, a Fed döntésével, a kormány döntésével. Ezek a makrogazdasági tényezők óriási szerepet játszanak abban, hogy mennyit ér a befektetése, vagy hogyan fognak kinézni a cash flow-számok, amikor megvásárolja. Meséljen egy kicsit arról, hogy milyen típusú piacok jönnek létre az Ön által említett alacsony vagy magas készletek ingadozása következtében.
Dave:
Alapvetően úgy gondolom, hogy a készletet nagyon jó megnézni a helyi piacon, mert nagyon eltérően viselkedik a különböző piacokon. Gyakran és a jelentésben is használok különböző példákat, de úgy gondolom, hogy általánosságban elmondható, hogy a közép-nyugati és északkeleti helyek viszonylag „jól” teljesítenek. Mindenkinek megvan a kút definíciója. Vannak, akik látni akarják az ingatlanpiac összeomlását. Csak annyit mondok, hogy az árak stabilak Chicagóban, Philadelphiában, Bostonban, Indianapolisban. Ha megnézi őket, és meg akarja érteni, mi történik a piacán, ha a készletek változatlanok maradnak, és még mindig a járvány előtti szint alatt vannak, akkor valószínűleg arra számíthat, hogy az adott területen az ingatlanpiac vagy viszonylag egyenletes lesz, vagy talán szerényen még növekedni is fog a következő évben.
Amikor azt látja, hogy a készletek szintje a világjárvány előtti szint fölé emelkedik, ez számomra azt jelzi, hogy az árak valószínűleg csökkenni fognak ezen a piacon. Őszintén megvallva ezt a világjárvány számos fellendülő városában láthatja, mint például Boise, Reno, Austin, Denver, ahol én fektetek. Ezek a piacok inkább korrekciót tapasztalnak, mert túl magasra mentek fel. Nemrég értek el egy szintet, és ez egy másik fontos mutatója a megfizethetőségnek, ami egyszerűen nem fenntartható, az emberek, akik fizetésük, bérük nem tudja fenntartani azokat az árakat, amelyeket néhány ilyen fellendülő városban tapasztaltunk.
Nagyon ajánlom, ha az emberek meg akarják nézni az egyes piacaikat, és kitalálni, mi történik, a készlet és a piacon eltöltött napok áttekintése két nagyon egyszerű módszer, amelyekkel megértheti, például: „Eladói piacon tartózkodik? Vásárlói piacon vagy?” Csak az egyértelműség kedvéért, mivel szerintem az emberek ezt nagyon összekeverik, a vásárlói piac gyakran azt jelenti, hogy itt az ideje a vásárlásnak. Tudom, hogy ez zavaró, mert az emberek azt látják, hogy az árak csökkennek, de ez azt jelenti, hogy hagyományosan nagyobb a tőkeáttétel. A vásárlói piac azt jelenti, hogy a vásárlók birtokában vannak a hatalomnak. Az eladói piac azt jelenti, hogy az eladóknak van hatalmuk.
Tehát országos szinten hagyunk egy olyan időszakot, ahol az eladók rendelkeztek minden hatalommal, igaz? ezt minden… Úgy értem, valószínűleg minden nap foglalkoznál ezzel, David. Az eladók alapvetően ilyenek lehetnek: „Mindent akarok, engedmények nélkül, az elsőszülött gyermekedet. Add ide az autódat és a jegygyűrűdet! – és az emberek ezt csinálták. Most egy másik forgatókönyvről van szó, ahol a vásárlók egy kicsit szelektívebbek lehetnek, és tárgyalhatnak. Ismét napok a piaci készletről, jó módszerek annak megállapítására, hogy hol van-e a piaca kiegyensúlyozott piacon, eladói vagy vevői piacon.
Dávid
Ez egy nagyszerű pont. Szerintem az különbözteti meg podcastjainkat a többitől, hogy nem csak a félelemtényezőre hagyatkozunk a kattintások megszerzésében. Most már könnyű azt mondani az embereknek: „Az eladói piacon nem szabad vásárolni, mert az eladónak van minden hatalma. Csak ne vásárolj." De az oka annak, hogy ez az eladói piac, általában az, hogy az árak olyan gyorsan, vagy a bérleti díjak olyan gyorsan emelkednek, vagy az ingatlanok alternatívái olyan kilátástalanok, hogy egyértelműen ez a legjobb megoldás. Tehát több versenyed árad el oda. Ez megteremti az eladói piacot.
Aztán fordítva, könnyű beugrani és azt mondani: „Nos, ez egy vásárlói piac, vagy elnézést, az árak csökkennek, ezért nem szabad vásárolnia. Meg kell várni az alsót, pedig ez egy vásárlói piac. Ez jobb alkalom lehet a vásárlásra, ezért mindkét piaccal tisztában kell lennie. Van egy stratégia, amely bármelyikben működik, és vannak előnyei és hátrányai. Az eladói piacon vásárolni nagyon nehéz. Sok olyan dologról fogsz lemondani, amit nem… Néha egy ellenőrzésről fel kell adnod. Azonban az eszköz ára robbanásszerűen megnő.
A vásárlói piacon előfordulhat, hogy olyan időszakban vásárol, amikor az árak alacsonyabbak lehetnek. Elméletileg soha nem tudjuk, hol van a mélypont, de átvilágítási időszakokat kapsz, az eladók rengeteg bezárási költséget fizetnek, olyan terménykészletet kapsz, amit korábban nem is tudtál a kezedbe venni, hacsak nem volt 1.2 milliód. készpénz a versenyre. Mindkettőnek vannak előnyei és hátrányai, és valóban megpróbáljuk a teljes képet hozni, ahelyett, hogy csak olyan címet készítenénk, amely azt mondja: „Vásároljon most, vagy várjon. Közeleg az évszázad összeomlása.” Aztán nyolc éve láttuk ezt a cuccot. Sosem jött.
Dave:
Egy napon igazuk lesz, ha folyamatosan ezt mondják. Egy napon igazuk lesz.
Dávid
Ez egy jó pont. Egy törött óra naponta kétszer igaz. Nem így megy?
Dave:
Pontosan.
Dávid
Úgy gondolom, hogy az ön véleménye erről az, amit az embereknek meg kellene nézniük, ahelyett, hogy csak „Mondd meg, mit tegyek. Ez vétel, vagy eladás?” Meg kell érteni azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják az árat, és akkor a helyes döntés általában magától értetődik. Kitértünk a kínálati oldalra a készletről, a készletek figyeléséről, megértve, hogy az árak jelenleg nem esnek zuhanni, mivel nincs nagy kínálat, de a keresleti oldal is fontos. Az ingatlan érdekes, mert a kereslet egy kicsit bonyolultabb, mint valami másban, például Pokemon kártyákban.
Mesélne egy kicsit a keresletről és arról, hogyan működik ez konkrétan az ingatlanon belül?
Dave:
Az ingatlanok iránti kereslet két dologból áll. Szerintem az emberek gyakran azt gondolják, hogy a kereslet az, hogy hányan akarnak lakást venni. Ez nem. Azt, hogy hányan akarnak lakást venni, és hányan engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást. Ez a kettő… Mindkettő befolyásolja a keresletet, de eltérő módon viselkednek. Szerintem a legnagyobb példa, David, mindketten millenniumiak vagyunk. Azt hiszem, évek óta azt látod a tévében, hogy ezek a szakértők így szóltak: „A millenniumiak nem akarnak lakást venni. Nem vásárolnak lakást." Mintha az adataik nem ezt mutatnák. Ez azt mutatja, hogy nem engedhették meg maguknak a lakásvásárlást, majd abban a pillanatban, amikor megengedhették maguknak a lakásvásárlást a járvány miatti alacsony kamatlábak miatt, őrülten ugrottak be a lakáspiacra.
Tehát a kereslet nem olyan egyszerű, minthogy az emberek nem akarnak lakást venni. Azt gondolom, hogy a kereslet és az akarat legfőbb mozgatórugója – már mondtam – az, hogy a millenniumiak elérik a családalapítási évek csúcsát. Ez egy erős dolog. Azt hiszem, az emberek valóban alábecsülik a demográfiai hatásokat, de ez nagyon-nagyon fontos. Azt látjuk, hogy az ország legnagyobb generációja belép a lakásvásárlás csúcskorába, így ez növelni fogja a keresletet. Ahogy az imént mondtam, a 2020-tól 2022 közepéig tartó alacsony kamatlábak miatt az emberek megőrülnek erre a piacra.
Ez a demográfiai kereslet valószínűleg még három-öt évig kitart, ha csak az Egyesült Államok demográfiai helyzetét nézzük, de ami változott, és a legnagyobb változás 2022 közepétől mostanáig, az a megfizethetőségi tényező. A kereslet második fele az, hogy hányan engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást. Mivel a jelzáloghitel-kamatok olyan gyorsan emelkednek, mint ahogy eddig, ez csak teljesen aláásta a megfizethetőséget. Láttuk, hogy a lakáspiac alapvetően erre az egyetlen tényezőre reagál mindennél jobban, mert ha az emberek nem engedhetik meg maguknak, hogy lakást vásároljanak, az minden keresletet kivon a piacról, és ez valóban mérsékli az árakat, vagy akár el is küldheti az árakat. hátrafelé haladva lefelé.
Valójában ez történt a kereslettel. Őszintén szólva, itt talán előrébb jutok, a véleményem arról, hogy mi fog történni a lakáspiacon a következő év, két év, három év során, a megfizethetőségről és az, hogy helyreáll-e. Valójában arról van szó, véleményem szerint, javulni fog a megfizethetőség? Ekkor éri el mélypontját a lakáspiac, és újra növekedésnek indul.
Dávid
Ez egy olyan erőteljes árnyalatnyi pont, amit felhozol. A keresletnek két feje van, ha ingatlanról van szó. Hajlandónak kell lenned, és képesnek kell lenned. Hagyományosan a képes volt a probléma. Még ha házat is akart venni, egyszerűen nem tudta megtenni, mert az árak gyorsabban emelkedtek, mint ahogyan lépést tudott tartani, vagy nem akart 11 másik ajánlattal versenyezni, vagy nem akart az előre nem látott ügyeivel lengetni, ezért csak azt mondta. , „Hé, kint vagyok. Nem fogom ezt megtenni.” Amikor egy nagyon-nagyon rossz piacon vagy, az az, amikor a hajlandó oldal eltűnik.
Az emberek nem akarnak házat venni. Ezt láttuk 2010-ben. Sokan nem tudtak házat venni, de sokan tudtak. Egyszerűen nem akarták. Emlékszem, 2010-ben senki sem nézett úgy az ingatlanra, mint egy eszköz vásárlására. Ez nehéz, ha valaki nem volt a közelben. Úgy néztek rá, mint egy 30 éves horgonyhoz, amelyet jelzáloghitelnek neveznek. Ha azt mondaná: „Vettem egy házat”, azt mondanám: „Istenem, ezt a fizetést a következő 30 évben meg kell fizetned. Miért tenne ilyet?" Ez vicces, Dave, mert az első házam, a jelzáloghitelem 900 dollár volt. Ez még mindig halálos ítéletnek számított. Miért akarna valaha is 900 dollárhoz kötni magát?
Senki sem volt hajlandó lakást vásárolni, és akkora volt a kínálat, ami az árak zuhanását okozta. Ezt figyeljük, amikor azt nézzük, hogy mit csinál a piac, hogy mekkora a kínálat, amit fedeztünk, és mennyi a kereslet odakint. Két összetevője van. Hajlandónak kell lenned házat venni, és képesnek kell lenned házat venni, szemben sok más dologgal, amihez nincs szükség finanszírozásra, mint például a Pokemon kártya példájára, amit mondtam. Csak annyit, hogy „hajlandó megvenni, igaz?” A legtöbb ember megengedheti magának, hogy 30 dollárt fizessen.
Nem igazán tudok sokat a Pokémon kártyákról. Aztán vettem az unokaöcsémnek karácsonyra, és nagyon izgatott volt tőle. Ez nem olyan dolog, ahol meg kell tudni vásárolni őket ingatlannal.
Dave:
Annyira, hogy ingatlant vásárolhassunk, az nem befolyásolható, mert a legtöbb ember tőkeáttételt, adósságot használ fel ingatlanfinanszírozásra. Tehát a jelzáloghitel kamata valóban befolyásolja azt, amit megengedhet magának, és ez pozitívan hatott az emberekre a járvány idején, mert az emberek hirtelen sokkal többet engedhettek meg maguknak. Most, hogy visszatérünk a… Most, hogy visszatértünk a történelmi értelemben vett normálisabb jelzálogkamathoz, ez negatívan befolyásolja a megfizethetőséget.
Amikor egy Pokémon kártya vagy finom bor vagy bármi más vásárlásáról beszélsz, akkor csak tőkét használsz. Általában nem használja fel ezeket a vásárlásokat, ezért tényleg csak rajtad múlik, hogy „Van ez a pénz a bankszámláján? Akkor elmehetsz vásárolni." Vannak más példák is a tőkeáttételes eszközökre, de az ingatlan valószínűleg a legnagyobb példa a tőkeáttételes eszközökre, és tényleg az. Ez az oka annak, hogy az ingatlanok nagyon érzékenyek a kamatlábakra, mert valóban nagyon befolyásolja, hogy mennyire tud befektetési ingatlanokat vagy elsődleges lakókat vásárolni.
Dávid
Nos, ami a kamatokat és a Fed-et illeti, elmondana nekünk egy kicsit arról, hogyan születnek ezek a döntések, és hogyan befolyásolja ez végül a megfizethetőséget?
Dave:
Jaj, a kedvenc témám. Alapvetően, mint mindannyian tudjuk, az infláció nagyon magas. Ez óriási probléma a gazdaság számára. Csökkenti a vásárlóerőnket. Mindenki utálja. Az ingatlanbefektetők egy kicsit kevésbé utálják, mert az ingatlan fantasztikus fedezet az infláció ellen, de még így is szívás mindenkinek. A Fed alapvetően az infláció leküzdésére irányuló döntéseket hoz. Ezt a szövetségi alapok kamatlábának emelésével teszik. Ez az egyetlen dolog, amit irányítani tudnak. Furcsa, de alapvetően ez az a kamat, amellyel a bankok egymásnak hiteleznek.
A szövetségi alapkamat emelésének az az ötlete, hogy ha drágább lesz a hitelfelvétel, kevesebben teszik meg. Ha kevesebben vesznek fel pénzt, kevesebb pénz kering a gazdaságban. Ezt monetáris kínálatnak is nevezik, és ezért megpróbálják csökkenteni a monetáris kínálatot, mert láttuk, hogy megőrül. Az elmúlt néhány évben a monetáris kínálat mértékét M2-nek hívják. Alapvetően láttuk, hogy felrobban, és ez több okból is megtörtént. Az egyik az alacsony kamatok miatt, a másik a pénznyomtatás miatt. Rengeteg új pénzt vittünk be a rendszerbe, így nem tudják kivonni azt a pénzt a rendszerből.
Amit tehetnek, az az, hogy emelik a kamatlábakat, és megpróbálják elérni, hogy ez kevesebb legyen a gazdaságban. Ha kevesebben vesznek fel pénzt, a pénz a bankban marad, vagy a megtakarítási számláján marad, vagy kevesebbet csinál vele. Ez legalább hagyományos értelemben segít lehűteni az inflációt. A Fed erre törekszik. Nyilvánvaló, hogy 2023 január elején az infláció még mindig rendkívül magas, de a tendencia úgy tűnik, hogy csökkenni kezd. A szövetségi alap kamata nem közvetlenül szabályozza a jelzáloghitel-kamatokat, de befolyásolja a jelzáloghitel-kamatokat. Tehát azt láttuk, hogy a jelzáloghitelek kamatai…
2022 elején szerintem 3% alatt vannak, vagy pont körül. A felvétel pillanatában körülbelül 6.2%-on állnak, tehát több mint a duplájára nőttek. Ez jelentősen megnöveli a… Ez jelentősen csökkenti a megfizethetőséget, mondhatnám. Láttunk már olyan időszakot, amikor a járvány kezdetén a megfizethetőség szinte rekordmagasságon volt. Az emberek bármit megengedhetnének maguknak addig a pontig, amikor a megfizethetőség 40 éves mélyponton van. Ez a legkevésbé megfizethető ingatlan az 1980-as évek óta, és ennek nyilvánvaló következményei. Ha nem engedheti meg magának, nem fogja megvenni, így kisebb a kereslet a piacon.
Dávid
Ez tényleg nagyon jó. Most, hogy összefoglaljuk az eddigieket, kitértünk az ingatlanpiaci karokra, mitől emelkednek vagy csökkennek az árak, a kínálatot és a készletet, és hogyan lehet ezeket nyomon követni, a keresletet és a képességeket, a keresletet és a jelzáloghiteleket befolyásoló árnyalatokat. Az árakat és az inflációt, amelyek mind hozzátartoznak az ingatlanpiac tortájához, azt kell mondanom, hogy figyeljetek. Hozzáadsz még lisztet. Hozzáadsz még tojást. Több cukrot adsz hozzá. Más ízű tortát fogsz kapni. Ezt próbáljuk megérteni mindannyian, amikor megpróbáljuk megjósolni a dolgok alakulását.
Mielőtt rátérnénk arra, hogy mi működik egy olyan bizonytalan piacon, mint ez, az utolsó kérdésem az, hogy minek kell történnie ahhoz, hogy a megfizethetőség újra egyensúlyba kerüljön ahhoz, hogy az ingatlanbefektetések olyan dolgok, amelyek miatt az emberek izgatottak lehetnek, és valójában lehetséges?
Dave:
Először is, továbbra is lehetségesnek és izgalmasnak tartom az ingatlanbefektetést. Kicsit kreatívnak kell lenned, amiről egy pillanat múlva beszélünk. Azt hiszem, ami történt, az alapvetően két évre szól, minden egyes változó, az összes emelő, amiről beszéltünk, csak egy irányba mutatott az árak tekintetében, és ez emelkedett. Most egy olyan ponton vagyunk, ahol újra egyensúlyba kell hoznunk, és a dolgok megváltoztak. A megfizethetőség odáig esett, hogy véleményem szerint az árak egy kicsit csökkenni fognak 2023-ban. Amin változtatni kell a megfizethetőség érdekében, az az egyik a három dolog közül.
A megfizethetőség három különböző dolog tényezője. Az egyik a lakásárak természetesen, és így ha az árak csökkennek, az javítja a megfizethetőséget. A második dolog a bérek növekedése. Ha az emberek több pénzt keresnek, a dolgok kezdenek megfizethetőbbé válni. Már most azt látjuk, hogy a bérek növekedése csökkenni kezd, és nem hiszem, hogy ez komoly tényező lesz a lakáspiacon. A harmadik a jelzálog kamata, jogok? Ha csökkennek a jelzáloghitelek kamatai, a megfizethetőség vissza fog emelkedni. Ezek azok a fő tényezők, amelyekre legalábbis figyelni fogok a következő pár hónapban.
A jelzáloghitelek kamatai már a csúcsról estek le. Újra felmehetnének, de októberben, novemberben már a hetekben járnak. Most az alacsony hatosnál járnak. A megfizethetőség már kezd egy kicsit javulni. Valószínűleg erről van szó. Ha egy dolgot szeretne megvizsgálni, hogy megértse a 2023-as lakáspiacot, akkor a megfizethetőség az, amit javaslok.
Dávid
A megfizethetőség, amint említette, az ár és a jelzáloghitel-fizetés kombinációja. Ez nem olyan egyszerű, mint az egyik vagy a másik.
Dave:
Pontosan.
Dávid
Csak vicces, mert amikor az árak csökkentek, mindenki arról panaszkodott, hogy a lakások megfizethetetlenek, mert az emberek többet fizethetnek értük, így az árak tovább mentek. Aztán amikor az árak végre leszálltak, az emberek panaszkodtak, hogy túl magasak a kamatlábak, de ez ugyanannak az éremnek a két oldala. Általában nem létezhet egyik a másik nélkül, ahogy a kereslet és a kínálat sem. Rendben, térjünk át három dologra, amelyek működnek egy ilyen bizonytalan piacon, mint ez. Mi az első tanácsa olyan stratégiákhoz, amelyeket az emberek kihasználhatnak, vagy ahol pénzt kereshetnek akkor is, ha nem vagyunk biztosak abban, hogy mi fog történni a piaccal?
Dave:
Nos, az egyik dolog, ami miatt a legjobban izgatott vagyok, és valójában befektetést szeretnék végrehajtani a következő néhány hétben, az a magánhitelezés. Ha magas kamatkörnyezetben tartózkodik, akkor a bank számítja fel ezeket a magas kamatokat. Szóval, ha te lehetsz a bank, az egy nagyon izgalmas ajánlat. Valószínűleg sok béna van, aki pénzt akar. Valószínűleg vannak szindikátorok, akiknek áthidaló kölcsönre van szükségük. Vannak emberek, akiknek jelzáloghitelre van szükségük, és így van lehetőség magánhitelezőnek lenni. Nem vagyok ebben szakértő. David, nem tudom, hogy Dave Van Horn, a harmadik Dave. Lehet, hogy egyszer el kellene fogadnunk.
Dávid
Három D.
Dave:
Ebben igazi szakértő. Elfelejtettem, hogy a könyvének mi a címe: Jegyzetbefektetés. A BiggerPocketsnek van egy könyve. Nézd meg azt. Szerintem a magánhitelezés most egy igazán érdekes lehetőség, mert ha drága az adósság, az rossz a hitelfelvevőnek, de néha jó a hitelezőnek. Ez az, amit legalább 2023-ban vizsgálok. Csináltál valaha magánhitelezést?
Dávid
Valójában van néhány feljegyzésem Dave cégétől, a PPR Note Company-tól, azt hiszem, úgy hívják. Ez egy hasonló fogalom, mint amit mondasz. Ez az elv vonatkozik a magánhitelezésre, de csak megtakarításra is vonatkozik. Megbüntették az elmúlt nyolc év megmentéséért. Az infláció jóval magasabb volt, mint amennyit a bankban kaphat a pénzéért. Ez elősegíti az eszközárak emelkedését, mert azt gondolja: „Nos, 100,000 20 dollárt kaptam a bankban, amivel fél százalékot keresek, miközben az infláció isten tudja, mi az, valószínűleg reálisan 30-XNUMX%, ha megnézi. élelmiszerárak, gáz, ingatlan és hasonlók.”
Valahol el kell helyeznem. Hová tegyem? Nos, valószínűleg ingatlanba fogom tenni, mert ez az, ami a legjobban felmegy, nem? De amikor azt látjuk, hogy a kamatlábak emelkednek, noha lassul, az eszközárak emelkednek. Ember, volt idő, emlékszem, amikor éttermekben dolgoztam, ahol a pénzem 6.5%-át kerestem, amit a bankba tettem, és ez nem is volt CD-n. Tehát az olyan stratégiák, mint a magánhitelezés, a pénz megtakarítása egy bizonyos ponton lehetségessé válik, amikor végre egészségesebb szintre jutunk.
Dave:
Valójában most írtam egy blogot erről a BiggerPockets-ben, és azt hiszem, hogy elérjük azt a pontot, ahol a megtakarítási ráták ismét vonzóak. A magas hozamú megtakarítási számlámon most közel 4%-ot kaphatok. Tudom, hogy az infláció holnap jön ki, de a múlt hónapban szerintem 7.1% volt, nem? Az emberek azt mondják: „A 7.1% magasabb, mint 4%. Igen, ez igaz, de 7.1% visszatekintő. Ez történt tavaly. Ha a havi kamatlábat nézzük, az átlagosan körülbelül 0.2% az elmúlt öt hónapban. Tehát, ha ezt extrapolálod, és senki sem tudja, mi fog történni, de ha csak ezt extrapolálod, akkor elképzelheted, hogy egy év múlva az infláció valahol 2% és 3% között lehet.
Tehát ha évek óta először keres 4%-ot a pénzén, akkor a megtakarítási rátája valójában nem nagy megtérülést eredményezhet, de legalább több pénzt eszik meg, mint az infláció. Én személy szerint legalább elhelyezem a pénzt… Keresem a lehetőségeket az ingatlanban, de elveszem azt a pénzt, ami van, és vagy pénzpiacra, vagy magas hozamú megtakarítási számlára teszem, mert legalább te 1% és 2% közötti reálhozamot érhet el a pénzén, szemben az elmúlt néhány évvel, amikor ha megtakarítási számlára helyezi a pénzét, akkor legalább 6 vagy 7% veszteséget szenvedett.
Dávid
Még csak nem is választhatta ezt, amikor a kamatlábak rendkívül alacsonyak voltak, és ez segítette elő ezt a nagy futást. Most, hogy nem fektet be konkrétan, profitot termel a kötvényből származó kamatból, de ez elhanyagolható ahhoz képest, hogy mennyi pénzt keres, amikor a kötvény korán megtérül. Általában ezekben az esetekben kedvezményes bankjegyet vásárol. Vettem egy cetlit. Tegyük fel, hogy talán 50,000 75,000 dollárt fizettem, és a bankjegy egyenlege 80,000 300 vagy 400 XNUMX dollár volt, és a havi XNUMX, XNUMX dolláromat ebből a bankjegyből kapom, tehát a befizetett pénzem megtérül.
Amortizálják, tehát többet fog kapni, mint amit kihelyezett, de igazán nyer, ha az illető eladja vagy újrafinanszírozza az ingatlanát, és visszakapja azt a 80,000 XNUMX dollárt, amikor csak kisebb százalékot költött a bankjegyre. A nehéz rész az ingatlanokkal ellentétben nem rendelkezik kontrollal. Ez nem olyan, mint egy eszköz. Bemehetek oda, vásárolhatok, és megjavíthatom, hogy többet érjen. Kiválasztom, hogy a piacon melyik ponton adom el. A másik személy kiszolgáltatottja vagy, ezért a stratégia az, hogy meglegyen az összes ilyen kis jegyzet. Ellentétben a dobozban lévő emelővel, nem tudhatod, mikor fog kipattanni, de egy bizonyos ponton igen.
Akkor bumm, felugrik egy jegyzet. Nyereséget termelsz. Vagy veszel egy nagyobb bankjegyet, amely több pénzáramlást eredményez, vagy befektetsz valami másba, amiről sokkal többet terveztem, amikor megvettem. Aztán láttuk, mi történt a lakáspiaccal. Ez olyan volt, mint: „Ó, nem, minden gőz előre, vasaljatok tűzbe, ahogy csak tudom, mivel ez a piac növekszik.” Szerintem ez nagyszerű tanács, különböző stratégiák az ingatlannal kapcsolatban, de nem feltétlenül csak az ingatlan birtoklása. A második dolog, amit említettél, a hibrid városok. Kezdjük azzal, hogy mit értesz hibrid alatt?
Dave:
Ha történelmi múltra tekint vissza, a különböző lakáspiacok valóban eltérően teljesítenek. Hagyományosan, a világjárvány előtt, amit láttál, az az, hogy bizonyos piacok nagyszerűek voltak a cash flow szempontjából, de nem igazán értékelték őket. Más piacokon nagy volt a felértékelődés, de nem volt olyan nagy a pénzforgalom. Ez a spektrum két vége, de vannak olyanok, amelyek szerény megbecsülést és szerény cash flow-t kapnak, ami engem személy szerint csak érdekel. Szerintem ez a legjobb konzerv… Konzervatív, olyan módon, hogy jó cash flow-ja van, szilárd cash flow-ja van, nem elképesztő, hanem szilárd cash flow-ja, hogy mindig tudja fizetni a jelzáloghitelét.
Nem áll fenn a fizetésképtelenség kockázata. Tarthatsz. Nincs semmi. Nincs kockázat. Ugyanakkor ez felértékelődés is, így továbbra is részesülhet a felfelé ívelő lehetőségekből, amelyeket olyan piacokon kap, mint Kalifornia vagy Seattle. Nem túl sok, de mindegyikből kapsz egy kicsit. Úgy gondolom, hogy ezek a piacok különösen jól fognak menni, mert sok ilyen hibrid piac általában megfizethetőbb város. A legtöbb témám, amiről ma beszélek, az, hogy a megfizethetőség uralja a lakáspiacot. Úgy gondolom, hogy a megfizethetőbb piacok jól fognak teljesíteni más piacokhoz képest a következő néhány évben.
Szerintem ezek a hibrid városok nagyon érdekesek. Csak figyelmeztetni szeretném azokat az embereket, akik az elmúlt években ingatlanokkal foglalkoztak, hogy amit az elmúlt években láttunk, az sok szempontból annyira atipikus, de amiről most beszélek, az a megbecsülés. Láttunk minden piaci felértékelődést, nagy piacokat, kis piacokat, vidéki piacokat, városi piacokat, külvárosi piacokat, mindent. Miért ne? Ez nem normális. Általában egyes piacok emelkednek. A többi piac változatlan marad. Egyes piacok csökkennek.
Személy szerint úgy gondolom, hogy hosszú távon visszatérünk ehhez a dinamikához. Nem tudom, hogy ebben a hónapban vagy jövőre, de szerintem ez normális a lakáspiacon. Azt hiszem, még visszatérünk erre. Tehát megnézném azokat a piacokat, ahol a járvány előtti készpénzkiállítást és némi felértékelődést látunk. Ezek olyan harmadlagos városok, mint Birmingham, Alabama vagy Madison, Wisconsin, vagy ehhez hasonló helyek, ahol erős a népességnövekedés igénye, de még mindig kínálnak pénzforgalmat. Úgy gondolom, hogy a következő néhány évben felülmúlják a többi piacot. Ez csak az én véleményem, de én ezt nézem.
Dávid
Ha valaki ilyen városokat szeretne azonosítani, milyen adatokat kell keresnie?
Dave:
Szerintem az első számú dolog az, hogy ha a cash flow-t akarod nézni, akkor nézd meg a bérleti díj/ár arány nevű mérőszámot. Csak el kell osztani a havi bérleti díjat a vételárral. Ha közel van az 1%-hoz, akkor nagyon jól csinálod. Biztosan hallottál már az 1%-os szabályról. Szerintem ez személy szerint egy kicsit elavult, és ha az 1%-os szabálynak megfelelő üzletet vársz, az valószínűleg több kárt okoz, mint használ, mert örökké várni fogsz egy mitikus egyszarvút keresve. Nem mintha nem létezhetne, de ahogy az imént beszéltem, ezek az 1%-os ügyletek gyakran előfordulnak olyan piacokon, amelyek nem értékelik. Szerintem ez nem éri meg.
Inkább olyat látnék, ami 0.7 vagy 0.8 bérleti díj/ár arányú, de felértékelődik a piac. Ezt értem hibrid város alatt. A bérleti díj és az ár aránya jó. Aztán a megbecsülés szempontjából nehéz megjósolni, de a legfontosabb dolog nagyon egyszerű, a népesség növekedése. Lesz-e kereslet, vagy többen költöznek oda, mint ahányan elmennek? Kettő, a gazdasági növekedés, ezt a bérnövekedés vagy a munkahelyek növekedése szempontjából lehet nézni, de ha az emberek odaköltöznek, és egyre több fizetést kapnak, akkor az eszközök ára emelkedni fog.
Dávid
Gyakran úgy beszélünk a felértékelődésről és a pénzáramlásról, mintha olyan ellentétes erőkkel lennének, mint a Yin és a Yang. Ön elismerő befektető, vagy pénzforgalmi befektető? Gyakorlatilag azonban azok számára, akik ingatlannal rendelkezünk, rájövünk, hogy valójában nem zárják ki egymást, és sokszor azt látjuk, hogy a pénzforgalom a bérleti díjak emelkedésével nő. Mi a véleménye arról, hogy bizonyos piacokon emelkedni fog a bérleti díj, ahogyan az eszköz értéke is?
Dave:
Én személy szerint… egyetértek. Vannak nagyszerű piacok, amelyek 1%-os cash flow-val rendelkeznek. Nem fektetnék be beléjük, mert személy szerint főállásban dolgozom. Nem függök teljes mértékben a pénzáramlásomtól az életstílusom miatt. De túl kockázatos is számomra, mert ezeken a piacokon általában csökken a népesség, vagy nem túl nagy a gazdasági növekedés. Számomra ez kockázatos. Tudom, hogy az emberek azt mondják, hogy a cash flow jó fedezet a kockázatokkal szemben, de azt hiszem, néhány… De ha a hatalmas értéke csökken, akkor nem hiszem, hogy a cash flow pótolja ezt. Szerintem ez nagyon fontos.
Én személy szerint óva inteném az embereket attól, hogy feltételezzük, hogy a bérleti díjak legalább ebben az évben vagy a következő évben emelkedni fognak. Csak azt gondolom, hogy a pénzügyben vagy a közgazdaságtanban volt egy kis húzóerőnk, ahol a bérleti díjak általában évente pár százalékponttal emelkednek. Az elmúlt néhány évben megőrültek, és ez lehet, hogy a következő két-három év teljes bérleti díjának növekedését elvitte, és például 2021-re vagy 2022-re húzta előre.
Dávid
Nagyon lehetséges.
Dave:
Azt javaslom, hogy kössön szerződést, feltételezve, hogy a cash flow nem fog növekedni a következő egy-két évben. Ha megtörténik, ami megtörténhet, az már csak szósz a tetején, de szerintem a konzervatív dolog az, hogy feltételezzük, hogy a cash flow valószínűleg elég enyhe lesz… Úgy értem, a bérleti díjak növekedése, bocsánat, valószínűleg az lesz. elég lágy a következő pár évben. De ha öt évig, hét évig ragaszkodunk hozzá, akkor valószínűleg bizonyos bérleti díj növekedést prognosztizálok.
Dávid
Nos, amikor döntést hoz a vásárlásról, ésszerűnek tartja-e azt várni, hogy egy hibrid város bérleti díjai jobban emelkedjenek, mint a pénzforgalmi piac, a közép-nyugati nem felértékelődő piac?
Dave:
Ó, igen, 100%. Úgy értem, ha olyan várost lát, ahol gazdasági növekedés tapasztalható, úgy értem, csak nézze meg a bérnövekedést. Ha emelkednek a bérek, ha jó munkahelyek jönnek a városba, ezek a legjobb mutatók.
Dávid
Az emberek többet tudnak fizetni, mert van kereslet a bérleti piacon, akárcsak a lakáspiacon. Ugyanaz az ötlet.
Dave:
Pontosan. Ha olyan piacon tartózkodik, ahol a bérek nem emelkednek, akkor nincs törvényi korlát, csak pszichológiai korlát van annak, amit az emberek albérletért fizetni fognak. Csak X százalék lehet. Általában a bevételük 30%-a mehet bérbe. Ha jóval meghaladja ezt, és a bérek nem nőnek, akkor az nem támogatja a bérleti díj növekedését. Tehát teljesen egyetértek azzal, hogy egy hibrid vagy egy felértékelődő városban a bérleti díjak növekedése meg fog emelkedni. Nem tudom, hogy ez feltétlenül azt jelenti-e, hogy valaha is eléri azt a készpénzforgalmat, amelyet ezek a pénzforgalmi városok általában támogatnak.
De személy szerint úgy gondolom, hogy ez a jobb fogadás, mert nem csak a cash flow-ra, vagy csak a felértékelődésre vagy a bérleti díj növekedésére tippel. Mindenből kapsz egy keveset, és nem tudod, hogy a három közül melyik teljesíthet a legjobban. De bármi is történik, profitálsz belőle.
Dávid
Nos, ezt szerettem volna kiemelni azoknak az embereknek, akik talán újabb befektetők, akik tapasztalatlanok ezeken a cash flow piacokon, ahol általában kulcsrakész cégek működnek, és a guruk, akik tanfolyamot árulnak, általában Cash flow, hagyja abba a munkáját. Szerezz egy barátnőt. Ne légy vesztes. Pénzforgalomra van szüksége, és minden problémáját megoldják.” Aztán benyomnak néhány olyan piacra, ahol a bérleti díjak alig emelkednek. Az elmúlt 10 évben ugyanazok voltak. Szemben azzal, ha 10 évvel ezelőtt Denverbe fektetett volna be, akkor lehet, hogy szerény pénzforgalom volt, amikor megvette, de 10 év bérleti díj növekedés, és nagyon-nagyon jól megy.
Nem akarjuk azt állítani, hogy emelkedni fog, de abszolút olyan helyzetbe hozhatja magát, ahol nagyobb valószínűséggel emelkedik, ha belép az egyik ilyen piacra, ahol a bérek növekedése, a vállalatok beköltözése és a népesség növekedése zajlik. anélkül, hogy az egész gazdaságot megtenné valami vad felértékelődő piacra való befektetésre, amivel pénzt vérzik. Van ennek felelősségteljes módja. Szerintem ez egy nagyon jó tanács, amit itt adsz.
Dave:
Úgy értem, ez valószínűleg egy teljesen más műsor, de Istenem, ember, tudod, hány bérlet kell ahhoz, hogy anyagilag szabaddá váljunk? Tudom, hogy sok ingatlanbefektető ezt mondja: „Ó, igen, csak hagyj fel a munkáddal. Vásároljon három bérletet, és anyagilag ingyenes.” Ez csak abszolút nonszensz. Úgy kell gondolkodni, ahogyan pénzt és cash flow-t keresel a befektetéssel, ha X dollárt kell befektetni Y megtérülési rátával, hogy egyenlő Z cash flow-t kapj.
Dávid
Csakúgy, mint minden más pénzügyi befektetési eszközt, amikor azt kérdezzük: „Mennyire van szüksége a 401 XNUMX forintból, milyen hozam mellett nyugdíjba vonulhat?”
Dave:
Pontosan, és így dönthet úgy, hogy cash flow befektető lesz, és azt mondhatja: „100,000 11 USD-t fogok befektetni 11,000%-os készpénz-hozam mellett.” Remek, ez évi 6 2 dollárt keres. Nem tudok ebből megélni. Ha hosszú távra szeretne építeni, és azt mondja: „6%-os készpénzt fogok megtéríteni, de a megbecsülés és a jó munkahelyen való munka révén 120,000 millió dollárt fogok befektetni egy XNUMX% készpénz a készpénzvisszatérítés után”, akkor évi XNUMX XNUMX dollárt keresel. Úgy gondolom, hogy az emberek megszállottjaivá válnak ennek a készpénz-visszatérítési ötletnek, anélkül, hogy belegondolnának a befektetéseibe befektetett tőkeösszegbe, amely legalább annyira fontos, mint a készpénz-visszatérítés. Ez csak az én beszólásom.
Dávid
Nem megyünk túl messzire ezen az úton, de ugratni fogom az embereket, ez a kis ötlet. Ez az egyik oka annak, hogy olyan dolgokra bátorítom az embereket, mint a BRRRR módszer vagy a piacok vásárlása és megbecsülése, mert az ingatlanja ugyanúgy tőkét teremthet számotokra, mint ahogyan a munkája során kereste. A tőke két forrása lehet. Mi csak részvénynek nevezzük, ha egy ingatlanon belül van. Tőkének hívjuk, ha a bankszámlánkon van, de ez ugyanaz az energia. Ilyen módszerekkel kezdi a karrierjét, majd később a karrierje során áttér a magasabb készpénzáramlású piacokra, amelyek egy kicsit stabilabbak, majd pontosan azt csinálja, amit az imént leírt.
Ez néhány nagyon klassz dolog, amibe akkor kezdünk bele, amikor éppen a piacról tervezünk beszélni.
Dave:
Tetszik ez a beszélgetés. Ez szórakoztató.
Dávid
Rendben, az utolsó téma, amiről kérdezni szeretnék, a mély vásárlás. Mit értesz mély vásárlás alatt?
Dave:
Úgy értem, mélyen vásárolni csak azt jelenti, hogy piaci érték alatt vásárolunk. Nem tudom, te hogy vagy vele, David, de ingatlanbefektetési pályafutásom első nyolc évében még csak nem is kínáltam a kért áron. A kért árnál mindig kevesebbet ajánlok. Csak az elmúlt években vált normálissá, hogy a kért árat meghaladó ajánlatot adtál, és még mindig imádkozol.
Dávid
Igaz. Hallod, hogy az ügynökök olyasmiket mondanak, mintha kifizették volna a teljes kérést, én pedig úgy nevetek, hogy „Ez itt egy üzlet.” A teljes kérés nem jelent semmit, de a régi paradigmából működnek, ahol senki sem fizeti a kért árat.
Dave:
Teljesen. Kezdetben mindig megpróbálta egy kicsit nikkelezni és megalázni az eladót, megnézni, amit kaphat. Azt hiszem, visszatértünk egy olyan környezetbe, ahol ez lehetséges. Nem minden piacon, nem minden eszközosztályban, de mi olyan piacon vagyunk, ahol lentebb lehet vásárolni. Szerintem ez egy jó módja a fedezetnek. Ha úgy gondolja, hogy piaca 5%-kal csökkenhet, próbáljon meg olyan ingatlant találni, amely 5%-kal alacsonyabb. Denverben fektetek be, és már majdnem 10%-kal csökkent Denverben. Az árak csökkenését tekintve az egyik piacvezető.
Szerintem még 5%-ot csökkenhet. Tehát amikor most ajánlatot teszek, 5%-ot fogok felajánlani a kérés alatt. Így ha leesik, rendben vagyok. Ez ad egy kis párnát. Ezt értem mély vásárlás alatt. Csak a kikiáltási ár alá megy, hogy adjon magának egy kis párnát. Azt is el kell mondanom, hogy szerintem nehéz időzíteni a piacot, és ha 1% és 2% között van, ne aggódj túl sokat. Az első ingatlanomat 2010-ben vettem. A lakáspiac 2011-ben érte el mélypontját, 18 hónappal a vásárlás után, vagy valami hasonló.
Gondolod, hogy valaha is elgondolkodtam azon, hogy az ingatlanom 1%-ot csökkent, mielőtt elkezdett volna újra emelkedni? Nem egyszer. Az emberek azt mondják, mennyire féltékenyek, hogy 2010-ben vásároltam. Amit nem látnak, az az, hogy az ingatlanom értéke 1%-kal vagy 2%-kal csökkent, mielőtt növekedni kezdett, mint az elmúlt pár hónapban. Szerintem nagyon fontos a mély vásárlás, de nem foglalkoznék azzal, hogy pontosan a piac aljára próbáljam eljuttatni. Szó szerint lehetetlen megtenni. De ha úgy gondolja, hogy a piac 5%-kal vagy 10%-kal csökkenni fog, próbáljon meg engedményeket tenni az eladótól, hogy kényelmesebbé tegye magát.
Dávid
Ez hihetetlenül jó tanács. Amikor megvettem az első ingatlanomat, még 2009 vége volt, így még 2010-ben sem voltam. Aztán még jobban lement. Azt mondtam: „Olyan buta vagyok. Várnom kellett volna." Mindenki azt mondta: „Miért vett ingatlant?” A fejemben azt képzeltem, hogy egészen a nulláig süllyed. Aztán egy év múlva elkezdett emelkedni, majd felrobbant. Ez vicces. 195-öt fizettem azért a házért, ami valószínűleg 185-re esett vissza, és rúgtam magam. Most 525-öt ér. Egyszerűen nem számít.
Dave:
Pontosan.
Dávid
Ez nem számít, igaz? Az egód próbál okosabb lenni, mint te, és neked ez sikerül. Ez egy olyan ingatlan volt, amelyre 215-ben kötöttem szerződést, és bementem oda, hogy némi eladói engedményt szerezzek, és 195-ért kaptam. Pontosan ezt kellene az embereknek ezen a vevői piacon tenniük. Ha a ház három napja forgalomban van, rengeteg érdeklődés övezi. Lehet, hogy nem tudod használni a stratégiát, de én olyan házakat keresek, amelyeken magas a piac, rossz a listás fotó. Szó szerint megtanítom az embereknek, hogyan célozzák meg azokat a dolgokat az MLS-ben, amelyeket mások átadtak, írjak nagyon agresszív ajánlatokat, majd a számlálóajánlat alapján mérjék fel, mennyire komoly az eladó, és hogyan köthetünk megállapodást.
A pár hónapja lezárt 1031-es tőzsdén azt hiszem, 17 vagy 18 ingatlant vettem, de ezek közül csak 12 vagy 13 volt a csere útján. Ebből a 12-ből vagy 13-ból több mint egymillió dollárt kerestem saját tőkéből, a kifizetett összeghez viszonyítva a becsült ár alapján. Csak ez a stratégia volt: „Az MLS-en vagyok. Nem csinálok semmi őrültséget”, de nem megyek a ház után a gyönyörű listás fotókkal, amelyeket egy igazán jó ingatlanos profin készített. Olyan embereket keresek, akik 1% jutalékot fizettek az ingatlanosuknak. Készítettek néhány képet az iPhone héttel.
Szörnyen néz ki. Már régóta ott ül. Úgy értem, szó szerint Dave, némelyikük fejjel lefelé volt feltöltve. A fürdőszobai képeket fejjel lefelé töltötték fel, amiről elmondhatod Zillow-nak: „Négyen nézték meg, és senki sem mentette el.”
Dave:
Ezeket akarod.
Dávid
Pontosan így van. Tehát a mély vásárlást részvényvásárlásnak nevezem. Ugyanaz az ötlet. Ne csak azt gondolja, hogy olyan kért árat kell fizetnie, mint korábban. Fedezd fel. Írjon egy nagyon alacsony ajánlatot, és várjon, és meglátja. Azt mondom az embereknek: „Az ajánlatnak olyannak kell lennie, mint egy szúrás. Ha elfogadják az első ajánlatodat ezen a piacon, valószínűleg túl magasra írtál.” Nem szabad kiütni az embereket egy ajánlattal. Ez egy szúrás, és megvárod, hogyan védekeztél? Gyenge vagy? Nem megyek bele nagyon, de az egyik üzletet különösen 1.6 millióért jegyezték, egészen 1.2 millióra csökkentette az árát.
Bementem, és írtam egy ajánlatot 1 millió 50 dollárra körülbelül 50,000 1 dolláros zárási költséggel. Még 50,000 millió körül volt. Ellenkezett, hogy elfogadjam az üzletemet, de nem értett egyet az 10,000 1.2 dolláros zárási költségkülönbséggel. Tudtam, hogy ha ennyire ellenszegül, el akarja adni ezt a házat. Itt minden befolyásom megvan. Megkötöm ezt az üzletet. Végül kitartottam, de még mindig visszajött, és azt mondta: „Rendben, megadom neked a zárási költséget is.” Ha XNUMX XNUMX dollárral csökkentette volna az XNUMX-esét, akkor hagynám. Ez nem egy motivált vásárló.
Soha nem használhatott ilyen stratégiákat az elmúlt nyolc évben. Egyszerűen nem léteztek. Ez egy nagyszerű pont. Ha attól tart, hogy a piac folyamatosan csökken, csak menjen be, és írjon egy agresszívebb ajánlatot, mint általában, és így takarja el magát.
Dave:
Nincs vesztenivalód. Szerintem az emberek azt mondják: „Istenem, el fogják utasítani.” Ez olyan, mint: "Na és mi van?" Nyilvánvalóan nem akar egyszerűen értelmetlen dolgokat csinálni, de ha úgy gondolja, hogy ajánlata tisztességes és ésszerű, akkor akár megpróbálhatja. Hátha egyetértenek.
Dávid
Aztán a másik dolog, az a tanács, amit adok az embereknek, hogy ne gondolják, hogy egy ütés kiüt valakit. Sok ilyen ingatlanról beszélünk, írtam egy ajánlatot. Nemet mondtak. Egy-két héttel később visszamentem az ingatlanügynökömre, és talán az is volt. Utána egy-két héttel úgy hangzott: „Játsszunk labdát”. Aztán elkezdődött a tényleges tárgyalás. Az eladók ugyanúgy kiborulnak, mint a vásárlók. Mindenki kiakad ezen a piacon, és Ön csak azt szeretné, hogy megtalálja az érdeklődési körének megfelelő korcsot.
Dave, azzal fogok rávezetni bennünket, hogy lezárjuk ezt a dolgot, és azt az egy dolgot kérem tőled, amit mindig tétovázunk, de mindenki tudni akarja, mi a jóslata 2023-ra?
Dave:
Nagyon nehéz, de amiben biztos vagyok, az az, hogy valószínűleg a jelenlegi piaci viszonyok folytatását fogjuk látni legalább 2023 első felében. Csak azt gondolom, hogy most még mindig sok a bizonytalanság. Recessziót fogunk látni? Mennyire lesz rossz? Növekszik a munkanélküliség? Mit fog tenni a Fed? Túl sok a kérdés jelenleg, és amíg nem lesz bizonyos bizalom ezekkel a nagy gazdasági kérdésekkel kapcsolatban, azt hiszem, látni fogjuk, ahogy mondtad, az emberek egy kicsit kiborulnak, és nem igazán lesz elég stabilitásuk ahhoz, hogy a piac megtalálja a sajátját. talpra.
Az év második fele szerintem tényleg az X faktor. Úgy gondolom, hogy különböző forgatókönyvek játszhatók le. Három különböző forgatókönyvet mutatok be. Az első az, ha globális recesszió lesz, amiről a legtöbb közgazdász úgy gondolja, hogy lesznek emberek… Nem megyek bele a részletekbe, de ha van egy globális recesszió, amely a jelzáloghitel-kamatok csökkenését okozza, az emberek az Egyesült Államok kormányához özönlenek. kötvények, amelyek lefelé nyomják a hozamokat, a jelzáloghitel-kamatok követik a hozamokat, és így egy olyan forgatókönyvet látunk, amelyben a jelzáloghitelek kamatai jobban csökkenhetnek, mint most. Ha a jelzáloghitel-kamatok még jobban csökkennek, mint most, akkor személy szerint úgy gondolom, hogy a lakáspiac valószínűleg egy év múlva, 2023 végén, 2024 elején mélypontra kerül, és újra növekedésnek indul.
A másik forgatókönyv szerint a Fed csodával határos módon lágy landolást ér el, és a jelzálogkamatok csökkenhetnek. Ez egy másik forgatókönyv, amikor azt látom, hogy a piac mélypontja 2023 vége, 24 eleje felé esik, vagy az infláció folyamatosan emelkedik, a munkanélküliség megőrül, de a jelzáloghitelek kamatai valamiért nem csökkennek. Akkor ebben a forgatókönyvben, ha a jelzáloghitelek kamata hosszú ideig 6.5%, 7% felett marad, úgy gondolom, hogy valószínűleg kétéves korrekció előtt állunk. '23 és '24 egész ilyen lesz. Ebben az esetben kétszámjegyű visszaesést láthatunk az országos lakáspiacon, de még mindig nehéz megmondani.
Azt hiszem, a három forgatókönyv közül kettő az elmémben egy egyéves korrekcióra utal, amikor egy számjegyű árcsökkenést fogunk látni. Azt mondtam, hogy szerintem ez valahol 3% és 8% között lesz negatív országos szinten, ha a jelzáloghitelek kamatai magasak maradnak. ezt mondtam. Minden a megfizethetőségről szól. Tehát ha a megfizethetőség nem javul, a jelzáloghitel-kamatok magasak maradnak. Az idei év második felében szerintem 10%-os, 15%-os országos visszaesést fogunk látni, és nem érjük el a mélypontot '24 végén, sőt talán '25 elején.
Dávid
Ez egy rendkívül jól átgondolt és megfogalmazott válasz annak, aki nem akart jóslatot adni, ezért köszönöm. Köszönöm ezt. Szeretem, ahogyan megadod az információt, amelyre alapozod, ahelyett, hogy egyszerűen kidobnál valamit. Mert ahogy az információ változik, úgy változik a jóslat is. Valamire az embereknek emlékezniük kell, ezek a dolgok nincsenek kőbe vésve.
Dave:
Teljesen. Az emberek azt mondják: „Te mondtad ezt, és nem vetted figyelembe.” Ez olyan, mint: „Nem vagyok jós”. Csak azt mondom: „Nézem ezeket az információkat. Így értelmezem.” Nem tudom, mi fog történni, de azt hiszem, ez a három forgatókönyv, nem ismerem mindegyik valószínűségét, de úgy gondolom, hogy ez valóban a jelzáloghitel-kamatokon és a megfizethetőségen fog múlni, és ha látjuk, hogy ez a mélypont. . Csak annyit mondok... Még egyet mondhatok erről, hogy a recesszió idején hagyományosan azt mondják, hogy a lakás az első és az első, ahol a jelzáloghitelek kamatai emelkednek, az ingatlan pedig tőkeáttételes eszköz, az árak hajlamosak. először visszautasítani. Ez okozza a recessziót.
Ezt most látjuk, igaz? Az árfolyamok emelkedtek. A lakhatás recesszióban van, ezért kezdjük látni, hogy ez a gazdaság többi részében is hullámzásba kezd. De mint mondtam, amikor a jelzálog… Amikor belépünk a hivatalos recesszióba vagy bármi másba, a jelzáloghitelek kamatai általában csökkennek. Ez arra készteti az embereket, hogy visszaugorjanak a lakáspiacra. Ez hatalmas gazdasági tevékenységet hoz létre, és kiránt minket a recesszióból. Érdekes látni, hogy a recesszió senkinek sem tesz jót. Nem szurkolok ennek, de ha látod, sokszor ez az első lépés, és kezdenek talpra állni a lakáspiacok. Szóval az egy másik dolog, hogy csak ránézünk.
Dávid
Ezért nem tudod időzíteni a mélypontot, mert nem tudod, hogy ez mikor fog megtörténni. Mire látja, hogy ez megjelenik az adatok között, már elindult, és az alja már felfelé halad.
Dave:
Már megtörtént.
Dávid
Remek pont. Rendben, tehát elég jó piaci előrejelzésünk van 2023-ra. Nagyon jól ismerjük azokat a dolgokat, amelyek befolyásolják az ingatlanárakat. Ezek lennének azok a karok, amelyeket az emberek meghúznak, hogy az árak felfelé és lefelé menjenek, a kínálat, és ezt lemérheti a készlettel, majd a kereslettel, ami egy kétfejű szörnyeteg, amely egyszerre hajlandó ingatlant venni és vásárolni. egy ingatlan. Beszéltünk a jelzáloghitel-kamatokról és az inflációról, valamint arról a komplexitásról, ami létrejött ezen az őrült, de gyönyörű piacon, amelybe szeretünk befektetni. Beszéltünk arról is, hogyan lehet pénzt keresni 2023-ban, függetlenül attól, hogy mit csinál a piac. .
A magánhitelezés és a bankjegyek vásárlása az egyik módja annak, hogy az emberek pénzt keressenek az ingatlanokkal. Keresi ezeket a hibrid városokat, ahol nem… Nincs aszimmetrikus kockázata egyik irányban sem egy pénzáramú ingatlannak, amely soha nem növekszik a bérleti díj vagy az értéke, sem pedig egy spekulatív piac, amelyről csak azt reméli, hogy emelkedik, és elveszti az irányítást, és a mély vásárlás felett, megértve, hogy ez a vevő piaca, és ez azt jelenti, hogy az Ön kezében van az irányítás. Szóval bolond vagy, ha nem használod. Használja az irányítást, hogy megpróbáljon kimenni oda, és megszerezze a lehető legjobb ajánlatot, ahelyett, hogy egyszerűen olyan dolgok miatt aggódna, amelyeket nem tud irányítani, például amikor a piac mélypontjára kerül.
Dave, nagyon köszönöm, hogy csatlakoztál hozzám. Imádom, amikor ezekért a dolgokért jössz, és segíthetünk kihozni valami értelmet abból az érzelmi őrültségből, amelyet általában akkor érzünk, amikor az emberek nem tudják, mire számíthatnak. Van még valami utolsó szó, amit meg akarsz hagyni hallgatóinkkal, mielőtt elengedlek innen?
Dave:
Nem, ez nagyon szórakoztató volt. De ha más ajánlásokat szeretne kapni arról, hogyan lehet pénzt keresni 2023-ban, vagy ha ezt teljesen részletesen szeretné megérteni, mindenkit arra biztatok, hogy töltse le az általam írt jelentést. Ez ingyenes. Ezt egyszerűen megteheti a biggerpockets.com/report oldalon.
Dávid
Rendben, biggerpockets.com/report. Nézd meg. Ha úgy gondolta, hogy Dave okosnak hangzik, várjon, amíg elolvassa őket. Még okosabbnak tűnik, ha ott olvasol. Aztán írtál egy könyvet J Scott-tal ehhez hasonló témában. Gyorsan be tudnád kapcsolni, mielőtt indulunk?
Dave:
Biztos. J és én, ha nem tudod, J termékeny, kiváló befektető. Ő és én írtunk egy könyvet Real Estate by the Numbers címmel. Minden a matematikáról, a számokról és a képletekről szól, amelyekre szüksége van ahhoz, hogy kiváló ingatlanbefektetővé váljon. Tudom, ha az emberek azt hiszik, hogy ez ijesztően hangzik, akkor nem az. Az ingatlanbefektetés mögötti matematika nem túl nehéz. Csak néhány egyszerű keretrendszert kell megértenie, és ezt vázoltuk. Az egész lényege, hogy segítsen szakértőként elemezni az ügyleteket. Tehát, ha konzervatív módon szeretné elemezni az ügyleteket, különösen 2023-ban, és megérteni, hogy milyen feltételezéseket kell tennie, akkor nézze meg.
Dávid
Igen, ezt is nézd meg. Ha nerd vagy, vagy olyan okos akarsz lenni, mint egy nerd anélkül, hogy ne lenned, ez a könyv neked szól. Rendben, Dave, nagyon köszönöm, hogy csatlakoztál ma hozzám. Hagyni fogom, hogy tűnjön el innen, és kezdjen további kutatásokat végezni, hogy segítsen a BiggerPockets közösségnek megérteni, mi folyik a piacon. Ez David Greene Dave-nek, az úriember renegátjának, Meyer pedig leigazol.
Én profi vagyok. Csak figyelj. Figyeld, milyen jó vagyok a mondanivalómban.
Dave:
Ő Ron Burgundy. Mindent elolvas, amit a teleprompterre tesz.
Nézze meg az epizódot itt
Segíts nekünk!
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni az iTunes-on azzal, hogy értékelést és véleményt ír nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe, és az utasítások megtalálhatók itt. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban:
- Miért 2023 nem egy „normális” lakáspiac és a mai állapothoz vezető részleteket
- A „karok”, amelyek befolyásolják a lakásárakat és miért NEM 2023 ugyanaz, mint 2008
- Az eladó vs. vásárlói piacok és ahol leginkább az árak esése várható
- Lakásvásárlói igény és hogy a megfizethetetlenség mennyire késztette a legtöbb vásárlót a kezére
- Jelzálog kamata nő és hogyan alkalmaz a Fed magas kamatlábakat az infláció leküzdésére
- A három stratégia, amely működik a mai lakáspiacon és hogyan fektess be, miközben mások a pálya szélén ülnek
- 2023-as lakáspiaci előrejelzések és amikor potenciálisan a lakásárak mélypontját láthatjuk
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Az ebben az epizódban említett könyvek
Csatlakozz Dave-hez:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 év
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- képesség
- Képes
- Rólunk
- erről
- felett
- Abszolút
- teljesen
- Elfogad!
- Fiók
- tevékenység
- tulajdonképpen
- Előny
- tanács
- érint
- érintő
- megfizethető
- Után
- utóhatásai
- ellen
- szerek
- agresszív
- előre
- AIR
- Alabama
- igazított
- Minden termék
- már
- alternatív
- mindig
- elképesztő
- összeg
- analitika
- elemez
- Horgony
- és a
- Másik
- válasz
- bárki
- bárhol
- külön
- Apple
- méltányol
- felértékelődő
- felértékelődés
- TERÜLET
- körül
- vagyontárgy
- eszközosztály
- Eszközök
- vonzó
- Austin
- szerző
- átlagos
- elkerülve
- vissza
- megállít
- Rossz
- Egyenleg
- labda
- Bank
- bankszámla
- Banks
- alapján
- Alapvetően
- Viselik
- Medve piac
- szép
- mert
- válik
- válik
- egyre
- előtt
- Kezdet
- mögött
- hogy
- Hisz
- lent
- haszon
- BEST
- Tét
- Jobb
- Fogadás
- között
- Nagy
- nagyobb
- Legnagyobb
- Birmingham
- Bit
- Vérzés
- Blog
- Kötvények
- könyv
- bumm
- határ
- kölcsönkér
- hitelfelvételi
- Boston
- Alsó
- megvett
- Doboz
- HÍD
- hoz
- Törött
- hozott
- épít
- építész
- építők
- Épület
- Csokor
- üzleti
- vállalkozások
- mellszobor
- megvesz
- vásárlók
- Vásárlás
- A számok
- CAKE
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- Kaphat
- nem tud
- tőke
- autó
- kártya
- Kártyák
- Karrier
- eset
- esetek
- Készpénz
- pénzforgalom
- Okoz
- okozott
- okai
- CD
- Század
- bizonyos
- biztosan
- változik
- Változások
- töltés
- ChatGPT
- ellenőrizze
- Chicago
- gyermek
- A pop-art design, négy időzóna kijelzése egyszerre és méretének arányai azok az érvek, amelyek a NeXtime Time Zones-t kiváló választássá teszik. Válassza a
- választott
- Karácsony
- keringő
- városok
- Város
- világosság
- osztály
- világosan
- óra
- zárt
- záró
- Érme
- elleni küzdelem
- kombináció
- hogyan
- kényelmes
- érkező
- megjegyzés
- jutalék
- közösség
- Companies
- vállalat
- összehasonlítani
- képest
- összehasonlítva
- versenyez
- versengő
- verseny
- teljesen
- bonyolultság
- bonyolult
- alkatrészek
- áll
- átfogó
- koncepció
- Körülmények
- bizalom
- magabiztos
- zavaró
- Hátrányok
- konzervatív
- Fontolja
- figyelembe vett
- építés
- kontextus
- folytatás
- folytatódik
- szerződés
- ellenőrzés
- Beszélgetés
- meggyőz
- Hűvös
- Költség
- kiadások
- tudott
- Számláló
- ország
- ország
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- fedett
- Crash
- Crashed
- Krém
- teremt
- készítette
- teremt
- Kreatív
- hitel
- termés
- kíváncsi
- Jelenlegi
- Jelenleg
- ciklusok
- dátum
- Dave
- David
- nap
- Nap
- üzlet
- Ajánlatok
- Halál
- Adósság
- döntés
- határozatok
- Elutasítása
- visszautasításai
- Hanyatló
- csökkenés
- mély
- alapértelmezett
- minden bizonnyal
- Kereslet
- demográfiai
- Demográfiai
- Denver
- leírt
- tervezett
- részlet
- részletek
- DID
- különbség
- különböző
- nehéz
- Számjegy
- szorgalom
- irány
- közvetlenül
- Kedvezmény
- kijelző
- Nem
- Ennek
- dollár
- ne
- kétszeresére
- megduplázódott
- le-
- letöltés
- lefelé
- Dráma
- vezetés
- csökkent
- Csepegés
- alatt
- dinamikus
- minden
- Korai
- pénzt keres
- szerzett
- bevételt hozó
- Gazdasági
- Gazdasági növekedés
- Közgazdaságtan
- közgazdászok
- gazdaság
- Tojás
- bármelyik
- ösztönzése
- vége
- energia
- elég
- belép
- Egész
- teljesen
- Környezet
- egyaránt
- részvény
- különösen
- birtok
- Eter (ETH)
- Még
- EVER
- Minden
- minden nap
- mindenki
- mindenki
- minden
- pontosan
- példa
- példák
- kiváló
- csere
- izgatott
- izgalmas
- Kizárólagos
- vár
- várható
- vár
- drága
- szakértő
- szakvélemény
- Magyarázza
- feltárása
- tényezők
- igazságos
- meglehetősen
- Eső
- családok
- család
- fantasztikus
- farm
- GYORS
- gyorsabb
- Kedvenc
- félelem
- Fed
- Szövetségi
- Szövetségi alapárfolyam
- kevés
- Ábra
- Végül
- finanszíroz
- pénzügyi
- pénzügyileg
- finanszírozás
- Találjon
- végén
- természet
- vezetéknév
- első
- Rögzít
- lakás
- áramlási
- Folyó
- élelmiszer
- Láb
- erők
- Előrejelzés
- örökké
- képződés
- szerencsére
- Szerencse
- Előre
- talált
- keretek
- Ingyenes
- ból ből
- frusztrált
- Üzemanyag
- Tele
- móka
- alapvető
- alapjai
- alapok
- vicces
- jövő
- egyre
- GAS
- Fogaskerék
- általában
- generáció
- kap
- szerzés
- Ad
- ad
- Giving
- Globális
- globális recesszió
- Go
- Jó
- Goes
- megy
- jó
- jó munkát
- Kormány
- grafikon
- nagy
- nagyobb
- Csoport
- Nő
- Növekvő
- Növekedés
- Fickó
- fél
- kezek
- történik
- történt
- megtörténik
- Kemény
- utálja
- tekintettel
- fej
- fejek
- egészségesebb
- hallott
- sövény
- segít
- segít
- itt
- Habozó
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- Kiemel
- magasságra
- történeti
- történelmileg
- történelem
- Találat
- tart
- holding
- Kezdőlap
- Homes
- remélve
- vendéglátó
- FORRÓ
- Ház
- házak
- ház
- lakáspiac
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- hibrid
- BETEG
- ötlet
- azonosítani
- Hatás
- befolyásolta
- Hatások
- következményei
- fontos
- lehetetlen
- javul
- javítja
- in
- Beleértve
- Jövedelem
- Növelje
- Növeli
- növekvő
- hihetetlenül
- Mutató
- mutatók
- egyéni
- iparágak
- infláció
- befolyás
- befolyásoló
- információ
- ŐRÜLT
- Insight
- utasítás
- kölcsönható
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekelt
- érdekes
- érdekek
- Interjú
- megfélemlítő
- Bevezetett
- leltár
- befektet
- befektetett
- befektetés
- beruházás
- Befektetési jármű
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- vonja
- iPhone
- kérdések
- IT
- maga
- iTunes
- csatlakozó
- január
- Munka
- Állások
- csatlakozott
- újságírók
- ugrás
- csak egy
- Tart
- gyerekek
- Kedves
- kopogás
- Ismer
- ismert
- leszállási
- nagymértékben
- legnagyobb
- keresztnév
- Tavaly
- nevetés
- vezet
- vezetők
- vezető
- tanulás
- Szabadság
- kilépő
- Led
- Jogi
- LEND
- hitelezők
- hitelezési
- szint
- szintek
- Tőkeáttétel
- erőfölény
- LG
- élet
- életmód
- Valószínű
- LIMIT
- Listázott
- Kihallgatás
- felsorolás
- listák
- kis
- él
- Hitelek
- helyi
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- keres
- MEGJELENÉS
- veszít
- vesztes
- Sok
- szerelem
- Elő/Utó
- M2
- makrogazdasági
- készült
- Fő
- főáram
- fontos
- csinál
- pénzt keres
- KÉSZÍT
- Gyártás
- férfi
- sok
- sok ember
- piacára
- piaci feltételek
- tőzsdekrach
- Piaci adatok
- piacok
- Mérkőzés
- matematikai
- Anyag
- eszközök
- intézkedés
- intézkedések
- Megfelel
- tag
- említett
- módszer
- mód
- metrikus
- Meyer
- Középső
- esetleg
- Millennials
- millió
- millió dollár
- bánja
- minimum
- Enyhít
- MLS
- Pénzügyi
- pénz
- pénz piac
- pénznyomtatás
- monitor
- ellenőrzés
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- Jelzálog
- Jelzálog
- a legtöbb
- motivált
- mozog
- mozog
- mozgó
- közösen
- nemzeti
- Közel
- szükségszerűen
- Szükség
- igények
- negatív
- negatívan
- Új
- hír
- következő
- Nikkel
- normális
- rendszerint
- Megjegyzések
- november
- Árnyalat
- szám
- számok
- Nyilvánvaló
- október
- ajánlat
- felajánlott
- Ajánlatok
- hivatalos
- Rendben
- Régi
- ONE
- működik
- üzemeltetési
- Vélemény
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- ellentétes
- opció
- Opciók
- Más
- Egyéb
- vázolt
- teljesítményben felülmúl
- saját
- tulajdon
- Béke
- fizetett
- járvány
- paradigma
- rész
- különös
- különösen
- partner
- Elmúlt
- passzív
- Fizet
- fizet
- fizetés
- kifizetések
- ország
- Csúcs
- Emberek (People)
- százalék
- százalék
- tökéletes
- teljesít
- teljesítmény
- Előadja
- időszakok
- person
- Személyesen
- Philadelphia
- kép
- képek
- darab
- Helyek
- terv
- tervezett
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- kérem
- Nehezék
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- Pokemon
- szegény
- pop
- népesség
- populációk
- pozíció
- lehetséges
- potenciálisan
- hatalom
- erős
- Gyakorlati
- előre
- Kiszámítható
- előrejelzésére
- előrejelzés
- Tippek
- be
- nyomás
- szép
- ár
- Áraink
- árazás
- elsődleges
- Fő
- alapelv
- magán
- valószínűség
- valószínűleg
- Probléma
- problémák
- szakmai
- szakmailag
- Nyereség
- ingatlanait
- ingatlan
- ajánlat
- PROS
- amely
- Húz
- puncs
- Vásárlás
- vásárlások
- Nyomja
- tesz
- helyezi
- elhelyezés
- kérdés
- Kérdések
- Quick
- gyorsan
- emel
- emelt
- emelés
- Arány
- Az árak
- értékelés
- hányados
- el
- elérte
- Reagál
- Olvass
- Olvasás
- igazi
- ingatlan
- ingatlanpiac
- észre
- ingatlanügynök
- ok
- ésszerű
- miatt
- egyensúlyának helyreállítása
- újrafutóz
- új
- nemrég
- recesszió
- ajánl
- Ajánlást
- ajánlások
- rekord
- felvétel
- Meggyógyul
- felépüléséig
- csökkenteni
- Tekintet nélkül
- viszonylag
- felszabaduló
- megbízható
- eszébe jut
- Reno
- Bérlés
- kölcsönzés
- ismétlés
- jelentést
- képvisel
- kutatás
- lakosok
- felelős
- REST
- Éttermek
- eredményez
- visszatérés
- Visszatér
- Kritika
- Jutalom
- jogok
- Gyűrű
- Ripple
- Emelkedik
- felkelő
- Kockázat
- kockázatok
- Kockázatos
- út
- Szerep
- RON
- eredet
- körül
- Szabály
- futás
- Vidéki
- Mondott
- kedvéért
- fizetések
- eladás
- értékesítés
- azonos
- megtakarítás
- Megtakarítás
- Takarékszámla
- Skála
- forgatókönyvek
- visító
- Seattle
- Második
- másodperc
- látás
- Úgy tűnik,
- szelektív
- elad
- Sellers
- Eladási
- Sells
- értelemben
- érzékeny
- mondat
- súlyos
- készlet
- Szettek
- hét
- számos
- Megoszt
- váltás
- rövid
- rövid időszak
- hiány
- kellene
- előadás
- Műsorok
- Sides
- <p></p>
- Jel
- jelek
- jelentős
- jelentősen
- aláírás
- hasonló
- Egyszerű
- óta
- egyetlen
- Ülés
- SIX
- Hat hónap
- kicsit más
- lassú
- lassuló
- Lassan
- kicsi
- kisebb
- okos
- intelligensebb
- So
- eddig
- Puha
- szilárd
- néhány
- Valaki
- valami
- némileg
- valahol
- hang
- hangzott
- Források
- Hely
- beszélő
- kifejezetten
- Spektrum
- Költési
- költött
- tüske
- Szponzorok
- Spotify
- Stabilitás
- stabil
- szabványok
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- Állami
- Államok
- tartózkodás
- állandó
- Gőz
- Lépés
- Még mindig
- STONE
- megáll
- vihar
- stratégiák
- Stratégia
- erős
- küzd
- sikeresen
- ilyen
- hirtelen
- szenvedő
- szuper
- kínálat
- Kereslet és kínálat
- támogatás
- feltételezett
- meglepő
- környező
- fenntartható
- Hinták
- rendszer
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- cél
- csapat
- tíz
- feltételek
- harmadlagos
- A
- a Fed
- A jövő
- A grafikon
- az információ
- Az állam
- a világ
- azok
- téma
- maguk
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- Harmadik
- ezen a héten
- idén
- gondoltam
- ezer
- három
- Keresztül
- egész
- Dobás
- NYAKKENDŐ
- idő
- ideje vásárolni
- alkalommal
- időzítés
- típus
- Cím
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- holnap
- tonna
- Tónus
- is
- felső
- téma
- TELJESEN
- felé
- városok
- vágány
- Csomagkövetés
- hagyományos
- hagyományosan
- Tranzakciók
- Másolat
- átmenet
- tendencia
- igaz
- FORDULAT
- tv
- típusok
- jellemzően
- nekünk
- Amerikai kormány
- Végül
- Bizonytalan
- Bizonytalanság
- alatt
- megért
- megértés
- munkanélküliség
- egyszarvú
- Egyesült
- Egyesült Államok
- egységek
- feltöltve
- fejjel
- városi
- us
- használ
- rendszerint
- érték
- Hatalmas
- jármű
- Ellen
- videó
- bér
- munkabér
- várjon
- kívánatos
- hiányzó
- Nézz
- módon
- Vagyon
- esküvő
- hét
- Hetek
- Mit
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- Vadon
- lesz
- hajlandó
- nyer
- BOR
- Wisconsin
- belül
- nélkül
- szavak
- Munka
- együtt dolgozni
- dolgozott
- dolgozó
- művek
- világ
- aggódik
- érdemes
- lenne
- csomagolt
- ír
- írott
- X
- év
- év
- hozamok
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla