A többcsaládosok száma mögött: A megfizethető lakhatás New Yorkban nagy pénzt vonz

A többcsaládosok száma mögött: A megfizethető lakhatás New Yorkban nagy pénzt vonz

Időbélyeg: 28. szeptember 2023. 2:32
Forrás csomópont: 2907052

A megfizethető lakhatás 43 második negyedévében New York város 3.91 milliárd dolláros többcsaládos eladásainak körülbelül 2%-át tette ki. az Ariel Property Advisors 2. II. negyedévi többcsaládos negyedévi áttekintési jelentése szerint.

A fő küldetésvezérelt befektetők, köztük a Nuveen, a The Vistria Group, a Tredway és az Asland Capital Partners a Goldman Sachs-szal együttműködve, a második negyedévben jelentős megfizethető lakásvásárlásokat hajtottak végre a városrészekben, ami hozzájárult a dollárforgalom jelentős növekedéséhez. A megfizethető lakások megőrzése és előállítása mellett az ebbe az eszközosztályba tartozó befektetések vonzóak, mert dedikált tőkéhez, értékteremtési lehetőségekhez, ingatlanadó-kedvezményekhez, ügynökségi finanszírozáshoz és méretarányhoz való hozzáférést kínálnak, amelyek mindegyike hozzájárult jelentős növekedésükhöz.

A küldetésvezérelt befektetők lépnek fel

Nuveen az ország egyik legnagyobb megfizethető lakhatási intézményvezetője, és nemrégiben stratégiai döntést hozott a New York-i vásárlás mellett. A Nuveen több mint 1.1 billió dolláros vagyont felügyel, amelyből 6.4 milliárd dollár 161 megfizethető lakásbefektetésből áll, körülbelül 32,000 60 lakással, amelyek elsősorban az alacsony jövedelmű lakosokat szolgálják ki, akik a területi mediánjövedelem (AMI) XNUMX%-át vagy annál kevesebbet keresnek.

A Nuveen részleges kamatozású, megfizethető portfólió megvásárlása az Omni Holding Company-tól, becslések szerint 956 millió dollárért, ez volt a legnagyobb többcsaládos tranzakció New Yorkban a második negyedévben, és ez az időszak alatt a megfizethető lakásokba fektetett dollármennyiség közel 60%-át tette ki. Az ügylet 72 ingatlant (adótételt) tartalmazott 5,900 egység között Bronxban (az egységek 66%-a), Brooklynban (az egységek 21%-a), Queensben (az egységek 10%-a) és Észak-Manhattanben (a lakások 2%-a). egységek).

„Célunk az, hogy érdemben befektessünk a jó minőségű, megfizethető lakások megőrzésébe és bővítésébe, hogy ezzel is támogassuk a lakbérrel terhelt lakosok jólétét a helyi közösségekben” – mondta Pamela West, a Nuveen Real Estate Impact Investing részlegének vezető portfóliómenedzsere. céges bejelentés. „Az Omni tranzakcióval ingatlanokat fejleszthetünk és kezelhetünk szerte az Egyesült Államokban, és elérhetjük a kívánt eredményeket a lakosok és a befektetők számára.”

A Vistria csoport, egy magánbefektetési cég júniusban először merészkedett be New York-i megfizethető lakáspiacra azzal, hogy 174 millió dolláros befektetést eszközölt egy 1,290 egységet tartalmazó portfólióba öt, stabilizált bérleti díjjal rendelkező épületben; négy Bronxban és egy Észak-Manhattanben. A tranzakciót a Keybank Freddie Mac által kibocsátott kölcsönből finanszírozta.

Eleonora Bershadskaya, a Vistria csoport ingatlanügyi igazgatója, aki nemrégiben az Ariel Property Advisors panel tagja volt. Kávé és kupakárak rendezvény, azt mondta, hogy az akvizíció vonzó volt, mert az épületek jelentős fejlesztésen mentek keresztül az elmúlt évtizedben, és a 11. cikk szerinti adócsökkentésben részesülnek, amely a következő 30 évben lesz érvényben.

"Az egyik legfontosabb tényező a megfizethetőség szintje volt, amely hosszú ideig fennmarad a portfólióban, különösen Bronxban, ahol az elmúlt öt évben meglehetősen jelentős bérleti díjnövekedés volt tapasztalható" - mondta Bershadskaya. „Emellett vannak fejlesztési lehetőségek is a városrészben, így a megfizethetőség menedéke ezen a területen fontos volt számunkra hatás- és pénzügyi szempontból is.”

A Vistria Csoport, amely tavaly kiterjesztette egészségügyi, tudás- és tanulási megoldások és pénzügyi szolgáltatások ágazati fókuszát a megfizethető, vegyes jövedelmű és munkaerőt foglalkoztató többlakásos lakásokra országszerte, hosszú távon gondolkodik a megfizethető lakáscélú ingatlanok beszerzésekor. találkozzon egy kettős alsó sorral.

„Először is, hihetetlenül fontos számunkra, hogy segítsünk kezelni a megfizethető lakhatási válságot ebben az országban” – mondta Bershadskaya. „Másodszor, pénzügyileg is van értelme, mert ha ilyen szintű megfizethetőséget biztosítunk, akkor alacsony forgalommal és magas kihasználtsággal rendelkező bérlői bázisunk van, ami alacsonyabb költséget és jobb gazdaságosságot jelent az eszköz számára.”

Tredway, egy prominens New York-i székhelyű megfizethető lakástulajdonos-üzemeltető-fejlesztő, a Gilbane Development Company-val és az ELH Mgmt-vel együttműködve májusban megvásárolta a Sea Park Portfolio-t, egy megfizethető lakásportfóliót, amely három egykori Mitchell Lama liftes épületből áll, összesen 818 épülettel. egységek és egy 89,357 XNUMX négyzetméteres parcella. Ariel ingatlantanácsadók megszervezte a 150 millió dolláros (156 dollár/SF) eladást.

A többlakásos épületek között 589 olyan lakás található, amelyek legfeljebb évi 60 százalékos AMI jövedelemmel rendelkező háztartásokat szolgálnak ki, 159 olyan lakást, amelyek legfeljebb 50 százalékos AMI-jövedelmet, és 65 olyan lakást, amelyek legfeljebb 80 százalékos AMI-jövedelmet kereső háztartásokat szolgálnak ki. A 2023-as AMI New York-i régióban 127,100 100 dollár egy háromfős család esetében (XNUMX% AMI). Az egyes ingatlanokra vonatkozó különféle szabályozási megállapodások a New York City Housing Authority (NYCHA) és a New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) utalványegységek, nem utalványos egységek és piaci kamatláb egységek keveréke.

A Tredway és partnerei azt tervezik, hogy a teljes Sea Park komplexum több millió dolláros rehabilitációjába kezdenek, amelynek középpontjában az életminőség javítása, valamint az ellenálló képesség és az ingatlan energiahatékonyságának javítása áll. Az egységek közül 90 lakást a hajléktalanok számára különítenek el, hármat pedig a felügyelők számára tartanak fenn. A fejlesztőcsapat ezenkívül 250 új holisztikus, megfizethető lakást kíván építeni az idősek kiszolgálására.

„Örülünk, hogy megvédhetjük, megőrizhetjük és új, megfizethető otthonokat állíthatunk elő a Sea Parkban, egy olyan keretrendszerben, amely minden jelenlegi és jövőbeli lakos számára növeli a lehetőségekhez való hozzáférést” – mondta Will Blodgett, a Tredway vezérigazgatója és alapítója. a cég közleménye. „Az általunk végrehajtott befektetések megfizethetőbb, összekapcsoltabb, változatosabb, egészségesebb és élénkebb közösséghez vezetnek, és elősegítik a gazdasági stabilitást a New York-iak ezrei számára, akik a Sea Parkot és a tágabb értelemben vett Coney Island környéket otthonuknak nevezik.”

Asland Capital Partners, a többcsaládos és vegyes felhasználású befektetésekre szakosodott magán ingatlanbefektetési cég partnerséget kötött a Városi Beruházási Csoport belül Goldman Sachs Asset Management az Asland Fenntartható Lakás Alap elindításához. Júniusban az Asland és a Goldman Sachs bejelentette, hogy az Asland Sustainable Housing Fund elsőként felvásárolja a Heighliner portfólió, egy megfizethető lakásportfólió Felső-Manhattanben és Bronxban, amely öt ingatlant, 334 lakóegységet és több, közel 250,000 45.2 négyzetlábnyi közösségi központú kiskereskedőt foglal magában. Az Ariel Property Advisors bonyolította le a XNUMX millió dolláros tranzakciót.

Az Asland és a Goldman Sachs átfogó stratégiát dolgozott ki a Heighliner portfólió eszközeinek hosszú távú pénzügyi és fizikai fenntarthatóságának biztosítására, amely magában foglalja a halasztott karbantartás kezelését, a fenntarthatósági fejlesztések végrehajtását és a rezidens szolgáltatások, például az ingyenes szélessávú és hitelbővítő technológia biztosítását. A megfizethetőség megőrzéséért cserébe a portfólió hosszú távú ingatlanadó-mentességet élvez.

„Nagyon örülünk, hogy sikeresen megszereztük a Heighliner Portfoliót, és folytatjuk küldetésünket a megfizethető lakások megőrzésében” – mondta James H. Simmons, III., az Asland Capital Partners alapítója és vezérigazgatója a Citybiz közleményében. „A Goldman Sachs-szal, a New York-i Lakásfenntartási és -fejlesztési Minisztériummal (HPD) és a New York-i Lakásfejlesztési Corporationnel (HDC) folytatott stratégiai együttműködésünk révén biztosak vagyunk abban, hogy képesek vagyunk javítani lakóink életminőségét, miközben biztosítjuk. ezeknek az értékes ingatlanoknak a hosszú távú életképességét.”

Ez a Heighliner Portfolio-tranzakció az Asland Fenntartható Lakás Alap tágabb stratégiájába való magvető befektetést jelenti, amelynek célja, hogy kezdeti 250 millió dollárt fordítson a Core Plus 8. szakasz, az alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírás (LIHTC) megőrzésére és a vegyes jövedelmű befektetésekre. nemzeti megbízatással és kezdeti hangsúllyal New Yorkban.

Megfizethető lakhatási sofőrök

A megfizethető lakások iránti megnövekedett kereslet jól mutatja, hogy a küldetésvezérelt tőkeforrások egyre inkább vonzódnak ehhez az ágazathoz, az erős mögöttes alapok és ösztönzők miatt, amelyek a következők:

  • A befektetők elégedettsége a pénzügyi siker és a társadalmi elszámoltathatóság integrálásával.
  • Ingatlanadó-kedvezmények, esetenként támogatások.
  • Értéknövelési lehetőségek a bérleti díjak emelésében, különösen az utalványos bérlőkkel, akiknek a bérleti díja a Az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) vásári bérleti díja ütemterv az egyes egységméretekhez.
  • Az ügynökségi hitelezők (Fannie Mae, Freddie Mac és HUD) és a HPD, HDC által kínált városi programok igénybevételének képessége kifejezetten előnyt jelent, figyelembe véve a regionális bankok által a Signature Bank év eleji bezárása óta tartó vizsgálatot. Ennek eredményeként a finanszírozás kihívást jelent egyes többcsaládos ügyleteknél, különösen a stabilizált bérleti díjak esetében.

Társam, Victor Sozio így foglalta össze a megfizethető lakhatás vonzerejét: „A megfizethető lakhatás nem csak továbbra is vonzza a tőkét a CRA (Community Reinvestment Act) céljaira, a megfizethető lakhatásra szánt tőkét, de még mindig vannak olyan eszközök, amelyekkel hozzá lehet adni. értéket, miközben eléri az adott ingatlanokat irányító és korlátozó ügynökségek céljait is.”

Ezzel szemben a stabilizált bérleti díjú épületek, amelyek a második negyedévi többlakásos eladások mindössze 10%-át tették ki, az elmúlt közel két évtized legalacsonyabb árazási mutatóit látják, mivel a 2019-es lakásstabilitási és bérlővédelmi törvény (HSTPA) megszüntette a bérleti díjak megfelelő emelésének lehetőségét. a növekvő kiadások és az üresen álló egységek felújításának fedezésére.

Mit várhat

A közelmúltban hozott jogszabályok, a megfizethetőség megőrzése melletti város által vezérelt elkötelezettséggel párosulva, jelentős befektetési lehetőségeket teremtettek a megfizethető lakhatásba, ami állandó megtérülést eredményez a befektetők számára és jobb életkörülményeket az alacsony jövedelmű lakásbérlők számára. Várakozásaink szerint ez a tendencia továbbra is fennmarad, mivel a befektetői kereslet továbbra is erős marad ebben a többcsaládos alszegmensben.

Időbélyeg:

Még több Forbes RE