क्रैश जो नहीं आया: क्या हाउसिंग मार्केट पहले से ही नीचे है?

डेव:
सभी को नमस्कार, और ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है। मैं आपका मेजबान हूं, डेव मेयर, और आज मैं अकेले ही शो कर रहा हूं। हम एक ऐसे प्रश्न पर गहराई से विचार करने जा रहे हैं जो पिछले कुछ हफ़्तों से मेरे न्यूज़फ़ीड पर पागलों की तरह आ रहा है, और मैं इससे आश्चर्यचकित हो गया हूँ। और इसलिए मैंने इस विषय पर गौर करने का फैसला किया, और इस एपिसोड के दौरान मैंने इसके बारे में जो कुछ सीखा है और इसके बारे में अपनी राय साझा करने जा रहा हूं।
अब जिस प्रश्न पर मैंने शोध किया है और आज हम जिस पर बात करने जा रहे हैं वह यह है कि क्या आवास बाजार को पहले ही निचला स्तर मिल चुका है? और ईमानदारी से कहूं तो, पिछले कुछ महीनों से मैंने वास्तव में नहीं सोचा था कि हम कम से कम 2023 की दूसरी छमाही तक, शायद 2024 तक, आवास बाजार को नीचे लाने के बारे में बात करने जा रहे हैं। प्रतिष्ठित संगठन इस बारे में बात कर रहे हैं। उदाहरण के तौर पर, माइक सिमोंसेन, जो एक बहुत ही प्रतिष्ठित, बहुत प्रतिष्ठित रियल एस्टेट डेटा फर्म, अल्टोस रिसर्च के सीईओ हैं, ने हैज़ द हाउसिंग मार्केट को पहले से ही एक निचला स्तर मिल गया है नामक एक लेख डाला, जो बहुत सीधा था। हमने वॉल स्ट्रीट जर्नल को एक शीर्षक चलाते हुए भी देखा है जिसमें कहा गया है कि हाउसिंग मार्केट पिघलने के संकेत दिखा रहा है। याहू और फॉर्च्यून ने यह पूछते हुए सुर्खियां बटोरीं कि क्या नवंबर में मांग पहले ही निचले स्तर पर पहुंच गई है, और पूरे संयुक्त राज्य अमेरिका में सबसे बड़े बैंकों और सबसे प्रमुख आर्थिक पूर्वानुमानकर्ताओं में से एक, गोल्डमैन सैक्स ने वास्तव में 2023 के लिए अपने आवास बाजार पूर्वानुमान को संशोधित किया है।
और यह वास्तव में ध्यान देने योग्य है, क्योंकि अधिकांश पूर्वानुमानकर्ता, कम से कम 2022 की दूसरी छमाही में, अपने पूर्वानुमानों को कम कर रहे थे। ज़िलो उनकी उम्मीदों को नीचे की ओर समायोजित करता रहा। हम अन्य बड़े बैंकों, अन्य रियल एस्टेट कंपनियों को नीचे की ओर देख रहे थे। हम अन्य बड़े बैंकों, अन्य रियल एस्टेट कंपनियों को नीचे की ओर देख रहे थे। तो यह प्रश्न कुछ ऐसा है जिसने मुझे मंत्रमुग्ध कर दिया है। क्या हम नीचे के करीब हैं? मैंने इस पर गौर किया, और आज मैं जो करने जा रहा हूं वह आपके साथ वह डेटा साझा करूंगा जो मुझे मिला। इस तरह, आप अपने लिए निर्णय ले सकते हैं कि क्या आपको लगता है कि बाजार पहले ही निचले स्तर पर पहुंच चुका है, क्या यह फिर से बढ़ना शुरू हो जाएगा, क्या गिरावट का जोखिम बहुत अधिक है, और मैं अंत में आपके साथ अपनी राय साझा करूंगा, लेकिन अधिकांश के लिए शो में मैं जिस बारे में बात करने जा रहा हूं वह यह है कि ये व्यवसाय क्यों हैं, इनमें से कुछ प्रतिष्ठित कंपनियां क्यों कह रही हैं कि आवास बाजार को अपना निचला स्तर मिल गया है।
और आपको इससे सहमत होने की आवश्यकता नहीं है। मैं अंत में आपको अपनी राय बताऊंगा। लेकिन मैं बस यही कहूंगा कि वे ऐसा क्यों कह रहे हैं, इसके बुनियादी तौर पर ठोस विचार हैं। यह रियल एस्टेट उद्योग के लिए सिर्फ धूमधाम और उत्साहवर्धन नहीं है। वास्तव में हाल ही में सामने आए आर्थिक और रियल एस्टेट डेटा से पता चलता है कि शायद सबसे खराब स्थिति पीछे छूट चुकी है। मैं यह नहीं कह रहा हूं कि यह सच है, मैं सिर्फ यह कह रहा हूं कि कुछ संकेतक हैं जो उस दिशा में इशारा कर रहे हैं, और इसलिए यह समझने लायक है। चीजें बदल रही हैं और मैं आपको यह समझने में मदद करना चाहता हूं कि क्या बदलाव आया है, और फिर आप खुद निर्णय ले सकते हैं कि क्या आपको लगता है कि इसका मतलब है कि आवास बाजार बिल्कुल निचले स्तर पर पहुंच गया है। और फिर, अंत में मैं अपनी राय साझा करूंगा और आपको बताऊंगा कि मुझे क्या लगता है कि क्या होने की संभावना है।
ठीक है, तो आज हम इसी बारे में बात करने जा रहे हैं। लेकिन इससे पहले कि हम इसमें उतरें, मैं उन सभी को धन्यवाद देना चाहता हूं जिन्होंने हाल ही में Apple या Spotify पर हमारे लिए समीक्षा लिखी है। हमने लोगों से समीक्षाएँ लिखने के लिए कहा क्योंकि यह वास्तव में ऑन द मार्केट में हमारी बहुत मदद करता है, और हमें कुछ अद्भुत समीक्षाएँ मिलीं और मैं उन सभी के लिए वास्तव में आभारी हूँ जिन्होंने ऐसा करने के लिए समय निकाला। हम सराहना करते है। हम उनमें से हर एक को पढ़ते हैं। हम आपके फ़ीडबैक की सराहना करते हैं। और यदि आपने कोई समीक्षा नहीं दी है लेकिन आपको शो पसंद है, तो हम उनकी और भी अधिक सराहना करेंगे। इसलिए श्रोता होने के लिए आप सभी को धन्यवाद, हमारे समुदाय के सदस्य, जब आप ऐसा कुछ करते हैं तो यह हमारे लिए बहुत बड़ी मदद है। तो फिर, धन्यवाद. दूसरे, हमें अपने प्रायोजक से सुनने के लिए एक त्वरित ब्रेक लेना होगा, और फिर हम अपने विषय पर आएंगे, क्या आवास बाजार अपने निचले स्तर पर पहुंच गया है।
ठीक है, इसलिए जब मैंने इस सवाल पर गौर करना शुरू किया कि क्या आवास बाजार अपने निचले स्तर पर पहुंच गया है, तो मैंने मूल रूप से अपने शोध को दो अलग-अलग पक्षों में विभाजित किया, मांग पक्ष और आपूर्ति पक्ष। अर्थशास्त्र की सभी चीजों की तरह, यह वास्तव में आपूर्ति और मांग पर निर्भर करता है। आइए मांग पक्ष के बारे में बात करें, क्योंकि मैं पहले सोचता हूं, क्योंकि मुझे लगता है कि इसने पिछले छह महीनों में बाजार के व्यवहार को प्रेरित किया है। मूल रूप से मई या जून से, जब ब्याज दरें और बंधक दरें आसमान छूने लगती हैं, हमने आवास बाजार में सुधार देखा है। और ऐसा मूल रूप से इसलिए है क्योंकि बढ़ती बंधक दरों ने मांग कम कर दी है। जब बंधक दरें 2%, या 3%, या 4% थीं, तब भी लोग ऊंची कीमतों पर भी घर खरीदने में खुश थे। जून में तेजी से आगे बढ़ते हुए जब वे 5 या 6% तक बढ़ गए, तो लोग अब इसे वहन नहीं कर सकते थे, और इसलिए वे आवास बाजार से बाहर हो गए क्योंकि वे अब घर की तलाश में नहीं हैं। इससे मांग कम हो जाती है, और इससे आवास की कीमतों पर दबाव पड़ता है। मूल रूप से हमने 2022 के मई, जून से यही देखा है।
और यहां आपको एक किस्सा बताना चाहता हूं, महामारी की शुरुआत में, आवास की सामर्थ्य 2020 में अब तक की सबसे ऊंची दरों में से एक थी। लोगों के लिए घर खरीदना आसान था, क्योंकि कीमतें इतनी अधिक नहीं बढ़ी थीं, लेकिन बंधक दरें बहुत कम थीं, और इसी से यह उन्माद शुरू हुआ जो 2020 से 2022 के मध्य तक चला। अब, 2022 की दूसरी छमाही में, हमने वास्तव में आवास सामर्थ्य को देखा, और इसे मापने के विभिन्न तरीके हैं, लेकिन इसे मापने के अधिक प्रतिष्ठित तरीकों में से एक, आवास की सामर्थ्य 40 साल के निचले स्तर पर पहुंच गई। और जब ऐसा होता है, जब सामर्थ्य कम हो जाती है तो क्या होता है, यह बिल्कुल स्पष्ट है ना? लोग बाज़ार से वापस चले जाते हैं। और फिर, हमने यही देखा है।
लेकिन नवंबर के बाद से एक दिलचस्प बात हुई है, और वह यह है कि सामर्थ्य में वास्तव में सुधार होना शुरू हो गया है क्योंकि बंधक दरें कम हो गई हैं। बंधक दरें, 30 साल की निश्चित दर बंधक के लिए औसत वास्तव में अब तक चरम पर है, यह निश्चित रूप से अभी भी बढ़ सकता है लेकिन इस सख्त चक्र में अब तक, यह नवंबर में लगभग 7.4% पर पहुंच गया था, और हाल ही में जनवरी में, यह था 6% से भी कम। अब, यह अभी भी दोगुना है जहां हम एक साल पहले थे, इसलिए ऐसा नहीं है कि हम अचानक अपेक्षाकृत रूप से फिर से महान बंधक दरों पर पहुंच गए हैं। लेकिन यह समझने के संदर्भ में कि क्या आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच गया है, आवास बाजार से कुछ दबाव कम हो गया है क्योंकि बंधक दरें कम हो गई हैं। और हम इसमें बहुत आगे नहीं जा रहे हैं, लेकिन जैसा कि आप जानते हैं, बंधक दरें कम होने के कुछ कारण मूल रूप से हैं क्योंकि मुद्रास्फीति की गति में थोड़ी गिरावट आई है, और लोग मूल रूप से यह नहीं सोचते हैं कि फेड ब्याज दरें इतनी ही बढ़ाती रहेगी. और बहुत सारी मंदी की आशंकाएँ भी हैं, और जब मंदी आती है, तो बंधक दरें कम हो जाती हैं।
और इसलिए चल रही चीजों का एक जटिल कारक है, लेकिन इस बातचीत के लिए आपको जो जानने की जरूरत है वह यह है कि वे अब लगभग छह प्रतिशत के मध्य में बैठे हैं, अभी भी बहुत ऊंचे हैं, वे पिछले साल जहां थे उससे दोगुना, लेकिन जहां वे थे उससे कम हैं नवंबर में थे. और इससे कुछ, सभी नहीं और यहां तक ​​कि सभी के करीब भी नहीं, लेकिन सामर्थ्य के मामले में आवास बाजार से कुछ दबाव कम करने में मदद मिली है। अब, हम इस बारे में थोड़ी देर बाद बात करने जा रहे हैं, क्योंकि निश्चित रूप से इस बातचीत का पूरा संदर्भ इस बारे में है कि क्या आवास बाजार निचले स्तर पर है। बिल्कुल है, और मैं इस बारे में स्पष्ट होना चाहता हूं, इस बात की कोई गारंटी नहीं है कि निकट भविष्य में बंधक दरें फिर से नहीं बढ़ेंगी। मैं थोड़ी देर में कुछ अलग परिदृश्यों के बारे में बात करने जा रहा हूँ।
लेकिन मैं अभी कहना चाहता हूं, टीएलडीआर, अंत तक आगे बढ़ें, बहुत उचित संभावना है कि बंधक दरें वापस बढ़ जाएंगी। इसलिए जब आप सोच रहे हों कि बाजार निचले स्तर पर पहुंच गया है तो यह बात ध्यान देने योग्य है। लेकिन बस इतना जान लें कि अभी, 2023 के अक्टूबर, नवंबर और दिसंबर की तुलना में 2022 के जनवरी और फरवरी में घर अधिक किफायती हैं। तो यह कुछ ऐसा है जो सुझाव देता है, और शायद मुख्य कारणों में से एक है कि ये सभी कंपनियां शायद सोच रही हैं आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच गया है।
अब, बंधक दरों में यह मामूली कमी कितनी प्रभावशाली है, इसके बारे में कुछ और सबूत देने के लिए, मॉर्टगेज बैंकर्स एसोसिएशन मॉर्टगेज परचेज इंडेक्स नाम की कोई चीज़ है। यह एक कौर है, मुझे इसे फिर से कहने दो। मूलतः मॉर्टगेज बैंकर एसोसिएशन नामक एक संगठन है। वे यह पता लगाने के लिए हर सप्ताह एक सर्वेक्षण भेजते हैं कि कितने लोग बंधक, पुनर्वित्त और नई खरीदारी दोनों के लिए आवेदन कर रहे हैं। मैं यहां जिस बारे में बात कर रहा हूं वह नई खरीदारी है, और मूल रूप से एक सूचकांक है। और इसलिए यह आपको सटीक संख्या नहीं देता है, यह सब एक-दूसरे के सापेक्ष है, लेकिन पिछले कुछ हफ्तों में सूचकांक 185 और 205 के बीच बैठा है।
जब तक मैं आपको कुछ सन्दर्भ न दूँ, तब तक शायद आपके लिए इसका कोई मतलब नहीं है, इसलिए मैं आपको वे सन्दर्भ देता हूँ। अक्टूबर के अंत में यह 160 पर था। अक्टूबर में बंधक के लिए आवेदन करने वाले लोगों की सापेक्ष संख्या 160 थी, अब यह 185 से 205 है। तो यह बंधक की तलाश करने वाले लोगों की संख्या में 10 या 15% की वृद्धि की तरह है। और यदि आप सोच रहे हैं कि इसका क्या मतलब है, तो इसका मतलब है कि यदि अधिक लोग बंधक की तलाश कर रहे हैं, तो इसका मतलब है कि बाजार में अधिक मांग है, जिससे कीमतों पर दबाव बढ़ सकता है। फिर, एक कारण यह है कि आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच सकता है। अब निश्चित रूप से दूसरी तरफ, एक साल पहले यह 300 के आसपास था, और हम 185 से 200 पर हैं, इसलिए यह एक साल पहले जहां हम थे उससे काफी नीचे है।
लेकिन फिर भी, 2023 में मांग बढ़ी है। हमने 2023 में छह में से पांच सप्ताह में बंधक खरीद आवेदन सूचकांक में वृद्धि देखी है, और कोई भी नहीं कह रहा है... मैं नहीं चाहता कि आप सोचें कि मैं कह रहा हूं कि बहुत कुछ है पिछले साल की तुलना में मांग की तुलना में, लेकिन हम यहां जिस बारे में बात कर रहे हैं वह यह नहीं है कि बाजार पिछले साल जितना मजबूत है। हम इस बारे में बात कर रहे हैं कि क्या यह निचले स्तर पर पहुंच गया है, और यह तथ्य कि 2023 में छह में से पांच सप्ताह में इसमें वृद्धि हुई है, महत्वपूर्ण है। तो बस यह कुछ ऐसा है जो आपको जानना चाहिए, वह यह है कि हमने बंधक दरों में कमी देखी है, जिसने वास्तव में लोगों को रियल एस्टेट बाजार में वापस ला दिया है, अभी अधिक मांग बाजार में प्रवेश कर रही है, और शायद यही मुख्य कारणों में से एक है कुछ कंपनियाँ पूर्वानुमान लगा रही हैं कि बाज़ार निचले स्तर पर पहुँच गया है और अगले कुछ वर्षों में इसके बढ़ने की संभावना है। फिर, मैं इसे व्यक्तिगत रूप से नहीं कह रहा हूं, लेकिन यह एक कारण है, एक ठोस बुनियादी कारण है कि लोग ऐसा क्यों कह रहे होंगे।
और मैं बस यह स्पष्ट करना चाहता हूं कि मैं जिस बारे में बात कर रहा हूं वह मांग है, मांग के बारे में बात कर रहा हूं, और फोर्ब्स और फॉर्च्यून जैसी कुछ कंपनियों ने विशेष रूप से कहा है कि उन्हें लगता है कि मांग निचले स्तर पर पहुंच गई है, लेकिन जरूरी नहीं कि कीमतें निचले स्तर पर गई हों। और हम इसके बारे में थोड़ी देर में बात करेंगे, लेकिन यह सच हो सकता है, कि अधिक लोग बाजार में वापस आ सकते हैं, लेकिन अगर इन्वेंट्री बढ़ती है, तो कीमतें अभी भी नीचे जा सकती हैं। हम बस एक मिनट में इसके बारे में बात करेंगे।
तो चलिए वास्तव में केवल इन्वेंट्री और आपूर्ति पक्ष के बारे में बात करते हैं, क्योंकि यह यहां एक तरह से प्रतिबल है। हम देख रहे हैं कि मांग बढ़ गई है, पिछले साल के मुकाबले कहीं भी नहीं, लेकिन अक्टूबर के बाद से इसमें थोड़ी बढ़ोतरी हुई है। और यह जानने के लिए कि क्या आवास बाजार निचले स्तर पर है, हमें यह जानना होगा कि क्या आपूर्ति उसी प्रकार बढ़ रही है, या क्या यह अभी भी नीचे है, या क्या चल रहा है। इसलिए मैं यहां आपूर्ति पक्ष के कुछ मेट्रिक्स पर गौर करने जा रहा हूं, और आप स्वयं निर्णय ले सकते हैं।
तो पहली है सक्रिय लिस्टिंग। यह मूलतः यह है कि किसी भी समय बाज़ार में कितनी सूचियाँ हैं। और रेडफिन के अनुसार, सक्रिय लिस्टिंग साल दर साल 20% बढ़ रही है। यह सक्रिय लिस्टिंग की संख्या में काफी महत्वपूर्ण वृद्धि है। वे अभी भी 2021 के स्तर से नीचे हैं, और वे 2020 के स्तर से बहुत नीचे हैं। तो केवल संदर्भ के लिए, इसका मतलब है कि हम महामारी से पहले के समय में, या यहां तक ​​कि महामारी के पहले कुछ वर्षों में भी सक्रिय लिस्टिंग के आसपास भी नहीं थे। लेकिन वे 2022 में अपने निचले स्तर से ऊपर हैं, जो वास्तव में महत्वपूर्ण है। हमने अभी इस बारे में बात की है कि मांग एक साल पहले की तुलना में लगभग आधी है, और भले ही यह थोड़ी सी बढ़ रही है, लेकिन यह अभी भी वास्तव में बहुत कम है। और फिर हम इस बारे में भी बात कर रहे हैं कि आपूर्ति कैसे बढ़ी है। और यह मूल रूप से ये कंपनियां जो कह रही हैं उसके विपरीत तर्क है। यह तर्क कि आवास की कीमतें बढ़ती रहेंगी, यह है कि भले ही मांग थोड़ी बढ़ रही हो, लेकिन इन्वेंट्री अभी बहुत अधिक है। और जब मांग की तुलना में आपूर्ति बहुत अधिक हो, तो इसका मतलब है कि कीमतें कम होने वाली हैं। तो यह एक बात है जिस पर आपको ध्यान देना चाहिए, वह यह है कि सक्रिय लिस्टिंग साल दर साल बढ़ रही है, लेकिन अभी भी जहां वे महामारी से पहले थीं, उससे काफी नीचे हैं।
अब आपूर्ति के दो अन्य माप हैं जिन्हें मैं साझा करना चाहता हूं, और वे हैं बाजार में दिन और आपूर्ति के महीने। ये दोनों इन्वेंट्री मापने के अन्य तरीके हैं। यदि आप यह पता लगाना चाहते हैं कि आपूर्ति के महीनों की गणना स्वयं कैसे करें, तो यह मूल रूप से इन्वेंट्री है, किसी भी महीने में बाजार में मौजूद घरों की संख्या, घर की बिक्री की कुल संख्या से विभाजित होती है। महीनों की आपूर्ति का यही मतलब है। दूसरे शब्दों में, यह मूल रूप से ऐसा है कि अभी बाजार में सभी मकानों को बेचने में कितने महीने लगेंगे? और केवल संदर्भ के लिए, हमने पिछले कुछ महीनों में आपूर्ति के महीनों में लगातार वृद्धि देखी है, और हम रेडफिन के अनुसार कम से कम तीन महीने की आपूर्ति के करीब हैं। अब, कुछ संदर्भ के लिए, यह उससे काफी ऊपर है जहां हम 2021 और 2022 में थे जब हम लगभग एक महीने या डेढ़ महीने की आपूर्ति पर थे। दूसरी ओर, हम अभी भी उससे नीचे हैं जहां हम 2019 में थे जहां यह आपूर्ति के 3% महीनों से ऊपर थी।
और यही कारण है कि मुझे आपूर्ति के महीने पसंद हैं और मुझे लगता है कि यह देखने के लिए एक महत्वपूर्ण मीट्रिक है कि क्या यह आपूर्ति और मांग के बीच संतुलन को मापता है, है ना? तो यह केवल यह नहीं बताता है कि बाज़ार में कितनी संपत्तियाँ हैं, या कितने लोग संपत्तियों की तलाश कर रहे हैं। इससे पता चलता है कि उन संपत्तियों को वास्तव में कितनी तेजी से खरीदार मिल रहे हैं। और यह अभी भी 2020 के स्तर, 2019 के स्तर से नीचे है, लेकिन यदि आप ग्राफ़ को देखें, तो मैं आपको इसका वर्णन करूंगा। यह लगभग सीधे तौर पर शूटिंग कर रहा है। यह बहुत तेजी से ऊपर जा रहा है. और मेरे लिए, यह देखने के लिए एक बहुत ही महत्वपूर्ण मीट्रिक है, क्योंकि फिर भी, भले ही मांग कम हो गई हो, हम नहीं जानते, लेकिन कुछ सबूत हैं कि इसमें सुधार हो सकता है।
यदि आपूर्ति और इन्वेंट्री की यह प्रवृत्ति बढ़ रही है, तो मुझे लगता है कि मूल्य निर्धारण पर अभी भी बहुत अधिक दबाव है। सही? महीनों की आपूर्ति लगभग 1.5 से बढ़कर लगभग तीन हो गई है। लगभग छह महीनों में यह लगभग दोगुना हो गया है, और अभी तक इसका कोई संकेत नहीं है कि यह धीमा हो गया है। यदि आप बाज़ार के दिनों को देखते हैं, जो आपूर्ति के महीनों के समान मीट्रिक है, तो वे दोनों मापते हैं कि बाज़ार से चीज़ें कितनी तेज़ी से बाहर आ रही हैं, आप मूल रूप से बिल्कुल एक ही चीज़ देखते हैं। पिछले छह महीनों में इसमें तेजी से वृद्धि हुई है, जो अभी भी महामारी-पूर्व के स्तर से नीचे है, लेकिन हम इन्वेंट्री में बहुत महत्वपूर्ण वृद्धि देख रहे हैं।
इसलिए जब आप यह सारी जानकारी एक साथ लेते हैं, तो मूल रूप से आपके पास जो साक्ष्य होता है वह यह है कि नवंबर या दिसंबर में मांग चरम पर पहुंच सकती है, या सबसे निचले स्तर पर पहुंच सकती है। हमें पता नहीं। लेकिन कुछ संकेत हैं कि हम कम से कम अभी निचले स्तर पर पहुंच गए हैं। लेकिन दूसरी ओर, जब आप इन्वेंट्री को देखते हैं जो अभी समान रूप से यदि अधिक महत्वपूर्ण मीट्रिक नहीं है, तो यह अभी भी उस दर से ऊपर जा रही है जो मुझे बताती है कि आवास बाजार अभी तक नीचे नहीं आया है।
इसलिए मैं व्यक्तिगत रूप से मानता हूं कि आवास बाजार को निचला स्तर कहना जल्दबाजी होगी। मैंने शुरुआत में यह कहा था, मैं अपनी राय साझा करने से पहले डेटा में जाना चाहता था, लेकिन मुझे लगता है कि ईमानदारी से यह कहना शुरू करना एक तरह का पागलपन है कि आवास बाजार सभी आर्थिक निश्चितता के साथ निचले स्तर पर पहुंच गया है जो अभी भी वहां मौजूद है, सही? हम अभी भी नहीं जानते कि फेड ब्याज दरों में और कितनी बढ़ोतरी करने जा रहा है, हम नहीं जानते कि "टर्मिनल रेट" क्या है। टर्मिनल दर का मूल रूप से मतलब केवल संघीय निधि दर से है जिस पर फेड कुछ समय के लिए ब्याज दरें रखता है। हम नहीं जानते कि वह क्या होने वाला है। हम नहीं जानते कि क्या हम मंदी में जाने वाले हैं। हम नहीं जानते कि अर्थव्यवस्था कितनी तेजी से बढ़ेगी या सिकुड़ेगी। ऐसे बहुत सारे सवाल हैं कि अभी आवास बाजार के निचले स्तर पर पहुंचना मेरी राय में बेहद जल्दबाजी भरा लगता है।
अब, मैं समझ गया कि वे क्या कह रहे हैं, और इसीलिए मैंने इस पर गहराई से विचार किया, मुझे पता चला कि यदि बंधक दरें वास्तव में चरम पर हैं, और यह एक बड़ी बात है, लेकिन यदि वे वास्तव में चरम पर हैं, तो एक बात है यदि लोग 2023 में आवास बाजार में वापस आ जाएंगे, तो शायद इन्वेंट्री खत्म हो जाएगी, और आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच जाएगा और हम बढ़ेंगे। यह संभव है, लेकिन व्यक्तिगत रूप से मुझे नहीं लगता कि यह सबसे संभावित परिदृश्य है। और जब मैं भविष्यवाणी कर रहा होता हूं तो इसे पर्याप्त रूप से न समझा पाने के कारण मुझे परेशानी होती है, लेकिन जब आप भविष्यवाणी कर रहे होते हैं, तो आपको वास्तव में संभावनाओं के बारे में सोचने की जरूरत होती है। ऐसा मामला है कि आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच गया है। मैं बस यह कहने जा रहा हूं कि शायद यह 20% संभावना है, शायद यह 25% संभावना है।
मुझे लगता है कि अधिक संभावित परिदृश्य यह है कि 2023 के शेष समय में, हम आवास की कीमतों पर नीचे की ओर दबाव देखते हैं, और शायद यह 50% संभावना है, और शायद 25% संभावना है कि हम एक पूर्ण दुर्घटना में प्रवेश करेंगे जहां यह 15% है आवास की कीमतों में साल-दर-साल गिरावट या उससे अधिक। तो ये सभी संभावनाएं हैं। लेकिन मैं सिर्फ इतना कहूंगा कि मुझे नहीं लगता कि इस समय आवास बाजार में गिरावट की संभावना है। मेरे लिए, वास्तव में अलग-अलग परिदृश्य हैं जिनके बारे में हमें सोचना होगा, और आप स्वयं निर्णय ले सकते हैं कि आपको क्या लगता है कि कौन सा सबसे उचित है। तो मैं बस तीन या चार परिदृश्य बताऊंगा, और आप स्वयं निर्णय ले सकते हैं। क्योंकि मूल रूप से, मुझे लगता है कि वास्तविक बड़े परिवर्तन, दो चीजें जिन्हें हमें समझने की आवश्यकता है, एक है, मुद्रास्फीति के साथ क्या होने वाला है और मंदी के साथ क्या होने वाला है।
तो एक परिदृश्य यह हो सकता है कि मुद्रास्फीति कम हो। हमने लगातार पांच, छह, सात महीनों में मुद्रास्फीति में गिरावट देखी है। और इसलिए यदि मुद्रास्फीति उस पथ पर बनी रहती है और कोई मंदी भी नहीं है, तो वे चीजें स्वतंत्र हैं। जरूरी नहीं कि उन्हें एक साथ जाना पड़े। लेकिन परिदृश्य एक यह है कि मुद्रास्फीति कम है और कोई मंदी नहीं है, जो संभवतः समग्र रूप से अर्थव्यवस्था के लिए, पूरे देश के लिए सबसे अच्छा परिदृश्य है, क्योंकि लोगों की खर्च करने की शक्ति संरक्षित रहती है, और कोई मंदी नहीं होती है इसलिए कम लोग अपनी नौकरियाँ खोते हैं। , वहाँ अधिक आर्थिक अवसर है। समग्र रूप से अर्थव्यवस्था के लिए शायद यह सबसे अच्छा परिदृश्य है। लेकिन उस माहौल में, दरें वास्तव में बढ़ सकती हैं। बंधक दरें बढ़ सकती हैं, क्योंकि यदि मुद्रास्फीति कम है लेकिन कोई मंदी नहीं है, तो फेड दरें बढ़ाना जारी रख सकता है। क्योंकि अगर अर्थव्यवस्था बढ़ रही है, तो उनके पास अधिक छूट है, उनके पास मूल रूप से बिना कुछ तोड़े दरें बढ़ाने के लिए अधिक छूट है।
इसलिए मंदी के माहौल के बिना, आप बांड पैदावार में वृद्धि देख सकते हैं। इससे बंधक दरें ऊंची हो सकती हैं, और शायद फिर से 7% से ऊपर जा सकती हैं। मुझे व्यक्तिगत रूप से उनकी कल्पना करने में कठिनाई होती है, साढ़े सात प्रतिशत से ऊपर प्राप्त करें, 8% की तो बात ही छोड़ दें, लेकिन मैं 2022 में ब्याज दरों, बंधक दरों के बारे में कई बार गलत रहा हूं। इसलिए इन सभी को नमक के एक दाने के साथ लें , लेकिन क्योंकि मैं गलत था इसलिए मैं वास्तव में इसका बहुत अध्ययन कर रहा हूं, और मुझे लगता है कि शायद यह मामला है कि 2023 में बंधक दरों के लिए सबसे खराब स्थिति यह है कि वे साढ़े सात, शायद 8% तक बढ़ गए हैं, लेकिन इसके साथ अपेक्षाकृत अच्छी आर्थिक स्थिति भी है जहां मुद्रास्फीति कम है और कोई मंदी नहीं है। तो इस परिदृश्य में, मुझे नहीं लगता कि आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच गया होगा? क्योंकि अगर बंधक दरें फिर से बढ़ती हैं, तो यह फिर से सामर्थ्य को नुकसान पहुंचाएगी, जो बाजार से मांग को बाहर कर देगी। और इसलिए परिदृश्य एक, जो कम मुद्रास्फीति है, कोई मंदी नहीं है, हालांकि समग्र रूप से अर्थव्यवस्था के लिए अच्छा है, मुझे लगता है कि निकट भविष्य में आवास की कीमतों पर दबाव कम हो सकता है जब तक कि बंधक दरें वापस नहीं आ जातीं। तो यह एक परिदृश्य है।
परिदृश्य दो कम मुद्रास्फीति है लेकिन मंदी के साथ। तो फिर, हमने मुद्रास्फीति को नीचे आते देखा है, यह उस प्रवृत्ति पर है जहां इसमें गिरावट आ रही है। और फिर, मैं लोगों को स्पष्ट करना चाहता हूं कि जब मैं कहता हूं कि मुद्रास्फीति कम है, तो इसका मतलब यह नहीं है कि कीमतें घट रही हैं। इसका मतलब है कि वे कम तेजी से ऊपर जा रहे हैं, लेकिन फेड को इसी बात की परवाह है। अन्य लोग शायद चाहते हैं कि कीमतें कम हों, लेकिन मैं यहां जिस बारे में बात कर रहा हूं वह फेड व्यवहार की भविष्यवाणी करने की कोशिश कर रहा है, क्योंकि आवास बाजार के लिए बंधक दरें बहुत महत्वपूर्ण हैं। और मैं जो कह रहा हूं वह यह है कि वे 2-3% मुद्रास्फीति की दर तक पहुंचना चाहते हैं। और इसलिए यदि मुद्रास्फीति कम हो जाती है और मंदी आती है, जो मेरे लिए अपेक्षाकृत संभावित परिदृश्य है, तो बंधक दरों के लिए यह सबसे अच्छा मौका है। इसलिए परिदृश्य एक के विपरीत, यह समग्र रूप से अर्थव्यवस्था के लिए बहुत अच्छी स्थिति नहीं है, क्योंकि हम मंदी में चले गए हैं।
लेकिन इससे दो कारणों से बंधक दरों पर नीचे की ओर दबाव पड़ता है। एक, क्योंकि मुद्रास्फीति कम है, इससे फेड की बढ़ोतरी की दर धीमी हो जाएगी। और साथ ही, मंदी बंधक दरों पर नीचे की ओर दबाव डालती है। मैं जानता हूं कि इसे समझना थोड़ा कठिन है, लेकिन मूल रूप से बंधक दरें बांड पैदावार पर आधारित होती हैं। और जब मंदी होती है तो लोग बांड चाहते हैं। और जब वे बांड चाहते हैं, तो इससे बांड पर प्रतिफल कम हो जाता है, और बंधक दरें कम हो जाती हैं। मैंने इस पर कुछ एपिसोड बनाए हैं, मैं अभी इसमें ज्यादा नहीं पड़ने जा रहा हूं। लेकिन आपको यह जानने की ज़रूरत है कि आम तौर पर, जब मंदी होती है, तो बंधक दरें कम हो जाती हैं। और इसलिए यदि हम कम मुद्रास्फीति और मंदी का संयोजन देखते हैं, तो इससे वर्ष के अंत तक बंधक दरों के मध्य-पांच में गिरने की संभावना है, इसलिए यह और भी नीचे जा सकती है।
तो यह परिदृश्य, मुझे लगता है कि यह वह परिदृश्य है जो लोग कह रहे हैं कि आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच गया है, वे कल्पना कर रहे हैं। उन्हें महंगाई कम होती दिख रही है. वे यह भी देख रहे हैं कि मंदी आ रही है, और इसका मतलब है कि उन्हें लगता है कि बंधक दरें और भी कम होने वाली हैं, और यह आवास बाजार के लिए आग में और अधिक ईंधन डालने वाली है, और कीमतें नीचे आ जाएंगी और फिर से ऊपर जाएंगी। अब, मुझे लगता है कि यह एक बहुत ही उचित स्थिति है। मैं यह नहीं कह रहा हूं कि यह सबसे संभावित स्थिति है, लेकिन मंदी के साथ मुद्रास्फीति कम होना, ये दो चीजें हैं जिनके बारे में बहुत से लोग सोचते हैं कि ऐसा होने वाला है। और इसलिए मुझे लगता है कि मौलिक रूप से ठोस, बहुत ही उचित विचार हैं जिनके आधार पर आवास बाजार निचले स्तर पर पहुंच सकता था। मैं व्यक्तिगत रूप से सोचता हूं कि यह कॉल करना अभी जल्दबाजी होगी। मैं यह कहने के लिए तैयार नहीं हूं कि मंदी आने वाली है, या इस वर्ष मुद्रास्फीति कम होने वाली है। लेकिन जो लोग इसकी भविष्यवाणी कर रहे हैं, उनके ऐसा कहने के पीछे बुनियादी ठोस कारण हैं।
ठीक है, तो यह परिदृश्य एक और दो है। परिदृश्य तीन मंदी के साथ उच्च मुद्रास्फीति है। तो याद रखें, परिदृश्य एक था कम मुद्रास्फीति, कोई मंदी नहीं। परिदृश्य दो, कम मुद्रास्फीति, हाँ मंदी। परिदृश्य तीन, हमारे पास मंदी के साथ उच्च मुद्रास्फीति है। अब, मेरी राय में यह संभवतः बंधक दरों को उस स्तर के करीब रखेगा जहां वे अभी हैं, क्योंकि उच्च मुद्रास्फीति का मतलब है कि फेड ब्याज दरें अधिक बढ़ा देगा। इससे बंधक दरों पर दबाव बढ़ता है। लेकिन मंदी, जैसा कि हमने अभी बात की, बंधक दरों पर नीचे की ओर दबाव डालती है। और इसलिए मेरे विचार से ये मंदी की गंभीरता के आधार पर, उच्च मुद्रास्फीति की गंभीरता के आधार पर एक-दूसरे को रद्द कर सकते हैं। आप देख सकते हैं कि बंधक दरें जहां हैं वहीं के करीब बनी हुई हैं।
अब, परिदृश्य तीन हो सकता है, लेकिन मुद्रास्फीति के प्रक्षेपवक्र से ऐसा नहीं लगता कि यह इस समय अधिक संभावित परिदृश्यों में से एक है। हमने कई बार मुद्रास्फीति में गिरावट देखी है, लगातार सात महीनों में या कुछ और। और इसलिए मुझे व्यक्तिगत रूप से लगता है कि मुद्रास्फीति फिर से बढ़ सकती है, लेकिन इससे एक और भू-राजनीतिक झटका लगेगा। एक साल पहले ऐसा लगने लगा था कि मुद्रास्फीति नीचे जा सकती है, और तभी रूस ने यूक्रेन पर आक्रमण कर दिया। इससे मुद्रास्फीति बहुत बढ़ गई, मुद्रास्फीति के अन्य सभी कारणों से कहीं अधिक। वह एक तरह से एक और उत्प्रेरक था। अब हम आपूर्ति पक्ष को झटका देख रहे हैं, बहुत सारे पैसे की छपाई धीमी हो गई है, और इसलिए हम मुद्रास्फीति को नियंत्रण में देखना शुरू कर रहे हैं। लेकिन अभी बहुत अधिक भू-राजनीतिक उथल-पुथल है, और हम गुब्बारे देख रहे हैं, वे दाएं-बाएं सामान को नीचे गिरा रहे हैं। कौन जानता है कि क्या होने वाला है, और यदि यह जारी रहता है तो यह अन्य मुद्रास्फीतिकारी दबाव डाल सकता है और परिदृश्य तीन को जन्म दे सकता है, जो फिर से, मंदी के साथ उच्च मुद्रास्फीति है, संभवतः बंधक दरों को उसी स्तर पर बनाए रखेगा जहां वे अभी हैं।
इसलिए मुझे लगता है कि ये सबसे संभावित परिदृश्य हैं। तीन चीजें जो हो सकती हैं. मुझे नहीं पता कि कौन सा होने वाला है. मैं व्यक्तिगत रूप से सोचता हूं कि एक या दो की अधिक संभावना है, क्योंकि मुद्रास्फीति में कमी आने के संकेत दिख रहे हैं। मुझे नहीं पता कि मंदी होने वाली है या नहीं, लेकिन मैं बस यह स्पष्ट करना चाहता हूं कि यदि मंदी है, तो एक अच्छा मौका है कि आवास बाजार अपेक्षाकृत जल्द ही पलटाव करेगा, क्योंकि बंधक दरें संभवतः कम हो जाएंगी नीचे। और मैं जानता हूं कि कुछ लोग सोचते हैं, ओह, जब मंदी होती है तो लोग आवास बाजार में नहीं आना चाहते हैं। मैं व्यक्तिगत रूप से मानता हूं कि आवास बाजार अभी वास्तव में सामर्थ्य के बारे में है, और यदि बंधक दरें इसे लोगों के लिए खरीदने के लिए और अधिक किफायती बनाती हैं, यहां तक ​​कि मंदी के माहौल में भी, तो हम मांग में फिर से वृद्धि देखेंगे।
तो बस, ये तीन परिदृश्य हैं। आप स्वयं निर्णय ले सकते हैं कि आप क्या सोचते हैं। संभवतः अन्य परिदृश्य भी हैं, मुझे लगता है कि वे केवल तीन ही हैं जिनकी सबसे अधिक संभावना है। यहां स्पष्ट रूप से एक चौथा परिदृश्य है जो मंदी के बिना उच्च मुद्रास्फीति है, लेकिन मेरे लिए यह बहुत ही असंभव लगता है। यदि मुद्रास्फीति फिर से बढ़ने लगती है, तो हम लगभग निश्चित रूप से मंदी में जाने वाले हैं। मैं इसके बारे में गलत हो सकता हूं, लेकिन मुझे लगता है कि इसकी संभावना बहुत कम है। तो मेरे लिए, मुझे अभी भी लगता है कि यह संभव है कि आवास बाजार निचले स्तर पर है, लेकिन संभावना नहीं है। मुझे व्यक्तिगत रूप से लगता है, मैं यह कुछ समय से कह रहा हूं, लेकिन मुझे लगता है कि 2023 की पहली छमाही भी लगभग वैसी ही रहने वाली है। हम बंधक दर में बहुत अधिक अस्थिरता देखने जा रहे हैं। हमने पहले ही देखा है कि यह जनवरी में जहां था उससे थोड़ा ऊपर आ गया है, और मुझे लगता है कि उस अस्थिरता के साथ, लोग 2023 की दूसरी छमाही में उतने उत्साह से आवास बाजार में वापस नहीं आने वाले हैं, जो निर्भर करता है मुद्रास्फीति और मंदी के साथ क्या होता है।
इसलिए मुझे अभी भी लगता है कि सबसे संभावित परिदृश्य यह है कि 2023 में आवास की कीमतें गिरेंगी लेकिन गिरेंगी नहीं, लेकिन यह सिर्फ मेरी राय है। जैसे-जैसे चीजें विकसित हो रही हैं, हम देख रहे हैं कि हर दिन नया डेटा सामने आ रहा है। और जैसे-जैसे चीजें विकसित होंगी, मैं आपके साथ जो कुछ चल रहा है उसे साझा करना जारी रखूंगा ताकि आप अपने लिए निर्णय ले सकें, और मैं अपनी राय साझा करूंगा। उम्मीद है कि मैं सही हूं, कई बार मैं गलत भी होता हूं। लेकिन इस प्रकार के एपिसोड और इस जानकारी को साझा करने का मेरा लक्ष्य आपको उन विभिन्न परिदृश्यों को समझने में मदद करना है जो घटित हो सकते हैं। आप सोच सकते हैं कि परिदृश्य एक सबसे अधिक संभावित है, या परिदृश्य तीन सबसे अधिक संभावित है, या जो भी हो। मेरी आशा है कि आप आवास बाजार और अर्थव्यवस्था में अभी जो चल रहा है उसके कुछ व्यापक आर्थिक, कुछ व्यवहारिक तत्वों को समझने में मदद कर सकते हैं, ताकि आप अपने स्वयं के सूचित निर्णय ले सकें।
इसके साथ ही, मैं यहां से निकलने जा रहा हूं। सुनने के लिए आपका बहुत बहुत धन्यवाद. यदि आपके पास शो के बारे में कोई प्रतिक्रिया या प्रश्न है, तो आप हमेशा मुझसे इंस्टाग्राम पर संपर्क कर सकते हैं, जहां मैं @TheDataDeli हूं। हम आपको अगली बार ऑन द मार्केट के नवीनतम एपिसोड के लिए देखेंगे।
ऑन द मार्केट मेरे, डेव मेयर और केलिन बेनेट द्वारा बनाया गया है। कैलीन बेनेट द्वारा निर्मित, जोएल एस्पार्ज़ा और ओनिक्स मीडिया द्वारा संपादन, पूजा गेंडल द्वारा शोध किया गया, और पूरी बिगरपॉकेट्स टीम को बहुत-बहुत धन्यवाद।
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