अवकाश किराये की संपत्ति खरीदने के लिए 5 सबसे लाभदायक स्थान

डेव:
सुनिये सब लोग। ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है. मैं आपका मेजबान हूं, डेव मेयर, और हम अपने अल्पकालिक किराये सप्ताह के भाग दो के लिए फिर से यहां वापस आए हैं। यदि आप सप्ताह के आरंभ में हमारा एपिसोड देखने से चूक गए हैं, तो आपको निश्चित रूप से इसे देखना चाहिए। हमारे पास जेसी स्टीन थे, जो एयरबीएनबी के रियल एस्टेट के वैश्विक प्रमुख हैं, और जेसी ने कुछ वाकई दिलचस्प जानकारी और अल्पकालिक किराये के निवेशकों के लिए उपलब्ध नए अवसर साझा किए। इसलिए यदि आप इस रणनीति में रुचि रखते हैं, तो उस एपिसोड को देखें।
आज हमारे पास उन लोगों के लिए एक और उत्कृष्ट एपिसोड है जो अगले वर्ष अल्पकालिक किराये खरीदने पर विचार कर रहे हैं। डेनड किर्कम आज हमारे साथ जुड़ रहे हैं, और वह वाकासा के रियल एस्टेट के वरिष्ठ निदेशक हैं। यदि आप वाकासा को नहीं जानते हैं, तो वे देश की सबसे बड़ी अल्पकालिक किराये की संपत्ति प्रबंधन कंपनियों में से एक हैं। और हम डेनड को लेकर आए क्योंकि वाकासा ने, अपने द्वारा प्रबंधित सभी संपत्तियों से प्राप्त सभी डेटा और जानकारी का उपयोग करते हुए, 25 में अवकाश गृह खरीदने के लिए शीर्ष 2023 सर्वोत्तम स्थानों की एक सूची तैयार की है। और यह अच्छा है क्योंकि ए कई बार आप इन पत्रिकाओं या लेखों को देखते हैं और वे वास्तव में घर खरीदारों के लिए तैयार होते हैं, जो लोग सिर्फ एक संपत्ति खरीदने और अपने लिए इसका आनंद लेने की कोशिश कर रहे हैं। लेकिन यह सूची, जिस पद्धति का वे उपयोग करते हैं वह वास्तव में निवेशकों के लिए तैयार की गई है। वे उन्हें कुछ अलग मानदंडों पर रैंक करते हैं, लेकिन उनमें से एक कैप रेट है, जो वास्तव में एक महत्वपूर्ण और मूल्यवान मूल्यांकन तकनीक है। मैं एपिसोड के दौरान इसे थोड़ा समझाऊंगा, लेकिन यह वास्तव में निवेशक केंद्रित है। तो यह समझना कि आप वास्तव में एक अल्पकालिक किराये के निवेशक के रूप में अच्छा और मजबूत रिटर्न कहां अर्जित कर सकते हैं।
इसलिए यदि आप अगले साल बाज़ार में आने में रुचि रखते हैं, तो आप निश्चित रूप से उन बाज़ारों के आसपास रहेंगे और सुनेंगे जिन्हें डेनड और उनकी टीम ने हमारे लिए सूचीबद्ध किया है। ठीक है, इसके साथ ही, आइए वाकासा से डेनड किर्कम को लेकर आएं।
डैन्ड, ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है। हमसे जुडने के लिए तुम्हारा शुक्रिया।

डेन्ड:
धन्यवाद। यहां आकर अच्छा लगा.

डेव:
खैर, इस सप्ताह हम यहां बाजार में अल्पकालिक किराये पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। तो डेनड, क्या आप हमें बता सकते हैं कि आप अल्पकालिक किराये के उद्योग में कैसे शामिल हैं?

डेन्ड:
हाँ, मुझे अच्छा लगेगा। मैं वाकासा में काम करता हूं। हम एक अवकाश संपत्ति प्रबंधन कंपनी हैं और मैं हमारे रियल एस्टेट विभाग की देखरेख करता हूं, जो ज्यादातर हमारा नियामक वातावरण है, साथ ही मैं अपने रियल एस्टेट भागीदारों और दलालों के साथ भी काम करता हूं।

डेव:
महान। क्या आप लंबे समय से रियल एस्टेट में हैं या आप वाकासा से कैसे जुड़े?

डेन्ड:
हाँ, कुछ समय हो गया है। करीब 25 साल हो गये. मैंने वास्तव में यहां वेल, कोलोराडो में एक परियोजना, नए निर्माण पर काम शुरू किया है, और देश भर में घूम चुका हूं और पूरे संयुक्त राज्य अमेरिका, यूरोप और मैक्सिको के बाजारों में काम किया है, ज्यादातर रिसॉर्ट अवकाश बाजारों में। और फिर लगभग तीन साल पहले हमारी ब्रोकरेज पर काम करने के लिए वेकासा आए। मेरा मतलब है कि यह दिलचस्प है, बहुत से लोग जानते होंगे या नहीं जानते होंगे, लेकिन कई बाजारों में हम संपत्ति प्रबंधन के लिए एक विनियमित उद्योग के रूप में अल्पकालिक किराये में काम करते हैं। इसलिए हमें लगभग 32 राज्यों में रियल एस्टेट ब्रोकरेज बनाए रखना होगा। और फिर हमारे पास ऐसे कर्मचारी भी हैं जो हमारे मालिकों और ग्राहकों के साथ काम करते हैं और उन्हें रियल एस्टेट लाइसेंस प्राप्त होना चाहिए।

डेव:
महान। खैर, मुझे ईर्ष्या हो रही है कि आप अभी वेल, कोलोराडो में हैं, बस एक नए स्की सीज़न की तैयारी कर रहे हैं।

डेन्ड:
हम दूसरे सीज़न के लिए तैयार हो रहे हैं। हम अभी-अभी व्यस्त गर्मी से बाहर आ रहे हैं और सर्दियाँ आ रही हैं।

डेव:
हम आपको यहां पाकर बहुत उत्साहित हैं, क्योंकि आपने और आपकी टीम ने छुट्टियों के लिए घर खरीदने के लिए शीर्ष 25 सर्वश्रेष्ठ स्थान नामक एक नई रिपोर्ट तैयार की है। क्या आप हमें व्यापक स्तर पर बता सकते हैं कि इसके लिए क्या पद्धति है क्योंकि मुझे पता है कि हमारे दर्शक इन बाज़ारों को सुनने के लिए बहुत उत्सुक होंगे, लेकिन क्या आप हमें थोड़ा बता सकते हैं कि आपने इन बाज़ारों का चयन कैसे किया?

डेन्ड:
हाँ, यह एक रिपोर्ट है जो हमने 2018 से बनाई है। यानी अब कई वर्षों से। हम भी इसी तरह की दो सिस्टर रिपोर्ट करते हैं। हम समुद्र तट और सर्वोत्तम पर्वतीय समुदायों को खरीदने के लिए अपना शीर्ष सर्वोत्तम स्थान बनाते हैं। तो जिस तरह से हम ऐसा करते हैं वह यह है कि हम उन समुदायों को देखते हैं जहां हमारे पास बड़ी संख्या में घर हैं जहां हमारे पास पर्याप्त डेटा है जिससे हम यह निर्धारित कर सकते हैं कि इन बाजारों में घरों के लिए हमारा सकल राजस्व अनुमान क्या है। और फिर हम उन बाज़ारों में घर की औसत या औसत कीमत देखते हैं। हम एक कैप दर के साथ आते हैं, हम उन बाजारों में घरों के लिए औसत खर्च, बीमा, संपत्ति करों को मिलाते हैं, और फिर हम उन्हें कैप दर के अनुसार रैंक करते हैं।

डेव:
बहुत बढ़िया। और जो कोई भी इसे सुन रहा है, उसके लिए कैप रेट एक मूल्यांकन पद्धति है जिसका उपयोग अक्सर रियल एस्टेट में किया जाता है। यह किसी संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय की तुलना उस संपत्ति के खरीद मूल्य से करता है। और इस बातचीत के संदर्भ में, आपको पता होना चाहिए कि कम कैप दर का आम तौर पर मतलब है कि यह खरीदार के लिए अधिक महंगा है और उच्च कैप दर का मतलब है कि आप उस संपत्ति में निवेश किए गए प्रत्येक डॉलर के लिए अधिक आय उत्पन्न करते हैं। तो डैन्ड, मेरा मानना ​​है कि आप कैप दर के आधार पर रैंक करते हैं, उच्च कैप दरें आपकी सूची में बेहतर प्रदर्शन करती हैं।

डेन्ड:
हाँ बिल्कुल। लेकिन यह दिलचस्प है, पिछले कुछ वर्षों में हमने जो देखा है वह यह है कि बहुत सारे बाजार जो हमारे शीर्ष पांच में थे, शीर्ष 10 में साल दर साल गिरावट आई है क्योंकि उन बाजारों में जबरदस्त मूल्य प्रशंसा देखी गई है, जो स्पष्ट रूप से उनकी कीमत कम कर रही है। कैप दरें. तो कुछ स्थान जिनके बारे में आप सोचते हैं कि आप यहां देखेंगे, वे वास्तव में सूची में आपकी अपेक्षा से नीचे हैं।

डेव:
यह दिलचस्प है क्योंकि मुझे लगता है कि यह रिपोर्ट लोगों को ऐसी जगह ढूंढने में मदद करने के लिए डिज़ाइन की गई है जहां आप आज निवेश कर सकते हैं। सुनने वाले प्रत्येक व्यक्ति के लिए यह जानना बहुत महत्वपूर्ण है कि यह सूची वर्तमान में मौजूद अवकाश किराये के लिए शीर्ष प्रदर्शन करने वाले बाजारों के बारे में नहीं है। ये वे स्थान हैं जहां आप आज खरीदारी कर सकते हैं।

डेन्ड:
और आप इनमें से कुछ स्थानों पर देखेंगे कि वे छोटे बाज़ार होते हैं, लेकिन वे इनमें से कुछ बड़े, बड़े बाज़ारों के नजदीक या उनके निकट स्थित हैं।

डेव:
समझ गया। इसलिए इससे पहले कि हम वास्तविक बाज़ारों में पहुँचें, और हम यहाँ कुछ विशिष्ट बाज़ारों को कवर करने जा रहे हैं, मैं उन कुछ समग्र रुझानों के बारे में जानने को उत्सुक हूँ जो आप उद्योग में देख रहे हैं। आपने अभी एक महत्वपूर्ण बात का उल्लेख किया है कि आम तौर पर छोटे बाज़ार अभी अच्छा प्रदर्शन कर रहे हैं। क्या इस रिपोर्ट को बनाने में कोई और व्यापक रुझान सामने आया है?

डेन्ड:
हाँ, हम कुछ चीज़ें देख रहे हैं। नंबर एक, मेरा मतलब है कि हम अभी भी आपके पारंपरिक अवकाश गृह खरीदारों से मजबूत मांग देख रहे हैं, इसलिए यह वास्तव में बहुत धीमा नहीं हुआ है। और जाहिर तौर पर हम इनमें से कई बाजारों में कम इन्वेंट्री देख रहे हैं। मुझे लगता है कि वास्तव में दिलचस्प रुझानों में से एक जो हम देख रहे हैं, जो शायद उतना बड़ा नहीं है, लेकिन यह महत्वपूर्ण है कि हम इनमें से कुछ युवा खरीदारों को बाजार में प्रवेश करते हुए देख रहे हैं और कई बार वे अपना दूसरा घर भी खरीद रहे हैं। उनका पहला घर, जो है-

डेव:
दिलचस्प।

डेन्ड:
इसके बारे में सोचना एक तरह की पागलपन भरी बात है, लेकिन अगर वे शहरी शहर में रहते हैं, जिसे उन्हें किराए पर लेना पड़ सकता है क्योंकि उनकी कीमत उनके प्राथमिक घर खरीदने की कीमत से बाहर है, तो वे अभी भी घर का स्वामित्व चाहते हैं और इसलिए वे इनमें से कुछ पर विचार कर रहे हैं छोटे रिज़ॉर्ट अवकाश बाज़ार और अपना दूसरा घर ख़रीदना। तो यह एक दिलचस्प प्रवृत्ति है जिसे हम हाल ही में देख रहे हैं।

डेव:
वाह, मैंने ऐसा कभी नहीं सुना, लेकिन यह आकर्षक है। हम कुछ सूचियों में शामिल होंगे, लेकिन मुझे लगता है कि मेरे दिमाग में यह स्पष्ट रूप से एक गलत धारणा है, लेकिन मैं छुट्टियों के किराये को वास्तव में महंगा मानता हूं, लेकिन पिछले कुछ वर्षों में मेट्रो क्षेत्रों में इतनी सराहना के साथ, यह समझ में आ सकता है जो लोग अपने प्राथमिक निवास को किराए पर देने के लिए घर खरीदना चाहते हैं, वे एक द्वितीयक घर खरीदते हैं क्योंकि वे उस बंधक लागत की भरपाई भी कर सकते हैं या शायद बंधक लागत को कवर कर सकते हैं और इसे Vrbo और Airbnb पर रखकर लाभ कमा सकते हैं।

डेन्ड:
हाँ, यह उनके लिए गृहस्वामी बनने का एक शानदार तरीका है और मुझे पता है कि वाकासा में मेरे कुछ सहकर्मी हैं और वे भी यही कर रहे हैं। इसलिए यह उनके लिए घर में प्रवेश करने और उसका मालिक बनने का एक अच्छा तरीका है।

डेव:
बहुत, बहुत दिलचस्प विचार. तो कैप दरों के अपने मूल्यांकन में, आपने बीमा, करों का उल्लेख किया, इस सूत्र में और क्या शामिल है?

डेन्ड:
हाँ, हम आपके सभी सामान्य खर्चों पर नज़र डालने का प्रयास करते हैं। इसलिए यदि आपके घर की देखभाल करने वाला कोई है तो इसमें आपके संपत्ति प्रबंधन खर्च भी शामिल होंगे। इसमें आपका बीमा शामिल होगा, इसमें यह भी शामिल होगा कि क्या आपको इसे तैयार करने के लिए किसी सुधार की आवश्यकता है। इसलिए हम यह विचार करने का प्रयास करते हैं कि किसी भी व्यक्ति की तरह जो इन रिसॉर्ट्स में घर का मालिक होगा और उसका रखरखाव करेगा, उन्हें भी खर्च वहन करना होगा।

डेव:
मेरा मानना ​​है कि आपका अपना आंतरिक डेटा, आप इन बाज़ारों के लिए औसत दैनिक दरों और अधिभोग दरों को भी देख रहे हैं?

डेन्ड:
हाँ, हमारी राजस्व प्रबंधन टीम को बधाई। वे हर दिन पूरे दिन यही करते हैं। वे इन बाजारों में हजारों विभिन्न डेटा बिंदुओं को देख रहे हैं। इसलिए वे न केवल हमारे घरों को देख रहे हैं, बल्कि बाजार के सभी घरों को भी देख रहे हैं, अधिभोग स्तर क्या हैं? और वे उन मालिकों के लिए राजस्व को अधिकतम करने के लिए हमारी दरों को समायोजित कर रहे हैं। वे देख रहे हैं कि क्या कोई खेल आयोजन या कार्यक्रम आ रहे हैं और कुछ भी जो प्रभावित कर सकता है कि वे अपनी दैनिक दर या अपने अधिभोग को कैसे समायोजित कर सकते हैं।

डेव:
खैर, प्रमुख शहरों और छोटे शहरों से निकटता के अलावा, क्या ये अधिकतर अवकाश किराये हैं? लोग, अल्पकालिक किराये, मेट्रो क्षेत्रों में भी निवेश करते हैं। क्या ये समुद्रतटीय कस्बे, पर्वतीय कस्बे हैं? वे किस जैसे दिख रहे हैं?

डेन्ड:
हाँ, एक कंपनी के रूप में हम अनेक कारणों से अधिकांश शहरी क्षेत्रों से बाहर रहे हैं। यदि आप अभी न्यूयॉर्क शहर को देखते हैं, तो उनमें से कुछ में आपको बहुत अधिक नियामक चिंताएं हैं, वे किस दौर से गुजर रहे हैं। इसलिए हम मुख्य रूप से इन अवकाश बाजारों में हैं, जो समुद्र तट, पर्वत, गोल्फ प्रकार के स्थान होंगे।

डेव:
बिलकुल ठीक, बढ़िया. खैर, चलिए बाज़ारों में चलते हैं। हम सभी 25 के बारे में बात नहीं कर सकते हैं और मुझे ईमानदारी से कहना होगा, मैंने सूची देखी और मैं इनमें से 25 बाजारों में से केवल एक में गया हूं। इसलिए मुझे नहीं लगता कि मैं आपके लिए कोई रंगीन कहानियां लेकर आऊंगा, लेकिन आइए शीर्ष पांच बाजारों पर ध्यान केंद्रित करें। आपकी सूची में पांचवें नंबर पर क्या है?

डेन्ड:
हाँ, तो फ्लोरिडा में नवारे हमारी सूची में पांचवें नंबर पर है, और यह एक छोटा सा समुद्र तट बाजार है, यह पेंसाकोला के ठीक बाहर है। यह एमराल्ड कोस्ट और डेस्टिन बाज़ार के करीब है। तो उनमें से एक का एक अच्छा उदाहरण, मुझे लगता है कि ज्यादातर लोग डेस्टिन के बारे में जानते हैं, लेकिन यह थोड़ा छोटा बाजार है, लेकिन निश्चित रूप से उसके करीब है।

डेव:
और क्या आप हमें कुछ आँकड़े दे सकते हैं? इस क्षेत्र में घर की औसत कीमत क्या है? लोग किस प्रकार का राजस्व उत्पन्न कर रहे हैं?

डेन्ड:
हाँ, तो इस बाज़ार में घर की औसत कीमत 420,000 है। हमारे घरों का औसत राजस्व लगभग 47,000 है। तो यह नवरे के लिए लगभग 6.42 कैप दर है।

डेव:
वाह, यह बहुत अच्छा है. विशेष रूप से जब आप इसकी तुलना उन चीजों से करते हैं जो आप अभी वाणिज्यिक अचल संपत्ति में देखते हैं, तो यह मेरे द्वारा देखे गए कई सौदों से बेहतर है। जब हम औसत राजस्व के बारे में बात करते हैं, तो आपने कहा था 47,000, बस कार्यप्रणाली पर वापस आ रहा हूं इसलिए मैं स्पष्ट हूं। यह आपके बाज़ार के सभी घरों का औसत है, है ना? ऐसा नहीं है... क्या आपके पास दो शयनकक्ष, दो स्नानघर या ऐसा कुछ भी स्थिर है? या क्या इसका दायरा किसी भी आकार की संपत्ति तक हो सकता है?

डेन्ड:
नहीं, बाज़ार में घरों के लिए यह हमारा औसत है। तो मेरा मतलब है कि यह स्पष्ट रूप से निम्न से उच्च तक काफी भिन्न हो सकता है, लेकिन यह औसत है।

डेव:
ठीक है। और क्या आपने बाज़ार में ऐसा देखा है... यह नवरे है, क्या इसका उच्चारण इसी तरह किया जाता है? मैंने इस जगह के बारे में कभी नहीं सुना।

डेन्ड:
नवरे. हां माफ करना।

डेव:
हाँ। क्या आपने कोई बदलाव देखा है? उन्होंने अतीत में राजस्व में किस प्रकार की वृद्धि देखी है? आपने 47,000 कहा, लेकिन क्या यह काफी स्थिर है या पिछले कुछ वर्षों में यह बढ़ रहा है?

डेन्ड:
हाँ, नहीं, हमने निश्चित रूप से उस संख्या को बढ़ते हुए देखा है। मुझे लगता है कि अब हम जो देख रहे हैं वह इस बाजार और हमारे कई अन्य बाजारों में सामान्यीकरण से अधिक है। मेरा मतलब है, हमने '21 और '22 के दौरान उस संख्या में काफी वृद्धि देखी। इसलिए हम इस संख्या को और अधिक सामान्यीकरण की ओर लौटते हुए देख रहे हैं, जो अच्छा है... मुझे लगता है कि साल-दर-साल कुछ मामूली वृद्धि के साथ यह वहीं रहेगी जहां यह है।

डेव:
ठीक है समझ आ गया। और जैसा कि हर कोई जानता है, 420,000 औसत घर की कीमत अभी राष्ट्रीय औसत घर की कीमत के औसत के बराबर है, ताकि... यह स्पष्ट रूप से देश में सामर्थ्य बहुत कम है, लेकिन यह उन लोगों के लिए औसत सामर्थ्य के बारे में है संभावित स्थानों के बारे में सोच रहे हैं जहां वे जाना चाहते हैं।
अब मैं आपसे बस यह पूछना चाहता हूं, डेनड, इस प्रकार के बाजार में, समुद्र तट के बाजार में, वाकासा में आपके अनुभव में, क्या कुछ विशेष प्रकार की सुविधाएं या प्रकार की संपत्तियां हैं जिनकी लोगों को तलाश करनी चाहिए?

डेन्ड:
हाँ बिल्कुल. और यह एक ऐसी चीज़ है जिसके बारे में हम ग्राहकों के साथ बहुत बात करते हैं। यदि वे एक घर की तलाश में हैं और वे खरीदना चाहते हैं, तो कौन सी सुविधाएं महत्वपूर्ण हैं क्योंकि आप कुछ ऐसा चाहते हैं जो वास्तव में मेहमानों को आकर्षित करेगा कि जब वे इसे ऑनलाइन देखेंगे, तो इसमें वह सब कुछ होगा जो वे तलाश रहे हैं। तो जाहिर तौर पर इस तरह के समुद्र तट में, समुद्र तट तक पहुंच, शायद यह समुद्र तट पर सही होना जरूरी नहीं है, लेकिन समुद्र तट तक आसान पहुंच, पूल तक पहुंच, यह सब वास्तव में महत्वपूर्ण है जो मेहमान चाहेंगे। देखें कि वे इन बाज़ारों में कब ठहरते हैं।

डेव:
खैर, क्या कोई और भी है... मैं सूची को खराब नहीं करना चाहता, लेकिन क्या नवरे के आसपास या अन्य जगहों पर ऐसी कोई जगह है जिस पर आपको लगता है कि हमारे दर्शकों को भी विचार करना चाहिए?

डेन्ड:
हाँ, वास्तव में पास में ही एक द्वीप है जो हमारी शीर्ष पाँच सूची में है, ओकालूसा द्वीप, जो फ्लोरिडा पैनहैंडल में डेस्टिन बाज़ार के ठीक बाहर है। इसमें नवरे के समान बहुत सारे गुण हैं, लेकिन यह एक दिलचस्प कहानी है। मेरा एक अच्छा दोस्त है जो वहीं पैदा हुआ और पला-बढ़ा है और 90 के दशक में तूफान ओपल वहां आया था और वे वास्तव में कहते हैं कि यह उस बाजार के लिए निर्णायक मोड़ था क्योंकि जो कुछ हुआ वह यह था कि वहां मौजूद कई पुराने होटल तोड़ दिए गए और कुछ नया डेवलपर आया है। तो आपके पास उस बाज़ार में नए निर्माण कॉन्डोमिनियम हैं। यह शांत है, इसलिए इसमें बहुत अधिक डस्टिन ट्रैफ़िक वगैरह नहीं है, लेकिन डस्टिन केवल छह मील दूर है। तो अगर आप चाहते हैं-

डेव:
वाह.

डेन्ड:
... खरीदारी और रेस्तरां, आप पुल के ऊपर जाते हैं और आप सीधे डेस्टिन में हैं। तो यह एक और अच्छी बात है कि हम उस क्षेत्र में काफी रुचि देखते हैं।

डेव:
खैर, मुझे आपकी बात सुनने वाले सभी लोगों से खेद है, डेन, मैंने हमारी सूची पूरी तरह से बर्बाद कर दी। मैंने आपसे यह प्रश्न बिना यह जाने पूछा था कि ओकालूसा द्वीप वास्तव में हमारी सूची में दूसरे नंबर पर है। तो दूसरा सबसे अच्छा, हम पाँच पर थे, लेकिन जब हम उस पर हैं, हम अभी तीन और चार को छोड़ देंगे और क्रम से बाहर हो जाएंगे। तो आपने अभी कुछ कारणों का उल्लेख किया है, फ्लोरिडा में ओकालूसा द्वीप की कुछ पृष्ठभूमि का उल्लेख किया है, लेकिन क्या आप हमें आंकड़ों के बारे में कुछ और जानकारी दे सकते हैं?

डेन्ड:
ठीक है, तो ओकालोसा द्वीप के लिए, औसत घर की कीमत 360,000 है, और वार्षिक सकल किराये का राजस्व 53,000 से थोड़ा अधिक है। तो इसकी कैप दर लगभग 9.08% है।

डेव:
वाह, यह सुनने वाले सभी लोगों के लिए बहुत ऊंची कैप दर है, और मैं चाहता हूं कि हर कोई यह नोट करे कि यह कैसे आता है। तो पिछला बाज़ार 420,000 का औसत घर मूल्य था और औसत किराया लगभग 47,000 था। यह लगभग साढ़े छह कैप दर पर निकला। अब ओकालूसा में, औसत घर की कीमत 360,000 है, इसलिए काफी कम महंगा है, और वार्षिक सकल राजस्व लगभग 54,000 है। तो वह उच्चतर है. और जब आप इन विभिन्न आय का उपयोग करके कैप दर की गणना करते हैं, तो आपको 9% मिलता है, जिसका अर्थ है कि आप जो प्रत्येक डॉलर निवेश कर रहे हैं, उसका मतलब है कि आप अधिक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने की संभावना रखते हैं। अब, कैप रेट कुछ अन्य चीजों जैसे मांग या इन सभी अन्य तत्वों को प्रभावित नहीं करता है जो अल्पकालिक किराये के बाजार का मूल्यांकन करते हैं। इसलिए आपको उन्हें केवल कैप दर पर आधारित नहीं करना चाहिए, बल्कि जब आप यह देख रहे हैं कि आप अपने निवेश के लिए कितना राजस्व उत्पन्न करते हैं, तो ऐसा लगता है कि ओकालोसा वास्तव में एक अच्छा स्थान है।

डेन्ड:
यह बहुत बढ़िया जगह है. और उस बाज़ार के बारे में कुछ और भी है जो थोड़ा अनोखा है। वहां उनका एक कन्वेंशन सेंटर है. तो बस उन सभी लोगों के बारे में सोचें जो सम्मेलनों, खेल आयोजनों के लिए आकर्षित होते हैं, और यह वास्तव में साल भर की गतिविधि है। तो इससे उस बाजार में बहुत अधिक अधिभोग और किराये का राजस्व बढ़ रहा है। और यह कुछ ऐसा चलन है जो हम ऐसे कई बाज़ारों में देखते हैं जहां आपके पास ये लंबे सीज़न होते हैं, इसलिए आपके पास केवल एक बड़ा पीक सीज़न नहीं होता है, बल्कि आपके पास कई सीज़न होते हैं, दो सीज़न, तीन सीज़न, या बस साल भर की वास्तव में मजबूत मांग। इसलिए आप इनमें से कुछ बाज़ारों में न जाएं जहां आपके लिए ऑफ सीजन बहुत कम है।

डेव:
हाँ, मेरा मतलब है कि यह निश्चित रूप से इसका एक हिस्सा है, बस मौसम को संतुलित करने की कोशिश करना है और एक निवेशक के रूप में, अपने नकदी प्रवाह को ठीक से प्रबंधित करना बेहद महत्वपूर्ण है और बस यह जान लें कि कुछ महीनों में, जैसे कि कोलोराडो मिट्टी के मौसम में, आप उतना अधिक उत्पादन नहीं करने जा रहे हैं। संभवतः अप्रैल के अंत और मई की शुरुआत में या कभी-कभी अक्टूबर में आय। इसलिए आपको बस यह सुनिश्चित करना है कि आप अपने वित्त की योजना तदनुसार बनाएं। अब तक हमारी सूची में हमने नंबर दो और नंबर पांच किया है क्योंकि मैं क्रम से बाहर हो गया था, लेकिन आइए हम अपनी सूची में नंबर चार पर वापस आएं। मुझे लगता है कि यह हमें फ्लोरिडा से बाहर ले जाता है। डैन्ड, नंबर चार क्या है?

डेन्ड:
हाँ, यह डेलावेयर में रेहोबोथ बीच है। ईमानदारी से कहूं तो, एक ऐसी जगह जहां मैं व्यक्तिगत रूप से नहीं गया हूं, लेकिन मुझे लगता है कि इसमें अन्य बाजारों के बहुत सारे गुण हैं जो हम वहां के तट पर देखते हैं। ये और अहम बात है, इस बाज़ार को देखिए. यह चार प्रमुख शहरी बाज़ारों से निकटता की ओर अग्रसर है। इसलिए वाशिंगटन, बाल्टीमोर, फिलाडेल्फिया, न्यूयॉर्क से कोई भी इस स्थान पर ड्राइव कर सकता है। तो फिर से, हमारी बात पर, इस तरह की जगह के लिए साल भर बहुत सारी मांग बढ़ रही है। यह एक आकर्षक शहर है, इसमें एक बोर्ड बीच वॉक है जहां लोग रेस्तरां के साथ घूमने का आनंद लेते हैं। तो ऐसे बहुत सारे आकर्षण हैं जिनकी लोग छुट्टी के लिए तलाश कर रहे हैं।

डेव:
बहुत अच्छा लगता है। मैं कभी नहीं गया, लेकिन मैं न्यूयॉर्क में पला-बढ़ा हूं और मैंने डेलावेयर समुद्र तटों के बारे में बहुत कुछ सुना है कि वे बहुत अच्छे हैं।

डेन्ड:
मैं थोड़ा शोध कर रहा था और मुझे पता चला कि पर्यटन वास्तव में डेलावेयर में दूसरा सबसे बड़ा अग्रणी उद्योग है।

डेव:
सच में?

डेन्ड:
थोड़ा मज़ेदार तथ्य, डेलावेयर में प्रति वर्ष 3 मिलियन से अधिक पर्यटक आते हैं।

डेव:
क्या नंबर एक, निगम वहां कर को आधार बना रहे हैं?

डेन्ड:
कृषि.

डेव:
प्रत्येक निगम डेलावेयर में स्थित है।

डेन्ड:
हाँ सही?

डेव:
वैसे यह बाज़ार दिलचस्प है क्योंकि यह थोड़ा अधिक महंगा है। तो यहां औसत घर की कीमत $618,000 है, और वार्षिक सकल किराये का राजस्व लगभग 59,000 है, जो एक कैप दर के बराबर आता है, फिर से लगभग 6.5। हमारी सूची में नंबर पांच के समान, नवरे, फ्लोरिडा। तो जो कोई भी इस प्रकार के क्षेत्र में निवेश करने में रुचि रखता है, उसके लिए इसमें शामिल होना थोड़ा अधिक महंगा है। अब, जहां तक ​​मैं समझता हूं, रेहोबोथ बीच वास्तव में केवल 1500 स्थानीय निवासियों वाले एक कस्बे से काफी छोटा है। क्या वह सही है?

डेन्ड:
हाँ यह सही है। और गर्मियों में उस छोटे से शहर में 25,000 लोग आते हैं। तो आप कर सकते हैं-

डेव:
वाह.

डेन्ड:
[अश्रव्‍य 00:18:55]। लेकिन मैं सिर्फ औसत घर की कीमत के मुद्दे पर बात करना चाहता था क्योंकि मुझे लगता है कि इनमें से कुछ बाजारों में यह दिलचस्प है, उनमें से कुछ जैसे कि हम समुद्र तटों को देख रहे हैं, शायद छोटे कॉन्डो हैं, इसलिए अधिकांश इन्वेंट्री होने जा रही है स्टूडियो, एक बेडरूम कॉन्डोमिनियम। जब आप इनमें से कुछ अन्य समुद्र तट स्थानों पर जाते हैं, तो आप बड़े घरों को देख रहे होते हैं जो समुद्र तट के सामने चार या पांच, छह बेडरूम वाले घर होते हैं। तो जाहिर तौर पर उन बाजारों में औसत मध्यम कीमत अधिक होगी।

डेव:
हाँ, यह बहुत अच्छी बात है। और मैं अभी इसे देख रहा हूं, मुझे पता चला कि रेहोबोथ बीच को यूएसए सूची में नेशनल ज्योग्राफिक के शीर्ष 10 बोर्डवॉक के रूप में स्थान दिया गया है। इसलिए यदि आपको एक अच्छा बोर्डवॉक पसंद है, तो रेहोबोथ बीच पर जाएँ।

डेन्ड:
तुम वहाँ जाओ।

डेव:
ठीक है, आगे बढ़ो। आइए अपनी सूची में तीसरे नंबर पर आएं। तुम्हें क्या मिलता है?

डेन्ड:
हमारी सूची में तीसरे नंबर पर वर्जीनिया में सैंडब्रिज है। यह बहुत छोटा बाज़ार है. यह वर्जीनिया बीच के ठीक दक्षिण में है। यहाँ इस बाज़ार के बारे में एक अनोखा तथ्य है। सैंडब्रिज में कोई होटल नहीं है, इसलिए यह लगभग विशेष रूप से अवकाश किराये के घर हैं।

डेव:
बहुत ही रोचक। क्या आपने ऐसी बहुत सी जगहें देखी हैं? जिस स्थान पर मेरा एक अल्पकालिक किराया है, मैंने वास्तव में देखा कि उस क्षेत्र में बहुत सारे होटल नहीं थे, लेकिन क्या आप उन बाजारों में बेहतर प्रदर्शन देखते हैं जहां कम अन्य तार्किक विकल्प हैं?

डेन्ड:
हाँ बिल्कुल. वास्तव में, नवरे, जिसके बारे में हमने पहले बात की थी, यह पेंसाकोला और पेंसाकोला बाजार के करीब है, आप शायद उनमें से कुछ और होटल देखते हैं और आप उस बाजार में कम देखते हैं और इससे उसे लाभ होता है। तो निश्चित रूप से इनमें से कुछ बाज़ार जो छोटे हैं, उनमें बहुत सारे होटल नहीं हैं। यह सबसे अच्छा विकल्प है, लेकिन यह वह चलन है जिसे हम COVID से पहले भी देखते रहे हैं, जहां इन स्थानों के लोग आवश्यक रूप से होटल में नहीं रहना चाहते हैं, वे घर की सुविधा चाहते हैं। वे परिवार के साथ आ रहे हैं, वे रिश्तेदारों के साथ आ रहे हैं, वे एक रसोई चाहते हैं, वे एक बैठक कक्ष चाहते हैं, वे वे चीजें चाहते हैं जो उन्हें होटल के कमरे में जरूरी नहीं मिल सकती हैं।

डेव:
और विकल्पों की कमी के कारण, क्या इससे उस बाज़ार में अल्पकालिक किराये की औसत दैनिक दर बढ़ जाती है?

डेन्ड:
हाँ, यह निश्चित रूप से हो सकता है। और फिर मौसमी कारक भी है। तो आप देखते हैं कि वर्ष के समय के आधार पर आपकी कीमतों में उतार-चढ़ाव होता है, लेकिन यदि आप ऐसे बाजार में पीक सीजन में हैं जहां उच्च मांग और सीमित इन्वेंट्री है, तो आप निश्चित रूप से इसे अपनी दैनिक दर में प्रतिबिंबित होते देखेंगे।

डेव:
अब सैंडब्रिज वर्जीनिया का यह बाजार, मुझे लगता है, यह सूची में सबसे महंगा है, 918,000 की औसत घरेलू कीमत के साथ कम से कम शीर्ष पांच में। यह भारी है, लेकिन इसमें लगभग 88,000 या 89,000 का वार्षिक सकल किराये का राजस्व भी शामिल है, क्षमा करें। और यह हमें साढ़े छह कैप दरों के करीब देता है। तो इस सूची में नंबर तीन, चार और पांच पर सभी की कैप दरें समान हैं। हालाँकि, मुझे यह कहना होगा, डैन्ड, अधिकांश निवेशकों के लिए जिन्हें मैं जानता हूँ, 918,000 का प्रवेश बिंदु उनके आराम क्षेत्र से थोड़ा बाहर है। तो किस तरह के निवेशक या किस तरह के लोग इस बाजार में खरीदारी कर रहे हैं?

डेन्ड:
हाँ, यह एक बढ़िया प्रश्न है। हमें इन बाज़ारों में 1031 ख़रीदार नज़र आते हैं। तो 1031 वह व्यक्ति है जिसने दूसरी संपत्ति बेची है और यदि वे इसे ठीक से करते हैं तो वे उस धनराशि को कर-मुक्त किसी अन्य संपत्ति में स्थानांतरित कर रहे हैं। इसलिए वे वास्तव में इस प्रकार के बाज़ारों और इस प्रकार के घरों से आकर्षित होते हैं। इसमें शामिल होने के लिए उन्हें कोई अन्य अवकाश किराया बेचने की आवश्यकता नहीं है। हो सकता है कि उन्होंने अपना कोई छोटा वाणिज्यिक निवेश या संपत्ति बेच दी हो और फिर वे उस धन का उपयोग इन घरों को खरीदने के लिए कर रहे हों। इसलिए हम उन प्रकार के खरीदारों से काफी स्थिर मांग देखते हैं। और फिर हम लोगों को आगे बढ़ते हुए देखते हैं जिनके पास शायद इस बाज़ार में स्वामित्व है, एक छोटा घर जो उनके पास कई वर्षों से है, शायद यह पहले उनके परिवार का हिस्सा था, और फिर वे बड़े, अधिक महंगे घरों में जा रहे हैं .
इनमें से कुछ समुद्र तट बाजारों में एक दिलचस्प प्रवृत्ति यह है कि बड़े घर अधिक वांछनीय हैं क्योंकि वे कई परिवारों के साथ यात्रा कर रहे हैं। इसलिए जब आप इनमें से कुछ छह, आठ, शायद 10 बेडरूम वाले घरों में भी जाते हैं, तो उनकी बहुत अधिक मांग होती है।

डेव:
समझ गया। बहुत खूब। वो बहुत बड़े हैं. मुझे लगता है कि यही कुछ कीमतों की व्याख्या करता है। ठीक है, तो संक्षेप में, सूची में पांचवें नंबर पर नवरे, फ्लोरिडा था, चौथे नंबर पर रेहोबोथ बीच, डेलावेयर था। और नंबर तीन, जिस पर हमने अभी चर्चा की वह सैंडब्रिज, वर्जीनिया था। उन सभी की कैप दरें लगभग 6.5% के समान थीं। अब मैं ऑर्डर से बाहर हो गया, लेकिन एक अनुस्मारक के रूप में, सूची में नंबर दो ओकालूसा द्वीप, फ्लोरिडा है, जो हमें 2023 में एक अवकाश गृह खरीदने के लिए वाकासा द्वारा नंबर एक अनुशंसित बाजार में डेनड लाता है। विजेता क्या है?

डेन्ड:
हाँ, वर्जीनिया में भी ऐसा ही है, लेकिन अंतर्देशीय झील अन्ना, वर्जीनिया है। यह वास्तव में दूसरा वर्ष है जब यह हमारी सूची में नंबर एक रहा है। यह कहीं से भी अचानक वहां पहुंच गया, लेकिन बहुत लोकप्रिय झील गंतव्य, बहुत परिवार के अनुकूल, बहुत सारी जल क्रीड़ा गतिविधियां। आपके पास स्पष्ट रूप से झील के पानी पर कुछ बहुत अच्छे घर हैं, लेकिन आपके पास कुछ ऐसे भी हैं जो झील से दूर जंगल में हैं। बहुत सारे अच्छे आकर्षक छोटे शहर। और इसलिए वर्जीनिया में यह वास्तव में एक लोकप्रिय गंतव्य है।

डेव:
खैर, मैं देख सकता हूं कि यह लोकप्रिय क्यों है और आपकी सूची में नंबर एक पर क्यों है क्योंकि इस डेटा के अनुसार, औसत घर की कीमत 405,000 है। तो बस राष्ट्रीय औसत घर की कीमत से थोड़ा कम, लेकिन वार्षिक सकल राजस्व 64,000 से अधिक है, जो हमें 10% से अधिक की कैप दर देता है। क्या इस विश्लेषण में आपने कोई अन्य बाज़ार देखा था जिसकी कैप दर दोहरे अंकों में थी?

डेन्ड:
नहीं, नहीं, यह केवल एक ही था. कुछ साल पहले हमने कुछ जोड़े को 10% से ऊपर रेंगते हुए देखा होगा, लेकिन वर्तमान में यह एकमात्र है।

डेव:
और चूँकि आप यह सूची कुछ वर्षों से बना रहे हैं, तो क्या लेक अन्ना जैसे शीर्ष प्रदर्शन वाले बाज़ार के लिए एक वर्ष से अधिक समय तक सूची के शीर्ष पर बने रहना सामान्य है? एक बार जब बात बाहर आ जाती है, तो क्या वे नीचे गिरना शुरू कर देते हैं?

डेन्ड:
और यही हमने देखा है और यहीं पर आप कुछ ऐसे नाम देखते हैं जो हमारे शीर्ष पर थे, शायद शीर्ष पांच, शीर्ष 10 निश्चित रूप से पिछले कुछ वर्षों में नीचे गिर गए हैं, मुख्य रूप से उन बाजारों में कीमतों में बढ़ोतरी के कारण . इसलिए हम इनमें से कुछ द्वितीयक या छोटे बाज़ारों को देखना शुरू कर रहे हैं जो रैंकिंग में ऊपर जा रहे हैं।

डेव:
और क्या अन्ना झील के बारे में कुछ अनोखा या दिलचस्प है जो आपको लगता है कि हमारे श्रोताओं को पता होना चाहिए?

डेन्ड:
हाँ, लेक अन्ना के बारे में अनोखी बात यह है कि हम इस बाज़ार में अन्य बाज़ारों की तुलना में अधिक समय तक रुकते हैं। इसलिए 69% लोग तीन रातों से अधिक समय तक रुके, इसलिए लोग अधिक समय तक रुके। यह वास्तव में एक और प्रवृत्ति है जिसे हम देश भर में देख रहे हैं जहां ये ठहराव लंबे और लंबे और लंबे होते जा रहे हैं।

डेव:
एक निवेशक के रूप में, यह स्पष्ट रूप से बहुत अच्छा है और मुझे इसकी अपील दिखती है। मुझे लगता है कि महामारी से पहले, ज्यादातर लोग सप्ताहांत के लिए आ रहे थे। जाहिर तौर पर कुछ लोग लंबे समय तक रुकते हैं, लेकिन किसी के लिए सप्ताहांत में यात्रा पर जाना शायद काफी आम बात होगी। लेकिन अब काम दूरस्थ होने के कारण, लोग लंबी अवधि के लिए यात्रा कर रहे हैं क्योंकि शायद वे बुधवार या गुरुवार को आते हैं, कुछ दिनों के लिए दूरस्थ कार्य करते हैं, और फिर सप्ताहांत में गंतव्य का आनंद लेते हैं। क्या यह इस तरह की परिकल्पना है कि ठहराव लंबा क्यों होता जा रहा है?

डेन्ड:
बिल्कुल। नहीं, बिलकुल यही है. और एक और चीज़ जो हम लेक अन्ना जैसे बाज़ारों में देखते हैं, वह यह है कि आपके पास बहुत ही मजबूत आगंतुक वापसी है। तो ये ऐसे परिवार हैं जो साल-दर-साल आते हैं और पीढ़ियों से ऐसा करते आ रहे हैं। इसलिए आपके पास इन बाज़ारों में बार-बार आने वाले बहुत से आगंतुक हैं।

डेव:
बहुत बढ़िया। खैर, डेनड, इस सूची को हमारे साथ साझा करने के लिए आपका बहुत-बहुत धन्यवाद। हम वास्तव में इसकी बहुत सराहना करते हैं। जो कोई भी पूरी रिपोर्ट और पूरी सूची देखना चाहता है, हम उसे शो नोट्स में डाल देंगे। हम इसे विवरण में डालेंगे ताकि आप इसे देख सकें। डैन्ड, यदि लोग वाकासा के बारे में अधिक जानना चाहते हैं या आपके द्वारा डाले गए किसी अन्य शोध या रिपोर्ट को देखना चाहते हैं, तो उन्हें वह कहां मिलना चाहिए?

डेन्ड:
वे हमें vacasa.com पर पा सकते हैं। हमने कई रिपोर्टें पेश कीं। मैंने बताया कि हमारे पास समुद्र तट रिपोर्ट और पर्वत रिपोर्ट के साथ-साथ कुछ अन्य यात्रा रुझान भी हैं। मेरा मतलब है, हम अभी बेहद व्यस्त गर्मी के मौसम से बाहर आ रहे हैं। आरक्षण के इस गर्मी के मौसम में हमारे पास 500,000 प्रवास थे, इसलिए एक व्यस्त समय और व्यस्त सर्दियों के मौसम के लिए भी हम तैयार हैं।

डेव:
बहुत बढ़िया। खैर, अपनी रिपोर्ट और ज्ञान हमारे साथ साझा करने के लिए आपका बहुत-बहुत धन्यवाद। हम वास्तव में इसकी बहुत सराहना करते हैं।

डेन्ड:
धन्यवाद।

डेव:
उस डेटा और उस रिपोर्ट को हमारे साथ साझा करने के लिए वेकासा में डेनड और उनकी टीम को बहुत-बहुत धन्यवाद। मैं पॉडकास्ट के दौरान कही गई एक बात दोहराना चाहता हूं। वाकासा जैसी कंपनियाँ और मेरे जैसे लोग महान बाज़ारों की सूचियाँ निकालते हैं, और मुझे आशा है कि वे आपके लिए बहुत मददगार होंगी, लेकिन यह सुनिश्चित करें कि आप डेनड और उनकी टीम जो कहते हैं या मैं बाज़ार के बारे में जो कहता हूँ उससे परे उचित परिश्रम करें। सिर्फ इसलिए कि किसी बाजार की कैप दर बहुत अच्छी है इसका मतलब यह नहीं है कि इसके साथ कुछ जोखिम जुड़े नहीं हैं। और सिर्फ इसलिए कि मुझे लगता है कि एक बाजार अच्छा है इसका मतलब यह नहीं है कि यह आपके और आपकी रणनीति और आपकी व्यक्तिगत स्थिति के लिए अच्छा है। तो इन सबको थोड़े से नमक के साथ लें। इन सूचियों के पीछे का विचार आपको सही दिशा में इंगित करना है, ताकि आप जाकर इन बाजारों के बारे में अपना खुद का शोध कर सकें और शायद उनमें से एक को ढूंढ सकें जो आपके लिए काम करता है।
उम्मीद है कि यह आपके लिए बस इतना ही करेगा। अगले कुछ वर्षों में अल्पकालिक किराये की जगह में बहुत सारे दिलचस्प अवसर आने वाले हैं, और शायद इनमें से एक बाजार आपको एक बड़ा सौदा दिला सकता है।
सुनने के लिए आप लोगों का बहुत-बहुत धन्यवाद। यदि आपने शो का आनंद लिया है, यदि आपने इस सप्ताह शो के अल्पकालिक किराये के फोकस का आनंद लिया है, तो कृपया हमें एक शानदार समीक्षा देना सुनिश्चित करें या इनमें से एक एपिसोड को किसी ऐसे व्यक्ति के साथ साझा करें जिसके बारे में आपको लगता है कि वह हमारे पॉडकास्ट से कुछ सीखेगा। एक बार फिर धन्यवाद। हम आपसे ऑन द मार्केट के अगले एपिसोड में मिलेंगे।
ऑन द मार्केट मेरे, डेव मेयर और कायलिन बेनेट द्वारा बनाया गया था। शो का निर्माण कायलिन बेनेट द्वारा किया गया है, जिसका संपादन एक्सोडस मीडिया द्वारा किया गया है। कॉपी राइटिंग केलिको कंटेंट द्वारा की जाती है, और हम इस शो को संभव बनाने के लिए बिगरपॉकेट्स के सभी लोगों को बहुत-बहुत धन्यवाद देना चाहते हैं।