नई प्रस्तावित कर योजना 1031 एक्सचेंजों को खत्म करना चाहती है

राष्ट्रपति बिडेन का प्रस्ताव वित्तीय वर्ष 2024 का बजट कम आय वाले परिवारों के लिए करों में कटौती और घाटे को कम करते हुए स्वास्थ्य देखभाल और शिक्षा में विस्तारित पहुंच और बेहतर सामर्थ्य को बढ़ावा देना चाहता है, लेकिन प्रस्तावित फंडिंग अमीरों पर कर बढ़ाने और रियल एस्टेट निवेशकों के लिए एक महत्वपूर्ण कर छूट को खत्म करने से आती है, जो संभवतः अस्वीकार कर दिया जाएगा कांग्रेस में कई लोगों द्वारा एकमुश्त। 

आपकी राजनीति के आधार पर, आपके पास करों के लिए अलग-अलग समाधान हो सकते हैं। कई लोग यह सुझाव दे सकते हैं कि अमीरों के लिए कम लाभप्रद होने के लिए टैक्स कोड को बदलना आपके विचार से कहीं अधिक जटिल है। शोध से पता चलता है कि इस मामले में, बिडेन का प्रस्ताव अनजाने में मध्यमवर्गीय परिवारों को नुकसान पहुंचा सकता है।

यह लेख इस बात पर नज़र डालता है कि टैक्स कोड का यह प्रस्ताव विशेष रूप से रियल एस्टेट निवेशकों को कैसे प्रभावित कर सकता है।

अमीरों के लिए कर बढ़ाना

प्रस्तावित बजट अमीर अमेरिकियों पर कई तरह से कर बढ़ाएगा। उदाहरण के लिए, यह होगा:

• किसी भी वर्ष कम से कम $20 मिलियन कमाने वाले लोगों के लिए पूंजीगत लाभ कर की दर 39.6% से बढ़ाकर 1% करें
• कम से कम $3.8 की आय वाले लोगों के लिए ओबामाकेयर कर की दर 5% से बढ़ाकर 400,000% करें
• सबसे धनी 25%, या 0.01 मिलियन डॉलर या अधिक मूल्य वाले परिवारों के लिए न्यूनतम 100% कर की दर लगाएं
• पिछली कर कटौती को उलटते हुए, कम से कम $37 कमाने वाले लोगों के लिए व्यक्तिगत आय पर कर की दर 39.6% से बढ़ाकर 400,000% करें 
• कम से कम $400,000 कमाने वाले लोगों के लिए रोथ आईआरए खातों में अधिकतम योगदान पर प्रतिबंध लगाएं
• मृत्यु पर विरासत के आधार में स्टेप-अप को हटा देता है, जिससे $5 मिलियन से अधिक की अप्राप्त पूंजीगत लाभ प्रभावित होता है (संयुक्त फाइलरों के लिए $10 मिलियन) 

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि हालांकि शीर्ष 1% के लिए प्रभावी कर दर 1970 के दशक से कम हो गई है, फिर भी यह इससे अधिक है आठ गुना अधिक टैक्स फ़ाउंडेशन के अनुसार, आय के निचले आधे हिस्से के लिए औसत प्रभावी कर दर की तुलना में। लेकिन जब से संघीय सरकार ने खर्च किया $ 1.38 खरब 2022 में जितना राजस्व एकत्र हुआ, उससे अधिक, यह आश्चर्य की बात नहीं है कि नीति निर्माता अमीरों के लिए कर दरों को बढ़ाने पर विचार कर रहे हैं, खासकर जब से उन वर्षों में धन असमानताएं कम थीं जब उच्च आय वाले अधिक भुगतान करते थे। अनुसंधान यह दावा झुठलाता है कि करों में कटौती से अर्थव्यवस्था में सुधार होता है और सरकार संग्रह करती है कम राजस्व जब कर दरें कम होती हैं, तो कम से कम कुछ करदाताओं के लिए दरें बढ़ाना आवश्यक हो सकता है।

हालाँकि, पूंजीगत लाभ कर को सीमा से ऊपर बढ़ाने के कुछ अनपेक्षित परिणाम हैं। उदाहरण के लिए, घर के मालिक जो सालाना $1 मिलियन या $400,000 से भी कम कमाते हैं, उनका कर बिल फंस सकता है। गर्म बाज़ार में घर बेचना, जहां 1 मिलियन डॉलर का घर एक हवेली नहीं है - यह एक औसत कीमत वाला एकल-परिवार का घर है। उदाहरण के लिए, सैन फ्रांसिस्को में घर की औसत कीमत लगभग बैठती है 1.3 $ मिलियनपिछले वर्ष गिरावट के बाद भी। यहां तक ​​कि प्राथमिक आवासों के लिए पूंजीगत लाभ बहिष्करण के साथ, एक गृहस्वामी जिसने 20 साल पहले एक संपत्ति खरीदी थी, जो एक गर्म बाजार बन गया है, संभावित रूप से बेचने वाले वर्ष में उच्च दर पर नुकसान हो सकता है। इससे मूवर्स के लिए आज की उच्च बंधक दरों पर एक समान घर खरीदना मुश्किल हो सकता है। 

यह स्पष्ट नहीं है कि इस श्रेणी में कितने लोग आएंगे। लेकिन यह सवाल करने लायक है कि क्या कुछ अपवाद आवश्यक हो सकते हैं और क्या पूंजीगत लाभ कर में वृद्धि संघीय सरकार के लक्ष्यों को पूरा करने का सबसे अच्छा तरीका है। उदाहरण के लिए, आलोचकों का कहना है कि पूंजीगत लाभ कर की दर में वृद्धि होगी बचत को हतोत्साहित करता है. कांग्रेस के बजट कार्यालय का अनुमान है कि ए उपभोग पर कर, जो खर्च से अधिक बचत को प्रोत्साहित करेगा, घाटे को कम करने पर सबसे बड़ा प्रभाव डालेगा - लेकिन यह भी होगा असंगत रूप से प्रभाव डालना कम आय कमाने वाले. कोई आसान समाधान नहीं है. 

1031 एक्सचेंजों को खत्म करना

प्रस्तावित बजट का दूसरा पहलू है इसका खात्मा 1031 "समान प्रकार" आदान-प्रदान रियल एस्टेट निवेशकों के लिए, जो 1921 से मौजूद हैं। टैक्स कोड की धारा 1031 व्यक्तियों को समान या अधिक मूल्य की समान संपत्ति खरीदने के लिए बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग करके निवेश संपत्ति पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान स्थगित करने की अनुमति देती है। ए फैक्ट शीट व्हाइट हाउस ने कर लाभ की तुलना "सरकार से अनिश्चितकालीन ब्याज-मुक्त ऋण" से की है और इसे "विशेष हितों पर व्यर्थ खर्च" के रूप में वर्गीकृत किया है। 

ऐसा लगता है कि एक गलत धारणा है कि रियल एस्टेट निवेशक पहले से ही अमीर और बेहद लालची हैं, और वे अधिक आय के लिए अपने किरायेदारों का शोषण करते हुए उचित कर दर का भुगतान करने से बचते हैं। शायद नीतिगत पहलों का निर्धारण रूढ़िवादिता को कायम रखता है, लेकिन अधिकांश मामलों में, यह स्पष्ट रूप से गलत है। 1031 "खामियों का रास्ता" विशेष रूप से अमीरों को लाभ नहीं पहुँचाता है - यह जीवन के सभी क्षेत्रों के रियल एस्टेट निवेशकों को लाभ पहुँचाता है। 

माँ-और-पॉप जमींदारों के मालिक हैं सभी किराये की संपत्तियों का 41% और सभी दो से चार-इकाई इमारतों का लगभग 73%। ये सालाना 1 मिलियन डॉलर कमाने वाले लोग नहीं हैं - जमींदारों के लिए अनुमानित औसत वार्षिक आय है $97,000. जबकि रियल एस्टेट को अक्सर अति-अमीर लोगों के लिए पसंदीदा निवेश साधन के रूप में देखा जाता है, यह रोजमर्रा के लोगों के लिए अपनी सेवानिवृत्ति बचत को बढ़ाने और अपने बच्चों को कॉलेज भेजने के लिए पर्याप्त बचत करने का एक उपकरण भी है। सस्ती संपत्तियों के लिए छोटे सौदे अधिकांश समान प्रकार के आदान-प्रदान का कारण बनते हैं। 

इसके अलावा, अनुसंधान इससे पता चलता है कि इस तरह के एक्सचेंज टैक्स ब्रेक के बारे में कुछ भी बेकार नहीं है - यह आर्थिक गतिविधि को प्रोत्साहित करने और समुदायों को पुनर्जीवित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है और जोड़ा गया 97.4 $ अरब 2021 में अमेरिकी सकल घरेलू उत्पाद के मूल्य में। समान प्रकार के आदान-प्रदान निवेश को अधिक कुशल बनाते हैं, जिससे सैकड़ों हजारों का निर्माण होता है नयी नौकरी. वे निवेशकों के लिए खाली व्यावसायिक स्थानों को अपार्टमेंट इमारतों में परिवर्तित करना भी व्यवहार्य बनाते हैं, जिसे आज की आवास की कमी के दौरान प्रोत्साहित करना महत्वपूर्ण है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स कुछ ऑफर करता है वास्तविक उदाहरण कैसे 1031 एक्सचेंजों ने निवेशकों को समुदायों का कायाकल्प करने में सक्षम बनाया है। 

आलोचकों का कहना है कि 1031 एक्सचेंजों को हटाने से संघीय राजस्व कम हो जाएगा, आवास की कमी बढ़ जाएगी और किरायेदारों के लिए आवास की गुणवत्ता में गिरावट आएगी क्योंकि संपत्ति मालिकों को नई रसोई और बाथरूम के साथ अपनी इकाइयों को अपग्रेड करने के लिए कम प्रोत्साहन मिलेगा। कंपनियों को ऐसी इमारतों में स्थानांतरित होने से भी हतोत्साहित किया जा सकता है जो व्यवसाय और कर्मचारियों की जरूरतों को बेहतर ढंग से पूरा करती हैं। हालांकि यह संभव है कि 1031 एक्सचेंजों पर सीमाएं लगाने से लाभ हो सकता है, लेकिन उन्हें पूरी तरह से समाप्त करने से अर्थव्यवस्था पर प्रतिकूल नकारात्मक प्रभाव पड़ने की संभावना है, शोध से पता चलता है। 

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सामाजिक कार्यक्रमों के वित्तपोषण के लिए अमीरों पर कर बढ़ाने का एक मजबूत तर्क है। यह आर्थिक गतिशीलता में सुधार करने, लोगों को गरीबी से बाहर निकालने और धन अंतर को कम करने का एकमात्र तरीका नहीं हो सकता है, लेकिन यह एक संभावित समाधान है - यहां तक ​​कि कुछ हद तक उल्लेखनीय अरबपति इस विचार के समर्थन में सामने आये हैं।

लेकिन कर प्रणाली में सुधार की प्रक्रिया में, नीति निर्माताओं को सावधान रहने की जरूरत है कि प्रस्तावित समाधान अनजाने में कम आय और मध्यम वर्ग के परिवारों और समुदायों या रियल एस्टेट निवेशकों को नुकसान न पहुंचाएं जो अर्थव्यवस्था में सकारात्मक योगदान देते हैं।

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BigPockets द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि BigerPockets की राय का प्रतिनिधित्व करें।