पिछले एक साल के लिए, वाणिज्यिक अचल संपत्ति है गया था के बड़े भाई को निराश किया किराये की संपत्ति. जैसा आवास की कीमतें बढ़ गईं, वाणिज्यिक अचल संपत्ति की कीमतें कम हो गईं. जब प्राथमिक गिरवी रखने का भाव ऊँचे थे, वाणिज्यिक बंधक दरें और भी अधिक थीं। साथ रिकॉर्ड-सेटिंग रिक्ति दरें कार्यालय जैसे क्षेत्रों में और खुदरा पर कम निर्भरता, कई निवेशकों ने सोचा कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति एक मरणासन्न परिसंपत्ति वर्ग है. लेकिन वे पूरी तरह सही नहीं थे.
निवेशकों को पसंद है किम हॉपकिंस संपन्न था वाणिज्यिक अचल संपत्ति की सफलता, यहां तक कि लॉकडाउन और महामारी के दौरान भी। अपने उच्च नकदी-प्रवाह वाले वाणिज्यिक रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के लिए किम की गुप्त चटनी भाग्यशाली होने में नहीं थी - यह सब उसमें था "बॉक्स खरीदें।" किम केवल वही संपत्तियां खरीदता है बंद नहीं हो सकता, उन बाज़ारों में जहां वे पनपेंगे, जहां आस-पास बहुत सारे ग्राहक होंगे। और आज, वह अपना सटीक फॉर्मूला हमारे साथ साझा कर रही है!
लेकिन वह सब नहीं है। किम है वर्तमान में वर्ष समाप्त होने से पहले एक और सौदा करने पर चर्चा हो रही है. यह संपत्ति कागज पर चलने वाले घर की तरह दिखती थी, लेकिन जैसे-जैसे उसने इसकी गहराई से जांच की, यह संपत्ति कीमत के लायक नहीं हो सकती। से नलसाजी मुद्दे सेवा मेरे अत्यधिक बढ़ी हुई आय संख्याएँ, किम डेविड और रॉब को कोच के रूप में इस्तेमाल करती है ताकि उसे यह तय करने में मदद मिल सके कि यह सौदा करने लायक है या नहीं।
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डेविड:
यह बिगरपॉकेट्स पॉडकास्ट है। क्या हो रहा है, सब लोग? यह बिगरपॉकेट्स रियल एस्टेट पॉडकास्ट के आपके मेजबान डेविड ग्रीन हैं, हमेशा की तरह यहां मेरे सह-मेजबान और अच्छे दोस्त, रॉब अबासोलो के साथ हैं। रोब, आज तुम कैसे हो?
रोब:
बहुत अच्छे मेरे मित्र। बहुत अच्छा। मेरी पत्नी आज पेरिस से वापस आ गई। मैं पिछले पांच दिनों से अकेले ही अपने दोनों बच्चों की देखभाल कर रहा हूं, इसलिए मैं फिर से सोने के लिए उत्साहित हूं। बहुत उत्साहित।
डेविड:
मैं कल्पना कर सकता हूँ। और बिना नींद के लेकिन ढेर सारी जानकारी और अच्छे समय के साथ आज के शो में मेरे साथ शामिल होने के लिए धन्यवाद।
रोब:
यह सही है, हाँ. हमने आज यहां सभी के लिए एक शानदार शो की योजना बनाई है। हम किम हॉपकिंस से बात करने जा रहे हैं, जो एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेशक हैं, डरावनी संगीत का संकेत देते हैं, जो आज इस बाजार में सौदे कर रहे हैं, हां, यह सही है, 2023 में। आज हम सुनने जा रहे हैं उस सौदे के बारे में जिस पर किम काम कर रहा है, आज किस प्रकार के वाणिज्यिक रियल एस्टेट सौदे पेंसिल करते हैं, इस रणनीति से जुड़े जोखिम और कैसे खुद को इस पचड़े में न डालें।
डेविड:
वह सब और भी बहुत कुछ। ये एक किलर शो है. चलो किम के पास चलते हैं।
रोब:
किम, शो में आपका स्वागत है।
किम:
अरे, रोब. अरे, डेविड. मुझे रखने के लिए धन्यवाद।
रोब:
हाँ, तुम्हें पाकर ख़ुशी हुई। तो अगर मैं इसे सही ढंग से समझता हूं, तो आप 10 वर्षों से रियल एस्टेट में निवेश कर रहे हैं और आप और आपके पति मिलकर जो रियल एस्टेट व्यवसाय चलाते हैं, उसके माध्यम से आपके पास 15 संपत्तियां हैं। हमारे श्रोताओं को यह समझने के लिए कि एक निवेशक के रूप में आप कौन हैं, कुछ त्वरित प्रश्न। सबसे पहले यहां, आप कितने बाज़ारों में हैं?
किम:
आइए यहां देखें. हमारे पास ओरेगन, वाशिंगटन, यूटा, टेक्सास, एरिजोना, कैलिफोर्निया और फ्लोरिडा हैं, इसलिए सात।
रोब:
ठीक है, तो यहाँ बस कुछ ही हैं।
किम:
उनमें से कुछ अल्पकालिक किराये हैं जिन्हें हमने एक राज्य से दूसरे राज्य में स्थानांतरित होने पर छोड़ दिया।
डेविड:
अब आप मॉम और पॉप जैसी छोटी व्यावसायिक संपत्तियों में निवेश कर रहे हैं। उसमें ऐसा क्या है जिसने आपको इसकी ओर आकर्षित किया?
किम:
सचमुच यह उन्मूलन की प्रक्रिया थी। इसलिए हम शौचालयों की मरम्मत नहीं करना चाहते थे और ऐसे किरायेदार नहीं रखना चाहते थे जो व्यक्तिगत हों, इसलिए हम बहुपरिवार नहीं चाहते थे। हम एकल किरायेदार संपत्तियाँ नहीं चाहते थे क्योंकि इससे आपका जोखिम बढ़ जाता है। यदि कोई किरायेदार किसी एकल किरायेदार की संपत्ति पर चला जाता है, तो बस इतना ही। कोई कमाई नहीं। हम नहीं चाहते थे कि किरायेदार का सुधार, टीआई, व्यय जो अक्सर कार्यालय से जुड़ा होता है। और इस तरह हमारे पास बहु-किरायेदार रह गया और वहां से, हमने बहु-किरायेदार औद्योगिक और छोटे पड़ोस के खुदरा क्षेत्र को चुना।
रोब:
तो आपके अनुसार किस प्रकार के वाणिज्यिक रियल एस्टेट सौदे वास्तव में आज आपके लिए काम कर रहे हैं? आपने इसकी शुरुआत में बताया था कि कोई ख़राब बाज़ार नहीं हैं, बस ख़राब सौदे हैं। तो आप संपत्ति में क्या तलाशते हैं, अच्छा निवेश क्या होता है, वह सब अच्छी चीजें हमें बताएं।
किम:
हाँ। हमारा बाय बॉक्स सिंगल स्टोरी है, बेशक, मल्टी-टेनेंट। हम चाहते हैं कि किरायेदार छोटे हों, प्रत्येक किरायेदार के लिए लगभग 2,000 वर्ग फुट जगह हमारा लक्ष्य है। कोई भी किरायेदार 30% से अधिक जगह पर कब्जा नहीं करता। हम ऐसी संपत्तियों की तलाश करते हैं जिनमें बहुत अधिक ऑटो न हो क्योंकि वे गंदी होती हैं। हम ऐसी संपत्तियों की तलाश करते हैं जिनमें बहुत अधिक रेस्तरां न हों क्योंकि वे गंदी होती हैं। और इसलिए अभी हम इसी को लक्षित कर रहे हैं। और फिर हम लगभग 7% कैप दर की तलाश कर रहे हैं, हालांकि इस बिंदु पर इसे वास्तव में बढ़ाना होगा क्योंकि हम ब्याज दरों के साथ कहां हैं। यह वास्तव में इस बिंदु पर आपके ऋण की शर्तों से निकटता से जुड़ा हुआ है।
रोब:
क्या मैं आपसे एक त्वरित स्पष्टीकरण प्रश्न पूछ सकता हूँ? जब आपने कहा कि ऑटो स्थान और रेस्तरां गंदे हैं, तो क्या आपका मतलब यह है कि वे शारीरिक रूप से गंदे हैं और इस प्रकार इस प्रकार के स्थानों पर टूट-फूट और भी बदतर है?
किम:
हां, मेरा बिल्कुल यही मतलब है। इसलिए ऐसा लगता है कि ऑटो किरायेदार बहुत सारे पर्यावरणीय मुद्दों के साथ आते हैं। वे संपत्ति पर बहुत सी गैर-कार्यशील कारें भी पार्क करते हैं। और फिर रेस्तरां, हम इसमें बाद में शामिल हो सकते हैं, यह उस मौजूदा सौदे के लिए बहुत प्रासंगिक है जिसे हम देख रहे हैं, लेकिन वही बात है। रेस्तरां, विशेष रूप से यदि वे खाना तल रहे हैं और इस तरह की चीज़ें कर रहे हैं, तो वास्तव में आपकी संपत्ति को बर्बाद कर सकते हैं।
डेविड:
मैं यह भी कल्पना करूंगा कि रेस्तरां और ऑटो मरम्मत की दुकानों को शायद अधिक किरायेदार सुधार की आवश्यकता होगी। वे चाहेंगे कि आप कुछ पैसे लाएँ ताकि वे एक बड़ा कार जैक लगा सकें या फ़्लोर प्लान को इधर-उधर कर सकें। क्या आपने ऐसा पाया है? क्योंकि आपने पहले बताया था कि आप कार्यालय से बचकर उससे बचने की कोशिश कर रहे हैं।
किम:
हाँ, यह बिल्कुल सही है। इसीलिए मैं निश्चित रूप से बहु-किरायेदार औद्योगिक को बहु-किरायेदार खुदरा से ऊपर स्थान दूंगा। उनके पास और अधिक टीआई अनुरोध आने वाले हैं। बहु-किरायेदार औद्योगिक के साथ, हमें चीज़ को पेंट करने की भी ज़रूरत नहीं है। यह ऐसा है जैसे यह पहले से ही कम रखरखाव वाली जगह है, और फिर किरायेदार भी बहुत कम रखरखाव कर रहे हैं। यदि उनका शौचालय काम नहीं कर रहा है तो वे आपको कभी कॉल नहीं करेंगे। वे इसे ठीक कर देंगे.
रोब:
यही कारण है कि क्रॉसफिट्स में कभी एसी नहीं होता, भले ही बाहर का तापमान सौ डिग्री जैसा हो। यह ऐसा है, क्या आप चाहते हैं कि मैं यहीं बस भूनता रहूं? क्या यही विचार है?
किम:
इसीलिए वे बिग ऐस फैन बनाते हैं। क्या आपने उस कंपनी के बारे में सुना है?
डेविड:
जब आप गर्म हों तो तलने का एकमात्र काम क्रॉसफ़िट में किया जाएगा, किसी रेस्तरां में नहीं क्योंकि किम अपनी किसी भी इकाई में तलने की अनुमति नहीं देती है।
रोब:
तलने की अनुमति नहीं.
डेविड:
हालाँकि, आप एक अच्छा मुद्दा उठाते हैं, क्योंकि निवेशक अक्सर उच्चतम आरओआई के लिए लालची हो जाएंगे या इस क्षेत्र में, वे सबसे बड़ी कैप दर की तलाश करेंगे जो उन्हें मिल सकती है। और जब आप केवल उन संख्याओं को देख रहे होते हैं, तो आप इस तथ्य के बारे में नहीं सोचते हैं कि उस उच्च कैप दर को प्राप्त करने के लिए, शायद आपको इस इकाई को तैयार करने के लिए $200,000 खर्च करने होंगे ताकि आपका नया किरायेदार आ सके और फिर कब उनका व्यवसाय तीन वर्षों के बाद विफल हो जाता है या वे निर्णय लेते हैं कि वे अब आपसे वह जगह पट्टे पर नहीं लेना चाहते हैं, वे चले जाते हैं और अब आपको खर्च किए गए $200,000 से छुटकारा पाने के लिए पैसे खर्च करने होंगे और इसे ठीक करने के लिए और अधिक पैसे खर्च करने होंगे। अगला किरायेदार. और इसलिए किसी को लुभाने के लिए ऊंची कैप दर की पेशकश की जा रही है, जहां वे वास्तव में कम पैसा कमाने जा रहे हैं।
रियल एस्टेट में बहुत सी चीजें हैं जो आपका पैसा ले लेंगी। यह सिर्फ बंधक, करों और बीमा से कहीं अधिक है। मुझे अच्छा लगा कि आप उस ओर इशारा कर रहे हैं। आप वास्तव में इस बात पर विचार कर रहे हैं कि यहां केवल लालची होने और सबसे बड़ी कैप दर के लिए जाने के बजाय एक छोटा सा व्यवसाय कैसे चलाया जाए जो आपको मिल सकता है।
आज जब आप इन सौदों का मूल्यांकन करने का प्रयास कर रहे हैं तो आप क्या देख रहे हैं? आपने उल्लेख किया है कि आप ऑफिस स्पेस में नहीं जाना चाहते हैं, लेकिन क्या कोई कैप रेट है जिसे आप विशेष रूप से लक्षित कर रहे हैं? क्या कोई इकाई आकार है जिसे आप तलाश रहे हैं? आपका खरीद बॉक्स कैसा दिखता है?
किम:
हम वास्तव में संख्याओं के मामले में आगे हैं। तो आपके पास 7.5% की विज्ञापित कैप दर हो सकती है, लेकिन जब आप इसमें शामिल होते हैं, तो यह पेंसिल नहीं होता है। वे प्रो फ़ॉर्मा नंबरों का उपयोग कर रहे हैं. उनके पास पर्याप्त बड़ी रिक्ति नहीं है. तो हम वास्तव में अभी संख्याओं के मामले में आगे हैं। हमने इस अंतिम दौर में कई बाज़ारों को लक्षित किया। हमने कोई विशेष बाज़ार नहीं चुना. हम ऐसे सौदों की तलाश कर रहे हैं जिनमें संख्याएँ अंकित हों। कोई अटकल नहीं है. हम ऐसे सौदे की तलाश में नहीं हैं जो केवल इस मूल्यवर्धन के साथ ही सार्थक हो। यह केवल तभी समझ में आता है जब आप इन बाज़ार किराए पर पहुँचते हैं। यह केवल तभी समझ में आता है जब आप इस कैप दर पर बेच सकते हैं। इनमें से कोई नहीं। हमने बहुत से ऐसे लोगों को देखा है, जिनके पास अभी मूल्यवर्धित अटकलें हैं। और इसलिए हम अभी ऐसे सौदों की तलाश कर रहे हैं, जिनमें नकद पर नकद रिटर्न उम्मीद से 7% हो।
लेकिन एक और टिप्पणी जो मैं करना चाहता हूं वह यह है कि हम करों पर भी विचार कर रहे हैं। और मैं जानता हूं कि बहुत से लोग कहते हैं, "ओह, करों के लिए सौदा मत करो।" और मैं सहमत हूं। करों के लिए कभी भी ख़राब सौदा न करें, लेकिन यह एक ऐसी चीज़ है जिस पर आप विचार कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप कई लाख डॉलर के करों के जाल में फंसने जा रहे हैं और इस वर्ष आपके हाथ में एक सौदा है जो केवल 6% नकद रिटर्न पर है और आप सोचते हैं, "ठीक है, शायद अगला वर्ष, मैं 7% नकद रिटर्न पर एक सौदा ढूंढूंगा," आपको यह ध्यान में रखना होगा कि आपके पास होगा... मान लीजिए कि आपके पास $300,000 कर बिल था। यदि आपको कर चुकाना पड़ा तो आपके पास अगले वर्ष उस सौदे पर निवेश करने के लिए $300,000 कम होंगे। क्या आप समझ रहे हैं कि मैं क्या कह रहा हूँ? इसलिए इसे समझने के लिए अगले साल रिटर्न बहुत अधिक होना चाहिए। इसलिए हम करों को भी ध्यान में रखते हैं। तो अभी, हम अगले वर्ष की तुलना में कैश ऑन कैश रिटर्न नंबर पर थोड़ा अधिक उदार हैं क्योंकि हमें इन करों पर विचार करना है।
रोब:
खैर, यह एक ऐसी बात है जो मैं हमेशा लोगों को बताता हूं क्योंकि सामान्य तौर पर ऐसा लगता है... यह कुछ ऐसा है जो डेविड ने मुझे पिछले कुछ वर्षों में सिखाया है कि नकद रिटर्न पर नकद वास्तव में उन मैट्रिक्स में से एक की तरह है। रियल एस्टेट निवेश पर विचार करते समय यह चार बड़े मैट्रिक्स में से एक है। आपको अपना कर लाभ मिल गया। आपको अपने ऋण का भुगतान, आपकी सराहना और नकद पर नकद रिटर्न मिल गया है। और इसलिए सतह पर, 7% नकद रिटर्न बहुत से निवेशकों को छोटा लग सकता है, लेकिन जब आप लागत पृथक्करण, बोनस मूल्यह्रास, त्वरित मूल्यह्रास, उन सभी अच्छी चीजों के वास्तविक कर लाभों पर विचार करते हैं, तो यह वास्तव में बदल सकता है किसी दिए गए निवेश का रिटर्न प्रोफ़ाइल।
किम:
हाँ। और साथ ही, मैं केवल यह कहना चाहूंगा कि नकदी पर हमारी 7% नकदी वह अन-सेक्सी नो वैल्यू ऐड सट्टा संख्या है। इसका मतलब यह नहीं है कि हमें चार साल या तीन साल या ऐसा कुछ भी होने की उम्मीद है, लेकिन यह सौदा अब इसी तरह समझ में आता है।
डेविड:
यह बहुत अच्छी बात है. यह गलती भी बहुत से लोग करते हैं. वे बस पहले वर्ष में किसी सौदे का मूल्यांकन करते हैं और वे यह नहीं देखते हैं कि, पांचवें वर्ष में यह कैसा दिखेगा? आप मूल्य वर्धित घटक के साथ या पांच या 6% या हर एक वर्ष में कुछ लीज बम्प के साथ कुछ खरीद सकते हैं और वह मामूली 6% नकद रिटर्न अब 17% नकद रिटर्न पर है। और कई बार जब लोग कहते हैं, "ठीक है, आपको इतना बड़ा रिटर्न कैसे मिलता है," जवाब अच्छा है, इसे पांच साल पहले खरीदें। और इसके विपरीत, ऐसी संपत्तियां न खरीदें जिनमें समय के साथ सुधार नहीं होने वाला है क्योंकि आप फंस गए हैं, ओह, यह 6% रिटर्न के बजाय आठ है। यह सबसे अच्छा है और अगले 8 वर्षों तक इसका रिटर्न 30% रहता है।
रोब:
जैसे-जैसे हम इसमें थोड़ा आगे बढ़ते हैं, हमें वाणिज्यिक अचल संपत्ति और बड़े पैमाने पर अचल संपत्ति के लिए सबसे बड़े जोखिमों के बारे में थोड़ा बताएं जो आप आज देख रहे हैं क्योंकि यह वह है जो काफी हद तक बदल रहा है।
किम:
हाँ। मुझे लगता है कि अभी जोखिम यह है कि कोई नहीं जानता कि भविष्य में क्या होने वाला है। और इसलिए हमें नहीं पता कि ब्याज दरें कहां जा रही हैं। यदि वे कम हो जाते हैं, तो उम्मीद है कि आपको ऐसा ऋण मिल सकता है जिसमें कोई पूर्व भुगतान जुर्माना और पुनर्वित्त नहीं होगा, लेकिन आपको कैसे पता चलेगा कि उस बटन को कब दबाना है? और यदि वे बढ़ते हैं और आपको अल्पकालिक ऋण मिल गया है क्योंकि आपकी ब्याज दर अधिक है, तो अब आप मुसीबत में हैं। इसलिए हम कहां जा रहे हैं और ये किरायेदार कैसे करेंगे, इसमें बहुत जोखिम है।
हमारी औद्योगिक संपत्तियों ने कोविड के दौरान वास्तव में अच्छा प्रदर्शन किया। मंदी के दौरान उन्होंने अच्छा प्रदर्शन किया, इस तरह की बात। लेकिन बहु-किरायेदार खुदरा, मुझे यकीन नहीं है कि वे कितना अच्छा प्रदर्शन करेंगे। यह वास्तव में आप जिस बाज़ार में हैं और व्यवसाय की प्रकृति पर निर्भर करता है। यदि आपके पास किरायेदारों में से एक पिलेट्स स्टूडियो है, तो क्या समय कठिन होने पर लोगों को पिलेट्स की आवश्यकता होती है? मुझें नहीं पता। यह लोगों पर निर्भर करता है. पर निर्भर करता है …
रोब:
औद्योगिक पक्ष की कहानी क्या है? क्योंकि आपने कहा था कि मुझे लगता है कि महामारी के दौरान यह थोड़ा अधिक संरक्षित था। ऐसा क्यों? क्या ऐसा इसलिए है क्योंकि उन सेवाओं की हमेशा आवश्यकता होती है? क्या यह सिर्फ व्यवसायों के प्रकार हैं?
किम:
हाँ। वास्तव में, महामारी के दौरान औद्योगिक और पड़ोस के खुदरा क्षेत्र को वास्तव में अच्छी तरह से बढ़ावा मिला। तो औद्योगिक के लिए, हाँ, हम अपने सभी 130 व्यावसायिक किरायेदारों से गुज़रे और हमने चिह्नित किया कि कौन से किरायेदार आवश्यक थे। क्या आपको आवश्यक व्यवसायों के बारे में वह बातचीत याद है, विशेषकर ओरेगॉन और कैलिफ़ोर्निया में?
डेविड:
ओह हां।
रोब:
हाँ।
किम:
और वे सभी आवश्यक थे इसलिए वे सभी काम करते रहे। वास्तव में, मुझे लगता है कि एकमात्र परेशानी हमारे क्रॉसफ़िट से हुई थी, लेकिन उन्हें भी कवर किया गया था क्योंकि विशिष्ट क्रॉसफ़िट जाने वाले, महामारी वास्तव में हमें उतना परेशान नहीं करती है। तो हाँ, उन किरायेदारों ने कोविड के दौरान वास्तव में अच्छा प्रदर्शन किया। यदि उन्हें कोई समस्या है, यदि वे कहते हैं कि उन्हें किराया चुकाने में कठिनाई हो रही है, तो हम उन्हें पीपीपी सरकार प्रोत्साहन निधि आवेदन के लिए कागजी कार्रवाई भेजेंगे और उनसे कहेंगे, "इसे भरें और इसे भरने के बाद हमें बताएं।" ।” और अधिकांश समय, वे कभी जवाब नहीं देते और बस फिर से किराया देना शुरू कर देते हैं।
अब, पड़ोस की खुदरा बिक्री ने भी वास्तव में महामारी के दौरान आश्चर्यजनक रूप से अच्छा प्रदर्शन किया। यदि आप खुदरा पर रिपोर्ट देखते हैं, तो आप अन्यथा देखेंगे, लेकिन ऐसा इसलिए है क्योंकि वे छोटे पड़ोस के खुदरा को बड़े खुदरा किरायेदारों के साथ समूहित करते हैं और वे पूरी तरह से अलग उत्पाद प्रकार हैं। तो आपकी शराब की दुकान, आपका सीपीए, आपकी बीमा कंपनी, इन सभी को व्यवसाय में बने रहना होगा, और इसलिए उन्होंने महामारी के दौरान भी अच्छा प्रदर्शन किया।
रोब:
तो आपने उल्लेख किया कि चीजों का औद्योगिक पक्ष शायद थोड़ा अधिक गद्देदार है या मुझे लगता है कि कठिन समय को सहन करने के लिए अधिक ठोस व्यवसाय हैं, लेकिन फिर आपने खुदरा स्थान पर भी उल्लेख किया है कि शायद पिलेट्स स्टूडियो उतना अछूता नहीं होगा। क्या कोई किरायेदार प्रोफ़ाइल या किसी प्रकार का किरायेदार है जिसे आप उन स्थानों पर रखना पसंद करते हैं जो आपको यह सुनिश्चित करने के बारे में थोड़ा सुरक्षित महसूस कराते हैं कि आपका स्थान हमेशा पट्टे पर दिया गया है?
किम:
किरायेदार का प्रकार आपका हाइपर-स्थानीय किरायेदार होगा, इसलिए आप किसी ऐसे व्यक्ति को चाहते हैं जिसके लिए लोग एक मील से भी कम दूरी पर गाड़ी चला रहे हों। मुझे नेल सैलून से कोई आपत्ति नहीं है क्योंकि वे अति-स्थानीय हैं। तो यह पहली बात है, किरायेदार का प्रकार एक हाइपर-स्थानीय किरायेदार होने जा रहा है, यह ऐसा कुछ नहीं है जो एक तरह का है जिसके लिए लोगों को लंबी दूरी तय करनी पड़ती है।
और फिर उस मामले में बाजार मायने रखता है। इसलिए अगर मेरे पास एक पिलेट्स स्टूडियो है जो तृतीयक बाजार में है, भले ही मेरे पास तृतीयक बाजार में एक औद्योगिक संपत्ति हो, तो यह अभी बहुत जोखिम पैदा करने वाला है। आप कुछ ऐसा चाहते हैं जो इन्फिल हो, जिसका अर्थ है कि वह स्टिक में बाहर नहीं है। और यदि आपके पास पिलेट्स स्टूडियो है, जिस संपत्ति पर हम अभी विचार कर रहे हैं, तो पिलेट्स स्टूडियो के ग्राहक मेरी तुलना में अच्छी कार चला रहे हैं। बेशक, एक रियल एस्टेट मजाक है कि हम सभी इस्तेमाल की हुई टोयोटा चलाते हैं, लेकिन फिर भी, वे सभी मेरी तुलना में अच्छी कारें चला रहे हैं, इसलिए मुझे अधिक विश्वास है कि मंदी के दौरान, वे ठीक होने जा रहे हैं।
रोब:
समझ में आता है, समझ में आता है। और क्या कोई अन्य चीजें हैं जो आप अपने पोर्टफोलियो को स्थिर करने या किसी नए सौदे में जाने के संदर्भ में जोखिम को कम करने के लिए करते हैं?
किम:
हाँ। इसलिए हमारे मौजूदा पोर्टफोलियो के संदर्भ में, जब हम रिफाई करते हैं, तो हम सारी इक्विटी नहीं निकालते हैं। इसलिए हम इन बेकार चीज़ों को नहीं बना रहे हैं। हम सौदे में बहुत सारी इक्विटी छोड़ते हैं क्योंकि एक तरफ, यदि आप सारी इक्विटी निकाल लेते हैं, तो यह शानदार है, आप इसे फिर से निवेश कर सकते हैं, इसलिए मैं पूरी तरह से उस दृष्टिकोण को देखता हूं। लेकिन दूसरी ओर, अब आपकी संपत्ति की कीमत इतनी ऊंची है और यदि बाजार गिरता है, तो अब आपको परेशानी हो सकती है क्योंकि यदि आप अपनी सारी इक्विटी निकाल लेते हैं तो आपका ऋण भुगतान बढ़ गया है। और इसलिए हमने एक या दो साल पहले अपने पोर्टफोलियो में कई संपत्तियों का पुनर्वित्त किया है, कई संपत्तियों को पुनर्वित्त किया है जब दरें बहुत अच्छी थीं और हमने सौदे में बहुत कुछ छोड़ दिया था। इसलिए हमारे पोर्टफोलियो में हमारा एलटीवी काफी कम है। यह हमारे ऋण के मूल्य का 50, 60% जैसा है।
और फिर यही बात उन सौदों के साथ भी है जो हम अभी कर रहे हैं। मैं यह नहीं कहूंगा कि यह पूरी तरह से हमारी पसंद है, लेकिन मूल्य के हिसाब से ऋण, हम अभी बहुत कम उत्तोलन का उपयोग कर रहे हैं, मुझे लगता है कि पहले से कहीं कम। इस अंतिम संपत्ति के मूल्य का 60% ऋण हमारे पास है। और फिर निश्चित रूप से, यदि आप कम उत्तोलन नहीं करना चाहते हैं, तो आपका दूसरा विकल्प विक्रेता वित्तपोषण के लिए जाने का प्रयास करना है। तो यह भी वास्तव में एक अच्छा विकल्प है।
डेविड:
हाँ। वाणिज्यिक संपत्ति के साथ वास्तव में कम ऋण लेने के पागलपन का एक तरीका है और इसका संबंध वित्तपोषण वास्तुकला से है। इसलिए आवासीय संपत्ति के मामले में, आपको आम तौर पर ऋण की अवधि, आमतौर पर 30 वर्ष, के लिए एक निश्चित दर पर ऋण मिलता है। आपको पुनर्वित्त के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है। यदि दरें उचित स्तर तक गिरती हैं तो आप पुनर्वित्त करा सकते हैं। लेकिन वाणिज्यिक ऋणों के मामले में, वे बड़े पैमाने पर भुगतान कार्यक्रम पर हैं और इसलिए आपको इसे पुनर्वित्त करना होगा।
इसलिए यदि आपके पास उच्च ऋण शेष है और आपको 3% की दर मिली है, तो यह आपके लिए समझ में आ सकता है, लेकिन क्या होगा यदि दरें 6% या 7% तक बढ़ जाती हैं और आप 80% मूल्य के ऋण पर फंस जाते हैं? वह विनाशकारी हो सकता है. इसलिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर कम ऋण शेष रखना, भले ही दरें कम हों, अभी भी एक स्मार्ट कदम और रक्षात्मक चाल है क्योंकि आप नहीं जानते कि दरें कहां जाने वाली हैं। और यदि वे बहुत अधिक बढ़ जाते हैं और आपके पास ऋण शेष अधिक है, तो आप वहां फंस सकते हैं।
मुझे लगता है कि बहुत से लोग व्यावसायिक संपत्ति के बारे में यह सुनते हैं और चले जाते हैं, यह बेवकूफी है। आप ऐसा कभी क्यों करेंगे? आप यह क्यों नहीं चाहेंगे कि सौदे से अधिकतम कितनी धनराशि निकालकर अगला सौदा खरीदा जाए? ऐसा इसलिए क्योंकि दरें तय नहीं हैं.
रोब:
हाँ। आप हमेशा उन्हें यह कहते हुए सुनते हैं, “यह कर मुक्त है। यह कर-मुक्त ऋण है।" और यह ऐसा है जैसे आप अपनी कुछ इक्विटी वहां रखना चाहते हैं। इस तरह, यदि आपने कभी अपनी संपत्ति बेची है, तो आप वास्तव में तनख्वाह लेकर चले जाते हैं, मैं हमेशा इसके बारे में इसी तरह सोचता हूं। लेकिन अब जब हमें यह समझ आ गया है कि किम वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाज़ार में क्या देख रही है, तो हम उस सौदे पर विचार करने जा रहे हैं जिसे उसने अभी-अभी पूरा किया है। लेकिन उससे पहले, हम एक त्वरित ब्रेक लेने जा रहे हैं।
डेविड:
नमस्ते और बिगरपॉकेट्स रियल एस्टेट पॉडकास्ट में आपका फिर से स्वागत है। हम जमीनी निवेशक किम हॉपकिंस के साथ बैठे हैं और वाणिज्यिक अचल संपत्ति से जुड़ी सभी चीजों के बारे में बात कर रहे हैं। हम उस सौदे में शामिल होने वाले हैं जो वह अभी कर रही है। तो आइए पर्दे के पीछे एक नजर डालते हैं। किम, यह सौदा कहाँ स्थित है?
किम:
यह सौदा मेरे वर्तमान गृहनगर फीनिक्स, एरिज़ोना में स्थित है।
रोब:
और आपने यह बाज़ार क्यों चुना?
किम:
हमने यह बाज़ार इसलिए चुना क्योंकि हमें एक सौदा मिल गया, रोब।
रोब:
अच्छा। मुझे इससे प्यार है।
किम:
हमने लगभग 10 अलग-अलग बाज़ारों में देखा, हर डील हमें मिल सकती थी, और यहीं पर हमें एक डील मिली।
रोब:
मेरे लिए काफी अच्छा। यह किस प्रकार की वाणिज्यिक अचल संपत्ति है?
किम:
यह एक पड़ोस का खुदरा केंद्र है.
डेविड:
और संपत्ति पर खरीद मूल्य क्या था?
किम:
अनुबंध में खरीद मूल्य 5.4 मिलियन है।
रोब:
इस संपत्ति में वर्तमान में कितने किरायेदार हैं और क्या कोई रिक्तियां हैं?
किम:
तो यह एक बढ़िया सवाल है. इस संपत्ति में लगभग 20 किरायेदार हैं, और मैं कहूंगा कि हम इस संपत्ति के लिए टर्नकी कीमतें चुका रहे थे। हमें यह विज्ञापन दिया गया था कि बाजार किराये पर शत-प्रतिशत किरायेदारों का कब्ज़ा है। लेकिन जैसा कि होता है, जैसे ही हम अनुबंध में शामिल हुए, हमें पता चला कि दो किरायेदार अपराधी थे और एक इकाई खाली थी।
डेविड:
ऐसा लगता है जैसे वे इन दिनों हर चीज़ पर फ़िल्टर लगा रहे हैं, यहां तक कि जिस तरह से सौदों का विज्ञापन किया जा रहा है। क्या आप कहेंगे कि यह एक अत्यधिक फ़िल्टर किया गया प्रो फ़ॉर्म था जिसे आप देख रहे थे? हाँ।
किम:
जब तक आप विवरण में नहीं आए तब तक यह प्रो फ़ॉर्म बहुत Instagrammable था।
रोब:
ठीक है। इसलिए मैं थोड़ा पीछे जाना चाहता हूं क्योंकि हमने आपसे पूछा था कि आपको यह डील क्यों मिली। आपने ऐसा इसलिए कहा क्योंकि यहीं पर आपको सौदा मिला, लेकिन आपने विशेष रूप से इस सौदे को क्यों चुना? इसमें ऐसा क्या था जिसने आपको इसकी ओर आकर्षित किया?
किम:
तो सबसे पहले, यह एक शानदार स्थान पर है। तो यह इन्फिल है, जिसका अर्थ है कि यह स्टिक में बाहर नहीं है। यह फ़ीनिक्स का एक अत्यंत संपन्न क्षेत्र है, यहां तक कि संपन्न क्षेत्र से भी बेहतर, जो कि बिल्कुल वही है जो आप चाहते हैं। आप इसके चारों ओर मकानों को पलटते हुए देख सकते हैं, जो कि छोटी सी जगह पर बड़े घर हैं जो सफेद और काले रंग के हैं, जो इस समय चलन में हैं। तो इसके चारों ओर ढेर सारे घर पलटे जा रहे हैं। यह डच ब्रदर्स के बगल में है, जो मुझे लगता है कि रियल एस्टेट चुनने में हमसे बेहतर है। और इसलिए यह एक बेहतरीन स्थान है। वह नंबर एक था.
नंबर दो यह है कि इसे पेंसिल किया गया है। हमेशा, हमेशा, हमेशा संख्याओं के साथ आगे बढ़ें। और इसलिए कैप दर उचित थी। उस समय हम जो जानते थे उसके आधार पर प्रो फॉर्म वास्तव में काफी निष्पक्ष था, और इसलिए इसका एक ठोस रिटर्न था। तो मैं कहूंगा कि ये दो मुख्य कारण थे।
डेविड:
मुझे अच्छा लगा कि हम अभी भी पेंसिलयुक्त देख रहे हैं। आपको क्या लगता है कि हम कब तक इससे बच सकते हैं, इससे पहले कि अगली पीढ़ी यह सोचे कि हम पेंसिल जैसी बातें क्यों कहते रहते हैं?
रोब:
मुझे लगता है, जब तक हम पेंसिल का उपयोग कर रहे हैं।
किम:
क्योंकि गूगल शीटेड अजीब लगता है।
डेविड:
हालाँकि क्या वे अभी भी उनका उपयोग कर रहे हैं?
रोब:
एआई'एड आउट।
किम:
यह स्प्रेडशीट में है, इससे गलत परिणाम आ सकता है।
डेविड:
ठीक है। अब इस सौदे पर, किम, क्या आप अपने खरीद बॉक्स पर टिके रहे या कोई रचनात्मक पैंतरेबाज़ी हुई जो होनी ही थी?
किम:
इस वक्त थोड़ा दर्द हो रहा है. मुझे लगता है कि मैंने इसे शुरुआत में ही कहा था, लेकिन हमारे खरीद बॉक्स में 1980 या उसके बाद का निर्माण शामिल है। मैं शायद यह भूल गया हूं। लेकिन हमारा एक खरीद बॉक्स मानदंड 1980 या उसके बाद बनाया गया है। हमने एक अपवाद बनाया है। हमने एक अपवाद बनाया. यह इमारत 1970 के दशक के अंत में बनाई गई थी, लेकिन वर्तमान मालिक ने इसे खरीद लिया और इसमें बहुत अधिक मूल्य जोड़ा। उन्होंने ढेर सारा पुनर्वास किया। उन्होंने छत को फिर से बनाया। उन्होंने सभी स्टोरफ्रंट को फिर से तैयार किया। उन्होंने पार्किंग स्थल का पुनर्निर्माण किया। क्या कोई यह अनुमान लगाना चाहता है कि उन नवीनीकरणों में मुझमें क्या कमी रह गई होगी?
रोब:
ओह, शौचालय, सीवेज, पाइप।
किम:
बहुत खूब। जो चीजें मैंने देखी हैं, वे तुमने नहीं देखीं। वे सीवर स्कोप वीडियो अब तक देखे गए सबसे खराब कॉलोनोस्कोपी की तरह दिखते हैं।
डेविड:
आपने बहुत अच्छी बात कही है, किम, क्योंकि बहुत से निवेशक इस तथ्य के बारे में नहीं सोचते हैं कि शौचालय में कुछ जाने के बाद, इसे कहीं और जाना होगा और एक रास्ता है कि यह आपकी संपत्ति से आम तौर पर शहर की लाइनों में पहुंच जाता है , और आपको उसमें एक कैमरा डालना होगा और देखना होगा कि वे कैसे दिखते हैं। इसलिए मैंने देखा है कि पेड़ की जड़ें वास्तविक पाइपों में बढ़ती जा रही हैं और वहां रुकावटें पैदा कर रही हैं, और फिर कोई बच्चा टॉयलेट में भरवां जानवर बहा देता है और वह वहां फंस जाता है और इससे यह रुकावट पैदा हो जाती है जिसे ठीक करना अविश्वसनीय रूप से महंगा हो सकता है, खासकर अगर आपको पार्किंग स्थल के कंक्रीट या डामर में ड्रिल करना होगा, फिर आपको यह पता लगाना होगा कि यह पाइप के किस हिस्से पर था। क्या आपके लिए इस विशिष्ट सौदे में यह कोई समस्या थी?
किम:
हाँ। इसलिए हम अपने सौदे के मानदंडों में से एक के विरुद्ध गए। और पाइप पुराने हैं. उनका एक सीमित जीवन है. वे कच्चा लोहा बन चुके हैं और वे अपने जीवन के अंतिम पड़ाव पर हैं। तो यह निश्चित रूप से हमारे लिए एक समस्या है।
रोब:
ठीक है। मेरे पास इस बारे में बहुत सारे प्रश्न हैं, लेकिन यह ठीक है। इस पर हम सीवर के बारे में ऑफलाइन बात कर सकते हैं.
किम:
ओह, इसके लिए जाओ. मुझे इस सौदे के बारे में बात करना अच्छा लगेगा। मैं उम्मीद कर रहा हूं कि यह गुप्त रूप से एक निजी कोचिंग कॉल है क्योंकि मुझे यह सवाल मिला है कि हमें आगे बढ़ना चाहिए या नहीं।
रोब:
तो जब ऐसा होता है, तो क्या यह उन चीजों में से एक है जहां आपको हर चीज को रोकना पड़ता है... क्योंकि आमतौर पर, मान लीजिए कि एयरबीएनबी में या लंबी अवधि के किराये में अगर पानी बंद हो जाता है, तो आपको उन्हें किसी होटल में रखना होगा या आप इसका पता लगाना होगा. लेकिन यह पूरी संपत्ति में एक बहुत बड़े पैमाने पर भूमिगत नवीनीकरण जैसा लगता है। तो क्या आपको ये मरम्मत करते समय व्यवसाय बंद करना होगा?
किम:
हाँ। मैंने सीवरों के बारे में बहुत कुछ सीखा है जिसे मैं वास्तव में जानना नहीं चाहता था और अभी भी नहीं जानना चाहता, लेकिन मूल रूप से पाइप वही कर रहे हैं जिसे चैनलिंग कहा जाता है, जो कि मूल रूप से इसका निचला भाग नष्ट हो जाता है। और इसलिए नीचे पृथ्वी है. और यदि आप इसे जल्द ही पकड़ लेते हैं, तो आप वह कर सकते हैं जिसे पाइपलाइनिंग कहा जाता है जहां आप पाइप के माध्यम से एपॉक्सी उड़ाते हैं और आप इसे लाइन करते हैं और आप मूल रूप से पुराने कच्चे लोहे के पाइप के अंदर पीवीसी पाइप बनाते हैं। और यह शानदार है क्योंकि सैद्धांतिक रूप से आप किसी भी किरायेदार को परेशान किए बिना ऐसा कर सकते हैं। दूसरी ओर, यह इस संपत्ति के लिए एक लाख डॉलर के खर्च की तरह है, इसलिए आप वास्तव में जानना चाहते हैं कि इसे करने की आवश्यकता है।
और मुझे लगता है आप अनुमान लगा सकते हैं. यदि आपके पास कोई पाइप लाइनर है जो आपके पाइपों की जांच करने के लिए बाहर आता है, तो यह बिल्कुल छत निरीक्षक की तरह है जो छतों की सफाई करता है, आपको क्या लगता है कि वे क्या कहने जा रहे हैं? सही। यह कल ही किया जाना चाहिए था. और इसलिए यह एक कठिन निर्णय है कि इंतजार करना चाहिए या नहीं क्योंकि यदि आप बहुत लंबे समय तक इंतजार करते हैं, तो पाइप ढह सकते हैं और फिर, जैसा कि आपने कहा, आपको जमीन खोदनी पड़ेगी, किरायेदारों को परेशान करना पड़ेगा। यह एक बड़ी समस्या है.
रोब:
बहुत खूब। तो कृपया मुझे बताएं, क्या आप विक्रेता के साथ किसी रियायत, खरीद मूल्य क्रेडिट, किसी भी चीज़ पर बातचीत करने में सक्षम थे?
किम:
हाँ। तो दो मुद्दे, संक्षेप में कहें तो, ये पाइप हैं, और फिर दूसरा मुद्दा ये अपराधी किरायेदार हैं। और आमतौर पर, यह कोई बड़ी बात नहीं है। मुझे वास्तव में वह आखिरी संपत्ति याद नहीं है जो मैंने खरीदी थी, जहां कुछ अपराधी किरायेदार नहीं थे जो अनुबंध में आते ही जादुई रूप से प्रकट हो गए थे। यहां मुद्दा वास्तव में यह है कि हम इस संपत्ति के लिए टर्नकी कीमत चुका रहे हैं। इसमें पिछले साल खरीदी गई संपत्ति के समान रिटर्न नहीं है। हमें बताया गया कि यह बिल्कुल सही स्थिति में है और इस पर शत-प्रतिशत कब्जा है और सभी किरायेदार बाजार किराया दे रहे हैं। और इसलिए पहले वर्ष में आय में जो कमी आई, वह कोई ऐसी चीज़ नहीं है जिसे हमें खाना चाहिए। यह हमारे लिए टर्नकी के रूप में विज्ञापित किया गया था, मूल्य वर्धित के रूप में नहीं।
डेविड:
तो एक बार जब आपने संपत्ति के समर्थित कोलन का पता लगा लिया, तो आपने उस जानकारी का उपयोग विक्रेता के पास वापस जाने और अपने लिए बेहतर स्थिति पर बातचीत करने का प्रयास करने के लिए कैसे किया?
किम:
हाँ। इसलिए हमने विक्रेता से फ़ोन करने के लिए कहा। अगर मैं डरा नहीं होता तो मैं आपसे झूठ बोल रहा होता, लेकिन मेरे सभी दोस्त जो कटको सेल्समैन की तरह हैं, उन्होंने कहा, “आपको एक फोन कॉल के लिए पूछना होगा। आप यह ईमेल कचरा नहीं कर सकते. आपको एक फ़ोन कॉल के लिए पूछना होगा। इसलिए मैंने वस्तुतः दोबारा पढ़ा, कभी भी अंतर नहीं बताया, और मैंने उससे फोन करने के लिए कहा और उसने 'नहीं' कहा।
रोब:
वह जानता है कि उसे रियायतें देनी होंगी. वह शायद बातचीत करने से डरता है क्योंकि उसके पास कोई शक्ति नहीं है।
किम:
वह मुझसे बात नहीं करना चाहता था. और इसलिए हम आम तौर पर क्या करते हैं, मुझे नहीं पता कि क्या आप लोग भी अपनी ओर से यही करते हैं, लेकिन हम आम तौर पर बहुत सारे नंबरों के साथ एक लंबा ईमेल भेजते हैं जो बताता है कि हम क्यों सोचते हैं कि हम इस श्रेय के लायक हैं। और मुझे बस यही महसूस हुआ कि इसका यहां पर्याप्त प्रभाव नहीं पड़ेगा। यह पर्याप्त प्रभाव नहीं होगा. इसलिए मैंने कुछ नया किया. मैंने एक प्रेजेंटेशन किया, जैसे कि Google शीट प्रेजेंटेशन, और फिर मैंने प्रेजेंटेशन के माध्यम से चलते हुए एक लूम वीडियो बनाया। और इसलिए मैंने उसे लूम वीडियो का एक लिंक भेजा, प्रेजेंटेशन भी नहीं, इसलिए उसे मेरी आवाज सुननी पड़ी, और मैं यह दिखाता रहा कि पहले साल में इन चूकों का हमारी आय पर क्या प्रभाव पड़ेगा। और फिर मैंने सीवर की लागत के बारे में भी जाना और उसे सभी मॉडल दिखाए, उसे वे वीडियो दिखाए जो हमने सीवर स्कोप से लिए थे और मेरा क्रेडिट अनुरोध मांगा।
रोब:
ईमानदारी से कहूं तो मुझे लगता है कि उस फोन कॉल से रियल एस्टेट की 90% समस्याएं हल हो गईं। मैं वास्तव में कल रात इस बारे में सोच रहा था। हर कोई फोन उठाने और वास्तव में बातचीत करने से बहुत डरता है जैसे कि हम पुराने दिनों में किया करते थे, मेरे समय में, और मेरे पास एक ऐसी स्थिति थी जहां मैं रियाल्टार के साथ आगे-पीछे बातचीत कर रहा था जो संयोग से की पत्नी थी विक्रेता. मैंने कुछ विकल्प प्रस्तुत किए और फिर अंततः उसने मुझे फोन किया, उसने कहा, “ठीक है। आप क्या करने का प्रयास कर रहे हैं?" और मैंने कहा, "ठीक है, आपके प्रस्ताव में, यह वास्तव में नकदी प्रवाह नहीं है, और मैं एक ऐसा सौदा करने की कोशिश कर रहा हूं जो वास्तव में मेरे लिए नकदी प्रवाहित हो।" और हमने वास्तव में एक सौदा किया। यह आपके लिए बहुत अच्छा है क्योंकि मुझे पता है कि किसी विक्रेता से बात करना शायद बहुत घबराहट पैदा करने वाला काम है। रियाल्टार बाधा को तोड़ना हमेशा एक घबराहट पैदा करने वाला अनुभव होता है, लेकिन मुझे लगता है कि यह बहुत महत्वपूर्ण है।
किम:
हाँ। ठीक है मैंने कोशिश की। इसके बजाय मैंने लूम वीडियो भेजा, लेकिन मैंने फोन कॉल की कोशिश की और मुझे लगता है कि लूम वीडियो दूसरा सबसे अच्छा था।
रोब:
और तो क्या हुआ? क्या उसने हाँ कहा? क्या उसने तुम्हें पैसे वापस दिये?
किम:
इसलिए वह डेढ़ सप्ताह तक इस पर बैठा रहा, और अंततः जब हम छुट्टियों पर थे तब हमने उससे संपर्क किया और उसने मना कर दिया। उन्होंने कहा कि उन्हें लगता है कि वे गलतियों को खुद ही ठीक कर सकते हैं। उन्होंने नहीं सोचा कि सीवर कोई बड़ा मुद्दा है. और इसलिए उन्होंने कहा कि वह हमें कोई क्रेडिट नहीं देंगे, इसलिए हम सौदे से बाहर हो गए।
रोब:
क्या आप यह कहने के करीब थे, "चलो इसे वैसे भी करते हैं," या क्या आप शुरू से ही इस पर दृढ़ थे?
किम:
ख़ैर, कहानी यहीं ख़त्म नहीं होती। इसलिए हमने डील से हाथ खींच लिया।' हमें हमारी बयाना राशि वापस मिल गई। हमने ऋणदाता को पूरी तरह से सब कुछ बता दिया, घर के चारों ओर योगिनी को घुमाने और क्रिसमस की खरीदारी तक, साल के इस समय की महत्वपूर्ण चीजें। हमने डील से हाथ खींच लिया. और फिर दो दिन पहले वास्तव में, दलाल ने हमें, विक्रेता के दलाल को फोन किया, और उसने कहा कि वह एक लाख डॉलर का क्रेडिट देने को तैयार है। मैंने शुरू में नहीं कहा, लेकिन हमने $350,000 की छूट मांगी।
रोब:
$350,000 की छूट या $350,000 क्रेडिट?
किम:
हमने खरीद मूल्य पर $350,000 की छूट मांगी थी।
रोब:
आज इतनी तेजी से आगे बढ़ते हुए, आपको ब्रोकर का फोन आता है और वे कहते हैं, "अरे, विक्रेता वापस आना चाहता है। वह आपको खरीद मूल्य से एक लाख डॉलर की छूट देगा।" बढ़िया, ठीक है. और तब?
किम:
तो हमने कहा, "बहुत-बहुत धन्यवाद, लेकिन अगर यह 200 हो तो हमें वापस कॉल करें।"
रोब:
और क्या उसने तुम्हें वापस बुलाया है? क्या उसने तुम्हें वापस बुलाया है?
किम:
एक घंटे पहले कॉल किया और यह 130 तक है।
रोब:
ठीक है। अरे, यह प्रगति है. क्या यह अंतिम संख्या है? यह बदलता रहता है.
किम:
ठीक है, हम उसे अभी स्पीकर पर बुला सकते हैं लेकिन...
रोब:
बिगरपॉकेट्स के इतिहास में यह पहली बार होगा। मैं वास्तव में इसे पसंद करूंगा, लेकिन ठीक है। ठीक है, तो 130. तो आप कहाँ हैं? आप इसके लिए क्या चाहते हैं?
किम:
आपके साथ ईमानदार होने के लिए, मैं बाड़ पर हूं।
डेविड:
हालाँकि हम आपका साक्षात्कार ले रहे हैं, क्या हम इसके माध्यम से आपसे बात कर सकते हैं?
किम:
हां, मुझे वह पसंद है। मुझे बिल बाद में भेजो.
डेविड:
क्योंकि मुझे लगता है कि हम बातचीत के बीच में हैं। हम उस सौदे के बारे में नहीं सुन रहे हैं जो पाँच साल पहले किया गया था। यहाँ मेरे विचार हैं। यदि दरें गिरती हैं या कम रहती हैं, तो विक्रेता को लगेगा कि मुझे उसे पैसे देने की ज़रूरत नहीं है। मुझे एक और खरीदार मिलने वाला है. लेकिन अगर आप दर में एक और उछाल देखते हैं, तो कोई व्यक्ति उस संपत्ति के लिए जो भुगतान करने को तैयार होगा, वह बदल जाएगा क्योंकि अब आपके द्वारा एक्सेल शीट में डाले गए सभी नंबर बदल जाएंगे, और इसका मतलब है कि उसके आने की संभावना अधिक होगी। वापस जाएँ और कहें, "ठीक है, आप अपना 200,000 प्राप्त कर सकते हैं," लेकिन उस समय, आपके पास वह दर नहीं है जो आप चाहते थे इसलिए यह संभवतः और भी अधिक होने वाली है। क्या इसे दलालों के माध्यम से सूचित किया गया है, "अरे, उस आदमी को बताएं कि हम इसे इस दर पर $200,000 की छूट पर खरीदेंगे, लेकिन यदि दरें बढ़ती हैं, तो कम दर पाने के लिए उसे या तो मेरे लिए भुगतान करना होगा या बाद में बड़ी छूट मिलने वाली है।"
किम:
हाँ। इसलिए हमारी दर लॉक है, और हमारी आकस्मिकताओं में से एक यह है कि हम वर्ष के अंत से पहले इसे बंद कर दें क्योंकि हम उस टैक्स राइट-ऑफ का लाभ उठाना चाहते हैं जिसके बारे में मैं पहले बात कर रहा था। लेकिन हमने उसे यह बात बता दी है-
रोब:
80%?
किम:
हाँ। हमने उन्हें बता दिया है कि यदि दरें बढ़ती हैं, तो उन्हें दूसरा खरीदार ढूंढने में कठिनाई होगी।
रोब:
मुझे लगता है कि अब उसे खरीदार ढूंढने में कठिनाई हो रही है। उसने तुम्हें बुलाया है, है ना? यदि उसने आपको फोन किया है और वह इसे फिर से उठाने की कोशिश कर रहा है, तो संभवतः आप ही हैं।
किम:
हाँ। मुझे लगता है कि यहां मुद्दा यह है कि मैं दो अलग-अलग संपत्तियों को देख रहा हूं। तो विक्रेता उस संपत्ति को देख रहा है जिसे उसने बहुत अच्छी कीमत पर खरीदा है। यह संपत्ति ख़राब हालत में थी. इसे सचमुच प्यार की ज़रूरत थी। संपत्ति व्यावहारिक रूप से खाली थी, जीर्ण-शीर्ण थी, ये सभी चीजें। और इसलिए वह इस संपत्ति को देख रहा है जिसे उसने बहुत अच्छी कीमत पर खरीदा है। वह इसे नकद में भी रखता है, इसलिए इसमें जोखिम बहुत कम है। और इसलिए उनका दृष्टिकोण यह है कि आपकी समस्या क्या है? कुछ रिक्तियां हैं. यह व्यवसाय करने का हिस्सा है. आप बस इसे भर दीजिए. अगर इस इकाई के पुनर्वास के लिए टीआई में 20,000 डॉलर खर्च होंगे तो किसे परवाह है? बड़ी बात। क्योंकि वह एक ग्रेवी ट्रेन पर बैठा है।
लेकिन हम, हम इस संपत्ति को देख रहे हैं जहां हमने प्रीमियम कीमत चुकाई है। शुरुआत में रिटर्न बहुत अच्छा नहीं था, लेकिन हमें इससे कोई दिक्कत नहीं थी क्योंकि यह बुनियादी बुनियादी बातों को पूरा करता था। यह बहुत अच्छा रिटर्न नहीं था, लेकिन बुनियादी बुनियादी बातें, हमारी कर समस्या को हल करती हैं, और हम सोच रहे थे कि हमें कुछ ऐसा सौंपा जा रहा है जो बहुत कम रखरखाव वाला था। अब हम ऐसी जगह पर बैठे हैं जहां हम साल के अंत से पहले इस सौदे को पूरा करने की जल्दी में हैं। और ईमानदारी से कहूं तो यह हमारे लिए एक बड़ा कारक है। हम अपने जीवन की गुणवत्ता में रुचि रखते हैं। हम इस बारे में हैं कि आपकी प्रति घंटा दर क्या है? नहीं आप प्रति वर्ष कितना कमाते हैं? अभी बहुत काम है. इसलिए हम छुट्टियों के बीच में इस संपत्ति को बंद करने जा रहे हैं और फिर हमें ये सभी समस्याएं विरासत में मिलेंगी।
रोब:
यह मेरा विचार है, और डेविड, यदि आप असहमत हैं तो आप मुझे बता सकते हैं। मुझे लगता है कि आप कहां हैं और इस तथ्य के आधार पर कि उन्होंने आपको बुलाया है, वह उस 130 से थोड़ा अधिक ऊपर जाने वाला है। लेकिन मुझे नहीं लगता कि आपको वह सौ लेना चाहिए और मान लीजिए कि 50, यदि आप वहीं पहुंच जाते हैं और इसे खरीद मूल्य से घटा देना चाहिए क्योंकि मुझे नहीं लगता कि यह आपके समग्र मासिक बंधक में महत्वपूर्ण होने वाला है। मुझे लगता है कि जब तक यह बैंकिंग के साथ काम करता है तब तक आपके लिए $150,000 का क्रेडिट प्राप्त करना महत्वपूर्ण होगा। आपके क्रेडिट की एक सीमा है. और डेविड, आप इस पर आवाज उठा सकते हैं, लेकिन मैं इसे श्रेय के रूप में लूंगा ताकि आप उस पैसे को अपने डाउन पेमेंट में बचा सकें और उसका उपयोग उस विशाल खर्च के भुगतान के लिए कर सकें। और फिर उस बिंदु पर, अब आप उस सौदे को देख रहे हैं जिसका आप प्रारंभ में विश्लेषण कर रहे थे। मैं इसे इसी तरह अपनाऊंगा। तुम क्या सोचते हो, डेविड?
डेविड:
वाणिज्यिक वित्तपोषण ऐसा होने की अनुमति नहीं दे सकता है, आवासीय वित्तपोषण के साथ भी ऐसा ही है, क्योंकि आप अनुरूप ऋणों के साथ काम कर रहे हैं। नियम बिल्कुल स्पष्ट हैं कि एक विक्रेता खरीदार की समापन लागत में कितना योगदान दे सकता है। यह व्यावसायिक क्षेत्र में समान रूप से काम नहीं कर सकता है। जब वे इसे खरीद मूल्य से हटा देते हैं, तो इसका वास्तव में बहुत अधिक प्रभाव नहीं पड़ता है। आप बस थोड़ा कम पैसा उधार लें।
किम:
खैर, हम अपनी ऋण राशि वही रख रहे हैं, इसलिए हम उस पैसे को बैंक में नकदी के रूप में बचाएंगे। हम लगा रहे होंगे... यदि वह हमें $200,000 क्रेडिट या खरीद मूल्य से कम देता है, तो हम $200,000 कम भुगतान करने जा रहे हैं।
डेविड:
हाँ। तो आपकी स्थिति में भी ऐसा ही होगा। क्या होगा अगर वह अंदर जाए और आपके लिए बदलाव करे?
किम:
यदि वह सीवर से निपटना चाहता है तो मुझे इसमें बहुत दिलचस्पी होगी। सवाल यह है कि क्या वह समापन के बाद ऐसा कर सकता है? क्या हमें उस पर भरोसा है?
रोब:
यह थोड़ा मुश्किल हो जाता है क्योंकि ऐसे विक्रेता हैं जो यह जोखिम नहीं लेंगे क्योंकि सौदा हमेशा विफल हो सकता है। उदाहरण के तौर पर, यह सौदा इसी कारण से पहले ही विफल हो चुका है। और फिर आपके पास हमेशा कोई अनुबंध हो सकता है जो उसे बाद में ऐसा करने पर मजबूर कर दे। लेकिन यह हमेशा अपने आप में एक जोखिम होता है। तो यह किसी भी तरह से कठिन है।
किम:
हाँ। और मुझे ऐसा लगता है कि मैं यह सुनिश्चित करना चाहता हूं कि मैं वास्तव में उन सिद्धांतों को सुनूं जिनके बारे में हमने शो में पहले बात की थी। मैं यह सुनिश्चित करना चाहता हूं कि मैं किरायेदारों को बाजार में किराया दिलाने के बारे में अटकलें नहीं लगा रहा हूं। और दूसरा मुद्दा यह है कि हम वास्तव में इस संपत्ति का स्वयं प्रबंधन करने की योजना बना रहे थे क्योंकि यह हमारे गृहनगर में है। और क्या हम वह सिरदर्द चाहते हैं? क्या हम उसे लेना चाहते हैं? हम लीजिंग भी करने जा रहे हैं. और बस इस बात को लेकर अनिश्चितता है कि बाज़ार किस ओर जा रहा है। क्या हम पिलेट्स किरायेदार के बारे में चिंतित हैं? क्या हम इन अपराधी किरायेदारों के बारे में चिंतित हैं? क्या हम उस जगह को दोबारा किराए पर दे पाएंगे? इसलिए मेरे पैर ठंडे हो रहे हैं।
डेविड:
मैं नहीं जानता कि तुम ग़लत हो. मुझे लगता है कि इस स्थिति में जिस तरह से बाजार चल रहा है, यह अधिक संभावना है कि वाणिज्यिक क्षेत्र में चीजें पहले नरम होंगी और फिर सख्त हो जाएंगी। तो आपने इसे अपने पक्ष में कर लिया है। और शायद फीनिक्स को इससे थोड़ा अलग कर दिया गया है और इसलिए विक्रेता को यह एहसास नहीं है कि बहुत सारी वाणिज्यिक संपत्तियां होने वाली हैं जो हमने जो देखा है उससे कहीं अधिक प्रतिस्पर्धी कीमतों के साथ बाजार में उतरना शुरू कर देंगी क्योंकि दरें हैं इतना उँचा। और जैसे ही ये गुब्बारा भुगतान देय होने लगेगा, पुनर्वित्त एक विकल्प नहीं होगा, और इनमें से बहुत सी संपत्तियां ऐसी थीं जिन्हें खरीदने के लिए लोगों ने एक साथ पैसा लगाया था, इसलिए उन्हें अपने निवेशकों को भुगतान करने के लिए इसे बेचना होगा।
मुझे लगता है कि अब हम बाज़ार में पहले की तुलना में अधिक इन्वेंट्री देखने जा रहे हैं। और इसलिए सौदा ढूंढने का समय आपके पक्ष में है। कर संबंधी मामले में समय आपके पक्ष में नहीं है। तो वास्तव में आपको यही तौलना है। क्या बेहतर सौदा खरीदने के लिए करों की मार झेलना उचित है या नहीं? लेकिन मैं वास्तव में इस कहानी का विवरण साझा करने के लिए आपकी सराहना करता हूं क्योंकि यह वास्तविक जीवन की रियल एस्टेट है। बिल्कुल ऐसा ही होता है. मुझे यह बताया गया और फिर यह वैसा निकला, और फिर मैंने यह कहा और फिर उन्होंने वह कहा, और कहानी हमेशा बदलती रहती है।
रोब:
मैं यही कहूंगा. मुझे लगता है कि मैं आगे बढ़ूंगा, जब तक मुझे यह आश्वासन मिलता रहेगा कि मालिक इसे पहले या बंद करने के तुरंत बाद ठीक कर देगा।
किम:
दिलचस्प। मुझे वह विचार पसंद है।
रोब:
क्योंकि मेरे लिए, यह वही सौदा है। यदि वह इसके लिए इस रियायत के माध्यम से, इस क्रेडिट के माध्यम से भुगतान करने जा रहा है, चाहे आप इसे कैसे भी काटना चाहें, तो यह प्रभावी रूप से वही सौदा है। आपको बस यह सुनिश्चित करना है कि मरम्मत हो जाये।
किम:
दिलचस्प। हाँ। और आमतौर पर, हम तलाश करते हैं... हम जो कहते हैं, हम आम तौर पर उन समस्याओं की तलाश करते हैं जो विक्रेता के साथ दूर हो जाती हैं। तो मुझे एक आय विवरण दीजिए जो पूरे दिन नैपकिन पर लिखा हो। मुझे ऐसी कोई समस्या नहीं है जो विक्रेता के साथ दूर हो जाए, लेकिन ये सभी समस्याएं हैं जो विक्रेता के साथ दूर नहीं होती हैं। जैसे ही हम बंद करते हैं वे हमसे चिपक जाते हैं। तो यह हमारी झिझक है.
डेविड:
खैर, मुझे लगता है कि आप सही काम कर रहे हैं। अपनी बंदूक से चिपके रहो। यदि आपको अपने करों पर भार उठाना है, और यह संपत्ति खरीदने से अधिक सार्थक है, तो ऐसा करें। लेकिन मैं यह भी देखूंगा, अगर मैं आपकी स्थिति में होता, अगर मुझे मेरी इच्छा से 70 ग्रैंड अधिक का भुगतान करना पड़ता, तो क्या कुल मिलाकर कर लाभ उस 70 ग्रैंड की भरपाई करता? तो भले ही सौदा वैसा न हो जैसा आप चाहते थे, बड़ी तस्वीर, यह अधिक मायने रखता है। और अगर ऐसा मामला है, तो आप बस अपने आप से पूछें, मान लीजिए कि आपका कर लाभ 40 ग्रैंड था, लेकिन आप जहां होना चाहते हैं, उसके अलावा आपका 70 ग्रैंड होने वाला है, इसलिए आपको ऐसा महसूस होगा कि आप कुल मिलाकर 30 ग्रैंड हैं, क्या यह संपत्ति इतने अच्छे स्थान पर है और इतनी बड़ी संपत्ति है कि इसकी कीमत 30 ग्रैंड है? या अपने अनुभव और अपने ज्ञान और आप जो करते हैं, उसके साथ किम, क्या आप एक बेहतर सौदा ढूंढ सकते हैं ताकि आप उस पैसे को कहीं और वापस कमा सकें?
रोब:
ठीक है, सब लोग। यदि आप इस कहानी पर अपडेट सुनना चाहते हैं और इस प्रक्रिया का अनुसरण करना चाहते हैं, तो किम को उसके सभी सोशल मीडिया पर फ़ॉलो करना सुनिश्चित करें। किम, लोग आपको कहां ढूंढ सकते हैं और गाथा का रसदार अद्यतन और निष्कर्ष कहां प्राप्त कर सकते हैं?
किम:
हाँ। इसलिए हम क्या करते हैं इसके बारे में अधिक जानने और अपडेट और अवसरों के लिए हमारी सूची में शामिल होने के लिए, वे हमारी वेबसाइट पर जा सकते हैं, जो कि आयरनपीकप्रॉपर्टीज.कॉम है। किम हॉपकिंस के तहत लिंक्डइन पर मुझे फ़ॉलो करें। और फिर अंत में इंस्टाग्राम पर MoneyPlusHappy के नाम से। और हे, शायद हमें इस पर मतदान करना चाहिए। यदि आप लोग यह सुनते हैं, तो आगे बढ़ें और विचार करें कि आपको क्या लगता है कि हमें इस सौदे के साथ क्या करना चाहिए।
रोब:
ठीक है। यदि आप इसे यूट्यूब पर देख रहे हैं तो यूट्यूब टिप्पणियों में टिप्पणी करें। मुझे बताओ कि आप क्या सोचते हो।
डेविड:
ठीक है, किम, तुम्हारा यहाँ आना बहुत अच्छा रहा। अपनी कहानी हमारे साथ साझा करने के लिए बहुत-बहुत धन्यवाद। मैं स्वयं उलझन में बैठा हूं और यह सुनने का इंतजार कर रहा हूं कि यह कहानी कैसे चलती है, इसलिए मैं स्वयं सुनने के लिए उत्सुक रहूंगा। लेकिन हम आपको आज के लिए यहां से जाने देंगे। शो में आने के लिए बहुत-बहुत धन्यवाद।
किम:
मेरे साथ रहने के लिए बहुत बहुत धन्यवाद दोस्तों।
डेविड:
यह रॉब के लिए डेविड ग्रीन है, जिसने साइन आउट करते हुए कोहल्स, अबासोलो से अपनी पैंट भेजी है।
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- स्रोत: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
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