ये तीन बल 1031 एक्सचेंज सुनिश्चित करेंगे और डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट यहां रहेंगे

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ऐसा नहीं लगता कि यह बहुत पहले की बात है जब वाणिज्यिक रियल एस्टेट उद्योग के आसपास की हवाएं मौजूदा 1031 विनिमय कानूनों को निरस्त करने और डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट जैसे वैकल्पिक समान प्रकार के विनिमय वाहनों को रद्द करने की बिडेन प्रशासन की योजनाओं की फुसफुसाहट के साथ सरसराहट कर रही थीं। हालाँकि, जब कांग्रेस ने पारित किया मुद्रास्फीति में कमी अधिनियम आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 1031 में कोई प्रस्तावित बदलाव नहीं होने के कारण, तीन शक्तिशाली ताकतों ने इस वास्तविकता को बढ़ा दिया कि 1031 एक्सचेंज और डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट संभवतः यहां बने रहेंगे। 

डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट क्या है और यह 1031 एक्सचेंजों से कैसे जुड़ता है?

A डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट (डीएसटी) 1031 एक्सचेंजों के लिए एक रियल एस्टेट स्वामित्व संरचना है जो कई निवेशकों को ट्रस्ट में अविभाजित लाभकारी हित रखने की अनुमति देती है। शब्द "लाभकारी हित" का अर्थ है कि निवेशकों के पास स्वामित्व का एक प्रतिशत है, और कोई भी एकल मालिक अचल संपत्ति के किसी विशिष्ट पहलू पर विशेष स्वामित्व का दावा नहीं कर सकता है। 

डीएसटी के कानून ट्रस्ट को एक या अधिक निवेश संपत्तियों का स्वामित्व रखने की अनुमति देते हैं जिसमें वाणिज्यिक, मल्टीफैमिली, नेट लीज, खुदरा, कार्यालय, औद्योगिक, स्व-भंडारण आदि शामिल हो सकते हैं। निवेशक डीएसटी में गहरी रुचि रखते हैं क्योंकि आईआरएस ने उन्हें आशीर्वाद दिया है 1031 एक्सचेंज के प्रयोजनों के लिए "समान प्रकार" निवेश संपत्ति के रूप में अर्हता प्राप्त करें। 

वर्तमान में, डीएसटी जैसी 1031 एक्सचेंज रणनीतियों की अपील कभी नहीं रही है मजबूत. के अनुसार मध्य वर्ष 2022 बाजार अद्यतन रिपोर्ट असली से एस्टेट रिसर्च फर्म माउंटेन डेल-2021 में, 1031 विनिमय कार्यक्रमों को सुरक्षित किया गया, जिसमें डीएसटी भी शामिल है, ने रिकॉर्ड $7.4 बिलियन जुटाए - जो पिछले रिकॉर्ड $3.7 को दोगुना कर रहा है 2006 में बिलियन सेट। उसी रिपोर्ट के अनुसार, डीएसटी बाज़ार तैयार है बढ़ना जारी है। 

डीएसटी के रूप में 1031 एक्सचेंजों और इसी तरह की निवेश रणनीतियों की लोकप्रियता के पीछे क्या कारण है? हमारा मानना ​​​​है कि तीन प्रमुख ताकतें हैं जो अभी और निकट भविष्य में 1031 एक्सचेंजों के लिए डीएसटी की लोकप्रियता को बढ़ा रही हैं और उम्मीद है कि यही ताकतें इस बात को असंभव बना देंगी कि कांग्रेस मौजूदा एक्सचेंज कानूनों से बाहर निकल जाएगी।

फोर्स वन: जनसांख्यिकी

1031 एक्सचेंज बाज़ार की सुरक्षा में मदद करने वाली सबसे बुनियादी ताकतों में से एक जनसांख्यिकी है। अमेरिकी जनगणना ब्यूरो के अनुसार, बेबी बूमर अधिक धारण करते हैं अचल संपत्ति धन इतिहास में किसी भी अन्य पीढ़ी की तुलना में। सन् 1946 के बीच जन्म हुआ और 1964 में, रियल एस्टेट की सभी चीज़ों पर बेबी बूमर्स के प्रभाव को कम करके नहीं आंका जा सकता। 

उदाहरण के लिए, 55 वर्ष से अधिक आयु के अमेरिकियों के पास संयुक्त राज्य अमेरिका की सभी अचल संपत्ति का 53.8% हिस्सा है, जिसमें खरबों डॉलर की अत्यधिक संपत्ति भी शामिल है। रियल एस्टेट निवेश की सराहना की। अब, इनमें से कई उम्रदराज़ बेबी बूमर्स (जिनमें से सबसे बुजुर्ग इस साल 76 साल के हो जाएंगे) 1031 एक्सचेंजों के माध्यम से तेजी से अपनी निवेश संपत्तियों को त्याग रहे हैं। इसके अलावा, वे वैकल्पिक रियल एस्टेट निवेश विकल्पों की तलाश कर रहे हैं जो कर स्थगन और अन्य जीवन-वर्धक लाभ दोनों प्रदान करते हैं। अधिक से और अधिक, उम्रदराज़ बेबी बूमर्स का यह समूह उनके लिए डेलावेयर वैधानिक ट्रस्टों को नियुक्त कर रहा है 1031 एक्सचेंज अपने पूंजीगत लाभ करों को स्थगित करने और निष्क्रिय में प्रवेश करने के लिए निवेश संरचना. 

फोर्स टू: महामारी

एक और शक्तिशाली ताकत जिसने 1031 विनिमय कानूनों की लोकप्रियता को बढ़ाने में मदद की, वह थी कोविड-19 और किराये की संपत्ति के मालिकों पर इसका प्रभाव। क्योंकि हमारी फर्म देश भर में हजारों वाणिज्यिक संपत्ति मालिकों के साथ सक्रिय रूप से काम करती है, हमने महामारी के दौरान संपत्ति मालिकों के सामने आने वाली कुछ चुनौतियों और दबावों के बारे में प्रत्यक्ष रूप से सुना (और लगातार सामना कर रहे हैं)। इनमें अनिवार्य बेदखली स्थगन, सख्त किराया-नियंत्रण कानून और अन्य नियम शामिल हैं जो सीधे रियल एस्टेट निवेश के वित्तीय स्वास्थ्य को प्रभावित करते हैं। 

अब, इनमें से कई निवेशक कोविड द्वारा लाए गए वित्तीय बोझ और "किरायेदारों, शौचालयों और कूड़ेदान" से जुड़े सिरदर्द से दूर जा रहे हैं। हजारों की संख्या में निवेशक अपनी किराये की अचल संपत्ति को छोड़ रहे हैं और प्राप्त राशि को 1031 एक्सचेंजों और डेलावेयर वैधानिक ट्रस्टों जैसे अन्य रियल एस्टेट अवसरों में पुनर्निवेश कर रहे हैं। 

1031 विनिमय नियमों के माध्यम से पूंजीगत लाभ और अन्य करों को स्थगित करने की क्षमता के बिना, इनमें से कई "माँ और पॉप" स्वतंत्र निवेशक कर बिलों के अधीन होंगे जो दशकों की कड़ी मेहनत के बाद इन निवेशकों को प्राप्त लाभ का 40% हो सकता है। एक मामूली रियल एस्टेट पोर्टफोलियो बनाएं। 

नेशनल एसोसिएशन ऑफ रीयलटर्स के पूर्व अध्यक्ष विलियम ब्राउन ने इसे अच्छी तरह से संक्षेप में प्रस्तुत किया है न्यूयॉर्क टाइम्स लेख जब उन्होंने कहा, "1031 एक्सचेंज से छुटकारा पाने से अवसर में बाधा आएगी निवेशक क्योंकि अधिकांश निवेशक किसी संपत्ति को बेचने और फिर खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकते टैक्स चुकाने के बाद कुछ और।”

बल तीन: अर्थशास्त्र

अंत में, आंतरिक राजस्व संहिता 1031 में स्वाभाविक रूप से कुछ अच्छा है। यानी, समान प्रकार के आदान-प्रदान वाणिज्य को आगे बढ़ाने में मदद करते हैं बैंकिंग जैसे कई अन्य उद्योगों के माध्यम से, निर्माण, भूनिर्माण, और बीमा। 

A प्रसिद्ध अध्ययन फ्लोरिडा विश्वविद्यालय के प्रोफेसर डेविड सी. लिंग और सिरैक्यूज़ विश्वविद्यालय की मिलेना पेट्रोवा द्वारा लिखित विश्लेषण में बताया गया है कि कैसे 1031 एक्सचेंज उपयोगी आर्थिक गतिविधि और विकास को प्रोत्साहित करते हैं जो स्थानीय वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजारों और स्थानीय कर आधारों का भी समर्थन करते हैं। अध्ययन के अनुसार, डीएसटी 1031 एक्सचेंज निम्नलिखित तीन प्रमुख आर्थिक लाभ भी प्राप्त करता है: 

1. समान प्रकार के आदान-प्रदान बढ़े हुए पूंजी निवेश और प्रतिस्थापन संपत्तियों पर कम ऋण-से-मूल्य अनुपात (दूसरे शब्दों में, कम ऋण) से जुड़े होते हैं। 
2. कर-स्थगित एक्सचेंज अत्यधिक अतरल वाणिज्यिक अचल संपत्ति की विपणन क्षमता में सुधार करते हैं। यह बढ़ी हुई तरलता अपेक्षाकृत सस्ती संपत्तियों में कई गैर-संस्थागत निवेशकों के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण है, जिसमें रियल एस्टेट जैसे एक्सचेंजों के लिए बाजार का अधिकांश हिस्सा शामिल है। 
3. 1031 एक्सचेंज निवेशकों की पूंजी को अन्य उपयोगों और/या भौगोलिक क्षेत्रों में पुन: नियोजित करने, इमारतों और सुविधाओं की उत्पादकता को उन्नत करने और विस्तारित करने की क्षमता में वृद्धि करते हैं, जो बदले में आय और रोजगार सृजन व्यय उत्पन्न करता है। 

निष्कर्ष

एक सीमित समय सीमा में पूंजी और अचल संपत्ति का पुनर्उपयोग करके, 1031 एक्सचेंज और डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट देश भर के शहरों और राज्यों के आर्थिक विकास में मदद करते हैं, जिससे इस तरह का कानून धन के संरक्षण और निरंतर मजबूती के लिए एक प्रासंगिक और महत्वपूर्ण घटक बन जाता है। संयुक्त राज्य अमेरिका की अर्थव्यवस्था का.

यह लेख के प्रॉपर्टीज एंड इन्वेस्टमेंट्स द्वारा प्रस्तुत किया गया है

के प्रॉपर्टीज एंड इन्वेस्टमेंट्स एक राष्ट्रीय डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट (डीएसटी) निवेश फर्म है। www.kpi1031.com प्लेटफ़ॉर्म 25 से अधिक विभिन्न प्रायोजक कंपनियों से DST के बाज़ार तक पहुंच प्रदान करता है, कस्टम DST केवल Kay ग्राहकों के लिए उपलब्ध है, DST प्रायोजक कंपनियों पर स्वतंत्र सलाह, प्रत्येक DST (आमतौर पर 20-40 DST) पर पूर्ण परिश्रम और जांच प्रदान करता है। ) और एक डीएसटी द्वितीयक बाज़ार। के प्रॉपर्टीज टीम के सदस्यों के पास सामूहिक रूप से लगभग 400 वर्षों का रियल एस्टेट अनुभव है, सभी 50 राज्यों में लाइसेंस प्राप्त है, और उन्होंने $30 बिलियन से अधिक डीएसटी 1031 निवेश में भाग लिया है।

रियल एस्टेट, डेलावेयर वैधानिक ट्रस्ट (डीएसटी) संपत्तियों और रियल एस्टेट प्रतिभूतियों में निवेश से जुड़े भौतिक जोखिम हैं जिनमें तरलता, किरायेदार रिक्तियां, सामान्य बाजार की स्थिति और प्रतिस्पर्धा, परिचालन इतिहास की कमी, ब्याज दर जोखिम, नई आपूर्ति आने का जोखिम शामिल हैं। बाजार और किराये की दरों में नरमी, वाणिज्यिक और बहुपरिवारीय संपत्तियों के स्वामित्व/संचालन के सामान्य जोखिम, बहुपरिवारीय संपत्तियों से जुड़े अल्पकालिक पट्टे, वित्तपोषण जोखिम, संभावित प्रतिकूल कर परिणाम, सामान्य आर्थिक जोखिम, विकास जोखिम और लंबी अवधि की अवधि। चर्चा की गई सभी पेशकशें विनियमन डी, नियम 506सी पेशकशें हैं। संपूर्ण निवेश मूलधन के खोने का जोखिम है। पिछले प्रदर्शन से भविष्य के परिणाम की कोई गारंटी नहीं है। संभावित वितरण, संभावित रिटर्न और संभावित प्रशंसा की गारंटी नहीं है। किसी निवेशक के लिए किसी भी प्रकार के निवेश के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, वित्तीय आवश्यकताएं और उपयुक्तता आवश्यकताएं दोनों होती हैं जो विशिष्ट उद्देश्यों, लक्ष्यों और जोखिम सहनशीलता से मेल खाना चाहिए। एफएनईएक्स कैपिटल, सदस्य एफआईएनआरए, एसआईपीसी के माध्यम से प्रतिभूतियों की पेशकश की गई।

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