बहुपरिवार संख्या के पीछे: न्यूयॉर्क शहर में किफायती आवास बड़ी धनराशि को आकर्षित करता है

बहुपरिवार संख्या के पीछे: न्यूयॉर्क शहर में किफायती आवास बड़ी धनराशि को आकर्षित करता है

टाइम स्टैम्प: 28 सितंबर, 2023 शाम 2:32 बजे
स्रोत नोड: 2907052

43 की दूसरी तिमाही में न्यूयॉर्क शहर की $3.91 बिलियन बहुपरिवार बिक्री में किफायती आवास का योगदान लगभग 2% था। एरियल प्रॉपर्टी एडवाइजर्स की Q2 2023 मल्टीफ़ैमिली क्वार्टर की समीक्षा रिपोर्ट के अनुसार.

नुवीन, द विस्ट्रिया ग्रुप, ट्रेडवे और एसलैंड कैपिटल पार्टनर्स सहित प्रमुख मिशन-संचालित निवेशकों ने गोल्डमैन सैक्स के साथ मिलकर दूसरी तिमाही में सभी नगरों में बड़े पैमाने पर किफायती आवास अधिग्रहण किए, जिसने डॉलर की मात्रा में उल्लेखनीय वृद्धि में योगदान दिया। किफायती आवास के संरक्षण और उत्पादन के अलावा, इस परिसंपत्ति वर्ग में निवेश आकर्षक है क्योंकि वे समर्पित पूंजी, मूल्य निर्माण के अवसर, संपत्ति कर प्रोत्साहन, एजेंसी वित्तपोषण और पैमाने तक पहुंच प्रदान करते हैं, जिनमें से सभी ने उनकी पर्याप्त वृद्धि में योगदान दिया है।

मिशन-संचालित निवेशक आगे बढ़ें

नुवान किफायती आवास के देश के सबसे बड़े संस्थागत प्रबंधकों में से एक है और हाल ही में न्यूयॉर्क शहर में खरीदने का रणनीतिक निर्णय लिया है। नुवीन 1.1 ट्रिलियन डॉलर से अधिक की संपत्ति की देखरेख करते हैं, जिनमें से 6.4 बिलियन डॉलर में लगभग 161 इकाइयों के साथ 32,000 किफायती आवास निवेश शामिल हैं जो मुख्य रूप से 60% क्षेत्र औसत आय (एएमआई) या उससे कम कमाने वाले कम आय वाले निवासियों की सेवा करते हैं।

अनुमानित $956 मिलियन में नुवीन द्वारा ओमनी होल्डिंग कंपनी से एक किफायती पोर्टफोलियो का आंशिक-ब्याज अधिग्रहण दूसरी तिमाही में न्यूयॉर्क शहर में सबसे बड़ा बहुपरिवार लेनदेन था और इस अवधि के दौरान किफायती आवास में निवेश किए गए डॉलर की मात्रा का लगभग 60% हिस्सा था। इस सौदे में ब्रोंक्स (72% इकाइयाँ), ब्रुकलिन (5,900% इकाइयाँ), क्वींस (66% इकाइयाँ), और उत्तरी मैनहट्टन (21%) में 10 इकाइयों में फैली 2 संपत्तियाँ (टैक्स लॉट) शामिल थीं। इकाइयाँ)।

नुवीन रियल एस्टेट में इम्पैक्ट इन्वेस्टिंग के वरिष्ठ पोर्टफोलियो मैनेजर पामेला वेस्ट ने कहा, "हमारा लक्ष्य स्थानीय समुदायों के भीतर किराए के बोझ से दबे निवासियों की भलाई का समर्थन करने के लिए उच्च गुणवत्ता वाले किफायती आवास के संरक्षण और विस्तार में सार्थक निवेश करना है।" कंपनी की घोषणा. "ओमनी लेनदेन के साथ, हम पूरे अमेरिका में संपत्तियों का विकास और प्रबंधन कर सकते हैं और निवासियों और निवेशकों के लिए वांछित परिणाम प्राप्त कर सकते हैं।"

विस्ट्रिया ग्रुप, एक निजी निवेश फर्म, जिसने पांच किराए स्थिर इमारतों में 174 इकाइयों के पोर्टफोलियो में 1,290 मिलियन डॉलर का निवेश करके जून में पहली बार न्यूयॉर्क शहर के किफायती आवास बाजार में कदम रखा; ब्रोंक्स में चार और उत्तरी मैनहट्टन में एक। लेन-देन को कीबैंक द्वारा फ्रेडी मैक द्वारा उत्पन्न ऋण के माध्यम से वित्तपोषित किया गया था।

विस्ट्रिया ग्रुप के लिए प्रिंसिपल, रियल एस्टेट, एलोनोरा बर्शादस्काया, जो हाल ही में एरियल प्रॉपर्टी एडवाइजर्स में एक पैनलिस्ट थीं कॉफ़ी और कैप दरें घटना, ने कहा कि अधिग्रहण आकर्षक था क्योंकि इमारतों में पिछले दशक में महत्वपूर्ण पूंजीगत सुधार हुए हैं और उन्हें अनुच्छेद 11 कर छूट से लाभ हुआ है, जो अगले 30 वर्षों तक लागू रहेगा।

बर्शादस्काया ने कहा, "सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक सामर्थ्य का स्तर था जो पूरे पोर्टफोलियो में लंबे समय तक बना रहेगा, खासकर ब्रोंक्स में, जिसने पिछले पांच वर्षों में काफी महत्वपूर्ण किराया वृद्धि देखी है।" "इसके अलावा, नगर में विकास के अवसर भी हैं, इसलिए उस क्षेत्र में सामर्थ्य का आश्रय होना हमारे लिए प्रभाव और वित्तीय दृष्टिकोण दोनों से महत्वपूर्ण था।"

विस्ट्रिया समूह, जिसने पिछले साल देश भर में किफायती, मिश्रित-आय और कार्यबल बहुपरिवार आवास को शामिल करने के लिए अपने स्वास्थ्य सेवा, ज्ञान और शिक्षण समाधान और वित्तीय सेवा क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित किया था, किफायती आवास संपत्ति प्राप्त करते समय दीर्घकालिक दृष्टिकोण अपना रहा है क्योंकि वह चाहता है एक दोहरी निचली रेखा से मिलें।

बर्शादस्काया ने कहा, "सबसे पहले, इस देश में किफायती आवास संकट को दूर करने में मदद करना हमारे लिए अविश्वसनीय रूप से महत्वपूर्ण है।" "दूसरा, आर्थिक रूप से भी यह समझ में आता है क्योंकि जब हम उस स्तर की सामर्थ्य प्रदान करते हैं, तो हमारे पास कम टर्नओवर और उच्च अधिभोग के साथ एक चिपचिपा किरायेदार आधार होता है, जो परिसंपत्ति के लिए कम लागत और बेहतर अर्थशास्त्र में तब्दील होता है।"

ट्रेडवेन्यूयॉर्क शहर स्थित एक प्रमुख किफायती आवास मालिक-संचालक-डेवलपर, ने सी पार्क पोर्टफोलियो हासिल करने के लिए मई में गिलबेन डेवलपमेंट कंपनी और ईएलएच एमजीएमटी के साथ साझेदारी की, एक किफायती आवास पोर्टफोलियो जिसमें कुल 818 के साथ तीन पूर्व मिशेल लामा एलिवेटर भवन शामिल थे। इकाइयाँ और 89,357 वर्ग फुट का पार्सल। एरियल संपत्ति सलाहकार $150 मिलियन ($156/SF) की बिक्री की व्यवस्था की.

मल्टीफ़ैमिली इमारतों में 589 इकाइयाँ शामिल हैं जो एएमआई के 60 प्रतिशत की अधिकतम वार्षिक आय वाले परिवारों को सेवा प्रदान करती हैं, 159 इकाइयाँ जो एएमआई की अधिकतम 50 प्रतिशत आय वाले परिवारों को सेवा प्रदान करती हैं और 65 घर जो एएमआई के 80 प्रतिशत तक आय वाले परिवारों को सेवा प्रदान करते हैं। न्यूयॉर्क शहर क्षेत्र के लिए 2023 एएमआई तीन व्यक्तियों के परिवार के लिए $127,100 है (100% एएमआई)। प्रत्येक संपत्ति पर रखे गए विभिन्न नियामक समझौते न्यूयॉर्क सिटी हाउसिंग अथॉरिटी (एनवाईसीएचए) और न्यूयॉर्क सिटी डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग प्रिजर्वेशन एंड डेवलपमेंट (एचपीडी) वाउचर इकाइयों, गैर-वाउचर इकाइयों और बाजार दर इकाइयों का मिश्रण हैं।

ट्रेडवे और उसके साझेदारों ने जीवन की गुणवत्ता में सुधार के साथ-साथ इसके लचीलेपन को मजबूत करने और संपत्ति की ऊर्जा दक्षता में सुधार पर ध्यान केंद्रित करते हुए पूरे सी पार्क परिसर के बहु-मिलियन डॉलर के पुनर्वास की योजना बनाई है। इकाइयों में से, 90 अपार्टमेंट पूर्व बेघर निवासियों के लिए अलग रखे जाएंगे और तीन अधीक्षकों के लिए आरक्षित होंगे। विकास टीम का इरादा वरिष्ठ नागरिकों के लिए साइट पर समग्र किफायती आवास की 250 नई इकाइयां बनाने का भी है।

ट्रेडवे के सीईओ और संस्थापक, विल ब्लोडेट ने कहा, "हम सी पार्क में नए किफायती घरों की सुरक्षा, संरक्षण और उत्पादन करने में प्रसन्न हैं, एक ऐसा ढांचा जो सभी वर्तमान और भविष्य के निवासियों के लिए अवसर तक पहुंच बढ़ाएगा।" कंपनी की घोषणा. "हम जो निवेश कर रहे हैं, उससे अधिक किफायती, जुड़ा हुआ, विविध, स्वस्थ और जीवंत समुदाय बनेगा और उन हजारों न्यूयॉर्कवासियों के लिए आर्थिक स्थिरता को बढ़ावा मिलेगा जो सी पार्क और व्यापक कोनी द्वीप पड़ोस को अपना घर कहते हैं।"

असलैंड कैपिटल पार्टनर्समल्टीफैमिली और मिश्रित-उपयोग निवेश में विशेषज्ञता वाली एक निजी रियल एस्टेट निवेश फर्म ने के साथ साझेदारी की है शहरी निवेश समूह अंदर गोल्डमैन सैक्स एसेट मैनेजमेंट असलैंड सस्टेनेबल हाउसिंग फंड लॉन्च करने के लिए। जून में, एसलैंड और गोल्डमैन सैक्स ने एसलैंड सस्टेनेबल हाउसिंग फंड के पहले अधिग्रहण की घोषणा की हाइलाइनर पोर्टफोलियो, ऊपरी मैनहट्टन और ब्रोंक्स में स्थित एक किफायती आवास पोर्टफोलियो, जिसमें पांच संपत्तियां, 334 आवासीय इकाइयां और लगभग 250,000 वर्ग फुट में फैले कई समुदाय केंद्रित खुदरा विक्रेता शामिल हैं। एरियल प्रॉपर्टी एडवाइजर्स ने $45.2 मिलियन के लेनदेन की व्यवस्था की।

एस्लैंड और गोल्डमैन सैक्स ने हेइलाइनर पोर्टफोलियो परिसंपत्तियों की दीर्घकालिक वित्तीय और भौतिक स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए एक व्यापक रणनीति विकसित की है जिसमें स्थगित रखरखाव को संबोधित करना, स्थिरता उन्नयन को लागू करना और मुफ्त ब्रॉडबैंड और क्रेडिट-बिल्डिंग तकनीक जैसी निवासी सेवाएं प्रदान करना शामिल है। सामर्थ्य को संरक्षित करने के बदले में, पोर्टफोलियो को दीर्घकालिक संपत्ति कर छूट से लाभ होगा।

सिटीबिज़ में एक घोषणा लेख में, एस्लैंड कैपिटल पार्टनर्स के संस्थापक और सीईओ, जेम्स एच. सिमंस, III, ने कहा, "हम हेइघलिनर पोर्टफोलियो को सफलतापूर्वक हासिल करने और किफायती आवास के संरक्षण के अपने मिशन को जारी रखने के लिए रोमांचित हैं।" "गोल्डमैन सैक्स, न्यूयॉर्क सिटी डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग प्रिजर्वेशन एंड डेवलपमेंट (एचपीडी) और न्यूयॉर्क सिटी हाउसिंग डेवलपमेंट कॉरपोरेशन (एचडीसी) के साथ हमारे रणनीतिक सहयोग के माध्यम से, हम यह सुनिश्चित करते हुए अपने निवासियों के लिए जीवन की गुणवत्ता बढ़ाने की अपनी क्षमता में आश्वस्त हैं।" इन मूल्यवान संपत्तियों की दीर्घकालिक व्यवहार्यता।"

यह हाइलाइनर पोर्टफोलियो लेनदेन असलैंड सस्टेनेबल हाउसिंग फंड के लिए एक व्यापक रणनीति में प्रारंभिक निवेश का प्रतिनिधित्व करता है, जिसका लक्ष्य धारा 250, कम आय वाले हाउसिंग टैक्स क्रेडिट (एलआईएचटीसी) संरक्षण और मिश्रित आय के कोर प्लस अधिग्रहण के लिए शुरुआती $8 मिलियन का निवेश करना है। लेनदेन, एक राष्ट्रीय जनादेश और न्यूयॉर्क शहर में प्रारंभिक जोर के साथ।

किफायती आवास चालक

किफायती आवास की बढ़ती मांग दर्शाती है कि कैसे मिशन-संचालित पूंजी स्रोत इस क्षेत्र की ओर तेजी से आकर्षित हो रहे हैं क्योंकि इसके मजबूत अंतर्निहित बुनियादी सिद्धांत और प्रोत्साहन शामिल हैं:

  • सामाजिक जवाबदेही के साथ वित्तीय सफलता को एकीकृत करने की निवेशकों की दोहरी निचली रेखा को संतुष्ट करना।
  • संपत्ति कर प्रोत्साहन और कुछ मामलों में सब्सिडी।
  • किराया बढ़ाने के रास्ते में मूल्य-वर्धित अवसर, विशेष रूप से वाउचर वाले किरायेदारों के साथ, जिनका किराया इससे जुड़ा हुआ है अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) उचित बाजार किराया प्रत्येक इकाई आकार के लिए शेड्यूल।
  • एजेंसी ऋणदाताओं (फैनी मॅई, फ्रेडी मैक और एचयूडी) और एचपीडी, एचडीसी द्वारा प्रस्तावित शहर कार्यक्रमों का लाभ उठाने की क्षमता एक विशिष्ट लाभ है, यह देखते हुए कि इस साल की शुरुआत में सिग्नेचर बैंक बंद होने के बाद से क्षेत्रीय बैंकों को जांच का सामना करना पड़ रहा है। परिणामस्वरूप, कुछ बहुपरिवार सौदों के लिए वित्तपोषण चुनौतीपूर्ण हो गया है, विशेष रूप से किराए पर स्थिर संपत्तियों के लिए।

मेरे साथी विक्टर सोज़ियो ने किफायती आवास की अपील को इस तरह से अभिव्यक्त किया, “किफायती आवास न केवल सीआरए (सामुदायिक पुनर्निवेश अधिनियम) उद्देश्यों के लिए पूंजी को आकर्षित करना जारी रखता है, पूंजी जो कि किफायती आवास के लिए निर्दिष्ट है, लेकिन जोड़ने के लिए अभी भी काम करने के लिए उपकरण मौजूद हैं। इन संपत्तियों को नियंत्रित और प्रतिबंधित करने वाली संबंधित एजेंसियों के उद्देश्यों को प्राप्त करने के साथ-साथ मूल्य भी प्राप्त करें।''

इसके विपरीत, किराए पर स्थिर इमारतें, जो दूसरी तिमाही की मल्टीफ़ैमिली बिक्री का केवल 10% हिस्सा थीं, लगभग दो दशकों में सबसे कम मूल्य निर्धारण मेट्रिक्स देख रही हैं क्योंकि 2019 के आवास स्थिरता और किरायेदार संरक्षण अधिनियम (एचएसटीपीए) ने पर्याप्त रूप से किराए में वृद्धि करने की क्षमता को समाप्त कर दिया है। बढ़ते खर्चों और खाली इकाइयों के नवीनीकरण को कवर करने के लिए।

क्या उम्मीद

हाल के कानून ने, सामर्थ्य को बनाए रखने के लिए शहर-संचालित प्रतिबद्धता के साथ मिलकर, किफायती आवास में महत्वपूर्ण निवेश के अवसर पैदा किए हैं, जिसके परिणामस्वरूप निवेशकों के लिए स्थिर रिटर्न और कम आय वाले आवास किरायेदारों के लिए रहने की स्थिति में सुधार होगा। हमें उम्मीद है कि यह प्रवृत्ति जारी रहेगी क्योंकि इस बहुपरिवार उप-खंड के लिए निवेशकों की मांग मजबूत बनी हुई है।

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