नया एकल-परिवार किराया सर्वेक्षण

डेव:
सुनिये सब लोग। ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है. मैं आपका मेजबान हूं, डेव मेयर, आज मेरे सह-मेज़बान, जेम्स डेनार्ड के साथ शामिल हुआ हूं। जेम्स, मुझे लगता है कि मुझे आपके लिए थोड़ा जल्दी क्रिसमस उपहार मिल गया है। क्या होगा अगर मैंने आपसे कहा कि हम आज 270,000 एकल-परिवार किराये से अंतर्दृष्टि प्राप्त कर सकते हैं?

जेम्स:
ख़ैर, यह खोलने के लिए बहुत कुछ है। तो जब तक आप सभी विश्लेषण करते हैं और इसे मुझ तक पहुंचाते हैं।

डेव:
आपको यह करने की ज़रूरत नहीं है. हमारे पास एक अतिथि है जो यह करने वाला है। हमारे पास वास्तव में रिक पलासियोस जूनियर हैं जो जॉन बर्न्स रिसर्च एंड कंसल्टिंग में अनुसंधान निदेशक और प्रबंध प्रिंसिपल हैं। यदि आप इस कंपनी को नहीं जानते हैं, तो वे पूरे उद्योग में सर्वश्रेष्ठ डेटा प्रदाताओं में से एक हैं। हमने उनके संस्थापक, जॉन बर्न्स को कई बार शो में दिखाया है, और रिक आज हमारे साथ जुड़ रहे हैं क्योंकि वे एक सर्वेक्षण करते हैं। वे वर्षों से ऐसा कर रहे हैं जहां वे 270,000 व्यक्तिगत एकल-परिवार किराये लेते हैं। मैंने कभी किसी सर्वेक्षण भावना सूचकांक के बारे में इतना बड़ा नहीं सुना है। इसलिए मुझे लगता है कि आज हमें रिक से कुछ सचमुच अविश्वसनीय जानकारियां मिलने वाली हैं। क्या आप ऐसी किसी चीज़ की प्रतीक्षा कर रहे हैं या एकल-परिवार किराये के बाज़ार के बारे में कुछ भी जो आप वास्तव में जानना चाहते हैं?

जेम्स:
मैं बस इस बारे में थोड़ी सी बात करने के लिए उत्सुक हूं कि हेज फंड लोग क्या कर रहे हैं, अवसर कहां जा सकते हैं, और क्या हमें लगता है कि कुछ और इन्वेंट्री बाजार में आएंगी। क्योंकि जैसा कि हम जानते हैं, इन्वेंट्री तंग है, लेकिन लोग अभी निवेश के लिए प्यासे हैं, इसलिए मैं और अधिक ढील की उम्मीद कर रहा हूं ताकि हम 2024 में अधिक सौदे प्राप्त कर सकें।

डेव:
मैं प्यासा हूँ।

जेम्स:
2023 एक प्यासा साल रहा है।

डेव:
यह बहुत प्यासा वर्ष होने वाला है। हमें अगले साल शराब पीनी है।

जेम्स:
हाँ, आइए कृपया नल चालू करें और कुछ सौदेबाजी शुरू करें।

डेव:
इससे पहले कि हम रिक को यहां लाएँ, मैं बस इतना कहना चाहता हूँ कि रिक वास्तव में गहन जानकारी वाला है। वह सभी प्रकार के विषयों पर बात करने जा रहा है, वास्तव में समझने में आसान है, लेकिन वह दो चीजों के बारे में बात करने जा रहा है। एक है NOI. यदि आप उस संक्षिप्त नाम को नहीं जानते हैं, तो इसका मतलब शुद्ध परिचालन आय है। फिर आप इसे लाभ की तरह सोच सकते हैं, लेकिन मूल रूप से इसमें संपत्ति से आपकी सारी आय ले ली जाती है और फिर आप अपने परिचालन खर्चों को घटा देते हैं। इसमें आपकी वित्तीय लागत या आपका कैपेक्स शामिल नहीं है, इसलिए बस यही है। यदि आप परिचित नहीं हैं, तो आप इसे किसी संपत्ति के लाभ के माप के रूप में सोच सकते हैं।
और फिर हम लॉक-इन प्रभाव के बारे में भी बात करते हैं। हम शो में हर समय इसके बारे में बात करते हैं, लेकिन अगर आप शो में नए हैं, तो मूल रूप से पिछले कुछ वर्षों में यह घटना हुई है कि बढ़ती ब्याज दरों ने न केवल बाजार से मांग को बाहर कर दिया है, बल्कि यह भी है बाजार से आपूर्ति बाहर खींच ली गई क्योंकि बहुत से लोग जिनके पास वास्तव में कम ब्याज दर पर घर हैं, वे अपना घर बेचना नहीं चाहते हैं क्योंकि वे वास्तव में अपनी कम बंधक दर से प्यार करते हैं और उन्हें दूसरा अच्छा घर नहीं मिल रहा है। और इसलिए यह लॉक-इन प्रभाव है। जब हम रिक के साथ इस बारे में बात करेंगे तो यह सब समझ में आ जाएगा।
ठीक है, इसलिए हम एक त्वरित ब्रेक लेने जा रहे हैं और फिर हम रिक पलासियोस जूनियर के साथ वापस आएंगे।
रिक पलासिओस, ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है। हमसे जुड़ने के लिए धन्यवाद.

रिक:
हाँ। मुझे अपने पास रखने के लिए धन्यवाद, डेव।

डेव:
ठीक है, रिक, हमारे साथ जॉन बर्न्स रिसर्च एंड कंसल्टिंग के जॉन बर्न्स आए हैं, लेकिन हमें बताएं कि आप कंपनी के लिए क्या करते हैं।

रिक:
मैं तकनीकी रूप से हमारा अनुसंधान निदेशक हूं और इसका मतलब यह है कि हम जो कुछ भी करते हैं उसमें मेरा हाथ होता है। और मैं जानता हूं कि आपके पास जॉन के साथ कई बार काम हुआ है, लेकिन कंपनी की पृष्ठभूमि संक्षिप्त है। हम लगभग 20 वर्षों से हैं। मैं लगभग 17, 18 वर्षों से अपने पूरे करियर में आवास व्यवस्था को कवर करता रहा हूँ। इनमें से अधिकांश जॉन के साथ हैं। और इसलिए हम होम बिल्डर्स, किराये की जगह को छूते हैं, जिसके बारे में मुझे पता है कि हम उत्पादों के निर्माण में शामिल होने जा रहे हैं, आप इसका नाम बताएं। इसलिए यदि यह आवास के लिए मायने रखता है, तो हम आम तौर पर अपने ग्राहकों के लिए इसके आसपास कुछ कर रहे हैं।

डेव:
मैं निश्चित रूप से इसकी पुष्टि कर सकता हूं। आप लोग इतना अविश्वसनीय डेटा तैयार करते हैं, और अन्य सभी विश्लेषक और लोग जिनका मैं वास्तव में सम्मान करता हूं, वे भी हमेशा आपके डेटा का हवाला देते हैं। इसलिए हम आपके द्वारा प्रदान की गई सभी जानकारियों की सराहना करते हैं।

रिक:
और आपने डेटा का उपयोग किया, ढेर सारा डेटा, लेकिन फिर आप इनसाइट शब्द का भी उपयोग करते हैं। मुझे लगता है कि हम यही करने की कोशिश करते हैं। यह उन दोनों चीजों का मिश्रण है।

डेव:
हाँ, यह अत्यंत दिलचस्प है। और मुझे लगता है कि हममें से केवल कुछ ही लोग वास्तव में कच्चे डेटा को देखना पसंद करते हैं। मुझे लगता है कि ज्यादातर लोग वास्तव में सिर्फ "तो क्या?" तक पहुँचना चाहते हैं। यह सब, और आप लोग इसमें बहुत अच्छा काम करते हैं।

रिक:
हां.

डेव:
आज, हम एक नई रिपोर्ट पर गौर करने जा रहे हैं जो आपने एकल-परिवार किराये के बारे में तैयार की है। क्या आप हमें इस रिपोर्ट के बारे में कुछ बता सकते हैं? क्या है दायरा? कार्यप्रणाली क्या है?

रिक:
हम 2019 से ही संस्थागत एकल-परिवार किराये ऑपरेटरों का सर्वेक्षण कर रहे हैं, और यह एक बहुत अच्छा नमूना आकार है। यह नेशनल रेंटल होम काउंसिल के साथ साझेदारी में है, लेकिन नमूना आकार, मेरा मानना ​​है, प्रबंधन के तहत 270,000 संपत्तियां हैं, और इतना अच्छा नमूना आकार है। और यह सार्वजनिक संस्थाओं का मिश्रण है, आरईआईटी जिन्हें हम सभी जानते हैं, लेकिन साथ ही बहुत सारे निजी समूह भी हैं। और यदि आप डेटा के शौकीन हैं, तो आपको एहसास होगा कि यह निजी समूह हैं जो वास्तव में इस बाजार को चलाते हैं, भले ही प्रेस आपको यह विश्वास दिलाना चाहे कि ऐसा नहीं है।
तो हाँ, शानदार नमूना आकार। और हम सभी चीजें पूछ रहे हैं, मुझे लगता है, वह मामला जिसके बारे में हम अंतरिक्ष किराए के अधिभोग के बारे में सोचते हैं वह छह महीने आगे दिखता है। और फिर मुझे लगता है कि मुझे भी जो पसंद है वह यह है कि मुझे तब अच्छा लगता है जब मुझे अपने इनबॉक्स में ग्राहकों से बहुत सारे प्रश्न मिलने लगते हैं और तब मैं जाकर स्वार्थी ढंग से एक अनूठा प्रश्न पूछ सकता हूं जिसे हम चीजों पर पढ़ने के लिए मासिक या त्रैमासिक पूछ सकते हैं। . और इसलिए मुझे यही करना पसंद है। और इसलिए जब यह विषयगत और सामयिक होगा, तो हम एक प्रश्न पूछने का प्रयास करेंगे। और मुझे लगता है कि हम उन कुछ चीज़ों पर ध्यान दे सकते हैं जो हमने इस हालिया तिमाही में पूछी थीं। लेकिन मेरी जानकारी के अनुसार यह अंतरिक्ष में सबसे लंबे समय तक चलने वाले सर्वेक्षणों में से एक है। तो हमें यह पसंद है.

डेव:
यह बहुत बढ़िया है, 270,000 संपत्तियाँ। और मैं बस स्पष्ट करना चाहता हूं, रिक। इसलिए इस पॉडकास्ट को सुनने वाले बहुत से लोग संभवतः छोटे निवेशक हैं जिनके पास कुछ संपत्तियां हैं। क्या सर्वेक्षण में उन लोगों का भी प्रतिनिधित्व है या ये अधिकतर बड़े पैमाने की कंपनियां हैं?

रिक:
वे आम तौर पर बड़े पैमाने की, पेशेवर रूप से प्रबंधित कंपनियां हैं।

डेव:
अच्छा है।

रिक:
हमें संभवतः छोटे मॉम और पॉप्स पर अधिक कब्ज़ा करने की कोशिश करनी चाहिए क्योंकि जैसा कि मैंने पहले उल्लेख किया है, वे अनिवार्य रूप से पूरे बाजार का 97% हैं।

डेव:
क्या आपने 97% कहा?

रिक:
हाँ। देश भर में एकल-परिवार किराये का मालिक कौन है, संस्थान जो कुछ लोग 100 से अधिक, 1,000 से अधिक कहते हैं, यह लगभग 3% स्वामित्व है। और फिर यह देश भर में सामान्य लोग हैं जिन्होंने अपने पोर्टफोलियो को आगे बढ़ाया है या अपने पहले घर के बाद आकस्मिक मकान मालिक बन गए हैं, जो कि अन्य 97% हैं, हाँ। तो वे बाजार हैं.

जेम्स:
वह पागल है। हर कोई हमेशा सोचता है कि हेज फंड सभी किराये खरीद रहे हैं, लेकिन इसमें अभी भी बहुत जगह है।

रिक:
हाँ।

जेम्स:
रिक, क्या आपको लगता है कि इन बड़े हेज फंडों और इन एकल-परिवार आवासों के मालिक आरईआईटी की रिपोर्टिंग के बीच कोई बड़ा अंतर है? उनके पास बहुत अच्छी रिपोर्टिंग है. उनके पीछे बहुत अधिक कर्मचारी हैं। क्या आपको लगता है कि जहां तक ​​रिक्ति दरों, किराये की बात है तो मॉम एंड पॉप ऑपरेटर और बड़े हेज फंड या संस्थागत के बीच एक बड़ा अंतर है? कुछ हेज फंड किराया बढ़ाने के मामले में बहुत अधिक अनुशासित हैं और क्या आपको लगता है कि उन दोनों के बीच कोई बड़ा अंतर है?

रिक:
मुझे लगता है कि इनमें से एक, अधिक सरल तरीके से जिसके बारे में हमने सोचा है, वह है आपकी औसत माँ और पॉप मकान मालिक, किराये का ऑपरेटर, मैनेजर या जो भी आप इसे कॉल करना चाहते हैं, वे शायद किराए को तेजी से नहीं बढ़ाएंगे। . और इसका कारण यह है कि उनके लिए, यदि यह एक संपत्ति है, तो नकदी प्रवाह महत्वपूर्ण है। और इसलिए आप एक या दो महीने गँवा देते हैं, भगवान न करे जब आपको उस संपत्ति को बदलना पड़े क्योंकि हो सकता है कि आप किराए को बहुत अधिक बढ़ा दें, तो यह उनके लिए वास्तव में एक बड़ा मुद्दा बन जाता है।
और मुझे लगता है कि शायद यह भी एक कारण है, और फिर, आपने वह सर्वेक्षण देखा होगा जो हम करते हैं, लेकिन हे भगवान, हम इस क्षेत्र पर ढेर सारी अन्य रिपोर्ट भी करते हैं। और एक चीज़ जो मुझे लोगों से बात करते समय देखना पसंद है, ख़ासकर ऐसे लोगों से जो इस क्षेत्र में बिल्कुल नए हैं, क्या वे पूछते हैं, "ठीक है, यह क्षेत्र समय के साथ कैसा प्रदर्शन करता है?" और मैं इसे उस किराया टिप्पणी पर वापस लाता हूं। आप पीछे जा सकते हैं और देख सकते हैं, और हमारे पास अपना स्वयं का सूचकांक है जो विशेष रूप से एकल-परिवार किराये पर देश भर के 99 बाजारों में किराए को ट्रैक करता है, और ऐतिहासिक रूप से राष्ट्रीय किराया वृद्धि व्यापक मुद्रास्फीति के साथ काफी करीब से ट्रैक करती है। और फिर यह इस पर भी बारीकी से नज़र रखता है कि घरेलू आय में वृद्धि क्या हो रही है। तो जब आप इसे उस परिप्रेक्ष्य से देखते हैं तो यह ऐतिहासिक रूप से वेनिला, कुछ हद तक उबाऊ परिसंपत्ति वर्ग है।

डेव:
और तो इस साल क्या हुआ है, रिक? क्या आपके द्वारा सर्वेक्षण किए गए दर्शकों के किराए ने मुद्रास्फीति का अनुसरण किया है?

रिक:
मैं कहूंगा कि अगर मुझे इस वर्ष को एकल-परिवार किराये उद्योग के लिए लेबल करना पड़ा, तो यह एक सामान्यीकरण वर्ष होगा। और 2023 में हमारी जो थीसिस थी, वह यह थी कि हमें यह उम्मीद नहीं है कि यह उद्योग, एकल-परिवार किराये, किसी भी तरह से ढह जाएगा, रुक जाएगा। और मैं बुनियादी बातों के बारे में बात कर रहा हूं, पूंजी बाजार के बारे में नहीं, और यदि आप चाहें तो हम बाद में उस पर विचार कर सकते हैं। यह कुछ इस तरह था, “अरे, चीज़ें शांत होने वाली हैं लेकिन वे सामान्य होने वाली हैं। हम किसी चट्टान से गिरने वाले नहीं हैं।”
और इसलिए मेरे कहने का मतलब यह है कि 2020 के वसंत में सीओवीआईडी ​​​​की शुरुआत से लेकर 2022 तक हमने जो कुछ भी अनुभव किया है, आपको उसे बाहर फेंकना होगा और इसे जीवनकाल में एक बार होने वाली घटना के रूप में सोचना होगा जहां प्रवासन स्टेरॉयड पर था। आपके पास घरेलू विघटन था। और मूल रूप से इसका मतलब यह है कि आपके पास दो, तीन लोग एक साथ रह रहे होंगे, सीओवीआईडी ​​​​आकसी आती है और वे कहते हैं, “ठीक है, मैं उपनगरों में जा रहा हूं। मुझे घर से काम करने के लिए अपनी जगह पर जाना होगा।" और यह पूरे किराये के बाजार के लिए स्टेरॉयड की तरह था, बहुपरिवार और एकल-परिवार किराये दोनों के लिए।
तो आपके पास वह था, आपके पास प्रवासन था, और वे चीजें अब दूर हो गई हैं। और इसलिए हम अभी जो देख रहे हैं, और यह हमारे सर्वेक्षण में भी है, किराया वृद्धि के रुझान, अधिभोग के रुझान, सब कुछ वास्तव में वही है जो हमने 2019 के आसपास अपने सर्वेक्षण में देखा था। और फिर सर्वेक्षण कार्य से परे जो हम करते हैं, मैं उल्लेख किया गया है कि हमारे पास देश भर के 99 बाजारों के लिए मालिकाना डेटा पॉइंट हैं। हम इस पर नज़र रखते हैं। और वास्तव में विषय यह है कि चीजें वापस सामान्य हो रही हैं जैसा कि यह परिसंपत्ति वर्ग 2020 से पहले बुनियादी बातों के नजरिए से दिखता था।
और इसलिए, आप देखें कि इस वर्ष बहुपरिवार क्षेत्र में जो कुछ हुआ, वह बहुत अच्छा नहीं है। जरूरत से ज्यादा सप्लाई हो गई. आप यह मामला बना सकते हैं कि इसमें से कुछ बिल्ट-टू-रेंट पर भी असर डाल रहा है, लेकिन एकल-परिवार किराये की संपत्ति वर्ग ने काफी स्वस्थ तरीके से प्रदर्शन किया है। और मुझे लगता है कि यह वास्तव में मुख्य कारण है कि लोग इस परिसंपत्ति वर्ग को क्यों पसंद करते हैं, क्या आपको बड़े पैमाने पर अस्थिरता नहीं मिलती है, खासकर किराए में। इस बार घर की कीमतें अलग-अलग हैं। और इसलिए आप उसके आसपास योजना बना सकते हैं। यह ऊपर या नीचे पागल होने वाला नहीं है। जिन मेट्रिक्स पर हमने गौर किया है, उसके अनुसार यह काफी हद तक मंदी-रोधी है, और अभी यही चल रहा है।

डेव:
मुझे लगता है कि लोगों के लिए यह जानना वाकई महत्वपूर्ण है कि ऐतिहासिक रूप से, किराया मुद्रास्फीति के आसपास या मुद्रास्फीति से थोड़ा ऊपर बढ़ता है, जैसा कि रिक ने कहा था। और पिछले कुछ वर्षों में हमने जो देखा, शायद यदि आप महामारी के बाद से रियल एस्टेट में निवेश कर रहे थे, तो असामान्य रूप से उच्च वृद्धि हुई थी। और जेम्स, मैं आपकी राय जानने को उत्सुक हूं, लेकिन मुझे लगता है कि 3 से 5% की वृद्धि देखना, भले ही यह पिछले वर्ष की तुलना में कम है, मुझे व्यक्तिगत रूप से यह देखना पसंद है। मुझे सामान्य स्थिति में वापसी पसंद है।

जेम्स:
मैं इस वर्ष 5% की वृद्धि से बहुत खुश था। महामारी के दौरान हमने जो हॉकी स्टिक देखी थी, उसके आधार पर मैं उम्मीद कर रहा था कि यह थोड़ा सपाट होगा। और ऐतिहासिक रूप से, जैसा कि आपने कहा, हम इस पर मुद्रास्फीति से थोड़ा ऊपर नज़र रखते हैं। जब हम बहुपरिवारीय संपत्ति या एकल-परिवार किराये पर दीर्घकालिक प्रोफार्मा देख रहे होते हैं, तो हम हर साल 3 से 4% किराया वृद्धि की उम्मीद कर रहे होते हैं। और मुझे ऐसा लगता है कि महामारी के कारण, यह इतना पागलपन था, ऐसा लगता है जैसे हम फ्रीवे से उतर गए हों। और हमने टर्न रैंप लिया और हम अभी भी वहीं जा रहे हैं जहां हमें जाना चाहिए था लेकिन ऐसा लगता है कि यह बहुत धीमा है क्योंकि यह वही नहीं है। लेकिन 5% की वृद्धि, अगर हम हर साल 5% की वृद्धि हासिल करते हैं, तो हम उस रिटर्न से बहुत खुश होंगे। और इसलिए मुझे लगता है कि लोगों के लिए यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि जैसे रिक ने कहा, यह सामान्य नहीं था। आपको उन वर्षों को ख़त्म करना होगा क्योंकि स्थिर विकास वास्तव में आपको रियल एस्टेट से मिलता है, न कि इन हॉकी स्टिक से जैसा कि हमने देखा है।

रिक:
अधिकांश लोग जो लंबे समय से इस क्षेत्र में निवेश कर रहे हैं, वे इससे पूरी तरह सहमत हैं। यह रात का मक्खी है जो देर से आया और कहा, "ओह, मैं अगले पांच वर्षों के लिए 10% किराया वृद्धि का आश्वासन दे सकता हूं।" वे व्यक्ति और संस्थाएं हैं जिनके पास समस्याएं हैं और फिर जाहिर तौर पर अब वे चर्चा में हैं, उन्होंने देखा कि पूंजी बाजार में भी क्या चल रहा है।

डेव:
यह बताता है और हमें समीकरण के आय पक्ष पर क्या हुआ है, इसकी कुछ जानकारी देता है। क्या आप हमें व्यय पक्ष के बारे में कुछ और बता सकते हैं?

रिक:
मुझे ख़ुशी है कि आपने इसे उठाया क्योंकि यह दुनिया के अधिक अस्थिर क्षेत्रों में से एक रहा है... और आप बस अपने एनओआई के गणित के बारे में सोचें। इससे चीज़ों में उथल-पुथल मच गई है। और मुझे लगता है कि आप इसे छोटे समूहों के साथ-साथ बड़े संस्थानों से भी सुन रहे हैं और इसके कुछ घटक हैं।
मुझे लगता है कि एक तो हम परिसंपत्ति मूल्यों और प्रशंसा के शानदार होने के बारे में सोचते हैं। और यह आम तौर पर होता है, लेकिन जब आपको मूल्य प्रशंसा पर 10, 20% और भी अधिक मिलता है, तो वह अंततः कई राज्यों में आपके संपत्ति कर में शामिल हो जाता है। जब तक आप कैलिफ़ोर्निया में न हों, तब तक आप प्रभावित होते हैं, जहां उनके पास प्रस्ताव 13 है। लेकिन मुझे लगता है कि इसने कई समूहों को आश्चर्यचकित कर दिया और उस क्षण ऐसा लगा, "ओह, यह शानदार है। मूल्य बढ़ रहे हैं," और फिर आपको संपत्ति कर बिल मिलता है, आप कहते हैं, "ओह बकवास, हमने इसका मॉडल नहीं बनाया है।" तो मुझे लगता है कि यह इसका एक घटक है।
और फिर मैं यह भी सोचता हूं कि व्यय पक्ष में इसका दूसरा घटक बीमा लागत है। वह बार-बार सामने आ रहा है। हमने हाल ही में न्यूयॉर्क में अपना बड़ा ग्राहक सम्मेलन आयोजित किया था और यह घर बनाने वालों, किराये के ऑपरेटरों दोनों के लिए एक विषय था, जहां किराये की तरफ, और मैं उस एकल-परिवार और बिल्ड-टू-किराए पर भी ध्यान केंद्रित करूंगा, वे नवीनीकरण नोटिस पर बीमा लागत 10, 20, 30 प्रतिशत से अधिक बढ़ रही है। और इसलिए इसका प्रभाव आपके व्यय पक्ष पर तुरंत पड़ता है। और फिर यदि आपको आगे चलकर इसे मॉडल करना है, तो आप अधिग्रहण नहीं कर पाएंगे क्योंकि आपके अधिग्रहण लक्ष्य और आपके खरीद बॉक्स के लिए गणित तुरंत बदल जाता है।
और इसलिए मुझे लगता है कि यह कई समूहों के लिए एक बड़ा मुद्दा बन गया है। और आप फ्लोरिडा के बारे में बात करते हैं, आप टेक्सास, कैलिफोर्निया के बारे में बात करते हैं। ऐसे बहुत से समूह हैं जो अब नीतियां नहीं लिख रहे हैं, और ऐसा नहीं लगता कि यह निकट भविष्य में ख़त्म होने वाला है। तो यह एक बड़ा मुद्दा रहा है. इसलिए समीकरण का व्यय पक्ष हाल ही में बहुत सारे समूहों के लिए बिल्कुल भी आदर्श नहीं दिख रहा है।

जेम्स:
हमारे लिए हम बहुत सारे अपार्टमेंट सिंडिकेशन करते हैं। हमारे पास कई अलग-अलग किराये की संपत्तियां हैं। हमारा बीमा बिल इन संपत्तियों पर वास्तविक लागत है। और इतना ही नहीं. जब आप मूल्यवर्धन कर रहे हैं, अपनी निर्माण योजना बना रहे हैं, तो उनकी लागत लगभग दोगुनी हो गई है। तो वह अल्पकालिक वित्तपोषण जब आप इसे स्थिरीकरण के माध्यम से प्राप्त कर रहे हैं और इसे एक नए कोड में ला रहे हैं, यदि आप अभी एक पुरानी इमारत खरीद रहे हैं, तो लागत छत के माध्यम से होती है। और कैलिफ़ोर्निया को छूना पूरी तरह से एक दुःस्वप्न है। मैंने अभी कैलिफ़ोर्निया में अपनी पहली संपत्ति खरीदी है। एकल-परिवार वाले घर के लिए बीमा पॉलिसी ढूंढने में मुझे तीन सप्ताह से अधिक का समय लगा। और लागत बेतुकी थी. मेरे कुछ उद्धरण एकल-परिवार वाले घर के लिए सालाना 50,000 डॉलर में आ रहे थे।

रिक:
यह घर कहाँ है? क्या यह किसी चट्टान पर है जहाँ से पानी ऊपर आ रहा है?

डेव:
यह एक अच्छा घर है.

जेम्स:
यह एक चट्टान पर है. यह बेतुका था और हमने इसे ख़त्म कर दिया, लेकिन इसमें हमेशा के लिए समय लग गया। और मुझे इसकी आदत है...बीमा कभी कोई मुद्दा नहीं रहा है। हामीदारी प्राप्त करने और पॉलिसी लागू करने में हमें 24 घंटे लगते हैं। और तथ्य यह है कि बीमा प्राप्त करने में दो से तीन सप्ताह का समय लगा और फिर इसकी लागत, यह बहुत बड़ी है। और हमारे बीमा प्रदाता और दलाल हमें जो बता रहे हैं वह यह है कि इसमें सुधार नहीं हो रहा है।

रिक:
नहीं.

जेम्स:
ये और भी बदतर होने वाला है. और यह हमारी समग्र परिचालन लागत और निचले स्तर पर इसका क्या प्रभाव पड़ रहा है, इसमें बहुत बड़ा अंतर आ रहा है। बीमा लागत के अलावा, श्रम लागत वास्तव में हमें मिल रही है। आपके संपत्ति प्रबंधकों को नियुक्त करने और आपके व्यवसाय की किताब को सही ढंग से चलाने की लागत किसी भी अच्छे व्यक्ति को प्राप्त करने के लिए हमें जो भुगतान करना पड़ता है, उसके वेतन पर कम से कम 25% की वृद्धि हुई है। इसका टर्नओवर ज्यादा नहीं होगा। निचले सिरे पर, आपका टर्नओवर इतना अधिक है कि आप अधिक वेतन भी दे सकते हैं।

रिक:
यह इसके लायक भी नहीं है.

जेम्स:
हाँ।

डेव:
ओह, यह क्रूर है.

रिक:
उस 25% वृद्धि पर आप किस समय की तुलना का उपयोग कर रहे हैं? क्या यह पिछले दो वर्षों, तीन वर्षों में हुआ है? क्योंकि वह बहुत है.

जेम्स:
आमतौर पर, प्रशांत नॉर्थवेस्ट में हमारे संपत्ति प्रबंधकों के साथ, यदि हम एक वेतनभोगी कर्मचारी हैं, तो औसत वेतन 55 से 60 ग्रैंड था। अगर हम उस 55 को नौकरी पर रखते हैं, जो मुझे नहीं लगता कि उस पद के लिए एक बुरा वेतन है, लेकिन अगर हम उस 55,000 तरह की मध्यम कीमत पर नौकरी पर रखते हैं, तो टर्नओवर हर चार से छह महीने में होता है, वे चले गए हैं। और इसलिए हमने पाया कि वास्तव में अच्छे लोगों के लिए हमें 55 से 60 से 65 से 70 तक जाना होगा जो चीजों को चालू रख सकते हैं क्योंकि वे आपकी रिक्ति दरों को कम करते हैं। आपके अच्छे कर्मचारी रखने लायक हैं, लेकिन जब आप 55 से 65 की बात कर रहे हों तो यह एक बहुत बड़ा उछाल है। यह एक बड़ी, बड़ी वृद्धि है। और पिछले 12 से 18 महीनों में हमने बड़ी वृद्धि देखी है, लेकिन प्रशांत उत्तर-पश्चिम में यह अभी भी काफी भारी बनी हुई है।

रिक:
और यह इस बात का एक बड़ा हिस्सा है कि हम बातचीत क्यों करते हैं और फिर वह डेटा जिसे हम वास्तव में देश भर में ट्रैक करते हैं। अधिग्रहण पक्ष पर, चीजें बहुत धीमी हो गई हैं क्योंकि आपके पास ये सभी इनपुट हैं जिनके बारे में हमने अब बात की है कि व्यय पक्ष शानदार नहीं दिख रहा है। आपके पास किराया वृद्धि सामान्य हो रही है, शांत हो रही है। और फिर पूंजी की लागत तो ख़त्म हो गई। और तुरंत ही यह लोगों को पेंसिल नीचे रखने या कम से कम यह कहने के लिए मजबूर करता है, "अरे, हमें यहां अपनी पेंसिलों को थोड़ा तेज करने और इसका पता लगाने की जरूरत है।" और फिलहाल, जैसा कि हमने देखा है, अधिग्रहण पक्ष अधिकांश भाग के लिए बंद हो गया है।

डेव:
रिक, आपने अभी अधिग्रहण में एक बड़ी बाधा के रूप में पूंजी की लागत का उल्लेख किया है। पूंजी की उपलब्धता के बारे में क्या? आपने वाणिज्यिक बाज़ार में इस बारे में बहुत कुछ सुना है कि ऋण प्राप्त करना कठिन है। साख तंग है. एकल-परिवार में भी वही चल रहा है?

रिक:
मुझे ऐसा लगता है, खासकर यदि आपका लेंस आज बनाम जब एसओएफआर शून्य पर था।

डेव:
रिक, क्या आप बता सकते हैं कि एसओएफआर क्या है?

रिक:
यह सुरक्षित रात्रिकालीन वित्तपोषण दर है और इसने LIBOR का स्थान ले लिया है। और इस क्षेत्र के लोगों के लिए, यह वह बेंचमार्क है जिसे वे वित्तपोषण सौदों के बारे में सोचते समय देखेंगे। और इसलिए जब हम शून्य ब्याज दर नीति की दुनिया में थे, एसओएफआर शून्य के आसपास था, मेरा मानना ​​है कि दो साल के लिए, मार्च 2020 से लगभग 2022 तक। और फिर जाहिर तौर पर फेड आता है और अपना काम करता है। और आज, मुझे लगता है कि यह 5 के आसपास मँडरा रहा है और पिछली बार जब मैंने जाँच की थी तब इसमें परिवर्तन हुआ था, और यह बाकी उपज वक्र की तरह नहीं आया है। तो आप दो साल की दरों, पांच साल की दरों, 10 साल की दरों को देखें, ये सभी आ गई हैं लेकिन एसओएफआर अभी भी अपरिवर्तित है। यह ठीक वहीं के आसपास है.
तो मुझे लगता है कि यह इसका एक बड़ा हिस्सा है। आप 10 पर 4,015-वर्षीय खजाना खरीद सकते हैं और एसओएफआर अभी 5 प्लस पर है, इसलिए ऐसा लगता है कि इस समय इस क्षेत्र में सौदे करना काफी कठिन हो गया है। और इसलिए मुझे लगता है कि हर कोई उम्मीद कर रहा है कि... हम आज पता लगा लेंगे। हम इसे 13 दिसंबर को रिकॉर्ड कर रहे हैं और फेड यह कहने वाला है कि वे क्या करने जा रहे हैं, कम से कम मार्गदर्शन करें कि वे अगले साल क्या करने जा रहे हैं। और मुझे लगता है कि इस क्षेत्र में हर कोई वास्तव में उम्मीद कर रहा है कि हां, हमारे पास एक नरम लैंडिंग है और अगले साल कुछ कटौती होगी क्योंकि इसे एसओएफआर वित्तपोषण में शामिल किया जाना चाहिए।
और फिर, इस क्षेत्र का दीर्घकालिक दृष्टिकोण लेते हुए, मुझे लगता है कि एक कारण यह था कि जब दरें शून्य पर थीं, तब लोगों को इस क्षेत्र से प्यार हो गया था, और वह कुछ समय के लिए था, कहीं भी उपज प्राप्त करना बहुत कठिन था। मेरा मतलब है, कहीं भी. और इसलिए लोगों ने इस परिसंपत्ति वर्ग को देखा और कहा, "अरे हाँ, मैं उधार ले सकता हूँ। मैं इसे ऊपर उठाता हूं। मुझे किराया वृद्धि मिलती है। मुझे घर की कीमत की सराहना मिलती है। और यह उस दुनिया में काफी अच्छी उपज है जहां उपज लगभग मौजूद ही नहीं है। और इसलिए अब, यह लगभग 180 की तरह है जहां आज, उपज हर जगह है और यह... ओह, वैसे, यह जोखिम-मुक्त है। तो यहीं पर इस क्षेत्र में सौदे करना थोड़ा कठिन हो जाता है। और राजधानी अब अन्य जगहों पर भी नजर गड़ाए हुए है.

जेम्स:
हमने पिछले 12 में देखा है, मैं कहूंगा कि 12 से 18 महीनों में, इन बड़े हेज फंडों ने इन एकल-परिवार के घरों को खरीदने में वास्तव में धीमा कर दिया है। और अभी ब्याज दरों के साथ, कवर सौदे करना कठिन है। लेकिन वहां कुछ अधिक अवसर हैं। फिलहाल, मैं बड़े निवेशकों को जानता हूं, उन्हें काफी ऊंची ब्याज दरें मिल रही हैं। जब आप किराये की संपत्ति खरीदने पर विचार कर रहे हैं, तो सबसे अच्छी स्थिति में आपकी दर अभी 7.5 से 8% बताई जा रही है। और इसे कवर करना कठिन हो सकता है, लेकिन हमने जो पाया है वह यह है कि इनमें से कुछ बड़े संस्थान बाहर निकल गए हैं, और इतना ही नहीं, मौसमी निवेशक भी बाजार से बाहर निकल गए हैं, जो थे, जैसा कि आप कह रहे थे , 10% किराया वृद्धि का अनुमान लगा रहे हैं जो केवल उस गर्म बाजार में है। उन्होंने बाहर निकाला है.
तो हमने कुछ अवसर देखे हैं, लेकिन आपको क्या लगता है कि उस छोटे निवेशक के लिए क्या होने वाला है? क्या आपको लगता है कि किराये की संपत्ति खरीदने के लिए उनकी भूख बढ़ने वाली है? क्योंकि अभी भी ऐसा लगता है जैसे स्वर है, "ओह, दरें बहुत अधिक हैं। आप पेंसिल नहीं बना सकते।” हमने अवसर देखे हैं और हम संपत्तियाँ खरीद रहे हैं, लेकिन कई बार इसमें बहुत सारी बाधाएँ आ जाती हैं। आपको इक्विटी स्थिति बनाने के लिए, आधार को पर्याप्त रूप से कम करने के लिए इसे प्राप्त करने के लिए बहुत अधिक मूल्य जोड़ना होगा। क्या आपको लगता है कि बड़े निवेशक पूरे 2024 तक खरीदारी जारी रखेंगे या क्या आपको लगता है कि यह 2023 की तरह थोड़ा सपाट रहने वाला है?

रिक:
यदि हमने पहले जिस बारे में बात की थी और हमें नरम लैंडिंग मिलती है, तो दरें अगले साल आनी शुरू हो जाएंगी, मुझे लगता है कि यह आने वाले अधिक समूहों के लिए अनुकूल होगा और उम्मीद है कि कुछ छोटे माँ और पॉप होंगे। हमारे द्वारा ट्रैक किए गए डेटा में हमने जो देखा है वह यह है कि पिछले संभवतः वर्ष या उसके आसपास के संस्थान, वास्तव में जब से फेड ने दरें बढ़ाना शुरू किया है और वे आज जो हैं उसी पर मंडरा रहे हैं, उन्होंने बड़े पैमाने पर निकासी की है। अधिकांश भाग में वे लगभग ख़त्म हो चुके हैं। लेकिन आप जिन छोटे समूहों की बात कर रहे हैं, छोटी माँ और पॉप, वे अभी भी वहाँ हैं। और मुझे लगता है कि बाजार दर बाजार हम अपने डेटा बाजार में जो देखते हैं, वह यह है कि वे पूरे चक्र में खरीदार हैं, इसलिए वे हमेशा वहां रहते हैं, हमेशा खेलते रहते हैं। मुझे लगता है कि आपने जो कहा, उसमें कुछ गड़बड़ है और यह मूल्यवर्धक है, जो इसके तनावपूर्ण होने की एक व्यंजना है, यह कोई आसान सौदा नहीं है।

डेव:
जेम्स के लिए नहीं. उसे यह बहुत आरामदायक लगता है।

रिक:
संभवतः आप अभी यहीं अवसर तलाश रहे हैं। हम देखते हैं कि आरईआईटी क्या रिपोर्ट कर रहे हैं और किस बारे में बात कर रहे हैं, और पिछली तिमाही के मेरे पसंदीदा आंकड़ों में से एक, जिसका उल्लेख अमेरिकन होम्स फॉर रेंट ने किया है, एएमएच, मुझे लगता है कि उन्हें अब आधिकारिक तौर पर क्या कहा जाता है, मुझे लगता है कि उन्होंने जो कहा वह था यह। क्योंकि उनके पास हमेशा सौदे होते रहते हैं कि वे अपने अंडरराइटिंग मॉडल के माध्यम से रोल करेंगे, और इसलिए मुझे लगता है कि यह 22,000 घरों की तरह था जो उन्होंने अपने अंडरराइटिंग मॉडल के माध्यम से चलाया और उन्होंने केवल आठ खरीदे।

डेव:
वाह।

रिक:
तो उन 22,000 में से केवल आठ ही उन घरों को हासिल करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं के अनुरूप हैं। तो यह सही है कि बड़े समूहों के लिए हम अभी देश भर के डेटा में जो देख रहे हैं उसका एक सूक्ष्म जगत है।

डेव:
वाह, यह उत्साहवर्धक नहीं है। मैं आठ प्राप्त करने के लिए 22,000 सौदों पर नंबर चलाना नहीं चाहता।

रिक:
आपका मॉडल संभवतः उनके जितना परिष्कृत नहीं है।

डेव:
निश्चित रूप से नहीं। रिक, मुझे आपके विचार जानना अच्छा लगेगा कि 2024 में एकल-परिवार किराये की जगह में क्या बदलाव हो सकता है। संक्षेप में, आप अगले वर्ष क्या देख रहे हैं?

रिक:
हमारी व्यापक अवधारणा यह है कि हमें मंदी की आशंका नहीं है। और यदि यह कायम रहता है, तो यह इस क्षेत्र के लिए अच्छा है। तो फिर आप किराया वृद्धि के बारे में सोचें, और यह हमारी पिछली टिप्पणियों पर वापस जाता है। दोहरे अंक में किराया वृद्धि का वादा न करें क्योंकि यह, फिर से, उसे बाहर फेंक देगा। ऐसा संभवतः जीवनकाल में एक बार होता है।

डेव:
हमेशा के लिए। हाँ, हमेशा के लिए.

रिक:
स्थान के बारे में सोचने का तरीका संभवतः 95, 96% अधिभोग दर है। अधिकांश बाज़ारों में, आपको 3 से 5% किराया वृद्धि मिल रही है। और यह हम एक नए पट्टे के नजरिए से इसके बारे में सोच रहे हैं। और यह इस परिसंपत्ति वर्ग के लिए एक सुंदर वेनिला प्रकार की पृष्ठभूमि है। और फिर आप अधिग्रहण की मात्रा के बारे में सोचते हैं। और यहीं पर मैं सोचता हूं कि यदि आप ऐसा करते हैं... वास्तव में जैसा कि मैं इसके माध्यम से बात कर रहा हूं, मुझे खुशी है कि हम इसे तोड़ रहे हैं। क्योंकि मुझे लगता है कि अन्य चीजों में से एक जिसने एकल-परिवार किराये के क्षेत्र के लिए अच्छा काम किया है, वह यह है कि इस चक्र में किराए के लिए बाजार में बहुत सारी लिस्टिंग नहीं आई हैं। और इसलिए इसका एक बड़ा हिस्सा एसएफआर में होता है, एकल-परिवार किराये, लिस्टिंग पक्ष पर आम तौर पर बिक्री पक्ष के लिए एकल-परिवार पर क्या हो रहा है इसका एक प्रवाह होता है, जिसका अर्थ है कि जब लिस्टिंग बिक्री के लिए आती है, तो शेर का हिस्सा होता है किराये के समूहों के लिए अधिग्रहण, वे एमएलएस के माध्यम से आते हैं।
और इसलिए हमने इस चक्र को नहीं देखा, और इसके कई कारण हैं, लॉक-इन, मैं उसमें नहीं जाऊंगा, हमने लिस्टिंग गतिविधि में कोई बढ़ोतरी नहीं देखी। और इसलिए परिभाषा के अनुसार, आपने किराये की जगह में आने वाले कुछ लोगों के लिए कोई बदलाव नहीं देखा। हालाँकि हम 2024 के लिए जो कल्पना करते हैं वह यह है कि हम सोचते हैं, और आप इसे डेटा में देख सकते हैं, पीक लॉक-इन 2022 के मध्य के आसपास था। हम बहुत ही बेमौसमी अवधि में बाजार में बिक्री के लिए और अधिक लिस्टिंग देखना शुरू कर रहे हैं। . हमने इसी महीने अपनी एक रिपोर्ट का यह विश्लेषण चलाया। और इसलिए मुझे लगता है कि आप इसके बारे में सोचना शुरू कर देते हैं और आप 2024 की ओर तेजी से आगे बढ़ते हैं और आप कहते हैं, “ठीक है। खैर, यह शायद मुझे बताता है कि हम बाजार अधिग्रहण के अवसरों में आने वाले एकल-परिवार किराये की सूची के संदर्भ में अधिक गतिविधि देखना शुरू कर सकते हैं, "क्योंकि वह आपूर्ति वास्तव में पिछले वर्ष या उसके आसपास ही बंद थी।
और इसलिए यह भी ठीक है पर हमारी थीसिस का हिस्सा है, इसलिए आपको संभवतः अधिक वृद्धिशील आपूर्ति मिलेगी। आपको संभवतः पिछले वर्षों की तुलना में किराया वृद्धि को थोड़ा सामान्य करने के बारे में सोचना चाहिए। तो यह अगले साल भी इसके बारे में सोचने के हमारे तरीके का एक छोटा सा अंश है।

डेव:
यह बहुत दिलचस्प है. और मैं उत्सुक हूं. क्या आपको लगता है कि लॉक-इन प्रभाव जारी रहेगा, धीरे-धीरे समाप्त हो जाएगा, या क्या आपको लगता है कि यह जादुई बिंदु है जहां यदि बंधक दरें एक निश्चित बिंदु तक कम हो जाती हैं, तो हमें आपूर्ति की बाढ़ दिखाई देने लगेगी?

रिक:
हाँ, मुझे बाढ़ शब्द का उपयोग करने से नफरत है क्योंकि आमतौर पर बाढ़ तभी आती है जब भारी संकट हो।

डेव:
हाँ सच है।

रिक:
वह हमारी थीसिस में नहीं है. मैंने किसी को भी इसके लिए पुकारते नहीं सुना जब तक कि वे सिर्फ एक स्थायी भालू न हों। इसलिए मुझे लगता है कि लॉक-इन का प्रभाव धीरे-धीरे खत्म होने वाला है... हथकड़ियों की चाबियां धीरे-धीरे अधिक से अधिक लोगों को अनलॉक करना शुरू कर देंगी। और मैं भी सोचता हूं, यदि आपके पास ऐसी दुनिया है जहां बंधक दरें हैं, तो आइए बंधक दरों के बारे में सोचें, नवंबर की शुरुआत में बाजार बंधक दरें एक सप्ताह के लिए 8 तक पहुंच गईं। अब, वे 7 पर वापस आ गए हैं और बदल गए हैं। और मुझे लगता है कि अगर लोग इस विचार से अधिक सहज हो जाते हैं, "अरे, हम जल्द ही 3% 30-वर्षीय निश्चित बंधक दुनिया में वापस नहीं जा रहे हैं," तो मुझे इसके लिए आशा छोड़नी होगी। और अब मुझे इस उच्चतर पृष्ठभूमि में एक वर्ष, दो वर्ष अधिक समय हो गया है, और तो आप जानते हैं क्या? जीवन घटित होता है और मैं पुनः लेन-देन करने जा रहा हूँ। मैं फिर से 3%, 4% बंधक दरों की प्रतीक्षा नहीं करने जा रहा हूँ। और इसलिए मुझे लगता है कि धीरे-धीरे लेकिन निश्चित रूप से, ऐसा होना शुरू हो जाएगा।
और दूसरी बात, यह एक वाइल्ड कार्ड है जहां आप इन्वेंट्री को अनलॉक करने की क्षमता के बारे में बात करते हैं। एक कारण यह है कि नए घर की जगह, घर बनाने वाले, और हम उस जगह के बहुत करीब हैं, इस साल एक अभूतपूर्व प्रदर्शन हुआ है, ए, ज्यादा पुनर्विक्रय आपूर्ति नहीं है इसलिए प्रतिस्पर्धा करने के लिए ज्यादा नहीं है। लेकिन फिर, बी, विशेष रूप से प्रवेश स्तर पर, वे बंधक दरों को 5 तक कम कर रहे हैं। कुछ बिल्डर्स अभी भी 5 से नीचे विज्ञापन कर रहे हैं, जो आश्चर्यजनक है। और मैं इसे उठा रहा हूं क्योंकि उन्होंने इसका उपयोग करके शानदार प्रदर्शन किया है। आप कुछ ऐसे समूहों को देखना शुरू कर रहे हैं जो पुनर्विक्रय बाज़ार के लिए ऐसा कुछ कर सकते हैं।
और इसलिए मेरे कहने का मतलब यह है कि ब्रोकरेज इस तरह की बातचीत करना शुरू कर रहे हैं, "अरे, क्या यह एक उपकरण है जिसे हम अपने ग्राहकों के लिए उपयोग कर सकते हैं?" और क्योंकि यह वास्तव में एक बड़ा लाभ है जहां नए घर 5, 5 1/2 बंधक दर पर आ रहे हैं, एक पुनर्विक्रय घर के लिए, आपको 7%, शायद 7% से अधिक का भुगतान करना होगा। और इसलिए यदि उस पुनर्विक्रय इन्वेंट्री में से कुछ एक प्रतिस्पर्धी दर पर आ सकता है जो बिल्डर्स कर रहे हैं, तो मुझे लगता है कि यहीं से आपको बाजार में अधिक इन्वेंट्री आने की शुरुआत होगी। और वहाँ एक समूह है. मुझे ऐसा लगता है जैसे हम iBuyers के बारे में लगभग भूल गए हैं, लेकिन वे अभी भी वहाँ हैं। और ऑफ़रपैड नामक एक समूह है जहां आप उनकी वेबसाइट पर जा सकते हैं, इधर-उधर ताक-झांक कर सकते हैं। और मैं पिछले दिन फीनिक्स के लिए यह कर रहा था, और आप देख सकते हैं कि वे उन घरों का विज्ञापन कर रहे हैं जिन्हें उन्होंने हासिल किया है और वे अब 5% बंधक दर पर बेच रहे हैं।

डेव:
वाह.

रिक:
इसलिए वे टेकआउट के लिए उस दर को कम करके खरीद रहे हैं, जो एक खुदरा खरीदार है। यही वह जगह है जहां मुझे लगता है कि पुनर्विक्रय बाजार के लिए इस वित्तीय उपकरण के चारों ओर अपनी बाहों को इकट्ठा करने की संभावना है जिसका उपयोग बिल्डर्स कर रहे हैं और कहते हैं, "ठीक है, चलो भी ऐसा करना शुरू करें और हमें शायद कुछ बिक्री मिलेगी।"

डेव:
यह बहुत दिलचस्प है, रिक। मैं बस हर किसी को समझाना चाहता हूं ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि हर कोई समझ सके। मूल रूप से, पिछले एक या दो वर्षों में, बिल्डर के व्यवसाय मॉडल के आधार पर, उन्हें उत्पाद को तेज़ी से स्थानांतरित करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है, आम तौर पर मौजूदा घरों की तुलना में तेज़। और इसलिए वे लोगों की ब्याज दरें कम कर रहे हैं। ये अस्थायी चीजें हैं जहां खरीदार एक या दो या तीन वर्षों के लिए आपकी ब्याज दर को 1 या 2 या 3% कम करने के लिए कुछ हज़ार डॉलर का भुगतान करता है।
और यही एक कारण है कि हम बड़ी तेजी देख रहे हैं क्योंकि हम नए निर्माण खरीदने वाले लोगों के बारे में चर्चा कर रहे थे। और इसने इसे मौजूदा घरों की तुलना में पहले की तुलना में अधिक आकर्षक बना दिया है। लेकिन ऐसा लगता है जैसे, रिक, आप कह रहे हैं कि एजेंट, ब्रोकरेज ऐसे तरीकों का पता लगाने की कोशिश कर रहे हैं या समान प्रोत्साहनों की पेशकश कर रहे हैं या विचार कर रहे हैं ताकि शायद ब्याज दरों के मामले में खेल के मैदान को थोड़ा सा समतल किया जा सके ताकि अधिक विक्रेता बेचने के लिए प्रेरित हों और बाज़ार में कुछ और आपूर्ति प्राप्त करें।

रिक:
बिलकुल, बिल्कुल। हाँ। और एक बात जो मैं कहूंगा वह यह है कि कभी-कभी वे अस्थायी खरीद-फरोख्त होती हैं, लेकिन बिल्डर जो कर रहे हैं, उसके संदर्भ में उनका बड़ा हिस्सा पूरे तीन साल के लिए तय होता है।

डेव:
क्या सचमे?

रिक:
हाँ। तो फिर-

डेव:
एक दम बढ़िया।

रिक:
यह एक बहुत बड़ा उपकरण है क्योंकि आप इसके बारे में और उपभोक्ता के बारे में सोचते हैं, जाहिर तौर पर घर खरीदने के लिए वहां बहुत अधिक मांग है। और यदि आप किसी खुदरा खरीदार के साथ बातचीत कर सकते हैं और कह सकते हैं, "अरे, यहां बाजार दरें 7 1/2 या जो भी थीं," पर हैं, अब वे 7 हैं, "लेकिन हम आपको 5 पर प्राप्त कर सकते हैं। और ओह, वैसे, यह 30-वर्षीय ऋण की पूरी अवधि है।" यह एक बेहतरीन बिक्री उपकरण है.

डेव:
पूर्ण रूप से।

रिक:
बिल्डर के वेबपेजों पर नज़र डालें और उनमें से लगभग सभी 30-वर्षीय निश्चित बाय-डाउन की ओर झुक रहे हैं। उनमें से कुछ फिर से समायोज्य बंधक का विज्ञापन करना शुरू कर रहे हैं, और यदि आप चाहें तो हम इसमें शामिल हो सकते हैं। लेकिन मुझे लगता है कि समायोज्य दर बंधक के आसपास उपभोक्ता मानस ऐसा है, "अरे नहीं, मुझे वे याद हैं। मुझे याद है कि उन्होंने क्या किया था और मैं वह नहीं चाहता।” और इसलिए अधिकांश उपभोक्ता 30-वर्षीय निश्चित बाय-डाउन की ओर झुक रहे हैं, और यही कारण है कि बिल्डर्स भी इसकी ओर झुक रहे हैं।

डेव:
रिक, जब मैं तुम्हें यहाँ लाया, तो क्या मैं तुम्हारे द्वारा दिया गया एक सिद्धांत या एक प्रश्न चला सकता हूँ? यह आपकी रिपोर्ट में नहीं है, लेकिन मैं बहुत कुछ पढ़ रहा हूं और हम शो में मल्टीफ़ैमिली स्पेस में अत्यधिक आपूर्ति और बहुत अधिक निर्माण के बारे में बात कर रहे हैं, और आपको वहां किराए में कमजोरी दिखाई देने लगी है। अधिभोग दर में थोड़ी गिरावट आ रही है। क्या आपको लगता है कि एक जोखिम एकल-परिवार के किराये के स्थान तक फैल सकता है?

रिक:
किरायेदार प्रोफ़ाइल बहुत अलग है. और इसलिए मैं यहीं सोचता हूं, और हमारे पास डेटा है जो इसका समर्थन करता है, बहुपरिवार स्थान, अपार्टमेंट स्थान, ऐतिहासिक रूप से बहुत अस्थिर है। आपको आपूर्ति तरंगें मिलती हैं, बड़े पैमाने पर आपूर्ति तरंगें ऊपर उठती हैं, नीचे गिरती हैं, किराए में कमी आती है, किराए में गिरावट आती है। और हम अनिवार्य रूप से अभी यही देख रहे हैं। लेकिन हम जो देख रहे हैं, आप वास्तव में एकल-परिवार किराये पर कोई प्रभाव नहीं देख रहे हैं। और मैं स्थिति भूल गया हूं, लेकिन हमारे पास यह है। यह तीन-बेड वाले अपार्टमेंट को खोजने के लिए भूसे के ढेर पर सुई ढूंढने जैसा है, और यह वास्तव में एकल-परिवार किराये का एक बड़ा हिस्सा है, यह है, "अरे, हम कुछ ऐसा पेश कर रहे हैं जो स्कूल जिले में उस समूह के लिए काम करता है।" और इसलिए जब हम इसे ऐतिहासिक दृष्टि से देखते हैं, और मुझे लगता है कि इस चक्र में भी, हम अगले वर्ष इस वर्ष अपार्टमेंट स्थान में नकारात्मक किराया वृद्धि का अनुमान लगा रहे हैं, और हम इस वर्ष एकल-परिवार किराये में बहुत अच्छी किराया वृद्धि की भविष्यवाणी कर रहे हैं वर्ष और अगले वर्ष.
तो केवल एक चीज जो मैं कह सकता हूं वह यह है कि हमारे पास एक एकल-परिवार किराया सूचकांक है जहां हम 99 बाजारों में नए पट्टों को ट्रैक करते हैं, ऐसे कुछ बाजार हैं जहां किराए नकारात्मक हो गए हैं या इसके काफी करीब हैं, और वहां एक कनेक्शन है। तो वेगास और फीनिक्स ऐसे बाजार हैं जिनके बारे में मैं बात कर रहा हूं। और यदि आप अपार्टमेंट स्थान से परिचित हैं, तो वेगास और फीनिक्स ने भी सिस्टम में बहुत अधिक आपूर्ति देखी है। तो अभी वे दो बाजार हैं जहां व्यापक दृष्टिकोण से, आप जा सकते हैं, "ओह, किराये के पारिस्थितिकी तंत्र के वे दो हिस्से, उन बाजारों में अपार्टमेंट और एकल-परिवार किराये, दोनों काफी धीमे हो गए हैं।" लेकिन देश के बाकी हिस्सों में, हमने वास्तव में अभी तक वह संबंध नहीं देखा है।

डेव:
समझ गया। धन्यवाद। यह बहुत मददगार है. खैर, रिक, यह एक शानदार बातचीत रही है। अपने शोध और अंतर्दृष्टि को हमारे साथ साझा करने के लिए बहुत-बहुत धन्यवाद। यदि लोग रिपोर्ट प्राप्त करना चाहते हैं या आपके काम के बारे में अधिक जानना चाहते हैं, तो उन्हें ऐसा कहां करना चाहिए?

रिक:
हाँ, आप हमारी वेबसाइट पर जा सकते हैं और एक पूछताछ भर सकते हैं। हम अपने ग्राहकों के लिए बहुत सारे शोध सर्वेक्षण कार्य करते हैं, लेकिन मुझे वास्तव में लगता है कि हमारी कुछ सर्वोत्तम चीजें हमारे मुफ़्त न्यूज़लेटर के माध्यम से हैं। और इसलिए आप हमारी वेबसाइट पर साइन अप कर सकते हैं। और फिर हमें सोशल मीडिया पर बहुत सारे लोग मिल गए हैं। यदि आप लिंक्डइन पर हैं, तो आप हमें वहां फ़ॉलो कर सकते हैं। यदि आप ट्विटर या एक्स पर हैं, तो आप हमें वहां फ़ॉलो कर सकते हैं। और फिर थ्रेड्स पर भी, अधिक लोगों को थ्रेड्स पर इधर-उधर ताक-झांक करते देखना शुरू हो गया है, इसलिए हम देखेंगे।

डेव:
अच्छा। अच्छा, बहुत बहुत धन्यवाद, रिक। हम आपके हमारे साथ जुड़ने की सराहना करते हैं।

रिक:
हाँ, वैसे ही. इसकी सराहना करो दोस्तों.

जेम्स:
धन्यवाद, रिक.

डेव:
तो जेम्स, क्या इस शोध से आपकी राय बदल जाती है कि अगले साल क्या होने वाला है या आप क्या करने जा रहे हैं?

जेम्स:
आप जानते हैं, हम वही करते रहेंगे जो हम करते हैं। हम अपने प्रो फॉर्मा पर हैं और यदि यह हमारे खरीद बॉक्स संख्या तक पहुंचता है, तो हम खरीदारी जारी रखेंगे। मुझे लगता है कि यह वही है जिसका हमने अनुमान लगाया था, चीजें हम सामान्य करने जा रहे हैं। हम लगातार किराये में वृद्धि देख रहे हैं, लेकिन हमें उन खर्चों पर नज़र रखनी होगी। यह वास्तव में उन खर्चों को अगले कुछ वर्षों में बढ़ाए जाने का अनुमान लगाता है। और जब तक यह इसी तरह चलता रहेगा, हम खरीदारी करते रहेंगे।

डेव:
हाँ आदमी। यह वास्तव में इस बात की पुष्टि करता है कि मैं अगले वर्ष क्या करने की योजना बना रहा हूं। मैं पिछले कुछ वर्षों से मल्टीफ़ैमिली में निष्क्रिय रूप से निवेश कर रहा हूं, लेकिन मुझे वापस आकर एकल-परिवार वाले घर और छोटे बहु-परिवार खरीदने की ज़रूरत है। मुझे लगता है कि यह एक बहुत ही स्थिर परिसंपत्ति वर्ग है, जो कि मल्टीफ़ैमिली में मेरे द्वारा किए गए कुछ बड़े बदलावों के साथ मेल खाता है। यह अधिक संतुलित पोर्टफोलियो बनाने का एक अच्छा तरीका है, इसलिए यह मुझे अगले वर्ष के लिए जो योजना बना रहा है उसके बारे में अच्छा महसूस कराता है।

जेम्स:
हाँ, यह हर किसी की तरह है, "ओह, मैं मल्टीफ़ैमिली में जाना चाहता हूँ क्योंकि मैं बड़ी परियोजनाओं में शामिल होना चाहता हूँ।" लेकिन दिन के अंत में, लंबी अवधि में बहुपरिवार की तुलना में एकल-परिवार वाली संपत्ति आपको अल्पावधि में सबसे अधिक प्रभाव देगी। यह सिर्फ इक्विटी वृद्धि और नकदी प्रवाह है, यह उस परिसंपत्ति वर्ग में बेजोड़ है। इसलिए छोटे सौदों के बारे में मत भूलिए। वे पैसा कमाते हैं.

डेव:
मुझे पता है, हाँ. हर कोई एक बार में केवल 20 इकाइयाँ प्राप्त करना चाहता है। लेकिन जब तक आपको एक टीम नहीं मिल जाती, यह बहुत है। एक बड़ा ग्रैंड स्लैम पाने की कोशिश करने के बजाय एक-एक करके धीरे-धीरे आगे बढ़ना और व्यक्तिगत सौदे पर वास्तव में अच्छा काम करना बहुत प्रभावी है।

जेम्स:
छोटे सौदे काम करते हैं.

डेव:
पूर्ण रूप से।

जेम्स:
उनमें कुछ भी ग़लत नहीं है.

डेव:
ठीक है। खैर, जेम्स, हमसे जुड़ने के लिए धन्यवाद। और सुनने के लिए आप सभी को धन्यवाद। हम आपकी सराहना करते हैं. और यदि आपको यह एपिसोड पसंद आया, तो कृपया हमें एक समीक्षा दें। हमें कई हफ़्तों से समीक्षाएँ नहीं मिलीं। मुझे नहीं पता कि क्या हो रहा है. इसलिए यदि आप शो सुन रहे हैं, तो कृपया Apple या Spotify पर जाएँ और हमें ऑन द मार्केट पॉडकास्ट की एक ईमानदार समीक्षा दें। आप सभी को पुनः धन्यवाद. हम अगली बार आपसे मिलेंगे.
ऑन द मार्केट मेरे, डेव मेयर और कैटलिन बेनेट द्वारा बनाया गया था। शो का निर्माण कैटलिन बेनेट द्वारा एक्सोडस मीडिया द्वारा संपादन के साथ किया गया है। कॉपी राइटिंग केलिको कंटेंट द्वारा की जाती है, और हम इस शो को संभव बनाने के लिए बिगरपॉकेट्स के सभी लोगों को बहुत-बहुत धन्यवाद देना चाहते हैं।