दशकों में पहली बार गृह बिक्री लाभ में गिरावट—इसका क्या मतलब है, और निवेशकों को अब अपना पैसा कहाँ लगाना चाहिए?

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रियल एस्टेट में हालिया खबरें घर की कीमतों पर केंद्रित हैं, जो अभी भी बढ़ती दिख रही हैं। लेकिन घर की बिक्री से होने वाले मुनाफ़े का क्या? 

नवीनतम साल के अंत में अमेरिकी गृह बिक्री रिपोर्ट ATTOM से रियल एस्टेट बाज़ार में जो चल रहा है उसकी एक कम गुलाबी तस्वीर पेश की गई है। वास्तव में, यह दिखा रहा है कि 2023 में एक दशक में पहली बार घर की बिक्री का मुनाफा गिरा। तो आंकड़े क्या हैं, और निवेशकों के लिए उनका क्या मतलब है?

संख्याएँ और थोड़ा सा संदर्भ

सबसे पहले, आंकड़े किसी भी तरह से भयानक नहीं हैं। ATTOM डेटा से पता चलता है कि घर बेचने वालों ने औसतन 56.5% कमाई की निवेश पर लाभ (ROI), या सामान्य घरेलू बिक्री पर $121,000 का मुनाफ़ा। यह 59.8 में 122,600% या $2022 से कम है।

क्या यह एक चिंताजनक प्रक्षेप पथ है? यदि हम इसे महामारी-पूर्व घरेलू बिक्री लाभ के आंकड़ों के परिप्रेक्ष्य में रखें तो इसका उत्तर वास्तव में नहीं है। 60% के करीब का आरओआई बहुत असाधारण है अगर हम मानते हैं कि 2023 प्रतिशत केवल पांच साल पहले की तुलना में दोगुने से भी अधिक था। 

यदि हम 2008 के बाद के अंधकारमय वर्षों को देखें, तो नकारात्मक आरओआई ने वित्तीय मंदी और 2013 के बीच घर की बिक्री को परिभाषित किया। यदि आप मान लीजिए, 2011 में घर बेच रहे थे, तो संभवतः आपने पैसे खो दिए। 

इस ऐतिहासिक परिप्रेक्ष्य को ध्यान में रखते हुए, घर की बिक्री के मुनाफे में मौजूदा गिरावट वास्तव में बहुत महत्वहीन लगने लगती है - विशेष रूप से उस कठिन वर्ष को देखते हुए जब रियल एस्टेट बाजार में अब तक की कुख्यात वृद्धि के बाद बंधक ब्याज दर। ATTOM के सीईओ रॉब बार्बर ने एक प्रेस विज्ञप्ति में टिप्पणी की कि 2023 ''संयुक्त राज्य अमेरिका के अधिकांश हिस्सों में घर बेचने वालों के लिए एक और बहुत अच्छा वर्ष था।''  

ऐसा कहने के बाद, बार्बर ने आगे कहा, ''मामूली मूल्य वृद्धि के बीच बाजार निश्चित रूप से नरम हो गया, जो लंबे समय तक सुधार के बाद मुनाफे को बढ़ाने के लिए पर्याप्त नहीं था।'' 

घर की बिक्री का माहौल निश्चित रूप से अब वैसा नहीं है जैसा कि 2021 में था, जब घर विक्रेताओं को अचानक 50% का आरओआई आंकड़ा दिखाई देने लगा, जबकि 36 में यह 2020% था। बाजार 2008 के बाद की मंदी से लगातार उबर रहा था। महामारी तक मुनाफ़ा पूर्वानुमानित दरों पर बढ़ रहा है। और फिर उन्होंने समताप मंडल के माध्यम से शूटिंग की। 

निस्संदेह, रियल एस्टेट क्षेत्र में अभूतपूर्व मुनाफ़े का यह स्वर्ण युग, कम से कम कुछ समय के लिए ख़त्म हो गया है। बार्बर ने 2024 में उम्मीदों में नरमी लाने की सिफारिश की है, जिससे 2023 में भी बाजार का व्यवहार काफी हद तक समान होने की संभावना है, उन्होंने कहा:

''2024 में, कीमतों में और छोटे बदलावों के साथ-साथ विक्रेता के लाभ के लिए मंच तैयार लगता है, ब्याज दरों की प्रतिस्पर्धी ताकतों को देखते हुए जो हाल के महीनों में वापस आ गई हैं और घरेलू आपूर्ति तंग बनी हुई है, लेकिन घर के स्वामित्व की लागत अभी भी बनी हुई है कई परिवारों पर गंभीर वित्तीय बोझ।”

दूसरे शब्दों में, यह अभी भी रियल एस्टेट में निवेश करने का एक अच्छा समय है, अधिकांश अमेरिकी निवेशकों को घर की बिक्री पर पर्याप्त लाभ कमाने का अवसर प्रदान करते हैं। एटीटीओएम के घरेलू बिक्री लाभ डेटा के क्षेत्रीय विश्लेषण से पता चलता है कि लाभ मार्जिन क्षेत्रीय बाजार बदलावों का बारीकी से पालन करता है जो पिछले दो वर्षों में अमेरिकी अचल संपत्ति को आकार दे रहे हैं। 

क्षेत्रीय रुझानों पर एक नजर

आश्चर्य की बात नहीं है कि महामारी-युग के कई तेजी वाले क्षेत्र अब घरेलू बिक्री लाभ में भारी गिरावट का अनुभव कर रहे हैं। इन सभी शहरों में महामारी के दौरान और उसके तुरंत बाद खरीदारों की भारी आमद देखी गई:

• ऑस्टिन, टेक्सास (आरओआई 67.2% से घटकर 46.2% हो गया)
• फीनिक्स (79.3% से घटकर 60.6%)
• रेनो, नेवादा (80.6% से घटकर 64.5%)
• साल्ट लेक सिटी (68.3% से घटकर 52.2%)

ये मजबूत अर्थव्यवस्था वाले किफायती शहर थे जो उन पेशेवरों को आकर्षित करते थे जो घर खरीदते समय अपने पैसे का बेहतर मूल्य चाहते थे। हालाँकि, हमेशा उनकी लोकप्रियता उनके पतन का कारण बनी। भारी मांग के साथ घर की कीमतों में अस्थिर वृद्धि हुई, जो अब घटती बिक्री और घटते मुनाफे के रूप में प्रकट हो रही है। 

दूसरी ओर, मिडवेस्ट और नॉर्थईस्ट दो ऐसे क्षेत्र हैं जो निवेशकों को 2023 में आवास बाजार में सब कुछ होने के बावजूद लाभ मार्जिन बढ़ाने की पेशकश कर रहे हैं। इन शहरों में आरओआई में सबसे बड़ी वृद्धि देखी गई:

• स्क्रैंटन, पेंसिल्वेनिया (आरओआई 75.1% से बढ़कर 89.6% हो गया)
• साउथ बेंड, इंडियाना (53.6% से 66.5% तक)
• हार्टफोर्ड, कनेक्टिकट (53.2% से 65.8% तक)
• रॉकफोर्ड, इलिनोइस (48.8% से 57.8% तक)
• रोचेस्टर, न्यूयॉर्क (53.8% से 62.8% तक)

सिनसिनाटी, क्लीवलैंड और मिल्वौकी के मध्य-पश्चिमी शहर भी निवेशकों के लिए सुरक्षित दांव हैं, इन तीनों में 2023 में आरओआई लाभ देखा जा सकता है। 

सबसे बड़े शहरों वाले बड़े शहर सैन फ्रांसिस्को (आरओआई 92.7% से घटकर 79.5% और लास वेगास (74.3% से घटकर 61.8%) थे। हालाँकि, वे अभी भी निवेश करने के लिए बहुत अच्छे स्थान हैं, बहुत अधिक लाभ मार्जिन के साथ-सिर्फ 2022 के पागल उच्च स्तर नहीं। 

वास्तव में, सभी आंकड़ों पर अंतिम नजर डालना एक आश्वस्त करने वाला अनुभव है: यहां तक ​​कि सबसे बड़ी गिरावट वाले शहर अभी भी अचल संपत्ति बेचने से स्वस्थ लाभ उत्पन्न करने के अवसर प्रदान कर रहे हैं। 

आरओआई के बजाय विशुद्ध रूप से मौद्रिक संदर्भ में मुनाफे के मामले में, वेस्ट कोस्ट अभी भी आपको सबसे बड़ा मुनाफा देगा, जिसमें सैन जोस अग्रणी के रूप में उभर रहा है। कैलिफ़ोर्निया के इस शहर में एक घर बेचने पर औसतन $698,000 की आय होगी। यह आंकड़ा, निश्चित रूप से, क्षेत्र में समग्र उच्च कीमतों को दर्शाता है औसत घरेलू मूल्य $1,322,389 का। इसके विपरीत, पियोरिया, इलिनोइस के मध्य-पश्चिमी बाज़ार में बेचने से औसतन केवल $35,000 उत्पन्न होंगे—समझ में आता है, यह देखते हुए औसत घरेलू मूल्य $ 122,900 का। 

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ये सभी आंकड़े वास्तव में दर्शाते हैं कि अमेरिका अलग-अलग वित्तीय क्षमताओं वाले लोगों के लिए रियल एस्टेट में निवेश के भरपूर अवसर प्रदान करता है। अनुसंधान अपने स्थानीय बाजार में, देखें कि आप क्या खर्च कर सकते हैं और आपको वहां कितना आरओआई मिलेगा, और खरीदारों के लिए मूल्य जोड़ना सीखें। इन चरणों का पालन करके, आप लाभ कमाएंगे जो मौजूदा घर की कीमतों और क्षेत्र के आरओआई के अनुरूप होगा।

BigPockets द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि BigerPockets की राय का प्रतिनिधित्व करें।