बैंकों ने कर्ज में कटौती की, क्या बाजार में "मंदी" सचमुच खत्म हो गई है?

डेव:
अरे, सबको क्या हो रहा है? ऑन द मार्केट में आपका स्वागत है. मैं आपका मेजबान डेव मेयर हूं, और हमें पूरा गिरोह वापस मिल गया है। कैथी, जेम्स, हेनरी और जमील सभी आज हमारे साथ जुड़ रहे हैं। मुझे ऐसा लग रहा है जैसे हम सभी को एक साथ रिकॉर्डिंग करते हुए काफी समय हो गया है। आप सभी को देखकर अच्छा लगा.

कैथी:
इसी तरह।

जेम्स:
परिवार एक साथ वापस आ गया है.

कैथी:
और जेम्स बहुत बड़ा है.

जेम्स:
मैं हूं, और कोई समझदार नहीं हूं।

डेव:
मुझे पता है, हमने कल उनके वास्तविक जन्मदिन पर रिकॉर्ड किया था और मैंने पॉडकास्ट पर उनके लिए गाने के बारे में सोचा था, लेकिन फिर मुझे बहुत शर्मिंदगी महसूस हुई और मैंने ऐसा नहीं किया।

कैथी:
अभी भी मौका है.

जेम्स:
हाँ, मैं इसका इंतज़ार कर रहा हूँ। कैथी, आपके पास एक एल्बम है, आपको गाना चाहिए।

कैथी:
यह सच है। यह सच है। अरे यार, बात अब बाहर आ गई है।

डेव:
ठीक है, हम आप सभी को गाना नहीं सुनाएँगे, लेकिन जेम्स, सभी को जन्मदिन की शुभकामनाएँ। हमने कल रिकॉर्ड किया था इसलिए आपके लिए जन्मदिन की ढेर सारी शुभकामनाएँ हैं, लेकिन आप उन सभी के पात्र हैं।

जेम्स:
मैं इसकी सराहना करता हूं।

डेव:
आज हमारे एपिसोड में, हम कुछ रियल एस्टेट सुर्खियों पर चर्चा करने जा रहे हैं। हमारे पास आपके लिए चार बेहतरीन कहानियाँ हैं। हम आवास मंदी के बारे में बात करने जा रहे हैं और यह खत्म हो गई है या नहीं। क्रेडिट मानक और वे कैसे सख्त हो रहे हैं और रियल एस्टेट निवेशकों के लिए इसका क्या मतलब है। हम इस बारे में बात करेंगे कि आप संपत्ति बेच रहे हैं या नहीं, यह कैसे सुनिश्चित करें कि आपको सस्ते ऑफर नहीं मिल रहे हैं, और हम उन 15 शहरों के बारे में बात करेंगे जो स्थिर विकास के लिए तैयार हैं और उनके मूल्य को पिछले वर्ष से अधिक बनाए रखने की संभावना है। अगले कुछ साल. इसलिए ब्रेक के बाद बने रहें और हम इन विषयों पर विचार करेंगे।
हमारी पहली कहानी के लिए, हम निश्चित रूप से आवास मंदी के बारे में बात कर रहे हैं। यदि आप इस शो को सुनते हैं, तो हम इस विषय पर काफी चर्चा करते हैं कि आवास की कीमतों के साथ क्या चल रहा है। लेकिन पिछले कुछ महीनों में हमने आवास मूल्य रुझानों में एक महत्वपूर्ण बदलाव देखा है। वे साल-दर-साल नीचे थे, बस थोड़ा सा, यह कुछ भी गंभीर नहीं था, लेकिन हम अधिकांश मानकों के अनुसार एक बिंदु पर पहुंच रहे हैं, हर किसी का डेटा थोड़ा अलग है, यह कहते हुए कि हम अब मूल रूप से पिछले साल के बराबर हैं, यह फ्लैट के बारे में है. तो यह लेख जिस प्रश्न के बारे में बात कर रहा है, एनएआर का सर्वेक्षण जो संकेत दे रहा है कि आवास मंदी खत्म हो सकती है, यह शायद अब तक का सबसे कम आवास सुधार था और अब हम भविष्य के विकास के लिए तैयार हैं। तो हेनरी, चलिए आपके साथ शुरू करते हैं। क्या आपको लगता है कि आवास मंदी खत्म हो गई है और आपमें से किसी को भी यह कहने की अनुमति नहीं है, "यह बाज़ार पर निर्भर करता है"। मैं जानता हूं कि आप ऐसा करने वाले हैं, हम यहां राष्ट्रीय आधार पर बात कर रहे हैं।

कैथी:
वह लगभग कह ही चुका था, उसके मुँह से यही निकल रहा था।

डेव:
मुझे पता है, मैं इसे देख सकता था। मैंने उसके होठों को यह कहते हुए पढ़ा, "अर्कांसस में, सब कुछ अद्भुत है और आप सभी बेवकूफों को बस अर्कांसस चले जाना चाहिए।"

कैथी:
वहां कोई मंदी नहीं है.

डेव:
लेकिन हममें से बाकी लोगों के प्रति सहानुभूति रखें, हेनरी, और हमें बताएं कि राष्ट्रीय स्तर पर क्या चल रहा है।

हेनरी:
ओह आदमी। देखिए, मुझे लगता है कि हम वही देख रहे हैं जिसके बारे में हम सभी ने बात की है। यह, हम वास्तव में इन्वेंट्री की कमी को महसूस करना शुरू कर रहे हैं, और इन्वेंट्री की कमी और लोगों को बस समझने के साथ, ब्याज दरें कहीं छह और आठ के बीच हैं और वे इसके साथ सहज हैं। लोगों के स्थानांतरण का कारण हमेशा वित्तीय नहीं होता। उनकी जीवनशैली, उनका जीवन, उनकी नौकरियाँ बदल रही हैं या वे अपनी नौकरियाँ बदलना चाहते हैं क्योंकि वे अधिक पैसा कमाना चाहते हैं। अपना वेतन बढ़ाने के लिए बहुत सारी नौकरियाँ छोड़ी जा रही हैं, और इसके लिए स्थानांतरण की आवश्यकता हो सकती है, चाहे वह आपके शहर में हो या आपके शहर के बाहर। वहाँ लोग रिश्तों की ओर बढ़ रहे हैं और जीवन बनना शुरू हो रहा है। लोगों को घर खरीदने की ज़रूरत है, खरीदने के लिए कोई घर नहीं है, क्योंकि हमने लॉक-इन प्रभाव के बारे में बात की है, जिन लोगों की ब्याज दरें कम हैं वे बेचना नहीं चाहते हैं और बहुत अधिक इन्वेंट्री नहीं है।
और इसलिए, आप यह देखना शुरू कर रहे हैं कि लोग वहां मौजूद इन्वेंट्री के लिए लड़ रहे हैं। तो आप फिर से कई ऑफ़र स्थितियाँ देख रहे हैं, हम जो कुछ भी सूचीबद्ध करते हैं उस पर हमें कई ऑफ़र मिल रहे हैं। अच्छी बात है। जो चीजें हम सूचीबद्ध करते हैं वे उतनी अच्छी नहीं हैं या जो हैं, क्योंकि हम पूंछ संपत्तियों को पकड़ लेंगे, इसलिए हम संपत्तियां खरीद लेंगे, हम बस उन्हें साफ कर देंगे और हम उन्हें बाजार में वापस चिपका देंगे ताकि वे ' पुनः पुनर्निर्मित नहीं किया गया. जिन्हें बेचने में अधिक समय लगता है। इसलिए, मुझे लगता है कि आप एक स्वस्थ बाज़ार देख रहे हैं। और इसलिए यही होना चाहिए, है ना? यदि आप किसी बेकार चीज़ को सूचीबद्ध करते हैं, तो उसे बेचने में सही ढंग से तैयार की गई चीज़ की तुलना में अधिक समय लगना चाहिए। उन्हें कई ऑफर मिलने चाहिए और तेजी से बिकना चाहिए। तो, क्या कोई सत्र ख़त्म हो गया है? यार, मुझे ऐसा लगता है, खासकर अगर ब्याज दरें फिर से न बढ़ें। यदि उनमें गिरावट के संकेत दिखने शुरू हो जाते हैं, तो मुझे लगता है कि आपको वहां मौजूद चीजों को खरीदने के लिए भीड़ देखने को मिलेगी और फिर आपको और भी अधिक ऑफर देखने को मिलेंगे।

डेव:
कैथी, मैं उत्सुक हूं कि आप क्या सोचते हैं। पिछले दिन हमारा कैथी, जे. स्कॉट और स्कॉट ट्रेंच के साथ एक शो था और मुझे इस बात का पूर्वावलोकन मिला कि कैथी क्या सोचती है कि यहां क्या हो रहा है, लेकिन हम इस पर आपके विचार सुनना चाहेंगे और क्या आपको लगता है कि हम इससे बाहर हैं मूल्य सुधार के संदर्भ में जंगल।

कैथी:
ठीक है, लोगान मोहताशमी के उद्धरण का उपयोग करने के लिए, "हम बेहद अस्वस्थ आवास बाजार में हैं।" तो, जैसा कि हेनरी ने कहा था, शायद एक ऐसे बाज़ार में वापस जा रहे हों जहाँ आपको वास्तव में कुछ बेचने की कोशिश करनी हो और उसे अच्छा दिखने की ज़रूरत हो। अभी एक एजेंट के लिए यह वास्तव में कठिन है, आपको इसकी सही कीमत तय करनी होगी।

हेनरी:
आपको काम करना है।

कैथी:
हाँ। ठीक है, फिर से, यह केवल 18 महीने पहले की बात है, आप बस बाहर एक संकेत चिपका सकते हैं और संपत्ति बिक जाएगी, चाहे जो भी स्थिति हो। तो, यह इस अर्थ में अधिक स्वस्थ है कि विक्रेता को वास्तव में एक गुणवत्तापूर्ण घर प्रदान करना होता है, ज्यादातर मामलों में इसे खुले बाजार में रखना होता है, न कि निवेशक बाजार में। और खरीदारों को संपत्ति की जांच के लिए समय मिलता है। फिर, 18 महीने पहले आपको कुछ मामलों में निरीक्षण भी नहीं मिल पाता था, आपको बस वैसे ही खरीदना होता था और जो मिलता था उसे ले लेना होता था क्योंकि कई शहरों में सैकड़ों लोग इसका इंतजार कर रहे होते थे।
तो इस अर्थ में, यह खरीदार के लिए अधिक स्वस्थ है, उनके पास यह देखने के लिए अधिक समय है कि वे क्या खरीद रहे हैं। लेकिन बेहद अस्वास्थ्यकर बात यह है कि ऊंची ब्याज दरों और ऊंची कीमतों के साथ, यह अभी भी बिक रही है, संपत्तियां अभी भी बिक रही हैं क्योंकि नए घरों के अलावा कोई अन्य विकल्प नहीं है। और यही कारण है कि बिल्डर इस समय काफी उत्साहित हैं। बिल्डरों का भरोसा बढ़ा है क्योंकि उनका सामान बिक रहा है। बिल्डर की बिक्री 20% बढ़ी है, जबकि मौजूदा घर की बिक्री 20% कम हुई है क्योंकि यही बिक्री के लिए है। रिच और मैंने हाल ही में पाम कोस्ट में एक बिल्कुल नए डुप्लेक्स पर काम बंद किया, हमें 4.75 ब्याज दर मिली क्योंकि हम बिल्डर के साथ इस पर बातचीत कर सकते थे क्योंकि उनके लिए बातचीत करने की गुंजाइश थी, और इसमें नकदी प्रवाह बहुत अच्छा था। और मुझे लगता है कि यह एक अवसर है, बिल्डरों और नए घर खरीदने के इच्छुक लोगों के लिए है क्योंकि यह उपलब्ध है।

डेव:
जेम्स या जमील, क्या आप में से किसी को लगता है कि यह गलत है, कि अगले कुछ महीनों में कीमतों में और अधिक गिरावट की संभावना है?

जेम्स:
यह वास्तव में इस बात पर निर्भर करता है कि वे उस श्रम बाज़ार को तोड़ते हैं या नहीं। मुझे लगता है कि हर कोई हर समय ब्याज दरों को देख रहा है। वे कहते हैं, "यदि ब्याज दरें कम हो जाती हैं और आवास बर्बाद हो जाता है।" लेकिन कई अन्य बाहरी कारक भी हैं जिन पर आपको नजर रखनी होगी। श्रम बाज़ार में क्या चल रहा है, बेरोज़गारी में क्या चल रहा है, क्या इसमें नरमी आ रही है? और यदि ऐसा नहीं है, तो वे इन दरों को बढ़ाना जारी रख सकते हैं।
और यह लेख जिस प्रकार की भविष्यवाणी करता है, वह बहुत सकारात्मक और आक्रामक है, और मुझे आशा है कि यह उसी रास्ते पर चलेगा। इसमें कहा गया है कि यह कम से कम हो सकता है, वर्ष के अंत तक दरें लगभग 6.5 तक गिर सकती हैं, 6 में 2024%। हम खरीददारों के लिए अभी लगभग सात से 7.5 की दर पर हैं और बाजार अभी भी बना हुआ है चलना और स्थिर रहना. तो, यह समझ में आता है कि बाजार में तेजी आएगी, अगर दर लगभग एक बिंदु कम हो जाती है, तो यह अगले उपभोक्ता के लिए 10% अधिक किफायती है। और इसलिए, मुझे लगता है कि यदि दरें नीचे आती हैं, तो इन्वेंट्री की कमी के कारण यह ठीक रहेगा। लेकिन आपको अपनी नज़र रखनी होगी... आप केवल ब्याज दरों को नहीं देख सकते, आपको दुनिया में जो कुछ भी चल रहा है उस पर भी नज़र रखनी होगी। क्योंकि अगर हम किसी प्रकार की वैश्विक मंदी में जाते हैं, जो हो सकती है, तो मुझे लगता है कि आवास बाजार में गिरावट आएगी। मैं वास्तव में नहीं सोचता कि अब यह दरों के बारे में ज्यादा कुछ होने वाला है।

जमील:
हाँ जेम्स, यह बहुत अच्छी बात है। दूसरी चीज़ जिस पर मुझे लगता है कि हमें ध्यान देने की ज़रूरत है, वह यह है कि कितनी नकदी है, कितने घर वास्तव में नकदी से खरीदे जा रहे हैं और कितनी निवेशक गतिविधि अभी भी बाजार में है। यह अभी भी उस चीज़ का एक हिस्सा है जो इस समय चीज़ों को आगे बढ़ा रही है। हम अपने व्यवसाय में जो कर रहे हैं उसके आधार पर मैं आपको बता सकता हूं कि वहां अभी भी भारी मात्रा में निवेशक गतिविधि चल रही है, जो इन्वेंट्री को निगल रही है। और क्या होगा यदि अचानक हमारे पास निवेशक अपनी संपत्तियों को सूचीबद्ध करना शुरू कर दें या इस सूची का अधिक हिस्सा बाजार में डाल दें?
या इसके दूसरी तरफ, क्या होगा अगर लोग कहें, "ठीक है, तुम्हें पता है क्या?" हमारे लिए इस लॉक-इन प्रभाव से उबरने के लिए दरें काफी कम हो गई हैं।'' और फिर वे सभी लोग जो इस संपत्ति और इस सारी सूची पर बैठे हैं क्योंकि उन्होंने कहा, "ठीक है, मैं बेचने नहीं जा रहा हूं, मेरी दर बहुत कम है।" अब उन्होंने अपना मन बदल लिया है और हमें वह इन्वेंट्री बाजार में मिल गई है, मुझे लगता है कि इससे कुछ मूल्य निर्धारण की स्थिति भी पैदा हो सकती है। इसलिए, मुझे नहीं लगता कि हम अभी तक संकट से बाहर आए हैं क्योंकि मुझे लगता है कि हमने सभी चरों का पता नहीं लगाया है और हम नहीं जानते कि जब हमारे पास थोड़ी अधिक सामान्य स्थिति होगी तो लोग कैसे काम करेंगे।

डेव:
मैं एक तरह से तुम्हारे साथ हूं जमील. मैं यह नहीं कह रहा हूं कि कीमतें कम होने वाली हैं, लेकिन मुझे लगता है कि आवास मंदी की घोषणा करना इस समय थोड़ा एहतियाती कदम है। इस समय इस बात के बहुत से सबूत हैं कि बंधक दरें अभी कुछ और ऊंची रहेंगी। हम इसे अगस्त की शुरुआत में रिकॉर्ड कर रहे हैं। फिच ने हाल ही में अमेरिका के क्रेडिट को डाउनग्रेड कर दिया है, जिससे बांड की पैदावार बढ़ गई है, जिससे अगले कुछ दिनों में बंधक दरें बढ़ जाएंगी। फेड ने संकेत दिया है कि वे दरों को लंबे समय तक ऊंचा रखने की योजना बना रहे हैं और मेरे पास उन पर विश्वास न करने का कोई कारण नहीं है।
और इसलिए, मुझे लगता है कि इस बात के सबूत हैं कि गर्मियों की व्यस्त बिक्री के मौसम के बाद कुछ चीजों की घरेलू कीमतों में थोड़ी गिरावट देखने को मिल सकती है। ऐसा मत सोचो कि यह नाटकीय होगा, लेकिन मुझे नहीं लगता कि हमारे पास पर्याप्त जानकारी है, जैसा कि आपने कहा, जमील, यह कहने के लिए कि आवास मंदी खत्म हो गई है। मैं व्यक्तिगत रूप से अभी भी कुछ सावधानी बरतूँगा या कम से कम मैं इसी तरह आगे बढ़ रहा हूँ।
हमारी दूसरी कहानी का शीर्षक है, "फेड का कहना है कि विफलताओं के मद्देनजर अमेरिकी बैंकों ने ऋण को और सख्त कर दिया है।" इसलिए, फेड ने यह रिपोर्ट जारी की और मूल रूप से कहा कि इसके बाद, हर कोई जानता है कि बैंकिंग संकट के साथ क्या हुआ, कि बैंकों ने दिवालिया होने के जोखिम से बचने के लिए मूल रूप से अपने मानकों को बढ़ाया जैसा कि हमने कुछ बैंकों के साथ देखा, विशेष रूप से सिलिकॉन वैली बैंक, ऋण की मांग कमज़ोर थी। और मूल रूप से, वे कह रहे हैं कि बैंकों ने अपने मानकों में वृद्धि की है और अब यह लगभग 50% अधिक कठिन है, ऋण लगभग 50% सख्त हो गया है, विशेष रूप से वाणिज्यिक और औद्योगिक ऋणों पर। तो, मैं उत्सुक हूं, जेम्स, आइए यहां आपके साथ शुरुआत करें। आप क्या मानते हैं कि पहले से ही जोखिम भरे दिख रहे वाणिज्यिक क्षेत्र पर इसका क्या प्रभाव पड़ेगा?

जेम्स:
मुझे ऐसा लगता है कि यह कुछ ऐसा है जिसके बारे में लगभग छह महीने से बात हो रही है, कि यह उसी तरह से आ रहा है। और यह वास्तव में कोई आश्चर्य की बात नहीं होनी चाहिए, क्योंकि वाणिज्यिक क्षेत्र में अभी भी बहुत अधिक रिक्तियां हैं, औद्योगिक क्षेत्र में जरूरत से ज्यादा खरीदारी की गई, एक तरह से स्व-भंडारण की तरह। और बैंकों को लगता है कि यह जोखिम भरा है, इसलिए वे अपनी आवश्यकताओं को सख्त करने जा रहे हैं। यह समझ आता है। वे कह रहे हैं, "अरे, यह वास्तव में अच्छा नहीं लग रहा है।", और साथ ही इस पर ऋण कवरेज को कवर करने के लिए पैसे की लागत बहुत अधिक है।
और इसलिए, मुझे लगता है कि इसे कड़ा किया जाना जारी रहेगा और मुझे नहीं लगता कि यह सिर्फ औद्योगिक क्षेत्र में है। इस लेख में बहुत सारे वाणिज्यिक और औद्योगिक संदर्भ दिए गए हैं और वे कह रहे हैं कि मांग में 50% की कमी आई है। लेकिन इसका मतलब यह है कि उस स्थान, कार्यालय, औद्योगिक क्षेत्र में बहुत अधिक लेन-देन नहीं हो रहा है, मैं हमारे स्थानीय बाज़ार में उन सौदों में गिरावट नहीं देख रहा हूँ। हम अभी भी मल्टीफ़ैमिली देख रहे हैं और वे वाणिज्यिक ऋण देने में उतने सख्त नहीं हैं, हमने बस कुछ अच्छी दरें निर्धारित की हैं। लेकिन वे वास्तव में चाहते थे... ये बैंक ऋण कवरेज अनुपात को लेकर सबसे अधिक चिंतित हैं। वे मूल्यों के ऋण के बारे में उतने चिंतित नहीं हैं, वे सौदे में इक्विटी के बारे में चिंतित नहीं हैं। वे यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि परिसंपत्ति अपने लिए भुगतान कर सके और उन्हें विश्वास नहीं है कि कार्यालय ऐसा करने जा रहा है। और इसलिए, मुझे लगता है कि अगले 12 से 24 महीनों में पैसा प्राप्त करना वाकई कठिन होने वाला है। लेन-देन को फिर से गति देने के लिए उस क्षेत्र में बहुत अधिक स्वामी वित्तपोषण की आवश्यकता होगी। और मुझे कम से कम एक या दो साल तक ऐसा होता नहीं दिख रहा है।
और यदि आप एक निवेशक हैं और आपको अभी बाहर जाकर बैंकों में खरीदारी करनी है। हम कई स्थानीय बैंकों से बात कर रहे हैं और जमाराशियों को स्थानांतरित करने के बारे में बात कर रहे हैं, हम उनसे अधिक ऋण सुविधा कैसे प्राप्त कर सकते हैं? मेरे पास अभी डुप्लेक्स पर एक बैंक है और वे 40% कम चाहते हैं और मैं बाजार से 25% नीचे खरीद रहा हूं, जिसका मूल्य के हिसाब से ऋण का कोई मतलब नहीं है। वे ऋण कवरेज के बारे में अधिक चिंतित थे। और इसलिए, हमने कुछ जमा राशि को स्थानांतरित करने की पेशकश की, और अचानक 40% कम होने के बजाय, वे 25% तक कम हो गए। तो यह बस है, वे सभी संपार्श्विक को देख रहे हैं, वे यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि वे इसकी रक्षा करें। और निवेशकों के लिए अभी यह महत्वपूर्ण है कि वे बैंकों में खरीदारी करें, उनसे बात करें, किसके पास मांग है, किसे जमा की आवश्यकता है, अपनी जमा राशि का उपयोग करें, अपनी टीम में कुछ दोस्तों को शामिल करें और आप पैसे तक पहुंच प्राप्त करने में सक्षम होंगे। लेकिन अल्पावधि में, मुझे नहीं लगता कि अगले 12 से 18 महीनों में वाणिज्यिक ऋण में बहुत अधिक वृद्धि होगी।

जमील:
हाँ, मैं उसमें कुछ जोड़ना चाहता था। मुझे लगता है कि जेम्स ने इसमें महारत हासिल कर ली है। और मुझे लगता है कि जो कुंजी वास्तव में बाजार को आगे बढ़ाएगी या कम से कम इसे पुनर्जीवित करेगी, वह यह है कि लोग अपनी मानसिकता को अधिक रचनात्मक स्थितियों और समाधानों की ओर स्थानांतरित कर रहे हैं। मालिक वित्तपोषण, मुझे लगता है, अगर विक्रेता जो वास्तव में अपनी स्थिति से बाहर निकलना चाहते हैं, अगर वे इन मालिकों को लोगों को वित्त के अवसर प्रदान कर सकते हैं, तो हम नए निवेशकों या लोगों को मेज पर आते हुए देखना शुरू कर सकते हैं और कह सकते हैं, "देखो, मैं लूंगा इस पर, मैं इस परियोजना को आगे बढ़ाऊंगा। मैं इस संपत्ति को देखूंगा, लेकिन इसका कोई मतलब होना चाहिए।" और जैसा कि जेम्स भी कह रहा है, आप बैंकों के साथ रचनात्मक हो रहे हैं, आप जमा राशि स्थानांतरित कर रहे हैं, आप या तो ऋणदाता के लिए आदर्श स्थिति बना रहे हैं या स्वामी वित्त स्थिति वाले विशेष खरीदार के रूप में आपके लिए आदर्श स्थिति बना रहे हैं। . लेकिन रचनात्मकता ही कुंजी है. लोग उस प्रकार की संपत्ति में जितना अधिक रचनात्मक होंगे, सौदे की मात्रा उतनी ही अधिक होगी। लेकिन ऐसा तब तक नहीं है जब तक लोग इस सोच के सामान्य दायरे से बाहर नहीं निकल जाते कि वास्तव में ऐसा होने वाला है।

डेव:
हाँ, यह एक अच्छी बात है। और मुझे लगता है कि रचनात्मक होना समझ में आता है, लेकिन ऐसा लगता है कि दूसरी बात यह है कि हम सुनते रहते हैं कि वाणिज्यिक परिसंपत्ति वर्ग दुर्घटनाग्रस्त होने वाला है। और कैप दरें बढ़ गई हैं, कीमतें थोड़ी कम हो रही हैं, लेकिन मुझे लगता है कि यह दूसरी चीज है जो इसे बंद कर रही है, ऐसा लगता है कि हर कोई इस आसन्न विस्फोट का इंतजार कर रहा है और मैं व्यक्तिगत रूप से अभी भी सोचता हूं कि ऐसा होने वाला है, लेकिन यह अभी तक नहीं हुआ है. तो कैथी, मैं उत्सुक था कि आप इस बारे में क्या सोचते हैं।

कैथी:
खैर, मुझे लगता है कि फेड इस खबर से खुश है। यह बिल्कुल वही है जो वे बनाने की कोशिश कर रहे हैं। सख्ती के चक्र में ऐसा ही होता है, जब फेड चीजों को धीमा करने, सिस्टम से पैसा वापस खींचने की कोशिश कर रहा होता है। ऐसा कम उधार देने से होता है. और हम जानते हैं कि, एक बार फिर, 18 महीने पहले की तरह, बैंक पागलपन भरी हरकतें कर रहे थे। लोग पागलपन से हामीदारी कर रहे थे और किसी तरह बैंक इसे स्वीकार कर रहे थे और यह बदल गया है।
इसलिए, कई बार जब अतिसुधार होता है तो ऐसा तब होता है जब बैंक कुछ ज्यादा ही उदार हो जाते हैं और, जैसे, वे इसके लिए कीमत चुकाते हैं, फिर वे सख्त हो जाते हैं और वे यही कर रहे हैं। क्या आप भारी अग्रिम भुगतान के बिना अभी किसी वाणिज्यिक संपत्ति पर ऋण दे रहे होंगे? यह 50% एलटीवी होना चाहिए, जैसा कि कई लोगों को इसकी आवश्यकता होती है क्योंकि हम नहीं जानते कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निचला स्तर कहां है। इसलिए यह बेहद जोखिम भरा है. बड़े पैमाने पर अति-सुधार हो रहा है क्योंकि कुछ समय पहले ही बैंक बहुत उदार थे। इसलिए वे इसकी कीमत चुका रहे हैं। लेकिन सवाल यह है कि जब बैंक कारोबार नहीं कर रहे हों तो वे कैसे बचे रहेंगे? यदि वे उधार नहीं दे रहे हैं, तो यह एक समस्या है। तो, इसके कारण हमें और भी मुद्दे देखने को मिलेंगे।

हेनरी:
मैं पूरी तरह सहमत हूँ। मुझे लगता है कि जेम्स ने इसे नाक पर मारा है। दोस्तों, बैंक व्यवसाय हैं। वे एक सेवा प्रदान करते हैं और वह सेवा आम तौर पर धन उधार देना है, व्यवसाय में बने रहने के लिए उन्हें उधार देने की आवश्यकता होती है। और इसलिए, आपको अपने बैंक के पक्ष के लिए, "इसमें मेरे लिए क्या है?" का पता लगाना होगा। यदि आप चाहते हैं कि आपका बैंक ऋण दे, तो वे सख्ती कर रहे हैं, वे ऋण नहीं दे रहे हैं, वे सख्ती कर रहे हैं। इसका मतलब सिर्फ इतना है कि जिन चीज़ों से वे असहज हैं, वे चाहेंगे कि आप उनके साथ खेल में अधिक सक्रिय रहें। जिन चीज़ों के साथ वे अधिक सहज हैं, उन्हें आपके लिए खेल में कम त्वचा की आवश्यकता होने की अधिक संभावना है क्योंकि वे उस परिसंपत्ति वर्ग के साथ सहज हैं।
और इसलिए, आपको उस स्थानीय बैंक को ढूंढना होगा जो आपके द्वारा किए जाने वाले रियल एस्टेट निवेश को पसंद करता है और उस संबंध को बनाता है। और सख्ती का मतलब सिर्फ इतना है कि वे चाहते हैं कि आप वास्तव में एक अच्छा सौदा लेकर आएं, वे चाहते हैं कि आप वास्तव में एक अच्छे रियल एस्टेट निवेशक बनें। और इसलिए, यदि आप किसी विशेष क्षेत्र में मजबूत हैं और आपको वह बैंक मिल जाता है जो उस क्षेत्र में सहज है, तो मुझे लगता है कि आप अनुकूल ऋण पा सकते हैं। यह बस काम लेने वाला है। आप किसी भी बैंक, किसी भी बैंक जिसे आप चाहते हैं, को कॉल नहीं कर सकते हैं और अनुकूल शर्तों को प्राप्त नहीं कर सकते हैं जैसा कि आप कुछ परिसंपत्तियों के लिए एक साल पहले कर सकते थे, इसमें काम करना होगा। कभी-कभी आपको 20, 30 बैंकों को कॉल करना पड़ता है और उनसे बात करनी पड़ती है कि आप क्या कर रहे हैं, इससे पहले कि आप कोई ऐसा व्यक्ति ढूंढ सकें जो उन दरों और शर्तों पर ऋण देने को तैयार हो जो आप चाहते हैं।
तो हाँ, वे सख्ती कर रहे हैं, पैसा ढूंढना कठिन हो जाएगा, लेकिन पैसा अभी भी वहाँ है। और फिर, मुझे लगता है कि जेम्स ने वास्तव में जो बात सिर पर मारी है, वह यह है कि उन्हें व्यवसाय में बने रहने की जरूरत है और इसलिए वे आपकी जमा राशि चाहते हैं। और इसलिए यदि आप "उनके लिए इसमें क्या है?" ढूंढ सकते हैं, और उन्हें अपनी जमा राशि ला सकते हैं, तो आप वास्तव में अभी भी कुछ परिसंपत्तियों के लिए अच्छी शर्तों पर बातचीत कर सकते हैं। फिर, एक जोखिम भरी संपत्ति, खेल में अधिक त्वचा, कम जोखिम भरी संपत्ति, खेल में कम त्वचा। और यदि आप उनके लिए जमा राशि लाते हैं, तो और भी अच्छा। यह दुनिया का अंत नहीं है।

डेव:
खैर, हम सभी के पास आपके और जेम्स के आकार की जमा राशि नहीं है। मैं नहीं जानता कि क्या वे मुझसे इतने प्रभावित होंगे और मुझे ऋण देने के लिए तैयार होंगे।

जेम्स:
लेकिन यह सब सापेक्ष है, आपके बाज़ार के आधार पर, वे आपको जो उधार दे रहे हैं उसका एक प्रतिशत तलाश रहे हैं। इसलिए, यदि आप $200,000 के बाज़ार में हैं, तो आपको 40,000 की ओर बढ़ना होगा। यदि आप 40,000 अतिरिक्त जमा या कुछ और स्थानांतरित कर सकते हैं, क्योंकि उन्हें अपना डाउन पेमेंट मिल रहा है और फिर वे आपके पैसे का 20% भी लटका रहे हैं, इसलिए वे इसके बारे में अच्छा महसूस करते हैं और वे इसे फिर से उधार दे सकते हैं। इसलिए, आपको इसे खरीदने के लिए बहुत अधिक पैसे की आवश्यकता नहीं है, यह बाज़ार पर निर्भर करता है। अब यदि आप सिएटल में हैं, हाँ, आपको कुछ पैसे स्थानांतरित करने की आवश्यकता होगी, यह महंगा है, या एलए में भी ऐसा ही है, लेकिन यह आकार से अधिक प्रतिशत के बारे में है।

हेनरी:
हाँ, मैं अरकंसास में हूँ, मैं उन्हें पाँच रुपये दे सकता हूँ, हम अच्छे हैं।

डेव:
ठीक है। हमारी तीसरी कहानी का शीर्षक है, "रियल एस्टेट विशेषज्ञ, आपको कम ऑफर मिलने के पांच कारण और इसे कैसे ठीक करें।" मैं जेम्स को कान से कान तक मुस्कुराते हुए देख सकता हूं, वह इस बारे में बात करने के लिए तैयार है। जेम्स, मैं बस आपको शुरुआत करने देता हूँ।

कैथी:
वह इसे लेकर कुछ हद तक पागल भी लग रहा है।

डेव:
हाँ, वह लड़ने के लिए तैयार है.

जेम्स:
मैं जानता हूं कि जमील मुझसे जुड़ाव महसूस कर सकता है, जब लोग कहते हैं, "ओह, तुम बहुत कम बॉलर हो।" ईमानदारी से कहूं तो किसी को कॉल करना कितनी अशिष्ट बात है। यह ऐसा है जैसे, नहीं, हम कम दबाव वाले खिलाड़ी नहीं हैं, हम वास्तव में आपको परिसंपत्ति की स्थिति के लिए बाजार मूल्य की पेशकश कर रहे हैं। और इसलिए, मुझे लगता है कि उन सभी लोगों के बारे में जानना महत्वपूर्ण है जो लो बॉलर शब्द का उपयोग करते हैं। नहीं, आपकी कीमत ग़लत है। यदि आप अपनी ऑफ़र राशि का समर्थन करने के लिए सांख्यिकीय डेटा प्रदान कर सकते हैं तो आप किसी को नीचा नहीं दिखा रहे हैं। और मुझे लगता है कि थोक विक्रेताओं, निवेशकों के लिए यह जानना वास्तव में महत्वपूर्ण है। हम बाजार मूल्य के आधार पर ऑफर लिखते हैं। और हमें इसकी परवाह नहीं है... भविष्य का बाजार मूल्य निवेशक के लिए उल्टा है, इसका इस बात से कोई लेना-देना नहीं है कि मालिक के पास अभी क्या है, हम अभी खरीद रहे हैं।
और इसलिए, जब लोग मुझे कम बॉलर कहते हैं, तो हम बस यह सुनिश्चित करते हैं कि हम हमेशा तीन से पांच कंप्स सबमिट करें जो दिखाते हैं कि हम एक विक्रेता के लिए वास्तविक नेट की सीमा में हैं। लेकिन मुझे वास्तव में यह लेख पसंद आया।, उन्होंने इसे एक तरह से गलत बताया, क्योंकि वे इस तरह थे, "अरे विक्रेता, अगर आपको ढेर सारे कम ऑफर मिल रहे हैं, तो शायद यह आप ही हैं, वे नहीं।" और यही बात सामने आती है। यदि आप आज अपनी संपत्ति को बाजार मूल्य पर बेचना चाहते हैं, तो आपको इसे प्रस्तुत करने योग्य बनाना होगा। लोग वह सामान खरीदेंगे जो अच्छा उत्पाद है। लेकिन अगर आप बीच में हैं, तो आपको बीच का मूल्य मिलेगा। यदि आपको काम की आवश्यकता है, तो आपको कार्य मूल्य निर्धारण की आवश्यकता होगी। और यह विक्रेता पर निर्भर है कि वह बदलाव करके यह बताए कि वह कैसे बिकेगा। और यदि वे वे परिवर्तन नहीं करना चाहते, तो उन्हें कीमत कम करनी होगी। यह व्यवसाय ऐसे ही चलता है।
और मुझे लेख सचमुच पसंद आया. इसने बहुत सी चीज़ों पर प्रकाश डाला, आपकी संपत्ति को प्रस्तुत करते हुए, आपको इसके लिए काम करना होगा। वास्तव में समझें कि आपके पास क्या है और क्या बिक रहा है। और यदि आपके पास वे चीजें हैं, तो आप उसके अनुसार कीमत तय करेंगे और आपको कम गेंदें नहीं मिलेंगी, आपको बस एक लेनदेन मिलेगा। और इसलिए, मुझे लगता है कि बस वास्तव में देखें कि आपके पास क्या है। यदि यह नहीं बिक रहा है, तो देखें कि आपके पास क्या है, और हो सकता है कि यह सिर्फ एक मूल्य निर्धारण और मूल्य बिंदु वाली चीज़ हो और आप इसे अकेला छोड़ दें और आप बस कहें, "अरे, इस तरह की इन्वेंट्री को बेचने में अधिक समय लगता है, इसलिए मैं जा रहा हूं उस पर बैठो।” लेकिन अगर चीजें आपके आसपास लेन-देन कर रही हैं और ऐसा नहीं हो रहा है, तो यह आमतौर पर एक उत्पाद मुद्दा है।

जमील:
मैं इसे दोगुना करने जा रहा हूं, क्योंकि जेम्स, आप और मैं, और हेनरी... कैथी एकमात्र ऐसी व्यक्ति है जो चमकदार संपत्तियां खरीदती है क्योंकि उसे नई चीजें पसंद हैं और मुझे लगता है कि यह बहुत अच्छा है। हम ऐसा नहीं करते हैं, हम उन चीज़ों का व्यापार करते हैं जिन्हें पुनर्स्थापित करने की आवश्यकता होती है, इसमें मूल्य जोड़ा जाता है। यहाँ वह चीज़ है जो मुझे लगता है कि वास्तव में महत्वपूर्ण है। तो, आइए रियल एस्टेट एजेंटों पर नजर डालें। वे एक प्रत्ययी हैं, जिसका अर्थ है कि अपने विक्रेताओं को सच्चाई बताना उनका दायित्व है। अपने ग्राहक के सर्वोत्तम हित में कार्य करना उनका दायित्व है। और इसका मतलब है कि उनके प्रति ईमानदार रहकर उनसे कहें, “सुनो। देखिए, मुझे इसकी परवाह नहीं है कि पड़ोसी ने क्या बेचा, उन्होंने उस घर को ठीक करने में $100,000 खर्च किए, आपको वह पैसा नहीं मिलेगा। आपके पास अभी भी यहां 1970 का शिया कालीन है और आपके पास इलेक्ट्रोलक्स फ्रिज है, यह काम नहीं करेगा। यह वही है, हमारे पास विकल्प हैं, ठीक है? विकल्प नंबर एक, आप पैसा खर्च करें, आप इस घर को ठीक करें, मैं आपको वही दिलाऊंगा जो डेव ने सड़क के पार बेचा था। आप पैसा खर्च करके ऐसा नहीं करना चाहते, मैं आपके लिए एक ऐसे निवेशक से नकद प्रस्ताव लूंगा जो पैसा खर्च करके यह काम करेगा।''
लेकिन आइए लोगों के प्रति ईमानदार रहें। तथ्य यह है कि जब आप एक लिस्टिंग अपॉइंटमेंट पर होते हैं और आप अपने ग्राहक से सिर्फ उस समझौते पर हस्ताक्षर करवाने के लिए झूठ बोल रहे होते हैं ताकि आप उनका छह महीने का समय बर्बाद कर सकें, ताकि जब घर बाजार में बैठे और वे सोचते हैं कि आपने बुरा काम किया है, और फिर वे सोचते हैं कि जब निवेशकों के प्रस्ताव आते हैं तो वे कम गेंदें हैं क्योंकि आपने संपत्ति के वास्तविक मूल्य के बारे में उनके साथ बेईमानी की थी। यह मेरे लिए समस्याग्रस्त है.

डेव:
मुझे यह पसंद है। हमें हर समय इस बारे में बात करनी चाहिए, हमें इसी प्रकार की ऊर्जा की आवश्यकता है।

जेम्स:
मुझे यह अच्छा लगता है।

डेव:
यार, उस आदमी को तौलिये पर पानी की बोतल ले आओ, उसने अभी-अभी [अश्रव्य] रिंग में पूरा चक्कर लगाया है।

जेम्स:
आपने अभी-अभी मेरा जन्मदिन बनाया है.

डेव:
हमें उसे थोड़ा बढ़ावा देने की जरूरत है। ठीक है, हेनरी?

हेनरी:
यह लेख मुझसे कहता है, यह रियल एस्टेट है, यह इसी तरह काम करता है। आपको किसी चीज़ को उसी कीमत पर बेचना होगा जिस कीमत पर वह है। आप किसी ऐसी चीज़ के लिए अधिक पैसे पाने की उम्मीद नहीं कर सकते जो इसके लायक नहीं है। लेकिन लोग अभी भी अपने दिमाग में 2020 से 2022 के बुलबुले में हैं, जहां वे कहते हैं, "मैं बस इसे वहां फेंक सकता हूं और कोई मुझे वह सब कुछ देने के लिए आएगा जो मैं चाहता हूं।" और अब ऐसा नहीं है. फिर, यह एक स्वस्थ बाज़ार का अधिक प्रतिरूपण है। जिसका अर्थ है, यदि आप कुछ बेचना चाहते हैं, तो आपको उसे उसी मूल्य पर बेचने की स्थिति में लाना होगा, जिस मूल्य पर वह है। तो, हम आने वाले हैं और हम आपको वह पेशकश करने जा रहे हैं जो हमें लगता है कि संपत्ति की वर्तमान स्थिति में क्या लायक है। अवधि। कहानी का अंत। यदि आप अधिक पैसा प्राप्त करना चाहते हैं, तो आपको संपत्ति में पैसा लगाना होगा, आपको संपत्ति को अच्छा बनाना होगा।
मेरे लिए, वह सब कुछ जो मैं अभी सूचीबद्ध करता हूं, अगर मैं एक संपत्ति बेच रहा हूं और मैंने उस संपत्ति को फिर से तैयार करने में बहुत अच्छा काम किया है और मैंने विवरणों पर ध्यान दिया है। क्योंकि फिर, पहले आप सिर्फ एक सुअर पर लिपस्टिक लगा सकते थे और उसे वहां फेंक सकते थे, लेकिन अब लोग आपके पुनर्निर्माण के माध्यम से चल रहे हैं और वे जा रहे हैं, "मैं देख रहा हूं कि उन्होंने दीवारों पर पेंट लगाया है, लेकिन उन्होंने सभी को नहीं बदला है आउटलेट, जिससे मुझे विश्वास होता है कि कुछ समस्या हो सकती है जिसे उन्होंने ठीक नहीं किया है। और इसलिए, मैं पूरी कीमत की पेशकश नहीं करने जा रहा हूं या मैं बिल्कुल भी पेशकश नहीं करने जा रहा हूं। यह हमें उन निवेशकों के रूप में मजबूर कर रहा है जो संपत्तियों को ठीक कर रहे हैं और फ़्लिप कर रहे हैं, विवरणों पर ध्यान दें, यदि आप शीर्ष डॉलर प्राप्त करना चाहते हैं तो बाजार में संपत्ति को चिपकाने से पहले छोटी चीजें करें।
यही बात उन गृहस्वामियों पर भी लागू होती है जो अपनी संपत्ति बेच रहे हैं। आपको विवरणों पर ध्यान देना होगा। आप शीर्ष डॉलर चाहते हैं, तो आपको लोगों को यह दिखाना होगा कि संपत्ति की देखभाल और देखभाल की जाती है और इसे उचित स्थान पर रखने की आवश्यकता है। जब आप कोई संपत्ति बेच रहे हों तो यही होना चाहिए। यह मेरे लिए कहता है, यह रियल एस्टेट है।

डेव:
मुझे ऐसा महसूस हो रहा है जैसे हमने यहां किसी उलझन में पड़ गए हैं। यह ऐसी चीज़ है जिसके बारे में शायद हमें और अधिक बात करनी चाहिए। और शायद मुझे यह करना चाहिए कि लेख भी पढ़ूं और कहूं कि इसमें क्या कहा गया है ताकि हर कोई जान सके, क्योंकि इसमें कहा गया था कि आपको कम गेंद वाले प्रस्ताव मिलने के पांच कारण हैं। और यह मूल रूप से आप तीनों ने जो कहा उससे सहमत है। तो पहला यह कि, आपकी अपेक्षाएँ बाज़ार की वास्तविकताओं से अधिक हो सकती हैं। मूलतः, आपकी उम्मीदें अवास्तविक हैं। नंबर दो, आप फिक्सर अपरों को टर्नकी कीमतों पर सूचीबद्ध नहीं कर सकते। यह बिल्कुल सही है. नंबर तीन, खराब सौंदर्यशास्त्र खरीदारों को हतोत्साहित करता है, भले ही घर संरचनात्मक रूप से मजबूत हो। क्या आप कभी किसी घर में गए और किसी ने कहा, "यह संरचनात्मक रूप से अच्छा है, बाकी सभी बदसूरत चीजों के बारे में चिंता न करें।" हमें एक बेहतरीन आधार मिला है, यह बिल्कुल ठीक है।” नंबर चार, आपका घर उतना ही अच्छा है जितना उसकी प्रस्तुति। मुझे लगता है कि यह इसका मंचन करने, इसे अच्छा दिखाने के बारे में अधिक है। और फिर आख़िर में, वित्तीय तंगी ग़लत तरह का ध्यान आकर्षित करती है। तो मूल रूप से, यदि आप वित्तीय संकट में हैं और आप उसे टेलीग्राफ करते हैं, तो संभवतः यह आपके लिए बहुत अच्छा काम नहीं करेगा। इसलिए, मुझे लगता है कि ये सभी अच्छी सलाह हैं जो इन तीनों ने बहुत जुनून के साथ लाई हैं। कैथी, क्या आपके पास जोड़ने के लिए कुछ है?

कैथी:
ओह, वास्तव में, मेरी राय में यह एक एजेंट समस्या है। एक एजेंट को वास्तव में मूल्य पता होना चाहिए और विक्रेता को यह समझाने में सक्षम होना चाहिए, "आप इसमें इतना पैसा लगा सकते हैं और आपको इससे कहीं अधिक मिलेगा।" या, "यदि आप इतना पैसा लगाते हैं, तो यह वास्तव में खत्म नहीं होगा, इसे वहीं बेच दें जहां यह है।" इसलिए, मुझे लगता है कि बहुत सारे नए एजेंट बाज़ार में आए हैं, वे नहीं जानते कि वे क्या कर रहे हैं, वे इस तरह के बाज़ार के आदी नहीं हैं, वे ऐसे बाज़ार के आदी हैं जहाँ उन्हें कुछ भी करने की ज़रूरत नहीं है . उन्हें और अधिक मेहनत करनी होगी, उन्हें आज सचमुच अपनी कीमत दिखानी होगी।

जेम्स:
और वे अभी चिकन की हड्डियाँ खा रहे हैं, बेचने के लिए बहुत कुछ नहीं है।

जमील:
सत्य। लेकिन जेम्स, लाइसेंसिंग की शिक्षा प्रक्रिया में एक बुनियादी स्थिति है। लाइसेंसिंग से गुजरने वाले सभी 50 राज्यों में मैंने जिस भी व्यक्ति से बात की है, मैंने उन सभी से एक ही सवाल पूछा है, "क्या उन्होंने आपको कॉम्प्लेक्शन करना सिखाया है?" "नहीं।"

हेनरी:
यहाँ हम चले.

डेव:
क्या यह सच है?

जेम्स:
यह सच है।

डेव:
वे तुम्हें यह नहीं सिखाते कि कैसे समझौता करना है?

जमील:
यह सच है। "जब आपको अपना रियल एस्टेट लाइसेंस मिला तो उन्होंने आपको यह नहीं सिखाया कि संपत्तियों की भरपाई कैसे की जाए?" "नहीं, उन्होंने ऐसा नहीं किया।" "अरे वाह। इसलिए आपको पता नहीं है कि मूल्य कैसे पता लगाया जाए, फिर भी ग्राहक के प्रति जिम्मेदार होना आपका प्रत्ययी कर्तव्य है, और उन्होंने आपको अभी तक यह नहीं सिखाया है कि संपत्ति का मूल्य कैसे तय किया जाए। समस्या यहीं है.

जेम्स:
मैं 100% सहमत हूँ. और फिर, पिछले तीन वर्षों में बहुत सारे दलाल आये हैं। यह एक अलग बाज़ार है. जो भी आप चाहते थे उसे सूचीबद्ध करने और बेचने का नियम एक नियम था और आप ऐसा कर सकते थे। अब हम बुनियादी बुनियादी अचल संपत्ति पर वापस आ गए हैं।

कैथी:
और रिकॉर्ड के लिए, रिकॉर्ड के लिए, हमारा फंड, हमारा एकल परिवार किराये का फंड पुरानी बदसूरत संपत्तियों को खरीदता है और उन्हें ठीक करता है। लेकिन व्यक्तिगत तौर पर मुझे फैंसी चीजें पसंद हैं।

हेनरी:
ओह, तो आप इसे अपनी मौज-मस्ती में करेंगे, लेकिन आप इसे स्वयं नहीं करेंगे। ठीक है। ठीक है। ठीक है। ठीक है। ठीक है, अच्छा लगता है।

डेव:
जैसा वह कहती है वैसा करो, जैसा वह करती है वैसा नहीं। मुझे ऐसा लगता है कि हाल ही में कैथी के साथ यह एक विषय है। वह हमेशा कहती है, "आप सभी को यह करना चाहिए, लेकिन मैं कुछ बिल्कुल अलग कर रही हूं।"

कैथी:
नहीं नहीं नहीं नहीं। ख़ैर, यह मेरा है... मैं वही चीज़ डलास में खरीदूंगा। यह वही है जो बिक्री के लिए है, जिन क्षेत्रों में हम खरीदना चाहते हैं उनमें कुछ भी नया नहीं है। इसलिए, हम पुराना खरीद रहे हैं और उसे नया बना रहे हैं।

डेव:
बहुत बढ़िया।

कैथी:
मैं बस अपना विविधीकरण दिखा रहा था, बस इतना ही।

डेव:
ठीक है। हमारे आखिरी लेख के लिए, हमारे पास gobankrates.com से एक कहानी है। इसका शीर्षक है, "ये 15 शहर सबसे स्थिर विकास के लिए तैयार हैं और इनके मूल्य बनाए रखने की संभावना है।" कैथी, मुझे लगता है कि एक ऐसा बाज़ार है जिसमें आपकी विशेष रुचि है, जिसका यहां चल रहे शो में बार-बार उल्लेख नहीं किया गया है। इन 15 में से आपका पसंदीदा कौन सा था?

कैथी:
ओह, क्या आप फैकरविले के बारे में बात कर रहे हैं?

डेव:
नहीं, कोई भी फैकरविले के बारे में बात नहीं करना चाहता, हालाँकि आप करते हैं। नहीं, आपको हेनरी का बाज़ार उससे चुराना था।

कैथी:
ओह, मैं कैसे भूल सकता हूँ?

डेव:
शो से पहले हम इसे पढ़ रहे थे और मैं बता रहा था, बाजारों में से एक फेयेटविले है, जो स्पष्ट रूप से हेनरी के पिछवाड़े में है।

कैथी:
नहीं, नहीं, मैं इसे ले रहा हूं।

डेव:
मैं हेनरी से कह रहा था कि वह इसे नहीं चुन सकता, इसलिए-

कैथी:
वह इसे नहीं उठा सकता, यह मेरा है।

डेव:
… कैथी, आप इसे चुनें।

कैथी:
हाँ, मैं फेयेटविले जा रहा हूँ और मैं हेनरी को ढूँढने जा रहा हूँ और उससे मेरे लिए एक सौदा ढूँढ़ने को कहूँगा। यह कैसा रहा?

हेनरी:
चलो.

कैथी:
इस तरह मैं वहां निवेश करूंगा।

डेव:
ठीक है। यह एकदम सही है। खैर, ये 15 बाज़ार, मूल रूप से जिस तरह से GOBankRates इनका मूल्यांकन कर रहा है वह एक महीने और तीन महीने का अनुमानित घरेलू मूल्य परिवर्तन है। फिर उन्होंने साल-दर-साल पूर्वानुमान लगाया। तो एक महीना, तीन महीने और साल-दर-साल, और फिर तीनों का औसत। मैं बस ईमानदार होने जा रहा हूं, मुझे लगता है कि रियल एस्टेट कैसे खरीदा जाए इसका मूल्यांकन करने का यह एक भयानक तरीका है, बस एक महीने के दृष्टिकोण को देखना है। लेकिन क्या आपको इनमें से कोई बाज़ार पसंद है? अब जब मैंने पूरा लेख ख़राब कर दिया है, तो क्या आप में से किसी को इन 15 बाज़ारों में से कोई पसंद है?

जेम्स:
मैं करता हूँ।

जमील:
एक चीज़ जो मुझे पसंद है, डेव, वह यह तथ्य है कि हमें वहां जॉर्जिया के कई बाज़ार मिले हैं, और मुझे लगता है कि यह एक अच्छा संकेत है कि उस राज्य में एक स्वस्थ स्थिति हो रही है। अटलांटा के प्रमुख मेट्रो से लोग उन छोटे क्षेत्रों में जा रहे हैं। और मुझे लगता है कि यह दिखाता है कि उस राज्य में बहुत अधिक प्रवासन और बहुत अधिक ताकत है। तो मेरे लिए, मैं जॉर्जिया के उन द्वितीयक और तृतीयक बाजारों में अपना दांव लगाऊंगा। मुझे लगता है कि वहां सचमुच कुछ दिलचस्प चल रहा है।

डेव:
अच्छा। मुझे वह पसंद है। जेम्स, क्या आपकी पत्नी इन बाज़ारों में से एक नहीं है?

जेम्स:
तो संयोग से, मेरी पत्नी ने हाल ही में मेरे पास विलमिंगटन, उत्तरी कैरोलिना जाने का प्रस्ताव रखा, जिसकी आबादी लगभग 125,000 है। वहां जीवन की गुणवत्ता अद्भुत है और कीमतें काफी सस्ती हैं। यह नेपल्स, फ्लोरिडा, न्यूपोर्ट बीच की तरह है, लेकिन कीमत का एक अंश। अच्छे स्कूल, अच्छी गुणवत्ता वाला जीवन, उच्च आय, और बाज़ार बहुत अच्छा कर रहा है, वहाँ बहुत कुछ नहीं है। औसत घर की कीमत कम है, और इसलिए मुझे लगता है कि यह एक मजबूत बाजार है, क्योंकि मैं अब इसकी खोज कर रहा हूं और यह रहने के लिए वास्तव में एक अच्छी जगह है। लेकिन एक बात जो मैं इस लेख में बताना चाहता था, उस जगह के अलावा, विलमिंगटन अद्भुत है। क्या किसी और को इनमें से कुछ शहरों से कोई समस्या है? क्योंकि कोयूर डी'लेन को वहां नंबर दो का स्थान मिला है-

कैथी:
हाँ।

डेव:
ओह-

जेम्स:
... मैं ऐसा था, "क्या हो रहा है..."

डेव:
… बिलकुल नहीं। हाँ, इडाहो में किसी भी चीज़ को अभी गायब कर दिया जाना चाहिए।

जेम्स:
और यह एक द्वितीयक घरेलू बाज़ार है, इसकी आबादी 60,000 थी, दरें बहुत अधिक थीं। अभी कोयूर डी'लेन में बड़े पैमाने पर निर्माण प्लाट आ रहे हैं, एक टन इकाइयां बाजार में आ रही हैं और उन्हें नंबर दो सबसे स्थिर के रूप में रखा गया है। मुझे इससे गंभीर समस्या थी, क्योंकि उन्होंने संदर्भ दिया था... यह बीच में है, वाशिंगटन सीमा के बगल में है और यह महंगा है, और बाजार में बहुत सारे उत्पाद आ रहे हैं। मुझे नहीं लगता कि यह कुल मिलाकर एक मजबूत बाजार है।

कैथी:
मुझे इसे वहां देखकर बहुत आश्चर्य हुआ, लेकिन ऐसा भी लगता है कि यह एक ऐसी जगह है जिसके बारे में बहुत सारे अमीर लोग बात कर रहे हैं। तो, हम जानते हैं कि हमारे पास एक तरह से विभाजित बाजार है जहां धन वाले लोग अधिक धन पैदा कर रहे हैं, यहां तक ​​​​कि इस माहौल में भी और कोयूर डी'लेन वह जगह है जहां वे खरीदारी कर रहे हैं। तो कौन जानता है, शायद क्योंकि यह अधिक लोकप्रिय हो रहा है इसलिए यह स्थिर रहेगा।
लेकिन मैं आपसे सहमत हूं, कि अगर हम निवेश करना चाह रहे हैं और हम निवेश के बारे में बात कर रहे हैं, दूसरे घर के बारे में नहीं, जॉर्जिया के कुछ बाजारों के बारे में, तो वे बहुत मायने रखते हैं जहां हम लंबे समय से उन क्षेत्रों में निवेश कर रहे हैं समय। क्योंकि फिर से, जब भी आप किसी बड़े मेट्रो के नजदीक होते हैं, तो विकास हमेशा उपनगरों में चला जाता है, वैसे भी, किसी भी बाजार में, लोग हमेशा सामर्थ्य का पीछा कर रहे होते हैं। हमेशा ऐसा ही होता है. तो बड़े बाज़ारों के ठीक बाहर के तृतीयक बाज़ार जहाँ नौकरियाँ भी स्थानांतरित होने लगी हैं, यह हमेशा एक अच्छी योजना है। मैंने पोर्टलैंड, मेन भी देखा। मैं इसके बारे में सोच रहा था, डेव, क्योंकि आप अभी मेन में थे और मेरी बेटी ठीक उसी समय वहां थी, जहां आपकी शादी हुई थी, वह आपका पीछा कर रही थी, मुझे लगता है। शायद वह तस्वीरें ले रही थी, मुझे नहीं पता, पापराज़ी।

डेव:
खैर, मुझे लगता है कि मैंने आप लोगों को बताया था, हमारी शादी में एक वेडिंग क्रैशर था, उनमें से दो-

कैथी:
यह क्रिस्टा नहीं थी, लेकिन वह चाहती थी।

डेव:
… ठीक है। मैं क्रिस्टा को पहचान लूंगा और उसे आमंत्रित किया जाएगा। लेकिन हाँ, मैंने अभी मेन में कुछ सप्ताह बिताए थे और मुझे यह वास्तव में पसंद आया। ईमानदारी से कहूं तो मैं शहर की वित्तीय स्थिति और अर्थव्यवस्था के बारे में पर्याप्त नहीं जानता, लेकिन जीवन की गुणवत्ता बहुत अच्छी है। बहुत अच्छे लोग, वास्तव में सामुदायिक भावना, मेरा मतलब है, यह एक बड़ा शहर नहीं है, बल्कि यह तृतीयक शहर है। वास्तव में अच्छा पुराना हाउसिंग स्टॉक और अविश्वसनीय लॉबस्टर रोल। मैं प्रति दिन कम से कम दो से तीन लॉबस्टर रोल खा रहा था और मैं इससे रोमांचित था। इसलिए, मुझे लगता है कि केवल उसी के आधार पर, मैं पोर्टलैंड में निवेश करने पर विचार करूंगा, लेकिन ईमानदारी से कहूं तो मुझे इसके बारे में पर्याप्त जानकारी नहीं है।

हेनरी:
खैर, चूंकि डेव ने मेरे पंख काट दिए और मुझे फेयेटविले, अर्कांसस के बारे में बात नहीं करने दी, फिर भी मैंने उसे पकड़ लिया क्योंकि जोप्लिन, मिसौरी सूची में है, और वह केवल 45 मिनट की दूरी पर है, और मेरी वहां संपत्ति भी है। तो, जोप्लिन, मिसौरी। मैं जोप्लिन, मिसौरी में खरीदारी कर रहा हूं, संभवतः इसका एक कारण यह सूची में है, और ऐसा इसलिए है क्योंकि नॉर्थवेस्ट अरकंसास बहुत अधिक बढ़ रहा है और लोग वहां रहना नहीं चाहते हैं या उन्हें वहां घर ढूंढने में कठिनाई हो रही है। और जोप्लिन में 45 मिनट से एक घंटे की दूरी पर, आपको एक बहुत बड़ा घर मिल सकता है, और जोप्लिन में अभी भी एक बहुत अच्छी संपन्न अर्थव्यवस्था है। वहां ढेर सारा विनिर्माण है, साथ ही उत्तर-पश्चिम अर्कांसस क्षेत्र में नौकरी के सभी अवसर हैं, जो लोगों को वहां से बाहर जाने के लिए प्रेरित कर रहे हैं। लेकिन आप चीजें प्राप्त कर सकते हैं, आप ऐसी चीजें खरीद सकते हैं जो कभी-कभी बाजार में नकदी प्रवाहित होती हैं।
और इसलिए, यह एक बहुत अच्छी जगह है। अब, यह नकदी प्रवाह वाला बाजार है, आपको ढेर सारी सराहना नहीं मिलेगी, लेकिन यह लेख कहता है कि शायद भविष्य में आपको सराहना मिलेगी। मुझे लगता है कि उत्तर पश्चिमी अरकंसास बाजार की वृद्धि के कारण ही भविष्य में इसकी सराहना होगी। इसलिए, मैं पहले से ही वहां निवेश कर रहा हूं, मेरे पास वहां लगभग छह दरवाजे हैं और मैं खरीदारी जारी रखूंगा। तुम्हारे पास।

डेव:
ठीक है, मुझे लगता है कि इस शो के एक साल, डेढ़ साल के बाद, हेनरी, अब हम जानते हैं कि आप अपने बाज़ारों को gobankingrate.com के आधार पर चुनते हैं, आप यहां सूची में नीचे जा रहे हैं।

हेनरी:
मैं अपना चेक ले लूंगा, gobankingrates.com, आप इसे सीधे मुझे भेज सकते हैं।

डेव:
उसकी संबद्धता शुल्क अभी बढ़ गई है। नहीं, वह हेनरी है, आप इसके आधार पर स्पष्ट रूप से इसका निर्धारण कर रहे हैं। और क्या आप अभी जोप्लिन बाजार को आगे बढ़ाने के लिए पर्याप्त मात्रा में खरीदारी कर रहे हैं?

हेनरी:
अभी तक नहीं। अभी तक नहीं। अभी तक नहीं।

डेव:
ठीक है। वह बाज़ारों को आगे नहीं बढ़ा रहा है।

जमील:
लेकिन हेनरी और मैंने, हमने तय किया कि वह नॉर्थवेस्ट अरकंसास में प्रत्यक्ष-से-विक्रेता निवेशक है, यही कारण है कि उसकी मार्केटिंग के लिए प्रति अनुबंध लागत इतनी कम है।

हेनरी:
नहीं, आपने यह निर्णय लिया है।

जमील:
यह एक प्रस्तुति थी जो हेनरी ने हमारे सामुदायिक शिविर कार्यक्रम में की थी और उसने इसे ख़त्म कर दिया, वैसे, मैं बस उस पर मज़ाक कर रहा था। यदि कोई ऐसा व्यक्ति है जिसकी बात मैं सुनूंगा और यह समझने के लिए उस पर भरोसा करूंगा कि डायरेक्ट टू सेलर मार्केटिंग कैसे की जाए, तो वह व्यक्ति ही है।

हेनरी:
देखिए, जमील ने स्टेज पर मुझे पूरी तरह से बर्बाद कर दिया। मैं एक प्रेजेंटेशन दे रहा था कि कैसे डायरेक्ट टू सेलर मार्केटिंग मेरे लिए अच्छा काम कर रही है और मैं अपने डायरेक्ट टू सेलर मार्केटिंग के लिए जो पैसा खर्च करता हूं उस पर मुझे कितना अच्छा रिटर्न मिल रहा है और इसे जमील के चेहरे पर रगड़ रहा हूं क्योंकि वह हमेशा डायरेक्ट टू सेलर पर गंदगी करता है। विक्रेता विपणन. फिर वह मंच पर आए और कहा, "मेरी मार्केटिंग इतनी अच्छी होने का एकमात्र कारण यह है कि मैं अरकंसास में एकमात्र निवेशक हूं।" और फिर, जब हम किसी चैरिटी के लिए धन जुटाने का कार्यक्रम करने जाते हैं, तो मेरी चैरिटी का उपहार यह था कि मैं किसी को अपनी संपत्तियां दिखाने के लिए यहां नॉर्थवेस्ट अर्कांसस ले जाऊंगा और उन्हें चारों ओर घुमाऊंगा और उन्हें अपने कार्यालय और वह सब दिखाऊंगा। और कोई भी अर्कांसस नहीं आना चाहता था क्योंकि जमील ने मंच पर शौच किया था। इसलिए-

कैथी:
दोस्त-

हेनरी:
... आपने चैरिटी का पैसा खर्च किया है।

डेव:
मैं जाना चाहता हूं, मैं उस पर बोली लगाऊंगा।

कैथी:
… मुझे जाना होगा।

हेनरी:
चलो, यह करते हैं.

डेव:
मैं अंदर हूँ। कैथी, चलो, तुम और मैं।

जेम्स:
में भी हूँ।

डेव:
आप लोग बीपी कॉन से पहले जाना चाहते हैं?

हेनरी:
चलो चलते हैं।

डेव:
जेम्स, तुम्हें वेगास छोड़ना होगा।

हेनरी:
चलो भी। मैं तुम लोगों को स्वांकीएस्ट होटल में ठहराऊंगा और जमील को एक खलिहान में रखूंगा।

डेव:
क्या वे वही स्थान हैं?

जेम्स:
हालाँकि मुझे लगता है कि हमें वहाँ जाकर दरवाजा खटखटाना चाहिए। आइए हेनरी को उस बाज़ार में कुछ प्रतिस्पर्धा दें।

हेनरी:
इसे लाओ। इसे लाओ।

डेव:
ठीक है। अच्छा, चलो यहाँ से निकलें। कैथी, जेम्स, हेनरी, जमील, यहां आने के लिए आप सभी को बहुत-बहुत धन्यवाद, गिरोह का एक साथ वापस आना बहुत अच्छा था। सुनने के लिए आप सभी का धन्यवाद। यदि आपने शो का आनंद लिया है, तो हम आपसे अनुरोध करते हैं कि आप हमें Apple या Spotify पर एक समीक्षा दें, यह हमारे लिए बहुत मायने रखता है। यह वास्तव में हमें इस तरह के और भी बेहतरीन शो बनाने में मदद करता है। एक बार फिर धन्यवाद, हम आपसे अगली बार ऑन द मार्केट के लिए मिलेंगे।
ऑन द मार्केट मेरे द्वारा बनाया गया है, डेव मेयर और कैलिन बेनेट, कैलिन बेनेट द्वारा निर्मित, जोएल एस्पार्ज़ा और ओनिक्स मीडिया द्वारा संपादन, पूजा गेंडल द्वारा रिसर्च, नैट वेनट्रॉब द्वारा कॉपी राइटिंग। और पूरी बिगरपॉकेट्स टीम को बहुत विशेष धन्यवाद। ऑन द मार्केट शो की सामग्री केवल राय है। सभी श्रोताओं को स्वतंत्र रूप से डेटा बिंदुओं, राय और निवेश रणनीतियों को सत्यापित करना चाहिए।