Que fait le Département du logement et du développement urbain (HUD) ?

Dans cet article

Les Département américain du logement et du développement urbain (HUD) est une agence gouvernementale fédérale qui aide les gens à accéder à un logement abordable. La plupart des Américains associent le HUD à l’aide au logement public et à l’aide aux familles à faible revenu. Cependant, les programmes HUD aident également les individus à se qualifier pour Prêts FHA, apporter des améliorations à l'habitat et appliquer des lois sur le logement équitable dans tout le pays. 

De nombreux investisseurs immobiliers envisagent d’acheter des maisons HUD pour élargir leur portefeuille. Les maisons saisies par HUD sont souvent vendues en dessous de la valeur marchande, ce qui vous permet de réhabiliter et de retourner la propriété dans un but lucratif. 

Cependant, les programmes de logement HUD constituent également un excellent moyen pour les familles d’acheter leur première maison. Des programmes tels que le « Good Neighbour Next Door Program » ou le « HUD $100 Dollar Program » offrent des options de financement très abordables aux familles à faible revenu pour acheter une maison.

Cet article explore ce qu'il faut pour acheter une maison HUD et si ce type de logement peut être rentable. Vous apprendrez également les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété HUD saisie.

Qu'est-ce qu'un HUD

A Accueil HUD est une propriété saisie auprès de propriétaires qui n'ont pas respecté leur prêt de la Federal Housing Administration (FHA). Les maisons HUD peuvent être n’importe quel type de propriété : une maison traditionnelle, un duplex ou même une caravane. La FHA paie le reste de l'hypothèque et le HUD met la propriété sur le marché du logement. 

Les maisons HUD qui arrivent sur le marché immobilier sont vendues « telles quelles ». Par conséquent, vous ne pouvez pas vous attendre à des améliorations, des rénovations ou des réparations de votre propriété. De plus, étant donné que les anciens propriétaires ont connu des difficultés financières, la propriété pourrait être dans un état de délabrement. Cependant, ces maisons sont généralement les moins chères à vendre dans la région. 

Programmes HUD

Les programmes HUD ont débuté en 1965 lorsque le président Lyndon B. Johnson a créé l'agence. Sa mission est de « créer des communautés fortes, durables et inclusives et des logements abordables de qualité pour tous ». Pour atteindre cet objectif, HUD gère divers programmes visant à garantir des logements locatifs abordables et à aider les familles à bénéficier d'une sécurité financière et d'une meilleure qualité de vie.

Voici quelques-uns des différents programmes de logement HUD conçus pour fournir une aide financière à toute personne souhaitant acheter ou louer une maison.

Programme de bons de choix de logement

Communément appelé Logement en vertu de l'article 8, ce programme offre une aide au loyer aux familles à faibles revenus, aux personnes handicapées ou aux personnes âgées. Les propriétaires qui louent à des locataires de la section 8 doivent s'assurer que la propriété respecte ou dépasse les normes minimales de santé et de sécurité. De plus, les locataires reçoivent des bons pour les aider à payer leur hypothèque. 

Pour être admissible au logement de la section 8, la famille doit répondre à des critères spécifiques. Ceux-ci incluent le revenu médian basé sur la taille de la famille, de bons antécédents de location, l’absence de casier judiciaire et le choix parmi une liste approuvée d’appartements ou de maisons HUD. 

Ensuite, l'autorité locale du logement public approuve les candidats en vertu de l'article 8. 

Prêts fédéraux d'aide au logement

La FHA propose une assurance hypothécaire et une assurance prêt aux personnes qui autrement ne pourraient pas être admissibles en vertu des règles hypothécaires standard. Plutôt que d'offrir des prêts directement, la FHA protège les prêteurs agréés du risque financier si le propriétaire ne respecte pas ses versements hypothécaires. Cependant, la FHA peut saisir ces propriétés, qui deviennent alors des « maisons HUD ».

Voici quelques-uns des critères pour bénéficier d’un prêt FHA :

• Avoir un ratio d’endettement inférieur à 43 %
• Avoir une cote de crédit d'au moins 580 pour un acompte de 3.5%
• Avoir un pointage de crédit entre 500 et 579 pour un acompte de 10%
• Paye le Prime d’assurance hypothécaire (MIP)
• Avoir une preuve d'emploi et un revenu stable
• Vivre dans la maison comme résidence principale

Subventions globales de développement communautaire (CDBG)

Les programmes HUD contribuent également à garantir un logement sûr et des opportunités de logement équitables. Par exemple, le Programme CDBG fournit une aide financière aux communautés pour réhabiliter et améliorer les bâtiments résidentiels et non résidentiels. En outre, les subventions contribuent à améliorer les services publics et à renforcer l'accès à l'emploi et aux services publics.

Programme de partenariats d'investissement HOME

Les Programme MAISON fournit des fonds fédéraux pour améliorer le logement des locataires et des propriétaires. Ce programme s'adresse spécifiquement aux familles dont les revenus combinés sont inférieurs au niveau de revenu familial médian de la région.

Par exemple, un propriétaire à faible revenu peut obtenir des fonds pour réparer ou rénover sa maison afin de la rendre résistante aux intempéries ou effectuer des réparations d'urgence. Les familles peuvent également demander une aide au loyer en fonction du locataire pour les aider à payer les frais de logement ou payer le dépôt de garantie d'un bien locatif. 

Loi sur le logement équitable

Les Loi sur le logement équitable est un programme HUD garantissant que les fournisseurs de logements ne peuvent refuser un logement à quiconque sur la base d'une discrimination. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas harceler, refuser de vendre ou de louer, ou rendre un logement indisponible en raison des facteurs suivants : 

• Âge
• Identité de genre
• Orientation sexuelle
• Religion
• origine nationale
• Etat civil
• Race
• Couleur
• Invalidité

Le Fair Housing Act s’applique également aux propriétaires qui vendent une maison ou aux propriétaires qui louent un logement. 

Comment acheter une maison HUD

L’achat d’une maison HUD peut être un excellent moyen d’obtenir une bonne affaire sur une propriété. Ces maisons saisies sont souvent vendues à des prix réduits, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs et propriétaires potentiels.

Cependant, la question est : comment acheter une maison HUD ?

Comme pour tout achat immobilier, le processus d’achat commence par une diligence raisonnable. Par conséquent, il est crucial de rechercher votre marché cible, d'analyser les ventes et de calculer valeurs après réparation (ARV). De plus, il serait préférable de se renseigner sur les frais associés à l’achat d’une maison HUD.

La prochaine étape consiste à vous assurer que vous disposez d’un financement. Ainsi, à moins que vous ne puissiez faire une offre en espèces sur la maison, vous devrez obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Cette étape vous permet de savoir combien vous pouvez vous permettre d'enchérir sur une propriété HUD.

Voici les étapes nécessaires lorsque vous commencez à chercher une maison à acheter dans le cadre du programme de logement HUD :

• Recherchez des maisons HUD à vendre : Les Site Web de l'HUD répertorie diverses agences fédérales proposant des propriétés à vendre. Là, vous pouvez rechercher des maisons par état ou par code postal. N'oubliez pas qu'avant de soumettre une offre d'achat d'un immeuble de placement, vous devez attendre la fin de la période d'inscription initiale. 
• Trouvez un agent immobilier agréé HUD : HUD n'accepte que les offres de propriétés émanant d'agents ou de courtiers agréés. Par conséquent, il est essentiel de trouver un agent expérimenté dans le processus d’achat de HUD.
• Compiler les informations sur l'offre : La prochaine étape consiste à rassembler toutes les informations sur les offres. Cela inclut la date limite, qui est éligible pour soumissionner et s'il s'agit d'une « propriété occupée par son propriétaire ».
• Planifiez une inspection de la propriété : Si possible, demandez à un inspecteur en bâtiment de vérifier l'état de la propriété. Les maisons HUD sont vendues « telles quelles » et pourraient nécessiter des réparations importantes. Si une inspection préalable à l'appel d'offres est impossible, assurez-vous que votre offre comprend une éventualité d'inspection de la maison.
• Soumettez votre offre : Travaillez avec votre agent ou courtier immobilier pour faire une offre sur la propriété que vous souhaitez. Si votre offre est gagnante, vous disposez généralement de 30 à 60 jours pour finaliser la transaction. 

Qui est admissible à une maison HUD ?

N’importe qui peut se qualifier pour acheter une maison HUD. Cependant, les acheteurs propriétaires occupants ont la priorité dans le processus d’appel d’offres. Par conséquent, les 30 premiers jours du processus d’appel d’offres sont réservés aux propriétaires occupants, ce qui signifie que le logement doit être votre résidence principale pendant 12 mois. De plus, vous ne pouvez pas avoir acheté une maison HUD au cours des 24 mois précédents.

Une fois passé le processus d’enchère initial de 30 jours, les conditions de vente ne sont plus exclusivement réservées à l’occupation par le propriétaire. Après cela, les enchères sont ouvertes à tous, y compris aux investisseurs réparateurs ou aux investisseurs qui achètent des propriétés locatives.

Comment trouver des maisons HUD

La seule façon de trouver des propriétés vendues dans le cadre du programme de logement HUD est de HUDHomestore.gov site web. Le site vous permet de filtrer les résultats pour trouver les saisies HUD en fonction de l'état, du code postal, de la taille de la propriété, du prix et du type d'acheteur. Ces propriétés de saisie ne se trouvent pas sur MLS ou sur d’autres sites Web immobiliers. 

Comment financer une maison HUD

Il est possible d'acheter une maison HUD grâce à un financement traditionnel, soit une hypothèque traditionnelle, un prêt FHA, un prêt VA, un prêt FHA203(k) ou en espèces. Cependant, il existe plusieurs options de financement supplémentaires pour les logements HUD. Voici les plus courants :

• Programme Bon voisin d'à côté : Ce programme aide les fonctionnaires qualifiés – enseignants, policiers, pompiers et techniciens médicaux – à acheter une maison avec une réduction de 50 pour cent. Il y a cependant certains critères à respecter. Par exemple, les candidats doivent vivre dans la propriété depuis au moins trois ans.
• Programme à un dollar : Cet incitatif aide les familles à faible revenu à acheter une maison pour 1 $. Les logements éligibles doivent être sur le marché depuis au moins six mois.
• Programme d'acompte de 100 $ : Les acheteurs propriétaires occupant un faible revenu peuvent acheter une maison avec une mise de fonds de 100 $. 
• Programme de bons de choix en matière de logement : Les familles à faible revenu peuvent demander un logement en vertu de la section 8 pour recevoir une aide financière qui les aidera à rendre les versements hypothécaires plus abordables. 

Les avantages et les inconvénients de l’achat d’une maison HUD

Supposons que vous envisagez d'acheter une maison HUD. Quels sont les principaux facteurs permettant de décider si cela est financièrement judicieux ? Voici les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété HUD. 

Avantages

1. Acheter une maison HUD coûte moins cher

L’avantage le plus important des maisons HUD est leur prix. Généralement, ces propriétés se vendent en dessous de leur valeur marchande. Cela peut en faire une option plus attrayante pour les investisseurs ou les familles à la recherche de logements abordables. 

2. Acompte inférieur

L'achat d'une maison HUD avec un prêt FHA signifie que votre acompte peut représenter aussi peu que 3.5 % du prix d'achat. Par conséquent, un dépôt typique variera entre 500 $ et 2,000 20 $ au lieu des 100 % standard. De plus, vous pourriez être admissible au programme d’acompte de XNUMX $. 

3. Assistance aux frais de clôture

Dans de nombreux cas, les acheteurs de maisons HUD sont admissibles à une aide aux frais de clôture. Cela peut aider à payer les taxes de transfert, les frais d'enregistrement et d'autres coûts associés. 

4. Moins de concurrence sur le marché du logement HUD

Un autre avantage de l’achat d’une maison HUD est qu’il y a moins de concurrence. L'adjudicataire est celui qui génère les bénéfices nets les plus importants pour le ministère du Logement et du Développement urbain. Il n’est pas basé sur les imprévus, le financement ou le montant de la mise de fonds.

Inconvénients

1. Les maisons HUD vendues « à vue invisible »

Vous ne pouvez jamais acheter une propriété clé en main lorsque vous enchérissez sur une maison HUD. Les propriétés sont vendues « telles quelles » et il n’y a aucune négociation sur ces propriétés. Même avec une inspection de la propriété, de nombreux problèmes de réparation et de réhabilitation invisibles peuvent exister. 

2. Règles d'occupation et restrictions de vente

Si vous achetez une maison HUD en tant que « propriétaire occupant », vous êtes soumis à deux restrictions. Tout d’abord, vous devez vivre dans la propriété depuis au moins un an. Deuxièmement, vous ne pouvez pas acheter une autre maison HUD avant deux ans. Ce n'est peut-être pas un gros problème, mais c'est quelque chose à considérer.

3. Risque d'acheter un gouffre financier

Un problème courant avec les saisies HUD est que les factures de réadaptation peuvent être énormes. Étant donné que l’ancien propriétaire n’a pas pu payer l’hypothèque, il est probable que la maison soit en mauvais état. De plus, le processus de saisie peut prendre beaucoup de temps, ce qui signifie que le logement peut être resté vide pendant plusieurs mois ou années.

4. Faites appel à un agent immobilier agréé par le HUD

L'achat d'une maison répertoriée sur le site Web HUDHomestore restreint le type d'agent que vous pouvez utiliser. L'agent ou le courtier immobilier doit être approuvé par le HUD pour soumettre une offre. 

5. Stock de logements HUD limité

Par rapport au MLS, il y a relativement peu de saisies immobilières à vendre. Par exemple, de nombreux États ont moins de dix propriétés à vendre. Le manque de propriétés disponibles peut rendre difficile la recherche d’un logement convenable.

FAQ sur l'accueil du HUD

Quels sont les principales fonctions et objectifs du HUD ?

Le ministère du Logement et du Développement urbain vise à créer des communautés fortes, durables et inclusives et des logements abordables de qualité pour tous. À travers divers programmes, HUD cherche à stimuler l’accession à la propriété, à soutenir le développement communautaire et à accroître l’accès à un logement abordable sans discrimination.

HUD travaille avec les gouvernements étatiques et locaux, les agences de logement public et les organisations à but non lucratif pour atteindre cet objectif.

Qui est admissible à une maison HUD ?

Les deux facteurs admissibles lors de l’achat d’une maison HUD sont divisés en propriétaire occupant et investisseur. Les 30 premiers jours d'enchères ne sont ouverts qu'aux acheteurs qui s'engagent à rester dans la propriété pendant 12 mois. Cela inclut les acheteurs qui achètent une maison via un programme HUD.

La deuxième phase du processus d'appel d'offres du HUD commence si aucune offre retenue n'a été reçue lors de la phase initiale. N’importe qui peut se qualifier pour enchérir sur une maison HUD répertoriée depuis plus d’un mois. 

Que fait le secrétaire du HUD ?

Le secrétaire du Département du logement et du développement urbain (HUD) conseille le président sur les questions liées au logement. En outre, le secrétaire lance des politiques et des règles et supervise les programmes visant à faire progresser la mission de l'agence consistant à rendre le logement abordable (location et accession à la propriété) accessible à tous, en particulier aux familles à faible revenu.

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.