Le crash qui n'est pas venu : le marché du logement a-t-il déjà touché le fond ?

Dave:
Bonjour à tous et bienvenue sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer, et aujourd'hui je fais le show seul. Nous allons plonger en profondeur dans une question qui est apparue sur mon fil d'actualité comme un fou au cours des deux dernières semaines, et j'en ai été un peu surpris. J'ai donc décidé de me pencher sur ce sujet, et je vais partager ce que j'en ai appris et mes opinions à ce sujet au cours de cet épisode.
La question sur laquelle j'ai fait des recherches et dont nous allons parler aujourd'hui est la suivante : le marché du logement a-t-il déjà atteint un creux ? Et honnêtement, au cours des deux derniers mois, je ne pensais pas vraiment que nous allions parler de toucher le fond du marché du logement avant au moins la seconde moitié de 2023, peut-être jusqu'en 2024. Mais il y a eu une vague de gros titres de des organisations réputées en parlent. Juste à titre d'exemple, Mike Simonsen, qui est le PDG d'Altos Research, une société de données immobilières assez importante et très réputée, a publié un article intitulé Le marché du logement a déjà trouvé un fond, assez simple. Nous avons également vu le Wall Street Journal publier un titre disant que le marché du logement montre des signes de dégel. Yahoo et Fortune ont fait la une des journaux en demandant si la demande avait déjà touché le fond en novembre, et Goldman Sachs, l'une des plus grandes banques et les prévisionnistes économiques les plus éminents de tous les États-Unis, a en fait révisé à la hausse ses prévisions du marché du logement pour 2023.
Et c'est vraiment perceptible, car la plupart des prévisionnistes, au moins dans la seconde moitié de 2022, faisaient baisser leurs prévisions. Zillow a continué à ajuster ses attentes à la baisse. Nous voyions d'autres grandes banques, d'autres sociétés immobilières vers le bas. Nous voyions d'autres grandes banques, d'autres sociétés immobilières vers le bas. Donc cette question est quelque chose qui m'a en quelque sorte fasciné. Sommes-nous proches du fond ? J'ai examiné la question, et ce que je vais faire aujourd'hui, c'est partager avec vous les données que j'ai trouvées. De cette façon, vous pouvez décider vous-même si vous pensez que le marché a déjà touché le fond, s'il va recommencer à croître, s'il y a beaucoup plus de risque de baisse, et je partagerai mon opinion avec vous à la fin, mais pour la plupart des l'émission, ce dont je vais juste parler, c'est pourquoi ces entreprises, pourquoi certaines de ces entreprises réputées disent que le marché du logement a peut-être atteint son niveau le plus bas.
Et vous n'êtes pas obligé d'être d'accord avec ça. Je vous donnerai mon avis à la fin. Mais je dirai simplement qu'il y a des idées fondamentalement saines pour lesquelles ils disent cela. Il ne s'agit pas seulement de fanfare et de cheerleading pour le secteur de l'immobilier. Il existe en fait des données économiques et immobilières publiées récemment qui suggèrent que le pire est peut-être derrière nous. Je ne dis pas que c'est vrai, je dis simplement qu'il y a des indicateurs qui pointent dans cette direction, et donc ça vaut la peine de comprendre. Les choses changent et je veux vous aider à comprendre ce qui a changé, puis vous pourrez décider vous-même si vous pensez que cela signifie que le marché du logement a atteint un creux. Et encore une fois, à la fin, je partagerai mon opinion et vous ferai savoir ce que je pense qui est susceptible de se produire.
Bon, c'est ce dont nous allons parler aujourd'hui. Mais avant d'aborder cela, je tiens à remercier tous ceux qui nous ont récemment écrit une critique sur Apple ou Spotify. Nous avons demandé aux gens d'écrire des critiques parce que cela nous aide vraiment beaucoup ici à On the Market, et nous avons reçu des critiques incroyables et je suis vraiment reconnaissant à tous ceux qui ont pris le temps de le faire. On apprécie ça. Nous avons lu chacun d'entre eux. Nous apprécions vos commentaires. Et si vous n'avez pas donné de critique mais que vous aimez le spectacle, nous en apprécierions encore plus. Alors merci à tous d'être des auditeurs, membres de notre communauté, c'est une aide énorme pour nous quand vous faites quelque chose comme ça. Alors encore une fois, merci. Deuxièmement, nous devons faire une courte pause pour entendre notre parrain, puis nous aborderons notre sujet, le marché du logement a-t-il touché le fond.
D'accord, alors quand j'ai commencé à me pencher sur cette question de savoir si le marché du logement avait touché le fond, j'ai essentiellement trié mes recherches en deux volets différents, le côté demande et le côté offre. Comme pour tout ce qui concerne l'économie, tout dépend de l'offre et de la demande. Parlons de la demande, parce que je pense d'abord, parce que je pense que c'est en quelque sorte ce qui a dicté le comportement du marché au cours des six derniers mois environ. Essentiellement, depuis mai ou juin, lorsque les taux d'intérêt et les taux hypothécaires ont commencé à monter en flèche, nous avons vu le marché de l'habitation entrer dans une correction. Et c'est essentiellement parce que la hausse des taux hypothécaires a réduit la demande. Les gens étaient heureux d'acheter des maisons même à des prix élevés lorsque les taux hypothécaires étaient de 2 %, 3 % ou 4 %. Avance rapide jusqu'en juin où ils sont montés à 5 ou 6 %, les gens ne pouvaient plus se le permettre, et donc ils abandonnent le marché du logement parce qu'ils ne cherchent plus de logement. Cela réduit la demande et exerce une pression à la baisse sur les prix des logements. C'est essentiellement ce que nous avons vu depuis mai, juin 2022.
Et juste pour vous donner une anecdote ici, au début de la pandémie, l'abordabilité du logement était l'une des plus élevées jamais enregistrées en 2020. Il était facile pour les gens d'acheter des maisons, car les prix n'avaient pas beaucoup augmenté mais l'hypothèque les taux étaient très bas, et c'est ce qui a en quelque sorte déclenché cette frénésie qui est allée de 2020 au milieu de 2022. Maintenant, dans la seconde moitié de 2022, nous avons en fait vu que l'abordabilité du logement, et il existe différentes façons de mesurer cela, mais en l'un des moyens les plus fiables de le mesurer, l'abordabilité du logement a atteint son plus bas niveau en 40 ans. Et que se passe-t-il lorsque cela se produit, lorsque l'abordabilité diminue, c'est assez évident, n'est-ce pas ? Les gens sortent tout juste du marché. Et encore une fois, c'est ce que nous avons vu.
Mais une chose intéressante s'est produite depuis novembre, et c'est que l'abordabilité a en fait commencé à s'améliorer parce que les taux hypothécaires ont baissé. Les taux hypothécaires, la moyenne d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, ont en fait atteint un sommet car, jusqu'à présent, ils pourraient certainement encore augmenter, mais jusqu'à présent dans ce cycle de resserrement, ils ont culminé à environ 7.4 % en novembre, et récemment en janvier, il était aussi bas que 6 %. Maintenant, c'est toujours le double de ce que nous étions il y a un an, donc ce n'est pas comme si nous étions tout d'un coup à nouveau à des taux hypothécaires avantageux, relativement parlant. Mais pour comprendre si le marché du logement a atteint un creux, une partie de la pression du marché du logement a été relâchée parce que les taux hypothécaires ont baissé. Et nous n'allons pas aller très loin là-dedans, mais juste pour que vous le sachiez, certaines des raisons pour lesquelles les taux hypothécaires ont baissé sont essentiellement parce que le rythme de l'inflation a un peu diminué, et les gens ne pensent pas que la Fed va continuer à augmenter autant les taux d'intérêt. Et il y a aussi beaucoup de craintes de récession, et quand les récessions arrivent, les taux hypothécaires baissent.
Et donc il y a un facteur complexe de choses qui se passent, mais ce que vous devez savoir pour cette conversation, c'est qu'ils se situent maintenant à environ six pour cent, toujours très élevés, le double de ce qu'ils étaient l'année dernière, mais plus bas que là où ils étaient en novembre. Et cela a contribué à réduire une partie, pas la totalité et même pas la quasi-totalité, mais une partie de la pression exercée sur le marché du logement en termes d'abordabilité. Maintenant, nous allons en parler un peu plus tard, car bien sûr, tout le contexte de cette conversation est de savoir si le marché du logement est au plus bas. Il n'y a absolument, et je veux simplement être clair à ce sujet, rien ne garantit que les taux hypothécaires ne remonteront pas dans un proche avenir. Je vais parler de différents scénarios dans un instant.
Mais je veux juste dire maintenant, TLDR, sautez à la fin, il y a une chance très raisonnable que les taux hypothécaires remontent. C'est donc quelque chose à prendre en compte lorsque vous vous demandez si le marché a touché le fond. Mais sachez simplement qu'en ce moment, les maisons sont plus abordables en janvier et février 2023 qu'elles ne l'étaient en octobre, novembre et décembre 2022. C'est donc quelque chose qui suggère, et probablement l'une des principales raisons pour lesquelles toutes ces entreprises pensent peut-être le marché du logement a touché le fond.
Maintenant, juste pour fournir des preuves supplémentaires de l'impact de cette modeste baisse des taux hypothécaires, il y a quelque chose qui s'appelle l'indice d'achat d'hypothèques de la Mortgage Banker's Association. C'est une bouchée, permettez-moi de le répéter. Fondamentalement, il existe une organisation appelée l'Association des banquiers hypothécaires. Ils envoient un sondage chaque semaine pour déterminer combien de personnes demandent des prêts hypothécaires, à la fois pour le refinancement et les nouveaux achats. Ce dont je parle ici, ce sont les nouveaux achats, et il y a essentiellement un indice. Et donc cela ne vous donne pas les chiffres exacts, tout est relatif les uns aux autres, mais l'indice s'est situé entre 185 et 205 au cours des dernières semaines.
Cela n'a probablement aucun sens pour vous à moins que je ne vous donne quelques références, alors laissez-moi vous donner ces références. Il était à 160 fin octobre. C'est le nombre relatif de personnes qui demandent des prêts hypothécaires en octobre était de 160, maintenant il est de 185 à 205. C'est donc comme une augmentation de 10 ou 15 % du nombre de personnes qui recherchent des prêts hypothécaires. Et si vous vous demandez ce que tout cela signifie, cela signifie que si plus de personnes recherchent des prêts hypothécaires, cela signifie plus de demande sur le marché, ce qui pourrait avoir une pression à la hausse sur les prix. Encore une fois, une des raisons pour lesquelles le marché du logement aurait pu toucher le fond. Maintenant, de l'autre côté, bien sûr, il y a un an, il se situait autour de 300, et nous sommes à 185 contre 200, donc c'est beaucoup moins qu'il y a un an.
Mais néanmoins, la demande a repris en 2023. Nous avons vu des augmentations de l'indice des demandes d'achat d'hypothèques cinq des six semaines en 2023, et personne ne dit… Je ne veux pas que vous pensiez que je dis qu'il y a beaucoup de la demande par rapport à l'année dernière, mais ce dont nous parlons ici n'est pas, c'est le marché aussi robuste qu'il l'était l'année dernière. Nous parlons de savoir s'il a atteint un creux, et le fait qu'il ait augmenté cinq semaines sur six en 2023 est significatif. Donc, c'est juste quelque chose que vous devriez savoir, c'est que nous avons vu les taux hypothécaires baisser, cela a en fait ramené les gens sur le marché immobilier, une plus grande demande entre sur le marché en ce moment, et c'est probablement l'une des principales raisons pour lesquelles certaines entreprises prévoient que le marché a atteint un creux et qu'il devrait croître au cours des deux prochaines années. Encore une fois, je ne dis pas cela personnellement, mais c'est l'une des raisons, l'une des bonnes raisons fondamentales pour lesquelles les gens pourraient dire cela.
Et je veux juste être clair sur le fait que ce dont j'ai parlé, c'est de cette demande, parler de la demande, et certaines de ces entreprises comme Forbes et Fortune ont spécifiquement dit qu'elles pensaient que la demande avait atteint un creux, mais que les prix n'avaient peut-être pas nécessairement atteint un creux. Et nous en reparlerons dans un instant, mais cela pourrait être vrai, que davantage de personnes pourraient revenir sur le marché, mais si les stocks augmentent, les prix pourraient encore baisser. Nous en reparlerons dans une minute.
Parlons donc simplement des stocks et de l'offre, car c'est en quelque sorte la contre-force ici. Nous constatons que la demande a augmenté, loin de là où elle était l'année dernière, mais a légèrement augmenté depuis octobre. Et pour savoir si le marché du logement est au plus bas, nous devons savoir si l'offre augmente d'une manière correspondante, ou si elle est toujours en baisse, ou ce qui se passe. Je vais donc passer en revue quelques mesures du côté de l'offre ici, et vous pouvez décider par vous-même.
Donc, le premier est les listes actives. Il s'agit essentiellement du nombre d'annonces sur le marché à un moment donné. Et selon Redfin, les inscriptions actives augmentent de 20 % d'une année sur l'autre. C'est une augmentation assez importante du nombre d'inscriptions actives. Ils sont toujours en dessous des niveaux de 2021, et ils sont bien en dessous du niveau de 2020. Donc, juste pour le contexte, cela signifie que nous sommes loin d'avoir des listes actives pendant les périodes pré-pandémiques, ou même les premières années de la pandémie. Mais ils sont en hausse par rapport à leurs creux de 2022, ce qui est vraiment significatif. Nous venons de dire que la demande représente environ la moitié de ce qu'elle était il y a un an, et même si elle augmente un peu, elle est encore très en baisse. Et puis nous parlons aussi de la façon dont l'offre a augmenté. Et c'est essentiellement l'argument contraire à ce que disent ces entreprises. L'argument selon lequel les prix des logements vont continuer à augmenter est que même si la demande augmente un peu, cet inventaire est tout simplement trop important. Et quand il y a trop d'offre par rapport à la demande, cela signifie que les prix vont baisser. C'est donc une chose dont vous devriez prendre note, c'est que les listes actives augmentent d'année en année, mais toujours bien en deçà de ce qu'elles étaient avant la pandémie.
Maintenant, il y a deux autres mesures de l'offre que je veux partager, et ce sont les jours sur le marché et les mois d'approvisionnement. Ce sont deux autres façons de mesurer les stocks. Si vous voulez savoir comment calculer vous-même les mois d'approvisionnement, il s'agit essentiellement de l'inventaire, le nombre de maisons qui sont sur le marché au cours d'un mois donné, divisé par le nombre total de ventes de maisons. C'est ce que signifient des mois d'approvisionnement. En d'autres termes, c'est essentiellement comme combien de mois faudrait-il pour vendre toutes les maisons sur le marché en ce moment ? Et juste pour le contexte, nous avons vu des mois d'approvisionnement augmenter de manière assez constante au cours des deux derniers mois, et nous approchons, du moins selon Redfin, de trois mois d'approvisionnement. Maintenant, dans un certain contexte, c'est beaucoup plus élevé qu'en 2021 et 2022, lorsque nous étions à environ un mois ou un mois et demi d'approvisionnement. D'un autre côté, nous sommes toujours en dessous de ce que nous étions en 2019 où c'était au-dessus de 3 % de mois d'approvisionnement.
Et la raison pour laquelle j'aime les mois d'approvisionnement et je pense que c'est une mesure si importante à surveiller, c'est qu'elle mesure l'équilibre entre l'offre et la demande, n'est-ce pas ? Donc, il ne se contente pas de dire, c'est combien de propriétés sont sur le marché, ou c'est combien de personnes recherchent des propriétés. Cela montre à quelle vitesse ces propriétés trouvent réellement des acheteurs. Et c'est toujours en dessous des niveaux de 2020, des niveaux de 2019, mais si vous regardez le graphique, je vais juste vous le décrire. Il tire presque directement. Ça monte très, très vite. Et pour moi, c'est une mesure très importante à surveiller, car même si, encore une fois, même si la demande a peut-être atteint un creux, nous ne savons pas, mais il y a des preuves qu'elle pourrait s'améliorer.
Si cette tendance de l'offre et des stocks est à la hausse, je pense qu'il y a encore beaucoup de pression à la baisse sur les prix. Droite? Les mois d'approvisionnement sont passés d'environ 1.5 à près de trois. Il a presque doublé en six mois environ, et rien n'indique encore que cela ait ralenti. Si vous regardez les jours sur le marché, qui sont une mesure très similaire aux mois d'approvisionnement, ils mesurent tous les deux la rapidité avec laquelle les choses sortent du marché, vous voyez fondamentalement la même chose. Il a augmenté rapidement au cours des six derniers mois, toujours en dessous des niveaux d'avant la pandémie, mais nous constatons des augmentations très importantes des stocks.
Ainsi, lorsque vous rassemblez toutes ces informations, vous avez essentiellement la preuve que la demande a peut-être atteint un pic, peut avoir touché le fond en novembre ou décembre. Nous ne savons pas. Mais il y a des signes que nous avons touché le fond au moins pour l'instant. Mais d'un autre côté, quand on regarde l'inventaire qui est une mesure tout aussi importante sinon plus en ce moment, il continue d'augmenter à un rythme qui me suggère que le marché du logement n'a pas encore touché le fond.
Donc, je crois personnellement qu'il est beaucoup trop tôt pour appeler un creux du marché du logement. Je l'ai dit au début, je voulais en quelque sorte entrer dans les données avant de partager mon opinion, mais je pense que c'est un peu fou honnêtement de commencer à dire que le marché du logement a touché le fond avec toute la certitude économique qui reste là-bas, droite? Nous ne savons toujours pas combien d'autres hausses de taux d'intérêt la Fed va faire, nous ne savons pas quel est le « taux terminal ». Le taux terminal signifie simplement le taux des fonds fédéraux auquel la Fed maintient les taux d'intérêt pendant un certain temps. Nous ne savons pas ce que cela va être. Nous ne savons pas si nous allons entrer en récession. Nous ne savons pas à quelle vitesse l'économie va croître ou se contracter. Il y a tellement de questions qu'appeler le creux du marché immobilier en ce moment semble extrêmement prématuré à mon avis.
Maintenant, je comprends ce qu'ils disent, et c'est pourquoi j'ai en quelque sorte creusé là-dedans, je comprends que si les taux hypothécaires ont en fait atteint un sommet, et c'est un gros si, mais s'ils ont en fait atteint un sommet, il y a un cas où les gens retourneront sur le marché du logement en 2023, peut-être que les stocks se stabiliseront, et que le marché du logement sera au plus bas et que nous grandirons. C'est possible, mais personnellement, je ne pense pas que ce soit le scénario le plus probable. Et j'ai des ennuis parce que je ne l'explique pas assez quand je fais des prévisions, mais quand vous faites des prévisions, vous devez vraiment penser aux probabilités. Il y a un cas que le marché du logement a touché le fond. Je vais juste dire que c'est peut-être une chance de 20%, peut-être que c'est une chance de 25%.
Je pense que le scénario le plus probable est que pour le reste de 2023, nous constatons une pression à la baisse sur les prix du logement, et peut-être que c'est 50 % de chances, et peut-être qu'il y a 25 % de chances que nous entrions dans un véritable krach où c'est 15 % baisse d'une année à l'autre des prix des logements ou plus. Ce sont donc toutes des possibilités. Mais je dirai simplement que je ne pense pas que le creux du marché du logement soit très probable à ce stade. Pour moi, il y a vraiment différents scénarios auxquels nous devons réfléchir, et vous pouvez décider vous-même si vous pensez lequel est le plus raisonnable. Je vais donc vous présenter trois ou quatre scénarios, et vous pourrez décider par vous-même. Parce que fondamentalement, je pense que les vraies grandes variables, les deux choses que nous devons comprendre, sont une, ce qui va se passer avec l'inflation et ce qui va se passer avec une récession.
Donc, le premier scénario qui pourrait se produire est qu'il y ait une inflation plus faible. Nous avons vu l'inflation chuter cinq, six, sept mois de suite. Et donc si l'inflation reste sur cette trajectoire et qu'il n'y a pas non plus de récession, ces choses sont indépendantes. Ils ne doivent pas nécessairement aller ensemble. Mais le premier scénario est qu'il y a une inflation plus faible et pas de récession, ce qui est probablement le meilleur scénario pour l'économie dans son ensemble, pour le pays dans son ensemble, parce que le pouvoir d'achat des gens est préservé et qu'il n'y a pas de récession, donc moins de gens perdent leur emploi , il y a plus d'opportunités économiques. C'est probablement le meilleur scénario pour l'économie dans son ensemble. Mais dans cet environnement, les taux pourraient en fait augmenter. Les taux hypothécaires pourraient augmenter, car si l'inflation est plus faible mais qu'il n'y a pas de récession, la Fed pourrait continuer à augmenter les taux. Parce que si l'économie est en croissance, ils ont plus de marge de manœuvre, ils ont plus de marge de manœuvre pour continuer à augmenter les taux sans casser quoi que ce soit.
Ainsi, sans environnement de récession, vous pourriez voir les rendements obligataires augmenter. Cela pourrait faire grimper les taux hypothécaires et peut-être remonter au-dessus de 7 %. Personnellement, j'ai du mal à les imaginer, dépasser sept et demi pour cent, encore moins 8%, mais je me suis trompé sur les taux d'intérêt, les taux hypothécaires à plusieurs reprises en 2022. Alors prenez tout cela avec un grain de sel , mais parce que je me suis trompé, j'ai vraiment beaucoup étudié cela, et je pense que c'est probablement le cas que le pire scénario pour les taux hypothécaires en 2023 est qu'ils augmentent de sept ans et demi, peut-être 8 %, mais cela s'accompagne d'une situation économique relativement bonne où l'inflation est plus faible et pas de récession. Donc, dans ce scénario, je ne pense pas que le marché du logement aura touché le fond, n'est-ce pas ? Parce que si les taux hypothécaires remontent, cela nuira encore une fois à l'abordabilité, ce qui retirera la demande du marché. Et donc le premier scénario, qui est une inflation plus faible sans récession, bien que bon pour l'économie dans son ensemble, je pense qu'il pourrait maintenir une pression à la baisse sur les prix du logement dans un avenir prévisible jusqu'à ce que les taux hypothécaires redescendent. C'est donc le premier scénario.
Le deuxième scénario est une inflation plus faible mais avec une récession. Donc, encore une fois, nous avons vu l'inflation baisser, c'est sur une tendance à la baisse. Et encore une fois, je veux dire clairement aux gens quand je dis que l'inflation est plus faible, cela ne signifie pas que les prix baissent. Cela signifie qu'ils montent moins vite, mais c'est ce qui importe à la Fed. D'autres personnes pourraient vouloir que les prix baissent, mais ce dont je parle ici, c'est d'essayer de prédire le comportement de la Fed, car les taux hypothécaires sont si importants pour le marché du logement. Et ce que je dis, c'est que ce qu'ils veulent atteindre, c'est un taux d'inflation de 2 à 3 %. Et donc si l'inflation baisse et qu'il y a une récession, ce qui pour moi est un scénario relativement probable, c'est la meilleure chance pour les taux hypothécaires. Donc, contrairement au premier scénario, ce n'est pas une excellente situation pour l'économie dans son ensemble, car nous entrons dans une récession.
Mais cela exerce une pression à la baisse sur les taux hypothécaires pour deux raisons. Premièrement, parce que l'inflation est plus faible, cela ralentira le rythme des hausses de la Fed. De plus, les récessions ont exercé une pression à la baisse sur les taux hypothécaires. Je sais que c'est un peu difficile à comprendre, mais les taux hypothécaires sont essentiellement basés sur les rendements obligataires. Et quand il y a une récession, les gens veulent des obligations. Et quand ils veulent des obligations, cela fait baisser le rendement des obligations, et cela fait baisser les taux hypothécaires. J'ai fait quelques épisodes là-dessus, je ne vais pas trop m'y attarder pour l'instant. Mais ce qu'il faut savoir, c'est qu'en règle générale, lorsqu'il y a une récession, les taux hypothécaires baissent. Et donc, si nous voyons la combinaison d'une inflation plus faible et d'une récession, cela devrait faire baisser les taux hypothécaires au milieu de cinq d'ici la fin de l'année, de sorte qu'ils pourraient encore baisser davantage.
Donc ce scénario, je pense que c'est le scénario que les gens qui disent que le marché du logement a touché le fond envisagent. Ils voient l'inflation baisser. Ils voient également une récession venir, et cela signifie qu'ils pensent que les taux hypothécaires vont encore baisser, et cela va ajouter de l'huile sur le feu pour le marché du logement, et les prix vont avoir atteint un creux et remonter. Maintenant, je pense que c'est une situation très raisonnable. Je ne dis pas que c'est la situation la plus probable, mais une baisse de l'inflation avec une récession, ce sont deux choses dont beaucoup de gens pensent qu'elles vont se produire. Et donc je pense qu'il y a des idées fondamentalement saines et très raisonnables que le marché du logement aurait pu toucher le fond. Personnellement, je pense juste qu'il est beaucoup trop tôt pour faire cet appel. Je ne suis pas prêt à dire qu'il va y avoir une récession ou qu'il va y avoir une baisse de l'inflation pendant une bonne partie de l'année. Mais les gens qui prévoient cela, il y a des raisons fondamentalement valables pour lesquelles ils disent cela.
Bon, c'est le scénario un et deux. Le troisième scénario est une inflation plus élevée avec une récession. Alors rappelez-vous, le premier scénario était une faible inflation, pas de récession. Scénario deux, faible inflation, oui récession. Scénario trois, nous avons une inflation plus élevée avec une récession. Maintenant, cela maintiendra probablement les taux hypothécaires à mon avis près de leur niveau actuel, car une inflation plus élevée signifie que la Fed augmentera les taux d'intérêt. Cela exerce une pression à la hausse sur les taux hypothécaires. Mais une récession, comme nous venons de le dire, exerce une pression à la baisse sur les taux hypothécaires. Et donc, dans mon esprit, ceux-ci pourraient s'annuler en fonction de la gravité de la récession, en fonction de la gravité de l'inflation plus élevée. Vous pourriez voir les taux hypothécaires rester en quelque sorte proches de leur niveau actuel.
Maintenant, le scénario trois pourrait se produire, mais la trajectoire de l'inflation ne donne pas l'impression que c'est l'un des scénarios les plus probables en ce moment. Nous avons vu l'inflation baisser plusieurs fois, sept mois de suite ou quelque chose du genre. Et donc je pense personnellement que ça pourrait remonter, l'inflation, mais il faudrait un autre choc géopolitique. Comme il y a un an, l'inflation commençait à sembler pouvoir baisser, puis la Russie a envahi l'Ukraine. Cela a fait grimper l'inflation bien plus haut que toutes les autres causes d'inflation. C'était juste une sorte de catalyseur de plus. Nous assistons maintenant à un choc du côté de l'offre, une grande partie de l'impression monétaire a ralenti, et nous commençons donc à voir l'inflation sous contrôle. Mais il y a beaucoup d'agitation géopolitique en ce moment, et nous voyons des ballons, ils abattent des trucs à gauche et à droite. Qui sait ce qui va se passer, et si cela continue, cela pourrait créer d'autres pressions inflationnistes et conduire au scénario trois, qui encore une fois, est une inflation plus élevée avec une récession, ce qui maintiendra probablement les taux hypothécaires proches de leur niveau actuel.
Je pense donc que ce sont les scénarios les plus probables. Les trois choses qui pourraient arriver. Je ne sais pas laquelle va arriver. Personnellement, je pense qu'un ou deux sont les plus probables, car l'inflation a montré des signes de ralentissement. Je ne sais tout simplement pas s'il va y avoir une récession ou non, mais je veux juste qu'il soit clair que s'il y a une récession, il y a de fortes chances que le marché du logement rebondisse assez rapidement, car les taux hypothécaires vont probablement baisser vers le bas. Et je sais que certaines personnes pensent, oh, quand il y a une récession, les gens ne veulent pas entrer sur le marché du logement. Je crois personnellement que le marché du logement est vraiment une question d'abordabilité en ce moment, et que si les taux hypothécaires rendent l'achat plus abordable pour les gens, même dans un environnement de récession, nous verrons la demande remonter.
Donc c'est juste, ce sont trois scénarios. Vous pouvez décider vous-même de ce que vous pensez. Il y a probablement d'autres scénarios, ce ne sont que les trois qui, à mon avis, sont les plus probables. Il y a évidemment un quatrième scénario ici qui est une inflation plus élevée sans récession, mais cela me semble tout simplement très improbable. Si l'inflation recommence à remonter, nous allons presque certainement entrer en récession. Je peux me tromper, mais je pense que c'est beaucoup moins probable. Donc, pour moi, je pense toujours qu'il est possible que le marché du logement soit au plus bas, mais peu probable. Je pense que personnellement, je le dis depuis un moment, mais je pense que la première moitié de 2023 sera plus ou moins la même. Nous allons voir beaucoup de volatilité des taux hypothécaires. Nous l'avons déjà vu remonter un peu par rapport à ce qu'il était en janvier, et je pense qu'avec cette volatilité, les gens ne reviendront pas sur le marché du logement avec autant d'enthousiasme qu'ils le pourraient dans la seconde moitié de 2023, selon sur ce qui se passe avec l'inflation et les récessions.
Je pense donc toujours que le scénario le plus probable est que les prix des logements baissent en 2023 mais ne s'effondrent pas, mais ce n'est que mon opinion. Au fur et à mesure que les choses évoluent, nous voyons de nouvelles données sortir chaque jour. Et au fur et à mesure que les choses évoluent, je vais continuer à partager avec vous ce qui se passe pour que vous puissiez prendre des décisions par vous-même, et je partagerai mon opinion. J'espère que j'ai raison, souvent je me trompe. Mais mon objectif avec ces types d'épisodes et le partage de ces informations est de vous aider à comprendre les différents scénarios qui pourraient se produire. Vous pouvez penser que le scénario un est le plus probable, ou le scénario trois est le plus probable, ou quoi que ce soit. J'espère que vous pourrez aider à comprendre certains des éléments macroéconomiques, certains des éléments comportementaux de ce qui se passe sur le marché du logement et l'économie en ce moment, afin que vous puissiez prendre vos propres décisions éclairées.
Sur ce, je vais sortir d'ici. Merci beaucoup pour votre écoute. Si vous avez des commentaires ou des questions sur l'émission, vous pouvez toujours me contacter sur Instagram où je suis @TheDataDeli. Nous vous verrons la prochaine fois pour le dernier épisode de Sur le marché.
On the Market est créé par moi, Dave Meyer et Kailyn Bennett. Produit par Kailyn Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media, recherché par Puja Gendal, et un grand merci à toute l'équipe de BiggerPockets.
Le contenu de l'émission On The Market ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.