Le "Rookie à investisseur immobilier en 90 jours” est de retour, et nous vérifions avec trois mentorés au fur et à mesure des débutants aux personnes fortunées par l'immobilier ! Nos mentorés ont été occupés au cours des deux dernières semaines, alors Ashley et Tony sont passés les voir pour voir comment se déroulait leur propriété locative. Ils touchent comment faire une offre lowball, dépasser la peur de faire accepter une offre, où trouver vendeurs motivés, location courte durée marchés, et financement vendeur Questions et réponses.
Le premier debout, Brandon se joint à nous en tant que nouvelle recrue de l'immobilier sur le salon. Il n'a pas encore conclu sa première transaction et cherche toujours à acheter une propriété, mais il constate que le prix ne correspond pas à ses bénéfices. Ashley et Tony expliquent à Brandon comment faire une offre lowball et pourquoi vous devriez soumettez toujours un prix qui correspond à vos chiffres. Prochain, Laurent partage comment il a été à la recherche d'un accord financé par le vendeur et étudie de nouvelles façons de trouver des vendeurs motivés plus susceptibles de vendre à rabais ou avec des conditions flexibles.
Enfin, nous entendons de Melanie, qui avait un peu de panique immobilière alors qu'elle cherchait plus marchés de la location à court terme à ajouter à sa liste. Après quelques recherches, elle en a trouvé une solide et recherche actuellement des propriétés pour faire des offres. Sa seule question est de savoir comment et pourquoi elle devrait financement vendeur. Ashley et Tony lui donnent tous les détails dont vous auriez besoin avant de conclure un accord direct avec le vendeur.
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Ashley:
C'est l'épisode 257 de Real Estate Rookie.
Toni :
Une autre chose à laquelle penser, Lawrence, alors que vous soumettez certaines de ces offres, est de donner différentes options aux vendeurs. Par exemple, nous essayons d'acheter un hôtel au cours de l'été et nous leur avons proposé différentes options sur l'accord de financement du vendeur que nous étions en train de mettre en place. L'un avait un prix plus élevé avec des intérêts légèrement plus élevés, mais un acompte inférieur. Une autre option avait un acompte plus élevé, mais les autres conditions étaient un peu plus favorables pour nous. Je pense que si vous voulez arriver là où vous ne posez pas plus que ce que vous avez dit 15% ou 7% sur la base de ce que Pace a dit, offrez-le comme une autre option. Et peut-être que même s'il s'agit d'un prix d'achat légèrement plus élevé, cela fonctionnera mieux pour vous parce que l'acompte sera plus petit.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Toni :
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Et aujourd'hui, je veux crier une personne très spéciale du public Rookie. Cette personne porte le nom d'utilisateur, The Handyman 317, et Handyman nous a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcasts qui dit : « Merci ! Avec le gros point d'exclamation. "Certainement l'un de mes podcasts hebdomadaires préférés. Je suis un entrepreneur et je me suis fixé comme objectif de commencer à investir en 2023 après avoir écouté votre podcast. Eh bien, en écoutant votre podcast chaque semaine, j'ai gagné en confiance et j'ai déjà terminé un flip et acheté un duplex pour tenir le tout en 2022. J'apprécie le service que vous fournissez et je vous remercie beaucoup de m'avoir aidé à atteindre mes objectifs. Tant de connaissances gratuites sur cette émission.
Handyman 317, bravo à vous pour avoir écouté, suivi des conseils et agi, mec. C'est le plus gros morceau. Donc, si vous ne nous avez pas encore laissé une évaluation ou une critique honnête, faites-le. Plus nous obtenons de vues, plus nous pouvons aider de personnes. Plus nous pouvons aider de personnes, plus nous recevons d'histoires comme Handyman 317. Ashley Kehr, quoi de neuf ? Comment allez-vous?
Ashley:
Bien. J'ai eu deux fermetures aujourd'hui qui m'excitent. Je vends une propriété.
Toni :
Journée chargée.
Ashley:
Et puis j'utilise le produit pour payer une autre propriété.
Toni :
N'est-ce pas comme ça que ça se passe ?
Ashley:
Ouais, j'aime garder un couple libre et clair, donc juste transférer de l'argent. Et puis je suis en train de conclure un refinancement pour la propriété A-frame que j'ai remodelée.
Toni :
Parlons-en très rapidement. Vous avez le refi, n'est-ce pas ? Les refi se sont énormément taris, presque personne ne fait de refi en ce moment. Pouvez-vous partager quelle est la raison de ce refinancement et pourquoi vous devez le faire maintenant ?
Ashley:
Ouais, et en fait le processus a été si rapide, je n'arrive pas à y croire comparé à essayer de refinancer les deux dernières années-
Toni :
L'année dernière, oui.
Ashley:
… lorsque les prêteurs ont dû se pencher sur de nombreuses personnes souhaitant refinancer. Mais oui, j'avais donc acheté la propriété avec de l'argent dur et mon argent dur n'est pas dû avant, je pense, deux mois de plus, peut-être. Je l'ai réhabilité, j'ai utilisé de l'argent pour réhabiliter la propriété et maintenant je veux retirer mon argent et nous allons rembourser le prêteur d'argent aujourd'hui. Nous allons refinancer avec une petite banque locale. Ensuite, nous allons simplement avoir notre commerce fixe. Il sera amorti sur 20 ans et à taux fixe sur cinq ans.
Toni :
Ouais, c'est génial.
Ashley:
Et c'est à un taux d'intérêt de 7.4 %.
Toni :
C'était ma prochaine question, qui n'est pas terrible, n'est-ce pas ?
Ashley:
Non, non.
Toni :
J'ai certainement vu pire que ça. Cool. Je suis surexcité. Le cadre en A est presque terminé. C'est comme la dernière étape pour tout, non ?
Ashley:
C'est fait. C'est fait. Ouais.
Toni :
Ouais, c'est tout.
Ashley:
Ouais, c'est fait. Ouais.
Toni :
Cool. Eh bien, voilà. Eh bien, nous avons un bon spectacle pour vous aujourd'hui. Nos mentorés reviennent, alors vous pouvez entendre une mise à jour rapide de Brandon, Lawrence et Melanie et chacun d'eux est en quelque sorte dans une phase différente et nous creusons ce avec quoi chaque personne se débat. Brandon, je pense, et nous en parlons un peu, la plus grande chose qui le retient est juste la peur. Et il a en quelque sorte mené à cela en disant simplement qu'il avait peur de ce qui pourrait arriver s'il continuait à avancer avec ça. Vous pouvez nous entendre décomposer ce morceau. Lawrence était un homme en mission ces dernières semaines. Il a fait tout un tas de trucs, donc nous entendons ce que Lawrence voulait de vous. Mais Lawrence était un peu coincé sur la façon de structurer certaines de ces offres qu'il propose aux gens, alors nous avons en quelque sorte parcouru cela. Et puis Mélanie, elle a eu une petite crise de panique avec sa situation d'investissement, alors on passe à travers-
Ashley:
Elle est très proche de moi.
Toni :
Ouais, totalement, non ? Et elle raconte comment elle a eu un moment de panique et comment elle s'est éloignée du rebord et comment elle avance maintenant avec une certaine confiance, et Ash et moi donnons quelques conseils sur ce que nous pensons qu'elle devrait faire également. Chaque personne est dans une situation différente, mais j'espère que chacune de ces histoires aidera nos auditeurs Rookie à savoir qu'il y a d'autres personnes qui vivent les mêmes choses qu'eux aussi.
Ashley:
Et si vous ne l'avez pas déjà fait, faites la promotion de nos mentorés dans le groupe Facebook Real Estate Rookie, car ils sont là pour partager tout cela avec vous. Et parfois, c'est difficile à faire, surtout en tant que nouvel investisseur, très incertain, c'est d'admettre ce que vous ne savez pas et ce que vous ressentez à propos de l'investissement. Assurez-vous que vous les encouragez et donnez-leur des tonnes d'encouragements au cours des 90 prochains jours. Brandon, bienvenue à nouveau dans le podcast Real Estate Rookie. Comment as-tu été?
Brandon:
Bien. C'est bon d'être de retour tout en bravant le froid ici.
Ashley:
Pourquoi ne pas nous parler un peu de ce que vous avez fait depuis votre dernier passage.
Brandon:
Depuis la dernière fois, je me suis définitivement concentré sur la boîte d'achat et l'analyse des propriétés. Je suis allé et j'ai parcouru beaucoup plus de maisons, en ajoutant simplement plus de cohérence et en voyant ce qui existe pour les niveaux de prix que je recherchais et en me faisant une meilleure idée de ce qui existe, en regardant tout ce qui est nouveau sur le marché.
Ashley:
Avez-vous élaboré une offre sur l'une de ces propriétés que vous avez analysées ou examinées ?
Brandon:
Pas encore d'offres écrites. J'ai travaillé sur un que j'ai traversé et je n'étais tout simplement pas vraiment intéressé par le prix et l'état de la propriété. Mais ils ont en fait répondu par e-mail juste pour nous demander de proposer quoi que ce soit ou ce que nous pensons, parce qu'il semble que cela ne bouge pas et que les commentaires ont été à peu près les mêmes que les miens.
Toni :
On appelle Brandon. Vous avez dit que vous n'étiez pas intéressé par le prix et l'état, mais ce que cela nous permet de comprendre, c'est qu'il y a probablement un prix à cet état où cette propriété a du sens pour vous. Et je pense que le défi d'Ashley et moi est de déterminer quel est ce prix et peu importe ce qu'ils demandent, il suffit de soumettre l'offre à ce prix.
Il y avait une propriété que je viens d'obtenir sous contrat il y a moins de 24 heures. J'avais initialement soumis mon offre et elle était nettement inférieure à la demande, et les acheteurs n'ont même pas contré, ils ont tout simplement dit non. Puis ils sont revenus vers moi la semaine dernière et m'ont dit: "Hé, Tony, tu nous rejoins au milieu?" Et j'ai dit: "Non." Ensuite, ils sont revenus vers moi il y a moins de 24 heures et m'ont dit : "D'accord, d'accord, nous acceptons votre offre."
Donc, c'est un peu là où nous en sommes actuellement dans le cycle, c'est qu'en tant qu'acheteur, même si vous demandez des prix nettement inférieurs à ce qu'ils demandent, et évidemment cela va varier selon le marché, mais un Souvent, s'il n'y a pas assez d'intérêt, surtout si l'état de la propriété n'est pas super clé en main, cela vous donne plus de poids en tant qu'acheteur. Je dirais donc de soumettre cette offre, quel que soit le prix qui vous convient. Même s'ils disent non aujourd'hui, il y a une chance que cette propriété soit toujours sur le marché dans 14, 30, 45 jours, maintenant ils vont revenir vers vous et dire : « Hey, Brandon, ton offre a l'air beaucoup mieux maintenant."
Brandon:
J'y suis arrivé.
Ashley:
Quelles sont les autres choses qui, selon vous, vous empêchent d'obtenir la prochaine offre ?
Brandon:
Je suppose que le plus important est que je n'ai pas écrit d'offres sur des choses. Je dois m'asseoir et travailler à rebours de ce dont il a besoin et trouver ce prix d'achat à offrir, même si c'est bien en dehors de ce qu'ils demandent et ne pas m'inquiéter de simplement les cocher, je suppose.
Toni :
Ashley, laissez-moi vous poser une question, Ash. Avez-vous déjà soumis une offre si basse que le vendeur a dit : « Je me fiche de votre prochaine offre, je ne veux plus jamais entendre parler de vous ?
Ashley:
Non, je n'ai jamais eu aussi mal. C'était plutôt une absence de réponse, que vous n'ayez pas dit : "Mon vendeur ne va même pas accepter cette offre."
Toni :
Mais si vous étiez revenu avec une offre différente, ils l'auraient probablement reconnu, n'est-ce pas ?
Ashley:
Ouais. Oh oui.
Toni :
Ouais. Peut-être que c'est arrivé quelque part, mais je n'ai jamais personnellement rencontré un investisseur qui a dit : « Tu sais quoi, Tony, ma première offre était si basse et j'ai tellement offensé le vendeur qu'il a refusé d'écouter toute autre offre que j'avais après ce premier. Je pense que beaucoup de nouveaux investisseurs ont cette peur de faire chier le vendeur et de les offenser et toutes ces autres choses, mais en fin de compte, si vous leur donnez un chiffre qui a du sens, ils vont regarder il. N'essayez pas de prendre cette décision pour le vendeur. Je pense que le plus important pour vous, Brandon, est de faire les chiffres, de déterminer ce qui fonctionne pour vous, puis de laisser au vendeur la responsabilité de décider s'il doit être offensé ou non à partir de là.
Ashley:
Il y a tellement de fois où les gens font ces offres lowball là où ils travaillent, le vendeur l'accepte et c'est comme, oh mon Dieu, je ne m'attendais pas à ça, mais oui, ils ont accepté mon offre. Vous ne connaissez jamais la raison pour laquelle quelqu'un vend et l'argent peut ne pas être une raison du tout, ou peut-être qu'il ne comprend pas la valeur de sa maison ou que c'est simplement pratique de la vendre à la première personne qui fait une offre. rédiger des offres et les soumettre. Et puis, si vous mettez en place une période d'inspection, cela vous donne cette seconde chance de parcourir la propriété et de vous assurer que votre numéro est également correct.
Toni :
Ouais, je pense qu'un dernier conseil, et c'est, encore une fois, quelque chose qui m'est arrivé sur un accord sur lequel nous travaillons en ce moment. Nous essayons d'acheter un terrain pour construire notre résidence principale. Nous voulons de la terre. La terre est super limitée là où je vis en Californie, super, super rare. Et j'ai parlé avec l'agent qui a inscrit le terrain et comme vous, il m'a dit : « Oh, le vendeur ne veut pas accepter cette offre. Mais j'ai eu l'impression que l'agent ne présentait même pas mon offre au véritable propriétaire.
Alors ce que j'ai fait, c'est que j'ai recherché le terrain, j'ai tracé les coordonnées du propriétaire. Je les ai appelés moi-même la semaine dernière et leur ai dit : « Salut, je m'appelle Tony. J'ai soumis quelques offres. Votre agent a-t-il même partagé mon nom avec vous ? » Le vendeur a dit : « Je ne sais pas. Cela ne semble pas très familier. Donc, ce que je comprends, c'est que mon offre était si basse qu'elle ne correspondait pas tout à fait aux besoins de l'agent, mais j'ai parlé au véritable propriétaire de la propriété et maintenant lui et moi avons un dialogue très ouvert et il est en fait ouvert à la offre que j'ai présentée. Donc, si vous sentez que vous obtenez un peu de cela, vous devrez parfois contourner l'agent pour parler directement au propriétaire.
Ashley:
Et puis, Brandon, lorsque vous envisagez également une propriété, pensez à d'autres moyens par lesquels cette propriété pourrait générer des revenus, où vous pourriez peut-être augmenter un peu votre offre. S'il dispose d'un garage, pouvez-vous facturer un loyer supplémentaire pour le garage ? Peut-être que s'il y a un immense parking, pouvez-vous facturer quelqu'un pour y garer son camping-car ou son bateau pendant l'hiver ? Des choses comme ça. Essayez de trouver différentes façons d'augmenter les revenus ou peut-être que si vous envisagez une propriété qui comptera plusieurs résidents, installez une laveuse et une sécheuse à pièces au sous-sol ou quelque part sur la propriété, et faites-en quelques-uns revenu hors de cela aussi. Essayez de penser à différentes façons de générer des revenus à partir de la propriété.
Brandon:
Bien.
Toni :
Brandon, une dernière question pour toi, mec. Lorsque vous envisagez de soumettre ces offres, est-ce que vous craignez davantage de savoir à quoi pourrait ressembler la réponse du vendeur ? Est-ce que vous analysez un tas d'offres, mais vous avez juste peur de soumettre les offres parce que vous ne voulez pas contrarier le vendeur ? Ou est-ce que vous avez l'impression de ne pas analyser suffisamment de transactions pour commencer ? Selon vous, lequel de ces problèmes est un gros problème pour vous en ce moment ?
Brandon:
Je pense que c'est par peur d'être rejeté, comme vous l'avez dit, ou d'être accepté et de se demander ensuite ce que cela ne représente pas. Ou même d'avoir plusieurs offres qui ne sont pas très probables et d'avoir les deux acceptées.
Toni :
D'accord. Décomposons les deux. Décomposons les deux. Votre première était, que se passe-t-il s'ils acceptent mon offre, mais il y a des choses qu'elle n'a pas prises en compte ? Parcourez simplement, que pensez-vous que vous feriez réellement dans cette situation ? Supposons que quelqu'un accepte l'une de vos offres et que vous êtes maintenant sous séquestre, vous êtes dans votre période de diligence raisonnable. Quelles mesures pouvez-vous prendre pour vous assurer que ces inconnues sont prises en compte d'une manière ou d'une autre ?
Brandon:
Je suppose que les choses les plus importantes seraient que les inspecteurs et les entrepreneurs en toiture examinent les choses et s'assurent que les chiffres que j'estimais ou que je prévoyais sont au moins proches.
Ashley:
Une chose que vous pouvez faire est de prolonger la période de diligence raisonnable, donc une période d'inspection plus longue et de demander plusieurs fois d'avoir accès à la propriété. Au lieu de faire venir un inspecteur, si vous voulez que de vrais entrepreneurs entrent et enchérissent, si vous ne pensez pas pouvoir les faire venir tous sur place, le même jour, à la même heure, puis prolongez dans votre contrat, dans votre offre initiale, mettez une période plus longue et demandez à avoir accès au besoin à la propriété, peut-être avec un préavis de 24 heures s'il y a des locataires en place, ou même le propriétaire qui y vit.
De cette façon, vous pouvez prévoir, d'accord, au cours des deux prochaines semaines, que le couvreur vienne par ici pour me donner une estimation. J'ai ces autres entrepreneurs qui viennent me donner des estimations jeudi et passer par un processus comme celui-là. Ensuite, vous obtiendrez ces estimations dures. Et juste avant de faire venir les sous-traitants, lorsque vous les planifiez, demandez-leur également quel est leur délai d'exécution sur une estimation pour vous assurer qu'ils vous fourniront également les informations avant cette diligence raisonnable. la période est également écoulée. Et vous avez probablement aussi beaucoup de contacts dans votre entreprise, dans votre travail.
Brandon:
Ouais, comme-
Ashley:
Vous rencontrez probablement beaucoup d'autres fournisseurs.
Brandon:
Ouais, ce sont des chiffres dont je suis sûr à 100%, parce que je les ai faits.
Ashley:
Mais même si vous rencontrez d'autres entrepreneurs pour des emplois ou des choses comme ça ou même votre employeur, il connaît probablement d'autres personnes dans différentes spécialités avec lesquelles il pourrait vous mettre en contact.
Brandon:
Ouais, je me suis fait des amis décents dans pratiquement tous les grands métiers.
Ashley:
C'est un énorme avantage.
Brandon:
Mais pas tellement des armoires ou un entrepreneur en général.
Toni :
Ouais. Et puis, Brandon, la deuxième chose que vous avez mentionnée était que se passe-t-il si vous obtenez deux propriétés, deux offres acceptées ? Et c'est une préoccupation raisonnable à avoir parce que je pense que lorsque vous n'avez pas fait votre premier accord, l'idée d'en obtenir deux à la fois est comme, oh mon dieu, qu'est-ce que je vais faire avec ça ? Mais dites simplement que vous étiez dans cette situation, quelles options pensez-vous avoir ?
Brandon:
Essayer de trouver l'argent d'une manière différente, voir si le financement du vendeur est une option pour eux. Parce que l'été où j'ai fait quelques offres, mais j'attendais toujours d'entendre, puis avec l'été dernier, les autres propriétés qui m'intéressaient étaient déjà parties avant que je n'entende la première.
Toni :
Donc, si jamais vous vous trouvez dans une situation où vous avez deux propriétés sous contrat ou deux offres acceptées, la première chose est que j'essaierais de faire tout ce que je peux pour conclure ces deux transactions. J'essaierais de chercher un partenaire. Votre idée de la finance créative est une autre excellente solution. Mais disons que pour une raison quelconque vous réalisez que vous ne pouvez pas retirer les deux offres, tout ce que vous avez à faire est de regarder laquelle de ces deux offres vous plaît le plus, puis de vous éloigner de l'autre. Si vous avez une propriété sous contrat ou que vous avez soumis une offre sur une propriété et qu'elle revient, tant que vous ne soumettez pas votre EMD et que vous ne lancez pas le processus d'entiercement et de titre, vous pouvez toujours vous en éloigner accord. Donc, ne vous sentez pas automatiquement obligé de conclure cet accord. La plupart des vendeurs, je pense, comprendraient comme: "Hé, désolé, j'ai eu une autre offre qui a été acceptée." Et je pense qu'ils comprendraient que c'est une raison légitime de ne pas aller de l'avant avec cet achat. Ne vous préoccupez pas trop de cette pièce.
Brandon:
Bien.
Ashley:
Tony, que penses-tu que la prochaine étape de Brandon devrait être ? Tu penses qu'on devrait lui faire écrire d'autres offres, pour surmonter cet obstacle ?
Toni :
Oui, je veux voir une offre lowball soumise par Brandon entre aujourd'hui et la prochaine fois que nous nous parlerons.
Ashley:
D'accord. Et travaillez pendant cette période d'inspection, si cela vous permet de vous sentir plus à l'aise. Mais je pense qu'il y a une sorte de peur qui vous retient et je veux dire, c'est tout à fait légitime comme, et si je ne calcule pas correctement les chiffres ou si je ne rends pas compte de quelque chose ? Mais c'est pourquoi vous allez avoir votre période de diligence raisonnable pour vraiment tout décomposer et vous assurer que c'est le bon chiffre pour vous. Et, bien sûr, vous ne pouvez pas vous protéger contre tout, alors assurez-vous d'avoir tout ce que vous offrez, cela vous laissera toujours des réserves même après être entré et avoir fait de la rééducation si nécessaire aussi.
Brandon:
Bien.
Ashley:
Tu penses pouvoir gérer ça, Brandon ?
Brandon:
Absolument.
Ashley:
D'accord. Eh bien, merci beaucoup et nous vous verrons dans quelques semaines.
Brandon:
Ouais, apprécie encore.
Ashley:
Lawrence, bon retour dans l'émission. Pouvez-vous nous dire ce que vous avez fait ces dernières semaines ?
Laurent :
Ouais, bien sûr. J'ai pu faire mes devoirs, qui consistaient à regarder ces deux épisodes incroyables avec Pace Morby. J'ai pu obtenir une bonne introduction au financement créatif avec le deuxième sujet sur le financement du vendeur. Je penche plutôt pour le financement des vendeurs, car à l'heure actuelle, les vendeurs ont encore une bonne valeur nette dans leurs propriétés, en particulier dans ce domaine. Associez le financement du vendeur au gain, que veut gagner le vendeur puisqu'il a peut-être déjà la valeur nette de la propriété ?
Mon plus grand obstacle n'est pas de tomber dans la paralysie de l'analyse simplement parce que j'aime rechercher différents concepts. J'ai commencé à consulter les listes MLS pour les locations et ce que j'ai commencé à faire, c'est que toute location répertoriée depuis plus de 30 jours, j'essaie de trouver les propriétaires de ces propriétés. J'ai l'impression que deux choses se produisent dans cette situation. C'est soit un propriétaire qui en a assez d'être propriétaire, soit il n'est pas local dans la région et il a cédé sa propriété à une société de gestion immobilière qui ne fait pas ce qu'il est censé faire ou qui surévalue peut-être un propriété.
Je jouais à Inspecteur Gadget et j'ai pu trouver un vendeur car il y en a quelques-uns actuellement sur le marché. Il n'y a pas une tonne de propriétés locatives vieillissantes sur le marché et j'ai dû creuser, car elle était inscrite auprès d'une société immobilière et j'ai donc dû aller sur le site Web du comté et trouver le vendeur. Quoi qu'il en soit, j'ai obtenu le numéro de téléphone et l'e-mail du vendeur. Je l'ai contacté et il a dit qu'il était en vacances, donc pour essayer de le recontacter à la mi-janvier. Donc je me dis, d'accord, eh bien, au moins j'ai pu le contacter, puis il m'a également fait savoir qu'il est en vacances et qu'il a une propriété qui est répertoriée depuis plus de 30 jours. Il peut être enclin à vendre la propriété parce qu'il ne s'inquiète pas de l'argent qui coule sur-le-champ.
Une autre chose que j'ai faite, c'est que j'ai contacté un ancien propriétaire d'une propriété qui se trouve en bas de la rue d'une de mes locations. Il est sur le point de réhabiliter une propriété et il transformera généralement cette réhabilitation en location ou il la vendra à un acheteur au détail. Je l'ai contacté et lui ai dit : « Hé, je suis intéressé à obtenir une autre propriété avec un financement vendeur. Serait-ce quelque chose que vous aimeriez faire ? » Il a dit qu'il me rendrait. Donc je me dis, d'accord, j'en ai marre du "Je vous reviens tout de suite", c'est prometteur. Je suis retourné à la MLS.
J'ai trouvé une nouvelle liste qui a frappé le marché et qui est cotée pour le financement du vendeur. J'ai contacté l'agent immobilier. Cependant, je ne suis pas très attaché aux termes. À l'heure actuelle, cette propriété particulière, ils veulent 10% d'intérêt, 20% d'acompte, une retenue minimale de trois ans et une pénalité de paiement qui n'a pas été décidée. Parce que j'achète normalement des maisons unifamiliales, non occupées par le propriétaire, je mets généralement environ 15% et ensuite, lorsque vous ajoutez le coût de clôture, cela monte en quelque sorte à 20%. Donc je vais revoir pour voir si je peux peut-être faire une offre alternative. Je préfère ne pas mettre 20% vers le bas sur cette propriété particulière. S'il y a encore des flux de trésorerie avec l'intérêt de 10 %, cela ne me dérange pas, et cela ne me dérange pas la retenue de trois ans parce que je suis dans le long terme.
Mais d'après mes devoirs avec Pace, il préfère ne pas mettre plus de 7% sur les propriétés qui sont financées par le vendeur. Et l'une de ses plus grandes choses qui lui tient à cœur serait de toujours avoir des flux de trésorerie. C'est ce que j'ai fait. Encore une fois, je fais mes recherches, mais je veux continuer à agir. Ma prochaine étape la plus importante, mon plus grand moyen serait d'avoir un document vivant, un document Google où j'ai une feuille de vieillissement des locations de plus de 30 jours. Là, j'ai listé une feuille pour les propriétés qui sont sur le MLS mis en vente depuis plus de 30 jours. Et je vais juste devoir travailler pour contacter ces vendeurs et voir ce que je peux faire.
Ashley:
Lawrence, vous avez été occupé. C'est bien. La première chose que je veux dire, ce sont ces conditions sur le financement du vendeur, je veux dire, les conditions d'une banque en ce moment vont être meilleures que cela. Vous donnerez moins de 10 %.
Laurent :
Exactement. Et il vient d'arriver sur le marché. Et je veux dire, c'est prêt clé en main. Ce que je comprends de leur propriété, c'est que c'était un flip qui ne se vendra pas pour le moment. Parce que la toute première chose que l'agent immobilier a dite était: "Hé, nous avons des conditions différentes pour un acheteur au détail et un investisseur." Et donc je me suis dit: "D'accord, eh bien, quelles sont les conditions pour l'investisseur?" Et c'étaient les termes, et je me disais juste, mhm.
Ashley:
Je pense qu'ils s'en prennent peut-être à quelqu'un qui a potentiellement un mauvais crédit et qui ne peut pas obtenir de financement bancaire. Parce que c'est en fait mon seul partenaire commercial. Quand il a acheté sa première maison il y a probablement huit ans, peut-être 10 ans, je ne sais même pas, il l'a achetée à un investisseur qui a essentiellement acheté des maisons et le vendeur les a financées à des personnes qui avaient un mauvais crédit et les facturaient… Il a payé un taux d'intérêt de 10 %, puis lorsqu'il a reconstitué son crédit, il est allé se refinancer à partir de ce prêt.
Laurent :
Exactement. C'est pourquoi j'aurai probablement une autre conversation. En ce moment, j'ai travaillé dur là où je ne suis pas dans cette situation, je ne vais pas mentionner les informations de mon prêteur car ce n'est pas sponsorisé, mais je peux facilement être souscrit par presque n'importe quel prêteur. Tous les flux de trésorerie de mes propriétés, j'ai un faible ratio dette / revenu, j'ai un excellent crédit, donc je veux quelque chose qui va battre les conditions bancaires. Je ne vais pas déposer plus de 15 % si je peux aller voir un prêteur et le faire avec un prêt d'environ 8 %. Je devrais certainement obtenir quelque chose de très compétitif s'il s'agit d'un financement vendeur.
Ashley:
Ouais, je pense que tu as même dit que c'était de revenir en arrière et de faire une offre avec des conditions différentes. Cela ne va rien faire de mal, surtout s'ils ont déjà essayé de le vendre, il ne s'est pas vendu. Je mettrais moins que ce que la banque serait en mesure de vous offrir. Suivez même les conseils de Pace et ne faites que 7% de moins. Je veux dire, ils vont retenir votre offre. Donc s'ils n'ont personne d'autre, je veux dire, tu es peut-être leur seule option.
Toni :
Mais je pense que l'une des choses rassurantes, Lawrence, c'est que vous avez déjà trouvé un vendeur qui est au moins ouvert à cette idée. Il y a donc une preuve de concept que cette voie que vous suivez pourrait finir par fonctionner pour vous. C'est juste, d'accord, maintenant comment pouvons-nous trouver les bons termes ? Vous avez dit que vous examiniez les locations qui vieillissaient. Avez-vous examiné toutes les propriétés qui étaient mises en vente, mais qui ne se sont pas vendues ? Donc, comme sur PropStream, il y a comme un filtre de liste d'échecs que vous pouvez regarder. Avez-vous exploré ceux-ci?
Laurent :
C'est ma prochaine liste que je construis, en soi, que je vais examiner. J'ai commencé par les locations d'abord, mais oui. Donc, comme je l'ai dit, je vais avoir ce document Google Drive vivant ou quelque chose de ce genre où j'ai une feuille qui répertorie toutes les locations vieillissantes, puis une autre feuille qui répertorie toutes les propriétés vieillissantes à vendre. Et j'ai un autre agent immobilier que j'ai contacté, et j'ai pratiquement dit à cet agent immobilier que si elle était en mesure de m'apporter un accord de financement vendeur, je lui paierais une commission.
Toni :
Parce que je pense que ce groupe de propriétaires, ils pourraient être encore plus ouverts à l'idée d'un financement par le vendeur parce qu'ils ont juste essayé de vendre la propriété et qu'ils l'ont potentiellement fait sans succès, donc ils pourraient avoir un peu plus de motivation pour sortir et faire ça . Deuxième question pour vous, Lawrence, cherchez-vous uniquement dans le même marché que celui dans lequel vous avez investi ou êtes-vous également ouvert à des marchés peut-être plus éloignés ?
Laurent :
À l'heure actuelle, je dirais que ma tolérance au risque est davantage celle de mon lieu de résidence, en particulier parce que je suis un propriétaire autogéré, donc mes propriétés sont actuellement à moins d'un mile l'une de l'autre. Cela réduit définitivement l'entretien où je peux avoir un couvreur local et un plombier local pour pouvoir m'y rendre, puis moi vers les prospects et les louer. À l'heure actuelle, je veux faire au moins probablement cinq à sept transactions là où c'est vraiment local. Ce serait mon quatrième accord, espérons-le, d'ici la fin de ce programme de mentorat. En ce moment, je veux rester local dans ma région, en quelque sorte dominer et monopoliser cette région.
Toni :
J'adore cette approche. Ouais. Je pense que peut-être simplement regarder certaines de ces listes d'échecs via PropStream ou vous pouvez aller sur Zillow ou n'importe où et tirer cela manuellement, mais cela vous ouvrirait probablement à quelques propriétaires supplémentaires qui pourraient être ouverts au financement du vendeur.
Ashley:
Il y a aussi le site landwatch.com. Avez-vous entendu parler de cela, Laurent? Pace l'utilise beaucoup aussi, et il y a actuellement plus de 12,000 XNUMX annonces qui disent déjà qu'elles feront du financement vendeur sur LandWatch.
Laurent :
Ouah. Génial.
Ashley:
Donc, c'est aussi un excellent point de départ pour les ressources.
Laurent :
Super merci.
Ashley:
D'accord, alors quelle est la prochaine étape pour vous ?
Laurent :
La prochaine étape serait, comme je l'ai dit, de contacter cet agent immobilier pour voir s'il serait enclin à une offre différente. Et si je dois faire une campagne de mailing-
Ashley:
Je pense ne même pas demander. Je pense qu'il suffit de le mettre ensemble.
Laurent :
Il suffit de le mettre ensemble.
Ashley:
Il suffit de le mettre ensemble.
Laurent :
Bien.
Ashley:
Parce que l'agent peut dire : « Oh, non, je ne pense pas qu'ils accepteront ça. Mais une fois que vous avez reçu l'offre, l'agent est éthiquement responsable, même si Tony nous a parlé d'une petite situation où il ne pensait pas que son offre parvenait au vendeur, mais la plupart des agents ont la responsabilité morale de soumettre votre offre au vendeur. Donc, je pense que si vous demandez à l'avance s'ils sont ouverts à une offre, vous demandez à l'agent ce qu'il en pense et il donne la réponse, pas tout le temps, mais de cette façon, votre offre arrive juste devant les vendeurs et ils prennent la décision.
Laurent :
Super. Je vais donc leur soumettre une offre et ensuite je construis ma liste et, comme je l'ai dit, si je dois faire un… J'aime essayer de trouver leur numéro de téléphone ou leur e-mail et les appeler, mais si je dois faire une campagne de publipostage , Je vais. Et je ferai également un suivi auprès de ces deux autres propriétaires qui ont dit qu'ils pourraient être intéressés à vendre l'une de leurs propriétés.
Ashley:
Une chose à retenir également, c'est que même s'ils disent non ou si vous n'obtenez aucune réponse maintenant, des mois plus tard, ils pourraient revenir vers vous. J'ai envoyé des expéditeurs il y a un an et je viens de recevoir un appel… C'était donc en décembre, je pense que tout le monde les a reçus le 23 décembre 2021. Et en octobre dernier, j'ai de nouveau reçu un appel téléphonique de quelqu'un qui a dit qu'il avait reçu l'expéditeur Décembre, il était prêt à vendre maintenant. Cela montre simplement que les gens conserveront également vos expéditeurs.
Laurent :
J'aime vraiment ce concept parce que je suis un grand défenseur du réseautage. Ce n'est pas parce que c'est un "pas pour le moment" que ça va être sans fin parce que cette zone a été monopolisée par une poignée de propriétaires. J'ai commencé à me faire un très bon nom en travaillant avec deux vendeurs différents où j'ai moi-même conclu des offres hors marché. Et maintenant, ces sociétés de titres locales et ces inspecteurs se disent : « Lawrence, ce gamin sait ce qu'il fait. S'il dit qu'il va le faire, ce n'est pas une question de si, mais quand.
Toni :
J'aime ça. Et juste une autre chose à laquelle penser, Lawrence, alors que vous soumettez certaines de ces offres, et c'est quelque chose dont Ashley parle aussi beaucoup, c'est de donner différentes options aux vendeurs. Par exemple, nous essayons d'acheter un hôtel au cours de l'été et nous leur avons proposé différentes options sur l'accord de financement du vendeur que nous étions en train de mettre en place. L'un avait un prix plus élevé avec des intérêts légèrement plus élevés, mais un acompte inférieur. Une autre option avait un acompte plus élevé, mais les autres conditions étaient un peu plus favorables pour nous. Je pense que si vous voulez arriver là où vous ne posez pas plus que ce que vous avez dit 15% ou 7% sur la base de ce que Pace a dit, offrez-le comme une autre option. Et peut-être que même s'il s'agit d'un prix d'achat légèrement plus élevé, cela fonctionnera mieux pour vous parce que l'acompte sera plus petit. Il suffit donc de jouer avec différentes options. Ne pensez pas que vous n'avez qu'à leur en donner un lorsque vous soumettez ces offres.
Laurent :
Génial. J'apprécie grandement les commentaires.
Ashley:
Eh bien, Lawrence, merci beaucoup d'être revenu avec nous. Nous aimons toujours vous avoir et juste votre énergie et cela nous motive à continuer et nous maintient excités. Donc, nous apprécions cela.
Laurent :
Merci. Je ne peux pas m'arrêter. Ne s'arrêtera pas.
Toni :
Voilà.
Ashley:
Ouais, génial. Nous aimons entendre cela. Nous reviendrons vers vous dans quelques semaines.
Laurent :
Impressionnant.
Ashley:
Mélanie, bon retour dans l'émission. Merci d'être revenu. Pouvez-vous dire à tout le monde ce que vous avez fait ces dernières semaines ?
Mélanie:
Bien sûr. Ouais, merci beaucoup de m'avoir de retour. C'est bon de vous voir les gars. Cela a certainement été quelques semaines mouvementées, je dirais, depuis la dernière fois que nous avons discuté. Je regardais vraiment beaucoup la Floride et je plongeais profondément dans un domaine très spécifique et j'avais vraiment à cœur cela. Mais suite à notre discussion, mes devoirs étaient d'examiner d'autres domaines, d'explorer d'autres endroits, puis de soumettre également des offres. Je dirais que j'ai sauté dans la recherche d'autres endroits assez immédiatement. J'ai pensé juste comme, d'accord, qu'est-ce que je connais d'autre un peu? Selon la recommandation précédente de Tony, que sais-je de certains des attraits touristiques ou de certaines des raisons pour lesquelles les gens viennent dans une région ?
Et donc j'ai commencé à chercher à St. Louis et à Kansas City parce que j'avais l'impression que ce ne sont peut-être pas les premiers endroits auxquels vous pensez, mais qu'ils avaient aussi un certain potentiel. À peu près dès le départ, j'ai pu voir qu'il y avait des endroits dans ma gamme de prix, mais je devenais un peu plus effrayé par l'occupation, juste en voyant que près de 90% des Airbnbs que je regardais n'avaient aucune réservation pour n'importe où de deux à trois vers le haut de six mois. Et donc j'étais juste en train de poser une petite question sur, d'accord, est-ce que c'est le marché ? Est-ce le domaine particulier ? Est-ce que l'attraction vers ces zones est simplement plus lente en ce moment ?
J'ai donc commencé à avoir un peu froid aux pieds et j'ai commencé à penser, d'accord, j'explore quelques domaines, je peux certainement en examiner quelques autres, mais suis-je vraiment sur la bonne voie ici en ce moment avec un STR ? Et au hasard, j'ai eu cette opportunité à Denver et c'était comme une multi-famille qui avait juste toutes ces choses brillantes à ce sujet qui m'excitaient tellement. Je suis un peu descendu dans ce terrier de lapin et je ne vais pas trop me laisser distraire, mais finalement je voulais me recentrer et me recentrer. Et donc je suis retourné voir d'autres endroits et sur les forums, j'ai trouvé un agent immobilier qui parlait de certaines zones non constituées en société à Savannah et cela m'a semblé vraiment attrayant.
Et donc j'ai commencé à fouiller beaucoup et j'ai trouvé des choses sur Savannah que j'aimais vraiment et de belles propriétés et un très bon prix. J'ai chassé cela un peu plus. Je travaille avec un agent, il m'envoie des annonces. J'ai été pré-approuvé pour, espérons-le, un acompte de 10%, mais 10, 15 ou 20% d'acompte. Fondamentalement, je me sens vraiment excité à propos de Savannah. J'ai l'impression qu'il y a beaucoup d'opportunités. J'ai commencé à créer une feuille de calcul uniquement avec tous ces emplacements et j'ai vraiment commencé à exécuter des analyses sur toutes ces différentes propriétés qui apparaissaient. J'ai l'impression qu'il y a eu des options viables à Savannah et maintenant mon défi est de faire cette offre, de faire cette première offre, ce qui était votre recommandation, Ashley. Ma seule hésitation a été de m'assurer d'être prude, de m'assurer d'avoir un prêteur, et d'être un peu plus à l'aise avec cette analyse.
Mais en général, j'ai eu cette panique totale de, d'accord, je vais dans la mauvaise direction, et j'ai en quelque sorte ralenti et réévalué un peu et j'ai l'impression d'être de retour sur la bonne voie et d'avoir un bon pressentiment à propos de ce domaine particulier.
Ashley:
Mélanie, c'est super. Je suis heureux que vous vous soyez recentré et que vous ayez même restreint un marché sur lequel vous voulez vraiment vous concentrer. J'ai en fait deux questions pour Tony qui ont été en quelque sorte soulevées avec ce dont vous parliez. Et je suis curieux de savoir, Tony, qu'avez-vous vu pour les délais en ce qui concerne les réservations sur les propriétés ? Parce que je sais que j'ai vu sur Instagram des gens publier qu'ils recevaient toujours des réservations, mais qu'ils ne réservaient pas dans trois mois. Ils réservent peut-être trois semaines ou des choses comme ça. Donc, Tony, ça m'intéresse d'entendre ça. Alors aussi, Tony, que pensez-vous du marché de Savannah ? Connaissez-vous quelque chose à ce sujet en tant que location à court terme?
Toni :
Oui, deux très bonnes questions, Ash. Oui, les délais de réservation pour nous dans l'ensemble du portefeuille ont été nettement inférieurs à ceux de 2021. Cette fois-ci l'année dernière en 2021, Noël a été réservé fin septembre. Cette fois, Noël se réservait il y a quelques semaines. Je pense que les habitudes des voyageurs ont changé entre l'année dernière et cette année. Dans l'ensemble, vous constatez davantage de réservations de dernière minute. Je ne pense pas que je serais très inquiet si je regarde un calendrier pour un marché et que je vois que 30, 60 jours, il y a encore beaucoup de lacunes dans le calendrier.
Ce que je chercherais, ce sont des données pour montrer, d'accord, comment ces listes évoluent-elles au cours des 365 derniers jours ? À quoi ressemblera leur tarification au cours des 365 prochains jours ? Et utiliser ces données pour m'aider à déterminer si c'est une option viable ou non. À quoi ressemble leur occupation au cours des 30 derniers jours ? Parce que regarder 30 jours en arrière peut vous donner une meilleure compréhension que si vous anticipez 30 jours. Choses à considérer.
Pour répondre à votre deuxième question, Ashley, à propos de Savannah, je ne sais vraiment rien de Savannah. Le seul marché que j'ai vraiment regardé en Géorgie était Blue Ridge, et nous ne l'avons même pas fait en tant que plongée très profonde. Mais, Melanie, on dirait que vous avez trouvé des choses là-bas qui, selon vous, attireront les gens et que les prix ont du sens pour vous. C'est ce que j'entends ?
Mélanie:
Oui, c'était un facteur majeur, c'est certain.
Ashley:
Passons en revue certains de ces éléments. Quelles sont les choses que vous avez examinées sur le marché et que vous pensez être de grands tirages qui attireront les gens ?
Mélanie:
Je veux dire, évidemment c'est près de la côte. Il y a beaucoup de gens qui sont attirés par ces îles comme Tybee Island et quelques autres. Il y a aussi une base aérienne. Il y a une petite université qui est, je suppose, petite, avec 13,000 XNUMX étudiants, mais bien connue dans la région. Je crois que c'est une école d'art et de technologie. Je veux dire que les initiales sont SCAD ou quelque chose comme ça. SCAD ou SCAT. Et puis aussi le quartier historique est un énorme tirage au sort.
Je dirai qu'en examinant certaines de ces données, il y a des propriétés qui sont encore occupées à 50 ou 39 %. Je ne pense pas qu'il s'agisse nécessairement d'un taux d'occupation de 84 ou 90 %, ce qui, bien sûr, plus le taux d'occupation est élevé, mieux c'est. Mais ils étaient toujours, du moins les données que je regardais avec Rabbu, ils généraient toujours, par exemple, 3,300 1,900 $ de revenus sur une hypothèque de XNUMX XNUMX $ par mois ou quelque chose comme ça. Et j'essaie d'être exceptionnellement conservateur avec mes chiffres et de prendre en compte la gestion immobilière parce que je serai hors de l'État et que l'occupation sera inférieure. J'espère avoir répondu à votre question.
Toni :
Oui cela le fait. Et je pense que ce sont toutes de bonnes données à examiner. J'utiliserais également un site Web comme PriceLabs ou AirDNA. Je pense qu'ils vous donnent des données un peu plus granulaires qu'un Rabbu. Je n'ai pas passé beaucoup de temps sur Rabbu, mais je sais qu'AirDNA et PriceLabs sont super adaptés au secteur de la location à court terme et vous obtenez une tonne de données lorsque vous regardez ces choses. Il semble que vous soyez satisfait de ce marché. Avez-vous examiné les politiques de Savannah ? Est-il facile d'obtenir un permis de location à court terme? Faut-il même obtenir un permis? À quoi ressemble tout ce processus?
Mélanie:
Oui, donc à Savannah proprement dite, il y a beaucoup plus de restrictions, mais dans le comté non incorporé de Chatham, qui est un peu juste sur le périmètre, c'est beaucoup plus facile. Et de nombreuses sociétés de gestion immobilière vous aident à traverser ce processus. Ils resserrent certaines restrictions, mais il y a encore beaucoup d'opportunités. Il y a encore des permis disponibles.
Toni :
Et je pose cette question parce que le fait qu'il y ait des restrictions strictes n'est pas nécessairement une mauvaise chose. Au contraire, cela protège presque les personnes qui sont prêtes à sauter à travers ces cerceaux et à obtenir ces permis, car tout le monde ne sera pas disposé à le faire. Donc, si vous êtes l'un de ces hôtes qui ont l'un de ces permis plus difficiles à obtenir, cela aide presque car il maintient, pas un plafond strict, mais presque comme un plafond souple ou un plafond artificiel sur l'offre de locations à court terme, ce qui, encore une fois, si vous êtes l'un de ceux qui l'exploitent, cela vous aide réellement. Avez-vous déjà soumis des offres à Savannah?
Mélanie:
Je n'ai pas, non. J'ai juste essayé d'analyser quatre à cinq propriétés au cours des deux derniers jours. J'ai exploré certaines possibilités de faire du financement vendeur. C'était un peu similaire aux conditions de Lawrence qu'il a mentionnées où le vendeur offrait un taux d'intérêt de 7% et une mise de fonds de 20%. Je pensais que je préférerais simplement obtenir un prêt auprès d'une banque. Donc, non, c'est définitivement mon prochain élément d'action est de soumettre quelques offres et je suis disposé et prêt à soumettre ces offres lowball. Je pense que je voulais juste m'assurer que l'analyse correspondait. J'ai envoyé quelques exemples de mon analyse à mon agent qui a clôturé environ 30 DOS cette année, juste pour voir, ce sont mes chiffres. Est-ce qu'ils ressemblent à vos chiffres ? Dois-je être plus conservateur ? As-tu des recommandations? J'ai l'impression d'être à ce point où je suis prêt à commencer à faire quelques offres.
Ashley:
Mélanie, vous nous aviez également posé une question sur la chaîne Slack de notre groupe concernant le financement des vendeurs. Vouliez-vous en parler un peu?
Mélanie:
Oui, merci de l'avoir mentionné.
Ashley:
Ouais. L'un concernait le fonctionnement des paiements. OK, vous avez l'affaire sous contrat, elle s'est conclue. Votre avocat a mis en place un accord et pour commencer à partir de là, votre avocat rédigera les documents de clôture que vous auriez habituellement, mais rédigera également un billet à ordre qui accompagne le contrat. Et c'est là qu'il sera indiqué que vous devez au vendeur de la propriété X montant en dollars, puis les termes de l'accord, comme quel est le taux d'intérêt, quel est le calendrier d'amortissement, quel est votre paiement mensuel, des choses comme ça et comment le durée de remboursement fonctionne. Quelles étaient certaines des questions que vous aviez à ce sujet?
Mélanie:
Ouais. Je n'ai jamais eu de billet à ordre, et je pense donc que je me demandais simplement à quoi cela ressemble en pratique. Avez-vous des acheteurs qui arrêtent lentement de payer ? Comment est-ce géré et contrôlé ? Cela semble si officieux à certains égards. Et je me demandais juste… Pour ma location longue durée, ils m'envoient juste un chèque une fois par mois. Et donc je suppose que c'est aussi simple que ça. Mais j'ai l'impression que sans cette entité formelle d'une banque ou d'un prêteur, cela semble un peu moins facile à contrôler. Tellement curieux de vos expériences, à quoi cela ressemblait-il réellement d'un mois à l'autre et s'il y avait déjà eu des problèmes avec cela.
Ashley:
Je l'ai fait dans les deux sens. Je l'ai fait là où je faisais le financement du vendeur et quelqu'un me payait, et puis j'ai aussi payé quelqu'un pour le financement du vendeur. Dans les deux cas, c'était un chèque envoyé. Je l'avais configuré comme paiement automatique, donc mon chèque leur serait envoyé le premier du mois. Et puis la même chose avec la personne qui me payait, ils l'avaient sur le paiement automatique où il était juste configuré pour aller. Tout comme vous paieriez un versement hypothécaire, vous leur envoyez simplement un chèque, vous faites peut-être un ACH directement sur leur compte bancaire. Et c'est là que je fais des offres de financement vendeur. J'ajoute cette pièce là-dedans qui sera directement déposée sur leur compte bancaire à cette date chaque mois. C'est juste un peu, espérons-le, quelque chose d'un peu plus qu'ils apprécieront d'accepter mon offre.
Mais dites ensuite qu'ils ne paient pas, et c'est là qu'il vous incombe de contacter votre avocat, probablement celui qui a rédigé le billet à ordre. Et c'est là que vous passeriez par le processus de saisie comme le ferait une banque. La banque utiliserait son avocat pour passer par ce même processus formel. Le processus réel dépend de chaque état. Comme dans l'État de New York, vous pourriez à peu près payer pendant deux ans avant qu'ils ne vous expulsent de votre maison pour une forclusion. Au Texas, je pense que c'est une période beaucoup plus courte où il est tellement plus facile de faire sortir les gens. Et c'est pourquoi beaucoup d'investisseurs proposent un financement vendeur ou font des baux fonciers et des choses comme ça parce qu'il est tellement plus facile de faire sortir les gens, de reprendre la maison, puis d'aller de l'avant et de refaire du financement vendeur.
Mélanie:
Et avez-vous déjà dû passer par ce processus de forclusion vous-même ?
Ashley:
Non, je ne l'ai pas fait. Je n'ai pas eu à le faire, ce qui est une bonne chose.
Toni :
Ouais. Je croise les doigts pour que ça reste comme ça.
Ashley:
Ouais. D'autres questions à ce sujet, Mélanie ?
Mélanie:
En fait, je suppose que oui, une autre chose. Dans de nombreuses offres de financement de vendeurs, j'ai l'impression que le plus grand attrait est probablement un acompte inférieur. Et donc, quand vous voyez encore un acompte de 20%, si le taux d'intérêt est considérablement inférieur à celui auquel les banques prêtent actuellement, alors c'est le feu vert jusqu'au bout. Mais je pense que je suis curieux de savoir s'il y a d'autres choses à propos d'un accord de financement de vendeur que je n'envisage pas et qui pourraient devenir plus attrayantes et plus intéressantes.
Ashley:
Une chose que je pense désinvolte est la commodité. Tout comme devoir passer par une banque, c'est peut-être plus un, c'est un processus plus long. Vous devez mettre plus de paperasse, vous devez remplir plus de formulaires, toutes ces choses. Il y a donc la méthode de commodité qui consiste à faire du financement par le vendeur, vous n'avez vraiment rien à faire de tout cela. La demande formelle, des choses comme ça, faire du financement vendeur. Une autre chose aussi, c'est comme vous l'avez dit, l'acompte, mais aussi le taux d'intérêt. Si la personne va juste avoir cet argent sur son compte bancaire, eh bien, au lieu d'avoir l'argent de la vente sur son compte bancaire et d'en tirer 1 % d'intérêts, elle vous facturera plutôt 4 % d'intérêts , qui est toujours bien meilleur que les 7 % d'intérêts que vous pourriez obtenir à la banque aujourd'hui paie ces 4 % d'intérêts, mais vous vous entendez tous les deux. Dans cet exemple, vous gagnez tous les deux plus que ce que vous gagneriez si vous alliez à la banque et qu'ils mettaient simplement cet argent sur leur compte bancaire. Donc, c'est une autre chose à considérer aussi.
Ensuite, un gros avantage pour le vendeur est les avantages fiscaux. Le fait qu'au lieu de prendre une somme forfaitaire lorsqu'ils vendent la propriété, leur revenu imposable est maintenant étalé sur la durée du prêt. Au lieu d'obtenir… Supposons qu'ils vendent une propriété pour 100,000 20 $, eh bien, leur tranche d'imposition vient d'augmenter parce qu'ils ont maintenant un revenu plus élevé grâce à la vente de cette propriété de placement. Là où ils font du financement par le vendeur, ils n'ont gagné autant d'argent avec vous que la première année sur XNUMX ans, le prêt est amorti. Cela les maintient dans cette tranche d'imposition inférieure et ils devront moins d'impôts. C'est donc un gros avantage qui explique pourquoi beaucoup de gens financent le vendeur. Une chose que je fais toujours est de suggérer aux vendeurs qu'ils sont prêts à faire du financement vendeur. Ils disent non tout de suite, je dis juste : « Oh, d'accord. Je ne savais tout simplement pas si votre EPA en avait mentionné les avantages fiscaux. Alors ce genre de met un petit bourdonnement dans leur oreille.
Toni :
Oui, et je pense que l'autre chose importante aussi, c'est que vous pouvez vraiment créer une offre qui parle de ce qui est important pour ce vendeur. Par exemple, peut-être que le vendeur est le plus soucieux d'obtenir le prix d'achat le plus élevé, mais peut-être que la propriété n'évaluera pas le prix qu'il recherche. Mais si vous faites une position de financement vendeur, ce sont eux qui sont responsables de la propriété. Donc, s'ils veulent le vendre plus que ce qu'il vaut, cela ne fait que jouer en leur faveur. Alors que si vous allez avec une banque traditionnelle, si le vendeur voulait un demi-million de dollars, mais que la propriété ne vaut que 300,000 XNUMX, ça ne va pas voler de cette façon. Je pense donc qu'il y a plus de flexibilité pour écouter ce qui est important pour ce vendeur et ensuite lui faire une offre qui correspond vraiment à ce qui le motive.
Mélanie:
D'accord. La dernière chose que j'allais dire, c'est qu'il semble que si l'argent est la chose que le vendeur veut plus que tout, cela devient comme un tueur d'accord de financement du vendeur parce qu'il veut encaisser et s'en aller. Et en fin de compte, vous ne paierez que votre acompte, puis un paiement au fil du temps avec intérêts. C'était une sorte d'apprentissage avec la multi-famille que j'ai regardée ces dernières semaines. Mais merci beaucoup d'en parler un peu. C'est vraiment utile pour moi.
Ashley:
Ouais. Et merci beaucoup d'être revenu avec nous cette semaine, et nous avons hâte de vous reparler dans quelques semaines.
Mélanie:
Thank you.
(en chantant)
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Dans cet épisode, nous couvrons
- Comment faire une offre lowball et pourquoi votre prix doit toujours refléter vos bénéfices
- Que faire lorsque deux offres sont acceptées (et comment financer les deux transactions)
- Financement vendeur 101 et pourquoi (et pourquoi pas) cela vaut la peine d'être poursuivi pour un investisseur
- Comment trouver des vendeurs motivés sur votre marché en parcourant le MLS
- Pourquoi tu devrais Envoyez TOUJOURS des offres (même s'ils semblent irréalistes)
- Marchés de la location à court terme et comment mesurer le délai d'exécution lors de la recherche d'offres
- Billets à ordre, leur fonctionnement et les risques/avantages d'en signer un avec un vendeur
- Et So Beaucoup plus!
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