Réponse de la recrue : Financement du vendeur, squatters et devenir agent en vaut-il la peine ?

Ashley:
Ceci est l'épisode 268 de Real Estate Rookie.

Tony:
Je pense que beaucoup de débutants supposent peut-être à tort qu'ils ont besoin d'une licence pour devenir investisseurs immobiliers, alors que la majorité des investisseurs immobiliers que je connais n'ont pas leur licence et qu'à la place, nous embauchons quelqu'un qui est un expert en la matière. cette chose spécifique et nous exploitons leur expertise, parce que mon agent à Joshua Tree, lui et son équipe, je les adore parce qu'ils ont le processus d'achat et de vente de biens immobiliers qui est une science. Par exemple, si j'oublie de planifier mon inspection, son coordinateur des transactions me dit : « Hé, je vais planifier votre inspection pour vous ».

Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson.

Tony:
Et bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre pour démarrer votre parcours d'investissement. Comme toujours, je veux commencer l’épisode d’aujourd’hui en criant à quelqu’un du nom d’utilisateur KSP75. KSP nous a laissé un avis cinq étoiles sur Apple Podcast. Il dit: « Je suis propriétaire d'une maison multifamiliale et ma famille vit dans une partie de la maison, je suis donc exposé aux locataires, aux baux, et cetera. Real Estate Rookie est fantastique à écouter car il donne des informations, des conseils et de la confiance pour passer au niveau supérieur de l'investissement immobilier. J’ai l’intention de dévorer chaque épisode, de prendre des notes, de lire, de faire des recherches et d’être prêt à 100 % avec une certitude absolue à me lancer sur mon prochain accord lorsque les conditions seront réunies. Donc KSP, nous apprécions, vous et moi, que vous ayez bientôt les informations, les conseils et la confiance nécessaires pour conclure ce prochain accord.

Ashley:
Alors Tony, qu'est-ce qui est nouveau chez toi ?

Tony:
J’ai une chemise d’une couleur différente aujourd’hui, donc je porte le marron. Je suppose. C'est presque noir, mais pas tout à fait.

Ashley:
J'ai dû augmenter la luminosité de mon téléphone parce que je pensais toujours qu'il était noir jusqu'à ce que le producteur dise quelque chose et j'ai augmenté la luminosité, je me dis : "Oh ouais, c'est une teinte différente."

Tony:
Je pense que je pourrais essayer une couleur différente pour 2023, alors on verra. Mais non, plus sérieusement, en fait, je pense que je vais m'envoler pour la Virginie occidentale ce week-end. Nous venons de recevoir une lettre d’intention signée sur un accord que nous étudions. C’est un bout de terrain vraiment sympa que nous regardons. Il s'étend sur environ six acres et se trouve à proximité d'un nouveau parc national en Virginie-Occidentale. La propriété elle-même comprend une maison principale, une maison d'hôtes, cinq emplacements pour camping-cars, ainsi que l'autorisation d'ajouter un certain nombre de sites de glamping. . L’idée est donc que nous allons acheter cette propriété, ajouter les sites de glamping, rénover la maison principale, puis probablement acheter quelques camping-cars Airstream également pour en faire en quelque sorte une petite destination. Nous en sommes donc ravis.

Ashley:
C'est génial. C'est vraiment excitant.

Tony:
Oui.

Ashley:
Êtes-vous déjà allé en Virginie-Occidentale ?

Tony:
Jamais dans ma vie. Ce sera la première fois.

Ashley:
Quand j'étais plus jeune, j'y allais aux Championnats du monde IBO de tir à l'arc. Moi, mon père et mon frère appelions [inaudible 00:02:51].

Tony:
Vous avez participé aux championnats du monde de tir à l'arc ?

Ashley:
Pour une ligue, la Ligue IBO, mais oui.

Tony:
Pourquoi est-ce que j'entends parler de ça seulement maintenant ? M'as-tu déjà dit que tu avais participé aux championnats du monde de tir à l'arc ?

Ashley:
Je ne sais pas. Je veux dire, j’ai l’impression que ce n’est pas si grave. Je ne sais pas. Mais oui, je faisais du tir à l’arc sur cible en 3D quand j’étais plus jeune.

Tony:
Je veux dire, combien de personnes peuvent dire qu’elles ont participé aux championnats du monde pour quelque chose ?

Ashley:
Quoi qu'il en soit, c'était à Snowshoe Mountain chaque année en Virginie occidentale et j'adorais y aller. C’est comme un petit village de ski au sommet de la montagne, et c’était super cool. Tout le tournoi de tir à l'arc consistait à monter et descendre les collines pour faire des tournages en 3D et tout ça, donc c'était vraiment cool.

Tony:
Ouais, je n’y suis jamais allé, donc je pense que nous allons décoller ce week-end et ce sera un voyage assez rapide, mais nous sommes super excités. Ce sera la première fois que nous ferons quelque chose avec le glamping. Ce n’était même pas vraiment dans le plan de match, mais la propriété s’est en quelque sorte présentée d’elle-même. En fait, cette personne m'a contacté sur Instagram, et je ne suis pas le meilleur pour vérifier mes DM, mais de temps en temps, je vais les parcourir et essayer de les effacer, et quelqu'un m'a envoyé un accord. , c'était comme: "Hé, ouais, je cherche à proposer ça." Donc, si vous avez d’autres bonnes affaires qui correspondent à ces critères, continuez à me les envoyer car cela ne serait pas arrivé sans ce type.

Ashley:
Je pars aussi ce week-end, mais malheureusement ce n’est pas pour un accord. C'est pour un week-end entre filles dans l'immobilier à Las Vegas. Certaines investisseuses immobilières sont donc devenues mes amies les plus proches. Nous organisons donc un week-end entre filles à Las Vegas. Nous faisons beaucoup de voyages ensemble, mais c'est généralement tout notre groupe d'amis, mais cette fois, ce sera juste quelques filles, et oui, nous sommes sur le point de détruire le Strip de Las Vegas.

Tony:
Tant que tu ne t’amuses pas plus avec eux qu’avec Sarah et moi l’été dernier, je pense que ça va.

Ashley:
Eh bien, tu sais quoi ? Je pense que vous êtes en sécurité car les piscines sont fermées à cette période de l’année, donc il n’y aura pas de pool party.

Tony:
Pas de fêtes au bord de la piscine.

Ashley:
Mais je suis aussi allé à Las Vegas, je ne sais pas, probablement 12 fois, mais je ne suis jamais allé dans une discothèque de Las Vegas. Ce sera probablement ma première fois ce week-end.

Tony:
Eh bien, tant qu’il s’agit de votre deuxième voyage le plus amusant à Vegas, et je pense que nous sommes à égalité. Etait bon.

Ashley:
Donc, aujourd'hui, dans Rookie Reply, nous avons en fait d'excellentes questions que notre producteur a tirées du groupe Facebook Real Estate Rookie. Nous allons donc parler de nettoyage pour chiffre d’affaires. Ainsi, après le départ d’un locataire, comment facturer cela, ce qui est courant, différentes manières de facturer le nettoyage. En outre, un peu de financement du vendeur, si le vendeur vous le propose, comment cela fonctionne-t-il avec l'obtention d'un financement bancaire au même endroit, puis nous parlons de faire faire une enquête sur une propriété. Tony et moi avons des expériences très différentes à ce sujet, donc si vous voulez donner votre avis sur ce qui est courant dans votre région, nous serions ravis que vous participiez aux commentaires YouTube et commentiez ci-dessous pour savoir si vous le faites habituellement. ou ne recevez pas d'enquête lors de l'achat d'une propriété et pourquoi.
D'accord, la première question d'aujourd'hui vient de Jason Dorsey. « Lors d’un achat immobilier, à quoi sert une expertise ? L’agent immobilier me demande si je vais en obtenir un. D'accord, donc une enquête, une enquête concerne le terrain. Ainsi, où se trouvent les lignes de démarcation, vous découvrirez où, quelle est la taille de la parcelle, donc combien d’acres et où vont réellement ces lignes. Alors, quelle est la propriété que vous achetez réellement et quelle est la propriété voisine. Tony, est-il courant que les gens fassent des enquêtes là où vous habitez pour acheter la propriété ?

Tony:
Du moins pas les propriétés que j’achète. Je ne pense pas qu’un agent immobilier, ni qui que ce soit, ni même mes prêteurs ne m’aient jamais demandé de faire une enquête, mais nos parcelles sont également assez petites. Je pense que les limites de lot sont généralement assez bien définies. C’est peut-être pour cela que ce n’est pas autant une préoccupation pour les marchés dans lesquels je suis.

Ashley:
Ouais, je ne pense pas avoir déjà fermé une propriété sans avoir fait une enquête intéressante.

Tony:
N'est-ce pas si fou ?

Ashley:
Ouais. Car ici, il est très courant de faire faire l'arpentage, et généralement, le vendeur paie pour que l'arpentage soit fait où un géomètre vient, marque la propriété, jalonne peut-être les coins du terrain pour vous, puis dessine essentiellement la carte d'enquête. Ils placeront généralement l’endroit où se trouve la maison sur la propriété, les limites de propriété là où se trouve une rue. Parfois, même si une personne a peut-être déjà fait faire une enquête peut-être auparavant lorsqu'elle a acheté la maison, ou j'ai acheté une petite cabane en A l'année dernière et il y avait une vieille enquête datant des années 90, et j'ai accepté cette enquête et j'ai juste eu le Le vendeur signe un affidavit de non-changement indiquant qu'il dit qu'il n'y a eu aucun changement dans la ligne de parcelle. Habituellement, il est simplement recommandé de revenir en arrière et d'accepter une enquête datant peut-être de quelques années seulement, simplement pour avoir le sentiment de sécurité qu'il n'y a eu aucun changement dans la parcelle et dans vos lignes d'enquête.
J'avais une propriété qui, lorsque l'enquête a été effectuée, il y a eu un différend avec les voisins sur le fait que cela n'avait pas été fait correctement, et nous n'avons pas fermé et notre fermeture a été repoussée jusqu'à ce que ce différend soit résolu et que les lignes soient effectivement défini quant à la destination réelle du colis. C’est ici que vous pourrez également savoir s’il existe également des servitudes sur la propriété. Autour de chez moi, il est très courant d’accorder une servitude à la compagnie gazière là où elle a une conduite de gaz. En fait, dans ma résidence principale, nous avons un puits de gaz, et il y a une route qui mène au puits de gaz sur la propriété, à laquelle National Fuel est la compagnie gazière à laquelle ils peuvent accéder à tout moment. Et puis ils paient, nous recevons de l’essence gratuitement chez nous, ce qui est génial. Ouais, une consommation illimitée, ce qu’on n’entend même plus de nos jours. Il y a donc différentes choses comme celles-là que vous pouvez également découvrir en faisant effectuer une enquête sur la propriété.
Donc, si votre agent immobilier vous le recommande, demandez si c’est quelque chose que le vendeur va vous proposer. Sinon, vous pouvez toujours payer le coût de l'enquête, et selon la taille de la parcelle, je veux dire, généralement je vois pour quelques acres, pas une tonne de bâtiments ou quoi que ce soit dessus, cela peut aller de 400 à peut-être 1,000 XNUMX $ au maximum.

Tony:
Intéressant. Ouais, je n'en ai littéralement jamais entendu parler. Je regarde les documents de clôture pendant que vous parlez de certaines de nos anciennes propriétés pour voir si c'était peut-être là et je ne l'ai même pas remarqué, mais je ne vois rien à propos d'une enquête dans aucune des documents que j'ai. La chose la plus proche que j'ai, elle montre même les limites de lot, vient du rapport de titre et la toute dernière page a juste une vue à vol d'oiseau de toutes les différentes parcelles de cette rue, et elle indique simplement quelle parcelle est la nôtre. . Mais non, c'est tellement intéressant. Je n’ai littéralement jamais fait ça auparavant.

Ashley:
Ouais, je suis aussi choqué par celui-là. Nous avons eu l'épisode où nous avons parlé des puits et du fait que vous n'avez généralement pas de puits là où vous avez acheté pour la première fois, mais oui, pour une enquête, pour que cela soit fait. Oui, je recommanderais de faire une enquête ou de voir s'ils en ont déjà fait une. C’est juste que cela rend les choses beaucoup plus faciles aussi si vous obtenez un financement bancaire. J'ai récemment demandé à des banques de me demander également une copie de l'enquête, ce que je n'avais pas fait auparavant, mais je viens de contracter un prêt commercial pour lequel elles ont demandé une copie de l'enquête.

Tony:
Oui, et maintenant, je me demande si je ne m'expose pas à des problèmes ultérieurs en ne faisant pas cette enquête lorsque nous achetons la propriété, surtout si ce n'est que quelques centaines de dollars. C’est juste pour s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes avec les limites de propriété ou que se passe-t-il si la clôture des voisins est 10 pieds plus loin que ce qu’elle est censée être. Vous pouvez voir certaines de ces choses, comme mon agent immobilier, ils utilisent LandGlide, l'application ou quelque chose du genre. Donc, si nous sommes sur la propriété, ils diront : « Hé, voici où se trouve la ligne », et des trucs comme ça, mais c'est probablement quelque chose que nous devrions prendre un peu plus au sérieux maintenant que j'en entends parler.

Ashley:
Oui, nous utilisons également LandGlide et onX Hunt. Nous avons fait une petite expérience il y a quelques semaines où sur les 30 acres que j'avais achetés, nous avons parcouru la limite de la propriété. C'était juste après la fin de la saison de chasse, et c'était incroyable de voir à quel point certains peuplements d'arbres étaient proches pour les voisins qui étaient... Ils faisaient face à leur propriété, mais il y avait des cas où c'était comme : « Eh, en fait, c'est ça. pourrait être sur notre propriété », leur peuplement d’arbres. Mais l'onX Hunt que nous avons remarqué, ainsi que le LandGlide, étaient également un peu éloignés des enjeux réels dans les coins de la propriété. Ce n’était pas très précis.

Tony:
Spot sur.

Ashley:
Oui.

Tony:
Cool. Eh bien, devrions-nous passer à la question deux ?

Ashley:
Ouais, passons au suivant. "Pouvez-vous partager les avantages et les inconvénients de l'obtention de votre licence immobilière juste pour vous aider dans les transactions d'investissement immobilier ?" Cette question vient de Teresa Molter du groupe Facebook Real Estate Rookie. Si vous n'êtes pas encore membre du groupe Facebook Immobilier, assurez-vous d'être rejoint. Cela vaut la peine de s'inscrire sur Facebook juste pour entrer dans ce groupe, et vous pourrez vous connecter avec de nombreux investisseurs partageant les mêmes idées et également poser des questions que nous pourrions jouer dans l'émission. Alors Tony, aucun de nous n'a notre permis immobilier, mais Sara est en train d'obtenir son permis, n'est-ce pas ?

Tony:
Sara travaille à obtenir le sien. Même si elle a traversé tout ce processus, elle est presque sur la ligne d'arrivée maintenant, et nous débattons toujours de la nécessité pour elle de passer par la dernière étape du test. Il y a quelques choses que nous examinons, n'est-ce pas ? Tout d’abord, c’est un processus assez long en Californie pour obtenir votre permis. Vous devez suivre trois cours, obtenir des certifications supplémentaires et enfin passer cet examen, qui est également un examen assez long, et il y a évidemment également des coûts associés à tout cela. Mais ce n’est pas comme si en 30 à 45 jours vous pouviez avoir votre permis. C’est comme une épreuve de six mois au minimum, peut-être même plus en fonction de la rapidité avec laquelle il vous faut suivre tous les cours.
Je pense donc que la première question que chacun devrait se poser, mais Teresa pour vous en particulier, est de savoir combien de temps, d'argent et d'énergie il vous faudra pour obtenir votre permis. Et puis la deuxième chose est de savoir quel est votre objectif en faisant cela. Vous avez dit que c’était peut-être juste pour vous aider dans vos propres transactions immobilières. Cherchez-vous simplement à avoir un accès MLS ? Voulez-vous peut-être économiser sur les commissions que vous paieriez à un agent acheteur lorsque vous achetez quelque chose ou à un agent vendeur si vous vendez quelque chose ? Quelle est votre motivation pour faire cela ? Et puis, quel volume pensez-vous utiliser réellement ? Si vous achetez une offre par an, est-il vraiment logique de suivre les étapes nécessaires à l'obtention et au maintien de cette licence sur une base annuelle ou quelle que soit la fréquence dans votre état ?
Je pense que beaucoup de débutants supposent peut-être à tort qu'ils ont besoin d'une licence pour devenir investisseurs immobiliers, alors que la majorité des investisseurs immobiliers que je connais n'ont pas leur licence, et à la place, nous embauchons quelqu'un qui est un expert en la matière. chose spécifique et nous exploitons leur expertise, parce que mon agent à Joshua Tree, lui et son équipe, je les adore parce qu'ils maîtrisent le processus d'achat et de vente de biens immobiliers comme une science. Si j'oublie de planifier mon inspection, son coordinateur de transaction dit : « Hé, je vais planifier votre inspection pour vous » ou « Hé Tony, juste un rappel, votre période de diligence raisonnable se termine dans sept jours. Si vous souhaitez diffuser votre demande, assurons-nous de le faire aujourd’hui. Je pense donc, Teresa, que si votre objectif est simplement d'économiser de l'argent, ne le faites peut-être pas, mais si vous voulez vraiment devenir agent, alors je le ferai probablement.

Ashley:
J'ai commencé mon permis immobilier environ trois fois. Je pense que j'ai payé environ 99 $ pour le cours en ligne. C’était, je ne sais pas, il y a cinq ans ou peu importe. Vous devez racheter le cours après un an ou autre. Mais j'en suis arrivé au même point : pourquoi en ai-je besoin, et en réalité, la seule raison pour laquelle j'allais l'obtenir était pour pouvoir assister aux projections, afin de ne pas avoir à planifier des projections avec quelqu'un d'autre, avec un agent, et je pourrais simplement aller voir les propriétés. Ensuite, je suis arrivé au point où la plupart de mes propriétés étaient hors marché. C’était vraiment le seul avantage pour moi. Bien sûr, cela permet d'économiser de l'argent sur la commission, mais je pense que cela vaut la peine de payer pour que quelqu'un d'autre fasse la paperasse, rédige le contrat, parle à l'autre agent, s'occupe des choses qui se présentent.
Surtout, je pense que c’est un énorme avantage d’avoir un agent lorsque vous avez des locataires dans la propriété et que vous essayez de vendre. Planifier des visites avec les locataires des propriétés peut être un cauchemar : il suffit de se coordonner avec eux et de les amener à accorder l'accès. Je suis allé à tellement de visites de propriétés où je suis censé entrer dans une unité et nous y arrivons et c'est comme : « Non, désolé. Le locataire a dit non, sinon ils étaient censés être ici, ils ne le sont pas. Nous n’avons pas de clés », des choses comme ça. En fait, j'ai vendu deux propriétés au cours de la dernière année qui avaient des locataires en place et littéralement, je suis allé avec un agent immobilier qui a travaillé avec ma société de gestion immobilière et m'a dit : « C'est pour cela que je veux la vendre. Voici ma propriété », et il a obtenu toutes les informations sur les locataires auprès de la société de gestion immobilière, il a coordonné chaque visite directement avec eux. Cela valait en soi la commission de devoir faire cela.
Je suis d'accord avec Tony sur ce point. Si vous souhaitez réellement gérer une entreprise en tant qu’agent immobilier et acheter et vendre des maisons pour d’autres personnes, alors oui, cela pourrait en valoir la peine, car n’oubliez pas qu’il y a ces coûts de formation continue. Pour conserver votre licence, cela va vous coûter de l’argent, cela va vous coûter du temps pour suivre ces cours de formation continue aussi.

Tony:
Ouais, je suis tout à fait d'accord, Ash. Je pense que cela dépend de la motivation ultime. Comme vous l'avez dit, je préfère payer quelqu'un pour gérer tout le travail administratif plutôt que de le faire moi-même. Mais encore une fois, je comprends. Nous sommes en quelque sorte dans des domaines différents dans notre parcours immobilier, alors il est peut-être plus logique pour nous de le faire. Mais ma pensée personnelle, Teresa, est que si vous ne prévoyez pas d'en faire une véritable source de revenus pour vous, je pourrais d'abord consacrer davantage de mon temps à développer mon entreprise immobilière, puis à examiner le travail de l'agence ou de l'agent. plus tard.

Ashley:
D'accord. Passons à notre prochaine question de Rick Watts. « Quelqu’un a-t-il déjà acheté une maison avec des occupants ? Y a-t-il quelque chose à prendre en compte pour essayer de les faire sortir ? Ils étaient là avec la permission du propriétaire précédent, mais il n’y a aucun contrat de location d’aucune sorte et ils ne semblent pas disposés à partir. Je parlerai probablement avec un avocat de mes obligations légales. Je vais également faire une petite introspection sur les obligations éthiques. Je ne savais tout simplement pas si quelqu’un avait déjà vécu cela.

Tony:
Ash, puis-je commencer par une question pour toi, n'est-ce pas ? Je n'achète jamais de propriétés avec locataires. Même nos flips que nous achetons, ce sont souvent des locations à long terme au préalable, mais c'est toujours une obligation de ma part que l'acheteur s'assure que les locataires ont quitté les lieux. Il y a en fait un retournement de situation que nous avons sous contrat depuis près de deux mois maintenant parce que le vendeur s'efforce de faire sortir ces locataires. Donc, mon point de départ est que je ne vais pas l’acheter s’il y a un locataire là-dedans, parce que je ne veux pas avoir le mal de tête d’avoir à essayer d’expulser. De votre point de vue, si vous envisagez d’acheter une propriété et que vous savez déjà que les locataires ne veulent pas partir, iriez-vous quand même de l’avant avec l’achat ?

Ashley:
Ouais, et je pense qu'il y a quelque chose avec cette question que Rick ne savait peut-être pas faire suffisamment de diligence raisonnable, je pense que peut-être parce que cette propriété était sous contrat, parce que je pense qu'il aurait pu gérer cela de différentes manières avant de la mettre sous contrat. Croyez-moi, il y a tellement de choses que j'aurais aimé savoir sur les deux premières propriétés que j'ai visitées aussi.
J'ai acheté pas mal de propriétés qui ont des locataires en place, mais ce que je fais, c'est de conclure un accord de préclusion dans lequel je compare ce que dit le propriétaire à ce que dit le locataire. Le locataire ou le propriétaire dira : « Voici les termes du bail, voici le contrat de location ». Ou, si c’est le cas de Rick, il n’y a pas de contrat de location, c’est juste qu’ils me donneront 400 $ en espèces par mois et ils sont de mois en mois et voici leur nom, voici leur numéro de téléphone, c’est tout ce que j’ai. Ensuite, je contacterai le locataire, avec la permission du propriétaire bien sûr, et lui demanderai de remplir un accord de préclusion qui me donne essentiellement plus d'informations sur lui mais confirme ce que le propriétaire a dit. Est-ce qu’ils disent que leur loyer est également de 400 $ par mois ? Est-ce qu’ils disent qu’ils sont en fait dans un contrat de location de cinq ans dans lequel le propriétaire dit : « Non, eh bien, vous pouvez les retirer dès que vous fermez la propriété » ?
Il y a donc des mesures que vous pouvez prendre. Vous pouvez également l’utiliser comme négociation. J'ai récemment vendu une propriété et la personne qui l'achète voulait que les locataires soient expulsés de la propriété avant d'acheter. Ce que nous avons fait, c'est leur donner un préavis de départ. Ils étaient mois après mois, nous avons donné le préavis approprié, ils ont dit : « Non, nous ne partons pas ». Nous avons donc commencé le processus d'expulsion et nous avons en fait encore fermé la propriété, mais nous avons retenu l'argent en dépôt pour payer les honoraires d'avocat s'ils devaient poursuivre l'expulsion. Nous avons fixé un montant en dollars, je pense que c'était peut-être environ 1,200 1,200 $ ou autre pour couvrir les frais d'avocat s'ils devaient poursuivre l'expulsion si le locataire ne partait pas. Ainsi, lorsque le locataire est parti de lui-même sans avoir à procéder à l'expulsion, ces 1,200 XNUMX $ m'ont été remboursés. Et puis, s’ils avaient dû procéder à une expulsion complète, l’acheteur aurait pu conserver ces XNUMX XNUMX $ pour aider à couvrir les coûts.
Il existe un moyen de résoudre ce problème avant de conclure la propriété, en indiquant dans votre contrat que la propriété est vacante. Dans cette situation exacte, ici avec Rick, vous allez devoir lancer le processus d'expulsion pour faire sortir ces personnes des unités. Ce dont il faut s'inquiéter, c'est qu'il n'y a pas de contrat de location pour la propriété et que vous devez faire attention lorsque vous vous adressez au tribunal et que tout d'un coup, un contrat de location apparaît. Donc, obtenir une sorte de documentation peut-être de la part du propriétaire précédent indiquant qu'il vivait là-bas pour ce montant X, qu'il n'y avait pas de contrat de location ou qu'ils étaient au mois, quelque chose de ce genre peut certainement aider votre cas.
Mais en ce qui concerne votre introspection sur les obligations éthiques, vous avez tout à fait droit au droit à cette propriété et vous n'avez qu'à suivre la procédure légale d'expulsion. Et puis, Tony, tu en sauras peut-être plus sur les droits des squatteurs. Je veux dire, paient-ils un loyer ici ou vivent-ils simplement dans la propriété ? Parce que cela peut être un tout autre problème en soi où vous devrez à nouveau passer par le processus d'expulsion, mais excusez-moi, en Californie, je pense que les droits des squatters sont très cléments. Est-ce exact?

Tony:
Je ne possède aucune location à long terme en Californie. Je n'ai jamais. Mais je le sais, et ne me citez pas là-dessus parce que je pourrais être un peu à côté, mais je suis presque sûr que même si quelqu'un trouve juste une journée portes ouvertes et y reste assez longtemps sans la permission de personne, il peut techniquement avoir des droits en tant que locataire. Cela va certainement varier d’un État à l’autre, Rick. Alors discutez avec un avocat de votre état pour obtenir les bonnes informations, mais ma préférence a toujours été de ne pas acheter de propriété qui a des locataires si je n'ai pas l'intention de garder ces locataires.

Ashley:
Ouais, et j'ai fait un tour de maison avec James Dainard à Seattle, Washington et il y a aussi des droits de squatter assez favorables là-bas. J'ai toujours plaisanté avec lui, eh bien, si cette affaire tourne mal, je vais juste emménager dans la propriété et je pourrai au moins y vivre probablement un an ou deux gratuitement pour récupérer mon retour.

Tony:
Avant d'être expulsé.

Ashley:
Bon, passons à notre prochaine question. Cette question vient de Rob Young et vient également du groupe Facebook Real Estate Rookie. « Quels sont les risques associés au fait que le vendeur finance l'acompte ? Je suis l'acheteur. Le vendeur n’est pas propriétaire de la maison librement et clairement. Je peux obtenir l’hypothèque mais je n’ai pas l’argent pour la mise de fonds. Le vendeur est prêt à prolonger les conditions. Il devra rembourser son hypothèque au moment de la vente. Aucun conseil?" D'accord, commençons peut-être par cartographier cela. D'accord, Rob va donc obtenir une hypothèque pour acheter cette propriété. D'accord, utilisons simplement, pour simplifier les calculs, disons qu'il l'achète pour 100,000 80 $. Il obtient une hypothèque à 80,000 %, donc 20,000 20,000 $ et il a besoin de XNUMX XNUMX $. Le vendeur dit : « Je vais vous prêter les XNUMX XNUMX $ pour l’acompte. Vous devez me payer un montant X sur cinq ans », ou quoi que ce soit.
Le problème, c'est que la banque va vouloir savoir d'où vient cet argent, surtout si vous le faites en résidence et où vous devez prouver que vous avez gagné ce revenu ou que vous avez économisé cet argent ou que cet argent est venu. de vous, ou c'était un cadeau d'un membre de la famille. Le fait de constater que vous avez reçu l’argent du vendeur peut ne pas être considéré comme une preuve de fonds pour la propriété. C’est la première discussion que j’aurais si j’allais voir l’agent de crédit, le prêteur auquel vous faites appel et lui poser des questions sur la situation.
Si vous effectuez un financement commercial, je sais que cela arrive assez souvent lorsque le vendeur finance le vendeur pour l’acompte. Vous le divulguez à la banque, la banque fait les chiffres et dit : « D'accord, cet immeuble locatif peut se permettre de payer ses dépenses mensuelles, y compris ces deux versements hypothécaires, l'un à la banque pour les 80,000 20,000 $ et l'autre au vendeur pour les XNUMX XNUMX $. . Approuvé. Poursuivre. Avançons. » Mais c’est ce qui me préoccupe. S’agira-t-il d’un financement résidentiel ou d’un financement commercial ? C’est donc un peu la première étape que je considérerais pour ce genre de situation.

Tony:
Et je pense, Rob, juste pour vous donner un peu de clarté sur la manière dont l'argent circule entre l'acheteur, la banque, le vendeur, la banque, car il y a quelques étapes là-dedans, n'est-ce pas ? Revenons donc à votre exemple, Ashley, disons que Rob achète cette maison pour 100,000 80,000 $, qu'il obtient une hypothèque de 20 35,000 $ et qu'il a un acompte de 100, et disons que ce vendeur doit peut-être 35,000 65,000 $ sur la maison. En utilisant des chiffres ronds, s’ils le vendent XNUMX, ils rembourseront leur hypothèque de XNUMX XNUMX $, il leur restera ensuite XNUMX XNUMX $, n’est-ce pas ?
Mais Rob, l’argent ne va tout simplement pas de vous directement au vendeur. Il y a généralement un tiers entre les deux. En Californie, nous utilisons des sociétés de titres et de séquestre, et la façon dont cela fonctionne est que lorsque la banque envoie son chèque de 80,000 35,000 $, elle l'envoie sous forme de titre et de séquestre. Escrow ira ensuite voir le vendeur et lui dira : « Hé, M. le vendeur, cet argent est destiné à la propriété que vous vendez à Rob. Nous voyons que vous devez toujours 35,000 65,000 $ à Bank of America pour cette propriété. Donc, avant de vous émettre des fonds, nous allons d’abord rembourser votre dette de XNUMX XNUMX $ due à Bank of America et vous obtiendrez le solde qui est de XNUMX XNUMX $. Donc, Rob, vous n'avez pas nécessairement à vous soucier du fait que le vendeur rembourse cette hypothèque initiale, car tant que vous passerez par le titre et le séquestre, il s'assurera que toute dette ou tout type de privilège, tout ce qui s'y oppose. les biens sont remboursés avant que cet argent ne revienne réellement au vendeur.

Ashley:
Oui, c'est donc un bon point, c'est que vous voulez vous assurer que l'argent que vous payez, de sorte que 80,000 XNUMX $ dans notre exemple, couvre ce qui est dû sur l'hypothèque ou que le vendeur ait l'argent. Mais comme Tony l'a dit, c'est quelque chose que le titre garantira à la clôture et vous n'allez pas tout d'un coup devenir propriétaire de cette propriété, mais il restera encore un autre privilège sur la propriété du propriétaire précédent.

Tony:
Ash, d'après ce que tu as dit, je suis d'accord. Je pense qu'il est courant que le vendeur reporte parfois une partie de l'acompte, et honnêtement, je pense qu'il existe des banques plus petites, si Rob travaille peut-être avec une coopérative de crédit locale ou quelque chose avec lequel il pourrait être à l'aise. le vendeur ayant également un deuxième privilège sur la propriété. Rob, c’est généralement là que les banques se sentent un peu bizarres, où elles ne veulent pas que quiconque occupe une position de second rang. Ils veulent que vous ayez une sorte de peau dans le jeu et non un autre prêteur. Mais si vous travaillez avec une coopérative de crédit ou une banque locale plus petite, ils seront peut-être à l'aise de vous donner 80 20 pour la première, puis de demander au vendeur de vous donner XNUMX XNUMX pour la seconde. Je pense donc que cela dépend de la banque avec laquelle vous travaillez.

Ashley:
Surtout si vous achetez la propriété en dessous de la valeur marchande. Si vous pouvez montrer les documents bancaires et dire : « Écoutez, j’achète cette maison pour 100,000 150,000, mais toute autre maison comme celle-ci autour de moi se vend au moins 50,000 XNUMX. Je l'achète déjà XNUMX XNUMX $ en dessous du marché », ou quoi que ce soit, cela aiderait certainement aussi votre cas.
D'accord, notre prochaine question ici vient d'Eric Donno. « Frais de ménage et d'emménagement, comment gérer les honoraires ? Pour mes locations à long terme, je facture des frais d'emménagement pour couvrir un nettoyage professionnel avant l'emménagement. Je pensais qu'il valait mieux faire cela plutôt que de retirer les frais de ménage de leur caution lors de l'emménagement. Comment gérez-vous le nettoyage ? Est-ce que vous vous contentez de payer le prix, de le retirer de la caution lors de l'emménagement, et de ne pas nettoyer du tout ? » D'accord, c'est donc plutôt une question à long terme, mais Tony, peut-être qu'après avoir examiné la situation de la location à long terme, vous pourrez même la couvrir également du côté de la location à court terme.
Pour une location longue durée, vous pouvez facturer des frais de ménage à l'arrivée. Je ne vois généralement pas cela souvent. Honnêtement, je ne sais pas si j’ai déjà vu quelqu’un faire ça. Je veux dire, vous pouvez facturer des frais, à moins que votre état ne vous autorise pas à le faire. Ce que je fais, c'est faire une liste de contrôle de nettoyage. Quand quelqu'un emménage dans l'appartement, il m'accompagne et nous faisons presque comme une inspection de la propriété où il peut dire : « Vous savez quoi ? Il y a cette bosse dans la garniture ici. Je ne veux pas être facturé pour ça. Il y a une tache dans ce coin du tapis », quelles que soient ces choses. Ils peuvent passer en revue et marquer, ou ils vont passer en revue et simplement dire : « oui, tout est en très bon état, en très bon état, en très bon état ». Il y a peut-être un peu d’usure sur l’une des armoires, ils peuvent le noter. Documentez tout avec des photos, vous signez en tant que propriétaire ou gestionnaire immobilier, puis le locataire signe également, datez-le, et c'est la date à laquelle il reçoit ses clés, il entre dans l'unité. D'accord? Tout va bien et bon.
Puis, lorsqu’il est temps de déménager, ils reçoivent une liste de contrôle de nettoyage. En fait, je fournis cela dès le départ lorsqu'ils emménagent. Alors, juste pour que vous sachiez que lorsque vous déménagez, c'est tout ce qui doit être nettoyé. En fait, j'ai reçu cette liste de ma sœur. Lorsqu'elle a obtenu son diplôme universitaire, elle a dû déménager pour un emploi d'enseignante pendant quelques années, et l'appartement dans lequel elle se trouvait, je suis allé la déménager quand elle a eu fini et ils lui ont donné cette liste de contrôle de nettoyage et elle détaillait tout comme suit : si cela n'était pas fait, ce qui vous serait facturé. Donc, si vous ne nettoyiez pas le réfrigérateur, cela coûtait 10 $ ou peu importe. Je veux dire, c’était en fait une liste assez pointilleuse et où il s’agissait d’effacer les blinds, tout comme ça.
Je me souviens que ma sœur paniquait à l’idée que ce ne serait pas assez propre. Je veux dire, elle n'a littéralement même pas touché cet endroit pendant toute l'année où elle y a vécu ou quoi que ce soit. C'était impeccable. Je me souviens que le gérant est venu faire l'inspection de son déménagement et il a juste jeté un coup d'œil autour de lui, il a dit : « D'accord, ça a l'air génial. Elle dit : « C'est ça ? Et il dit : « Ouais, ouais, tu as vraiment bien pris soin de cet endroit. Merci." Et elle avait passé deux jours auparavant à nettoyer chaque petit coin, même s’il n’y avait même pas de saleté ou de poussière dedans. Donc, mettez en place une sorte de liste de contrôle où vos locataires savent à l’avance que c’est ce à quoi ils s’attendent lorsque vous déménagez, donc il n’y a pas de surprise, et ils ont déjà signé cette feuille d’inspection indiquant que vous êtes tous les deux d’accord sur le fait qu’elle est en bon état. Il n'y avait aucun problème avec l'unité lorsqu'ils ont emménagé.
Et puis je rafraîchis toujours, quand ils donnent leur préavis de déménagement, je leur donne cette feuille d'inspection. C’est là que vous pouvez noter le coût par article. Si les tapis doivent être nettoyés parce qu’il y a des taches, ils doivent être nettoyés par un professionnel ou quelque chose comme ça, cela représente des frais de 100 $, peu importe le montant. Ou bien, vous pouvez facturer des frais de ménage forfaitaires. Si vous ne nettoyez pas l'unité, faites nettoyer cette liste de contrôle, nous vous facturerons 250 $ parce que c'est ce qu'il nous en coûte pour que quelqu'un vienne le faire. Et puis, lorsque les locataires déménagent, ils récupèrent leurs biens. Vous entrez et vous faites une visite pas à pas avec le locataire en déclarant : « D'accord, ceci n'a pas été nettoyé ici, ceci n'était pas là. »
Dans l'État de New York, en juin 2019, ils ont en fait modifié la loi selon laquelle vous devez proposer au locataire de faire une inspection de déménagement avant qu'il ne déménage réellement. Lorsqu’ils donnent un préavis, je pense que c’est deux semaines avant la date effective de leur déménagement, il faut leur proposer de faire une inspection sur place, c’est un peu comme une pré-inspection, pour qu’ils aient la possibilité de rectifier n’importe quoi. Disons qu'il y a un trou dans le mur ou quelque chose comme ça. Cela leur donne la possibilité de le réparer et de le peindre, et si vous me suivez sur Instagram, vous pouvez voir que ce n'est pas toujours la meilleure chose à faire, c'est de laisser vos locataires faire les réparations eux-mêmes. C’est ainsi que je l’ai fait et je constate généralement qu’il n’y a aucun frais facturé et que cela peut être déduit de leur dépôt de garantie jusqu’à leur départ.

Tony:
Ouais, c'est une grosse panne, Ashley. L'expérience la plus importante que j'ai eue avec cela a été dans cette société de gestion immobilière dans laquelle j'ai travaillé après l'université, et leur processus était presque exactement ce que vous venez de dire, à savoir un certain laps de temps avant que les invités, ou l'invité, avant que le locataire ne soit réellement censé déménager, ils faisaient une première visite, puis le jour où le locataire rendait les clés, ils faisaient les dernières visites pour s'assurer que tout était corrigé. Tout ce qui n’était pas corrigé, ils étaient facturés, évidemment soustraits de leur dépôt de garantie, et si celui-ci dépassait, une facture leur serait alors émise, mais ils étaient facturés pour chaque élément encore impayé. C'était leur processus. Mais oui, je ne pense pas avoir jamais rencontré quelqu'un qui facture des frais d'emménagement à ses locataires, comme des frais de ménage lorsqu'ils emménagent dans la propriété, mais je suppose qu'Eric, si ça marche pour toi et que les gens cherchent toujours à dire chez vous et peut-être que ça marche, mais comme Ash l'a dit, il y a beaucoup d'autres options là-bas.

Ashley:
D'accord, c'est tout pour la réponse des recrues d'aujourd'hui. J'espère que vous en avez retiré beaucoup de valeur. Si vous souhaitez répondre à des questions, veuillez envoyer à Tony ou à moi un DM sur Instagram. Vous pouvez laisser une question dans le groupe Facebook Real Estate Rookie où vous obtiendrez probablement une tonne de réponses avant même que nous puissions diffuser l'épisode avec notre réponse. Merci beaucoup les gars de vous joindre à nous. Je m'appelle Ashley chez Richfromrentals et il est Tony chez Tonyjrobinson, et nous serons de retour mercredi avec un invité.