Peser les coûts et les avantages de construire versus acheter des immeubles locatifs? Tu n'es pas seul! Lorsque les prix de l'immobilier augmentent, il est logique que la plupart d'entre nous commencent à chercher des échappatoires. Mais le coût n'est qu'une chose à considérer lorsqu'il s'agit de investissement immobilier. Heureusement, Ashley et Tony ont quelques conseils pour décider de la voie à suivre.
Bienvenue à cette semaine Réponse de la recrue! Si vous avez déjà considéré construire un immeuble de placement ou acheter une construction neuve, vous aurez envie d'entendre ce que nos hôtes ont à dire. Nous abordons également la question de savoir si l'emplacement de votre avocat est important ou non lorsque vous êtes investir hors de l'état, et comment bénéficier d'une exonération des gains en capital. Enfin et surtout, nous creusons dans le différences entre les revenus W2 et les revenus locatifs quand il s'agit d'impôts, et pourquoi on est so bien mieux que l'autre !
Si vous voulez qu'Ashley et Tony répondent à une question immobilière, vous pouvez poster dans le Groupe Facebook des recrues en immobilier! Ou appelez-nous au Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Voici Real Estate Rookie, épisode 264.
Tony:
Mais souvent, si vous faites une nouvelle construction en 2023 par rapport à une maison rénovée qui a été construite en 2005, la valeur de cette propriété, surtout si vous la considérez comme une location à court terme, ce que nous faisons, est généralement plus élevée . On peut réhabiliter une maison qui a été construite en 2005 à neuf, mais le style de construction, l'esthétique d'une maison construite en 2023 va être plus moderne qu'une maison qui a été construite en 2005 même si elle a été très bien réhabilitée.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Tony:
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Je veux commencer l'épisode d'aujourd'hui en criant quelqu'un par le nom d'utilisateur de lukster8891. Lukster nous a laissé une critique cinq étoiles sur le podcast Apple qui dit : « Podcast encourageant. Tony et Ashley, leur podcast est extrêmement informatif et encourageant. Merci d'avoir créé un espace pour donner aux gens comme moi les connaissances et un coup de pouce supplémentaire pour se sentir en confiance pour investir dans l'immobilier.
J'aime la façon dont vous avez formulé cela, Lukster, "pour donner et créer un espace pour donner aux gens comme moi cet espace pour se sentir en confiance." C'est vraiment le sujet du podcast Real Estate Rookie. Il y a évidemment une tonne d'informations sur l'investissement dans l'immobilier, mais parfois cela peut sembler écrasant, parfois cela peut sembler, je ne sais pas, trop pour essayer de boire dans une lance à incendie. Le but du podcast Rookie est de donner à chaque auditeur des informations et des histoires digestes et utilisables pour vraiment les aider à avancer dans leur voyage. Donc, si vous écoutez tous et que vous ne nous avez pas encore laissé une évaluation et une critique honnêtes, faites-le. Plus nous recevons d'avis, plus nous pouvons aider les gens, et aider les gens est toujours notre objectif. Ashley, comment vas-tu aujourd'hui ?
Ashley:
Bien bien. Eh bien, tout d'abord, si nous ne l'avons pas assez dit, merci beaucoup à ceux d'entre vous qui ont laissé des critiques. Nous adorons lire ce que vous aimez dans le podcast et comment il vous a été bénéfique et surtout quand vous nous laissez vos victoires, ce que vous avez accompli. Ainsi, lorsque vous laissez une critique, assurez-vous de partager avec nous ce que vous avez appris du podcast de l'un de nos invités. Quel était votre invité préféré ? Qui aimez-vous, ou peut-être qui voulez-vous aussi dans la série ? Nous avons eu beaucoup de réunions de production pour savoir qui sont certains des invités de bus que nous pouvons amener pour vous, les gars, qui apporteront le plus de valeur. Croyez-le ou non, ce ne sont tout simplement pas des plaisanteries ennuyeuses, nous essayons en fait de planifier les choses et d'être vraiment stratégiques sur la façon dont nous exploitons le podcast. Ouais, alors Tony, quelle cure de désintox, sur quoi travailles-tu, n'importe quoi ?
Tony:
Oui, nous avons de grands projets pour 2023. Je sais que nous avons eu notre épisode de définition d'objectifs il y a quelques semaines, mais une grande priorité pour moi est que je veux toujours fermer ma première grande propriété commerciale cette année. Nous cherchons des hôtels, des motels-boutiques dans tout le pays. Nous avons beaucoup appris l'été dernier avec cet accord que nous avions sur notre contrat mais que nous n'avons pas pu conclure. Et vraiment c'était le prix d'achat. Nous avions levé quelques millions de dollars, nous avions besoin de quelques millions de plus. Et c'est comme: "Eh bien, mec, combien de contrats aurais-je pu acheter avec les deux quelque chose de millions que nous avions déjà levés?" Il y a beaucoup de propriétés là-bas que nous aurions pu acheter. Je pense donc que nous allons revenir en arrière et probablement réduire un peu notre prix d'achat et essayer de trouver quelque chose qui a un peu plus de sens dans cette gamme de prix.
Et puis un autre grand objectif pour moi est de lancer notre société de gestion immobilière sur les espaces de location à court terme ainsi que notre société de nettoyage de location à court terme. J'essaie donc de trouver les bons directeurs de l'exploitation pour gérer ces projets pour nous, mais je pense que ce sont deux grandes lacunes sur le marché de la location à court terme. Il n'y a pas de marque connue à l'échelle nationale dans l'espace de nettoyage pour les locations à court terme. Il y a certainement des sociétés de gestion immobilière qui sont grandes, mais j'ai l'impression que nous sommes dans une position unique où nous avons d'abord construit notre propre portefeuille. Nous sommes d'abord l'hôte et le gestionnaire immobilier ensuite, nous avons donc une perspective différente de celle de beaucoup d'autres entreprises qui existent depuis un certain temps.
Ashley:
Allez-vous commencer par le proposer uniquement sur les marchés sur lesquels vous opérez actuellement ? Quel est votre plan pour le développer et le faire évoluer ? S'agira-t-il plus d'un modèle de franchise éventuellement, ou est-ce quelque chose que vous voulez continuer à superviser les marchés et vous sélectionnerez les marchés dans lesquels vous allez et continuerez à vous développer ?
Tony:
Ouais, c'est une excellente question. Nous n'avons pas encore vraiment décidé. Le modèle de franchise est quelque chose qui, je pense, pourrait fonctionner, mais j'ai aussi l'idée de vraiment garder le contrôle sur certains aspects de la marque. Mais je pense qu'au départ, nous voulons juste une preuve de concept. Nous avons déjà l'infrastructure, nous avons donc l'équipe des opérations pour faire toute la communication avec les clients et travailler avec l'équipe de maintenance et le personnel de nettoyage. Nous avons donc vraiment l'impression que nous pouvons introduire cette infrastructure dans n'importe quel marché, nous avons juste besoin de trouver les bons nettoyeurs et bricoleurs sur ces marchés pour nous soutenir. Je pense que notre plus grand objectif est simplement de trouver les bonnes propriétés et les bons propriétaires avec qui travailler, puis nous laisserons les marchés s'occuper d'eux-mêmes.
Ashley:
Pour ma part, je reprends ma gestion locative dont nous nous servons depuis trois ans, société de gestion locative. Et maintenant, ce que je fais, c'est simplement reconstruire une société de gestion immobilière, où la dernière fois que j'ai commencé, j'étais autogéré, donc j'étais le gestionnaire immobilier, j'étais l'agent de location, tout. Et maintenant, cette fois, j'embauche un gestionnaire immobilier. Je pense qu'elle va en fait signer son contrat cette semaine, ce qui est super excitant. Et puis je vais juste tout superviser et faire en sorte que tout soit fait comme je le veux. Mais nous n'acceptons aucun client, c'est juste mes propriétés et les propriétés de mes partenaires commerciaux. C'est une chose, je ne veux pas avoir affaire à des propriétaires. Les locataires peuvent causer des problèmes et des choses, mais parfois les propriétaires sont pires que les… Et je le sais parce que d'autres propriétaires parlent de la façon dont ils interagissent avec leur société de gestion immobilière.
Moi en tant que propriétaire de ma société de gestion immobilière, je ne veux pas m'occuper de ça. Je pense toujours aux enseignants comme exemple, qui doivent s'occuper des élèves de leur classe mais qui doivent ensuite s'occuper des parents et parfois les parents sont pires que ça. Donc, une partie de ma grande vision et de mon objectif pour 2023 consiste à déterminer quelles sont les choses que je ne veux pas gérer qui me semblent lourdes, et l'une de ces choses est d'être responsable envers les autres propriétaires. Je suis très confiant que je pourrais démarrer cette société de gestion immobilière et tout de suite, je sais déjà que j'ai ces propriétaires qui viendraient avec qui je pourrais partager les frais généraux, mais je ne veux tout simplement pas cette responsabilité car il y a quelque chose qui se passe et continue, d'accord, c'est mon flux de trésorerie, c'est moi qui dis: "Pour régler ce problème, je vais juste dépenser cette somme d'argent pour qu'il soit réglé." Où si c'est un propriétaire, c'est la propriété de quelqu'un d'autre, je ne peux pas simplement, disons, aller dépenser cet argent et m'en occuper parce que c'est leur trésorerie qui diminue, c'est leur problème.
J'aime donc avoir le contrôle sur la prise de décision qui va avoir un impact sur moi et mes propriétés et non sur le fait que cela va avoir un impact sur un propriétaire et ne pas avoir à m'en soucier vraiment, je suppose.
Tony:
C'est certainement une préoccupation pour nous aussi, c'est qu'à mesure que vous évoluez, il y a beaucoup de personnalités avec lesquelles vous devez faire face. Mais je pense aussi que c'est pourquoi nous voulons être assez sélectifs avec les propriétaires avec lesquels nous travaillons. Si cette personne est… Je ne veux pas dire une douleur parce que je pense que c'est une représentation injuste. Mais si cette personne recherche peut-être un niveau d'implication dans les opérations quotidiennes qui ne correspond pas au type d'implication que nous attendons de nos propriétaires, ce n'est peut-être pas un bon choix. Je pense que c'est ce que nous essayons d'étendre assez lentement pour nous assurer que… Nous voulons que les gens nous fassent confiance et qu'ils viennent à nous pour notre expertise et non des gens qui se disent : « Hé, je peux faire un meilleur travail que vous pouvez », et en essayant de nous apprendre à être un opérateur de location à court terme. Il y a donc une ligne fine là-bas.
Ashley:
Vous venez de me décrire comme un...
Tony:
Et c'est un bon point-
Ashley:
[inaudible 00:08:29].
Tony:
Parce que je pense que tu étais dans une position où tu pouvais honnêtement faire un meilleur travail que-
Ashley:
Ouais, et je le ferais.
Tony:
… ce gestionnaire immobilier que vous avez.
Ashley:
Ouais. Et j'ai [inaudible 00:08:36] cette expérience. Je pense que dans votre situation, vous contrôlez également les propriétaires. Vous n'allez pas simplement grandir et évoluer si rapidement que vous embauchez n'importe qui juste pour maximiser votre clientèle et maximiser vos revenus, que vous allez être sélectif. Et cela vous donne également cette exclusivité, car vous voulez être propriétaire… et ne pas utiliser le mot train, mais lorsque vous engagez de nouveaux investisseurs, de nouveaux propriétaires, définissez ces attentes comme suit : "C'est ce que nous attendons de vous, et c'est ce que vous attendez de nous. Si l'un de nous s'écarte de cela, c'est là que nous avons une situation quant à la façon de contourner cela. Ou peut-être que le partenariat ne fonctionne pas parce qu'il s'agit en réalité d'un partenariat. Surtout lorsqu'il s'agit de votre immeuble de placement, vous ne contrôlez plus les opérations quotidiennes de cette propriété et maximisez les flux de trésorerie et des choses comme ça, vous faites confiance à votre partenaire, la société de gestion immobilière, pour superviser tout cela et vraiment maximiser la performance de votre propriété. Et c'est une chose que je n'ai pas comprise quand j'ai embauché une société de gestion immobilière, c'est que j'aurais dû poser beaucoup plus de questions.
Un exemple est, d'accord, la facture d'eau. Cela va dans leur service de facturation, leurs comptes créditeurs. Quelqu'un scanne les factures. Ils vont de l'avant et le paient, puis c'est réglé. Super, je n'ai pas à payer de factures, des choses comme ça. Mais il n'y a pas non plus personne qui dit : « Attendez, la facture d'eau était de 100 $ le mois dernier. Pourquoi est-ce tout d'un coup 250 $? Les toilettes fonctionnent-elles ? Est-ce qu'il se passe quelque chose ? Juste parce qu'il va dans un département général qui ne connaît pas votre propriété, des choses comme ça. J'ai l'impression de partir sur une tangente.
Tony:
Non, mais c'est un si bon point. C'est comme comment définir correctement ces attentes au début ou même pas au début, avant même que la relation ne commence vraiment ? Il y a un excellent livre que je viens de lire, et il s'intitule Never Lose a Customer Again. Le livre se concentre vraiment davantage sur les grandes entreprises, mais c'est comme, lorsque vous recherchez des clients, comment pouvez-vous avoir des conversations au début, puis comment pouvez-vous structurer ces 100 premiers jours de cette relation afin que, A, votre client ait une expérience vraiment incroyable et ils restent un client pendant longtemps, mais, B, que les attentes que vous avez d'eux et qu'ils ont de vous sont très claires des deux côtés, de cette façon à la fois sur la façon de fonctionner efficacement au sein de ce partenariat . Donc, ne perdez plus jamais un client, je ne me souviens plus qui en était l'auteur, mais c'était un excellent livre que j'ai vraiment apprécié.
Ashley:
Je pense que cela m'aurait aidé à mieux travailler avec la société de gestion immobilière, si nous avions tous les deux des attentes l'un envers l'autre et que nous avions défini cela à l'avance. Je suis sûr qu'ils font un excellent travail, ils ont tellement grandi et évolué au cours des deux dernières années qu'ils ont évidemment mis en place un modèle commercial prospère, mais c'était juste différent de ce à quoi je m'attendais, et nous aurions dû avoir ces des attentes plus claires dès le départ.
D'accord, donc notre première question est d'Annie Johnson, et c'est par le biais de la page Facebook Real Estate Rookie. Si vous ne l'avez pas déjà fait, assurez-vous de rejoindre le groupe Facebook. Il y a plus, je pense, de 60,000 XNUMX membres en ce moment. C'est un excellent moyen de poser des questions, d'obtenir des informations ou même de partager vos propres conseils et votre sagesse. D'accord, la question d'Annie est donc : « Est-ce que quelqu'un s'est associé à une LLC pour investir à l'extérieur de l'État ? Avez-vous utilisé un avocat dans votre état ou dans l'état où vous investissiez ? Est-ce que ça importe? Toute idée sur ce sujet est utile. Ce sera notre premier partenariat et LLC. Nous avons décidé que nous ne voulions pas conclure un accord de partenariat légalement documenté. »
D'accord, alors je me demande pourquoi à cette dernière question, car lorsque vous créez une LLC, vous devez créer un accord d'exploitation, qui est de toute façon les termes de votre partenariat. Donc, je pense que si vous le faites, quoi qu'il arrive, si vous créez votre LLC, pour qu'elle soit une LLC légale qui fonctionne comme vous le souhaitez, vous devez conclure l'accord d'exploitation, qui est essentiellement un accord de partenariat en soi.
Tony:
Très vite, je veux juste crier à Annie qui pose cette question. Il s'agit en fait d'Annie Hatch Johnson qui était invitée dans l'épisode 46. J'y reconnais le visage et le nom. Bravo à Annie. Je pense que la dernière fois que nous lui avons parlé, elle était quelque part ici, je ne me souviens pas, quelque part dans le Midwest, mais elle a fini par déménager en Alaska. Elle et son mari faisaient des locations à court terme en Alaska, alors bravo à Annie.
Ashley:
Alors, Tony, voulez-vous réellement répondre à cette question parce que vous en avez fait beaucoup plus ? Je pense que vous faites en fait des coentreprises, mais le seul investissement hors de l'État que j'ai fait était avec James [inaudible 00:13:32], et nous avons conclu un accord de coentreprise où nous avions nos propres LLC distinctes et elles se sont réunies dans l'accord de coentreprise. Nous avons donc eu ma New York LLC, puis sa Washington State LLC, puis nous avons conclu l'accord de coentreprise à travers cela. Et nous avions documenté l'ensemble de l'accord d'exploitation sur la façon dont le partenariat fonctionnait pour cette seule transaction.
Tony:
Ouais, c'est une excellente question. La majorité de nos partenariats se font par le biais d'accords de coentreprise, pas nécessairement de nouvelles LLC que nous avons créées non plus. Mais Annie, je vais vous donner un aperçu basé sur les conversations que j'ai eues avec mes avocats et différents avocats de la SEC et des choses comme ça. Chaque état est différent. Les informations qui m'ont été données, et encore une fois, je ne suis pas un avocat, veuillez donc consulter un avocat pour vous assurer que ces informations sont exactes, mais pour nous, nous cherchions à acheter une propriété qui se trouvait en Californie en utilisant une nouvelle LLC. Votre question est de savoir si dans votre état ou dans l'état où vous investissez, il y a certaines limites. Par exemple, il y a évidemment un meilleur traitement fiscal dans les États autres que la Californie. Mais disons que je voulais créer une LLC dans le Delaware mais, disons, j'étais en Californie, les partenaires en Californie et la propriété en Californie, je ne peux pas créer une entité du Delaware pour détenir le titre et percevoir les loyers sur cette propriété en Californie.
Donc, selon l'état dans lequel vous vivez et l'état dans lequel se trouve la propriété, il y a certaines lois que vous devez suivre pour créer cette entité. Donc, mon premier conseil, Annie, serait de demander à un avocat de votre état ou de l'état où se trouve la propriété d'obtenir son avis sur l'endroit où vous devriez structurer cette entité et sur quel état elle devrait se concentrer. Avez-vous vu quelque chose de différent sur ce front, Ash ?
Ashley:
Non, non, vraiment pas. Je n'ai pas non plus beaucoup étudié la question, mais c'est un peu ce que j'ai entendu, je suppose.
Tony:
Je veux dire, alors oui, c'est la première chose, c'est de parler à votre avocat pour identifier dans quel état il se trouve. Je pense que la deuxième question, ce genre de retour à l'article d'Ashley, c'est que vous avez dit, "Nous avons décidé que nous ne voulons pas faire un accord de partenariat. Je suppose que lorsque vous dites cela, Annie, c'est que vous ne voulez pas suivre la voie que nous avons empruntée en concluant simplement un accord de coentreprise, vous voulez en fait que cette entité soit en place. Mais en ce qui concerne Ashley, je pense que vous voulez toujours passer par tous les mêmes processus de réflexion ou exercices que vous feriez si vous concluiez cet accord de partenariat pour vous assurer que si, pour une raison quelconque, il n'y a pas de tension, mais que chaque partenariat va avoir ses bosses et peut-être des désaccords, et plus vous passez de temps à répondre à ces questions, mieux c'est.
Il y a un livre fantastique que j'ai lu l'année dernière intitulé The Partnership Charter par un certain David Gage, et c'est l'un des meilleurs livres que j'ai lu sur les partenariats. Il n'est pas spécifiquement orienté vers l'immobilier, mais c'est un livre sur les partenariats d'affaires, et il regorge de questions que vous et votre partenaire devriez vous poser avant d'entrer réellement dans ce partenariat pour vous assurer qu'il y a une clarté sur la façon dont vous allez gérer certains problèmes dans ce partenariat. Alors lisez ce livre, parlez à un avocat, je pense que ce sont mes deux premiers conseils.
Ashley:
Bon, passons à notre prochaine question, et celle-ci vient de Sia : « Est-ce que quelqu'un a acheté un terrain et construit une maison au lieu d'une cure de désintoxication ? J'ai vraiment du mal à trouver un accord parce que les gens paient trop cher. Comment obtenir un refi sur une maison nouvellement construite ? » Je pense que le marché pourrait peut-être changer un peu et que vous ne verrez pas autant de gens surpayer, alors j'espère que vous aurez une meilleure chance de trouver des offres. Mais je suis dans ce fil de messagerie texte immobilier, et l'un des investisseurs a envoyé un message au cours du quatrième trimestre de 2022, c'est un flipper immobilier et il avait une propriété à vendre pendant plus de 60 jours. Dès le 1er janvier, il a vu une énorme augmentation des projections. Je pense qu'il a dit qu'ils avaient triplé, que le nombre de projections qu'il recevait avait triplé, et qu'il avait quatre rendez-vous sous contrat juste au cours des deux premières semaines de janvier qu'il voit juste cette énorme augmentation depuis le début de l'année. Alors peut-être que les gens vont recommencer à surpayer et à suracheter.
Donc, en construisant une maison, j'ai construit ma résidence personnelle, mais je n'ai jamais acheté un immeuble de placement ou construit un immeuble de placement en le faisant à partir de zéro. La première chose que je pense que vous devriez vraiment faire est votre recherche sur ce que cette propriété va évaluer lorsque vous aurez fini de la construire. Est-ce qu'il va évaluer ce que vous y mettez ou même plus pour que vous puissiez retirer tout votre argent ? La deuxième chose est comment allez-vous financer cela? Allez-vous faire de l'argent? Allez-vous obtenir un prêt à la construction? Donc, si vous payez en espèces, une chose que vous devrez faire est de regarder et de parler aux banques, et nous avons répondu à cela dans une autre réponse de recrue, je pense que c'était celle qui a été diffusée la semaine dernière sur le période d'assaisonnement. Parce que si vous payez en espèces pour faire construire cette maison et que vous allez ensuite à la banque pour la refinancer, ils peuvent dire : « Vous savez quoi ? Vous n'êtes pas propriétaire de cette maison depuis un an, et nous n'allons pas vous refinancer pendant un an pour effectuer ce refinancement en espèces. Ce sont donc quelques-unes des choses que vous devriez absolument examiner avant de passer par le processus de construction.
Tony:
Quelques points de mon côté. Tout comme Ashley, je n'ai jamais fait de nouvelles constructions moi-même du côté des investissements. Nous avons acheté pas mal de nouvelles constructions, mais c'était au constructeur qui a fait le travail pour identifier la parcelle, ils ont obtenu tous les permis, ils ont géré le terrain de la construction, et nous achetions essentiellement un produit fini à ce constructeur. Je veux juste parler des avantages et des inconvénients de cette approche et pourquoi nous avons décidé d'emprunter cette voie. Le premier pro que nous avons vu était que nous étions en mesure d'obtenir un produit de qualité supérieure. Souvent, et cela dépend du niveau de la réhabilitation, mais souvent si vous faites une nouvelle construction en 2023 par rapport à une maison rénovée qui a été construite en 2005, la valeur de cette propriété, surtout si vous la considérez comme un court- la location à terme, ce que nous faisons, est généralement plus élevée.
On peut réhabiliter une maison qui a été construite en 2005 à neuf, mais le style de construction, l'esthétique d'une maison construite en 2023 va être plus moderne qu'une maison qui a été construite en 2005 même si elle a été très bien réhabilitée. Et c'est ce que nous avons beaucoup vu, c'est que nos nouvelles constructions ont tendance à faire mieux que nos maisons réhabilitées même si la qualité est tout aussi agréable, mais c'est juste que le cadre de la maison est un peu plus daté avec ces choses plus anciennes . C'était un gros pro pour nous.
La deuxième raison pour laquelle nous avons opté pour une grande partie de la nouvelle construction de ce constructeur était qu'il avait déjà identifié et autorisé plusieurs parcelles dans cette ville dans laquelle nous cherchions à investir. Donc, pour nous, cela nous a permis de nous développer exceptionnellement rapidement car il avait déjà fait le dur labeur de… Les permis prennent presque plus de temps que de construire la maison en Californie. Ainsi, le fait qu'il ait déjà effectué ce travail acharné sur plusieurs parcelles signifiait que nous pouvions construire cette machine pour commencer à acquérir ces propriétés dès qu'il aurait terminé. Et pour nous, nous étions dans une phase de croissance très forte, c'était un de nos grands objectifs, c'était d'évoluer rapidement, et cette relation nous a permis de faire exactement cela. Voilà donc les deux grands avantages : nous avons obtenu un produit vraiment supérieur et nous avons pu acquérir ces unités relativement rapidement, beaucoup plus rapidement que si nous avions essayé de le faire nous-mêmes.
Les inconvénients de cette approche sont que nous payions définitivement plus pour le produit fini que si nous avions fait nous-mêmes le travail d'identification du terrain, d'obtention des permis et de construction de cette propriété nous-mêmes. Cela ne fait aucun doute. Il ne nous vendrait pas ces maisons s'il les vendait à perte à chaque fois. Il nous le vendait parce qu'il faisait un bon profit. Nous savions que nous ne payions pas trop parce que c'était toujours la valeur marchande, mais nous savons que nous dépensions plus que si nous l'avions fait nous-mêmes. Je pense que ce sont les deux choses que vous devez peser. Avez-vous les compétences nécessaires pour faire de la construction à partir de zéro, car c'est définitivement différent de faire une cure de désintoxication. Ce sont des compétences similaires mais toujours différentes. Et puis la deuxième partie est est-ce que vous avez le temps de vraiment gérer quelque chose comme ça aussi ? Donc, la capacité et le temps sont deux choses à regarder.
Ashley:
Oui, ce prix que vous payez en plus est vraiment les frais de gestion de projet, c'est comme si les frais de l'entrepreneur général étaient comme s'ils assumaient le rôle administratif, la gestion de l'ensemble du projet est ce que vous payez. Donc, même si vous ne deviez pas aller avec le constructeur et que vous l'avez fait vous-même, vous payez peut-être encore un petit pourcentage tampon à un entrepreneur général, car ce sera lui qui fera entrer les sous-marins et des choses comme ça pour s'en occuper. du projet aussi. Mais si vous allez agir en tant qu'entrepreneur général et que vous allez gérer l'ensemble du projet et que vous allez embaucher individuellement chaque entrepreneur qui doit intervenir, alors, oui, c'est là que vous allez économiser beaucoup d'argent. Mais comme l'a dit Tony, avez-vous le temps et les connaissances nécessaires pour le faire aussi ? Si vous allez l'essayer et que vous n'avez pas les connaissances ou l'expérience et que vous voulez juste apprendre, cela peut finir par vous coûter plus cher que ce qu'il aurait fallu pour le construire.
Tony:
Il suffit de l'acheter chez eux.
Ashley:
Ouais, juste pour l'acheter au constructeur. C'est donc certainement quelque chose à considérer.
Tony:
Je veux juste partager quelques-uns des maux de tête qui accompagnent le fait d'essayer de faire la construction vous-même. Nous sommes de bons amis avec ce constructeur maintenant parce que nous lui avons acheté, je pense, 13 maisons à ce stade. Nous étions hors du site un jour et je posais juste des questions sur le processus d'autorisation. Généralement, ce qu'il fait, c'est qu'il soumettra des plans pour plusieurs parcelles en même temps, le même plan d'étage exact, le même plan d'étage exact, juste des parcelles différentes, et il les soumettra au comté. Chaque plan, rappelez-vous qu'il s'agit de plans identiques, est soumis à quatre différents… Mon Dieu, qui sont les personnes qui examinent les plans dans le comté ?
Ashley:
L'officier chargé de l'application du code ?
Tony:
Ouais, je ne me souviens pas du nom des gens qui regardent les plans ou quoi que ce soit, ça m'échappe en ce moment. Mais quoi qu'il en soit, cela va à quatre personnes différentes, toutes au même travail, juste quatre personnes différentes. Chaque personne examinera exactement le même ensemble de plans et reviendra avec des notes différentes. La personne A dira : "Hé, vous devez réparer ce truc." La deuxième personne ne verra pas ce que la première personne a vu, mais elle dira quelque chose de différent. C'est donc exactement la même chose, mais quatre personnes différentes ont une interprétation différente de ce qui doit être corrigé. Donc, il récupérera ces plans et ensuite il devra apporter quatre séries de changements distincts, certains d'entre eux à quatre groupes de personnes différents, donc c'est certainement un processus très ardu et parfois frustrant de passer par toute la nouvelle construction tout seul.
Ashley:
Ou vous pouvez simplement vivre à la campagne dans des zones rurales où vous apprenez à connaître le seul agent chargé de l'application du code, le seul inspecteur en bâtiment, et oui, c'est tout, vous n'avez affaire qu'à une seule personne. Et puis le conseil de planification, je suppose.
Tony:
Ce qui est encore plus fou, Ash, c'est que nous examinions certains endroits de l'Arkansas, et il y a certains comtés de l'Arkansas où il n'y a pas de processus d'approbation. C'est comme si vous pouviez à peu près construire ce que vous vouliez construire. Donc, selon la ville ou le comté dans lequel vous vous rendez, la capacité de construire quelque chose de nouveau est probablement plus facile à certains endroits.
Ashley:
Ouais, nous avons définitivement des régions éloignées comme ça. Je n'ai pas encore investi dans un, mais c'est comme si vous pouviez mettre n'importe quoi. Il n'y a pas de processus d'approbation ou quelque chose comme ça, pas de permis à mettre en place.
Tony:
Votre terrain, vous en faites ce que vous voulez, n'est-ce pas ?
Ashley:
Voici une histoire qui va frustrer certaines personnes, c'est que le bâtiment dans lequel se trouve mon magasin d'alcools avait besoin d'un nouveau toit. Alors Daryl est sorti et il a trouvé quelqu'un qui va faire le toit, nous avons eu l'offre, tout, et il s'est dit : « Je peux commencer demain. Et alors j'ai dit à Daryl, je me suis dit : « Eh bien, nous n'avons pas de permis de construire. Est-il entré ? Il a envoyé un texto au gars et le gars a dit: "Non, je n'en ai pas eu, mais je peux commencer demain." Alors nous conduisons… C'est à 15 minutes en voiture de l'hôtel de ville et comme, "Nous devons obtenir un permis de construire, nous voulons que cela soit fait." Elle était comme, "D'accord, remplissez ce formulaire", et c'était cent dollars et l'a fait. Elle est comme, "D'accord, nous l'aurons prêt pour vous demain. Venez simplement demander à l'entrepreneur de le ramasser et nous le mettrons dans la fenêtre.
Tony:
Ouah. Permettez-moi de vous raconter une histoire à l'opposé du spectre. Nous avons des spas que nous avons commencé à installer dans la plupart de nos locations à court terme à Joshua Tree. C'était un processus très similaire où vous devez soumettre des plans pour le bain à remous, comme son emplacement par rapport à la maison. Vous devez obtenir une inspection de permis électrique pour vous assurer que tout est fait de la bonne façon. Et puis il y a certaines caractéristiques de sécurité que vous devez ajouter au spa. C'était un processus très similaire où ils envoyaient un inspecteur différent à chaque fois.
Alors le premier inspecteur sort, il nous donne une liste de choses que nous devons réparer, et nous réparons 1, 2, 3 et quatre. Le deuxième inspecteur sort pour valider que les quatre premières choses ont été faites, mais ensuite il appelle d'autres choses que le premier inspecteur a manquées. Puis un troisième inspecteur sort et il crie quelque chose de totalement… Donc c'était comme ce jeu de chaises musicales essayant de remplir toutes ces cases pour ces différents inspecteurs, et il nous a fallu des mois pour obtenir certains de ces permis de spas, donc c'est définitivement frustrant.
Ashley:
Oh mon Dieu.
Tony:
Quoi qu'il en soit, nous nous sommes éloignés du sujet, mais j'espère que cela vous a été utile. Je pense que pour faire court, pensez aux avantages et aux inconvénients et à vos propres compétences en termes de réhabilitation d'une maison par rapport à la nouvelle phase de construction. Et puis, pour ce qui est du point d'Ashley sur le refinancement, assurez-vous simplement que vous parlez aux banques en amont afin que vous ayez une bonne idée de la période d'assaisonnement et des autres obstacles que vous pourriez avoir à franchir si vous le faites empruntez la nouvelle voie de construction pour effectuer ce refinancement et terminez-le à la fin.
Ashley:
Ouais, une dernière chose que je vais ajouter à cela comme exemple. Pas dans mon marché, un marché différent, mais cet ami que j'ai, ils ont construit des maisons avec patio, comme un petit complexe d'appartements, d'un seul étage. Ils ont payé en espèces pour le tout, l'ont construit, ont fait tout ce travail sur le site, tout. Et quand ils ont fini, ils l'ont loué, et il n'a même pas évalué ce qu'ils ont mis dans l'affaire. Je pense qu'ils ont dû laisser peut-être 40 % de ce qu'ils ont payé parce que la banque n'allait leur prêter que 70 % de la valeur estimative. En fait, c'était plus que ça, c'était plus de 40% qu'ils y laissaient. Je ne connais pas les chiffres exacts, mais c'est quelque chose dont il faut être très prudent, c'est de s'assurer qu'il va évaluer ce que vous voulez parce que vous pourriez être coincé à laisser des centaines de milliers de dollars dans un accord que vous n'avez pas fait attendez-vous à faire surtout si vous empruntez de l'argent auprès d'un prêteur sur gages privé, un prêteur sur gages pour financer cette affaire et qu'ensuite il n'évalue pas ce que vous voulez.
Avec cet investisseur, heureusement, il était dans cette situation où il a mis en place un contrat avec le constructeur où il effectuait des paiements au constructeur pour une partie de cet écart. Il a donc pu atténuer cela et ensuite simplement utiliser le flux de trésorerie. Et tout a fonctionné là où il s'agit toujours d'une propriété à flux de trésorerie, même après avoir eu ces deux remboursements de prêt. Assurez-vous donc d'avoir plusieurs stratégies de sortie et différentes façons de financer une transaction.
D'accord, donc notre prochaine question est de Joey Stout, « Comment les revenus locatifs sont-ils imposés par opposition à un salaire W-2 ? Merci Joe S." Eh bien, Joe, votre revenu W-2 va être un revenu gagné, et il va être basé sur la tranche d'imposition dans laquelle vous vous trouvez, donc combien d'argent vous avez gagné. Allons-y et augmentons les tranches d'imposition pour 2022. D'accord, donc si vous êtes… Regardons ici. Si vous gagnez de zéro à 10,000 10 $, vous payez 12 % de revenu imposable, puis 10,000 % pour 41,000 22 à 41,000 89,000. 24% va être ce à quoi votre revenu est imposé de 89,000 170,000 à 2 37. Votre taux d'imposition sera de XNUMX %, de XNUMX XNUMX à XNUMX XNUMX, et ainsi de suite. Ainsi, plus vous gagnez de revenu gagné, votre revenu W-XNUMX, plus votre taux d'imposition est élevé. Si vous passez à plus d'un demi-million, vous allez payer XNUMX % d'impôts sur le revenu.
Vous regardez cela et vous vous dites : « Alors je veux rester en dessous de 539,000 2 parce qu'alors je vais payer 24 % de plus d'impôts », et vous devez vraiment déterminer où se trouve ce seuil où cela a plus de sens. Donc, si vous êtes juste à la limite d'un, disons 32 % à 8 %, d'accord, c'est un saut assez important, c'est 170,050 %. Et si vous gagnez 24 180,000 $, vous êtes à 32 %. Mais disons que vous partez et que vous gagnez 10 32, vous êtes poussé jusqu'à la tranche d'imposition de XNUMX %. Est-ce que cela vaut même la peine de prendre ces XNUMX XNUMX XNUMX supplémentaires, car cette somme d'argent va maintenant être imposée à XNUMX % ? Donc, quelque chose dont tout le monde devrait être prudent avec ses revenus.
Ce ne sont là que quelques exemples de crochets et ils montent. Lorsque vous êtes dans une tranche, disons que 170,000 24 qui sont imposés à 170,000 %, que 24 10 vont être imposés à ce 10 %. Mais si vous gagnez encore 32 XNUMX $ de plus, ces XNUMX XNUMX $ seront à la prochaine tranche d'imposition, ces XNUMX %.
Tony:
Donc, c'est seulement votre revenu qui tombe dans cette tranche qui est imposé à ce pourcentage, n'est-ce pas ? Donc, si vous gagnez 500,000 500,000 $, ces 37 10,275 ne seront pas imposés à 10 %. Les premiers 41,000 12 seront à XNUMX % puis jusqu'à XNUMX XNUMX vous serez à XNUMX %. Et puis chacun de ces différents tombe dans ces différents seaux. C'est pourquoi les impôts sont si déroutants, c'est pourquoi tout le monde devrait certainement obtenir un très bon CPA pour vous aider à naviguer dans toutes ces différentes nuances.
Mais vous avez déclaré plus tôt, Ash, que votre salaire W-2 est un revenu gagné, et que le revenu gagné bénéficie du pire traitement fiscal de tous les revenus. Vous serez imposé le plus élevé en fonction de vos revenus gagnés. Les revenus de location bénéficient de l'un des traitements fiscaux les plus préférentiels. Nous avons en fait eu Amanda Han de retour sur l'épisode 255, et juste à la fin de cet épisode, elle même dans le monde de l'investissement immobilier a classé quelles stratégies obtiennent le meilleur traitement fiscal, quelles stratégies obtiennent le pire traitement fiscal. Le retournement était au bas de ce traitement de préférence fiscale, car il s'agit toujours d'un revenu gagné actif. Et puis des choses comme les locations à court terme et les locations à long terme étaient au sommet parce que c'est plus considéré comme un revenu passif.
Ashley:
Une chose à noter, je pense, avec le revenu gagné, c'est que, d'accord, vous allez travailler tant d'heures, mais si vous êtes juste au bord de l'une de ces tranches, cela vaut-il la peine de travailler ces heures supplémentaires et puis maintenant vous allez avoir ces heures taxées à 37 % ? Et donc 37 $ de ces 100 $ pour lesquels vous allez travailler en plus ont disparu. Mais vous pouvez vous arrêter si vous voulez vraiment voir dans quelle tranche d'imposition vous vous situez. Certains des exemples que nous utilisons pour le premier déclarant célibataire, mais ils ont changé pour les déclarations conjointes, les déclarations séparées, le chef de famille. Alors allez-y et jetez un coup d'œil à ceux-ci, et vous pourrez réellement déterminer quel sera votre revenu. Cela montrera, d'accord, si vous avez gagné 95,376 16,290 $, votre revenu imposable sera de 24 XNUMX $ là-dessus. Alors tout ce qui dépasse ce serait que XNUMX%. C'est donc comme l'échelle mobile, je pense que c'est la meilleure façon de le dire. Au fur et à mesure que vous montez dans chaque tranche, ce revenu qui augmente sera imposé à ces différents taux.
Je pense qu'il y a un énorme avantage au revenu passif à cause de cela et aussi de pouvoir faire un échange 1031 où vous pouvez réellement différer le revenu de votre bien locatif si vous allez de l'avant et le vendez.
Tony:
Bref, Joey, vous voulez que la plupart de vos revenus soient passifs grâce à vos locations et que le plus petit montant soit un revenu actif et gagné si vous voulez vraiment maximiser vos impôts. Maintenant, il existe tellement de stratégies différentes, Joey, pour vous aider à réduire votre impôt à payer même à partir de votre emploi W-2. Encore une fois, je mentionnerai à nouveau l'épisode 255 parce qu'Amanda en parle, mais il existe des moyens d'utiliser les pertes passives de votre portefeuille immobilier pour compenser vos revenus W-2. La plupart des gens y parviennent en utilisant des locations à court terme. C'est beaucoup plus difficile de le faire avec les locations à long terme, mais il y a des façons de dire : "Hé, j'ai une perte de papier de 100,000 100,000 $ sur mes locations, et je vais l'appliquer à mon salaire de 2 XNUMX $ dans mon travail W-XNUMX. puisque vous n'avez aucune dette fiscale. Et j'ai des amis qui ne paient aucun impôt en utilisant exactement la même stratégie.
Ashley:
Je ne fais pas partie de ces amis.
Tony:
Je n'ai pas encore correspondu avec ça non plus. J'ai certainement eu une facture fiscale ces deux dernières années, mais lorsque vous obtenez un bon CPA, j'espère que vous pourrez commencer à mettre ces pièces en place. Nous avons eu une bousculade folle à la fin de 2022, l'année qui vient de se terminer, pour acheter une propriété pour essayer d'obtenir également plus d'avantages d'agrégation des coûts.
Ashley:
Ouais, vous savez ce qui est aussi quelque chose qui est un très bon avantage fiscal, c'est aussi une ferme, c'est obtenir de bons avantages fiscaux là-dessus. Les agriculteurs n'ont pas à payer d'impôts estimés, ils peuvent attendre que votre déclaration de revenus soit due et payer vos impôts estimés le 15 avril, car lorsque vous effectuez ces paiements d'impôts estimés et que vous devez prépayer pratiquement chaque trimestre, vous payez au fur et à mesure le long, c'est de l'argent que le gouvernement reçoit sans intérêt. C'est donc un énorme avantage. Vous pouvez conserver cet argent jusqu'au moment des impôts et le payer à la dernière minute. Mais oui, il y a juste beaucoup de radiations que vous pouvez faire. Et même les taxes foncières, vous pouvez obtenir une exemption sur vos taxes foncières pour les faire diminuer si elles sont utilisées à des fins agricoles et des choses comme ça aussi.
Tony:
Il y a des choses bizarres à propos des fermes. J'ai un copain, il s'appelle Kai Andrew, il a acheté une ferme, une ferme de lavande, et il l'a achetée à cause de ce que vous avez mentionné là, des avantages fiscaux. Mais aussi, les exigences de zonage, les restrictions de zonage sur les fermes sont nettement inférieures ou moins restrictives que ce que vous voyez sur les propriétés résidentielles ou même certaines autres propriétés commerciales. Il a pu construire plusieurs locations à court terme sur cette ferme en raison de ce que le zonage permettait sur ce marché. Il y a tellement de petites nuances à essayer et vraiment faire preuve de créativité avec. Mais oui, je pense que pour faire court, recherchez des opportunités de vraiment réduire votre revenu imposable, et cela se produit généralement en empruntant la voie passive par rapport à la voie gagnée.
Ashley:
Une autre chose à ajouter est que beaucoup d'agriculteurs sont également exonérés d'impôt. Donc, acheter un camion pour votre ferme en franchise d'impôt, c'est une énorme taxe de vente que vous économisez sur l'achat d'un véhicule. Donc beaucoup de petites choses différentes comme ça.
Tony:
Et donc, acheter une ferme laitière est le plus de l'histoire. Avant de nous éloigner de cette question, j'ai donc mentionné Kay Andrew, mais si vous voulez revenir en arrière pour écouter son épisode, c'était l'épisode 107. Nous avons parlé de piratage foncier, donc 10 façons différentes de créer des flux de revenus avec une propriété. Et Kai est le maître de cette stratégie et l'ensemble de l'achat d'une ferme de lavande n'était qu'un des moyens par lesquels il a piraté son chemin vers le succès. Donc épisode 1 0 7, si vous voulez en savoir plus sur Kai.
Ashley:
D'accord. La dernière question d'aujourd'hui est de Hayes Holland : « Si vous vendez votre résidence principale après un an de résidence, suis-je exclu de la règle d'exonération des gains en capital nécessitant deux ans, ou existe-t-il un moyen de contourner cela ? D'accord, donc tout d'abord, je pense qu'il y a un petit malentendu ici, c'est que vous n'êtes exempté de la règle des gains en capital que s'il s'agit de votre résidence principale. S'il s'agit d'un immeuble de placement, vous devez payer des gains en capital à moins que vous ne fassiez un échange 1031. C'est la seule exemption ici. Mais si vous sortez et vendez, vous gardez l'argent, vous ne faites pas cet échange 10 31, vous allez être imposé sur ce gain en capital pour un immeuble de placement, quelle que soit la durée pendant laquelle vous détenez le propriété. Mais s'il s'agit de votre résidence principale, vous devez y vivre pendant deux ans, mais cela peut être deux des cinq dernières années. Cela pourrait donc être n'importe quelle période de deux ans au cours de cette période de cinq ans. Il ne s'agit donc pas seulement d'habiter la propriété pendant deux ans, puis de la revendre. Vous pouvez le conserver pendant trois autres années comme immeuble de placement, puis le vendre à la cinquième année et vous pourrez toujours l'avoir comme revenu non imposable.
Il y a un ami investisseur qui a fait cela plusieurs fois, je ne sais même pas combien de fois, mais tous les deux ans, il achète une nouvelle résidence principale et prend cet argent en franchise d'impôt. Je pense que la règle est que vous ne pouvez en retirer qu'un demi-million en franchise d'impôt. Je ne sais pas exactement quelle est cette règle, mais il y a un montant maximum. Vous ne pouvez pas vendre votre maison pour 5 millions de dollars de plus et obtenir 5 millions de dollars en franchise d'impôt. Ça peut même être un million si vous êtes un couple marié, mais vous devrez chercher ça. Utilisez Google parce que je ne le connais pas sur le bout des doigts.
Donc, tous les deux ans, il achète une propriété qui a besoin d'être rénovée, lui et sa famille y vivent et font lentement les rénovations au cours des deux ans, puis ils vont de l'avant et la vendent et déménagent dans une nouvelle propriété. Alors oui, c'est certainement un bon moyen de gagner un revenu non imposable en faisant cela, tant que votre famille ne s'en soucie pas et déménage tous les deux ans. Mais si vous deviez gagner un demi-million de dollars en deux ans et tout ce que vous avez à faire est de déménager...
Tony:
Bouge toi.
Ashley:
… tu n'es pas si mauvais. Cela dépend donc vraiment du marché dans lequel vous vous trouvez. Là où j'habite, il est déjà assez difficile de trouver une maison pour un demi-million de dollars et encore moins d'en vendre une qui va s'apprécier à un demi-million en deux ans.
Tony:
Pareil pour moi. Dans le quartier où j'habite, c'est un tout nouveau quartier. Tout a été construit en 2017 au plus tard, donc essayer d'entrer et de vraiment trouver beaucoup de ces opportunités est probablement rare aussi. Mais la question existe, et nous en avons déjà parlé un peu, mais nous devrions peut-être élaborer dessus, mais du côté des investissements, vous pouvez différer vos impôts sur les gains en capital en utilisant ce qu'on appelle l'échange 1031. Nous avons fait notre premier 1031 pas l'été dernier, mais l'été d'avant. Nous avons pu puiser dans la valeur nette de l'une de nos maisons, et nous avons pris cela et nous avons utilisé le produit en franchise d'impôt pour acheter deux propriétés différentes.
J'ai un ami qui a vendu plusieurs de ses résidences unifamiliales dans le Midwest et l'a utilisé pour acheter… Je pense qu'il a actuellement sept locations à court terme qu'il a achetées avec ça. L'échange 1031 est un moyen fantastique de différer le paiement des impôts, d'utiliser tous vos gains d'une vente pour l'achat d'une autre propriété. Il y a certaines restrictions sur ce que vous pouvez faire et il y a des délais assez stricts pour identifier et fermer cette propriété, mais cette seule stratégie, certaines personnes l'appellent swap till you drop, c'est ce que font beaucoup d'investisseurs immobiliers de continuer à faire évoluer leur portefeuille sans payer d'impôt sur les plus-values au cours de leur vie.
Ashley:
Donc, pendant que Tony parlait, je suis allé de l'avant et j'ai fait le travail pour vous, les gars, pour ceux d'entre vous qui conduisaient et que vous ne pouviez pas chercher sur Google immédiatement, la règle est qu'un seul propriétaire, un seul déclarant peut obtenir jusqu'à 250,000 500,000 taux d'imposition pour la vente de leur primaire, puis les couples déposent ensemble jusqu'à XNUMX XNUMX. C'est donc le profit qui en découle. Je veux dire, pas trop mal sur deux ans, un demi-million de dollars non imposables.
Tony:
Oui.
Ashley:
Je veux dire que vous pourriez faire cela comme un travail à temps plein.
Tony:
Totalement, non ? Et vous le faites plusieurs fois par an. Cela me rappelle aussi que nous avions un invité, mon Dieu, j'aimerais pouvoir me souvenir de quel épisode il s'agissait, mais il achetait une nouvelle construction. Je pense qu'il était quelque part au Texas. Il achèterait la première phase de la nouvelle construction, puis deux ans plus tard, ce serait comme la phase 18 ou autre, et tous ces plans d'étage s'étaient considérablement appréciés et il vendait juste ces propriétés une fois qu'ils étaient arrivés à la dernière phase et il était juste recycler ce capital dans le suivant. Donc vous achetez une nouvelle construction, vous y habitez deux ans, vous la vendez, vous achetez une autre construction neuve, vous y vivez deux ans, vous la vendez. Je pense qu'il l'avait fait environ trois fois pour le moment où il est venu sur le podcast.
Ashley:
Je pense qu'il le faisait à Austin, peut-être Austin, Texas.
Tony:
Ouais, c'était définitivement quelque part au Texas.
Ashley:
Ouais, je m'en souviens. Ouais. Eh bien, merci beaucoup les gars de nous avoir rejoints pour la réponse des recrues de cette semaine. Si vous avez une question à laquelle vous souhaitez répondre dans l'émission, vous pouvez nous appeler au 188-5ROOKIE et nous laisser un message vocal. Ou vous pouvez laisser une question dans le groupe Facebook Real Estate Rookie où vous obtiendrez très probablement plusieurs réponses et réponses de tous les membres du groupe, mais nous pouvons également la jouer dans l'émission et vous pouvez entendre notre réponse.
Merci beaucoup les gars de vous être joints à nous. Je suis Ashley de Wealth from Rentals, et lui c'est Tony de Tony J. Robinson, et nous vous verrons mercredi avec un invité.
(en chantant)
Regardez le podcast ici
Dans cet épisode, nous couvrons
- Lorsque l'emplacement de votre avocat peut avoir de l'importance et investir à distance
- Se protéger avec des accords de partenariat en investissement en coentreprise
- Les avantages et les inconvénients de construire un immeuble de placement au lieu de le réhabiliter
- Comment les nouvelles propriétés de construction peuvent affecter la période de maturation de refi
- Maximiser vos impôts avec un revenu passif
- Pourquoi déménager tous les deux ans peut être le moyen le plus intelligent d'éviter les impôts
- Utiliser un échange 1031 pour différer le paiement des impôts sur les gains en capital
- Et So Beaucoup plus!
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- Don
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