Où l'argent RÉEL est fait en multifamilial (Gestion d'actifs 101)

David:
Il s'agit du podcast BiggerPockets Show 739.

Andrew:
Ainsi, un gestionnaire immobilier est quelqu'un qui fait les choses au jour le jour. Un gestionnaire d'actifs a une vue d'ensemble, définit la direction. Pensez donc à un bateau de croisière. Si vous avez déjà fait une croisière, il y a le directeur des activités et c'est la personne qui travaille environ 18 heures par jour. Ils courent toujours pour s'assurer que les spectacles sont à l'heure, que le dîner commence à l'heure, que le nombre de chaises sur le pont est suffisant et que toutes ces petites minuties sont importantes pour une bonne croisière. Le gestionnaire d'actifs est le capitaine du navire.

David:
Que se passe-t-il, tout le monde ? Voici David Greene, votre hôte du podcast immobilier BiggerPockets, le plus grand, le meilleur, le plus mauvais podcast d'investissement immobilier sur la planète ici aujourd'hui avec un régal pour vous. J'ai deux de mes bons amis et investisseurs multifamiliaux studieux, Matt Faircloth et Andrew Kushman ici pour parler de gestion d'actifs et de gestion immobilière et d'exploitation à un tas de choses qui vous rapporteront de l'argent si vous entrez dans cet espace et plus important encore vous aider à ne pas perdre d'argent si vous entrez dans cet espace à l'avenir.
Aujourd'hui, c'est fantastique. Nous entrons dans deux points vraiment très importants, former votre équipe lucrative, puis apprendre à communiquer avec eux et les former à communiquer avec vous afin que vous puissiez évoluer et créer une entreprise rentable, sans acheter un actif qui vous donne envie pour t'arracher les cheveux et finir comme moi. Nous entrons dans des histoires réelles que ces deux-là ont vécues alors qu'ils gèrent des actifs multifamiliaux depuis des années maintenant, afin que vous puissiez apprendre de leurs erreurs et éviter les vôtres ainsi que trouver les éléments les plus susceptibles de vous aider à le niveau suivant. Écoutez, il n'est pas surprenant que l'économie change. Nous nous dirigeons vers une récession et il devient de plus en plus difficile de faire fonctionner l'immobilier maintenant plus que jamais. Il est important de comprendre comment exploiter réellement l'actif qu'on vous dit depuis des années que vous devez acheter.
Certaines des choses que vous allez apprendre si vous écoutez aujourd'hui sont où trouver du personnel qui vous aidera à rechercher, des questions à poser aux gestionnaires immobiliers, ce qu'il faut rechercher chez un gestionnaire immobilier avant de les embaucher, la différence entre un gestionnaire d'actifs et un gestionnaire immobilier, et ce que les superviseurs de l'entretien peuvent faire pour augmenter le retour sur investissement de votre propriété et la rendre plus rentable. Cela et plus encore dans l'émission d'aujourd'hui. Vous ne voulez pas le manquer. Avant d'entrer dans l'interview, la plongée rapide d'aujourd'hui est de vérifier les notes de l'émission. Nous avons une liste pour vous, 27 questions à poser à un gestionnaire immobilier avant de les embaucher, qui découlent directement de l'expérience de Matt et Andrew qui le font eux-mêmes. C'est gratuit pour vous. Merci de votre attention. Nous vous aimons. Très bien, passons à l'émission d'aujourd'hui,
Andrew, Matt, bienvenue à nouveau dans le podcast BiggerPockets en direct pour nous, mais pas pour le public du lac Tahoe lors de notre retraite d'hiver à GoBundance. Aujourd'hui, nous allons parler de multifamilial, mais plus précisément d'exploitation de multifamilial. Commençons donc avec des personnes qui ne connaissent pas la différence entre un gestionnaire immobilier et un gestionnaire d'actifs. Comment décririez-vous cela, Andrew ?

Andrew:
Ainsi, un gestionnaire immobilier est quelqu'un qui fait les choses au jour le jour. Un gestionnaire d'actifs a une vue d'ensemble, définit la direction. Pensez donc à un bateau de croisière. Si vous avez déjà fait une croisière, il y a le directeur des activités, et c'est la personne qui travaille environ 18 heures par jour. Ils courent partout, ils s'assurent que les spectacles sont à l'heure, que le dîner commence à l'heure, et le bon nombre de chaises sur le pont, et toutes ces petites minuties qui sont importantes pour faire une bonne croisière.
Le gestionnaire d'actifs est le capitaine du navire. Ouais. Il dit : « Très bien, nous avons une tempête qui arrive. Nous allons changer un peu. On va se décaler d'une centaine de milles vers la droite, contourner l'arrière de l'île. Nous devons nous assurer d'arriver à ce port dans sept jours. Il regarde grand, s'assurant que cela va arriver. C'est la différence entre la gestion immobilière et la gestion d'actifs. Et ce n'est pas une délimitation parfaitement claire, surtout si vous faites des choses plus petites comme des quadruplex et 10 unités. C'est plus un spectre. Et si vous êtes autonome et que vous commencez tout juste votre premier quadriplex, vous faites les deux tâches. Mais à mesure que vous évoluez et grandissez, la différence devient de plus en plus importante. Et en tant qu'investisseur cherchant à créer de la richesse, vous allez vraiment vouloir vous concentrer sur cet aspect de la gestion d'actifs. C'est là que l'argent réel est fait.

David:
Pensez-vous que la plupart des investisseurs sont les gestionnaires d'actifs eux-mêmes ou y a-t-il une taille de complexe où vous allez réellement tirer parti de la gestion d'actifs ainsi que de la gestion immobilière ?

Andrew:
Je dirais que la plupart des investisseurs sont les gestionnaires d'actifs eux-mêmes. Par exemple, j'étais mon propre gestionnaire d'actifs jusqu'à environ un millier d'unités. Et puis une fois que nous avons eu plus de 2000 unités, j'ai commencé à faire appel à une équipe de gestion des actifs pour m'aider car cela devient un travail à temps plein. Même si vous n'êtes pas impliqué dans la gestion quotidienne de la propriété, vous ne faites que gérer… Si vous avez 10 quadruplex dispersés dans la ville, même si vous avez un administrateur pour aider à la collecte et au dépôt des expulsions et tout ça, encore vous allez traiter avec le prêteur. Vous devez décider : « Est-ce que je vais vendre celui-ci dans un an ? Est-ce que je vais vendre celui-ci dans deux ans ? Si je le vends, que vais-je faire de l'argent ? Et donc il y a un certain point… Je pense, encore une fois, que j'étais le mien jusqu'à mille ans, et j'ai attendu bien trop longtemps.
Et si j'ai finalement obtenu mon diplôme, c'était comme Pinocchio. Mon entreprise était comme Pinocchio. C'est finalement devenu une vraie entreprise quand j'ai ajouté quelques personnes pour m'aider avec ce genre de choses. Je me souviens que nous étions en fait, peut-être ici à Tahoe lorsque nous avions cette conversation sur ce à quoi cela ressemblerait de tirer parti d'une partie du travail sans tirer parti du casting de vision réel, ce dont je me souviens était comme dans votre tête, vous l'avez vu comme si j'embauche quelqu'un, je renonce à un contrôle total, contrairement à ce que vous créez toujours la vision, mais ils exécutent la vision que vous avez maintenant formulée pour eux. Et je dois dire, les amis, sa carrière a explosé depuis lors et je vais m'attribuer autant de mérite que possible.

David:
Non, ouais, tu mérites une partie du crédit pour ça. Vous le faites sérieusement. Nous avons eu quelques bonnes longues discussions et cela a aidé. Eh bien, j'en profite certainement parce que nous nous sommes associés le [inaudible 00:05:41]. Je ne peux pas dire que je ne mange pas de la même façon tout au long.

Matt:
Je veux juste ajouter une chose de plus, que vous avez certainement déteint un peu sur Andrew parce qu'il a maintenant fait deux analogies dans les cinq premières minutes de ce podcast. Vous avez fait zéro jusqu'à présent. Nous avons donc une analogie avec le directeur de croisière et nous avons également l'analogie de Pinocchio "Je suis un vrai garçon".

David:
Andrew a une avance rapide.

Matt:
J'ai un peu de rattrapage avec toi, David Greene. Je serai donc heureux de garder le score sur le tableau de bord de l'analogie ici pendant ce podcast.

David:
D'accord. Matt, je vais vous céder la parole maintenant. Dieu, au cours des dernières années de l'immobilier, nous avons vu tellement de relance. Nous avons vu tellement de gens qui se lançaient dans le jeu de syndication en particulier qui n'avaient aucune expérience du tout. Et l'économie naissante, c'était vraiment ce parfum qui couvrait beaucoup de puanteur où. À la première minute, nous voyons un peu de taux d'intérêt augmenter. C'est comme, « Oh, mon Dieu, c'est ce qui s'est passé tout le temps. Les rouges à lèvres qui sortent du cochon dans beaucoup de ces cas. Quel est votre point de vue sur l'importance des opérations par rapport aux seules acquisitions, qui attirent le plus l'attention ?

Matt:
Ouais. Je veux dire, les 10 dernières années ont simplement été entrer dans le jeu. Vous auriez pu acheter un multi-familial et littéralement ne rien faire avec. Laissez-le couler dans le sol, laissez les locataires ne pas payer le loyer, laissez les choses aller bon gré mal gré, laissez l'herbe pousser à trois pieds de haut et vendez-le une tonne de plus que vous ne l'avez acheté. Je veux dire vraiment n'importe qui aurait pu accéder à ce jeu, et devinez quoi, n'importe qui l'a fait. Et il y a beaucoup de gens qui sont prêts à vous apprendre à investir dans l'immobilier ou quoi que ce soit d'autre pour 20 XNUMX dollars ou quoi que ce soit d'autre. Et beaucoup de gens ont payé ce genre d'argent pour entrer dans le jeu multifamilial. Et donc maintenant, il s'agit simplement d'entrer dans le jeu et d'obtenir un accord et de vous écraser les doigts et vous pouvez le vendre en un an pour beaucoup plus que ce que vous avez payé.
Cela a fonctionné jusqu'à récemment avec la hausse des taux et les vendeurs ne peuvent plus simplement nommer leurs prix lorsqu'ils vendent des propriétés. Et nous allons donc revenir à un bon investissement immobilier à l'ancienne où vous devrez investir pour les flux de trésorerie et non pour l'appréciation. Et, si vous allez investir pour les flux de trésorerie, si vous allez faire un investissement dans quelque chose qui va vous récompenser pour sa performance, vous devez avoir une bonne gestion des actifs sur l'actif. Vous ne pouvez pas simplement croiser les doigts et permettre la marée montante qui monte depuis 10 ans, n'est-ce pas ? Eh bien, tapons tous dans la main. C'était génial. Cela a aidé tout le monde. Mais ce n'est pas l'avenir. Je pense que les flux de trésorerie seront rois dans un avenir prévisible. Et pour y arriver, vous avez besoin d'une gestion d'actifs, d'indicateurs de performance clés, de plans d'affaires, de propriétés bien gérées, et vous pourriez ne pas vendre un an après l'avoir acheté.

David:
Une chose que j'ai remarquée, lorsque vous comprenez les principes fondamentaux de l'immobilier, tout d'abord, tout devient tellement plus simple que lorsque vous demandez un plan du type « Eh bien, qu'est-ce que je suis censé faire ? Dites-moi exactement quoi faire. Si vous comprenez que les appartements sont, comme la valeur d'entre eux ou d'une propriété commerciale en général est fonction de deux pièces. Vous avez un taux plafond et vous avez NOI. Et vous ne pouvez pas contrôler le taux de capitalisation et vous ne pouvez pas contrôler le NOI. C'est très simple. Maintenant, il y a des choses que vous ne pouvez pas contrôler le taux de plafond, tout comme vous ne pouvez pas contrôler les vents, mais vous pouvez regarder les modèles de vent à l'intérieur de tracer votre parcours dans une direction qui vous sera favorable. Mais en fin de compte, vous ne pouvez pas contrôler cela par rapport à NOI, qui pourrait être comme les gars au fond du bateau qui aviron. J'essaie de rattraper les analogies. Vous en avez beaucoup…
Vous avez deux facteurs qui déterminent la valeur d'une propriété commerciale. Ensuite, si vous allez dans NOI, il y a deux facteurs qui contrôlent cela. Vous avez des revenus et vous avez des dépenses. Ça simplifie les choses. Ainsi, les opérations concernent en grande partie l'art de minimiser les dépenses et de maximiser les revenus. C'est vraiment aussi simple que cela. Donc, à ce titre, quand nous savons que c'est la seule partie que vous pouvez contrôler dans l'immobilier multifamilial, et c'est tellement important. Que pensez-vous, Matt, si vous devez vous gérer vous-même ou si vous devez tirer parti de quelque chose d'aussi important pour un tiers ?

Matt:
Quand je me suis lancé dans l'immobilier, je n'y suis pas allé directement. Il y a en fait d'autres choses dans lesquelles vous pouvez investir en plus des immeubles d'habitation. Et donc j'ai commencé à investir dans les familles unifamiliales et les petites multis et j'ai gravi les échelons. Et il y a eu un moment où Liz et moi dirigeions nous-mêmes 115 unités avec une petite équipe à Trenton, New Jersey. Et donc on s'est autogéré pendant très longtemps. Et cela peut être fait. C'était essentiellement un travail à plein temps pour moi et une petite équipe à faire. Mais l'argent que nous avons gagné en le faisant, parce que nous nous sommes facturés des frais de gestion immobilière, était suffisant pour garder nos lumières allumées et nourrir notre famille et mener une assez bonne vie.
Mais il y avait un point d'appui, c'était comme un point de décision où nous achetions un 49 logements qui n'était pas à Trenton. C'était un peu loin de là. Cela m'aurait obligé à créer une nouvelle entreprise de gestion de projet sur un nouveau marché et c'est ce que je voulais faire. Mais ma femme, qui a normalement une meilleure idée que moi, a dit : "Essayons d'embaucher un nouveau PM pour gérer ça." Et nous l'avons fait et ils ont fait un travail phénoménal. Je pense toujours que nous aurions probablement fait mieux, mais ils ont fait assez pour que l'actif continue de fonctionner. Et avec de bonnes tactiques de gestion des actifs, la propriété s'est très, très bien comportée et cela m'a permis d'évoluer.
Donc je pense qu'au début pour ceux qui écoutent ça qui n'ont pas 2, 3, 400 unités de, ils ont peut-être un duplex, si vous avez un duplex et que vous voulez éventuellement faire cette affaire d'investissement immobilier à temps plein, gérer vous-même cela pourrait être une entreprise suffisamment lucrative pour nourrir votre famille, gardez vos lumières allumées pour le moment. Et ça va aussi vraiment t'aider à développer les paramètres du management parce que j'ai appris les tenants et les aboutissants du management en le faisant moi-même et finalement j'ai fini par le céder à une autre partie, mais ça m'a beaucoup appris et ça m'a aussi beaucoup nourri bien pendant que je le faisais.

David:
D'accord. Andrew, jetant à vous. Selon vous, quels sont les avantages et les inconvénients de chaque option ?

Andrew:
Oui, Matt a mentionné certains des avantages. La première est que si vous le faites, mettez-le à l'échelle suffisamment bien, cela peut devenir une autre source de revenus. Cela peut donc être un facteur d'équilibrage, un facteur de stabilisation. Une autre chose qui est souvent répertoriée comme un pro est que vous avez plus de contrôle, et c'est vrai, mais l'hypothèse est que ce contrôle et aussi que vous vous souciez de votre propriété plus que quiconque. Donc, l'hypothèse est la suivante: «Eh bien, si j'ai le contrôle et que je m'en soucie plus que quiconque, alors je vais faire un très bon travail. Eh bien, attention n'est pas synonyme de compétence. Si ma femme a besoin d'être opérée pour quelque chose, je ne vais pas entrer dans la salle d'opération et dire : « Hé, Doc, vous savez quoi ? Je tiens plus à elle qu'à toi. Laissez-moi prendre ça.
Non, je veux le meilleur. Il pourrait détester mes tripes, mais s'il est vraiment bon dans cette opération et qu'il va le faire correctement, je veux qu'il fasse cette opération. C'est donc un mythe selon lequel l'attention est égale à la compétence et ce n'est pas le cas. Mais, si vous avez les compétences nécessaires pour l'accompagner, alors oui, c'est une très bonne combinaison. D'un autre côté, certains des inconvénients de la gestion immobilière sont l'une des entreprises les plus difficiles à gérer. Vous dirigez essentiellement une entreprise RH géante. Tout ce que vous faites toute la journée, c'est vous occuper des problèmes des gens et de la paie, puis des locataires délinquants, des expulsions, des tribunaux et tout ça. Et ça ne paie pas très bien. C'est une activité à très faible marge, très stressante et cela peut être très épuisant, les gens que je connais le disent définitivement.
Et c'est aussi quelque chose à garder à l'esprit, la gestion immobilière est une activité distincte de l'investissement immobilier, donc vous dirigez deux entreprises si vous décidez de le faire. Comment prendre une décision ? Nous pourrions faire une table ronde d'une heure sur les avantages et les inconvénients et vraiment nous plonger là-dedans. Cela dépend de vos objectifs finaux, du nombre d'unités dont vous disposez. Si vous avez un quadruplex, vous allez apprendre des choses en l'auto-gérant au début. Je recommanderais donc l'autogestion. Où faites-vous la transition ? C'est des choses à dire. Encore une fois, c'est un spectre. C'est comme, si vous êtes végétalien et que vous aimez le crossfit, comment décidez-vous de laquelle parler en premier ? Cela va être différent pour chaque personne et cela dépend de la situation.

David:
Vous creusez profondément cette histoire d'analogie, vous deux. Je veux dire vraiment vous êtes très compétitif. J'apprécie vraiment en tant que spectateur le sport, en regardant l'analogie dans les deux sens. D'accord, donc sur cette note, Matt, quand il s'agit de trouver une société de gestion immobilière, si c'est quelque chose que vous cherchez à faire, quels conseils avez-vous pour trouver une bonne société ? Bien,

Matt:
Ce qui est intéressant, c'est que vous pouvez simplement le rechercher via vos amis chez Google, uniquement les entreprises Google PM à Albuquerque, au Nouveau-Mexique ou ailleurs. Mais probablement si vous achetez une propriété, et choisissons Albuquerque parce que c'est un nom amusant à dire en tant que marché dans lequel vous souhaitez investir, vous êtes probablement arrivé à la propriété que vous recherchez via d'autres pistes que vous avez, probablement un agent immobilier avec qui vous travaillez, peut-être un courtier en hypothèques local, peut-être un avocat, peut-être d'autres amis investisseurs immobiliers que vous avez rencontrés en les rencontrant sur les forums BiggerPockets. Donc, vous demandez des références, vous parlez à d'autres personnes qui sont déjà actives ou qui vivent ou sont déjà présentes sur ce marché. Et puis vous cherchez des pistes.
Et puis vous voudrez aussi savoir ce qu'ils gèrent, n'est-ce pas ? Parce que si un gestionnaire immobilier vous dit qu'il peut gérer le centre commercial qui se trouve en bas de la rue de votre propriété et qu'il peut également gérer le duplex que vous achetez à Albuquerque et qu'il peut également gérer un immeuble d'appartements d'une centaine d'unités qui se trouve en bas de la rue, ce n'est pas la bonne société de gestion immobilière. Ce sont trois entités très différentes qui gèrent ce genre de choses. Donc, vous voulez vous assurer que leur sweet spot, leur noyau, leur, et je vais lancer une analogie, les Boucles d'or d'eux, pas trop chaud, pas trop froid, c'est juste l'atout que vous avez. Vous ne voulez pas qu'ils soient tout pour tout le monde, car la gestion immobilière n'est pas cela. Il y a un niveau d'expertise qu'ils doivent apporter à la table pour la propriété que vous achetez.

David:
Alors Andrew, lorsque vous trouvez une entreprise qui, selon vous, pourrait être bonne et que vous cherchez à la contrôler, quelles sont les questions que vous recommanderiez aux gens de poser à ces entreprises ?

Andrew:
Nous avons une longue liste de questions et nous pouvons fournir un document avec, nous en avons 20. Nous pouvons fournir un lien vers cela dans les notes de l'émission. Mais certains des principaux, et Matt y a un peu fait allusion, quel est leur parcours ? Est-ce une société de gestion qui vient de démarrer il y a deux ans ? Et sont-ils un peu verts et inexpérimentés ou existent-ils depuis des décennies ? Et les fondateurs, d'où viennent-ils ? Étaient-ils d'anciens ingénieurs parce que vous ne voulez pas faire confiance à ces gars-là. Ou par exemple, la société de gestion que nous avons embauchée a été fondée par deux cadres d'une société de gestion beaucoup plus grande qui en ont eu assez de la culture d'entreprise et ont dit : "Nous pouvons faire mieux".
Ils se sont lancés, ont lancé le leur et ont fait du très bon travail. Quel est donc le parcours des fondateurs. Matt, vous en avez parlé, la spécialisation des atouts et des classes. Vous ne voulez pas embaucher une société de gestion immobilière pour gérer votre 10 unités lorsque leur objectif est le self-stockage. Ils n'auront pas les connaissances et ils n'auront pas l'efficacité et ils ne s'en soucieront peut-être même pas. Certaines sociétés de gestion prendront des actifs qu'elles ne devraient pas simplement pour obtenir des revenus, mais elles n'en feront pas du bon travail. Et aussi, si vous vous spécialisez dans les propriétés de classe C, n'engagez pas une société de gestion immobilière de classe A, car elle exploitera votre classe C bien plus cher qu'elle ne peut le supporter. Et il y a des façons très différentes de les gérer. Ce n'est donc pas seulement de l'entreposage libre-service et multifamilial, c'est aussi de la classe. Vous souhaitez également une société de gestion idéalement spécialisée sur votre marché.
Il existe de bonnes sociétés de gestion immobilière au niveau national. Ma préférence va aux régionales. Ainsi, par exemple, celui que nous utilisons, ils ne font que le sud-est des États-Unis, donc leur empreinte correspond à la nôtre. Ils ont environ 26,000 10,000 unités. Ils sont donc suffisamment grands pour avoir des économies d'échelle, mais suffisamment petits pour que je puisse appeler les propriétaires de l'entreprise sur leur téléphone portable s'il y a un vrai problème et que j'ai besoin de quelqu'un. Alors je pose des questions : « Eh bien, quelle est votre empreinte ? Combien d'unités avez-vous ?" Combien d'unités ont-ils dans votre sous-marché ? Donc, si une entreprise a XNUMX XNUMX unités à Dallas et que vous lui donnez une propriété à Lubbock, mais qu'elle n'a jamais réussi à Lubbock, elle ne sera pas bonne à Lubbock. Premièrement, ils ne prendront pas le temps d'aller là-bas. Deuxièmement, ils ne connaissent pas le marché. C'est un marché très différent.
Voilà donc quelques-unes des questions. Et puis un autre qui est essentiel que je pense que beaucoup de gens ne pensent pas à demander, c'est que vous les sentez vraiment pour ce qu'idéalement M. et Mme Property Management Company, quel genre de relation aimez-vous avoir avec les propriétaires de la propriété ? Parce que s'ils sont le type de société de gestion immobilière qui veut que vous partiez et que vous lisiez votre rapport une fois par mois, cela ne fonctionnera pas. Pour moi, c'est un énorme drapeau rouge. Vous voulez une société de gestion immobilière qui vous considère comme un partenaire afin que vous puissiez travailler ensemble, grandir ensemble et construire une relation. Et pour moi, c'est l'une des plus grandes clés. Et comme je l'ai dit, il y a beaucoup plus de questions au-delà de cela, mais lorsque je m'assois pour interviewer une société de gestion immobilière, ce sont certaines des choses que je pose plusieurs questions pour en savoir plus.

David:
Matt, en ce qui concerne l'embauche de membres d'équipe, alors peut-être que vous parliez de ce qu'Andrew a fait lorsqu'il a commencé à évoluer afin qu'il puisse retirer de son assiette certaines des choses qu'il faisait lui-même. Quelles sont les choses que vous avez apprises au fil des ans ? Nous allons vous en parler à tous les deux. Conseils pour les autres personnes qui ont une petite multifamiliale ou qui ont une grande multifamiliale. Ils ont tout fait eux-mêmes. Ils s'épuisent, ou ils veulent évoluer, ils veulent aller plus loin. Ils nous entendent parler de "Je veux être un vrai garçon".

Andrew:
Je ne peux pas voler l'analogie de quelqu'un d'autre. Merci. Ouais, référence d'analogie disqualifiée. Merci.

David:
Soutenir. Andrew s'est juste opposé sur le côté. Votre Honneur, Objection. Surutilisé. D'accord. Alors, quelles sont les choses que vous pensez que les gens doivent rechercher lorsqu'ils embauchent ou dont ils doivent être conscients ?

Matt:
La gestion immobilière et la gestion d'actifs sont des entreprises humaines. Et donc les gens ne travaillent pas éternellement. Et donc, en tant que société de gestion immobilière et également en tant que gestionnaire d'actifs, vous allez constamment embaucher. Je veux dire, Andrew, vous pouvez dire que vous et moi possédons des propriétés multifamiliales. C'est toujours, eh bien ce technicien de maintenance démissionne ou ce chef de chantier se trouve un autre emploi ou l'agent de location part ou quoi que ce soit. Il y a donc constamment l'effort de remplacer les sièges du côté PM. Et donc, il y a la conversation du « Si je suis autogéré, je veux peut-être embaucher un nouveau technicien de maintenance ? Alors qu'est-ce qu'ils apportent à la table? Lorsque j'ai embauché pour la première fois, l'une de mes premières embauches était un technicien de maintenance et tout était axé sur le fait que j'avais besoin de quelqu'un avec un camion et beaucoup d'outils dessus. Ils peuvent réparer beaucoup de choses différentes qui connaissent beaucoup de choses différentes. Le touche-à-tout avec un camion et de nombreux outils dont ils ont besoin pour ces métiers dans le véhicule.
Donc, si vous êtes autogéré, c'est peut-être quelque chose que vous voudrez considérer. Vous n'êtes donc pas obligé d'embaucher des entrepreneurs tiers à chaque fois que vous le souhaitez, comme l'embauche d'un Roto-Rooter chaque fois que vous souhaitez obtenir une plomberie. Vos toilettes reculent. Ce serait bien mieux d'avoir votre technicien de maintenance avec une machine d'enracinement de plomberie qu'il peut faire lui-même. Ce sera 10e du coût de ce que le plombier va facturer. Je pense donc qu'il s'agit simplement de trouver la bonne personne pour s'adapter au rôle que vous avez ouvert. Donc, pour l'autogestion, il peut s'agir d'un technicien de maintenance ou de quelqu'un qui a de l'expérience en comptabilité qui pourrait être votre gestionnaire de site, votre gestionnaire de bureau pour percevoir les loyers, facturer les loyers, ce genre de choses. Et puis je veux dire, Andrew, je sais que c'est quelque chose dont nous avons déjà parlé en ce qui concerne l'embauche de gestionnaires d'actifs. Nous avons dû le faire. Je sais que tu l'as fait aussi. Pour les membres de l'équipe, pour les grandes entreprises qui embauchent des représentants sur le terrain ou des gestionnaires d'actifs non pas pour la gestion immobilière, mais pour le niveau supérieur, n'est-ce pas ?

Andrew:
Et je dis que l'une des erreurs les plus courantes que je vois, grandes et petites, est que quelqu'un embauche quelqu'un pour la gestion immobilière et s'attend ensuite à ce qu'il s'occupe de la gestion des actifs. Si vous avez un agent de location en activité… Je vais vous donner un exemple lorsque l'une des premières personnes que j'ai recrutées était une administratrice et qu'elle a commencé à aider à la location et à traiter avec les locataires et tout ce genre de choses. Et souvent, ce qui se passe, c'est que les gens font appel à cette personne ou à un agent de location ou même à un gestionnaire immobilier si vous êtes dans une centaine d'unités ou quoi que ce soit, puis disent: «D'accord, cool. Cette personne l'a. Je suis dehors." Et maintenant, ce que vous avez fait, c'est maintenant que vous avez fait de ce gestionnaire immobilier un gestionnaire d'actifs et ce n'est pas pour cela que vous l'avez embauché et ce n'est probablement pas ses compétences.
C'est donc quelque chose dont il faut être conscient de votre côté, du côté des investisseurs, et c'est une chose très tentante à faire. Mais lors de l'embauche de membres d'équipe, nous avons constaté que les compétences et l'expérience sont secondaires. Le premier est l'attitude, la culture et la forme physique. Et quand je dis adéquation culturelle, ce n'est pas seulement pour vous et votre équipe, mais aussi pour vos propriétés et vos résidents. Donc Matt, tu parles des gens de maintenance. C'est ce que tout le monde fait : « J'ai besoin d'un gars avec un camion et il a les outils et il arrive à l'heure. D'accord, c'est un plus. Et il est technicien de maintenance depuis 37 ans et il est certifié CVC. Super. Je vais l'embaucher. Mais s'il sent comme un sandwich de métro vieux de trois jours qui a été laissé dans la voiture en été et qu'il est impoli avec les locataires, cela va se retourner contre vous parce que ce préposé à l'entretien a en fait plus de temps avec les résidents que presque n'importe qui sinon dans de nombreux cas, non ?

Matt:
Je suis content que vous ayez soulevé cela.

Andrew:
Ouais. Donc, vous n'embauchez pas seulement pour les compétences. Les compétences sont importantes. Ce n'est pas comme regarder par la fenêtre et embaucher quelqu'un qui sourit bien, mais vous devez avoir la bonne attitude et le bon comportement. Même chose avec une personne de location. Je ne peux pas vous dire combien de fois je suis allé dans un restaurant et que le concierge ou le serveur était si sympathique et aimable. Je me dis : "Je veux embaucher cette personne et lui apprendre à devenir agent de location."
Je veux dire, oui, vous devez avoir le bon emplacement sur votre propriété, vous devez avoir les bonnes commodités, mais la première chose est le sentiment, les gens se souviennent des sentiments, de ce que vous leur faites ressentir. Et donc, quand quelqu'un franchit la porte et qu'il est accueilli par un sourire, ou peut-être si vous avez un quatre logements, votre agent de location les rencontre à l'unité pour leur faire visiter. Si cette personne que vous avez ajoutée à votre équipe donne à ce résident potentiel une expérience personnelle formidable et qu'elle a été utile et qu'elle souriait et tout cela, peu importe qu'elle connaisse la différence entre la queue de cochon et le câblage en aluminium par rapport au remplacement à l'aide de CO/ Les points de vente ARL. C'est très bien, mais cela ne fera pas la plus grande différence.
Donc, que vous recherchiez un agent de location, un gestionnaire immobilier, l'entretien, l'un de ces postes, encore une fois, que vous embauchiez directement ou que vous fassiez partie d'un tiers, la première chose est l'attitude, la culture et le comportement. Vous ne pouvez pas enseigner ce genre de choses. C'est inhérent. Vous pouvez enseigner des compétences. Et certains des meilleurs membres de notre équipe sans lesquels je ne peux pas imaginer vivre aujourd'hui sont venus nous voir sans aucune expérience multifamiliale, mais ils avaient une attitude de curiosité, d'apprentissage, de convivialité et de simple désir de servir les gens.

David:
C'est quelque chose de très précieux pour les auditeurs qui veulent entrer dans cet espace ou dans n'importe quel espace de l'immobilier pour vraiment comprendre, nous avons tendance à regarder ce genre de choses où, "J'ai besoin d'un mentor, j'ai besoin de quelqu'un pour m'apprendre ce que je suis censé faire." Comme si une fois que vous aviez la connaissance, tout se mettrait en place. Mais les gens que nous connaissons qui réussissent dans ce domaine, vous deux, aucun de vous n'êtes des gens qui ont juste des informations, mais vos trous de cul.
Si vous ne connaissez presque personne qui est vraiment… À moins qu'ils ne soient juste incroyablement avertis et qu'ils puissent s'en tirer en étant des imbéciles, il est très rare que vous voyiez cela, n'est-ce pas ? En général, vous ne voyez pas les gens qui réussissent qui ne sont pas bons avec les autres. Et donc avoir cette capacité à faire en sorte que quelqu'un se sente bien, à faire en sorte que les gens se sentent à l'aise de vous faire confiance, de collecter des fonds, je ne pense pas… Bren et moi parlions de cela, quand quelqu'un vous apporte un accord d'exploitation ou un lieu privé, un mémorandum et ils sont comme, "Voici l'accord de perspective", non seulement vous ne savez pas si ça va marcher comme ils l'ont dit, vous ne pouvez même pas savoir s'ils ont juste inventé ces chiffres. Comment pouvons-nous jamais revenir en arrière et vérifier. Vous n'avez pas les compétences pour le faire, sinon vous ne seriez probablement pas le LP dans l'affaire.
Vous faites confiance à l'être humain, au sentiment qu'il vous donne et, si vous êtes intelligent, au bilan qu'il a. Donc, apprendre ces compétences, c'est comme le taux de capitalisation par rapport au NOI. Le taux de capitalisation joue un rôle tellement plus important dans l'augmentation de la valeur des propriétés que le NOI, mais le NOI est une chose que vous pouvez contrôler. Vous pouvez développer des compétences, mais si vous pouvez réduire les compétences des personnes, cela a un impact astronomique sur la valeur. Tout comme si vous achetiez une propriété à huit plafonds et qu'elle était compressée à deux plafonds. Peu importe ce qui s'est passé avec la NOI. C'est tellement plus grand. Les gens qui réussissent que nous voyons, surtout ici, ont de la chance là-bas. Eh bien, oui, je veux dire la façon dont les maths fonctionnent. Ce serait plus précieux.

Matt:
Ouais. L'essentiel est de ne pas être un imbécile. Les compétences interpersonnelles et la capacité de prendre soin des gens et de répondre à leurs besoins et de penser que la vue d'ensemble est vraiment l'un des plus grands atouts que tout propriétaire d'entreprise puisse avoir.

Andrew:
D'accord. Matt, lorsqu'il s'agit d'un bon gestionnaire immobilier, quelles sont les compétences qu'il devrait avoir ?

Matt:
Je pense que vous ne voulez pas d'un gestionnaire immobilier qui soit toujours en retard pour vos appels. Vous pouvez utiliser de petits indices sur, eh bien, j'avais envoyé un e-mail à mon gestionnaire immobilier et il leur a fallu quatre jours pour me répondre. Et chaque semaine, j'ai un appel Zoom avec eux et ils arrivent avec 15 minutes de retard. Ils sont toujours dispersés. Donc, tous les résultats sont des compétences organisationnelles. Un gestionnaire immobilier est littéralement le meilleur jongleur qui soit. Ils s'en occupent, j'ai des recouvrements à venir, et j'ai un loyer à payer dans le cinquième, et j'ai ces trois unités de CVC qui ont cessé de fonctionner, et ce locataire voulait que je le rappelle, m'envoie une question. Ainsi, un gestionnaire immobilier doit être au milieu de tant de choses différentes et gérer une liste de tâches assez longue, et la liste de tâches peut être composée de beaucoup de choses différentes à la fois.
Et donc ils doivent être organisés à cent pour cent et il y a de petits tests que vous pouvez utiliser pour déterminer à quel point quelqu'un est organisé ou les signes que vous voyez pour les personnes qui ne sont pas organisées, ils doivent l'être car ils sont l'un des meilleurs besoins des gens personnes et chaleureux. Les gestionnaires immobiliers que j'ai sont vraiment bons dans ce qu'ils font. Les locataires les considèrent presque comme le parent du complexe d'appartements. C'est comme l'immeuble, "C'est la maman ou le papa chez qui je vais." Et ils traitent les locataires comme s'ils étaient leurs enfants d'une certaine manière parce qu'ils les gardent sous leur aile, ils veillent sur eux, ils font tout ce dont ils ont besoin. Lorsque le locataire a besoin de quelque chose, il a raison. Et je pense qu'en plus de cela… comme un bon parent, vous résolvez les besoins.
"Oh, votre HAVC ne fonctionne pas, ça va." Eh bien, vous devez également être capable d'être disciplinaire. « Eh bien, vous n'avez pas payé votre loyer ce mois-ci, et donc je ne vais pas simplement vous permettre… Vous me le rendez le mois prochain. Vous ne pouvez pas non plus être un jeu d'enfant. Et ils doivent avoir cette attitude sans scrupules lorsqu'il s'agit d'être un gestionnaire immobilier. Vous devez être comme le Dr Jekyll et M. Hyde à certains égards pour être prêt à être dur avec un locataire et à ne pas le laisser vous marcher dessus, mais aussi être sympathique et respectable envers ce que le locataire va vous respecter et savoir. que vous les soutenez et qu'ils voudront y rester longtemps parce qu'ils savent que vous allez vous occuper de leurs affaires au fur et à mesure.

Andrew:
Ouais. Je veux dire, quand je regarde nos meilleurs gestionnaires immobiliers, je dis huit traits distincts. Premièrement, de bonnes capacités d'organisation. Matt, comme tu l'as dit, ils s'occupent des factures, des paiements, des chèques et des expulsions.

Matt:
Et ne jamais dessiner la balle.

Andrew:
Ouais. Et les demandes de leurs propriétaires et toutes sortes de choses comme ça. Vous êtes très réactif aux demandes des résidents, même celles qui sont ennuyeuses ou semblent idiotes ou mesquines parce que cela n'a pas d'importance. Pour ce résident, c'est important. Et la capacité de séparer ces deux choses. Vous pouvez toujours être ennuyé, mais ne laissez pas les résidents le voir. Donnez-leur le respect. Matt, vous en avez parlé, un équilibre de cœur et pas de BS, empathique, gentil, compréhensif, mais le loyer est dû tout comme l'hypothèque est due et les taxes foncières vous sont dues. J'ai vu beaucoup d'investisseurs avoir des ennuis en étant trop empathiques. Il y a une différence entre, eh bien, il y a une différence entre l'empathie et la sympathie. L'empathie consiste à comprendre la personne, que ce soit la sympathie de Susan, c'est plutôt "Oh, ouais, d'accord."

Matt:
Eh bien, vous vous impliquez.

Andrew:
Ouais, ça s'implique. C'est mieux. Ouais. La sympathie s'implique, l'empathie est plus compréhensive. Et la sympathie, c'est comme: "Eh bien, d'accord. C'est bon. Je comprends. Vous pouvez simplement rattraper le loyer le mois prochain. Devinez ce qui se passera le mois prochain, "Oh, tu sais quoi, j'ai un pneu crevé."

David:
Je vais te soigner.

Andrew:
Ouais. C'est pourquoi je n'y arrive plus. Je suis trop gentil. Je suis ce gars. Quand ils m'ont dit : « Eh bien, ma voiture a eu un pneu crevé », je les ai crus. "D'accord, je te laisserai me payer le mois prochain et nous ferons juste une attaque dans notre loyer du mois prochain et peu importe." Certaines personnes sont faites pour être des gestionnaires immobiliers capables d'aborder le monde avec un marteau dans une main et un câlin dans l'autre. Pour moi, toujours le mec câlin, très, très grand cœur et tout comme ça, mais je ne suis pas très bon du côté du marteau avec les locataires et tout comme ça. Je me suis donc fait marcher un peu dessus en tant que gestionnaire immobilier, donc je ne le fais plus.

David:
Vous deux, vous devriez faire équipe parce que vous êtes le câlin et lui le marteau.

Matt:
Oui, ça marche. Droite. Droite.

Andrew:
Et la quatrième chose est qu'ils doivent pouvoir établir de bonnes relations avec les autres membres de l'équipe, que ce soit la vôtre ou une tierce partie. Idéalement, ils traitent la propriété comme si c'était la leur. J'ai des managers qui… C'est incroyable. Je jure qu'ils agissent comme s'ils le possédaient plus que moi. Et c'est incroyable la différence que cela fait. Et quand nous essayons de reconnaître, d'honorer et de récompenser cela, ce n'est pas seulement « Oh, cool, j'ai cette personne qui… » Et nous encourageons cela et lui donnons plus d'autonomie pour faire les choses. Nous avons un responsable qui vient de décider : "Eh bien, je pense que ce côté de ce bâtiment serait plus beau avec une couleur différente." Elle est allée le peindre. Et le régional était comme, "Qu'est-ce que tu fais?" Et j'étais comme, "Non, non, non, non." Nous lui faisons confiance et devinez quoi, "Ça a l'air super. Faites le reste de la propriété. Non, encore une fois, tout le monde n'est pas fait pour cette autonomie, mais quelqu'un qui aime… Bon, il pourrait quand même vous en parler.

David:
Exactement. Exactement.

Andrew:
Obtenez cette chose et obtenez la permission. Dans cet exemple précis, elle savait que nous étions d'accord avec elle parce qu'elle est si bonne. Mais tu as tout à fait raison. C'est le sentiment d'appartenance. Remarquant juste, "Ce serait encore mieux si nous peignions cela." Je veux faire un défi de 90 jours où les gens qui ont du mal à obtenir une promotion ou à gagner plus d'argent ou à réussir, disent simplement pendant 90 jours : « Traitez tout de la personne pour qui vous travaillez, si vous vivez dans une propriété, traitez-la comme si c'était le vôtre. Si c'est votre patron et que vous pensez : « Si c'était mon entreprise, qu'est-ce que je ferais ? Et voyez si cela ne change pas absolument votre vie.

David:
Vous savez quoi, vous avez raison parce que quand on a un résident qui sort et qu'il ramasse les ordures autour de l'unité, même si ce n'est pas la leur et que vous allez dans son unité et que c'est d'une propreté étincelante, tout est beau et organisé, nous sont nettement plus enclins à leur laisser un peu de latitude.

Andrew:
Oh, ouais, à cent pour cent. C'est comme si c'était magique. Faites en sorte que les gens vous aiment et vous faites en sorte que les gens vous fassent confiance. Comme vous l'avez dit, le meilleur point là-bas quand elle a pris sur elle de le peindre, nous avons dit: "Allez-y et peignez le reste de la propriété." Et vous avez tout de suite pensé : « Comment puis-je leur donner plus de responsabilités, plus de liberté, plus d'autonomie, plus tout ce que nous disons vouloir. Nous nous plaignons tous du patron de la microgestion, mais nous ne nous posons pas la question du genre : « Eh bien, qu'est-ce que je pourrais faire qui nécessite de la microgestion ? » Ouais, c'est toujours un transfert de responsabilité sur quelqu'un d'autre. C'est pourquoi j'encourage les gens à traiter les choses comme si c'était les leurs, parce que quand tu es la personne qui est le roi, lourde est la tête qui porte la couronne et tu t'inquiètes pour tout, quand tu vois la personne prête à porter le fardeau avec vous, cela ouvre automatiquement votre cœur là où vous voulez donner plus.
Dave Osborne a raconté comment Matt King, qui est maintenant le PDG de GoBundance, est devenu son premier assistant où Matt a dit : « Hé, ta femme vient te rendre visite. Je vais nettoyer ta chambre d'hôtel avant qu'elle n'arrive. Matt aurait même pu dire quelque chose : « Pas ma femme. Je m'en fiche." Mais il dit: "Si ma petite amie venait, je voudrais qu'elle vienne dans une chambre d'hôtel propre." Je traiterai Dave comme je me traiterais moi-même. Et voilà, il dirige maintenant l'empire de Dave.

David:
Je pense que le point manqué ici est que Matt savait que la chambre de Dave allait être un désordre absolu lors de sa pause.

Matt:
Je sais. Il dit : « Écoute, je sais que ta chambre est un accident de train en ce moment et donc je vais aller t'aider. L'intuition était là.

David:
Je veux dire, Krista, elle est assez intelligente pour dire : "Hé, alors cette chose a été ajoutée à votre calendrier aujourd'hui." Elle m'enverra un message texte, juste pour dire: "Assurez-vous de voir ça." Elle me connait. Je ne vérifierai pas mon calendrier. Je le regarde le matin et je vois ce que j'ai à faire et j'ai terminé. Cela fait partie du fait de se mettre à la place des autres et de prendre ses responsabilités, c'est se dire : « Si j'étais cette personne, c'est ce dont j'aurais besoin. Je pense donc que c'est un très bon conseil. Vous en avez environ deux ou trois de plus je pense.

Andrew:
Ouais. Premièrement, nous avons vraiment abordé ce sujet en tant que quelqu'un qui, idéalement, s'engage vraiment auprès des résidents et du reste des membres de l'équipe. Aussi quelqu'un, et c'est à ce moment-là que vous commencez à évoluer et à grossir un peu, quelqu'un qui peut aider à guider l'équipe. Donc, vous obtenez un gestionnaire, eh bien, vous ajoutez un agent de location, maintenant vous avez un superviseur de la maintenance, puis vous ajoutez un technicien de maintenance ou un responsable des terrains, peu importe, ce gestionnaire immobilier est quelqu'un qui peut avoir une réunion de 10 minutes avec le préposé à l'entretien le matin et dites : « D'accord. Voici nos bons de travail. Donnons-leur la priorité. Sortir. Occupe-toi de ça. Et puis elle vérifie à la fin de la journée, ce qui a été fait, ce qui n'a pas été fait, pourquoi. "Hé, agent de location, fais ça." Et peut coordonner et faire tout cela.
Et puis enfin quelqu'un qui est doué pour déléguer du travail parce que le gestionnaire immobilier peut tomber dans le même piège que nous, en tant qu'entrepreneurs. Nous allons tout faire nous-mêmes parce que c'est ce qui nous a amenés ici. Et c'est en fait quelque chose que nous avons dû aider certains de nos gestionnaires immobiliers à traverser : « Non, regardez, vous avez beaucoup d'unités. Trouvons un agent de crédit-bail et déléguons cela. » Ou vous ne devriez plus faire ces factures jour après jour après jour. Cette autre personne devrait le faire. Et puis vous venez de vérifier qu'ils l'ont fait. Donc, idéalement, c'est quelqu'un qui peut déléguer le travail afin qu'il puisse grandir et évoluer à mesure que vous évoluez. J'espère qu'ils pourront évoluer et évoluer avec vous.

David:
Maintenant, Matt, allez-vous parler brièvement de, Andrew a mentionné qu'un agent de location devrait être une personnalité amicale. Il verra parfois des gens travailler dans le commerce de détail dire : « Oh, c'est toi qui devrais répondre au téléphone quand les gens l'appellent ou le rencontrent. Quelles sont les autres choses qui font de quelqu'un un bon agent de location ?

Matt:
Les meilleurs agents de crédit-bail que j'ai vus sont ceux qui sont capables de conduire un peu et qui sont quelque peu motivés financièrement. Et la meilleure chose à faire avec un agent de location est de lui offrir une sorte de bonus, même si ce n'est pas comme si un agent immobilier typique recevrait un demi-mois de loyer ou quelque chose comme ça comme commissionné. Dans une grande société de gestion immobilière, cela peut être juste quelque chose de plus petit que cela, car cet agent de location peut louer huit ou neuf unités toutes les deux semaines. Cela peut donc représenter quelque chose d'important. Donc, il faut que ce soit quelqu'un qui voit ça : « Plus je bouscule et plus je bosse et aide à remplir cette propriété ou à garder les logements vacants pleins, plus je vais gagner d'argent. Ayez cet alignement et ces 50 dollars, cent dollars, peu importe, par bail signé qu'ils obtiennent car leur incitation en plus de leur salaire de base doit signifier quelque chose pour eux.
Ils doivent avoir faim pour ça. Je trouve aussi qu'ils sont typiquement charmants. Ce sont de bons fermeurs, non ? Vous ne pouvez pas permettre à un locataire de dire « Oh, je reviendrai dans une semaine », ou quoi que ce soit. Un bon agent de location doit dire : « Hé, écoutez, j'ai trois autres visites cet après-midi. Vous ne pensez pas vouloir vous transformer en demande de location ? Cette unité n'est-elle pas géniale ? » Et enfin, ils doivent penser que ce que vous fournissez est la meilleure chose depuis le pain en tranches, n'est-ce pas ? Ils doivent aimer ça, "Nous avions une piscine ici dans cette propriété." Ou, "Il y a même une épicerie en bas de la rue. Il n'est pas nécessaire que ce soit une propriété avec piscine. Même s'ils montrent votre famille antérieure, ils ne font que répertorier les commodités, connaissez la région. "Est-ce qu'ils construisent un nouveau centre commercial dans la rue, ou avez-vous réalisé que la station-service ajoute un Quicky Mart ou un lave-auto ou autre?"
Ils ont appris à connaître la région et ont fait savoir au locataire potentiel : « C'est une bonne région dans laquelle j'emménage. Et c'est une bonne unité dans laquelle j'emménage. Ils doivent également connaître les commodités sur place. Ils doivent être un expert de la propriété et faire de tout ce dont ils parlent la chose la plus excitante qui soit. Je pense donc que ce sont d'excellents attributs pour les agents de location et aussi bons pour le suivi, bons pour la clôture parce que tout le monde ne va pas suivre un… Vont signer un bail tout de suite, donc ils doivent faire un suivi et atteindre sorties et tout. Et encore une chose, dans le monde moderne, je viens de décrire un excellent agent de location, mais un excellent agent de location de niveau supérieur est quelqu'un qui est bon sur les réseaux sociaux et peut faire des publications Instagram pour votre propriété, qui peut faire des publications Facebook pour votre propriété, qui peuvent s'approprier votre Google Pin Drop des actifs de médias sociaux de votre propriété, car ce sont les meilleurs agents de location de niveau supérieur.

Andrew:
Donc, en parlant de médias sociaux, nous faisions un appel hebdomadaire avec l'une de nos équipes de gestion immobilière et je lui ai demandé : « D'où viennent ces baux ? Elle dit: "Oh, celui-ci, celui-ci, celui-ci, ces deux-là viennent de TikTok." "Whoa, whoa, whoa, whoa, whoa, qu'est-ce que tu veux dire par ces baux venus de TikTok." "Oh, ouais, je fais tout ça..." Il s'avère donc que plusieurs fois par jour, elle diffuse ces petites vidéos TikTok et la propriété a un énorme public et elle en obtient des baux. Et je me dis : "D'accord, pouvez-vous s'il vous plaît apprendre à nos autres managers comment faire ?" Et certains d'entre eux sont comme, "D'accord, super. Je vais apprendre à faire ça. J'en ai un qui dit "Je ne fais pas de TikTok". Je me dis : « D'accord, d'accord. Je ne vais pas te forcer à le faire. Alors oui, les compétences en matière de médias sociaux, c'est quelque chose que toute notre équipe et notre entreprise ont appris parce que ce manager le faisait, encore une fois, tout seul sans même que je dise quoi que ce soit. Et je suis comme, "Attendez, attendez, attendez, vous pouvez obtenir un bail sur TikTok?" "Bien sûr que je peux."
Je suis souvent la personne que quelqu'un dans ma sphère appellera avec la question immobilière, quelle qu'elle soit. Très souvent, je reçois de vieux amis ou des gens qui essaient de déterminer dans quel appartement ils devraient emménager. Je suis un gars de l'immobilier, alors ils m'appellent, comme si je savais répondre.

David:
Oh, ouais, celui-là juste là.

Andrew:
[inaudible 00:40:21] un appartement dans ma vie. Mais j'ai remarqué que lorsqu'ils sont dans ce point de, "Est-ce que je vais aller avec les chuchotements, les lacs ou les hauteurs?" Ils créeront cette liste de toutes les commodités dont ils disposent et compareront ensuite les loyers. Il y a une analyse approfondie dans laquelle la plupart des locataires vont se lancer lorsqu'ils choisissent où ils déménagent, car idéalement, ils vont y vivre pendant un certain temps. Ils ne veulent pas faire leurs valises et déménager constamment. « C'était 2000 par mois et c'est à cet endroit, mais il n'y a pas de piscine et il n'autorise pas les animaux de compagnie. Celui-ci autorise les animaux de compagnie et ce n'est que 2,500 XNUMX par mois, mais bla bla bla.
Ils ont vraiment déployé beaucoup d'efforts pour examiner cela et lorsque vous êtes dans une position comme celle-là, que vous êtes si engagé dans l'endroit où vous allez aller, je crois absolument qu'un agent de location qui fait le suivi, qui vend leur expliquer pourquoi ils seraient plus heureux dans les hauteurs par rapport aux chuchotements ou quoi que ce soit, change absolument la donne. C'est tellement important lorsque vous essayez de prendre une décision et que vous ne voulez pas prendre la mauvaise. Quand vous avez cette voix rassurante qui vous fait réfléchir… La plupart des gens, aussi bizarre que cela soit, comprennent que Dieu doit me dire de passer à celui-ci parce que cette personne a appelé, nous accordons toujours ce crédit-

David:
Signe. C'est le destin.

Andrew:
Intervention divine. Ils ont suivi juste au moment où j'essayais de comprendre cela. Maintenant, après leur avoir montré l'appartement, ils rentrent probablement chez eux ce soir-là pour parler à leur petit ami, petite amie, peu importe, et dire : « Où voulez-vous déménager ? » Il y a une forte probabilité que c'est ce qu'ils font lorsque vous intervenez divinement et appelez à 8h30 pour dire simplement : « Hé, avez-vous des questions ? J'aimerais vraiment vous avoir ici. Je pensais que nous nous entendions vraiment bien. "Oh, mon Dieu, ils nous veulent. Nous sommes les bienvenus." « Nous n'avons même pas de chien. Allons là-bas. Juste cette petite chose peut absolument faire une énorme différence.

Matt:
Permettez-moi d'ajouter quelque chose à cela. Et la raison en est que la plupart des gens ne font pas un effort supplémentaire. Et donc quand vous le faites, c'est surprenant pour les gens, n'est-ce pas ? C'est comme si vous n'étiez normalement pas suivi par "Hey, comment c'était?" Comme, "Hey, vous avez fait changer votre huile ici dans ce magasin ou autre chose. Comment était-ce? Étiez-vous heureux ? » Je ne reçois pas cet appel téléphonique. Et donc quand vous le faites, ils vous diront : « Hé, ils s'en soucient vraiment. C'est un bon endroit. Oh, je vais y aller pour toujours. Et nous louons cet appartement parce que cette personne a en fait décroché le téléphone et m'a appelé. Droite?

Andrew:
Matt, vous avez soulevé un très bon point plus tôt qui, je pense, met en évidence la différence entre la gestion d'actifs et la gestion immobilière. Et quand vous avez parlé d'aligner les intérêts des membres de votre équipe avec le succès de la propriété. La plupart des sociétés de gestion immobilière, si vous leur demandez : « Que devrions-nous payer à cette personne ? » Ils disent: "Eh bien, le marché se situe entre 24 et 27 $ de l'heure, alors nous le fixerons à 25." Et c'est la réponse que vous obtiendrez généralement. Un bon gestionnaire d'actifs dira : "D'accord, super, c'est le marché." Mais si ma propriété a un bénéfice d'exploitation net de cent mille dollars chaque année, j'atteins mes objectifs. S'il atteint 120, je l'écrase. Alors que se passe-t-il si je le mets en place au-delà d'un certain objectif, le gestionnaire immobilier obtient un certain pourcentage de chaque dollar au-dessus de cela. Eh bien devinez quoi, maintenant leur revenu augmente avec le vôtre.
Et nous l'avons fait avec beaucoup de nos propriétés et cela a fonctionné à merveille parce que le gestionnaire immobilier sait: «Hé, si je travaille très dur là-dessus, cela ne fera pas que des investisseurs à travers le pays ou un mec en Californie plus d'argent, ça va aussi me rapporter plus d'argent. Nous avons un gestionnaire immobilier qui gagne plus que les régionaux au-dessus de lui parce qu'il l'a fait sortir si loin du parc. Et je suis tellement content de le payer littéralement double marché parce que quand on regarde combien il nous fait gagner, c'est presque hors de propos parce qu'il se débrouille si bien. C'est donc une bonne compétence de gestionnaire d'actifs de s'assurer que… Même s'il s'agit de votre administrateur, trouvez un moyen d'aligner son succès sur le vôtre afin que vous grandissiez toujours dans la même direction.

David:
Donc, en ce qui concerne les superviseurs de l'entretien, c'est un autre élément assez important, car un mauvais entretien fera que les gens ne voudront plus y vivre. Je pense que la plupart des gens en général resteront là où ils sont jusqu'à ce que quelque chose se produise qui perturbe leur paix. Donc le voisin d'à côté est trop bruyant. Leurs premières pensées sont probablement : « Demandez à la direction de régler le problème. Si ce n'est pas réparé, je déménage. Ou quelque chose est cassé qui ne sera pas réparé. Tout le monde a une tolérance. Et puis à un certain moment, ils en arrivent au point où ils se disent : "Je dois partir pour réparer ça." Et les postes vacants coûtent très cher, à la fois parce que vous êtes agent de location maintenant, vous devez payer quelqu'un pour aller le remplir, plus la période de temps que personne n'occupe, c'est vacant. Et puis au tour, faut repeindre et refaire tout ça. Ainsi, les superviseurs de maintenance peuvent réellement vous aider à réduire vos dépenses. Quelles sont les deux choses que chacun d'entre vous pense que vous souligneriez en ce qui concerne les superviseurs de maintenance ? Quelles sont les choses les plus importantes que vous pouvez recommander ?

Andrew:
Je veux dire, je pense que nous allons partir du principe que la personne dont vous parlez a des compétences de base en maintenance. Ils connaissent la différence entre un Phillips et un flathead, ce qui est à peu près tout ce que je peux comprendre. Je n'ai donc pas de meilleure analogie que celle-là. Le numéro un est désireux de contribuer. Et ce que je veux dire par là, c'est qu'ils sont, ce n'est pas seulement : « D'accord, j'ai ces cinq ordres de travail. Tant que je les fais aujourd'hui, ça va. Eh bien, peut-être qu'ils sont en train de travailler sur le bon de travail numéro deux et qu'ils voient que le résident suivant, leur porte se coince. Il a absorbé l'humidité et il ne rentre plus. Donc, chaque fois qu'ils les voient sortir et être comme, pousser leur épaule. "Oh, attendez une seconde." Ils viennent, ajustent les charnières, "Oh, regardez." Et faites-le réparer pour eux en cinq minutes.
Il n'a pas besoin d'un bon de travail. Et puis c'est quelqu'un qui est désireux d'aider le manager partout où les choses se présentent. Un exemple auquel je peux penser est que nous avons un superviseur de la maintenance que nous avons récemment embauché et il vient à nos appels avec un bloc-notes et a une liste de choses à revoir, puis prend des notes sur les choses dont nous parlons afin qu'il puisse aller suivre sur eux et qu'il soit pris en charge. Et nous ne lui avons même jamais demandé de le faire. Je veux dire qu'il est juste impatient de contribuer et d'en faire partie. Alors c'est énorme. Et puis un autre est que je dirais aussi, et ils sont liés, c'est qu'un préposé à l'entretien qui comprend que c'est un travail d'équipe.
Ouais. D'accord. Il a cinq ordres de travail à faire, mais il peut avoir un entrepreneur sur place qui rénove l'unité qu'il doit s'assurer que les fournitures sont là et que le gestionnaire, le gestionnaire immobilier est là pour s'assurer qu'il a bien reçu la commande de fournitures. Parce que la maintenance ne commande généralement pas ses propres fournitures. Parfois ce n'est pas le cas, mais souvent c'est un effort d'équipe avec, « Ok, nous avons besoin de ça. Le gérant s'en assure. » Et juste être prêt à intervenir et à aider là où c'est nécessaire. Et être de garde est franchement probablement l'un des pires aspects d'être un préposé à l'entretien dans un complexe d'appartements, parce que vous allez recevoir un appel à 2 h 30 du matin à Noël pour dire que quelqu'un a poussé un ours en peluche dans les toilettes et maintenant il inonde l'unité.
Ce n'est pas que quelqu'un va jamais apprécier ça, mais quelqu'un qui est capable de dire : "D'accord, cela fait partie du service à cette communauté et des choses comme ça vont arriver." Et j'espère qu'en tant que bon gestionnaire d'actifs, vous vous rattraperez en fin de compte. Nous avons eu des situations comme celle-là et nous enverrons à cette personne chargée de l'entretien une carte-cadeau du genre : « Va emmener ta femme dîner. Notre propriété ruine votre réveillon du Nouvel An.

David:
D'accord, nous comprenons. Désolé pour ça. Et merci d'avoir répondu à votre téléphone et d'être allé prendre soin de vous. C'est génial.

Andrew:
Yep.

Matt:
Pour ajouter là-dedans, c'est drôle, cela semblait juste être un thème commun à toute l'équipe de gestion immobilière, donc le gestionnaire du site, l'agent de location, quel que soit le sentiment d'appartenance. Et la façon dont un sentiment d'appartenance apparaît pour le technicien de maintenance, c'est des choses comme : "Eh bien, nous avons 20 ordres de travail ce mois-ci, donc cela signifie que ces 20 locataires attendent que je fasse quelque chose pour eux attendent maintenant et ce n'est pas bien. Et donc je dois accélérer le rythme. Je dois éliminer ces bons de travail. Peu importe. Un mauvais technicien de maintenance va hausser les épaules et dire : "Eh bien, c'est tout-"

David:
J'y arrive quand j'y arrive.

Matt:
Oui, j'y arrive quand j'y arrive. Et nous avons tous vu des techniciens de maintenance qui ont cette philosophie et il y a aussi les techniciens de maintenance pressés qui disent : « Écoutez, ce n'est pas acceptable. Ces gens ont besoin de moi. Ensuite, c'est un sentiment d'appartenance et ils prennent vraiment… Se présenter aux appels du bloc-notes. Nous avons eu des techniciens de maintenance qui nous ont dit : « Écoutez, nous donnions des tours à l'unité », ce qui signifie que lorsqu'une unité quitte, la maintenance sur site était les gars qui faisaient tourner les unités. Ils sont venus nous voir et nous ont dit : « Hé, nous avons besoin d'un peu d'aide. Et ce monde sur l'unité tourne parce que beaucoup d'agences se sont présentées et elles nous ont demandé de l'aide parce qu'elles savaient qu'elles ne pouvaient pas maintenir leur flux d'ordres de travail et qu'il n'allait pas être acceptable que l'équilibre des ordres de travail sorte de whack parce qu'ils savaient que c'était quelque chose, c'était comme la propriété.
Ils savaient qu'ils en étaient responsables. Alors ils ont dit : « Pouvons-nous apporter un peu d'aide à court terme pour nous aider à faire de la peinture, pour nous aider à sortir les poubelles ? Peu importe. Et nous avons dit: "Bien sûr, absolument." Parce que nous savions qu'ils s'en souciaient. C'est pourquoi ils ont demandé cela. Et ce n'était pas parce qu'ils ne voulaient pas faire le travail. C'est parce que leurs obligations allaient commencer à disparaître.

Andrew:
Ouais. Et il y a une dernière chose que je veux aborder. Donc, quiconque écoute pourrait dire: «C'est super les gars que vous trois ayez toutes ces merveilleuses paires de personnes d'entretien. J'essaie juste de faire en sorte que quelqu'un se présente et fasse quelque chose à temps. C'est aussi notre problème en ce moment. Je veux dire, Matt et David et moi sommes à l'échelle où nous avons ces membres d'équipe en place, mais la maintenance est probablement le poste le plus difficile à pourvoir pour nous en ce moment. Et nous avons malheureusement embauché des personnes qui ne correspondaient pas à ces caractéristiques dont nous venons de parler et nous avons dû les laisser partir. Donc, si vous êtes assis là à vous dire : « Eh bien, c'est super, tous ces personnages idéaux. Je veux juste quelques traits de caractère. Je veux juste que quelqu'un se présente. Oui, nous avons aussi ce problème. Il n'y a pas que vous. Espérons que si la Fed crée plus de chômage, l'un des avantages secondaires est qu'il sera plus facile de trouver de bonnes personnes. Mais c'est un problème que nous avons aussi. Donc, si vous vivez cela, ne vous sentez pas mal. Ce n'est probablement pas vous.

David:
Tout le monde embrasse des grenouilles. On parle de la personne idéale. Cela ne signifie pas que vous les obtenez au premier essai ou même au 10e essai. C'est souvent une compétence réelle de trouver comment trouver les bonnes personnes, c'est pourquoi vous les traitez si bien quand vous les avez parce que vous voulez qu'elles traitent votre propriété, et elles la traiteront probablement de la même manière que vous traiter la plupart du temps. Eh bien, merci les gars. Cela a été fantastique. Et c'est sur un sujet dont nous ne parlons pas vraiment très souvent parce qu'il s'agit simplement d'acheter autant de biens immobiliers que possible, d'emprunter l'argent des autres, d'y aller vite, lâchement et imprudemment, il suffit de pulvériser et de chasser et vous atteignez la cible plusieurs fois et vous gagnerez beaucoup d'argent. Et cet objectif devient beaucoup plus serré et cela devient beaucoup plus difficile.

Andrew:
"Cela fonctionnera à l'avenir."

David:
C'est exactement ça. Alors avant que je vous fasse sortir d'ici, Matt, où les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous ?

Matt:
Ils peuvent entendre parler de moi sur le site Web de notre entreprise, derosagroup.com, DEROSA-group.com. Ou ils peuvent me suivre sur Instagram à themattfaircloth.

Andrew:
Matt a également écrit un livre pour BiggerPockets. Quel était ce livre ?

Matt:
Cela s'appelait Raising Private Capital. Et c'est quelque chose de vraiment excitant. Et je pense que les relations avec les investisseurs et la façon dont vous collectez plus d'argent pour vos transactions et la façon dont vous traitez les investisseurs que vous avez déjà dans vos transactions vont devenir encore plus importantes, c'est toujours important, mais encore plus important dans une économie en mutation. Donc, tout le monde devrait consulter Raising Private Capital sur bigpockets.com/store.

David:
D'accord. Et Kush, où les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous ?

Andrew:
Il suffit de chercher sur le site Web de Vantage Point Acquisitions vpacq.com. Appelez également un collègue me demander sur BiggerPockets afin que nous puissions nous connecter là-bas. Et si vous êtes arrivé jusqu'à la fin de ce podcast et que vous êtes quelqu'un qui aime la gestion d'actifs ou que vous vous dites : « Je veux vraiment apprendre ça », trois de nos quatre derniers ajouts à notre équipe est issue des auditeurs de BiggerPockets. Il y a des gens incroyables qui ont écouté ce podcast et nous en cherchons un autre. Donc, si vous souhaitez venir travailler avec nous dans le domaine de la gestion d'actifs, veuillez vous rendre sur le site Web. Il y aura un onglet et un lien pour postuler. Et j'ai hâte de travailler avec vous, espérons-le.

David:
Ouais. Et je peux cosigner là-dessus. Andrew est mon partenaire multifamilial. Nous achetons des propriétés ensemble et les gens qui sont venus travailler pour nous ont été fantastiques. Et ils ont également fait beaucoup de progrès avec leurs propres portefeuilles. C'est une très, très bonne façon d'apprendre lorsque vous travaillez pour quelqu'un qui va vous tenir à un niveau élevé, vous apprendre à faire les choses de la bonne façon, vous montrer la bonne façon de l'aborder. Et ces habitudes qui sont développées sont les choses dont nous avons parlé plus tôt avec l'attitude et la personnalité que vous apportez au travail qui comptent beaucoup. Alors s'il vous plaît, si vous êtes multifamilial, envisagez de tendre la main.
Très bien les gars, je vais vous sortir d'ici. Merci beaucoup d'avoir pris le temps de votre lac Tahoe [inaudible 00:53:07] pour parler de plusieurs familles avec moi et nos auditeurs. Et j'espère que cela aide beaucoup de gens. On se verra la prochaine fois.

Andrew:
À plus tard.

David:
C'est David Green pour Matt "The Scorekeeper" Faircloth et Andrew "The Hamburgler" Kushman qui vole toutes mes analogies en signant.