L'immobilier multifamilial risque de s'effondrer - voici pourquoi

Dans cet article

Je m'inquiète d'une baisse significative (ou d'un crash) des évaluations de l'immobilier commercial, en particulier multifamilial, en 2023 et 2024. J'ai l'impression que les drapeaux rouges sont si clairs et pointent tous dans la même direction que je négligerais mon devoir envers cette communauté de ne pas rendre ma position aussi claire que possible et de défendre cette position dans les moindres détails. 

Dans cet article, je vais parcourir ma thèse, décrivant quatre principales menaces pour les évaluations multifamiliales, en suivant le résumé ci-dessous : 

• Partie 1 : Les taux de capitalisation sont inférieurs aux taux d'intérêt 
• Partie 2 : Je ne parie pas sur une croissance significative des loyers en 2023
• Partie 3 : Je parie sur la hausse des taux d'intérêt en 2023
• Partie 4 : Les taux d'intérêt élevés exercent une pression sur les évaluations et la souscription de la dette
• Partie 5 : Actualités, anecdotes et autres lectures
• Partie 6 : Idées pour protéger la richesse et gagner de l'argent dans cet environnement

Veuillez noter que l'immobilier est local. Mon analyse dans cet article reflète la moyenne à travers les États-Unis, bien que je plonge dans quelques grandes régions. 

Enfin, je veux dire d'emblée que je me considère comme un amateur dans la compréhension des marchés de l'immobilier commercial, approchant peut-être le statut de « compagnon ». Je ne suis en aucun cas un expert en eux. J'invite le débat et accueillerais l'analyse de tous les lecteurs prêts à présenter un "cas de taureau" à mes points ici. N'hésitez pas à le préciser dans les commentaires ou à m'envoyer un e-mail à .

Partie 1 : Les taux de capitalisation sont inférieurs aux taux d'intérêt

En moyenne, les taux d'intérêt sont actuellement plus élevés que les taux de capitalisation dans l'espace multifamilial aux États-Unis. Visuellement, cela peut être représenté par les deux lignes du graphique ci-dessous qui se croisent :

Les investisseurs qui entrent dans le multifamilial commercial le font parce qu'ils veulent générer un rendement. Le retour est ne sauraient  exprimé comme un taux de capitalisation (cap rate), qui est plus une métrique utilisée pour évaluer les propriétés les unes par rapport aux autres, mais plutôt comme une taux de rendement interne (IRR). On peut générer un fort TRI dans des environnements de taux de capitalisation élevés et faibles, tout comme ils peuvent générer un fort TRI dans des environnements de taux d'intérêt élevés et faibles.

Le TRI dépend de deux facteurs principaux : le montant des flux de trésorerie générés par la propriété (et le moment de ces flux de trésorerie) et la sortie/vente de la propriété (et le moment). Augmentez rapidement les loyers et vendez à un prix élevé, et le TRI monte en flèche. Faites-le lentement et vendez à un taux de capitalisation plus élevé qu'au moment de l'acquisition, et le TRI chute.

Les taux de capitalisation ont été relativement bas dans un contexte historique au cours des 10 dernières années. Cela n'a pas été un problème pour les gens de générer un excellent TRI parce que les taux d'intérêt étaient si bas. En fait, les faibles taux de capitalisation, à bien des égards, permettent aux investisseurs de générer plus facilement des rendements, car chaque dollar supplémentaire de NOI ajouté à une propriété augmente la valeur d'un multiple supérieur. Augmentez le NOI de 1 $ dans un environnement de taux de capitalisation de 10 %, et la valeur de la propriété augmente de 10 $. Augmentez le NOI de 1 $ dans un environnement de taux de capitalisation de 5 %, et la propriété augmente en valeur de 20 $.

Cependant, la conduite du TRI devient beaucoup, beaucoup plus difficile dans une situation de « levier négatif » où les taux de capitalisation sont plus élevés que les taux d'intérêt. Pour des raisons dont nous discuterons tout au long de cet article, des taux d'intérêt plus élevés rendent plus difficile pour les acheteurs de se qualifier pour un financement attractif, augmentant les taux de plafond de sortie probables et exerçant une pression à la baisse sur le TRI. Et, une grande partie de la base d'une projection du TRI proviendra de l'augmentation rapide des loyers.

En d'autres termes, le marché est plus dépendant aujourd'hui qu'à aucun moment de la dernière décennie du maintien de taux de capitalisation bas, de la poursuite de la hausse rapide des loyers et/ou d'un retour aux taux d'intérêt historiquement bas que nous avons observés au cours des cinq dernières années. «L'effet de levier négatif» est la façon dont le marché communique qu'il est « all-in » sur l'appréciation ou la baisse des taux d'intérêt.

 Et, comme je vais le préciser, je pense que l'un ou l'autre des résultats a une faible probabilité.

Bien qu'il s'agisse en fin de compte du TRI pour l'actif en question, je trouve intéressant que même sans avoir à calculer les chiffres d'une transaction spécifique ou d'un marché de transactions, nous pouvons déjà faire une observation simpliste sur l'immobilier commercial simplement en examinant l'écart historique des taux de capitalisation par rapport aux taux d'intérêt (qui comprend tous les biens immobiliers, pas seulement les immeubles multifamiliaux isolés - mais notez que les taux de capitalisation des immeubles multifamiliaux sont généralement inférieurs, en moyenne, à ceux des autres types d'immobilier commercial).

À moins que l'on ait une thèse plus forte pour la croissance des loyers et/ou la réduction des taux d'intérêt que cela n'a été le cas au cours de la dernière décennie, un écart entre les taux d'intérêt et les taux de capitalisation d'environ 150 points de base est la norme. Cela implique des taux de capitalisation passant de 5% à 6.5%. Bien que cela puisse sembler peu important, si cela devait se normaliser rapidement, cela équivaudrait à une réduction d'environ 23 % de la valeur des actifs. 

Cela ressemble à cette prévision fournie par CBRE : 

Partie 2 : Je ne parie pas sur la croissance des loyers en 2023

Pour comprendre comment les loyers pourraient être impactés cette année, nous devons penser à la fois à l'offre et à la demande. J'ai de mauvaises nouvelles sur le front de l'offre et un sac mitigé pour la demande.

Commençons la discussion en examinant l'offre.

Approvisionnement

Les carnets de commandes de nouvelles constructions multifamiliales sont au plus haut depuis les années 1970. Arriérés pour total des maisons en construction sont aux niveaux les plus élevés pour lesquels nous avons des données :

Des experts comme Ivy Zelman estiment que les développeurs monétiseront cet inventaire dès qu'il sera terminé - essentiellement, qu'il y ait enfer ou crue. Les coûts de détention et la dette relais (semblables aux prêts en argent dur pour le développement commercial) que les constructeurs utilisent pour financer des projets sont très coûteux et constituent donc une puissante incitation à terminer la construction et à refinancer ou vendre dès que possible.

Comme Brian Burke de Praxis Capital l'a mentionné dans notre Sur le marché Podcast, le développement prend du temps et aura un impact différent sur les différentes régions. Certains marchés peuvent ne pas voir beaucoup de nouvelles offres. Certains marchés verront une tonne d'approvisionnement se mettre en ligne, mais auront tellement de nouvelles demandes qu'il n'y aura pas de problème d'absorption. Et certains marchés verront l'offre se mettre en ligne et auront du mal à remplir les logements, ce qui exercera une pression à la baisse sur les loyers à mesure que les taux d'inoccupation augmenteront. 

Le Sud et l'Ouest sont les plus exposés au risque de voir une nouvelle offre massive arriver en ligne :

Notez que même si vous avez peut-être entendu parler de permis ou mises en chantier déclinant, rappelez-vous que le développement prend du temps. Les projets d'autorisation et de développement qui ont été lancés fin 2021 et début 2022 seront mis en ligne en 2023 et 2024. Les projets peuvent prendre des années, voire des décennies, pour autoriser, démarrer et enfin se terminer. Le manque de nouvelles mises en chantier ne fait pas grand-chose pour endiguer l'assaut des nouveaux stocks déjà en cours qui sont sur le point d'arriver sur le marché. Les effets de ce nouveau boom de la construction ne font que commencer. 

Et il ne faut pas beaucoup d'imagination pour extrapoler que cette surabondance de nouveaux logements exercera une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier de tous types, ainsi qu'une pression à la baisse sur les loyers, car davantage de logements se disputent le même bassin. des locataires. 

Parlons ensuite de la demande. 

Demande

La plus grande question de la demande, à mon avis, concerne la formation des ménages. La mise en ligne de 1.6 million de nouvelles unités n'est pas grave si nous nous attendons à ce que 1.6 million de nouveaux ménages se forment, n'est-ce pas ? Cela permet à ces unités d'être louées ou occupées (absorbées) sans aucun type de choc de prix. Et tout le monde parle d'une pénurie massive de logements depuis des années, n'est-ce pas ?

Et c'est vrai - l'Amérique ajoute généralement des ménages à un rythme plus rapide que nous ajoutons des stocks. Et voici une pénurie de logements. C'est pourquoi les prix de l'immobilier et les loyers ont explosé ces dernières années. Il n'y a que deux problèmes avec cette position en tant que défense de la hausse des loyers à l'avenir :

Premièrement, les données sur la formation des ménages ont été rejetées pendant la pandémie, avec plus d'un million de décès liés au Covid-19 et un énorme remaniement des ménages. Il est donc très difficile pour tout économiste de prédire la formation des ménages. 

Deuxièmement, la pénurie de logements a déjà été évalué dans aux loyers actuels et aux prix des maisons. La pénurie, couplée à des taux d'intérêt bas, a entraîné une appréciation de près de 40 % des prix des maisons et une augmentation de 26 % des loyers pendant la pandémie. 

Plonger plus profondément dans la formation des ménages. Pendant la pandémie, on voit que des millions de « ménages » apparemment formés :

Que se passe t-il ici? 

La réponse n'est pas claire pour moi, et je n'ai pas trouvé d'évaluation particulièrement convaincante de la situation d'un économiste que j'apprécie. J'apprécierais qu'un commentateur puisse m'indiquer une étude ou une analyse qui a du sens et nous permette de bien extrapoler l'avenir. 

En l'absence d'une analyse de la qualité à laquelle je peux accéder, je suppose que les gens se sont simplement déplacés. Je pense que cela a déformé les données d'une manière que nous ne comprenons pas encore pleinement. Les gens sont revenus chez maman et papa. Peut-être que les gens qui vivent et travaillent dans des endroits comme New York, San Francisco et Los Angeles ont continué à payer leurs baux, mais ont également quitté la ville pour une résidence secondaire, et peut-être que cela a été compté comme une deuxième formation de ménage. Peut-être que les divorces et les ruptures ont augmenté, et lorsqu'un couple se sépare, cela amplifie la formation de «ménages» (deux personnes ayant chacune besoin d'un endroit pour vivre, chaque chef de ménage, au lieu d'une unité familiale).

Mais il est évident que nous n'avons pas réellement vu des millions de nouveaux ménages se forment. Je parie que nous avons une estimation artificiellement élevée du nombre de ménages actuels dans ce pays en ce moment, et cela me fait peur lorsque j'essaie de projeter la croissance des loyers l'année prochaine. 

De plus, notez que même sans la folie de cette métrique, les données sur la formation des ménages peuvent croître et décliner avec l'économie. Dans les bons moments, les gens peuvent acheter plusieurs maisons et quitter les appartements partagés avec des colocataires ou quitter le sous-sol de leurs parents. En période de récession, les gens peuvent rentrer chez eux avec maman et papa ou faire venir à nouveau des colocataires. La formation de « ménages » peut décliner rapidement. 

La compensation potentielle – les loyers pourraient encore augmenter en 2023

Il y a toujours plusieurs variables dans toute mesure économique importante, et le loyer ne fait pas exception. Bien que je crains la pression à la baisse des augmentations massives des loyers au cours des deux dernières années, la croissance de l'offre et les points d'interrogation autour de la formation des ménages, je tiens à reconnaître qu'il existe un vent arrière majeur (pression à la hausse) sur les prix des loyers : les taux d'intérêt . 

Avec des taux hypothécaires qui ont doublé en 12 mois, l'abordabilité de l'achat de maisons, l'alternative à la location pour des millions d'Américains, a grimpé en flèche. Une étude d'ATTOM a conclu qu'il y a à peine un an, il était plus abordable d'être propriétaire que de louer sur 60 % des marchés américains, une statistique qui s'est inversée avec l'augmentation de 40 à 50 % des paiements mensuels en raison de la hausse des taux d'intérêt. Ce changement d'abordabilité exercera une pression à la hausse sur les loyers.

C'est à cause de cette pression que je pense que les loyers sont à pile ou face en 2023. Je ne fais confiance à aucune prévision économique concernant la croissance des loyers en ce moment. Et, sans la pression à la hausse sur les loyers due aux taux d'intérêt élevés, je serais prêt à faire un pari significatif que les loyers diminueraient en moyenne dans tout le pays. 

Partie 3 : Je ne parie pas non plus sur la baisse des taux d'intérêt en 2023

N'oubliez pas que les taux de capitalisation sont inférieurs aux taux d'intérêt. Cela signifie que pour que les investisseurs gagnent de l'argent, les loyers doivent augmenter (rapidement) ou les taux d'intérêt doivent baisser. Comme je l'ai mentionné, je pense qu'il y a de nombreuses raisons d'être sceptique quant à toute projection de croissance des loyers à l'échelle nationale en 2023 et toutes les raisons de penser que les loyers sont un revers de la médaille avec un potentiel de baisse important. 

Maintenant, il est temps de porter notre attention sur les taux d'intérêt. Un retour des taux commerciaux aux creux historiques des dernières années renflouerait de nombreux syndicateurs immobiliers commerciaux et multifamiliaux et leurs investisseurs. 

Est-ce probable ? Je ne pense pas. Voici pourquoi.

Le "spread" (vs. le Trésor à 10 ans) expliqué

Lorsque des banques, des institutions ou des particuliers prêtent de l'argent, ils veulent être indemnisés pour le risque qu'ils prennent. Le montant qu'ils facturent en intérêts peut souvent être considéré comme un «écart» par rapport à une alternative à faible risque. 

Il est largement admis dans l'espace de prêt que le bon du Trésor américain à 10 ans est un excellent point de référence pour mesurer la « propagation ». Parmi les autres indices de référence figurent le London Interbank Offered Rate (LIBOR) et le Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

En fait, une grande partie de la dette commerciale privée est assortie de taux indexés sur le SOFR plus un écart, et non sur le Trésor. Mais, l'obligation du Trésor américain à 10 ans est la norme à laquelle la plupart des gens comparent les écarts et a la plus grande influence sur le financement multifamilial.

De nombreuses institutions considèrent que prêter de l'argent au gouvernement américain est l'investissement le moins risqué au monde. Prêter à quelqu'un d'autre comporte plus de risques. Par conséquent, tous les autres devraient être facturés avec des intérêts plus élevés. 

Mais combien plus ? C'est là qu'intervient l'idée d'un "spread". 

Le montant de la « répartition » facturé par un prêteur dépend du prêteur, de l'économie et de la demande de prêts. Sur certains marchés, comme celui des prêts hypothécaires à 30 ans pour les acheteurs de maison, cet écart est très bien établi. Par exemple:

Il s'agit clairement d'une corrélation très forte, au point où nous pouvons tenir pour acquis que si le Trésor à 10 ans augmente, les taux hypothécaires augmentent, et vice versa. Cependant, ce n'est pas une corrélation parfaite, et parfois, l'écart change en fait. 

Aujourd'hui est l'un de ces moments. L'écart entre les taux du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires à 30 ans est relativement élevé, comme vous pouvez le voir ci-dessous:

De nombreux experts s'attendent à ce que les taux hypothécaires sur 30 ans baissent en 2023 en raison de cet écart élevé. Ils pensent que si l'écart entre les taux du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires à 30 ans devait se normaliser à la moyenne historique d'environ 180 points de base, alors les prêts hypothécaires pourraient redescendre plus près de la fourchette de 5.5 % au lieu de 6.3 %, où nous sommes. au moment d'écrire ces lignes.

Cela a du sens en théorie, sauf pour deux problèmes. 

Premièrement, le rendement du Trésor à 10 ans est actuellement déprimé parce que les investisseurs pensent que nous sommes ou sommes sur le point d'être en récession. Ceci est communément exprimé en disant que la courbe des taux est inversée. La progression vers une courbe des taux inversée est très bien représentée dans ce visualisation exceptionnelle de Visual Capitalist. 

Les gens fuient vers des investissements plus sûrs comme les bons du Trésor à 10 ans par crainte de récession. Il est fort probable qu'à mesure que l'économie commencera à se redresser, la courbe des rendements se normalisera et le taux du Trésor à 10 ans augmentera. 

Deuxièmement, la Fed signale clairement qu'elle a l'intention d'augmenter les taux tout au long de l'année en 2023. Parier que les taux vont baisser est un pari contre la position officielle de la Fed. La seule façon dont je vois les taux baisser et rester bas, c'est s'il y a une récession si profonde et si mauvaise que la Fed est forcée de faire marche arrière rapidement. 

En d'autres termes, les taux vont augmenter pour les investisseurs immobiliers (et toute autre personne qui emprunte de l'argent en utilisant une dette qui remonte au Trésor à 10 ans) à moins qu'il n'y ait une terrible récession où des millions de personnes perdent leur emploi. 

Alors, lançons une pièce : 

Si c'est la tête (une récession majeure), des emplois sont perdus, les loyers baissent et les valeurs immobilières multifamiliales commerciales diminuent. 

Si c'est pile (une perspective économique plus brillante), les taux d'intérêt augmentent rapidement et la valeur des immeubles multifamiliaux commerciaux diminue.

Ce n'est pas un jeu très amusant.

Bien qu'il soit possible que vous voyiez les taux hypothécaires rebondir et plonger temporairement aussi bas que le milieu des années 5, je parierais que nous terminons l'année avec des taux encore plus élevés qu'ils ne le sont aujourd'hui, à moins qu'il n'y ait une profonde récession. 

Les prêts commerciaux ne sont-ils pas différents des prêts résidentiels ? Pourquoi ne parlons-nous pas d'eux spécifiquement? 

Bien qu'il y ait toutes sortes de nuances dans les prêts commerciaux, à l'heure actuelle, la plupart des gens sont susceptibles d'utiliser les prêts Freddie Mac pour acheter des complexes d'appartements de petite à moyenne taille, la classe d'actifs dont je parle dans cet article. 

S'ils peuvent se qualifier pour un prêt Freddie Mac, les investisseurs sont susceptibles de les utiliser. Les prêts Freddie Mac sont le bouton facile pour les investisseurs multifamiliaux car ils ont des taux d'intérêt bas, un amortissement de 30 ans et des durées de cinq, sept ou 10 ans. À l'heure actuelle, les taux d'intérêt sur un prêt Freddie peuvent être au sud de 5 % ! C'est l'équivalent multifamilial des prêts conventionnels que des millions d'investisseurs immobiliers et de propriétaires utilisent pour acheter des maisons unifamiliales assurées par Fannie Mae. 

Les taux de Freddie Mac sont liés au Trésor à 10 ans. Ainsi, ces prêts d'appartement ne voient pas le même écart croissant par rapport à la note de 10 ans que nous voyons dans l'espace résidentiel (hypothèque conventionnelle). Cela leur laisse encore plus risque, à mon avis, d'augmenter si la courbe des taux se normalise par rapport aux hypothèques Fannie Mae à 30 ans. Cela explique également pourquoi les taux sont tellement plus bas dans les logements multifamiliaux que dans les logements unifamiliaux en ce moment.

Bien qu'il existe un marché privé de la dette immobilière commerciale qui était peut-être plus couramment utilisé il y a quelques années, il semble s'être asséché dans une large mesure. C'est soit une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) comme Fannie Mae ou Freddie Mac, soit un buste pour la plupart des syndicateurs en ce moment. 

Mais la vraie différence entre la dette commerciale et la dette unifamiliale typique est la Ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Nous verrons pourquoi cela est si important dans la section suivante.

Partie 4 : Les taux d'intérêt élevés exercent une pression sur les évaluations et la souscription de la dette

La dette commerciale, y compris les prêts d'appartement Freddie Mac, comme indiqué précédemment, n'est pas tout à fait la même que les prêts conventionnels dans l'espace résidentiel unifamilial. Un prêt typique de Freddie Mac, par exemple, peut avoir un calendrier d'amortissement de 30 ans, mais avec un paiement forfaitaire - le solde vient à échéance après cinq, sept ou 10 ans. Ce n'est pas un problème pour les investisseurs sur les marchés typiques. Ils peuvent simplement vendre l'actif après quelques années pour rembourser le prêt ou refinancer avec un nouveau prêt et recommencer le processus. 

Mais, comme mentionné précédemment, il existe un autre test de souscription avec ces prêts : le ratio de couverture du service de la dette. Un DSCR est la version multifamiliale d'un test dette-revenu que de nombreux propriétaires doivent réussir lorsqu'ils se qualifient pour un prêt hypothécaire.

Si le flux de trésorerie de l'entreprise ou du complexe d'appartements est exactement égal au principal et aux intérêts (le service de la dette) d'un prêt, alors le DSCR serait de 1.0. Plus bas, et le cash-flow produit par l'entreprise n'est pas suffisant pour couvrir le prêt. Plus élevé, et il y a un flux de trésorerie excédentaire.

Les prêts Freddie Mac nécessitent généralement un DSCR de 1.2 à 1.25.

La dette commerciale négociée entre le prêteur et l'emprunteur en privé, avec une dette qui n'est pas garantie par un GSE, peut avoir des clauses plus strictes comme des ratios DSCR plus élevés ou des clauses restrictives qui obligent les emprunteurs à maintenir un ratio DSCR pendant toute la durée du prêt.

Alors que les prêts Freddie peuvent atteindre jusqu'à 80 % de LTV, dans la pratique, beaucoup obtiennent une couverture limitée à la souscription à 65 % à 75 %.

Dans les marchés normaux, ces articles ne sont pas un problème. Mais examinons ce qui se passe lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement comme ils l'ont fait l'année dernière. 

Imaginez qu'un investisseur achète une propriété avec un prêt Freddie Mac de 1,000,000 2021 3 $ à la fin de 30. Le prêt a un taux d'intérêt de 4,216 %. Le capital et les intérêts sur 50,592 ans d'amortissement sont de 5.5 1 $ par mois, ou 68,136 35 $ par année. Avance rapide jusqu'à aujourd'hui. Ce même prêt viendrait avec un prêt à XNUMX% d'intérêt. Ce taux d'intérêt plus élevé augmenterait le service de la dette sur un prêt de XNUMX M$ à XNUMX XNUMX $, soit une augmentation de XNUMX %.

Maintenant, notre investisseur a utilisé un prêt Freddie (et on estime que les deux tiers du marché utilisent une dette à taux fixe) et ne subira probablement pas de pression réelle avant 5 à 10 ans, selon la durée de son prêt. Mais, il est important de reconnaître que si cet investisseur devait présenter une nouvelle demande pour ce même prêt aujourd'hui, il ne serait probablement pas admissible. Ils devraient probablement apporter beaucoup plus d'argent pour conclure l'affaire (réduisant le LTV), sinon ils devraient payer moins pour la propriété.

Encore plus problématique, il existe un secteur du marché qui utilise la dette à taux variable et d'autres types de financement créatif comme la dette relais (similaire aux prêts en argent dur) pour financer l'immobilier multifamilial et d'autres biens immobiliers commerciaux. Selon le Wall Street Journal, environ un tiers du marché utilise une dette à taux d'intérêt variable, et un pourcentage (inconnu) de cette cohorte utilise une dette relais et d'autres dettes non gouvernementales.

Ces emprunteurs seront confrontés à une pression croissante pour effectuer leurs paiements avec des taux d'intérêt plus élevés. Pour en revenir à notre exemple précédent, imaginez que la propriété a généré 62,500 5 $ (taux de plafond de 50,592 % à l'acquisition) en NOI avec 3 68,136 $ de service de la dette à un intérêt de XNUMX %. Aujourd'hui, ces paiements sont, encore une fois, de XNUMX XNUMX $. Cet emprunteur fictif va maintenant devoir couvrir la différence avec des fonds autres que ceux générés par le bien.

Bon nombre de ces prêts à taux variable ont des plafonds de taux en place (souvent exigés par leurs prêteurs) qui empêchent temporairement les taux d'intérêt sur leur dette de monter trop haut. Cependant, le coût de renouvellement de ces taux plafonds monte en flèche, jusqu'à 10 fois, à la lumière de la hausse des taux. Cela commence déjà à mettre la pression sur les emprunteurs qui doivent souvent mettre de côté chaque mois des fonds pour cette assurance. 

Comme je l'ai mentionné, Ben Miller, PDG de Fundrise, a appelé ce phénomène le « grand désendettement » - une tournure de phrase qui, selon moi, résume très succinctement ce problème. 

Écoutez son apparition sur Sur le marché et écoutez quelques-uns des exemples qui frappent déjà le monde de l'immobilier commercial (à commencer par le commerce de détail et les bureaux). 

Brian Burke dit que ce problème a le potentiel d'être aigu avec les prêts de développement, où les exigences de re-marge peuvent forcer les emprunteurs à rembourser le solde du prêt si la location n'atteint pas les objectifs.

Une panique est-elle possible ?

Lorsque les opérateurs ne peuvent pas respecter leurs engagements de prêt, ils peuvent faire défaut et remettre l'actif à la banque (une forclusion). Dans ces situations, le créancier liquidera le bien en le vendant le plus rapidement possible. Certaines personnes peuvent vanter une propriété liquidée qui se vend bien en dessous de la valeur marchande comme une "opportunité d'achat" - et c'est peut-être bien le cas.

Mais il définit également une composition pour des actifs similaires. En plus des conventions DSCR, les immeubles collectifs sont expertisés, tout comme les maisons. Si les évaluations ne viennent pas, les acheteurs doivent apporter plus d'argent à la clôture. 

Si la pression monte au-dessus de 2023, les compensations pour les complexes multifamiliaux pourraient être entraînées de plus en plus bas par les ventes de saisies en difficulté, rendant l'emprunt de plus en plus difficile dans une boucle de rétroaction négative.

Partie 5 : Actualités, anecdotes et autres lectures

Ce dont je parle ici n'est pas nouveau pour les initiés de l'industrie. Les valorisations des FPI ont chuté de 25 % en 2022. Les loyers chutent dans de nombreuses grandes villes comme Minneapolis et Chicago, où les prix des loyers sont en baisse de 9% et 4%, respectivement, Année après année. 

Les propriétaires commencent également à offrir plus "concessions" aux locataires, sous la forme d'un mois de loyer gratuit, ou d'un parking gratuit, pour attirer de nouveaux locataires. Ces concessions ont un impact sur le résultat net des investisseurs en appartements de la même manière que le feraient l'inoccupation ou la baisse des loyers, mais peuvent masquer la mesure dans laquelle des baisses de loyer peuvent être signalées sur certains marchés.

Les clients institutionnels des grands fonds de capital-investissement ont retiré des fonds au point que ces fonds se heurtent à limites de retrait pour leurs investisseurs, à commencer par la FPI non cotée la plus connue au monde : Blackstone. 

Brian Burke aborde longuement ce sujet dans Sur le marché"La bombe multifamiliale est sur le point d'exploser" épisode avec Dave Meyer. Il pense que nous sommes sur le point de «réévaluer» le secteur et qu'il existe un énorme écart acheteur / vendeur entre acheteurs et vendeurs. Les quelques transactions en cours, pour l'instant, concernent 1031 participants à l'échange et ceux qui ont levé des fonds importants et doivent déployer ces actifs rapidement. Ces gens sont motivés pour aller vite, et avec de nombreux vendeurs qui tiennent bon pour l'instant, les prix restent élevés. 

Cela ne durera plus longtemps. Les vendeurs qui étaient fortement endettés avec une dette à taux variable seront forcés par leurs problèmes de conformité DSCR. Et, il y aura une pression croissante constante pour que les investisseurs refinancent leur dette ballon, pression qui augmentera avec chaque mois qui passe alors que de plus en plus de marché est obligé d'agir en vendant, en refinançant ou en apportant d'importantes sommes d'argent pour réduire la dette. soldes et éviter la forclusion. 

Partie 6 : Idées pour protéger la richesse et gagner de l'argent dans cet environnement

Les taux de capitalisation sont inférieurs aux taux d'intérêt. La croissance des loyers et l'allégement des taux d'intérêt sont chacun à pile ou face. La pression monte du côté de la dette pour une part importante du marché, et la souscription de nouvelles transactions est beaucoup plus difficile aux prix de l'an dernier.

Il s'agit d'un environnement difficile, mais il existe encore un certain nombre de stratégies qui peuvent être judicieuses pour les investisseurs avisés qui souhaitent toujours participer au secteur multifamilial et à d'autres secteurs de l'immobilier. Voici quelques-unes des choses que j'envisage :

Prêter

Les taux d'intérêt sont supérieurs aux taux plafonds. Cela signifie plus de flux de trésorerie, au moins au cours de la ou des premières années, pour le prêteur par dollar investi que pour l'investisseur en actions, avec un risque moindre. Laissez quelqu'un d'autre prendre les premiers 20 à 30 % du risque. Personnellement, j'envisage d'investir dans des fonds d'emprunt qui prêtent de l'argent dur, car j'aime le court terme-nature à terme de ces prêts et estiment que le marché unifamilial est plus protégé contre les risques que le marché multifamilial.  

Achetez sans effet de levier

Si votre objectif est vraiment de posséder une multifamiliale à long terme et que le risque à court terme ne vous dérange pas, envisagez simplement de ne pas utiliser du tout l'effet de levier, si vous en avez les moyens. Cela réduit le risque et, encore une fois, parce que les taux d'intérêt sont plus élevés que les taux de capitalisation, cela augmentera les flux de trésorerie. Vous pouvez toujours refinancer dans quelques années si vous souhaitez mettre plus de capital au travail. 

Attends et regarde

C'est chronométrer le marché et ce n'est pas mon style. Mais, si vous croyez cette analyse, nous pourrions voir les prix changer considérablement en 2023. S'asseoir sur de l'argent pendant 6 à 12 mois pourrait mettre certains acheteurs avertis en mesure d'acquérir des actifs à un prix avantageux, surtout si une panique entraîne un taux de capitalisation très élevé. , très haut. 

Passez en revue les conditions de tous les investissements dans lesquels vous vous trouvez

Certains syndicateurs ont le droit de faire des appels de capitaux. Si un engagement DSCR est rompu sur un accord, le syndicateur peut avoir des options très peu attrayantes de vendre à perte énorme, d'être saisi ou d'apporter une énorme somme d'argent à la table pour empêcher la forclusion. 

Les termes de votre investissement de syndication peuvent permettre au syndicateur d'exiger des investisseurs qu'ils apportent un capital supplémentaire ou qu'ils risquent de diluer leurs actions. Bien que le pouvoir soit probablement entre les mains du sponsor, il est au moins sous votre contrôle de comprendre s'il s'agit d'une possibilité dans votre accord ou non et de préparer votre position de trésorerie en conséquence. Ne soyez pas pris au dépourvu.

Apportez un scepticisme sain à tout nouvel investissement

Je suis évidemment sceptique à l'égard du marché d'une manière systémique, mais si on me présentait un accord spécifique qui était capable de m'intriguer suffisamment pour y jeter un coup d'œil, je voudrais être sûr que l'accord avait du sens même avec une augmentation significative de taux plafonds. 

Je serais sceptique quant aux allégations de « valeur ajoutée » (chaque offre annoncée par chaque sponsor est « à valeur ajoutée ») ou que la propriété est une « bonne affaire » (quel sponsor va vous dire que l'offre n'est pas un grand?). Mon intérêt serait également piqué si un sponsor engageait une part importante de son propre capital - quelque chose de significatif dans le contexte de sa valeur nette. ). Je voudrais être sûr que leur propre capital durement gagné était à risque, aux côtés du mien, et pas seulement qu'ils ont la possibilité de tirer profit des frais d'acquisition, des frais de gestion et des intérêts portés. 

Prendre une position courte sur… quelque chose ?

Je me demande s'il existe des FPI publiques qui sont particulièrement exposées aux risques décrits ici. Une quantité importante de recherches pourrait révéler des portefeuilles particulièrement concentrés sur des marchés avec de faibles taux de capitalisation, un risque d'offre massif et un pourcentage élevé de dette à taux variable ou qui verront des coûts de plafonnement des taux monter en flèche. Si quelqu'un décide d'aller creuser ici, je serais très intéressé à parler de vos découvertes.   

Conclusion

C'était un long article. Si vous êtes arrivé jusqu'ici, merci d'avoir lu !

Comme je l'ai mentionné dans l'introduction, je me considère entre un amateur et un compagnon dans la compréhension du monde de l'immobilier commercial et des grands multifamiliaux. 

Cependant, ce que je suis capable de comprendre me fait craindre pour les valorisations. J'ai l'impression qu'il y a beaucoup de risques ici, et je prévois d'être très prudent en 2023. Cependant, je peux acheter une autre location unifamiliale ou même un petit propriété multifamiliale comme un duplex, un triplex ou un quadplex, comme j'aime le faire tous les 12 à 18 mois. 

J'espère qu'à tout le moins, cet article aidera les investisseurs à prendre des décisions plus éclairées s'ils explorent des opportunités d'investissement multifamilial et à faire un peu plus de diligence raisonnable. 

Et encore une fois, je suis toujours à la recherche de quelqu'un avec un cas de taureau pour multifamilial. Si vous lisez ceci, veuillez commenter ci-dessous ou m'envoyer un e-mail à . J'aimerais entendre votre point de vue.

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.