Vouloir savoir comment investir dans l'immobilier avec 10,000 XNUMX $? Pour la plupart des gens, 10,000 XNUMX $ ne semblent pas suffisants pour démarrer un portefeuille immobilier locatif. Mais aujourd’hui, vous apprendrez exactement comment transformer cette somme d’argent facilement économisable en fondation pour la liberté financière. Si vous voulez connaître le neuf façons de commencer à créer de la richesse grâce à l'immobilier avec 10,000 XNUMX $ ou moins, restez dans les parages !
David Green, Henri Washingtonet Rob Abasolo tous ont commencé leur parcours d’investissement immobilier sans beaucoup d’argent. Ils devaient lésiner, économiser et bousculer pour accéder à leur première propriété. Mais, une fois que la roue des flux de trésorerie a commencé à tourner, tous ces investisseurs ont rapidement multiplié leurs avoirs immobiliers et ont mis le cap sur l'indépendance financière. Et maintenant, ils veulent vous aider à faire de même !
David, Henry et Rob partagent tous leur ffaçons préférées d’investir dans l’immobilier avec 10,000 XNUMX $, risques et récompenses de chacune de ces stratégies, et comparer chaque méthode aux autres de manière confrontation stratégique sur la MEILLEURE façon d'investir dans l'immobilier avec peu d'argent. Ils partagent même le les moyens les plus rapides d'économiser jusqu'à 10,000 XNUMX $, pour que vous puissiez commencer à investir plus tôt ! Alors si vous souhaitez faire de 2023 L’année où vous commencerez à investir, même si vous n’avez pas beaucoup d’épargne, restez dans le coin !
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David:
Ceci est le podcast BiggerPockets, émission 730.
Rob:
Je pense que c’est un sujet très important car il existe une idée fausse selon laquelle il faut beaucoup d’argent pour se lancer dans l’immobilier, et ce n’est pas vrai. Bien souvent, vous pouvez vous lancer dans l'immobilier avec peu ou pas d'acompte, mais je pense que 10,000 10,000 $ est une très bonne réussite pour la plupart des gens, car je pense que c'est un montant réalisable que quelqu'un peut économiser au fil du temps, s'il travaille un peu. , s'ils ont quelques activités secondaires, s'ils économisent leurs revenus qu'ils gagnent au travail, et avec ces XNUMX XNUMX $, je pense que vous pouvez déployer cela de nombreuses façons différentes et réellement créer de la richesse grâce à l'immobilier.
David:
Que se passe-t-il tout le monde ? Voici David Greene, animateur du podcast BiggerPockets Real Estate, rejoint aujourd'hui par mes deux co-animateurs de l'émission principale, Henry Washington et Rob Abasolo, et nous avons un régal pour vous. Dans l’émission d’aujourd’hui, nous parlons de ce que nous ferions si nous avions 10,000 10,000 $ à investir et de ce que vous pourriez faire aussi. Nous passons en revue plusieurs stratégies, donnons un bref aperçu de ce à quoi chacune d'elles ressemble, puis nous choisissons chacun une stratégie et la confrontons les unes aux autres dans un débat de style Rock 'Em Sock' Em sur la façon de dépenser 10,000 XNUMX $. Avant d'entrer dans le spectacle, un petit conseil pour vous. Lorsqu’il s’agit de dépenser XNUMX XNUMX $ pour investir dans l’immobilier, il existe des moyens de le faire gratuitement, et cela signifie valoriser votre éducation. Biggerpockets.com propose des tonnes de ressources pour vous aider à y parvenir, y compris le meilleur forum de la planète pour les investisseurs immobiliers. Vous pouvez également suivre mes super amis ici, Henry Washington et Rob Abasolo sur les réseaux sociaux. Les gars, jetez vos poignées là-bas très vite.
Rob:
Robuilt, R-O-B-U-I-L-T. Je l'ai fait.
Henri:
L'HenryWashington.
David:
Et ils vous offrent du contenu gratuit, des informations gratuites, tout comme le fait BiggerPockets. Les gars, vous aimez l'éducation. C’est l’une des meilleures façons d’investir en vous-même. Faites-le avec les gens que vous avez ici. Nous parlons également des façons dont nous avons nous-mêmes économisé 10,000 10 $ que les gens peuvent utiliser pour atteindre ces premiers 10,000 km. Si vous n'êtes pas là en ce moment, attachez vos ceintures de sécurité, préparez-vous pour un grand spectacle. Faisons-le. Très bien, aujourd'hui nous avons un spectacle spécial. Nous allons commencer par la liste de toutes les façons auxquelles nous pouvons penser pour nous lancer dans l’immobilier avec seulement 10,000 10,000 $. Nous allons chacun choisir une de ces stratégies, puis nous allons approfondir la stratégie que chacun de nous a choisie, comment nous les utiliserions, ce que nous éviterions et comment nous maximiserions l'utilisation de ces XNUMX XNUMX $. , à la recherche des pièges, du type de retours et du calendrier auxquels nous nous attendons. Il faut vraiment décrire à tout le monde comment nous investirions ces XNUMX XNUMX $.
Rob:
Oui, je pense que c’est un sujet très important car il y a cette idée fausse selon laquelle il faut beaucoup d’argent pour se lancer dans l’immobilier, et ce n’est pas vrai. Bien souvent, vous pouvez vous lancer dans l'immobilier avec peu ou pas de mise de fonds, mais je pense que 10,000 10,000 $ est une très bonne réussite pour la plupart des gens, car je pense que c'est un montant réalisable qu'une personne peut économiser au fil du temps s'elle travaille. , s'ils ont quelques activités annexes, s'ils économisent les revenus qu'ils gagnent au travail. Et avec ces 7,000 XNUMX $, je pense que vous pouvez déployer cela de nombreuses manières différentes et réellement créer de la richesse grâce à l'immobilier. J'ai commencé avec, je pense… Non, non, XNUMX XNUMX $. Je pense donc que c’est une bonne étape que la plupart des gens doivent franchir pour réellement commencer.
Henri:
Oui, je suis d'accord avec vous et vous avez raison, il existe de nombreuses façons de se lancer dans l'immobilier avec peu ou pas d'argent, mais cela va prendre un peu d'argent à un certain niveau, surtout si vous envisagez d'acheter et tenir, car il est également utile de disposer d'une sorte de coussin, d'un filet de sécurité pour payer les choses qui cassent. Donc, atteindre ce seuil de 10,000 10 $ est une étape importante, donc je ne veux pas que les gens pensent : « Très bien, je n’ai pas besoin d’économiser de l’argent pour faire ça. » Vous devriez, c'est un moment idéal avec la technologie pour pouvoir gagner de l'argent, puis réfléchissez également si vous pouvez vous lancer avec peu ou pas d'argent, que XNUMX XNUMX $ peuvent grandement vous aider à avoir ce coussin et vous fournir cela. filet de sécurité pendant que vous continuez à investir.
David:
Ouais, alors au sujet de la façon dont vous obtiendriez 10,000 10, chacun de vous, que recommandez-vous ? Pensez-vous qu'il existe une activité secondaire que vous devriez utiliser pour économiser 10 XNUMX $ supplémentaires ? Cherchez-vous un autre emploi ? Y a-t-il des choses dans les emplois que les gens occupent ? Si quelqu'un dit simplement : « Eh bien, je n'ai même pas XNUMX XNUMX $, comment vais-je y arriver ? » Quels conseils avez-vous ? Rob, je vais commencer par toi.
Rob:
Ooh, il y a beaucoup de choses. Je veux dire, pour moi, mon activité secondaire, quand je débutais dans l'immobilier, je construisais des meubles. C'était donc à l'époque où les meubles en tuyaux étaient très populaires et je me souviens avoir regardé sur Etsy et toutes ces tables basses en tuyaux, au look industriel et rustique. Je les cherchais et ces tables coûtaient environ 800 dollars, et je me souviens m'être dit : « Whoa, c'est fou. 800$ pour cette petite table basse. Je peux le faire moi-même. Alors je l’ai fait, et ça m’a coûté, je ne sais pas, une centaine de dollars. Alors je me suis dit : « Whoa, et si je construisais ça pour cent dollars et que je le vendais à des gens pour 800 ou mille dollars ?
J’ai donc démarré une petite entreprise de fabrication de meubles pendant environ deux ans, et je suis resté collé à mon sous-sol pendant ces deux années. J'y restais jusqu'à 4 heures du matin pour construire des tables et des bancs personnalisés et peu de compétences y étaient nécessaires. C’était un métier très facile à comprendre pour moi. Bien sûr, je suis un peu bricoleur, mais j’ai pu apprendre. Je veux dire, j’ai pu apprendre le métier de menuisier et gagner des milliers de dollars chaque mois. À cette époque, je pense que je gagnais environ 00 8,000 $ par an, mais pour moi, c'était monumental compte tenu de ma situation financière, donc je pense que si vous avez un métier dans lequel vous êtes bon, comprenez comment monétiser ce commerce.
Henri:
J'ai fait quelque chose de très similaire, Rob. Pour mon activité secondaire, malheureusement, je n’ai pas investi d’argent dans l’immobilier, mais il va sans dire que j’ai eu une activité secondaire qui m’a aidé à gagner environ 10 XNUMX $. Je chercherais donc des endroits où je pourrais acheter des retours sur Amazon, Walmart et des boutiques en ligne pour quelques centimes par dollar. Ainsi, la plupart du temps, lorsque les gens renvoient ces articles à Amazon ou à Walmart.com, ils finissent par les vendre en gros à très bas prix à ces sociétés de vente aux enchères, et ces sociétés de vente aux enchères les mettent ensuite aux enchères parfois pour quelques centimes par dollar. grand public. Alors j’achèterais littéralement toutes sortes de choses.
Et ce que j'ai trouvé… Je gardais la feuille de calcul de ce que j'avais acheté, de ce que j'avais payé, puis de ce pour quoi j'avais pu le vendre. Je me retournais et vendais les produits sur Craigslist ou sur le marché Facebook. Et ce qui me rapportait le plus de revenus avec le moins d'effort, c'était toujours les meubles, notamment les tables de cuisine, car pour les assembler, il suffisait de visser quatre pieds. Je les achetais donc 10, 20, 30 dollars, vendez-les pour 100, 200, 300, 400 dollars selon la table. J'ai donc retourné beaucoup de tables de cuisine, mais beaucoup de meubles retournés par Amazon, pas vraiment d'électronique, car c'est un peu aléatoire lorsque vous effectuez des retours, mais les meubles étaient assez faciles à faire. Donc voilà.
Rob:
Peut-être que nous ferons un épisode à ce sujet dans lequel nous ferons appel à des personnes très douées dans les activités annexes qui gagnent 10,000 10,000 $ afin que les gens puissent peut-être apprendre comment faire cela et se lancer dans l'immobilier avec ces XNUMX XNUMX $. Cela pourrait être une série amusante, je pense. David, quelles étaient vos activités annexes lorsque vous vous lancez dans l'immobilier ? Je sais que vous avez visiblement travaillé comme policier pendant longtemps. Mais aviez-vous quelque chose qui vous rapportait un revenu supplémentaire ?
David:
Pas massif. Je maximiserais toujours tout ce que je faisais pour gagner autant d’argent que possible. Alors quand je travaillais dans des restaurants, je restais et récupérais les dernières tables en fin de soirée. Vous pouvez généralement augmenter vos revenus de 30, 40, parfois 50 % en travaillant simplement une heure ou deux, car normalement, ils échangent des tables entre les serveurs. À la fin de la nuit, ils veulent que tout le monde se lève pour pouvoir faire le ménage, rentrer chez eux et arrêter de les payer. Alors ils donnent toutes les tables à une seule personne. Ainsi, au lieu d’avoir une table sur quatre ou cinq, j’obtiens chaque table jusqu’à ce que je ne puisse plus la gérer. Je doublais donc souvent le montant d’argent que je pouvais gagner en restant tard.
Ou alors, je changerais de poste si je n’avais rien à faire. Si j’avais fini le cours ou si j’avais fait mes devoirs, et mec, il ne se passera rien ce soir. Ma première pensée n’a pas été : comment puis-je me saouler ? Et c'était comme, qui me laisserait travailler pendant son quart de travail ? Parfois, je leur payais 20 dollars pour me laisser aller travailler, et je lui donnais 20 dollars et j'allais gagner 140 dollars. Et cela en valait toujours la peine pour moi. Et puis, quand je suis devenu policier, ce n’était que des heures supplémentaires. Je pouvais trouver des moyens de toujours avoir des heures supplémentaires, et je suis devenu la personne que tous les sergents appelaient en premier lorsqu'il y avait des heures supplémentaires. Je pense que c'est important avant d'aborder la façon d'investir 10,000 XNUMX $, car depuis longtemps, dans le milieu de l'immobilier, nous disons aux gens qu'on peut gagner de l'argent grâce à l'immobilier. Vous n’êtes pas obligé d’avoir un travail. Et je vois que vous souriez, là où je veux en venir. Et cela a été vrai pendant longtemps. Il n’y avait pas autant de concurrence pour ces actifs. C’était en fait une chose réalisable dans laquelle se lancer.
Et je ne dis pas que vous ne pouvez pas le faire. Il y a toujours un moyen d’y parvenir. C’est incroyablement plus difficile à faire aujourd’hui que jamais auparavant. Même si quelqu'un vous offre une maison gratuitement et vous dit : « Voilà, vous n'avez rien à payer », vous avez toujours besoin d'argent parce que les choses se terminent avec cette maison et que les locataires partent, et il y a des dépenses associées à l'immobilier qui vous avez besoin d'argent, et je pense que la situation financière globale est plus saine, surtout lorsque vous commencez à gagner de l'argent avec l'immobilier et à gagner de l'argent avec votre travail et que vous cherchez des moyens de gagner plus d'argent et peut-être de démarrer une entreprise et d'en faire des trucs de là dans le monde de l'immobilier.
Plutôt que de dire : « Je vais construire mon empire financier sur un seul pilier, je vais avoir une table avec un seul pied et j'espère qu'elle ne sera jamais déséquilibrée, et je vais compter entièrement sur cela. Alors que nous passons en revue ces stratégies, gardez à l’esprit qu’elles ne remplacent pas le travail acharné, la discipline financière, le bon travail, la recherche de l’auto-amélioration. Ils en sont un complément. Vous êtes d'accord les gars ?
Rob:
Ah ouais, 100%. C'est tellement dur. Je veux dire, c'est toujours un travail difficile. Ce n’est pas simplement : « Oh ouais, je l’ai fait. J’ai eu ma première propriété, je vais dormir maintenant. C’est comme : « Eh, tu vas avoir besoin de dormir moins que jamais auparavant. » Et ce n’est pas grave, cela fait partie du fait de se lancer dans l’immobilier.
David:
Ouais, c’est un peu comme si j’entendais les gens dire : « Je vais me marier pour qu’on arrête de se battre tout le temps dans notre relation », et je ne connais aucun couple marié qui se dispute moins après s’être marié. Vous n’arrêterez pas d’avoir des conflits lorsque vous établirez une relation, vous allez simplement avoir une relation meilleure et plus profonde. Donc, cela passe à la stratégie numéro un, je vais commencer. La première chose dont nous allons parler, ce sont les marchés immobiliers bon marché. Maintenant, la plupart du temps, c’est là que se tourne l’esprit des gens lorsqu’ils se disent : « Je n’ai pas beaucoup d’argent, alors laissez-moi simplement investir dans un marché bon marché où je n’ai pas besoin d’autant d’argent. » Certains des avantages de cette solution sont, c’est vrai, que vous n’aurez généralement pas besoin d’autant d’argent.
Il y a souvent moins de concurrence par propriété. Je pense que cela rend les choses un peu plus faciles à intégrer. Vous n’allez pas contre 10 autres acheteurs aussi souvent que si vous essayez d’acheter sur les meilleurs marchés qui seront peut-être plus chers. Et obtenir l'approbation d'un prêt peut également être un peu plus facile, car si la maison ne coûte que cent mille dollars, votre dette par rapport au revenu n'a pas besoin d'être aussi élevée pour être approuvée que si la maison valait un million de dollars. Maintenant, il y a de nombreux inconvénients et nous pouvons également en parler. Je pense que le plus important dans tout cela est que, dans l’ensemble, lorsque vous regardez la situation dans son ensemble, je ne sais pas si quelqu’un que j’ai rencontré et qui a vraiment gagné beaucoup d’argent dans l’immobilier l’a fait sur un marché bon marché. C'est souvent là que vous allez avec vos roues d'entraînement, c'est ainsi que vous apprenez à investir, mais même si vous investissez dans un marché bon marché et que vous comptez garder peut-être un investisseur du Midwest, vous déménagez toujours dans les meilleurs quartiers. ou les meilleurs actifs du Midwest.
Aucune des personnes que je connais bien n'est restée en bas de l'échelle en essayant de faire fonctionner ces transactions vraiment bon marché, car le problème est que vous n'obtenez pas d'appréciation des flux de trésorerie, vous n'obtenez pas d'appréciation de la valeur de la propriété, et tout l'argent que vous pensez continuer à y verser lorsqu'elle a besoin d'un nouveau toit, lorsqu'elle a besoin d'un nouveau climatiseur, lorsqu'un de vos locataires part et le coût de repeindre et de refaire le sol d'une de ces maisons est exactement le même, que la une maison coûte un million de dollars ou 50,000 50 dollars, mais le pourcentage de vos revenus est beaucoup plus élevé dans les maisons bon marché que dans les maisons chères. Et c’est quelque chose que les gens oublient, que cela devient une part beaucoup plus importante de l’argent que vous gagnez lorsque vous devez faire un tour, préparer une propriété pour le prochain locataire, et cela ne vaut que XNUMX XNUMX $. Vous avez des opinions différentes ? Je sais que vous n’êtes pas censés être des experts en la matière, mais je suis simplement curieux de savoir si vous avez un autre point de vue ou si c’est ce que vous avez également vu.
Rob:
Non, je veux dire, c'est une ligne fine. Ma première maison que j'ai achetée était une résidence principale à Kansas City et je l'ai achetée juste avant l'explosion de Kansas City. Je pense que le coût de cette maison était d'environ 159 215 $, et trois ans plus tard, elle en valait 40. Il y a donc eu une certaine appréciation, mais évidemment pour moi, lorsque nous l'avons vendue, cela a changé ma vie. C'était environ XNUMX XNUMX $ ou quelque chose comme ça, mais c'est parce que Kansas City a explosé à ce moment-là. Si j’avais acheté cette maison quelques années auparavant, cela n’aurait été que très peu apprécié. Je comprends donc parfaitement le sentiment derrière ces marchés moins chers, ces maisons moins chères, car l’appréciation ne sera probablement pas aussi juteuse.
Henri:
Je vois des gens qui peuvent réussir et qui réussissent très bien sur des marchés bon marché, mais généralement, ce que je vois lorsque cela se produit, c'est qu'ils sont assez diligents dans le redéploiement des gains provenant du retournement de propriétés ou des gains provenant des flux de trésorerie qu'ils génèrent pour payer ces propriétés. parce qu'ils sont très bon marché. Et puis, lorsque les actifs sont entièrement remboursés, ils génèrent extrêmement bien des flux de trésorerie et vous pouvez atteindre ce point de paiement beaucoup plus facilement. Évidemment, dans un marché moins cher, oui, vous payez plus de dépenses, mais lorsque vous pouvez rembourser ces propriétés, je pense qu'il y a d'énormes avantages à pouvoir le faire sur un marché peu coûteux.
David:
Très bien, Henry, si vous voulez aller de l'avant et passer à la stratégie suivante.
Henri:
Absolument. Une autre stratégie à considérer est le partenariat. Tout le monde dit : « Si vous ne pouvez pas le faire vous-même, faites simplement appel à un partenaire. Cela améliorera tout. Et cela peut, cela peut vous aider lorsque vous faites appel à un partenaire. Je pense que la plupart du temps, ce dont nous n'avons pas de conversations honnêtes, c'est lorsque vous êtes nouveau, qu'apportez-vous à un investisseur expérimenté pour qu'il veuille s'associer avec vous sur un accord ? Il arrive rarement que quelqu’un veuille simplement vous prendre sous son aile et vous offrir 50 % de l’une de ses offres, mais c’est très rare. Le partenariat peut donc vous aider à conclure des accords, il peut vous aider à apprendre le métier, mais le problème est que vous devez être en mesure de fournir un certain niveau de valeur.
Donc, que ce soit vous partez et conduisez pour des dollars, et si vous êtes en déplacement tous les jours pour aller au travail, aller de neuf heures à cinq heures, conduire pour des dollars, étiqueter des maisons en difficulté, alors c'est une liste que vous avez maintenant et que vous pouvez adressez-vous à un investisseur expérimenté et dites-lui : « Hé, si vous commercialisez cette liste, si vous obtenez un accord sur cette liste, peut-être que je peux vous suivre, peut-être que je peux obtenir des honoraires d'intermédiaire, peut-être que je peux m'associer avec vous sur cette transaction. », mais au moins vous avez apporté de la valeur. Je pense que le partenariat comporte évidemment des risques, on ne peut pas s’associer avec n’importe qui. Je pense que parfois les gens se retrouvent dans de nombreux ennuis lorsqu’ils s’associent à des personnes qui n’ont pas les mêmes valeurs fondamentales qu’eux. C’est comme un mariage et un partenariat. Si vous n’êtes pas aligné sur les grandes valeurs fondamentales, vous pourriez vous voir avoir des ennuis.
Et si vous ne disposez pas de l’infrastructure ou de l’argent dont disposent certaines de ces autres personnes, vous pourriez vous retrouver dans un monde de souffrance en concluant des partenariats avec des personnes avec lesquelles vous n’êtes pas au même niveau. Alors oui, vous devez faire attention aux personnes avec lesquelles vous vous associez et vous devez vous assurer que vous apportez de la valeur, et je pense que les partenariats peuvent être bénéfiques, mais si vous n'êtes pas en mesure d'apporter de la valeur, ce sera un chemin très difficile pour vous de trouver le partenaire idéal.
Rob:
Je pense qu'une chose à laquelle la plupart des gens ne pensent pas à faire, parce qu'ils ne font que commencer lorsqu'ils s'associent la plupart du temps, est de faire appel à un avocat dès que possible et de lui demander de rédiger la LLC avec vous, le un véritable accord d'exploitation, car mes partenaires et moi parlions de tout. Nous nous sommes dit : « Oh, c’est ce qui va se passer. Si je divorce, voici comment cela fonctionne. Si je meurs… » Je veux dire, pour ne pas devenir trop morbide, mais il faut couvrir toutes ces choses. Et nous pensions avoir tout couvert, mais une fois que nous avons fait appel à notre avocat, celui-ci nous a dit : « Eh bien, qu'en est-il de ces 50 choses ? Avez-vous tous parlé de tout cela ? Et nous nous disons : « Oh, non, nous ne l’avons pas fait. » Donc un avocat était en fait quelqu'un qui… Et cela nous a coûté de l'argent, cela nous a coûté environ 500 dollars, mais ils ont aidé à définir exactement quelle était la vision et tous les scénarios nucléaires qui pouvaient se produire, et j'ai eu des partenariats très réussis en tant qu'avocat. résultat.
David:
Très bien, Rob, que penses-tu de la prochaine stratégie ?
Rob:
Pour 10,000 1,500 dollars, je veux dire, je dis toujours aux gens ces jours-ci, d'envisager peut-être de se lancer dans l'arbitrage de location. Donc, une explication très rapide de ce dont il s'agit, c'est que vous vous adressez à un propriétaire qui loue une de ses propriétés sur, disons, Zillow, Redfin, Trulia, et que vous lui dites en gros que vous avez l'intention de louer sa propriété sur Airbnb, et que la façon dont vous gagnez votre argent se situe dans la différence entre le loyer qu'ils vous facturent et le loyer que vous pouvez facturer sur Airbnb. Disons que vous avez un propriétaire qui loue un appartement de deux chambres et deux salles de bain pour 1,500 50 dollars. Vous allez ensuite le meubler et vous allez ensuite le répertorier sur des plateformes de location à court terme comme Airbnb, Vrbo, booking.com, et l'idée est que 50 XNUMX $ par mois équivaut à environ XNUMX $ la nuit. Vous devrez facturer plus de XNUMX $ la nuit pour réaliser un profit sur cette propriété.
C'est en fait la toute première chose que j'ai faite lorsque je me suis lancé dans le jeu de la location à court terme, et c'est arrivé un peu par accident, mais c'est quelque chose que j'ai vraiment… Je suis très reconnaissant pour cet accident parce que c'était un accident. cela me faisait un bénéfice de 2,000 à 10,000 3,000 $ chaque mois. Donc avantages et inconvénients ici. Pro, c’est un cash-flow très élevé. Cela vous permet d’accéder à une propriété que vous n’êtes pas propriétaire, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien et vous pouvez générer des liquidités. Et chaque fois qu'il y a des problèmes avec la propriété, comme vous en avez parlé avec les marchés bon marché, le propriétaire ou l'immeuble doit s'en occuper. Peu d'argent pour entrer. 10 XNUMX $, très faisable pour conclure un accord d'arbitrage de location pour ce montant. Je pense que mon premier contrat d'arbitrage de location était d'environ XNUMX XNUMX $, parce que je me suis vraiment bousculé et que je suis allé gratuitement sur Craigslist et que j'ai laissé tomber, et j'obtenais des meubles pour XNUMX dollars et ça ne correspondait pas et ce n'était pas bon, mais je recevais juste commencé.
Les inconvénients de l'arbitrage de location, je dirais que le plus important est qu'il est très difficile de convaincre un propriétaire d'accepter cela, et il y a beaucoup de gens qui exécutent cette stratégie de manière incorrecte, où ils n'en parlent pas au propriétaire et puis le propriétaire le découvre et, à votre avis, que se passe-t-il ? Les choses ont frappé, le propriétaire veut les expulser. Ce n'est pas une bonne chose. Vous voulez donc absolument vous assurer que vous êtes très honnête avec votre propriétaire, vous obtiendrez 100 non pour chaque oui. L'autre gros inconvénient de l'arbitrage locatif est qu'il n'y a pas de propriété sur cette propriété et parce qu'il n'y a pas de propriété, vous n'obtenez aucune valeur nette, vous n'obtenez aucun avantage fiscal, à part les déductions typiques que vous pourriez pouvoir faire, les déductions sur les meubles et des choses comme ça. .
Et puis, vous avez aussi d'autres petits risques, comme par exemple qu'un propriétaire veuille vendre sa propriété après un an et que vous avez investi tout ce temps et tout cet argent et que vous commencez à trouver votre rythme et maintenant vous devez essentiellement sortir de là. appartement ou cette maison parce que le propriétaire a décidé de vendre. Et puis, il y a toujours des réglementations avec Airbnb qui peuvent également nuire à votre entreprise. Voilà donc en quelque sorte les avantages et les inconvénients.
David:
Oui, l'une de mes stratégies préférées, la suivante est le piratage de maison, il s'agit essentiellement d'acheter une maison ou un prêt pour résidence principale, puis de louer des parties de la maison ou la majeure partie de la maison à d'autres personnes pour générer des revenus. La meilleure raison de le faire est que cela demande moins d’argent et que vous bénéficiez de tous les avantages de la propriété et que vous apprenez à investir dans l’immobilier, tout en pénétrant dans les bons quartiers, les bonnes zones, les bonnes classes d’actifs. Vous n’êtes pas obligé de prendre des risques que je n’aime pas. Vous pouvez donc généralement utiliser un prêt FHA, qui nécessite 3.5 % d’acompte, ou même des prêts conventionnels avec 5 % d’acompte, et vous pouvez finir par devenir propriétaire d’une maison avec très peu d’argent.
Un autre est un REIT ou une fiducie de placement immobilier. Donc, si l’on y réfléchit, c’est très similaire à l’achat d’actions uniquement basées sur l’immobilier. Ainsi, lorsque vous achetez une action, vous obtenez une part d’une entreprise. Lorsque vous achetez une FPI, vous obtenez une part d’un portefeuille immobilier et vous n’avez aucun travail à effectuer. C'est passif, vous l'achetez, les flux de trésorerie et l'appréciation de ce portefeuille réel sont reversés aux personnes qui en ont acheté des actions, et cela peut être un moyen très simple si vous souhaitez investir dans l'immobilier mais que vous ne le faites pas. je veux qu’il prenne le dessus sur ta vie.
Rob:
Génial. Ouais. Autre stratégie ici, le glamping, le camping glamour. J'en ai parlé de temps en temps, et j'aime beaucoup cela aussi pour les personnes qui se lancent avec peu d'argent, car il existe de nombreuses façons de se lancer dans le glamping pour un coût relativement bas. Vous pouvez donc acheter une tente pour 3,000 40 $ et l'installer sur votre terrain si vous avez un terrain, ou louer un terrain à quelqu'un et l'installer sur son terrain. Je connais des gens qui ont acheté des Airstreams et qui les ont financés et sont allés louer des emplacements dans des parcs de camping-cars. Je connais un gars qui possédait environ 500 Airstream dans tout le pays. Il se rendait dans des centres de camping-car sur la plage et disait : « Hé, puis-je louer la place avant pour XNUMX $ par mois et je vais sur Airbnb. » Et ils disent : « Ouais, bien sûr. » Donc il imprimait toujours du cash de cette façon.
Si vous possédez déjà une maison, c’est une façon très créative d’y accéder, c’est un peu comme un truc de glamping en chapeau de maison. Une fois, j'ai séjourné dans un Airbnb qui se trouvait dans ce Silver Bullet et c'était en fait derrière la maison de quelqu'un dans un quartier, alors ils ont grimpé dans cet Airstream dans le jardin, et nous sommes restés là-dedans pour cent dollars la nuit ou quelque chose comme ça, et ils ont dit que cela payait leur hypothèque. Les avantages ici sont donc que vous pouvez y participer pour moins de 10,000 XNUMX $. Cela ne va pas forcément être facile. Vous devez être très strict avec votre budget. Et puis les avantages sont aussi que les gens paient beaucoup d’argent pour rester dans des installations de type glamping parce qu’ils ne veulent pas camper. Généralement en camping, vous gèlez dehors et vous n’avez pas forcément envie de faire ça. Le glamping, c’est un peu plus isolé. Vous pouvez y installer un poêle en fonte. Il y a tellement de façons de le faire.
Les inconvénients sont que beaucoup de ces unités de glamping ne sont pas nécessairement construites pour résister aux éléments. Ainsi, en cas de conditions météorologiques extrêmes, vous aurez toujours des invités pleurnichards ou un invité qui n’a pas lu la description. C'était en fait mon plus gros inconvénient, c'est que je décrivais vraiment l'expérience que les gens vivaient et qu'ils ne lisaient jamais rien de tout cela. Alors ils se présentaient et disaient : « Il fait cinq degrés dehors. » Et nous nous disons : « Ouais, nous vous l’avions dit. Faire un feu." Et puis ils disent : « Nous ne savons pas comment allumer un feu. » Vous allez donc recevoir beaucoup d’invités très capricieux en fonction du climat réel. Il y a tellement de bons et de mauvais ici, mais en fin de compte, un flux de trésorerie élevé, un coût d'entrée potentiellement faible, inférieur à 10,000 XNUMX $ si vous le faites correctement.
Henri:
Je pense que j'ai séjourné dans l'un de vos sites de glamping.
Rob:
Ouais, ouais, probablement.
Henri:
Oh mec. Une autre stratégie est la génération de leads, la vente en gros, le chien d'oiseau. Il a eu beaucoup de noms. Mais l'idée est que vous vous démenez pour trouver autant de prospects en dessous de la valeur marchande que possible, puis soit vous gagnez de l'argent en monétisant ces prospects, soit en souscrivant un contrat et en attribuant ce contrat à un investisseur qui conclura cette transaction. ou transmettre cette piste à un autre investisseur en échange de frais d'intermédiation. C'est une bonne stratégie pour pouvoir gagner de l'argent si cela est fait correctement et conformément à la loi, selon l'État dans lequel vous vous trouvez. Mais certains des… Donc les avantages sont, oui, vous pouvez gagner vraiment beaucoup d'argent. Ce faisant. Vous pouvez gagner de quelques centaines à des milliers de dollars n’importe où sur une seule transaction. Cela dépend simplement du marché dans lequel vous vous trouvez et de la qualité des offres que vous trouvez.
Les inconvénients sont le volume. La quantité de volume que vous auriez besoin de trouver en termes de prospects sera assez élevée. Et le temps. Vous allez analyser des centaines de transactions et peut-être en obtenir une ou deux qui pourraient être viables, surtout si vous le faites avec un budget très limité ou inexistant pour générer ces prospects. La discipline qu’il faudrait donc pour que cela produise des résultats est vraiment élevée. Ainsi, peu de gens sont prêts à effectuer ce type de travail ou à dépenser ce type d’argent, ce qui fait que les gens n’obtiennent généralement pas d’excellents résultats avec ce type de stratégie.
Rob:
Et une autre chose que je voulais lancer, et une très bonne nouvelle pour celle-ci, c'est cette éducation. Et ce que j’aime dans tout cela, c’est qu’il n’est pas nécessaire que l’éducation coûte 10,000 20 euros, même si c’est possible. L’éducation peut littéralement être gratuite. Vous pouvez écouter le podcast BiggerPockets et apprendre comment vous lancer dans le monde de l'immobilier. Vous pouvez aller sur les forums BiggerPockets, vous pouvez aller sur YouTube University. Il existe de nombreux contenus gratuits. Vous pouvez également acheter un livre. Vous pouvez acheter le prochain livre de David Greene, Scale, qui va être un succès, et c'est probablement, je ne sais pas, moins de XNUMX $. Et vous pouvez apprendre à faire évoluer et optimiser votre entreprise.
Vous pouvez rejoindre un cours pour moins de 1,000 10,000 $. Vous pouvez rejoindre un cerveau pour moins de 10,000 XNUMX $. Cela dépend donc vraiment de ce que vous voulez, du montant que vous souhaitez investir, mais je pense qu'investir en vous-même vous mettra finalement dans un réseau de personnes partageant les mêmes idées, qui ont également fait cet investissement, qui veulent exactement ce que vous voulez. . Et je pense que vous pouvez trouver des partenaires, je pense que vous pouvez apprendre à un rythme accéléré. Et comme je l’ai dit, il n’y a pas de limite. Je veux dire, il y a tellement d’éducation gratuite que vous pouvez commencer pour bien moins de XNUMX XNUMX dollars.
Henri:
Ouais, absolument, mec. En ce qui concerne les cerveaux, c’est une stratégie en soi que d’investir dans un cerveau. Donc un peu différent de l’éducation typique. L’éducation, c’est l’acquisition d’une compétence particulière autour de laquelle quelqu’un a peut-être créé un cours ou il existe du contenu sur Internet. Le cerveau, c'est que vous entrez dans un groupe d'autres personnes qui sont soit au même niveau, soit au-dessus, avec un peu de chance, plus de personnes au-dessus du niveau auquel vous vous trouvez, et c'est vous qui rassemblez votre puissance cérébrale, vos ressources commerciales. Ainsi, vous êtes en mesure de voir d'autres personnes faire ce que vous faites à une plus grande échelle, ou peut-être qu'elles sont meilleures dans différents domaines de l'entreprise pour lesquels vous n'êtes pas doué, et parce que vous êtes entouré de ces personnes, soit virtuellement ou en personne, vous pouvez tirer parti des ressources dont ils disposent parce que vous avez tous payé pour faire partie de ce même cerveau.
Et cela vient en partie de la possibilité d’accéder aux compétences, aux ressources, aux équipes et aux outils d’autres personnes. Il y a donc beaucoup de choses à faire dans votre activité immobilière pour que vous puissiez atteindre vos objectifs, et faire partie d'un cerveau vous aidera à raccourcir ce délai, car vous pouvez simplement tirer parti des ressources de quelqu'un d'autre ou de ses pratiques commerciales qui l'ont aidé à générer des revenus. ces ressources, et vous n'avez pas eu à consacrer tout ce temps ou cet argent à essayer de comprendre ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas.
David:
Un très bon point. C'est pourquoi j'ai lancé mon cerveau. Beaucoup de gens diront : « Je dois trouver un mentor. Je dois trouver une personne qui va m’aider avec ça. Et ils recherchent juste un inconnu au hasard qu'ils ne connaissent pas et avec qui ils n'ont rien en commun, et ils essaient de forcer une relation, plutôt que de rejoindre un cerveau ou un groupe de personnes ou de se faire des amis lors d'une rencontre ou quelque chose comme ça. , et maintenant vous n'avez plus besoin d'aller leur demander d'être votre mentor. Il existe déjà une connexion qui leur donne envie de partager ce qu’ils font. Vous bénéficiez beaucoup plus facilement de nombreux avantages de cette relation. Alors récapitulons ce que nous avons vécu. Nous avons des marchés bon marché, des partenariats avec quelqu'un d'autre, le modèle d'arbitrage, le piratage de maisons, l'investissement dans des REIT, le glamping, la génération de leads, la vente en gros, le bird dogging, essentiellement les méthodes d'huile de coude, l'éducation, puis les cerveaux.
Maintenant, chacun d’entre eux a un profil de risque qui l’accompagne, alors soyez-en conscient. Il n’y a pas de stratégie parfaite. Ce n’est pas écouter un podcast comme celui-ci. Vous allez dire : « Eh bien, j’ai été éduqué et j’ai trouvé la stratégie avec tous les avantages et aucun inconvénient. » Ce n'est pas comme ça. Vous découvrez les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles pour déterminer laquelle pourrait être la mieux adaptée à la situation dans laquelle vous vous trouvez. Parlons donc très rapidement de chacune de ces stratégies, juste du risque. Je commencerai par les marchés bon marché et je dirai que les marchés bon marché sont probablement très risqués. Je ne connais pas beaucoup de gens qui réussissent ça. Même l’exemple de Rob, je ne sais pas si je l’appellerais ainsi, un marché bon marché. Il s’est apprécié de 150 à 220. Cela représente une augmentation de 50 à 60 % sur cette période. Je veux dire que c’était un marché moins cher que la normale, mais quand je parle de marchés bon marché, je parle d’environ 80,000 XNUMX $ et moins. Très, très risqué. Rob's est un marché d'entrée de gamme. Ce n’est pas aussi risqué que ce dont nous parlons. La prochaine étape est le partenariat. Qu'en penses-tu? Est-ce que c'est risqué, Henry ?
Henri:
Mec, je pense qu'un partenariat est un risque assez élevé. Je ne pense pas que les gens parlent suffisamment du risque élevé des partenariats.
Rob:
Intéressant.
Henri:
Ouais, tout dans la vie a une fin, les gars, et je pense que quand les gens parlent de partenariats, ce n'est pas le cas, même les partenariats pour lesquels ils ont fait preuve de beaucoup de diligence raisonnable en amont, peu de gens parlent de ce que cela signifie. cela ressemble au moment où nous nous dissoudrons ou au moment où ce partenariat prend fin. Et de nombreux partenariats se terminent mal, amèrement, et les gens s’enflamment. Donc, même les partenariats les meilleurs et les mieux intentionnés ne fonctionnent pas bien, mais quand nous parlons de cette stratégie où vous êtes probablement quelqu'un de nouveau qui s'associe à quelqu'un d'expérience, mec, c'est un gros risque à mon avis.
Rob:
Juste, juste. D'accord, et puis nous avons eu l'arbitrage. Ceci est une question difficile. Je pense que si vous effectuez l’arbitrage correctement et que vous négociez avec votre propriétaire et qu’il s’y intéresse, je pense en fait que le risque est faible. Si vous ne négociez pas avec votre propriétaire et que vous essayez de le cacher, comme le feraient beaucoup de gens, beaucoup de gourous, qui disent de faire ce genre de choses, c’est un risque très élevé. Mais en fait, je le placerais probablement à l’extrémité inférieure du spectre, car si un propriétaire est d’accord et que vous avez négocié et que tout est dans votre bail et que vous avez tout tapoté, je ne vois vraiment pas de risques énormes, à mon avis.
David:
D'accord. En ce qui concerne le piratage de maison, je pense que le risque est en fait faible, et c’est l’une des raisons pour lesquelles j’aime vraiment ça, franchement. C’est probablement le moyen le moins risqué que je connaisse en général de se lancer dans l’immobilier, et c’est pourquoi vous m’entendrez souvent dire : j’ai écrit BRRRR, j’ai écrit Long Distance Investing, je fais beaucoup de choses. Je dis toujours à tout le monde que cela n’a pas d’importance. Vous devriez construire une maison chaque année, tout le monde. Et puis les REIT présentent également un risque relativement faible. C’est une autre raison pour laquelle je pense que j’aime ça, c’est que vous avez des professionnels très doués dans la gestion immobilière qui font cela pour gagner leur vie, qui prennent des décisions et disposent de beaucoup de capital dans lequel investir pour couvrir les inconvénients. Je pense donc que les risques sont probablement aussi un peu plus faibles sur l’échelle de récompense, mais ils sont nettement plus faibles.
Rob:
Et puis nous avons eu le camping glamping et glamour. Je mettrais probablement cela à un risque moyen à élevé, principalement parce que les produits les moins chers, comme les tentes à 3,000 10,000 $ ou un Airstream que vous obtenez et que vous devez rénover pour moins de XNUMX XNUMX $, ont tendance à nécessiter beaucoup de travail et d'entretien et peuvent se briser. tomber sur vous très rapidement. Ou si vous avez une tente, comme j’en avais l’habitude, dans le désert où il neige, cette neige peut vraiment faire déformer cette tente, et c’est une chose très risquée. Donc, en raison de la quantité de maintenance et des coûts liés à sa maintenance, je vais probablement aller de moyen à élevé.
Henri:
Je qualifierais de gros de génération de leads un risque faible, peut-être moyen selon le marché dans lequel vous vous trouvez. Mais le vrai risque ici est le temps que vous allez y consacrer, et si vous ne vous y tenez pas… Parce que soyez honnête, l’immobilier existe depuis des décennies et des décennies. Les gens ont trouvé des offres à la valeur marchande et les ont achetées, donc ça marche. C’est simplement, allez-vous être capable de dépenser la somme d’argent ou de consacrer le temps nécessaire pour que cela fonctionne ? Le vrai risque est donc de ne pas tenir le coup.
Rob:
Ensuite, nous avons l'éducation. Je vais prendre un risque zéro. Il n’y a aucun risque à devenir plus intelligent. Il n’y a que du bon côté à cela. Combat moi.
Henri:
Les cerveaux. En toute honnêteté, je pense que les cerveaux représentent un faible risque. Je pense que vous entendrez des histoires d’horreur ou des gens dire : « J’ai dépensé 5,000 XNUMX $ pour ce cerveau et je n’ai tout simplement rien obtenu. » Cela tient en grande partie au fait que vous devez faire des efforts et que vous obtiendrez des cerveaux ce que vous y avez mis. Je pense que la plupart du temps, les gens se disent : « J’ai dépensé de l’argent et tout devrait venir à moi et je devrais avoir toute cette valeur qui vient à moi et alors je réussirai énormément. » Non, vous devez quand même appliquer ce que vous avez appris et faire le travail. Et si vous faites cela, je pense que vous avez très peu de risques avec les cerveaux.
Rob:
Ouais, tu es le plus gros risque chez un cerveau. Si vous n'y consacrez pas le temps, si vous n'utilisez pas toutes les ressources, si vous n'entrez pas en contact avec les gens, si vous n'utilisez pas ce que vous avez appris dans le monde réel, alors vous ne peut pas réussir. Vous devez réellement aller sur place et appliquer les choses, comme vous l'avez dit. Je pense donc que le seul risque est de savoir à quel point êtes-vous prêt à travailler dans un cerveau ?
David:
Et à quel point vous attendez-vous à ce que cela se produise pour vous. Mec, si quelqu’un peut retirer quelque chose de cet épisode, s’il vous plaît, écoutez-le. Il n'y a pas de stratégie, il n'y a pas de cerveau, il n'y a pas de groupe, il n'y a pas de livre, il n'y a pas de rien qui amène un bien immobilier et le place sur votre table et vous dit, voilà, une propriété de vente au comptant à 70% de l'ARV. , tout ça pour toi parce que tu as suivi un cours. Tu dois quand même y aller et prendre ce que tu veux. Ces cours, ces stratégies dont nous parlons, ne sont que des moyens de le faire, mais chacun d’entre eux aura toujours cela en commun.
Très bien, nous avons passé en revue toutes les stratégies auxquelles nous pouvons penser. Nous avons parlé des avantages et des inconvénients de chacun. Nous allons maintenant choisir la stratégie que chacun aime le plus et nous allons les comparer dans un petit grondement royal ici pour voir qui arrive en tête. Ma stratégie, puisque je suis l'hôte et que je peux choisir en premier, je suis probablement le plus âgé aussi, va être le piratage de la maison. C'est ma stratégie préférée. C’est celui que je vais défendre. Rob?
Rob:
Je vais opter pour l'arbitrage simplement parce que c'est comme ça que j'ai commencé, alors pourquoi pas ?
Henri:
J'aime la génération de leads, uniquement parce que David s'est lancé dans le piratage informatique.
David:
C'est pourquoi j'aime commencer. Désolé. Désolé Henry, je suis sûr que vous ferez un très bon travail avec la génération de leads à elle seule. Ce qui est drôle, c'est que vous pourriez probablement, au moment où nous en parlons, combiner les trois. Vous pouvez diriger la génération vers un piratage de maison, puis l'arbitrer en tant que location à court terme. Je suppose que vous ne pouvez pas arbitrer votre propre propriété, alors peut-être que Rob a rencontré un petit problème là-dedans, mais beaucoup de ces stratégies peuvent être combinées, alors rappelez-vous cela également. Vous n’êtes pas obligé d’en choisir un parmi 10. Vous pouvez chercher des moyens d’en combiner quatre avec vos 10,000 XNUMX $.
Très bien, je vais commencer par ma stratégie, le piratage de la maison, le délai est relativement court pour l'exécuter. Donc, en gros, vous allez vous adresser à un agent de crédit, vous allez obtenir une pré-approbation. Ils vont vous dire que c’est le prix d’une seule famille que vous pouvez acheter. C’est le prix d’un duplex que vous pouvez acheter. Et c’est le prix d’un triplex ou d’un quadruplex que vous pouvez acheter. Et maintenant, vous allez voir un agent immobilier et lui dites : « J'ai besoin de voir des maisons qui se situent dans cette fourchette de prix et des immeubles multifamiliaux de ces tailles qui se situent dans cette fourchette de prix », et vous commencez à regarder les e-mails qui vous parviennent. pouvez également accéder à certains portails et commencer à chercher sur Zillow ou realtor.com et essayer de voir ce qui existe ? Vous demandez ensuite à vos agents immobiliers de commencer à vous montrer des maisons. Vous voyez ce que vous pensez. Vous voyez s’ils se trouvent dans un endroit où vous aimeriez vivre et si le plan d’étage de la propriété conviendrait à plusieurs personnes.
Il existe désormais de nombreuses façons de pirater une maison. Vous pouvez louer les chambres, vous pouvez louer des parties de la propriété. Vous pouvez transformer le garage en maison, y vivre et louer la maison. Vous pouvez ajouter un ADU dans la cour et au sous-sol en bas, puis louer les chambres dans la maison principale et vous retrouver avec six locataires différents si vous le souhaitez. C’est l’une des choses qui le rendent cool, c’est qu’il est très créatif et qu’il vous permet d’apprendre les principes fondamentaux de l’immobilier à faible risque. Et puis vous rédigez des offres. Ainsi, entre le contact avec un agent de crédit et la conclusion d'une transaction, cela peut prendre 90 jours ou moins si vous trouvez la transaction très rapidement et que vous allez de l'avant. Ou vous pouvez prendre le temps dont vous avez besoin pour vous sentir à l'aise. Mais il n’y a pas de pression. Ce n’est pas comme si vous aviez dépensé tout cet argent et que vous deviez récupérer votre capital. Vous ne dépensez pas vraiment d’argent jusqu’à ce que vous achetiez la maison.
La façon d’atténuer les risques liés au piratage de maison consiste à trouver des moyens d’attirer autant de bons locataires que possible dans cette propriété. Il existe donc un spectre entre rentabilité et confort, et plus vous vous éloignez du confort, plus la rentabilité à laquelle vous pouvez vous attendre est élevée. Alors, est-ce que l'un de nous trois souhaite vivre dans une maison de six chambres en louant une chambre chez lui-même et en la louant à cinq autres locataires ? Probablement pas. Ce n'est pas très confortable. Nous n’allons pas apprécier ça. Cependant, ce serait le moyen le plus rentable de pirater une maison et ce serait également le moyen le moins risqué. Maintenant, l'autre solution pourrait être que vous ayez une grande maison, que vous soyez à l'aise et que vous y viviez, vous louiez simplement un ADU dans le jardin. Ce sera plus confortable mais moins rentable. Ce qui est cool, c'est que vous pouvez choisir où vous voulez être sur ce spectre.
Et la façon dont vous récupérez votre argent est qu'après avoir dépensé ces 10,000 10 $ pour pirater votre maison et y avoir vécu pendant un an, deux ou trois, la propriété va probablement s'apprécier, vous ne savez pas quand cela va arriver, mais vous je sais que cela arrivera. C’est un peu comme un jack dans la boîte. Quand vous tournez simplement cette roue… Vous ne savez pas quand elle va éclater, tout comme Will Ferrell dans Elf, mais vous savez qu'elle va éclater à un moment donné. Donc, que vous deviez attendre un an, cinq ans, ou dix ans, à un moment donné, vous obtenez une appréciation. Vous pouvez refinancer cette maison, vous pouvez la vendre, vous pouvez en sortir et emménager dans une autre propriété. Vous pouvez pirater une autre propriété l’année prochaine si vous économisez simplement 10,000 XNUMX $. Vous êtes donc pratiquement assuré de récupérer cet argent à un moment donné.
Rob:
Eh bien, d'accord, alors quelques choses que vous avez dites ici. Je pense qu’il y a en fait un risque décent avec le piratage de la maison, et j’ai déjà piraté la maison à plusieurs reprises. Mais vous dites, d'accord, si vous avez une maison avec six chambres et que vous vivez dans l'une de ces pièces, les chances que vous viviez en paix avec cinq autres personnes sont très, très, très faibles. Et je pense qu'il y a un certain risque avec la gestion de la communauté sociale consistant à gérer des locataires que vous pouvez ou non aimer au sein de votre foyer et à s'assurer qu'ils s'aiment tous aussi. Je pense donc qu’il faut également prendre en compte cet aspect du risque.
Henri:
Je pense qu’un des risques liés au piratage de maison et dont les gens ne parlent pas, c’est que souvent les gens achètent n’importe quelle affaire, pas nécessairement une bonne affaire, et ne considèrent pas qu’ils n’y vivront pas éternellement. C’est particulièrement risqué lorsqu’ils piratent des maisons sur des marchés très, très chers. Ainsi, lorsque vous ne couvrez toujours pas la totalité de votre hypothèque en piratant votre maison, vous en payez toujours une grande partie et vous supposez toujours que quelqu'un sera là pour couvrir une partie de cette hypothèque. Cela n’arrive pas toujours et vous pourriez vous retrouver avec un paiement très important que vous ne pouvez peut-être pas vous permettre de payer, mais vous avez pu obtenir l’approbation de ce prêt en raison des revenus que la propriété génère lorsqu’elle est louée. Je pense donc que les gens remplacent parfois la diligence raisonnable par le simple piratage domestique et doivent comprendre que cela ne sera pas toujours parfait. Et pouvez-vous porter ce message si vous le deviez ?
David:
C’est un très bon point. J'aime ça. J'aime aussi le fait que vous ayez souligné qu'il existe un risque. Je ne dis pas qu’il n’y a aucun risque. Il n’existe pas de stratégie immobilière sans risque. Vous ne trouverez jamais rien qui ne présente aucun risque. Quel est le risque et êtes-vous apte, en tant que personne et situation financière, à atténuer ce risque ? Et puis, le côté positif vaut-il le côté négatif ? J’ai l’impression que le piratage interne des avantages vaut absolument les inconvénients, c’est pourquoi j’en suis un tel partisan. Alors passons à autre chose. Rob, c'est ton tour. Jetez votre combattant sur le ring.
Rob:
Ouais, donc je suis, encore une fois, en arbitrage. C’est donc l’idée de relouer quelque chose que vous avez loué auprès d’un propriétaire sur des plateformes de location à court terme ou quelle que soit l’OTA, agence de voyages en ligne, que vous souhaitez. Donc, avec cette stratégie, le calendrier d'exécution dépend vraiment de votre activité et de la rapidité avec laquelle vous êtes prêt à faire cette chose. J'ai installé Airbnbs en un week-end, mais cela m'a obligé à travailler toutes les heures de la journée pour assembler les lits, mettre les canapés en place, accrocher des photos et dégonfler les matelas et, oh mon Dieu, j'ai tellement de SSPT rien que d'en parler. Mais disons simplement que vous vous êtes dit : « Hé, je veux commencer. Expliquez-moi tout au long du processus.
Eh bien, je vous ai déjà dit que vous allez négocier avec les propriétaires et que vous allez entendre cent non pour chaque oui. Je pense donc que trouver l'accord est probablement l'aspect qui va vous prendre le plus de temps, et il existe plusieurs façons de le faire, mais disons simplement que vous êtes allé sur Zillow et que vous avez trouvé une propriété qui correspond à votre boîte d'achat. ou vos critères, je suppose votre case de loyer ou vos critères. Vous devez sans cesse téléphoner aux propriétaires. « Salut, je m'appelle Rob. Voici ce que je fais. Je cherche à louer cet endroit pour mon activité de location à court terme. Est-ce quelque chose qui vous intéresserait ? Et vous devez vraiment coacher beaucoup de ces propriétaires très volatiles qui pensent que vous allez essentiellement lancer des colères chez eux tous les jours alors que ce n'est pas comme ça que ça marche.
Je dirais donc que pour trouver un accord, cela pourrait facilement vous prendre au minimum deux semaines et au maximum quatre semaines. Mais dès que vous concluez cette affaire, dès que vous pouvez obtenir des meubles, vous pouvez vous lancer. Alors aujourd’hui, j’accompagne en quelque sorte les gens pour qu’ils essaient de mettre en place leur Airbnb en deux semaines. Je ne dis plus nécessairement aux gens de faire le week-end, car c’est très dur pour l’âme. Beaucoup de cheveux gris sur ma tête à cette époque. Je dirais donc que s'il vous faut quatre semaines pour trouver votre accord, il vous faudra deux semaines pour acheter tous vos meubles, les installer, les assembler, les mettre en scène et prendre des photos, puis vous pourrez lancer dans les six semaines suivant trouver votre première offre.
Personnellement, je pense que vous pourriez le faire dans le même mois si vous êtes vraiment pressé, mais la plupart du temps, les gens appellent Zillow et c'est ainsi qu'ils trouvent leurs pistes. En fait, j’ai réussi en participant à différentes rencontres immobilières, en discutant avec d’autres investisseurs multifamiliaux et en leur disant ce que j’avais fait, et ils ne savaient pas qui j’étais dans ce cas. Et ils m’ont dit : « Oh, Airbnb, parle-moi de ça. » Et c’était beaucoup plus facile, parce que nous avions déjà établi des relations, que je leur présente l’idée de louer leurs unités par arbitrage. L’atténuation des risques est donc une tâche importante. Comment obtenir tout cela de manière à ne pas faire souffrir votre entreprise ?
Et je pense qu’au moins les addendums sont vraiment le meilleur moyen d’y parvenir. J’ai donc parlé du vendeur vendant son bien ou du propriétaire vendant son bien. Nous négocions généralement avec nos propriétaires pour un bail de deux ans, puis si la réglementation devait entrer en vigueur, nous négocions également dans le bail que nous sommes autorisés à résilier le bail à tout moment. Si la ville réglemente les locations à court terme sur ce marché, nous sommes autorisés à résilier ce bail. En gros, si nous négocions avec le vendeur pour lui donner plus de loyer afin qu'il nous laisse sa propriété sur Airbnb, nous écrivons tout cela dans le bail. Donc, atténuer les risques revient en réalité à simplement documenter par écrit tout ce dont vous avez convenu avec le propriétaire, comme il se doit. En faisant cela, nous avons eu très, très peu de problèmes.
Et puis comment répéter, constituer une remise en argent et faire boule de neige à partir de là. Je veux dire, pour moi, lorsque je regarde des accords d’arbitrage de location, je cherche à réaliser un bénéfice minimum de 2,000 à 1,500 18,000 $ par mois. Nous l’appellerons donc simplement 18,000 18,000 dollars. Cela représente 18,000 XNUMX $ par an que vous pouvez gagner avec une seule propriété. La meilleure façon de faire boule de neige est de ne pas dépenser votre argent, et c'est ce que je dis aux gens qui se lancent dans l'immobilier : ces premières années, ils se sentent très seuls sur leur compte bancaire. Vous ne devriez pas toucher à cet argent. Vous devriez le réinvestir. Donc, théoriquement, avec XNUMX XNUMX $, il est possible que vous puissiez démarrer deux autres appartements d'arbitrage de location avec ces XNUMX XNUMX $. Donc, si vous ajoutez ces deux à vos trois, vous gagnez maintenant XNUMX XNUMX $ sur chaque propriété, et si vous économisez cela, vous pouvez le faire encore et encore. Donc, vraiment, la façon de faire boule de neige est de faire preuve de discipline et de vivre comme si vous ne gagniez pas d'argent dans l'immobilier, puis d'utiliser tous les fonds que vous gagnez pour entrer dans votre prochaine unité d'arbitrage. Et scène.
Henri:
Très agréable. Je n’ai pas de réfutation d’arbitrage. On m'a demandé, en tant que propriétaire, si je laisserais quelqu'un arbitrer et j'ai simplement répondu non, seulement pour ne pas lui donner le pouvoir cérébral. Maintenant, même s’ils n’avaient pas non plus un très bon pitch. Je pense que votre argumentaire est probablement un gros problème lorsque vous essayez de trouver un lieu d'arbitrage.
Rob:
C'est. C'est. Et c’est aussi une question de concessions. Henry, si vous vous dites : « Eh bien, pourquoi vous louerais-je alors que je peux gagner le même montant avec la location à long terme ? » Je dirai : « D’accord, c’est juste. Vous gagnez 1,600 1,800 $. Et si je vous donnais 12 24 $ par mois ? » "D'accord, ouais, pourquoi ferais-je ça si je pouvais juste avoir quelqu'un en place avec la stabilité pendant 200 mois ?" Je dirai : « Très bien. Et si je vous donnais un bail de XNUMX mois ? "Oui, mais qu'en est-il de l'entretien et de l'usure ?" Ensuite, j'arrive, je dis : « Eh bien, et si je couvrais tous les frais d'entretien jusqu'à XNUMX dollars par mois ? Vous n’aurez jamais de mes nouvelles, sauf en cas de panne majeure du système. Donc l’idée est que je sois inexistant dans votre vie, je suis le locataire le plus facile que vous ayez jamais eu. Parce que si l’endroit n’est pas beau et bien entretenu, je ne gagne pas d’argent, donc je n’ai pas à m’assurer qu’il tombe en ruine. Je pense donc qu’il s’agit là plus d’un partenariat, je ne sais pas, que d’une relation commerciale dans un certain sens.
Henri:
Vous voyez, c'est un bon argumentaire.
Rob:
Merci merci. Hé, tu me loueras un de tes appartements ?
Henri:
Absolument pas. Est-ce mon tour? Puis-je partir maintenant?
David:
C'est toi, mec.
Henri:
Génial génial. Ouais, donc j'aime la génération de leads en tant que stratégie. La principale raison pour laquelle j'aime la génération de leads en tant que stratégie est qu'elle vous permettra d'acquérir plusieurs compétences qui sont vitales pour vous en tant qu'investisseur immobilier en général. Cela vous permettra également de vous concentrer sur la recherche de bonnes affaires, et les bonnes affaires sont le dénominateur commun de presque toutes les stratégies de sortie immobilière. Vous devez disposer d’un certain niveau de capitaux propres dans une transaction pour qu’elle puisse être monétisée. Une partie de la raison pour laquelle j'aime cela est que vous pouvez réaliser un profit sur ces 10 10 $ sans avoir à dépenser une grande partie de ces XNUMX XNUMX $. Il existe de nombreuses façons de générer des prospects gratuits pour des propriétés en difficulté. Nous avons parlé de gagner de l’argent, mais il s’agit plutôt de savoir si vous pouvez mettre votre ligne à l’eau dans suffisamment d’endroits où les gens cherchent réellement à vendre à prix réduit ?
Et si vous pouvez placer votre ligne à suffisamment d'endroits et être sans relâche cohérent dans votre recherche de ces prospects, et je pense que c'est là que les gens échouent lorsqu'ils essaient de trouver cette première affaire en générant eux-mêmes des prospects, la cohérence implacable n'est-elle pas là. Ils essaient d’une manière ou d’une autre et ils l’essaient avec suffisamment de volume ou ils ne font pas appel à suffisamment d’autres personnes pour les aider. Donc, ce que je dis à ce sujet, si c'était moi, si je devais diriger la génération maintenant, en partant de zéro, je serais sur le marché Craigslist et sur Facebook chaque jour pour parcourir les sections immobilières, à la fois celles à vendre et les quatre. sections de location, en contactant autant de propriétaires que possible et en leur demandant s'ils seraient prêts à recevoir une offre. Je générerais également des listes de niches que je pourrais ensuite appeler à froid ou embaucher quelqu'un pour appeler à froid.
Et il existe actuellement tellement de services tiers que vous pouvez payer quelqu'un qui a déjà des personnes formées pour parler d'investissement immobilier aux vendeurs que vous pouvez payer peut-être mille dollars par mois et ils peuvent vous appeler, vous filtrer. les bonnes pistes. Et vous pouvez également vous dépêcher et passer vous-même certains de ces appels. Il existe des moyens très peu coûteux de parler à de nombreux vendeurs. Je pense que ce que les gens ne réalisent pas, c’est qu’il faut parler à tant de vendeurs pour trouver cette affaire. Alors les gens ne le font pas. Et c’est ce qui vous donne l’avantage si vous êtes prêt à faire de la génération de leads votre travail. Vous allez de neuf heures à cinq heures parce que c'est ce que vous devez faire pour gagner de l'argent, payer votre hypothèque et vivre de manière à pouvoir faire votre travail, ce qui est la clé pour vous trouver cet accord, qui va vous lancer dans la vraie vie. investissement immobilier.
Vous pouvez donc dépenser une fraction de cet argent, un tiers de cet argent pour mettre en œuvre différentes stratégies sans relâche et de manière cohérente, puis transformer cette transaction en argent. Ou vous pouvez réellement acheter cette offre, car il existe des moyens de financer des offres si vous achetez une offre à très prix réduit. Et croyez-moi, lorsque vous obtenez une offre à prix très réduit, vous serez très motivé pour trouver ces moyens de le faire et de financer cette offre. Le problème est que les gens veulent déterminer le financement à l’avance, alors ils ont peur. Ils ne veulent pas le faire… Et les prêteurs ne veulent pas vous parler si vous n’avez pas quelque chose à examiner. Donc, obtenir cette bonne affaire et trouver cette piste va vous aider à vous lancer dans l'investissement immobilier et vous pourrez la monétiser car croyez-moi, David, si quelqu'un vous proposait une affaire phénoménale demain dans un marché qui vous intéressait, il y a de fortes chances que vous le feriez. je l'achèterai probablement. Il s’agit donc de savoir si vous pouvez déployer des efforts constants et constants pour générer ces prospects.
David:
Qu’est-ce qui se résume à la question suivante : pouvez-vous avoir une solide éthique de travail ? Tu veux vraiment ça ? Si vous ne parvenez pas à vous lancer dans l’immobilier pour contourner l’éthique du travail : « Je n’aime pas travailler dur, alors laissez-moi plutôt me lancer dans l’immobilier », vous allez tout simplement avoir du mal ici. Vous avez eu du mal. Le travail acharné est certainement mieux payé, mais il faut quand même travailler dur. Donc pour récapituler ici, ma méthode est le piratage de maison. J’aime ça parce que le risque est faible et j’ai l’impression que c’est une récompense relativement élevée. Celui de Rob était l’arbitrage. C’est un risque moindre avec une récompense quand même assez élevée. Et Henry’s était un grossiste principal, ce qui représente un risque faible à moyen. Vraiment, je pense que l’arbitrage et la génération de leads présentent probablement le risque le plus faible de tous, car ils peuvent ne nécessiter aucun argent. Il y a une chance que vous puissiez y accéder tout en conservant vos 10,000 XNUMX $ pour quelque chose de différent.
Mais comme vous le remarquez, il y a toujours un spectre. Plus le risque est faible, soit le profit est faible, soit plus le travail est élevé, et moins vous voulez y consacrer de travail, plus le rendement est faible et plus le risque est élevé. Il y a toujours, toujours un compromis. Et c'est ce que j'essaie de dire parce que de nombreux gourous vous présenteront une stratégie d'investissement immobilier et ne mettront en évidence que les points forts et ne vous parleront pas des points faibles, puis les gens n'agissent pas et cela ne fonctionne pas. . D'accord, dernière question, Henry et Rob, est-ce que l'un de vous changerait de méthode préférée après avoir entendu le discours de quelqu'un d'autre ?
Rob:
Pas vraiment. Je veux dire, peut-être que le piratage de maison uniquement parce que je l'ai fait et que j'adore ça et je pense que plus vite vous pourrez rembourser votre hypothèque, plus vite vous pourrez créer de la richesse. Il y a un petit faible dans mon cœur pour les astuces maison. Je ne le serais certainement jamais… Honnêtement, c’est probablement ce que je recommanderais en premier à la plupart des gens, mais il faut d’abord choisir, j’ai donc dû choisir une méthode différente.
David:
Est-ce que ça vous donne l'impression, Rob, que lorsque nous faisons l'intro et que je dis toutes les meilleures parties de la série et que je dis : « Qu'est-ce que tu as aimé, Rob », et que tu n'as rien parmi lequel choisir ?
Rob:
Et je me dis : « Euh, l'immobilier ?
David:
Et toi, Henri ?
Henri:
Mec, je suis tout à fait d'accord. Ma maison a été piratée et cela a changé ma vie et souvent, lorsque je parle à de nouveaux investisseurs, je leur dis : « Vous devriez acheter un multifamilial avec un prêt à faible mise de fonds chaque année pour toujours et à jamais jusqu'à ce que votre conjoint vous dise que je n'y vivrai jamais. encore un autre multifamilial. C'est exactement ce que vous devriez faire.
David:
J'aime ça. Je veux dire, honnêtement, faites vibrer ce truc… C'est comme cette Honda Civic que vous avez achetée en 1989 et qui fonctionne toujours. Basculez cette chose aussi longtemps que vous le pouvez, c’est la meilleure voie à suivre. Alors merci beaucoup les gars. J’apprécie vos contributions ici. Et auditeurs, si cela vous a plu, pensez à nous donner une critique cinq étoiles partout où vous écoutez vos podcasts, Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, quoi qu'il en soit. Cela nous aide beaucoup. Avant de partir d'ici, Henry, où les gens peuvent-ils en savoir plus sur toi ?
Henri:
Oui, le meilleur endroit pour me trouver est sur Instagram. Je suis @TheHenryWashington sur Instagram.
David:
Rob?
Rob:
Vous pouvez me retrouver sur YouTube ou Instagram sur @Robuilt, R-O-B-U-I-L-T. Comme Rob l'a construit, mais un B.
David:
Robuilt, pas Robuilt. C’est sa bête noire. Quand il entend cela, sa gorgée commence à prendre un angle. Il ressemble à un dimétrodon, un de ces dinosaures et il s'énerve. Ne le transformez pas en dimétrodon. Vous pouvez également me trouver @DavidGreene24 sur YouTube, Instagram et tous les autres réseaux sociaux, et ce n'est pas comme si vous pouviez gâcher mon nom. Je n'en ai pas fait un qui soit déroutant comme Rob, où tout le monde se dit : "Eh bien, n'y aurait-il pas deux B si c'était Rob, construit, ça devrait être Robuilt."
Henri:
Mais tu as le E à la fin, donc-
David:
C'est vrai. C’est un très bon point. Un autre imposteur sans le E est probablement en train d’absorber tous mes abonnés en ce moment. Très bien, je vous laisse sortir d'ici. Il s'agit de David Greene pour Henry « le chien oiseau » Washington et Rob « dimétrodon » Abasolo, qui signent.
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