Combien de prêts hypothécaires pouvez-vous avoir ?

Dans cet article

Vous êtes-vous déjà demandé combien de prêts hypothécaires vous pouvez contracter à la fois ? En 2009, Fannie Mae a mis à jour sa même politique d’emprunteur, modifiant le nombre maximum de prêts hypothécaires conventionnels qu’une personne peut avoir de quatre à 10. Cependant, se qualifier et trouver un établissement de crédit qui vous en accordera plus de quatre peut être difficile. 

Dans cet article, nous discuterons de ce qui est nécessaire pour avoir plusieurs hypothèques (avec un exemple), les avantages et les inconvénients d'avoir plusieurs prêts hypothécaires et comment les gérer.

Investir dans l’immobilier avec plusieurs prêts hypothécaires

Même si vous pouvez contracter jusqu’à dix prêts hypothécaires, les conditions deviennent plus strictes après le quatrième. Voici une comparaison côte à côte :

	Hypothèques 1 à 4	Hypothèques 5 à 10
Pointage de crédit	Une cote de crédit minimale de 670 (620+ pour votre première hypothèque).	Une cote de crédit minimale de 720+.
Ratio prêt/valeur (LTV)	80 % ou moins.	Généralement 80 % ou moins.
Mise de Fonds	Généralement 20 %.	25% pour les immeubles de rapport, 30% pour les immeubles collectifs.
Déclarations de revenus obligatoires	W-2 ou preuve de déclarations de revenus montrant tous les revenus locatifs de toutes les propriétés pendant un an.	Preuve de déclarations de revenus montrant tous les revenus locatifs de toutes les propriétés pendant deux ans.
Restrictions de retard de paiement	Les retards de paiement hypothécaire sont découragés.	Aucun paiement hypothécaire en retard n’est autorisé sur une propriété au cours de la dernière année.
Documents supplémentaires requis	État de l'actif et du passif et états financiers de tous les immeubles de placement existants.	État de l'actif et du passif et états financiers de tous les immeubles de placement existants.
Exigences financières supplémentaires	N / A.	Preuve de six mois de réserves de trésorerie pour la couverture du capital, des intérêts, des taxes et de l'assurance (PITI) pour chaque propriété.

Lorsque vous magasinez, demandez aux prêteurs hypothécaires quelles sont leurs exigences de prêt supplémentaires, le cas échéant. 

Avantages d’avoir plusieurs prêts hypothécaires

Avoir plusieurs hypothèques présente plusieurs avantages, notamment :

• Plus de revenus locatifs: Plus vous louez de biens, plus vos revenus locatifs seront élevés. Un triplex peut vous rapporter 3,000 15,000 $/mois, et cinq pourraient vous rapporter XNUMX XNUMX $/mois. 
• Plus facile d'atteindre le FEU: Plus de propriétés et des rendements plus élevés signifient également que vous pouvez atteindre l'indépendance financière et prendre une retraite anticipée (FIRE). 
• Portefeuille plus vaste et plus diversifié: Posséder plusieurs propriétés vous permet de vous développer dans différents quartiers et marchés. Vous découvrirez peut-être que certains aspects de votre portefeuille génèrent de meilleurs rendements que d’autres et recherchez des propriétés comparables. 
• Plus d'avantages fiscaux: Les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d'incitations fiscales supplémentaires lorsqu'ils possèdent des biens locatifs, notamment l'amortissement et la ségrégation des coûts. Ces mesures peuvent contribuer à réduire votre fardeau fiscal. 
• Possibilité de combiner: Si vous avez plusieurs prêts hypothécaires auprès du même prêteur ou de la même compagnie d'assurance, vous pouvez parfois combiner tous vos paiements en un seul paiement, ce qui facilite le suivi. 

Complications liées à plusieurs prêts hypothécaires

La gestion de plusieurs prêts hypothécaires peut aussi avoir ses inconvénients :

• Potentiel de perte plus élevé: Plus vous possédez de propriétés, plus vous avez de dépenses. Vous pouvez profiter des revenus locatifs, mais seulement tant que vous avez des locataires prêts à payer le loyer souhaité, et que les logements vacants, les améliorations et les rénovations rongent tous vos bénéfices. 
• Plus difficile à gérer: La gestion de dix propriétés prend généralement plus de temps que deux. Vous devez consacrer du temps supplémentaire ou embaucher un gestionnaire immobilier locatif pour le faire à votre place.
• Nécessite une expertise: Louer une chambre ou la moitié inférieure de votre duplex ne nécessite pas d’être un investisseur expert. Plus vous acquérez de propriétés, plus vous devez en savoir pour vous assurer qu’elles sont toutes en règle et bien entretenues. 
• Des directives plus strictes: De nombreux prêteurs ne vous proposeront pas un autre prêt conventionnel si vous en avez déjà quatre, et ceux qui le feront auront des exigences plus strictes. 
• Plus de paperasse: Plus de prêts hypothécaires signifie généralement plus de tout le reste : plus de factures, d'exigences d'assurance, de responsabilité, d'entretien, de documents juridiques à remplir, etc. 

Comment gérer plusieurs propriétés

Ayez déjà en place des processus qui fonctionnent pour vous avant d’élargir votre portefeuille. À tout le moins, vous avez besoin d’un registre des loyers pour suivre les charges, les soldes et les paiements mensuels du loyer de vos locataires. Votre grand livre doit également inclure des informations telles que le solde du capital de chacune de vos propriétés, les délais de remboursement, les dates d'échéance des versements hypothécaires et des notes décrivant les exigences potentielles de mise à niveau de maintenance. 

Il serait utile que vous créiez également des modèles pour tout ce à quoi vous pouvez penser afin de rationaliser vos processus. Plus vous automatisez, plus vous consacrerez de temps à d’autres tâches.

De plus, ne comptez pas sur vos prêteurs pour vous dire quand les versements hypothécaires, les assurances et les impôts fonciers sont dus. C’est votre responsabilité de payer à temps, pas la leur. Cela dit, éviter que vos paiements ne se chevauchent peut être avantageux si vous avez plusieurs prêteurs pour chacune de vos propriétés. Cela vous aidera à identifier quand et où va votre argent.

Alternatives aux prêts hypothécaires multiples financiers

L’abordabilité est souvent l’obstacle le plus courant à l’obtention de plusieurs prêts hypothécaires. Se qualifier pour un prêt est parfois déjà assez difficile !

Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt traditionnel pour votre prochain immeuble de placement, voici quelques autres options à considérer :

Prêts d'argent dur

Prêts d'argent dur sont des prêts garantis à court terme auprès de prêteurs privés ou de particuliers. Au lieu d’avoir besoin d’un excellent crédit et d’un faible ratio LTV, les prêteurs d’argent dur acceptent des actifs corporels comme garantie, souvent des biens. Si vous ne remboursez pas ce prêt, vous risquez de perdre cette garantie. 

Les périodes de remboursement des prêts d’argent dur sont généralement de trois mois à un an, mais elles sont plus longues. Vous pouvez également vous attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé, généralement de 10 à 12 %. 

Refinancement par encaissement

Un retrait en espèces vous refinance pour convertir la valeur nette de votre maison en espèces, que vous pourrez utiliser pour votre prochain investissement. C’est une pierre angulaire du Méthode BRRRR et un excellent moyen de gagner de l’argent supplémentaire sans contracter de prêt ni payer d’intérêts. 

Voici comment cela fonctionne:

Supposons que vous ayez un prêt hypothécaire pour une propriété de 500,000 200,000 $ remboursé à 200,000 300,000 $. Cela signifie qu'il vous reste 300,000 250,000 $ sur votre prêt et 250,000 250,000 $ de capitaux propres. Si vous souhaitez convertir une partie de ces XNUMX XNUMX $ en espèces, vous pouvez contracter une nouvelle hypothèque, disons pour XNUMX XNUMX $. Votre nouvelle hypothèque s'élève à XNUMX XNUMX $, tandis que les XNUMX XNUMX $ restants sont de l'argent dans votre poche. 

Prêts de portefeuille

Ce prêt est un type d’hypothèque qu’un prêteur de portefeuille peut proposer. Plutôt que de vendre votre portefeuille de placements à une autre entreprise, votre prêteur conserve le prêt de portefeuille en interne. Cela leur permet d’établir des conditions hypothécaires plus flexibles, souvent à votre avantage. 

Cependant, les prêteurs de portefeuille s’exposent également au risque. Les prêts de portefeuille ne doivent pas nécessairement répondre aux exigences conventionnelles, mais s’ils ne le font pas, ces prêteurs ne peuvent pas les vendre sur l’hypothèque secondaire. 

Prêts hypothécaires généraux

Prêts hypothécaires généraux vous permettent de financer plusieurs immeubles de placement dans le cadre du même contrat hypothécaire. Ces prêts hypothécaires facilitent grandement la vie des investisseurs immobiliers car ils ont beaucoup moins de paperasse à suivre. 

Supposons également que vous décidiez de refinancer ou de vendre l’une de vos propriétés dans le cadre de votre prêt global. Dans ce cas, une clause « libère » la propriété de votre hypothèque initiale sans perturber les autres propriétés sous la « couverture ». Cela signifie que vous n’êtes pas obligé de rembourser la totalité du prêt. 

Avoir plusieurs prêts hypothécaires est-il une solution pour vous ?

Posséder plus de propriétés signifie également plus de travail et des dépenses accrues. Si vous n’avez pas cette capacité, posséder plusieurs propriétés peut être plus stressant que cela n’en vaut la peine. 

Cependant, contracter plusieurs prêts hypothécaires peut générer des rendements nettement plus élevés si vous avez une expérience en investissement et une stratégie commerciale solide. Êtes-vous prêt à élargir votre portefeuille immobilier? Découvrez plus de nos conseils et stratégies d'experts concernant l'investissement dans l'immobilier.

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.