Votre chauffeur DoorDash pourrait être le prochain magnat de l'immobilier au monde. Si jamais tu avais Josh Janus déposez de la nourriture chez vous, vous étiez peut-être en train de conclure une affaire. C'est exact; entre le ramassage et la livraison de nourriture, Josh appelait des vendeurs à froid, en recherchant autant de transactions immobilières hors marché que possible. Ce type de bousculade en série a conduit Josh à acquérir 1,500,000 50,000 XNUMX $ d'immobilier à vingt-deux ans, soit XNUMX XNUMX $ par mois et bâtir une entreprise dont la plupart des entrepreneurs ne peuvent que rêver.
Dès son plus jeune âge, Josh était déjà le roi de plusieurs flux de revenus. Il fabriquait des portefeuilles en ruban adhésif dans le bus, vendait des chaussures en ligne et faisait tout ce qu'il pouvait pour économiser plus d'argent. Quand il a trouvé BiggerPochettesil s'est rendu compte que l'immobilier était le moyen de propulser son argent encore plus loin, lui permettant de faire travailler l'argent pour lui au lieu de l'inverse. Josh a donc entrepris de construire un modèle de « vente en gros hybride ». Il contactait des vendeurs hors marché, envoyait leurs informations à un agent et était payé pour sa part de la transaction.
Une fois que Josh a eu son licence immobilière, il a commencé à se bousculer encore plus fort, vendre 17,000,000 XNUMX XNUMX $ de biens immobiliers en tant qu'agent, il gagne plus en un mois que de nombreux Américains en un an. Alors, quelle a été la clé rapide du succès de Josh ? Comment a-t-il fait tout cela au début de la vingtaine sans aucune expérience ? Et comment peux-tu répétez le même système pour faire monter en flèche votre richesse? Rester dans les parages; Josh vous expliquera également comment procéder !
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David:
Ceci est le podcast BiggerPockets, émission 749.
Rob:
Je n'ai jamais pensé que lorsque j'étais DoorDashing à l'université, n'ayant pas la vision la plus claire de ce que je voulais faire après, cet immobilier me permettrait de posséder plus de 10 propriétés d'une valeur d'environ un million et demi et d'avoir la capacité de créer des flux de trésorerie constants à long terme.
David:
Que se passe-t-il, tout le monde ? Voici David Greene, votre animateur du podcast BiggerPockets. Ici aujourd'hui avec mon co-animateur, Rob Abasolo, avec une émission qui va vous époustoufler. L'invité d'aujourd'hui est Josh Janus, 22 ans, qui a déjà constitué un portefeuille immobilier de plus de 10 propriétés et vend également des maisons en tant qu'agent. Il a vendu pour 17 millions de dollars l'année dernière. Dans cet épisode, Rob et moi expliquons comment il le fait et ce qu'il a compris que d'autres n'ont pas compris. Je suis toujours époustouflé, Rob. Comment te sens-tu?
Rob:
C'est une de ces choses où je me dis que quand vous trouvez quelqu'un qui débloque quelque chose dans l'immobilier et qu'il est absolument écrasant, c'est super impressionnant, mais quand vous trouvez quelqu'un de 22 ans qui gagne six chiffres par mois et qui réussit très bien dans l'immobilier, c'est vraiment juste une de ces choses où je me dis : « Mec, je dois rattraper mon retard. Et je suis genre 10 ans après ce type.
David:
Cela nous amène au petit conseil d’aujourd’hui : lancez-vous tôt dans l’immobilier. Comment pouvez-vous commencer maintenant ? J'ai souvent entendu dire que le meilleur moment pour acheter un bien immobilier était il y a 10 ans. Plus vite vous démarrerez cette horloge, mieux ce sera pour vous. Les meilleures offres que j'ai sont celles que j'ai achetées il y a le plus longtemps. Cela ne signifie pas acheter les mauvaises affaires tôt, mais acheter les bonnes affaires tôt et attendre. Rob, qu'y a-t-il dans l'émission d'aujourd'hui que, selon vous, les gens devraient surveiller ?
Rob:
Même avec le succès de Josh et combien d'argent il gagnait, ce que nous aborderons dans l'épisode, il était toujours très honnête quant à ses craintes d'accéder à sa première propriété pour laquelle il aurait probablement pu payer directement en espèces en un ou deux. deux mois. Et donc, c'était juste agréable d'entendre que même quelqu'un qui pouvait gagner autant d'argent pouvait toujours être vulnérable et craintif lors de sa première transaction, mais c'était vraiment cool de voir l'éclat et de voir que cette première transaction l'avait catapulté vers où il se trouve aujourd'hui. Ouais, c'est juste un moment vraiment cool et inspirant, je pense, de l'entendre tout dire.
David:
Il raconte également comment il a débuté dans la fabrication de portefeuilles en ruban adhésif et de DoorDashing. C'est une personne qui a écouté le podcast en conduisant, déposant Jack dans la boîte et des pizzas et l'a transformé en un empire immobilier, tout comme beaucoup d'entre vous qui écoutent cela le veulent vraiment maintenant. C’est une histoire que je vais écouter deux fois et extraire autant d’informations que possible de cette histoire pour réfléchir à la manière dont vous pouvez l’appliquer à votre vie. Sans plus tarder, faisons appel au phénomène de l'immobilier, Josh Janus.
L'invité d'aujourd'hui, Josh Janus, savait au lycée qu'il voulait prendre sa retraite à 30 ans. Il a donc construit et géré différentes activités annexes, des portefeuilles en ruban adhésif à une entreprise de baskets prospère. Josh était un étudiant qui conduisait également pour DoorDash. L'année dernière, à 22 ans, il a vendu plus de 125 propriétés au cours de sa première année en tant qu'agent immobilier, pour un total de plus de 17 millions. En tant qu'agent favorable aux investisseurs, il a acheté et rénové plus de 10 propriétés en utilisant très peu de son propre argent dans l'immobilier au cours des sept derniers mois. Nous allons déballer cela aujourd'hui. Josh, bienvenue sur le podcast.
Josh:
Thank you.
David:
Oui, on dirait que vous avez une forte orientation entrepreneuriale. Avant d’aborder la façon dont vous avez accompli tout ce que j’ai dit, qu’est-ce qui vous a attiré en premier lieu dans l’immobilier ?
Josh:
Quand j'étais plus jeune, j'essayais toujours d'économiser de l'argent. Je ne savais pas vraiment exactement ce qu'il y avait de plus productif à faire avec, mais je me disais : "Hé, autant le cacher et je finirai par le découvrir." J'avais économisé environ 10,000 10 $, comme un capital libre à utiliser. Je commençais ma carrière universitaire et j'ai découvert l'idée du piratage de maison en recherchant sur Google quoi faire avec 20,000 à 20 XNUMX $ à XNUMX ans. Cela m'a conduit à BiggerPockets et ce fut mon introduction à l'immobilier dans son ensemble.
David:
Êtes-vous déjà allé quelque part en piratant une maison ?
Josh:
J'étais fermé. Alors, quand je vivais à Cleveland, Ohio, je cherchais des propriétés. J'ai compris où je voulais faire un hack de maison, mais j'ai fini par changer et aller dans une autre université, je suis allé à l'Ohio State University, et ensuite mon prochain voyage allait être le hack de maison là-bas, mais je ne l'ai pas fait. fini par le faire.
Rob:
Alors Josh, il semble que tu sois un peu entreprenant ici. Avant d'aborder le sujet de l'immobilier, car je pense que même à 22 ans, avoir 10,000 10,000 $ sur son compte bancaire est une chose difficile. Beaucoup de gens se demandent : « Comment puis-je obtenir 10,000 XNUMX dollars ? » Alors, pouvez-vous nous raconter un peu comment vous avez obtenu les XNUMX XNUMX dollars ? Avez-vous juste eu une tonne d'activités secondaires ou aviez-vous un emploi ?
Josh:
Bien sûr. J'étais en train de travailler. Je faisais beaucoup de bousculades secondaires. J'avais l'habitude de fabriquer des portefeuilles en ruban adhésif quand j'étais au collège et j'essayais de les vendre. C'était amusant. La prochaine chose qui m'intéressait vraiment, c'était les baskets, toute la culture des baskets, la revente, parce que j'étais un assez grand joueur de basket-ball et j'étais exposé à cette industrie. J'allais à différents événements de sneakers, je louais une table, j'apportais autant de chaussures que possible dans mes quelques sacs et j'essayais de les vendre et je gardais essentiellement ces bénéfices au fil des ans.
Rob:
Bon. Qu'est-ce qu'un portefeuille en ruban adhésif vous faisait à l'époque ?
David:
Oh, mec, c'était environ 5 $ à vendre. Je veux dire, c'était beaucoup de travail pour 5 $.
Rob:
Oh, je vois, parce que j'allais dire un rouleau de… eh bien, du papier toilette… désolé, le ruban adhésif va vous coûter environ trois, quatre dollars, alors oui, si vous pouvez faire…
David:
Tu vois, Josh, c'est mon problème, Rob oublie toujours d'inclure la valeur du temps. Il ne regarde l’argent que lorsqu’il calcule le retour sur investissement, vous pouvez le voir.
Rob:
C'est vrai, mais vous aviez beaucoup de temps.
Josh:
Vrai. Ouais, je le faisais en classe et dans le bus.
David:
Cela me rappelle moi. J'aurais aimé avoir quelque chose. J'ai toujours eu beaucoup de mal à être attentif en classe, à l'école. Chaque fois que je dois suivre le rythme de quelqu'un d'autre, s'il parle trop lentement, je me dis « Ah ». Mon cerveau erre. Je ne peux pas m'asseoir là. Ils n’avaient pas de fidget spinners. Ou quelles sont les autres choses avec lesquelles tout le monde joue maintenant, Rob ?
Rob:
Cubes agités.
David:
Fidget cubes, et voilà. Droite? Qu'avions-nous à mon époque ? Nous avions des crayons stupides avec des mines de différentes couleurs avec lesquels vous pouviez cliquer sur les différentes couleurs et jouer, ou nous avions ces bracelets que vous pouviez accrocher à vos poignets et qui s'enroulaient en boule. Je doute qu'aucun de vous ait déjà vu ces choses, mais...
Rob:
Oh ouais, tu as toujours ce rose vif avec lequel tu joues toujours pendant le podcast ?
David:
Ouais. Et quand je m'entraîne. C'est mon bracelet porte-bonheur pour l'entraînement. Rose vif, absolument. PinkerPockets pour la victoire. Vous êtes entreprenant dans l'âme, Josh, ce que j'aime parce que je sais que c'est là que vous apprenez les principes fondamentaux qui se sont ensuite traduits par l'investissement immobilier. Nous avons interviewé Ryan Pineda sur notre podcast il y a des années et il a expliqué comment il avait retourné les canapés. Il achetait des canapés, les réparait et les retournait, ce qu'il a ensuite transformé en une entreprise de retournement de maisons, et maintenant il a construit tout un empire, et j'aime penser que nous sommes fondamentalement ceux qui se sont lancés dans l'atmosphère. Mais Ryan a pris ce lancement atmosphérique et en a construit quelque chose d'assez cool. Je suis donc curieux de savoir si vous pourriez nous dire quelles leçons pensez-vous avoir tirées de certains de ces premiers efforts qui se sont ensuite traduits dans l'immobilier ?
Josh:
Je suppose que dans la culture des baskets, vous verriez certaines de ces chaussures vraiment cool que portaient des athlètes ou des célébrités, et peut-être que vous en vendriez quelques paires, vous gagneriez environ 500 dollars. Et vous voudriez profiter de ce bénéfice et acheter immédiatement votre propre paire à conserver et à porter. Mon état d’esprit était que je préférais économiser cet argent et peut-être le consacrer à un actif. J’ai appris l’idée des actifs quand j’étais plus jeune, où l’on peut réellement utiliser l’argent pour gagner plus d’argent. Je ne comprenais pas vraiment quels atouts utiliser à l’époque. Je connaissais juste ce concept et je me disais : « Cela doit être une meilleure façon de dépenser mon bénéfice de 500 $. » Je pense donc que c’est une chose que j’ai certainement apprise quand j’étais plus jeune.
Rob:
Soit dit en passant, ce n'est pas le pire état d'esprit à avoir lorsque vous dites : « Je veux vraiment cette chose, alors je vais trouver comment gagner de l'argent avec cette chose que je veux, la vendre, faire du profit, et ensuite obtiens ce que je veux. C'est de l'immobilier en un mot, n'est-ce pas ? Vous voulez acquérir une propriété, alors vous achetez une propriété, vous la retournez, vous prenez les bénéfices, et que faites-vous ? Et généralement, si vous êtes un bon investisseur immobilier, vous allez le remettre dans une autre propriété ou vous achetez une propriété et la faites payer par d'autres personnes, des locations à long terme ou des locations à court terme. Je pense que cet état d'esprit n'est pas incorrect, c'est juste vraiment impressionnant que vous ayez découvert très jeune qu'au lieu d'acheter des baskets, vous devriez les investir dans quelque chose qui vous rapportera plus d'argent.
Josh:
Oui, je pense que j'essayais toujours de trouver de nouvelles façons d'être plus productif avec mon argent. J'ai appris très tôt, avec certitude, que je devais aller au magasin et attendre plusieurs heures, je pensais : « Ce n'est pas très évolutif si je veux essayer d'obtenir 20 paires de chaussures parce que je ne peux pas être simultanément à 20 endroits en même temps. Je dois apprendre à compter sur les autres. Différentes choses comme ça ont aidé.
David:
J'ai également essayé différentes tentatives. J'ai travaillé dans des restaurants et j'ai appris à vendre du vin et des steaks, puis j'ai essayé de trouver un emploi dans la vente de voitures à un moment donné, mais cela n'a pas fonctionné. Mais en fin de compte, je pense que beaucoup d’entre nous considèrent l’immobilier comme le summum que nous essayons d’atteindre. Nous voulons vendre la chose la plus chère possible. Obtenir une licence immobilière n'est pas quelque chose dont vous avez besoin pour ce diplôme de quatre ans. J'aurais aimé que ce soit le cas. Je me sentirais beaucoup mieux si les agents devaient obtenir un diplôme de deux ou quatre ans dans ces maisons parce qu'il y en aurait moins de merdiques, et nous aborderons également votre carrière là-bas, Josh. Mais était-ce la même chose pour vous que l’immobilier ne soit qu’une progression naturelle de la meilleure chose que vous puissiez vendre ?
Josh:
Ouais je pense que oui. Il me semblait que je devais y consacrer presque, maintenant qu'ils y repensent, le temps qu'il m'a fallu pour vendre une maison était presque le même temps et l'énergie qu'il m'a fallu pour vendre une ou deux paires de chaussures. d'une certaine manière.
David:
Et vos mains ne sont pas douloureuses en créant tout le temps ces portefeuilles en ruban adhésif. C'est plus facile.
Josh:
Oui, ça aussi.
David:
Vous laissez DocuSign faire tout le travail, moins les coupures de papier. Très bien, alors remontons le temps. Vous êtes à l'université… Je dis remontez le temps, vous avez 22 ans, vous êtes peut-être encore à l'université. Où commence à jouer cet intérêt pour l’immobilier ? Comment et où avez-vous commencé à creuser ?
Josh:
Je veux dire, je cherchais juste sur Google : « Que dois-je faire avec 10,000 20,000 ou XNUMX XNUMX $ ? Comment puis-je l’investir ? Je ne me souviens pas si c'était BiggerPockets tout de suite, mais j'ai vu une maison pirater et je me suis dit : « Peut-être que je pourrais acheter une propriété sur le campus universitaire où j'allais. Vivez dans un seul logement, louez tout le reste. Cela m'a lentement amené à comprendre : « Oh mec, si je deviens agent, je pourrais trouver un moyen de trouver potentiellement les meilleures offres », c'était donc mon objectif.
David:
Donc, vous n'avez pas acheté un hack de maison en maison, mais vous avez été exposé à l'immobilier, cela avait du sens pour vous, et vous avez pensé : « Vous savez quoi ? Je vais juste obtenir mon permis et j'aiderai d'autres personnes à faire la même chose.
Josh:
Yep.
David:
D'accord. Alors, avez-vous simplement cherché comment obtenir un permis immobilier et commencé à étudier et à le faire, ou avez-vous eu un mentor qui vous a guidé ?
Josh:
La première chose a vraiment été de plonger dans les forums BiggerPockets. Ce podcast peut ressembler à une promotion BiggerPockets, mais en réalité, une grande partie de ma croissance découle de cette fondation. Mais c'était l'une des premières choses. Et puis je me suis aussi accroché à un gars nommé Remington Lyman, qui est aussi agent. Il travaille chez Reafco Real Estate, il est propriétaire de la maison de courtage dans laquelle je travaille. Mais je lui ai envoyé un message, j'expliquais ma situation. Il a participé à un appel Zoom avec moi et m'a expliqué les avantages du piratage de maison : « Peut-être que si vous vouliez devenir agent ici ou venir ici, nous pouvons vous apprendre à trouver des offres hors marché. Nous pouvons vous aider à construire ces systèmes. Et puis, vous savez, j'ai travaillé aussi dur que possible pour obtenir mon permis.
Rob:
Vous obtenez donc votre licence et, évidemment, à mesure que vous établissez votre activité d'agent immobilier, cela va prendre un certain temps pour obtenir ce flux de transactions, clôturer des propriétés et gagner de l'argent. Est-ce que vous aviez d'autres emplois pendant que vous faisiez cela ou étiez-vous tous impliqués au tout début ?
Josh:
Au tout début, je suivais encore des cours. J'étudiais l'informatique, puis je conduisais pour DoorDash 20 à 30 heures par semaine. Et puis, à tout moment, j’essayais de faire un appel à froid. Au début, c’était ma principale source de recherche d’offres. Mon plan était d'appeler à froid, de trouver un accord, ou au moins de demander à quelqu'un de me parler de sa propriété, d'obtenir des détails, de l'apporter à l'un des agents avec lesquels je travaillais. Ils décomposeraient l'accord, expliqueraient du genre : « Peut-être qu'un investisseur aimerait cela » ou obtiendraient des éclaircissements sur le montant des loyers et les conditions du bail. Cela a commencé là.
Rob:
Étiez-vous déjà plongé dans une conversation, vous vous disiez : « Donnez-moi une seconde », puis vous faisiez une pause pour prendre une photo de la livraison DoorDash à télécharger dans l'application, puis reprenez l'appel ?
Josh:
Peut être. J'essayais de ne pas faire la livraison en appelant à… Je le faisais en conduisant, mais pas forcément-
Rob:
Oh, à mi-accouchement.
Josh:
Ouais. Ouais.
Rob:
Quel genre d’argent gagne un DoorDasher ? Si vous travaillez 20 à 30 heures par semaine, est-ce un assez bon revenu ? Pouvez-vous nous donner là un petit cadre de référence ?
Josh:
Ouais, je veux dire, je gagnais entre 800 et XNUMX $ par semaine, je pense, en travaillant ce nombre d'heures. C'est plutôt bien.
Rob:
Ouais, c'est solide, surtout si tu es à l'université et que tu fais tout ça. Vous êtes donc DoorDash et vous gagnez assez d’argent pour votre situation dans la vie et vous faites des appels à froid. Comment s’est déroulée cette première transaction lorsque vous avez réellement décroché un prospect qui est devenu une transaction qui vous a payé ?
Josh:
Certainement. J'ai donc appelé à froid quatre unités dans ce que j'appellerais une zone de classe A. Je viens de trouver un gars motivé ce jour-là. Il était assez facile de parler avec lui. Je l'ai présenté à l'agent avec qui je travaillais, il m'a dit : « Oh ouais, nous pourrions vendre cette affaire. » J'ai donc rédigé un e-mail décrivant la manière dont nous commercialisons nos transactions, puis il l'a présenté à ses investisseurs. Quelqu’un a fini par accepter le marché. Cela a pris environ un mois pour fermer, comme le font la plupart des propriétés, et j'ai essentiellement gagné ce que je gagnerais dans un mois et demi avec DoorDash à partir de cela. J'étais plutôt excité parce que je pensais: «J'ai juste besoin d'en éliminer quelques-uns de plus et je pourrais finir par faire en sorte que cela génère plus de revenus que juste DoorDash.»
Rob:
Alors vous avez commencé les mathématiques en vous disant : « Oh mec, si je faisais ça trois fois, je gagnerais cette somme d'argent. »
Josh:
Oh ouais, définitivement. Et puis une autre chose est que si vous obtenez votre licence, vous finissez par faire une réduction beaucoup plus importante parce que vous pouvez réellement représenter soit le vendeur, soit l'acheteur, cela dépend de la situation, donc je faisais des frais de référence. Donc, dès que cet accord a été conclu, je me suis dit : « Très bien, je dois obtenir mon permis. Commençons à étudier dès maintenant et essayons de nous en débarrasser.
Rob:
Ouais. Alors, est-ce plutôt, je ne sais pas, une affaire de gros où vous appelez, vous trouvez quelqu'un, vous obtenez une propriété hors marché. Ils disent : « Ouais, je suis prêt à le vendre. » Est-ce que vous le transmettez ensuite à des agents immobiliers pour qu'ils le vendent ou le vendez-vous à un investisseur et prenez-vous une somme modique pour cela ?
Josh:
J'ai travaillé pour un agent immobilier nommé Abe, donc en gros, j'ai simplement écrit tous les détails de la propriété, je lui ai donné, puis il a trouvé un investisseur intéressé par la maison de courtage dans laquelle je travaillais. C'est comme une forme hybride de vente en gros. Nous ne contractons tout simplement pas les transactions, nous présentons simplement les informations aux investisseurs potentiels.
Rob:
Logique. Je suppose que lorsque vous concluez cet accord, vous vous dites : « Oh mon Dieu, je dois juste faire ça plusieurs fois. » Vous commencez à vous y intéresser davantage. Comment avez-vous réussi à tout équilibrer, depuis l'obtention de votre permis jusqu'à la fin de vos études universitaires, en passant, je suppose, par le fait de travailler encore sur DoorDash ici et là ?
Josh:
Je veux dire, à ce moment-là, en gros, je me disais : « Je vais juste utiliser tout mon temps en dehors de l'école pour me consacrer au maintien d'un calendrier de démarchage téléphonique », ce qui, je pense, est vraiment important, « et ensuite obtenir mon Licence." J'ai donc obtenu mon permis en deux mois environ.
Rob:
Les heures d'appel à froid sont-elles toujours de 9h00 à 17h00 ou avez-vous fait preuve de créativité et avez-vous également appelé de 5h00 à 9h00 ?
Josh:
De 9h00 à 11h00, c'était mes appels à froid, les gens à qui je n'avais jamais vraiment parlé. Et puis j'utilisais 13h00 à 17h000 comme beaucoup de suivis ou de nouveaux appels à froid. Mais il semblait que si vous frappiez quelqu'un le matin alors qu'il conduisait, « Oh ouais, ouais, ouais, rappelle-moi plus tard », alors je le frappais plus tard, et généralement cela finissait par être un convertisseur assez correct.
Rob:
David, vous considérez-vous comme un très bon appelant à froid ? Je n'ai jamais entendu ce côté de toi auparavant, donc je suis curieux.
David:
Je l’ai fait au début de ma carrière quand il le fallait. Je n’ai pas aimé ça, donc je ne l’ai pas fait beaucoup. Lorsque vous essayez de trouver des offres, la plupart des gens appartiennent à l’une des deux catégories suivantes. Il y a la personne de contact directe, qui appelle à froid, ou il y a le créateur de contenu, qui incite les gens à venir vers lui. La plupart des gens empruntent généralement l’une de ces deux voies. Et parce que je me suis retrouvé animateur de podcast et auteur, je me suis tourné vers la création de contenu plutôt que vers l'appel direct à froid.
Josh, je veux dire, tu as fait ce que tu pouvais faire parce que tu n'avais pas un énorme podcast derrière toi pour faire passer le message. Je suis curieux parce que vous avez mentionné quelque chose, vous avez parlé de ce modèle hybride de gros. Pouvez-vous nous donner un peu plus de détails sur ce que vous entendez par la manière dont vous gagniez de l’argent grâce à ces transactions ?
Josh:
Alors le vendeur m'a dit : « Hé, je veux 450 pour ces quatre unités. » Et généralement, les grossistes rédigeaient un contrat, le mettaient sous contrat, puis vendaient ce contrat moyennant des frais. De la façon dont nous procédons dans la maison de courtage où je travaille, chez Reafco, nous ne le mettons pas sous contrat. Nous prenons simplement tous les détails de la transaction, les écrivons dans un e-mail, puis les présentons à nos investisseurs. Et puis si l’un de nos investisseurs l’aime ou s’il souhaite rédiger une offre, nous rédigeons simplement l’offre et la présentons directement au vendeur.
David:
Comment êtes-vous rémunéré ? Obtenez-vous un accord d'inscription du vendeur lorsque vous lui amenez l'acheteur et il y a une commission pour vous les gars ?
Josh:
Nous n’utilisons pas réellement d’accords de référencement, non. Pendant cette période où je n'avais pas mon permis, je recevais un quart de la commission de l'agent pour lequel je travaillais. Il a obtenu 3 %, puis l'agent qui a amené l'acheteur a obtenu 3 %, et je me suis retrouvé avec 25 % des 3 %. C'est comme ça que nous avons procédé.
David:
Comment receviez-vous des commissions s’il n’y avait pas d’accord de cotation ?
Josh:
Il s'agit toujours d'un contrat exécutable avec des commissions dans l'accord, donc il dira : « Le vendeur doit payer 6 % à notre maison de courtage ».
David:
Je t'ai. Donc vous amèneriez un acheteur et dans l'offre il aurait qui serait payé en ce qui concerne les agents ?
Josh:
Correct.
David:
Je vois. Donc, plutôt que d'acquérir une maison, de la mettre sur le marché, de la laisser voir à tout le monde, d'essayer d'obtenir des offres, de négocier la plus élevée, vous êtes allés droit au but et vous avez dit : « Hé, j'ai un acheteur qui va payez autant pour votre maison. Si vous souhaitez accepter l’offre, voici combien cela va vous coûter. Voici ce que sera le réseau à utiliser », et vous fonctionniez un peu plus efficacement.
Josh:
Ouais. Je pense que cela nous permet de profiter de ces pistes qui ne sont pas aussi motivées à signer un accord d'inscription, car il y a beaucoup de personnes qui entrent dans cette catégorie, je pense.
David:
Il s'agit également d'une forme d'accord hors marché, de sorte que les autres acheteurs n'ont pas eu accès aux mêmes produits que vous leur apportiez, n'est-ce pas ?
Josh:
Yep.
Rob:
Ouais, mais Josh, disons que vous présentez cette propriété, parce que vous n'avez pas d'entrepreneur, vous n'avez pas de contrat d'inscription, qu'est-ce qui arrêterait un investisseur si vous disiez : « Hé, investisseur, j'ai cette propriété sympa, voici l'adresse », qu'est-ce qui les empêcherait de simplement vous consulter et d'aller directement chez le vendeur et de conclure la transaction eux-mêmes ?
Josh:
C'est une bonne question. Nous avons un accord hors marché que nous présentons à tout le monde avant de conclure des accords et qui stipule en gros : « Si vous recherchez un accord que nous concluons, vous devez nous utiliser comme agent ». Au début, lorsqu'ils ne l'ont pas encore signé, nous enverrons aux gens des descriptions approximatives de tous les accords. Il n’y aura pas d’adresse et généralement pas de photos. Mais ensuite, s'ils disent : « Hé, j'aime vraiment le concept de cet accord », nous allons conclure l'accord, puis ils le signent et nous sommes prêts à partir.
David:
Il s'agit donc d'une forme d'accord de représentation de l'acheteur. Les gens ne réalisent pas qu’il n’est pas nécessaire de le configurer pour chaque maison que je vous montre ou pour chaque maison que vous pourriez acheter. Vous pouvez dire : « Pour cette adresse, je dois être votre agent », mais ils pourraient utiliser un agent d'acheteur différent pour différentes propriétés qui leur sont proposées. Cela a du sens en fait. Je comprends maintenant pourquoi vous parlez d'un produit hybride de gros, parce que les grossistes procèdent ainsi. Ils disent : « Voici un trois, deux de 1,800 XNUMX pieds carrés dans ce code postal qui serait loué pour autant d'argent. » C'est tout ce avec quoi les gens peuvent commencer jusqu'à ce qu'ils veuillent l'analyser plus tard. Vous utilisez donc cette approche marketing associée à des contrats immobiliers pour protéger chaque partie. Que s'est-il passé ensuite ? Comment en êtes-vous arrivé au point de gagner plus avec ces commissions qu’avec votre DoorDashing ?
Josh:
Donc, ce premier chèque est arrivé, cela représentait environ un mois et demi de DoorDash. J'ai eu beaucoup de prospects chaleureux, des gens qui n'étaient pas prêts à vendre tout de suite mais qui s'en rapprochaient. En gros, je me disais : « Je vais prendre les six prochaines semaines, je vais y aller très fort. » À cette époque, j’y consacrais deux à trois fois plus d’heures par semaine qu’avant. Ensuite, j’ai obtenu mon permis, puis j’ai commencé à conclure tout un tas de contrats.
Rob:
Quand vous dites que vous consacrez deux ou trois heures supplémentaires, voulez-vous dire uniquement dans le suivi ?
Josh:
Désolé, mon problème, deux à trois fois plus d'heures par semaine qu'avant parce que je me disais : « Hé, plus de DoorDash pour l'instant, nous allons juste travailler sur l'immobilier. »
Rob:
J'ai compris. Est-ce que tout ce temps était consacré à la génération de leads, était-ce un suivi avec… parce que vous avez dit que vous aviez un grand bassin de leads chaleureux, donc ce sont des gens qui, ils sont intéressés, ils ne sont pas nécessairement prêts à appuyer sur la gâchette, mais si vous continuez à les approcher, à revenir vers eux, et finalement ils se convertissent, n'est-ce pas ?
Josh:
Ouais, finalement. Ouais.
David:
D'accord. Y a-t-il eu des enseignements clés pendant cette période difficile ? Que se passait-il sur le marché à cette époque ? Était-il encore brûlant ? Est-ce que les choses ralentissaient ? Où en sommes-nous dans le temps ?
Josh:
Nous sommes au début de 22, donc il faisait encore chaud, définitivement. La situation commençait à se calmer un peu, mais chaque transaction décente qui arrivait sur le marché comportait plusieurs offres et l'agent inscripteur se faisait traquer. C'était vraiment dur. À cette époque, j’essayais également d’être plus présent sur BiggerPockets, donc je postais beaucoup. Je pense avoir publié 1,000 XNUMX messages en trois mois environ.
Rob:
Attendez. D'accord, cela fait donc 90 jours, donc vous publiiez 10 à 12 fois par jour sur les forums BiggerPockets ?
Josh:
Ouais. C'était mon emploi du temps. Je crois que de 5h30 à 6h30 chaque matin, je devais passer une heure dans BiggerPockets en publiant ou au moins en lisant du contenu et en essayant d'apporter de la valeur.
Rob:
Là où vous faisiez des publications et diffusiez du contenu, quel est un exemple de quelque chose que vous lanceriez dans l'univers BiggerPockets ?
Josh:
Je veux dire, la plupart n'étaient que des commentaires sur les questions des gens. J'essaierais d'y répondre du mieux que je peux. Je parlerais du marché de l'Ohio et des avantages d'investir ici. Je parlerais de mon parcours et de la façon dont j'apprends.
Rob:
Avez-vous eu l’impression que les gens commençaient à savoir qui vous étiez ? Avez-vous noué des relations en faisant cela ?
Josh:
Oh ouais. Les gens me contactent dans BiggerPockets. Ils disent : « Hé, je vois un peu ce marché ou l'investissement immobilier en général. » À ce stade, j’essayais de gérer ces pistes, puis je contactais également d’autres personnes. J'ai donc mis en place un lien Calendly. Je me suis dit : « Hé, organise un appel de 15 minutes avec moi. Nous déterminerons ce que vous recherchez et comment je peux vous aider.
David:
Alors, lorsque le marché était en plein essor et que les agents inscripteurs recevaient de multiples offres, comment amener les vendeurs à accepter de vendre leurs propriétés par votre intermédiaire à un acheteur spécifique plutôt que de les publier à la vue de tous ?
Josh:
Je pense que le fait que nous n'utilisions pas d'accords de référencement les rendait beaucoup plus calmes. Ils n’avaient pas l’impression que vous essayiez de les pousser à vendre. C'était plutôt du genre : « Hé mec, de quoi as-tu besoin pour cette propriété ? Quel numéro ne nierais-tu pas ? Si ce chiffre avait un sens, nous prendrions le temps de le rédiger et de le commercialiser.
David:
Et ils n’avaient pas besoin de réparer leur maison. Je suppose que beaucoup d'entre eux ont probablement été vendus avec des locataires déjà à l'intérieur.
Josh:
Ouais, les locataires à l'intérieur. Nous obtiendrions les loyers, les conditions du bail. Ils seraient presque toujours tels quels. Ouais.
David:
Que faisiez-vous pour trouver de vraies propriétés ? Étiez-vous simplement en train de dresser des listes ? Était-ce que vous seriez en train de conduire et de simplement regarder et voir une propriété à logements multiples que vous pensiez qu'un investisseur aimerait ?
Josh:
Je tirais pour la plupart des listes de PropStream et je ciblais différents domaines. J'essayais de dresser des listes de personnes qui ne l'avaient pas vendu au cours des deux dernières années ou qui l'avaient acheté à un prix très bas par rapport à sa valeur potentielle actuelle, car j'avais l'impression qu'il s'agissait de personnes plus motivées.
Rob:
Très bien, donc vous êtes dans ce monde où vous êtes en train de comprendre vos systèmes, je vois que vous avez développé des habitudes, vous aviez un emploi du temps, vous êtes maintenant un agent. Donnez-nous une idée, combien de temps s'est-il écoulé entre l'obtention de votre licence et la première transaction que vous avez conclue en tant qu'agent ? Combien de temps cela a-t-il pris?
Josh:
C'était de décembre à mars, donc en gros trois mois. Mes 11 premiers contrats ont échoué. C'était assez brutal. J'avais l'impression que tout s'écroulait pour des raisons très particulières, mais ce fut une grande expérience d'apprentissage pour moi parce que je faisais des erreurs, c'est sûr.
Rob:
Mec, les 11 deals, c'est brutal. David, est-ce normal du tout ? Je sais que vous dirigez l'équipe de David Greene, les agents immobiliers les plus élitistes du monde, est-il normal que 11 transactions se concluent par un nouvel agent immobilier ?
David:
Non, mais en écoutant la stratégie de Josh ici, cela commence à avoir du sens. Il s’agit plutôt d’une approche basée sur le volume. Il a des vendeurs qui ne sont pas motivés. Il a des acheteurs avec lesquels ils n’ont aucune relation. Ici, tout le monde est un peu marchand. Ce ne sont que des chiffres purs. Si vous pouvez me trouver un accord qui me rapporte le retour en espèces que je souhaite, j'irai de l'avant. Ou si vous pouvez m'obtenir ce chiffre qui était probablement supérieur à ce qu'ils pensaient que la propriété valait. Vous avez donc des vendeurs qui souhaitent probablement vendre à un prix plus élevé que ce qu’un acheteur voudrait payer. Vous obtenez des acheteurs qui recherchent l’affaire du siècle. Chaque fois que ces attentes ne sont pas satisfaites, il est plus facile pour un accord de s'effondrer. Je suppose, Josh, que tu as juste dû compenser ça avec du volume. Vous n'étiez probablement qu'un bourreau de travail qui recherchait constamment des vendeurs, des acheteurs, les mettait en relation et passait à autre chose.
Josh:
Définitivement oui. Je n’ai jamais vraiment entendu un résumé comme celui-là auparavant. C'est une très bonne façon de l'expliquer. En gros, je prenais simplement deux personnes qui avaient peu de chances de conclure et je les réunissais. Lorsque cela se produit, vous avez très peu de chances de conclure.
Rob:
Soit dit en passant, David en est le roi. Il est le roi pour résumer quelque chose de manière aussi concise et succincte. Je me souviens que nous avions… Voyons, qui était-ce ? Chris Voss. Chris Voss est arrivé et il a donné un truc philosophique, puis David est arrivé et il a dit : « Donc, en gros, sur la base de ceci et de cela, c'est ceci, n'est-ce pas ? Et Chris Voss a dit : « Ouais, c'est ça. Personne ne me l’a jamais dit auparavant. C'était comme regarder… Qui a peint la Joconde ? Le peintre de la Joconde peint la Joconde, mais dans le monde de l'immobilier. Michel-Ange. Zut, je suis sur le point d'avoir l'air si stupide. Tout le monde dans les commentaires va dire : « Non, ce n'était pas Michel-Ange. »
David:
Eh bien, la clé est que vous devez faire cela avec Chris Voss parce que vous ne voulez pas vous retrouver dans une négociation avec lui.
Rob:
Oh non, je me souviens de qui c'était. C'était aussi le gars des Blue Angels. Il avait toute cette histoire sur la façon dont il avait commis une erreur dans le jet, puis il s'est demandé : « Pouvez-vous deviner la raison pour laquelle j'ai commis cette erreur ? et puis David a dit: "Eh bien, c'était probablement parce que tu étais trop à l'aise et bla, bla, bla." Et il m'a dit : « J'ai raconté cette histoire 1,100 XNUMX fois, et personne ne me l'a jamais dit. Ouais, c'est exactement pourquoi. Il était abasourdi. Quoi qu’il en soit, j’aime toujours le souligner quand je le vois.
David:
Bien merci. Petit conseil ici, si vous souhaitez pouvoir faire la même chose, arrêtez de chercher des modèles à suivre ou une stratégie : « Donnez-moi un plan, je veux juste aller faire quelque chose » et commencez à poser des questions comme , "Eh bien, pourquoi ça a marché?" ou "Pourquoi cela n'a-t-il pas fonctionné ?" et puis ce truc saute aux yeux. Donc rien qu’à partir de ces informations, je peux dire certaines choses sur Josh. C'est un bourreau de travail. Il ne s’attache émotionnellement à aucune de ces transactions. Lorsqu'il conclut un contrat, il ne dépense pas l'argent avant la conclusion du contrat. Il dit simplement : « C'est une mesure qui est inscrite sur une feuille de calcul. Je suis maintenant de retour au travail. Il se concentre sur ce que nous appelons les mesures avancées, et non sur les mesures retardées, alors que puis-je faire maintenant au lieu de mesurer quelque chose qui s'est déjà produit ?
Ce sont de très bons conseils pour tout le monde. Vous voyez cela avec les agents immobiliers où ils travaillent très dur, ils concluent un contrat, ils sont émotionnellement excités, ils font la fête, ils sortent boire avec leurs amis, ils commencent à penser à quoi ils vont dépenser leur argent. , ils calculent leurs commissions. Les agents immobiliers peuvent calculer 3 % de n'importe quoi, ce qui est drôle car nous n'obtenons presque plus tous 3 %. Mais ils sont très attachés à l'affaire, et quand quelque chose ne va pas, l'évaluation est mauvaise, le rapport d'inspection est mauvais, le client ne peut pas obtenir le prêt, quoi qu'il en soit, ils sont vraiment découragés et puis ils vont boire encore. C'est pourquoi la plupart des agents immobiliers deviennent tous alcooliques, parce qu'ils boivent quand ils sont excités et ils boivent quand ils sont déprimés et ils boivent tout le temps. Je pense que l'approche de Josh est bien meilleure parce que vous abordez la vente de maisons comme le penserait un investisseur immobilier, où vous laissez simplement les chiffres prendre les décisions. Est-ce que je suis d'accord avec ça ?
Josh:
Tu as raison. Ouais, il s'agit simplement de continuer à les mettre sous contrat, de déterminer quelle erreur j'ai commise là-bas et que puis-je changer dans mes systèmes et mon approche pour potentiellement éviter cela à l'avenir.
David:
D'accord, alors laissez-moi vous demander, quelles sont certaines des principales erreurs que vous pouvez partager et que vous avez apprises lorsque vous avez conclu ces accords et qui ont fait échouer les accords ?
Josh:
La première chose serait de ne pas contrôler les vendeurs. Parfois, ils ne le faisaient pas… Je veux dire, c'est assez drôle, ils ne savaient même pas vraiment ce qu'ils possédaient. Ils disaient : « Oh, ce sont des logements de trois chambres. » Et puis vous leur donnez un contrat, l'inspecteur s'y rend et ils disent : « Mec, il n'y a que deux chambres. » Et c'est comme si, pouah, vous ne pouviez rien y faire. Vous ne pouvez pas simplement construire une nouvelle chambre. C'est donc une chose.
Une autre chose est que j'ai appris à m'assurer que les locataires paient et qu'ils paient à temps. C'est très important, donc obtenir ces accords de préclusion potentiellement au début, car cela a fini par causer des problèmes à la fin avant de conclure à plusieurs reprises. Et puis, il ne vérifie pas nécessairement très bien les acheteurs. Un exemple assez drôle est celui d’un gars qui essayait d’acheter deux propriétés pour 600,000 10,000 $. Nous avons chuté deux semaines avant la clôture parce qu'il ne parvenait pas à obtenir du financement. J'ai appris qu'il avait moins de 25 XNUMX $ en banque et qu'il essayait de mettre XNUMX % de mise de côté. Je me dis : « Est-ce qu'on fait même le calcul ici ?
David:
C'est tellement drôle, parce que je pouvais tout à fait voir à quel point cette méthode attirerait ces problèmes. Ceci essaie de trouver une date sur Craigslist. Vous vous dites : « C'est un jeu de chiffres, bébé. » Vous devez simplement continuer à les aligner parce que vous allez avoir ces gens qui recherchent un accord irréaliste. Le gars à 8,000 XNUMX $, je parie que ce qu'il faisait, c'est qu'il a proposé cet accord à d'autres personnes et qu'il essayait d'obtenir leur argent sur cet accord qui avait un taux de retour en espèces élevé parce qu'il écoute le podcast et il entend Brandon Turner. dites : « Quand vous avez beaucoup d’argent, vous pouvez trouver de l’argent. » Il ne vous l'a pas dit. Il dit : « Ouais, je vais l'acheter », puis il court partout en disant à tout le monde qu'il peut : « Quel est le scénario de mobilisation de capitaux privés que je suis censé utiliser ? Il essaie de convaincre quelqu'un de participer à l'affaire. Il a manqué de temps et il a dû revenir en arrière.
Et vous, Josh, vous parvenez à vous frayer un chemin à travers tous ces scénarios vraiment incroyables dans lesquels normalement un agent immobilier comme nous se dit : « Oh, voyons votre preuve de fonds. Oh, vous avez 8,000 XNUMX $. Non, nous n'allons pas vous montrer des maisons. Vous n'avez pas pu faire ça. Avez-vous mis en place un système ? Avez-vous une liste de contrôle maintenant ? Avez-vous un processus de sélection pour les acheteurs et les vendeurs ?
Josh:
Certainement, ouais. J'essaie d'écrire des procédures pour autant de choses que possible. Je téléphonerai immédiatement aux gens dès que je les rencontrerai, une petite réunion de 15 minutes, pour m'assurer que : « Hé, êtes-vous pré-approuvé ? Sinon, j'ai ces prêteurs que je recommande. Ils sont excellents dans ce domaine. Vous voulez vous connecter avec eux. J'essaie de comprendre leur calendrier, lorsque vous cherchez à conclure un accord. Une autre chose qui me semble très importante pour travailler avec des investisseurs est la suivante : quels sont vos critères ? Beaucoup d’investisseurs ne le mettent pas nécessairement en avant et les agents peuvent finir par perdre du temps car ils ne savent pas vraiment ce que recherchent les gens.
David:
Oui, je pense que c’est aussi une plainte courante des investisseurs. «Je leur ai dit ce que je voulais. L'agent ne m'a pas écouté. C'est une façon de tout gâcher. L'autre façon est que l'agent ne pense même pas à vous demander ce que vous voulez. C'est drôle, dans notre monde, quelqu'un dira qu'il veut un accord et on ne pense même pas à lui demander de définir ce qu'il entend par accord. Certaines personnes parlent d’un retour en espèces très élevé. Certaines personnes parlent d’une propriété dans le meilleur quartier. Certaines personnes veulent dire quelque chose de nettement inférieur aux ARV. Certaines personnes parlent de n’importe quelle propriété à logements multiples. Un accord peut signifier tellement de choses différentes pour les gens. Sans se demander ce que cela signifie, il est très difficile de s'assurer que ce que vous leur apportez atterrira. D’après votre expérience, que recherchent la plupart de vos clients investisseurs dans ce qu’ils appellent une transaction ?
Josh:
Environ 60 % des gens tentent de se lancer dans l’immobilier. Ils ont des enfants. Ils ont un travail à temps plein. Ils n’essaient pas de tout abandonner pour se consacrer uniquement à l’immobilier. Ils veulent donc des propriétés clé en main ou proches de leur occupation, qui génèrent une bonne impression de flux de trésorerie. Ils peuvent en acheter quelques-uns par an et être satisfaits d’un bon portefeuille et c’est fini. Et puis les 40 % restants, je dirais, cherchent à faire de la valeur ajoutée, la stratégie BRRRR, un financement créatif le cas échéant, l'autogestion, tout ce qui est un peu plus complexe et demande beaucoup plus de temps. , c'est pour les autres.
David:
Il s’agit donc du groupe de liberté financière avec lequel vous travaillez essentiellement. Ils essaient d’obtenir suffisamment de liquidités pour pouvoir quitter leur emploi.
Josh:
Ouais. Je reçois beaucoup d'appels où les deux premières minutes disent : « Oui, je veux prendre ma retraite dans cinq ans ». C'est comme : "Tu peux le faire, c'est juste difficile."
David:
Laissez-moi vous montrer comment vendre des portefeuilles en ruban adhésif.
Rob:
Donc vous avez mentionné quelque chose plus tôt, Josh, une préclusion. Pensez-vous que vous pouvez simplement nous donner une définition rapide de ce que cela signifie, car il semblait que c'était quelque chose qui apparaissait dans beaucoup de ces accords qui ont abouti ?
Josh:
Ouais. Il s'agit essentiellement d'un résumé de ce que paie le locataire, des conditions de son bail et de la preuve qu'il a payé. En fait, je n'utilise pas d'accords de préclusion. C'est juste un terme que je pensais que la plupart des gens connaissaient. Mais en gros, je veux voir l’historique des loyers. Parfois, le vendeur me montre simplement un compte bancaire pour montrer que les dépôts arrivent ou un résumé réel ou une déclaration du propriétaire de la société de gestion immobilière, quelque chose montrant que le flux de trésorerie est réel, ce n'est pas faux.
Rob:
11 transactions échouent, vous concluez votre première transaction. Parlez-nous un peu des chiffres réels pour ce premier cas. Vous avez dit que c'était, je suppose, la même chose que de travailler un mois et demi dans le monde DoorDash, n'est-ce pas ?
Josh:
Ouais. Il s'agissait donc d'un quatre logements de 450,000 3 $. Il y avait 9,000 % payés à l'agent pour lequel je travaillais, donc il a reçu 12,000 XNUMX $… oh désolé, XNUMX XNUMX $, et puis j'ai reçu un quart de cela, donc j'ai eu environ trois mille dollars.
Rob:
Bon. Qu’est-ce que ça a fait ?
Josh:
C'était vraiment cool. C'est le plus gros chèque que je pense avoir jamais reçu. J'étais un peu intimidé, mais je me disais : « Nous ne dépensons pas ça maintenant. C’est notre vie pour les deux prochains mois.
Rob:
Oh ouais, ça fait beaucoup de nouilles ramen là, surtout au début quand on les broie autant. Alors avançons un peu parce que je sais que vous êtes en train de travailler dur du côté des agents. Parlez-nous de votre première transaction, car David a mentionné au début de l'émission que vous aviez acheté 10 transactions, ce qui, je pense, représentait environ 1.5 million de dollars au total pour le portefeuille. Alors, comment en êtes-vous réellement arrivé à vous lancer dans l’investissement ?
Josh:
Certainement. J'ai commencé à vendre beaucoup de propriétés. Au sixième mois, j'avais porté mon entreprise à 50,000 30 $ de commission par mois. En fait, j'avais des réserves de liquidités. J'ai trouvé ces deux duplex répertoriés par le même agent. Ils étaient sur le marché depuis quelques mois. Je l'ai appelé et il m'a dit : « Oui, le propriétaire a des dettes à court terme, il a vraiment besoin de le vendre. Ils se préparent à appeler sa note. En principe, ils étaient prêts à les vendre avec une réduction de 70 %. J'ai fait mes calculs et je me suis dit : « Cela pourrait donner lieu à un excellent BRRRR, les deux. Vous pourriez avoir raison autour de 75 à XNUMX % d’ARV. Lorsque vous retirerez votre argent, cela produira toujours un flux de trésorerie assez solide. J'ai donc dû vraiment me fier à mes chiffres, mais j'ai décidé de m'en prendre à l'un d'entre eux.
Rob:
D'accord. Alors wow, ça fait 50,000 XNUMX $ par mois, c'est ce que vous gagniez. Quel âge aviez-vous lorsque vous avez atteint ce chiffre ?
Josh:
21.
Rob:
21. David, est-ce que ça te donne l'impression… Je me sens tellement paresseux à 21 ans quand j'étais de retour… Je ne faisais pas ça. J'essayais de faire… Je ne sais pas, mec. C'est fou. Toutes nos félicitations. C'est génial.
David:
Je gagnais moins que ça en un an, et c'était quand même plus d'argent que tous ceux que je connaissais.
Rob:
Mec, c'est fou. Donc tout cela, les 50,000 50 $ par mois, cela va évidemment influencer votre stratégie d'investissement, mais cela vient simplement du fait de vous concentrer sur votre activité d'agent, de développer ces systèmes, de développer vos processus, et ensuite vous l'avez fait croître jusqu'à seulement XNUMX XNUMX par mois. . C'est dingue.
Josh:
Ouais. Au huitième mois, je suis arrivé à environ 100 100,000 $. Depuis, j'en suis à environ 30 10 par mois. J'ai utilisé les VA pour de nombreuses procédures. J'essaie de déléguer autant de tâches que possible en tant qu'agent immobilier. Essayez de ne pas, je ne sais pas, passer toute la journée à rédiger des contrats, par exemple, car cela peut prendre XNUMX minutes en moyenne. Souvent, j'écris entre huit et dix offres. Ce serait ma journée entière.
Rob:
Puis-je venir travailler pour toi, s'il te plaît ? David et moi pouvons-nous venir travailler pour vous ? D'accord, vous n'avez donc aucun accord au cours des trois premiers mois et vous commencez à tourner à plein régime. D’ici juin 2022, vous décidez d’obtenir votre premier investissement, qui est un BRRRR, semble-t-il, ou une sorte de rééducation. Comment ça c'est passé? Était-ce un tout nouvel ensemble de compétences que vous avez dû acquérir après avoir déjà été si bon dans le domaine de l'immobilier ?
Josh:
Ouais, je veux dire, je n'avais jamais fait de rééducation. Je ne savais pas vraiment comment évaluer les choses. L'un de ces entrepreneurs avec qui je travaillais pour mes clients, je me suis dit : « Hé, pouvez-vous parcourir ça pour moi ? Faites-moi une offre. Il m'a fait une offre. Les chiffres avaient du sens. Une autre chose était que je ne pouvais obtenir le prix que là où cela avait du sens si le propriétaire était en mesure de vendre les deux. J’ai donc pu trouver un autre investisseur pour racheter l’autre en même temps. Nous les avons alignés tous les deux. J'ai utilisé de l'argent dur pour le mien. Ils ont prêté jusqu'à 90 % du coût du projet, soit votre prix d'achat plus votre réadaptation, ou 70 % de l'ARV, selon le montant le moins élevé.
David:
Eh bien, il semble que nous soyons déjà dans le vif du sujet, car c'est de cela que nous allons parler. Alors allons-y et rendons cela officiel. Dans ce segment de l'émission, nous plongeons en profondeur dans un accord particulier conclu par notre invité et en obtenons les détails juteux. Alors première question, de quel genre de propriété s'agit-il, Josh ?
Josh:
C'est un duplex de deux chambres.
David:
Êtes-vous sûr qu'il y a des logements de deux chambres ? Savez-vous ce que vous avez ? Faites-vous partie de ces vendeurs qui prétendent avoir plus de chambres que lui ?
Josh:
Heureusement, cette fois, je le savais.
David:
Très bien, nous vous croirons sur parole.
Rob:
Comment l'avez-vous trouvé ?
Josh:
C'était sur le marché. Il était là depuis quelques mois. J'ai appelé l'agent et il m'a dit : « Le propriétaire actuel a des dettes à court terme. Ils se préparent à l'appeler. Il a vraiment besoin de vendre. Si vous pouvez vendre celui-ci et un autre, vous pouvez obtenir une réduction d’environ 30 %. Mon travail consistait donc à essayer d'en vendre un, car dans ma situation actuelle, je n'étais à l'aise que de conclure une seule transaction. Je ne voulais pas commencer avec deux cures de réadaptation à 40,000 XNUMX $.
David:
D'accord. Combien valait cette propriété ?
Josh:
C'était 85,000 30,000. L'estimation de la rééducation était d'environ 155,000 XNUMX $ pour celui que j'ai retiré. L'ARV que j'avais projeté sur la base des ventes était d'environ XNUMX XNUMX.
Rob:
Comment l'as-tu négocié ?
Josh:
Je veux dire, l'agent m'a dit en gros : « Si vous pouvez conclure rapidement, si vous ne pouvez pas avoir beaucoup d'imprévus, vous pouvez l'obtenir à ce prix. » Ensuite, j'ai compté environ 10,000 XNUMX de moins, puis nous nous sommes rencontrés à mi-chemin et avons conclu l'accord.
David:
Et comment avez-vous fini par le financer ?
Josh:
J'ai utilisé de l'argent dur. J'ai dû verser environ 10 %, puis j'ai appliqué ma commission car je me représentais dans le cadre de mon acompte. Je n’avais donc vraiment plus que 10,000 XNUMX $ de ma poche.
Rob:
Qu'avez-vous finalement fait de cette propriété ?
Josh:
Je l'ai rénové. Cela a pris un peu plus de temps que prévu, comme c'est probablement le cas pour la grande majorité des projets. J'ai beaucoup appris. Dès que j'ai eu fini, je suis allé à la banque, je l'ai refinancé. J'ai récupéré presque tout mon argent et maintenant je le gère en location.
David:
D'accord. Voilà donc le résultat. Dites-moi, quelles leçons avez-vous tirées de cet accord ?
Josh:
J'avais vraiment peur des dettes. Je n’avais vraiment aucune dette avant cela. J'avais vraiment peur des dettes à court terme parce que l'argent dur, c'est comme s'ils frappaient à votre porte dans six mois en disant : « C'est dû ». La propriété, soit vous devez la rembourser, soit vous devez la refinancer, soit vous devez la vendre. J'étais donc vraiment intimidé d'acquérir une propriété qui n'était actuellement pas habitable et qui nécessitait environ 30 XNUMX $ pour être habitable. C'est ce qui me faisait peur, mais j'ai appris des investisseurs et des mentors autour de moi qu'il faut vraiment se fier à ses chiffres dans tous les cas lors de l'évaluation d'une transaction, car c'est sur cela que l'on peut compter, surtout lorsque l'on se sent incertain.
Rob:
Alors Josh, j'imagine que j'essaie de comprendre parce que je sais que tu as dit que tu avais utilisé de l'argent dur et que tu étais vraiment nerveux à l'idée, je suppose, d'entrer dans cette propriété et que tu avais besoin de 30,000 50,000 $ de travaux. Mais si je me souviens bien, gagniez-vous XNUMX XNUMX $ par mois à ce stade ?
Josh:
Oui. Ouais.
Rob:
Alors, quelle était la véritable préoccupation ici, car il semble que vous auriez probablement pu couvrir vos dépenses assez facilement ?
Josh:
Ouais. Je veux dire, la propriété ne se trouvait pas non plus dans la ville dans laquelle je vivais, donc j'imitais l'expérience d'un investisseur étranger parce que je l'ai achetée sans être vue. Je gérais l’ensemble du projet à distance, alors j’ai appris cela.
Rob:
Mais comment te sens-tu maintenant ? Avec le recul, vous disiez-vous : « Oh, en fait, ce n'était pas si mal », ou avez-vous toujours certaines de ces mêmes réserves en faisant des trucs à l'extérieur de l'État ?
Josh:
Je veux dire, après le premier, je me sens bien mieux. Je me sens beaucoup plus en confiance. Je peux compter sur mon équipe. Je peux compter sur les connaissances que j’apporte en comprenant les ventes comparables et des choses comme ça.
David:
J'ai deux questions. Premièrement, avez-vous lu Investissement immobilier à longue distance ?
Josh:
Oui, je pense que c'est le premier livre que j'ai lu.
David:
D'accord, bien, parce que c'est le premier livre que j'ai écrit, donc nous avons quelque chose en commun. Deuxièmement, si je devais faire une version révisée de ce livre, sur la base de votre expérience dans le cadre de cette transaction à l'extérieur de l'État, que me diriez-vous d'inclure dans le livre ?
Josh:
Je l'ai lu il y a quelque temps, alors peut-être que c'était là, mais...
David:
Frère, tu as 22 ans, ça fait combien de temps ?
Josh:
Je ne sais pas, deux ans, un an et demi. Je m'appuierais sur plusieurs chefs de projet. Cela peut prendre la forme d’un agent venant de temps en temps. Il peut s'agir de votre gestionnaire immobilier responsable des relations avec les locataires, ou simplement d'un entrepreneur complètement différent qui apporte sa propre opinion sur le déroulement de votre projet.
David:
Vous êtes donc d'accord que la philosophie consistant à confier le travail de chacun à plusieurs personnes pourrait s'étendre à la gestion même de la réadaptation ? C'est ce que tu dis ?
Josh:
Oui.
David:
D'accord. Tout ce que je devrais savoir parce que je pense que je réviserai ce livre, The BRRR, mais quelques autres quand j'aurai un peu de temps. Je suis juste curieux de savoir ce qu'il faut mettre dans ces livres pour les mettre à jour ?
Josh:
Ne vous fiez pas à des comparables de ventes anciens lorsque vous étudiez initialement la transaction. Parce qu'en général, du moins dans mon état, les évaluateurs examineront les ventes les plus récentes des six derniers mois lorsqu'ils évalueront votre propriété une fois celle-ci terminée. Donc, la seule chose que j'ai faite lors de mon premier contrat, c'est que je m'appuyais sur un contrat situé deux portes plus loin, qui était évalué au prix que je recherchais, mais au moment où j'ai fini ma cure de désintoxication, le montant des ventes était en dehors des six... fenêtre d'un mois afin qu'ils ne puissent plus l'utiliser.
Rob:
C'est probablement plus pertinent aujourd'hui, non ?
David:
Je pense que oui. Ouais. J'étais sur le point de dire qu'au cours des 10 dernières années, vous avez regardé les compositions et c'était votre pire scénario. Il y a de fortes chances que ce soit mieux au moment où ce sera fait. Le marché s'est retourné. Les taux sont passés de 3% à 7%. Aujourd’hui, nous constatons très fréquemment que les évaluations sont faibles. Une maison aurait pu se vendre 8 800,000, vous l'inscrivez pour 750, l'évaluation s'élève à 685 ou quelque chose comme ça parce que les tarifs ont tellement augmenté. C'est donc une autre chose dont vous devez être conscient : les prix peuvent baisser maintenant que les taux ont augmenté, et cela peut surprendre les gens. Avez-vous d'autres surprises qui sont survenues spécifiquement lorsqu'il s'agissait d'acheter dans un autre État auquel vous n'étiez tout simplement pas préparé ?
Josh:
Estimez toujours un peu votre budget de réadaptation initial. Lors de la première transaction que j'ai achetée, je ne pense pas que l'entrepreneur ait regardé dans le grenier, mais il y avait des fils électriques sous tension sur le sol du grenier, ce qui est numéro un, très dangereux et numéro deux illégal. J'ai dû résoudre ce problème immédiatement. Cela a augmenté mon budget d'environ 10 %. Je pense que dans chaque projet que j'ai réalisé depuis, il y a toujours des choses qui surgissent. Je pense qu'une réserve de 10 % devrait toujours être utilisée.
David:
Qu’en est-il du choix des locataires, que pouvez-vous nous dire sur le choix des locataires ? En regardant l’historique des locataires, quelles sont les choses que vous recherchez ?
Josh:
Si vous achetez quelque chose déjà occupé par un locataire, assurez-vous qu'il paie, qu'il paie à temps. Vous pouvez voir la façon dont ils vivent. Si vous y allez et qu'il y a des trucs partout et que le plafond est plein, vous risquez de ne pas toujours recevoir votre loyer à temps, et encore moins de l'obtenir. Vous pouvez toujours conclure des accords même avec un locataire non payant, en fonction de sa qualité. Assurez-vous simplement de comptabiliser ces dépenses dans vos chiffres.
David:
Ouais. Nous l'avons brièvement mentionné plus tôt, et cela vaut la peine de le répéter, c'est très facile, surtout si vous êtes un nouvel investisseur, vous ne l'avez pas fait depuis un moment, d'obtenir un bail pour voir cette propriété rapporter 950 $ par mois, de gérer votre chiffres basés sur le bail. Vous fermez la propriété, vous réalisez que le locataire a huit mois de retard de loyer et qu'il n'a pas payé. Le propriétaire n'a pas voulu payer pour une expulsion ou ne peut pas se permettre une expulsion, et il vous l'a donc simplement vendu. C'est pourquoi nous vérifions que l'argent est effectivement déposé à la banque, et pas seulement l'objet du bail. C'est vraiment, vraiment, vraiment important lorsque vous achetez des propriétés hors marché ou des transactions directement auprès de vendeurs comme vous le dites, car la plupart des gens, lorsque leur propriété se porte bien, ne pensent pas : « Je devrais la vendre. .» À moins qu'il n'y ait de sérieuses inquiétudes sur le marché et que les gens pensent : « Je veux vendre avant que les choses ne s'inversent », si votre propriété rapporte de l'argent et que tout va bien, vous ne pensez tout simplement pas à la vendre. Mais quand les choses commencent à se détériorer, les locataires arrêtent de payer, ça devient un casse-tête, on essaie de réparer ça. Lorsque vous réalisez que vous ne pouvez pas résoudre le problème rapidement, vous vendez, ce qui est souvent exactement le moment où les acheteurs découvrent cette transaction.
Si vous entrez en tant qu'acheteur en espérant qu'il ne s'agit que d'une maison ordinaire sur la MLS, qu'un vendeur est mis en parfait état et qu'il essaie d'obtenir le meilleur prix, vous pouvez vraiment en profiter. Avez-vous des histoires à partager sur des clients que vous avez eus ou des situations que vous avez vécues où cela a été le cas ?
Josh:
Oui, une offre hors marché que je n'ai pas vendue, mais c'était dans mon bureau, mais c'est un excellent exemple. Il s'agissait d'un duplex où les deux locataires payaient 1,100 900 $ par mois. Les charges de location étaient en réalité d'environ 1,000, maximum 2,200 XNUMX. C'était donc très élevé, ce qui devrait toujours être un signal d'alarme si vous voyez des logements loués bien plus que tout le reste autour. Mais lorsque cette propriété a fermé, lorsque le vendeur a reçu sa clé ou lorsque le PM du vendeur a obtenu ses clés et s'est rendu à la propriété, les deux logements ont été libérés. C'était vacant et ils sont tous deux partis. Je présume que cet investisseur avait calculé des chiffres basés sur un loyer de XNUMX XNUMX $ par mois, et il n'obtiendra pas ce montant.
David:
C'est un excellent exemple. Merci d'avoir partagé ça. Voyons ici quelques éclaircissements rapides. C'était votre première affaire. À quelle vitesse le reste de vos transactions ont-elles été conclues après cette première ?
Josh:
Ouais, donc les quatre suivants que j'ai achetés étaient environ un mois à deux mois plus tard. Et depuis, j’en récupère environ un à trois chaque mois.
David:
Est-ce que vous les trouvez de la même manière que vous recherchiez des offres pour les clients ?
Josh:
Ouais, à peu près de la même manière, ouais.
David:
Très bien, Josh, pour l'avenir, à quoi ressemble votre plan concernant la manière dont vous comptez faire évoluer votre portefeuille ?
Josh:
J'aimerais constituer davantage d'équipes contractuelles afin de pouvoir entreprendre plus de projets à la fois. En ce moment, je travaille sur 15 unités. J'aimerais construire un 10X pour cela, compter sur plus de personnes, W-2 plus de postes afin de pouvoir compter davantage sur eux et réduire un peu vos coûts. Ce sont quelques leçons que j’ai apprises des gestionnaires immobiliers professionnels.
David:
Maintenant, utilisez-vous très souvent la méthode BRRRR sur ces propriétés ?
Josh:
Oui bien sûr.
David:
D'accord, alors avec le changement dans la période d'adaptation que nous observons chez de nombreux prêteurs conventionnels, avez-vous réfléchi à la manière dont cela va affecter la rapidité avec laquelle vous pourrez retirer des capitaux et la vitesse à laquelle vous pourrez évoluer ?
Josh:
Certainement. Ma stratégie n'a pas vraiment été affectée par cela car je ne suis toujours pas prêtable car je n'ai pas deux ans du même revenu qu'une personne 1099. Donc, fondamentalement, je refinance simplement avec des produits non QM.
David:
C'est génial.
Rob:
Hé, David, tu as mentionné qu'il y avait un changement dans la période d'assaisonnement. Quel est ce changement ? Je sais qu'avec le BRRRR, il faut que le locataire soit là pendant six mois, je pense. Est-ce que c'est ce que tu veux dire, maintenant cela fait plus de six mois ?
David:
Non, le locataire ne doit pas nécessairement être présent, mais si vous achetez une propriété bénéficiant d'un prêt et que vous souhaitez refinancer et retirer de l'argent de la propriété, vous devez désormais attendre 12 mois au lieu de six mois. si vous envisagez d'utiliser un prêt conventionnel. Maintenant, Josh a mentionné qu'il utilisait no-QM, qui signifie prêt hypothécaire non qualifié. Il s’agirait des produits DSER dont vous entendez beaucoup parler. Il est également important de noter que cela ne signifie pas de la merde en matière de subprimes. Il s’agit toujours de prêts à taux fixe sur 30 ans. Ce n'est pas très différent. Le taux sera un peu plus élevé parce qu'ils ne baseront pas votre capacité à rembourser sur l'argent que vous gagnez, mais sur ce que la propriété produira elle-même, une sorte de souscription commerciale. des lignes directrices. Mais de nombreux prêts vous font attendre 12 mois avant de pouvoir retirer de l’argent d’une propriété, et non six. D'après ce qui se passe, Josh, cela ne vous ralentit pas parce que vous gagnez simplement de l'argent grâce aux commissions en tant qu'agent, vous n'allez pas manquer d'argent, n'est-ce pas ?
Josh:
Je ne pense pas, non.
David:
Ouais. J’adore cette approche à plusieurs piliers. Lorsque vous ne dépendez pas d’un seul pilier, ces changements ne perturbent pas votre jeu car vous avez ici plusieurs approches différentes. Que penses-tu, Rob, de la stratégie de Josh ?
Rob:
Je pense que c'est bien, mec. Je veux dire, tu en apprends beaucoup, n'est-ce pas ? Je pense qu'il serait sage de vraiment s'y installer. Si vous en êtes à ce stade où vous en êtes à 10, je commencerais à penser à… Je suppose que je le vois juste dans votre situation personnelle. Vous êtes jeune, vous avez faim, vous gagnez beaucoup d'argent et vous faites ce qu'il faut, vous achetez une propriété. Au lieu de simplement empocher 100 XNUMX $ chaque mois, vous les transférez vers des fonds immobiliers. Mais je dirais que le moment est venu de prendre du recul et de commencer à réfléchir à votre approche à grande échelle. Comment arrêter de consacrer autant de temps à une à trois propriétés chaque mois ? Et comment pouvez-vous commencer à vous concentrer peut-être sur des jeux plus importants qui peuvent peut-être même réduire efficacement votre facture fiscale, car je sais que c'est quelque chose que vous affrontez probablement pour la première fois, gagner une tonne d'argent et devoir payer une tonne de des taxes là-dessus, n'est-ce pas ?
Josh:
Oui. J'ai abordé toute la situation fiscale le plus tôt possible. En tant qu'agent, je fixe ma commission d'admission via une S-corp par rapport à un particulier, ce qui réduit considérablement ma charge fiscale. Et puis, je peux également tirer parti de la ségrégation des coûts dans les propriétés que je conserve pour réduire mes commissions entrantes. J'essaie d'utiliser autant de stratégies que possible.
David:
Absolument.
Rob:
Hé, on n'entend pas souvent des jeunes de 22 ans parler de ségrégation des coûts.
David:
Jamais entendu ça sortir de la bouche d'un jeune de 22 ans, en fait, c'est la première fois.
Rob:
Sérieusement, mec, j'ai l'impression que nous devons parler davantage de ségrégation des coûts uniquement sur le podcast, car c'est le code de triche immobilier qui peut vous faire économiser, je veux dire dans votre cas, des centaines de milliers de dollars en impôts. Alors c'est cool, mec. Je suis vraiment heureux de voir que vous le dites. Il semble que vous évoluez en fonction de ce que vous pouvez faire. Alors réfléchissez simplement à la manière dont vous pouvez utiliser votre temps le plus efficacement possible, car vous avez le temps et l’argent en ce moment, il ne vous reste plus qu’à trouver comment l’utiliser le plus efficacement possible.
Josh:
Vrai.
David:
Votre premier objectif était de remplacer vos revenus DoorDash. Vous l'avez fait. Quel est votre prochain objectif ?
Josh:
Mon prochain objectif, je veux avoir 100 unités d’ici la fin de l’année.
David:
100 logements d'ici la fin de l'année, c'est tout.
Rob:
Je veux dire, on dirait que tu penses exactement à ce dont je parle, n'est-ce pas ? Une à trois propriétés par an, cela fera 10 à 30 propriétés. Alors évidemment, vous vous demandez : « Comment puis-je atteindre 100 ? » Droite? Je pense que c'est tellement cool, mec, que tu sois sur ce podcast. C'est une histoire très inspirante. Vous êtes passé du statut de chauffeur DoorDash à celui de propriétaire d'un portefeuille de 1.5 million de dollars. Et c'est aussi tellement fou de savoir que l'année prochaine, votre portefeuille sera très différent de ce dont nous parlons aujourd'hui.
Josh:
Je pense que oui, ouais.
David:
Félicitations, Josh. C'est une histoire géniale. Merci d'avoir partagé où vous en êtes. Très inspirant. Vous n'avez laissé rien vous arrêter, y compris votre âge ou à quel point je pense que vous ressemblez à Dave Franco. Vous avancez malgré tout cela. Vous auriez pu prendre la route d'Hollywood. Au lieu de cela, vous avez choisi la voie de l’investissement immobilier, alors bienvenue à nos côtés. Si les gens veulent en savoir plus sur vous, quel est le meilleur endroit où ils peuvent vous trouver ?
Josh:
Deux places. Vous pouvez me suivre ou m'envoyer un message sur Instagram, @JoshJanus, juste mon nom, et puis même chose sur BiggerPockets, Joshua Janus, je suis là-bas.
David:
D'accord. Rob, où les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous ?
Rob:
Vous pouvez me retrouver sur Rob Belt sur YouTube et Instagram et dans votre cœur. Eh bien, cette blague n'arrivera pas parce que l'autre podcast sort après celui-ci, mais...
David:
Vous verrez pourquoi j'ai ri si vous écoutez un prochain épisode de podcast. Cela aura beaucoup de sens. C'était un rappel avant que cela ne soit réellement dit. Nous abordons des questions de type locataire dans lesquelles nous manipulons le temps pour vous, les gars, sur un podcast. Vous allez adorer.
Rob:
C'est un appel en avant.
David:
Oui, un renvoi d'appel encore meilleur. Voilà. Josh, c'est tout à fait logique que tu ne saches pas de quoi nous parlons, ce sera le cas dans le futur, alors reste avec nous ici. Merci d'être un bon sport.
Vous pouvez me trouver sur les réseaux sociaux, @DavidGreene24. Ne m’envoyez jamais d’argent car je ne vous demande pas votre argent. Il y a beaucoup de faux comptes, alors j'espère qu'à un moment donné, je pourrai obtenir la coche bleue. J'ai entendu dire que Meta le modifiait pour que vous ne payiez que 15 dollars par mois et que les gens puissent arrêter de se faire arnaquer. Il était temps. Vous pouvez également me trouver sur YouTube, @DavidGreene24, ou aller sur mon site Web, davidgreene24.com et voir ce que je fais.
Josh, travail fantastique. Très, très, très excité d'entendre ce que vous faites, surtout parce que vous êtes un agent et que vous allez de l'avant. Consultez mes livres. Faites-moi savoir ce que vous pensez des trois livres que j'ai écrits dans la série Top Producing Agent pour BiggerPockets. Je serais curieux de savoir ce que vous pensez en tant que personne de 22 ans et qui est déjà en train de l'écraser. Rob, as-tu un dernier mot avant qu'on parte d'ici ?
Rob:
Ouais, Josh, tu pourrais consulter les livres dont David vient de parler, mais le livre que tu dois vraiment consulter est le prochain livre de David, Scale, qui explique comment, en tant qu'agent immobilier, vous pouvez développer votre entreprise. Cela sortira bientôt.
David:
D'accord.
Rob:
Code promo pour ça, nous n'en avons pas. Mais quoi qu’il en soit, vérifiez ça.
David:
Nous avons un rappel et un rappel dans la même émission. Excellent travail, Rob.
Rob:
Et nous sommes de retour.
David:
Très bien, Josh, nous allons te laisser sortir d'ici. Ici David Greene pour la signature de Rob "The Comedian" Abusolo.
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- Bousculades latérales, des sources de revenus alternatives, et comment gagner plus d'argent dans ton temps libre
- Conseils pour les appels à froid et obtenir votre première transaction hors marché sous contrat (même sans AUCUNE expérience)
- Comment utiliser le Forums BiggerPocket pour obtenir plus de transactions, réseauter avec plus d'investisseurs et créer de la richesse
- Les erreurs à éviter quand tu cherches le tien offres immobilières hors marché
- Josh est presque parfait BRRRR et la bonne façon de conclure une affaire qui nécessite une rénovation/réhabilitation
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- TAG
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- impôt
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- locataire
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- Le
- El futuro
- les informations
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- calendrier
- calendrier
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- TOTALEMENT
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- Vulnérable
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- Façon..
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- Site Web
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- Semaines
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