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Ces dernières années, un produit de prêt relativement nouveau : les prêts au ratio de couverture du service de la dette (DSCR), est devenu extrêmement populaire auprès des investisseurs immobiliers. Les prêts DSCR sont devenus un outil essentiel pour les investisseurs en bonne voie de réaliser leurs rêves de liberté financière.
Ces prêts, destinés spécifiquement aux immeubles de placement uniquement, sont si efficaces et populaires parce qu'ils nécessitent pas de vérification du revenu (ou ratio dette/revenu) et pas de déclarations de revenus ou de paperasse interminable. De plus, bien que les qualifications et les documents soient bien inférieurs à ceux des prêts hypothécaires conventionnels, les taux d'intérêt sont à peine plus élevés (généralement moins de 1 % de plus). Ces prêts offrent des taux fixes pendant 30 ans, y compris des options où les intérêts sont uniquement pendant les 10 premières années, ce qui vous évite la pression des remboursements et du refinancement qui accompagne souvent les alternatives financières difficiles.
Dans l’ensemble, il n’est pas étonnant que les investisseurs aient afflué vers ces prêts pour faire évoluer leurs portefeuilles et réaliser leurs rêves de liberté financière.
Comment être admissible à un prêt DSCR ?
Les emprunteurs potentiels peuvent parfois se sentir confus lorsqu’ils découvrent pour la première fois les prêts DSCR. Plus précisément, le processus de qualification, surtout s’ils ont été essorés avec une qualification conventionnelle. Alors que les prêteurs conventionnels examineront apparemment tous les aspects de vos revenus, dépenses, transactions bancaires et antécédents de crédit, les prêts DSCR sont différents, car la qualification et la souscription sont principalement axées sur la propriété plutôt que sur vous, l'emprunteur.
Les prêteurs DSCR examineront votre pointage de crédit et s’assureront que vous avez quelques mois de paiements en banque, mais à part cela, votre propriété est admissible, pas vous ! Cela signifie que vos sources de revenus, que vous ayez un emploi W-2, que vous soyez propriétaire d'une entreprise, que vous investissiez dans l'immobilier à temps plein, que vous soyez à la retraite ou entre deux emplois, ça n'a pas d'importance ! Les prêteurs DSCR ne prennent strictement pas en compte les revenus !
Qu'est-ce qui détermine mon tarif et mes conditions ?
Alors, qu’est-ce qui détermine si vous êtes admissible et quel taux vous paierez ? Cela vient principalement de trois facteurs clés :
- DSCR (Ratio de couverture du service de la dette)
- LTV (ratio prêt/valeur)
- FICO (pointage de crédit)
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
Il n’est pas surprenant que la mesure DSCR soit importante pour les prêts DSCR. Le ratio de couverture du service de la dette mesure le revenu de la propriété (loyers) divisé par les principales dépenses (capital et intérêts de votre prêt hypothécaire, plus les taxes foncières, l'assurance et toute cotisation HOA applicable).
Les investisseurs immobiliers en général investir pour un flux de trésorerie mensuel de leurs immeubles locatifs, ce qui est obtenu lorsque les revenus dépassent leurs dépenses et qu'il leur reste des bénéfices. Un DSCR de 1.00x signifie que les revenus sont égaux aux dépenses et que l'investisseur atteint le seuil de rentabilité. Un DSCR supérieur à 1.00x signifie que l'investisseur gagne de l'argent car il dispose désormais de flux de trésorerie. Par exemple, un DSCR de 1.25x se produirait si la propriété gagne 1,250 1,000 $ par mois en loyer et a 1.00 XNUMX $ en PITIA (dépense – principal + intérêts + taxes + assurance + cotisations à une association). Un DSCR inférieur à XNUMXx signifie que les dépenses dépassent les revenus, de sorte que l'investisseur perd de l'argent chaque mois.
Comment cela fonctionne-t-il du point de vue du prêteur ? Un prêteur souhaite généralement que l’investisseur génère le plus de flux de trésorerie possible, car la principale préoccupation est la capacité d’effectuer les remboursements du prêt hypothécaire. Par conséquent, plus le DSCR est élevé, meilleures sont les conditions de prêt qu’un investisseur obtiendra, car le prêteur peut être plus sûr d’être remboursé puisque le loyer couvre largement les remboursements de la dette chaque mois !
Ratio prêt/valeur (LTV)
Le deuxième facteur déterminant est le ratio prêt / valeur (LTV). Il s’agit d’une mesure simple comparant le montant de votre prêt à la valeur de la propriété. Ceci est extrêmement important pour le prêteur, car le principal recours du prêteur si vous cessez de payer (défaut) le prêt est de saisir la propriété et de remplacer l’argent perdu sur la dette impayée par le bien immobilier. Simplement, si le prêteur peut vendre la propriété à un prix supérieur à ce qui est dû en cas de saisie, le prêteur est alors protégé contre toute perte d’argent.
Ainsi, plus le LTV est bas, plus le risque de perte pour le prêteur est faible, car il dispose d’un « coussin » plus important au cas où une saisie serait nécessaire. Par exemple, dans un scénario LTV de 80 % (disons, un emprunteur achète une propriété et verse 20 % de mise de fonds), une propriété de 1,000,000 800,000 200,000 $ bénéficierait d'un prêt de 20 200,000 $ avec un « coussin » ou des capitaux propres de XNUMX XNUMX $ pour l'emprunteur. Dans cette situation, si l'emprunteur fait défaut et que le prêteur doit procéder à une saisie, tant que la valeur de la propriété n'a pas diminué de plus de XNUMX % (XNUMX XNUMX $), le prêteur est protégé contre le risque de perte, puisqu'il détiendrait alors une propriété valant plus que la dette annulée.
Dans cet exemple, si la propriété a maintenu cette valeur de 1,000,000 1,000,000 800,000 $ et que le prêteur a saisi la propriété pour défaut de paiement, le prêteur s'en sort en fait gagnant, possédant une propriété de XNUMX XNUMX XNUMX $ au lieu d'un billet de XNUMX XNUMX $. Cependant, dans le monde réel, ce n’est pas si simple (comme tous les investisseurs immobiliers le savent très bien !), car il y a des frais de clôture, des frais juridiques ainsi que du temps et de l’énergie consacrés à ce processus que presque tous les prêteurs préféreraient éviter.
Alors, comment cela affecte-t-il les conditions d’emprunt ? Simplement, plus le LTV est bas, meilleures sont les conditions pour l’emprunteur, car cela augmente le « coussin » pour le prêteur en cas de baisse de valeur et de saisie. Dans l’exemple ci-dessus, il aurait fallu que la valeur de la propriété diminue de plus de 20 % pour que le prêteur perde de l’argent, un scénario peu probable mais plausible. Cependant, si le LTV avait été de 60 %, soit un prêt de 600,000 1,000,000 $ sur une propriété de 40 400,000 60 $, la valeur aurait dû diminuer de XNUMX % ou XNUMX XNUMX $ pour que le prêteur se retrouve en position de perte. Beaucoup plus improbable ! Ainsi, le prêteur peut offrir de meilleures conditions (comme un taux inférieur) sur le prêt LTV à XNUMX % car il comporte beaucoup moins de risques.
FICO (pointage de crédit)
Le dernier indicateur clé pour être admissible à un prêt DSCR est votre FICO ou pointage de crédit admissible. En règle générale, il existe trois cotes de crédit pour tout le monde, Equifax, Experian et TransUnion, et la cote utilisée pour se qualifier pour le prêt sera celle du milieu.
Bien que les prêts DSCR soient principalement basés sur la propriété plutôt que sur l'emprunteur individuel, le prêteur examine toujours les cotes de crédit dans le cadre d'une vue d'ensemble de la qualification. Notez que les cotes de crédit d’un prêteur hypothécaire seront calculées un peu différemment de la cote que vous pouvez voir auprès d’une banque normale ou d’un fournisseur de données en ligne. Ces scores sont un peu plus axés sur le crédit immobilier, en tenant davantage compte d’éléments tels que les autres dettes hypothécaires.
Du point de vue du prêteur, une personne ayant un long et grand historique de paiements complets et en temps opportun sur d’autres prêts hypothécaires est un excellent indicateur de la probabilité de paiements parfaits et ponctuels sur votre prêt DSCR. Ainsi, plus le crédit est bon, meilleures sont les conditions.
Autres facteurs qui déterminent la qualification
Bien que les « trois grands » indicateurs énumérés ci-dessus soient les principaux déterminants de votre qualification et de votre taux, d'autres facteurs font également la différence, bien que moins importants. Certains autres facteurs utilisés par les prêteurs DSCR comprennent :
- Objectif du prêt: En règle générale, vous obtiendrez de meilleures conditions sur une acquisition que sur un refinancement avec retrait, car la valeur utilisée par le prêteur est plus certaine lors d'un achat et il y a une « peau dans le jeu » plus garantie pour l'emprunteur.
- Montant du prêt : Les prêteurs DSCR aiment généralement une taille de prêt « Boucle d’or », ni trop importante ni trop petite pour obtenir le meilleur prix. En effet, il existe moins de marché pour les propriétés locatives de grande taille (c'est-à-dire combien d'acheteurs ou de locataires potentiels y a-t-il pour des demeures de plus de 3 millions de dollars), mais à l'inverse, une propriété de trop petite valeur (d'une valeur de 200 250 $ ou moins) peut indiquer un déclin ou marché ultra-rural, un quartier difficile ou une propriété en mauvais état. Les meilleurs taux et les frais les plus bas se situent généralement dans la fourchette de montant du prêt de 750 XNUMX $ à XNUMX XNUMX $.
- Pénalités pour remboursement anticipé : Les prêteurs DSCR sont connus pour offrir les meilleurs taux lorsque les pénalités pour remboursement anticipé du prêt (c'est-à-dire des frais si vous payez par anticipation plus tôt dans la durée) sont plus élevées. Si vous êtes un investisseur à long terme et que vous ne prévoyez pas de vendre rapidement, c’est souvent une bonne idée d’échanger des pénalités de remboursement anticipé au cours des cinq premières années contre un taux beaucoup plus bas.
Comment choisir un prêteur DSCR
Une fois que vous êtes prêt à contracter un prêt DSCR, il est temps de choisir le prêteur qui vous convient. Il peut parfois être difficile de savoir par où commencer et qui choisir. Il existe de nombreux prêteurs DSCR proposant le produit.
Voici le secret des prêts DSCR que peu de prêteurs vous diront : le produit de prêt est pratiquement le même parmi tous les prêteurs. Bien qu’il existe quelques différences sur les bords et avec des taux d’intérêt précis, la plupart du temps, les prêts sont plus ou moins les mêmes. Et en ce qui concerne les taux, un prêteur peut proposer les meilleurs taux à un moment donné, mais comme sur tous les marchés concurrentiels, cela ne durera pas longtemps et les taux finiront par converger vers essentiellement les mêmes.
Alors, comment choisir le bon prêteur DSCR, non seulement pour votre transaction immédiate, mais pour établir une relation à long terme ?
Vous allez vouloir vous concentrer sur le vrai spécialités et différences dans les programmes de prêts offerts et le réputation et solidité financière du prêteur également. Les tarifs et les frais finiront probablement par être assez similaires, alors assurez-vous de poser de bonnes questions et de découvrir pourquoi ils sont différents.
Quelques questions suggérées pour vous aider à démarrer :
- Êtes-vous un prêteur direct qui prête votre propre capital ou un intermédiaire de courtage qui travaille avec d'autres prêteurs ?
- Avez-vous des programmes spéciaux pour certains types de biens, comme le financement de locations à court et moyen terme ? Existe-t-il des programmes de prêt BRRRR ?
- Quelle est la LTV maximale à laquelle vous prêtez ?
- Exigez-vous qu'un DSCR soit d'au moins 1.00x, ou disposez-vous d'options pour les propriétés non rentables ?
- Lorsqu'il y a des partenaires (c'est-à-dire des propriétaires à 50/50 d'une LLC) qui empruntent sur un prêt DSCR, qualifiez-vous le score FICO du partenaire supérieur ou inférieur ?
Conclusion
Choisir un prêteur DSCR et s'assurer que votre qualification vous offre les taux et frais les plus bas possibles peut être une expérience bouleversante. Espérons que cet article pourra constituer une ressource solide pour vous aider à sélectionner le meilleur prêt DSCR pour votre parcours d’investissement.
Cet article est présenté par Easy Street Capital
Easy Street Capital est un prêteur immobilier privé dont le siège est à Austin, au Texas, au service des investisseurs immobiliers à travers le pays. Défini par une équipe expérimentée et des programmes de prêts innovants, Easy Street Capital est le partenaire de financement idéal pour les investisseurs immobiliers de tous niveaux d'expérience et spécialités. Qu'un investisseur répare et retourne, finance une location à flux de trésorerie ou construise à partir de zéro, nous avons une solution pour répondre à ces besoins.
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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