Tout ce qu'un nouvel investisseur doit savoir AVANT de conclure une propriété

David:
Il s'agit de l'émission 709 du podcast BiggerPockets.

Ashley:
Donc, ce que j'ai fait, c'est mon expérience, tout ce que j'ai appris depuis mes débuts dans l'immobilier en 2013, c'est quand j'ai commencé et mis tout cela dans un plan. Donc étapes. Donc, chaque chapitre est essentiellement une étape pour organiser ce que vous pouvez faire. Vous pouvez trouver toutes ces informations ailleurs et ce que j'ai essayé de faire, c'est de tout construire ensemble, de prendre les pièces importantes et de vous montrer comment obtenir votre première propriété l'année prochaine.

David:
Qu'est-ce qui se passe tout le monde? Voici David Greene, votre hôte du podcast immobilier BiggerPockets. Ici aujourd'hui avec un épisode spécial. Je serai rejoint par un autre investisseur immobilier et animateur de BiggerPockets Podcast Ashley Kehr. Ashley est co-animatrice du podcast Real Estate Rookie, qu'elle fait avec Tony Robinson, où ils aident les recrues à acheter un bien immobilier. Et aujourd'hui, Ashley va parler du nouveau livre qu'elle vient de sortir via BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Donc, si vous êtes un investisseur immobilier ou un investisseur immobilier en herbe qui souhaite obtenir de l'aide pour obtenir votre prochaine propriété et votre prochain contrat, ce livre pourrait être une excellente décision pour vous.
Dans l'émission d'aujourd'hui, Ash et moi abordons beaucoup de bonnes choses, y compris les étapes à partir du moment où vous mettez une propriété et un contrat jusqu'à la table de clôture et plus précisément ce que vous devriez rechercher pendant la diligence raisonnable, la cure de désintoxication, le fournisseur d'assurance, le table de clôture, et plus encore. Nous vous donnons de très bons conseils et vous voulez vous assurer de tous les saisir, car beaucoup d'entre eux vous feront gagner du temps et de l'argent, même si vous êtes un investisseur expérimenté.
Avant d'en venir à Ashley, le conseil rapide d'aujourd'hui est de voir ce qui est possible en 90 jours en surmontant la paralysie de l'analyse et en vous fixant comme objectif de commencer à progresser sur votre première ou votre prochaine transaction. Envisagez juste de prendre le livre d'Ashley. Même si vous êtes quelqu'un qui possède déjà des biens immobiliers, ce livre peut vous aider à mieux le faire et la valeur que vous obtenez par rapport au prix d'un livre est probablement le meilleur retour sur investissement que vous puissiez obtenir dans tout l'espace. Conçu pour guider chaque recrue de l'établissement d'objectifs à la réalisation d'objectifs en un temps record, ce guide étape par étape vous fera monter en flèche de recrue de l'immobilier à rockstar de l'immobilier en trois mois. Vous pouvez trouver le livre bigpockets.com/podrookie. Bon, passons à Ashley.
Ashley Kehr, bienvenue à nouveau dans le podcast immobilier BiggerPockets. Comment vas-tu aujourd'hui?

Ashley:
Bon. Merci beaucoup de m'avoir fait revenir. Cela fait environ un an, je pense.

David:
Ouais. Maintenant, avant d'expliquer pourquoi vous êtes ici, je tiens à dire que je viens de terminer l'enregistrement d'un épisode de Seeing Greene, et je voulais vous attirer et vous poser une question à la manière de Seeing Greene. Voici ma question et je vais prétendre que je suis l'auditeur de BP et que vous êtes moi ici.
En tant qu'acheteur, pourquoi la date de clôture d'une transaction est-elle importante pour moi ? Je n'ai jamais compris la signification. Évidemment, je voudrais fermer une propriété généralement plus tôt que tard, à moins que nous approchions de la fin décembre et que nous puissions aussi bien commencer la prochaine année d'imposition plus proprement. Mais y a-t-il ici un élément stratégique qui me manque et qui aiderait mon accord à paraître encore plus attrayant pour les vendeurs ?

Ashley:
Eh bien, je pense que la première chose est que cela peut changer. C'est variable et cela dépend de la motivation du vendeur. Donc ici à Buffalo en hiver, il neige. Personne ne veut déménager en hiver. Ainsi, parfois, même offrir une clôture différée peut être considéré comme un avantage si vous faites une offre, car les vendeurs ne veulent pas bouger et ils sont reconnaissants. Comme notre maison est vendue, nous sommes sous contrat, mais nous pouvons rester ici trois mois de plus jusqu'à ce qu'il fasse chaud et ensuite nous allons fermer sur la propriété. Ou ces personnes pourraient déjà avoir une maison en tête, elles veulent entrer dans leur nouvelle propriété. Donc, mettre une clôture rapide, et je vois que ce qui est beaucoup plus courant, c'est que les gens veulent fermer rapidement, ils veulent en finir avec la propriété qu'ils vendent et ils veulent passer à autre chose dans leur vie.
Et lorsque vous optez pour une offre en espèces, vous êtes le plus souvent en mesure de conclure plus rapidement que si vous faites un financement conventionnel ou même un prêt FHA. Vous pouvez fermer plus rapidement si vous utilisez de l'argent dur. Ainsi, la plupart du temps, la date de clôture sera également liée à la façon dont vous achetez la propriété.

David:
Ouais, cette question est venue de Brit dans l'Oregon et c'était un peu déroutant parce qu'elle dit : « Évidemment, je préfère conclure un accord le plus tôt possible, mais la plupart des acheteurs sont dans le camp opposé. Ils veulent plus de temps. Vous avez besoin de temps pour réunir votre prêt, de temps pour réunir toutes les organisations de déménagement. En général, les acheteurs aimeraient une période d'entiercement plus longue car ils ont plus de temps pour la diligence raisonnable, plus de temps pour se préparer et les vendeurs veulent fermer plus tôt. Donc, comme vous l'avez dit, Ashley, en général, un délai plus court est généralement plus avantageux pour le vendeur, mais vous avez également fait valoir que vous ne devriez pas supposer cela. Vous devez demander, eh bien, que veulent les vendeurs ? Parce que s'ils peuvent vendre plus rapidement, ils sont moins susceptibles d'avoir à effectuer un autre versement hypothécaire ou ils obtiendront l'argent plus rapidement pour la prochaine chose qu'ils veulent.
Mais parfois, ils ne veulent pas vendre plus vite parce qu'ils n'ont nulle part où aller. Ou comme vous l'avez dit, ils ne veulent pas déménager en plein hiver. Et c'est ce que les agents peuvent faire, ils peuvent faire fonctionner les accords, c'est-à-dire qu'ils peuvent découvrir la logistique de chaque partie et ensuite mettre en place l'accord d'une manière qui fonctionne pour les deux personnes.

Ashley:
Ouais, j'ai même fait avant que la date de clôture puisse être déterminée par le vendeur. Que je ne mets pas dans mon offre que je veux qu'elle se clôture en 30 jours, surtout côté commercial quand je fais une lettre d'intention et c'est beaucoup plus souple que de s'en tenir à un contrat immobilier résidentiel que le vendeur peut choisir la date de clôture qu'il n'y a pas de moment ferme et difficile que je dois fermer.

David:
Ouais, c'est intelligent parce que ça enlève beaucoup d'anxiété aux vendeurs parce qu'on ne sait souvent jamais ce qu'ils pensent. De bons conseils là-bas.
Donc, nous ne vous avons pas parlé depuis environ un an. Je sais que vous y avez hébergé le podcast Real Estate Rookie avec Tony et que tout s'est passé à merveille. Je vous ai croisé plusieurs fois, mais dites-moi, qu'avez-vous fait d'autre au cours de la dernière année de votre vie ?

Ashley:
Certaines des grandes choses consistent à acheter des cabines sur terre et à mettre à jour ces cabines et à les transformer davantage en une expérience moderne et glamour. Je viens de terminer une propriété A-frame qui s'est avérée magnifique. C'est en quelque sorte mes projets de l'année dernière, faire quatre cabines et les rénover complètement. En plus de cela, j'ai organisé des bootcamps BiggerPockets sur la propriété et je suis juste un investisseur débutant. Une fois que j'ai commencé à faire ça, j'ai décidé d'écrire un livre. Mon livre sort le 10 janvier et s'intitule Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Cela semble assez juteux. Que peut-on s'attendre à trouver dans ce livre ?

Ashley:
Fondamentalement, tout et tout ce que vous trouvez dans ce livre, à l'exception peut-être de mes propres expériences personnelles, vous pouvez trouver sur Internet, vous pouvez trouver dans d'autres livres, vous pouvez trouver sur des podcasts, vous pouvez trouver dans les journaux, vous pouvez trouver parler à d'autres investisseurs . Ce que j'ai fait, c'est mon expérience, tout ce que j'ai appris depuis mes débuts dans l'immobilier en 2013, c'est quand j'ai commencé et mis tout cela dans un plan. Donc étapes. Donc, chaque chapitre est essentiellement une étape pour organiser ce que vous pouvez faire. Vous pouvez trouver toutes ces informations ailleurs et ce que j'ai essayé de faire, c'est de tout construire ensemble, de prendre les pièces importantes et de vous montrer comment obtenir votre première propriété l'année prochaine.

David:
C'est une sorte de plan, on dirait. Suivez simplement la première étape, la deuxième étape, la troisième étape et vous vous retrouverez avec une propriété.

Ashley:
Oui.

David:
Très sympa.

Ashley:
Et c'est arrivé. Faire le bootcamp, c'est que nous avons essentiellement fait la même chose dans les bootcamps. Je le co-anime avec Tyler Madden et nous avons eu tellement de gens qui sont venus nous dire qu'ils avaient leur première propriété ou peut-être qu'ils étaient coincés après leur première ou deuxième propriété, puis ils ont continué et ont pris le bootcamp et ils ont pu pour obtenir une autre propriété sous contrat. J'étais juste à Phoenix lors d'une rencontre BiggerPockets. Tony et moi avons fait un podcast en direct là-bas et deux personnes juste à cette rencontre avaient assisté au bootcamp et sont venues vers moi et m'ont dit que l'un avait déjà obtenu un accord et l'autre avait obtenu deux accords.

David:
D'accord. Alors ça marche, non ? Plongeons-nous dans une partie que les nouveaux investisseurs ne connaissent peut-être pas et c'est pourquoi une chronologie est importante. Donc, vous recommandez cette chronologie de 90 jours, cela apparaît dans les bootcamps, cela apparaît dans votre livre. Selon vous, qu'y a-t-il dans le délai de 90 jours qui aide les nouveaux investisseurs à progresser ?

Ashley:
Je pense juste fixer un objectif et fixer une date limite pour cet objectif. Donc, si vous souhaitez obtenir une location à court terme ou si vous souhaitez une location à long terme ou si vous souhaitez acheter une propriété à retourner, cela vous donne suffisamment de temps pour terminer et suivre toutes les étapes pour obtenir une propriété sous contrat. . Selon l'état dans lequel vous vous trouvez, comme à New York, vous n'allez probablement pas fermer une propriété car il faut parfois 90 jours pour fermer la propriété même après l'avoir mise sous contrat. Donc, selon l'endroit où vous vivez, au moment où vous fermez réellement la propriété, ce n'est peut-être pas 90 jours, mais ce que nous aimons voir, c'est que vous faites des offres et que vous obtenez quelque chose sous contrat dans les 90 jours.

David:
D'accord, cool. Alors plongeons profondément dans ce qui va réellement se passer dans ce processus et commençons par le moment où vous obtenez réellement quelque chose dans le contrat. Donc, une fois que la propriété est sous contrat, beaucoup de gens pensent que le travail est fait, « Yay ! C'est dans le contrat, je l'ai acheté. Non, tu l'as fait. C'est une étape et c'est là que le vrai travail commence et l'une des premières choses est la diligence raisonnable. Alors, que recommandez-vous aux investisseurs de faire lorsqu'ils commencent à faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété qu'ils viennent de mettre sous contrat ?

Ashley:
Avant même d'entrer dans les détails, je veux juste souligner à quel point il est important d'obtenir l'accord et c'est tellement excitant et peut sembler un tel soulagement, mais ce que j'ai trouvé, c'est que beaucoup de contrats immobiliers vous y amènent point de trouver l'affaire, comment trouver des offres, analyser les offres, puis faire des offres. Mais beaucoup ne mettent pas en évidence ce que vous faites après avoir obtenu la propriété sous contrat avant de fermer. C'est donc là que j'ai pris beaucoup de temps dans le livre pour expliquer et j'ai une liste de contrôle des acquisitions que j'ai mise dans le livre, puis j'ai approfondi chaque chose. Donc, une partie très importante est votre diligence raisonnable.
Nous avons vu au cours des deux dernières années que beaucoup de gens renonçaient aux inspections sur la propriété où ils allaient simplement faire des offres et ne remplissaient pas vraiment de diligence raisonnable, mais il y a beaucoup de diligence raisonnable qui peut être faite dans la mesure où une inspection physique de la propriété. Il y a aussi une diligence raisonnable que vous pouvez simplement faire derrière un ordinateur pour trouver des informations et des données. Donc, certaines de ces choses vérifient les impôts fonciers, obtiennent un devis d'assurance, découvrent quelle serait la prime d'une assurance, quel type d'assurance dont vous avez besoin sur la propriété, puis vous avez également votre société de titres qui fait le travail de recherche de titres et voir s'il y a des privilèges ou des jugements dans la propriété passée de la propriété. Ensuite, il y a aussi le passage au greffe ou à la mairie pour parler à l'officier de police judiciaire, notamment selon le type de bien.
Donc, avec moi, je cherche une propriété avec un terrain dans les zones rurales où vous rencontrez des fosses septiques et des puits sur la propriété et ce n'est pas relié aux services publics. Donc, il y a en fait une certaine diligence raisonnable qui consiste à déterminer à quand remonte la dernière fois que le comté l'a inspecté ? Le comté doit-il sortir et faire une inspection lors de la vente ? Avez-vous besoin de le remplacer? Combien cela va-t-il coûter ?

David:
Sur la toute première propriété que j'ai achetée, personne ne m'a dit que les taxes foncières étaient plus élevées que ce à quoi elles étaient estimées. Il s'est avéré que c'était une zone, nous les appelons Mello-Roos ici. Je ne sais pas si vous avez cela, mais ce sont des impôts supplémentaires perçus pour payer les écoles qui ont été créées. Les évaluations spéciales seraient probablement le terme technique. Et je pensais que les taxes seraient de 140 $ par mois et elles étaient d'environ 450. C'était plus de 300 $ par mois pour une maison que j'ai achetée pour 195,000 XNUMX. Ce n'était pas comme un bien immobilier super cher où les taxes étaient si élevées et cela écrasait les chiffres et je ne savais même pas que c'était une chose qui pouvait arriver. Je ne savais pas qu'on pouvait avoir des maisons avec des impôts plus élevés que d'autres. Est-ce l'une des choses dont vous dites que les investisseurs doivent être conscients?

Ashley:
Ouais, et aussi ar Dans l'état de New York, ils ont le programme d'épargne STAR. C'est votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt sur la propriété. Si vous êtes agriculteur ou que vous louez votre terrain à un agriculteur à des fins agricoles, vous pouvez obtenir une réduction sur vos taxes foncières. Même chose si vous êtes un vétéran. Donc, si vous allez retirer les taxes foncières, vous devez savoir qui vit réellement dans la propriété maintenant et comment la propriété est détenue, car vous pourriez regarder cette faible taxe foncière et ne pas réaliser que le montant d'épargne STAR qui est prélevé est en fait parce qu'ils vivent dans la propriété et que vous allez utiliser un immeuble de placement, puis cela va augmenter.

David:
C'est exactement ça. Lorsque j'ai commencé à vendre des maisons, l'une des choses que je faisais pour mes clients était d'afficher la propriété sur le site Web de l'évaluateur fiscal du comté. Vous chercheriez donc le numéro de colis de l'évaluateur. C'est ce que signifie APN, si vous avez déjà entendu l'expression APN, ou vous pouvez simplement mettre l'adresse et vous pourriez trouver la propriété et c'est en fait une information publique. Vous pouvez voir ce que vos voisins paient pour les impôts, vous pouvez voir ce que n'importe qui paie. Et cela montrerait, d'accord, voici quel sera le montant réel que le comté va percevoir ou l'État. Et puis voici toutes vos évaluations spéciales, vous allez avoir ceci, vous allez avoir ceci, vous allez avoir ceci et vous voyez ce que sont les taxes pour la propriété individuelle et je suppose que c'est là que le L'évaluation STAR apparaîtrait ou le remboursement dans le cas où il s'agit d'un propriétaire de résidence principale.

Ashley:
Ouais, donc c'est un excellent point où vous pouvez réellement aller pour trouver les taxes foncières. Vous pouvez vous rendre sur le site Web de cartographie SIG du comté. Donc, juste la cartographie Google SIG dans votre comté, et c'est un site Web gratuit qui affiche une carte, puis les parcelles et vous pouvez en fait simplement cliquer sur les parcelles ou les rechercher. Vous pouvez aller sur le site Web de votre ville et souvent, ils les afficheront. Il y a des villes rurales dans lesquelles j'investis qui ne les ont même pas encore sur les sites Web et vous devez vous rendre physiquement au bureau de l'évaluateur pour les retirer. Ensuite, il y a aussi d'autres sites payants comme PropStream, qui coûte 99 $ par mois, sur lesquels vous pouvez obtenir les taxes foncières.
Assurez-vous simplement que vous vérifiez les taxes foncières, surtout si vous achetez sur le MLS ou même si le vendeur vous dit simplement quelles sont les taxes foncières, assurez-vous d'aller vérifier ces données et que vous êtes obtenir des données à jour sur elle aussi. Donc, si les impôts fonciers datent d'il y a plus d'un an, assurez-vous de retirer également les nouveaux.

David:
Oui, et dans de nombreuses régions, les taxes sont réévaluées lors de la vente. Donc, dans une poignée d'endroits que j'ai vus, l'évaluateur fiscal tous les 10 ans ou quelque chose comme ça vient et dit : « Voici la valeur de la propriété. Ils ont réinitialisé toutes les taxes en fonction de cela. Mais dans la plupart des régions, lorsque la propriété change de mains, ils la réévaluent. Donc, le prix d'achat juste là. Donc, une autre chose qui s'est produite sur cette première maison est qu'elle avait été vendue en 2006 en tant que nouvelle construction pour 595,000 195. Je l'ai acheté pour 195. Donc, même si j'ai fini par payer plus d'impôts que ce à quoi je m'attendais sur la base des 5, ils ont perçu une charge d'impôts auprès de moi à la clôture du processus d'entiercement, car ils l'ont encore évalué à 95 195. Puis, quand il a été vendu, l'évaluateur des impôts est entré et il a dit : "D'accord, ça vaut XNUMX". C'est un tiers des impôts. Ce type va payer plus que ce que les autres ont fait.
Mais ils avaient déjà collecté plus que cela auprès de moi au séquestre, ils étaient donc censés me le rembourser. Cela n'arrive pas souvent, mais ce qu'ils ont fait, c'est qu'ils l'ont envoyé à la propriété plutôt qu'à moi et mon locataire a en fait falsifié le chèque, l'a encaissé, puis m'a payé le loyer avec mon propre argent pendant trois mois d'affilée avec ça remboursement de la taxe. Donc non, quand vous achetez la propriété, quand vous regardez ce que sont les taxes actuellement, elles représentent un pourcentage du prix d'achat. Dans la plupart des cas, vous payez probablement plus pour la maison que ce que le vendeur a payé lorsqu'il l'a achetée. Vos impôts seront donc plus élevés. Vous ne pouvez pas regarder le nombre exact et dire que ce sont mes impôts. Il faut regarder le pourcentage du prix d'achat. Est-ce similaire à la façon dont vous enseignez aux recrues lorsque vous leur demandez de faire cette partie ?

Ashley:
Oui, et je pense qu'un autre élément important à ajouter aux taxes foncières pour obtenir les informations est que vos services publics vérifient également ce qu'ils disent des frais d'eau et d'égout, surtout si vous allez en payer une partie comme le propriétaire. Et aussi découvrir quel type d'utilitaires utilisent. Donc autour d'ici où j'habite et les zones que j'investis pour le chauffage, ça pourrait être du propane, ça pourrait être naturel, du gaz ou ça pourrait être électrique, ou je viens d'acheter une maison qui n'avait que trois poêles à bois dans le biens. Il y a donc différentes manières de chauffer la maison et différents services publics, ainsi que différentes entreprises de services publics. Ainsi, au cours de ce processus de diligence raisonnable, non seulement en vérifiant les taxes foncières, mais également en vérifiant quels types de services publics se trouvent sur la propriété, puis également les montants correspondants.
Donc, si une propriété n'est pas bien isolée et que la maison est chauffée et que la facture de gaz est extrêmement élevée, même si vous ne payez pas la facture de gaz, lorsque vous faites entrer un locataire dans cette propriété, il va très probablement vous demander, « Savez-vous quels sont les services publics moyens pour la propriété ? » Vous pouvez obtenir cette information en appelant la compagnie de services publics et en demandant une moyenne. Ils ne peuvent pas vous donner exactement le montant de la facture de quelqu'un, mais ils peuvent vous donner une moyenne sur six mois ou un an. Assurez-vous de prendre toute l'année, surtout si vous vivez dans une région où les saisons sont différentes. Parce que si vous appelez à l'automne et que vous obtenez les six derniers mois, ce sera l'été. Vous voulez donc toute l'année pour voir quelle est cette facture moyenne. Mais cela va certainement avoir un impact sur les locataires qui entrent dans la maison. Vous pourrez peut-être tromper quelqu'un et l'enfermer dans un bail d'un an, mais s'il a une facture de services publics très élevée parce que la propriété n'est pas bien isolée, il est fort probable qu'il déménagera après cette année dans un endroit plus abordable. .

David:
C'est un très bon point. Maintenant, qu'en est-il après avoir fait une partie de ce travail et maintenant vous devez comprendre s'il y a une cure de désintoxication en cours. Chaque maison a-t-elle une cure de désintoxication ? Certaines propriétés ont-elles des cures de désintoxication ? Comment conseillez-vous aux personnes dans le livre de faire preuve de diligence raisonnable sur la partie réhabilitation de l'accord ?

Ashley:
Oui, donc la partie la plus simple est que vous pouvez faire passer votre entrepreneur avant même d'offrir sur la propriété, mais parfois ce n'est tout simplement pas faisable. C'est donc à ce moment-là que pendant votre période de diligence raisonnable, avant de fermer la propriété, vous mettez tout en place pour que le jour de la fermeture, vous soyez prêt à agir sur la propriété. Donc, cela pourrait être si vous avez la permission, et je mets toujours cela dans mes contrats. Même si je n'obtiens pas de financement bancaire, j'y mets une réserve à laquelle je peux avoir accès pour un entrepreneur et/ou une évaluation. Donc, de cette façon, si je finis par trouver du financement ou de l'argent dur ou si quelque chose change, j'ai toujours la possibilité de faire entrer quelqu'un dans la propriété. Donc pour un évaluateur ou pour un entrepreneur. Et ce n'est généralement pas un problème car la plupart des propriétés que j'achète sont déjà vacantes.
S'il y a des locataires en place, il peut être plus difficile d'obtenir l'accord des vendeurs ou s'ils y vivent peut-être comme principal. Mais cela vaut toujours la peine de demander et d'essayer afin que vous puissiez faire appel à un entrepreneur pour obtenir une estimation plus complète que ce que vous aviez prévu. Ainsi, lorsque vous faites votre inspection ou même votre visite avant de l'offrir, prenez autant de photos que vous le pouvez, puis prenez une vidéo de toute la maison afin que vous puissiez revenir en arrière et que vous puissiez vraiment construire votre budget comme OK, il y a 13 fenêtres dans la propriété, elles vont toutes devoir être remplacées. C'est ce que coûte une fenêtre et combien de travail doit y être consacré. Et vous pouvez passer en revue pièce par pièce et vraiment construire votre estimation et construire cette portée de travail que vous pouvez ensuite donner aux entrepreneurs.
Donc, même si vous ne pouvez pas les faire entrer dans la propriété, vous pouvez leur envoyer les vidéos, les images, l'étendue des travaux et ils peuvent en quelque sorte vous donner au moins une idée approximative. Et puis, juste à la fermeture, vous pourrez les faire entrer directement dans la propriété et, espérons-le, les faire aligner.

David:
C'est un si bon conseil. Il est très courant d'entendre des gens se décourager : « Mon entrepreneur ne peut pas marcher dans la maison pendant les sept jours de diligence raisonnable que j'ai. Je dois m'en retirer. Et je pense juste que c'est fou parce que la plupart du temps, ils ne peuvent pas vous donner une chose super détaillée. Mais dans Long-Distance Real Estate Investing, quand j'ai écrit ce livre, j'ai expliqué comment je fais cela quand je ne suis même pas dans la région. Et je l'ai fait récemment. J'ai acheté une maison à Blue Ridge, en Géorgie ou une cabane que vous avez mentionnée. Vous achetez ces deux-là.
Et quand nous étions là-bas, j'ai en fait appris à mon agent comment faire ça quand je ne suis pas là. Je ne serai pas là pour tout cela, alors sortez votre téléphone, prenez une vidéo, promenez-vous dans le garage, allez lentement à ces endroits et dites : « Voici ce qu'il se demande. Pouvons-nous mettre une chambre ici, une chambre ici ? Où installerions-nous la salle de bain ? Nous voulons abattre ce mur. Et il prend une vidéo de l'ensemble au cas où l'entrepreneur essaierait de comprendre, pourrait-il y avoir un problème de portance dans cette situation ? Ensuite, nous avons monté les escaliers du garage jusqu'à l'endroit où ils avaient aménagé un quartier d'habitation et nous avons montré à quoi ressemblent les finitions ici, nous voulons que vous les assortissiez en bas.
Il m'a donné un budget très serré de ce qu'il en coûterait pour faire cela juste sur la base de la vidéo. Ensuite, j'ai fermé, puis ils sont entrés et ont dit: "Oh d'accord, voici quelques ajustements que nous devons faire maintenant que nous avons vu la propriété." Mais je n'avais pas besoin d'eux pour marcher tout le long. Et c'est beaucoup, beaucoup plus simple que je pense que nous pensons. Et il ne vient même pas à l'esprit de beaucoup de gens de prendre une vidéo et de l'envoyer ensuite aux gens quand ils ne sont pas là. Est-ce similaire à la méthode que vous avez mise en place lorsque vous achetez ?

Ashley:
Ouais absolument. Et une question courante, et vous aviez dit que parfois vous ne pouviez pas faire venir votre entrepreneur, et je vois souvent cela avec les recrues récemment qu'ils ne peuvent pas faire venir des entrepreneurs sur la propriété, surtout s'ils ont La propriété n'est même pas encore fermée, ou peut-être n'est-elle même pas encore sous contrat, mais ce sont de nouveaux investisseurs, ils veulent juste prendre toutes les précautions possibles. Donc, une chose que vous pouvez faire est de proposer de payer un entrepreneur pour passer à travers. Donc, si vous ne savez pas si vous allez les utiliser ou non et que vous avez du mal, vous pouvez l'obtenir. Mais aussi ce que j'ai fait, c'est que j'ai construit mon propre champ de travail.
Donc, si vous avez des connaissances ou si vous avez quelqu'un qui a des connaissances, peut-être qu'il ne s'agit pas d'un entrepreneur ou qu'il ne peut pas réellement faire le travail pour vous, mais il pourrait marcher sur la propriété pour vous et construire, voici les choses dont vous avez besoin à faire, construisez cette portée de travail et envoyez-la ensuite à l'entrepreneur. Vous ne demandez donc pas à un entrepreneur une estimation détaillée de ce qu'il fera. Vous allez leur envoyer cette portée de travail et leur demander de remplir les éléments de ligne. Ensuite, si vous envoyez cela à trois entrepreneurs différents, vous avez alors des estimations très comparables parce que vous l'avez réellement construit. Et puis vous allez aussi avoir des commentaires, j'en suis sûr, et ils vont vous donner quelque chose qui vous manque, des choses comme ça. Mais cela vous montrera également qui est en fait un excellent entrepreneur qui s'occupe de vous aussi, qu'ils donneront leur avis.

David:
Que pensez-vous du fait que votre entrepreneur et votre inspecteur en bâtiment se rendent le même jour lorsque vous pouvez aligner cela ?

Ashley:
Je ne sais pas. Je n'y ai jamais pensé en fait. Je n'ai jamais fait ça. Je veux dire, je n'y vois pas d'inconvénient.

David:
Ce qui se passerait, espérons-le, c'est que l'inspecteur en bâtiment voit des choses et se dit: "Hé, ça doit être réparé." Mais l'entrepreneur n'a peut-être pas su que cette prise ne fonctionnait pas ou hé… Souvent, vous constaterez que les prises sont câblées dans le mauvais sens ou que le panneau électrique n'est pas correctement configuré ou que la plomberie est défectueuse. Ils disent : « Ouais, c'est bizarre. Pourquoi passe-t-il par ici plutôt que par là ? » Où ils peuvent demander à l'entrepreneur d'inclure cela dans la portée des travaux si quelque chose doit être fait. Et inversement, l'entrepreneur peut dire : « Ça a l'air bizarre. Et il peut peut-être demander à l'inspecteur en bâtiment de vérifier si les goujons ont été placés au bon endroit ou s'ils ont été mal câblés.
C'est l'un des conseils que j'ai appris lorsque j'investissais massivement à Jacksonville, en Floride, et que j'achetais beaucoup de maisons en même temps, c'est que si je pouvais les amener tous les deux en même temps à faire leur cheminement, c'était moins coordonné pour mon agent pour essayer de comprendre comment amener les vendeurs à accepter cela, puis ils se sont en quelque sorte joués les uns contre les autres et cela m'a juste donné plus d'informations à examiner pendant la période de diligence raisonnable.

Ashley:
Oui, c'est un bon point, car vous n'avez alors qu'à accéder à la propriété une seule fois en les faisant venir immédiatement. Et si pour une raison quelconque quelqu'un ne peut pas le faire, vous pouvez envoyer le rapport d'inspection à votre entrepreneur.

David:
Oui, c'est définitivement… Nous ferions toujours cela aussi. Nous disions : "Hé, regarde ça, dis-moi les choses que tu penses pouvoir faire moins cher." Parce que s'ils vont être comme si c'était 9,000 XNUMX $ pour régler un petit problème, je ne vais probablement pas leur demander de le faire. Mais parfois, ils ouvrent le mur ou ils déplacent des trucs de toute façon, ils se disent: "Oh ouais, tant qu'on y est, on va juste réparer ça." Et vous n'avez même pas à payer quoi que ce soit par rapport à si vous deviez appeler un plombier spécifiquement pour ce problème, ils pourraient vous facturer cinq mille dollars parce qu'ils doivent couper dans votre plaque de plâtre et déplacer des choses. Mais si vous faites quand même une démonstration de la salle de bain, vous pouvez corriger les éléments qui apparaissent dans le rapport.

Ashley:
C'est très bien aussi si vous prévoyez de demander au vendeur de réduire le prix ou de couvrir le coût de certaines des choses qui surviennent également lors de l'inspection. Ainsi, en ayant votre entrepreneur sur place, vous pouvez obtenir des estimations assez rapidement pour pouvoir également renégocier avec le vendeur.

David:
Bien mieux que d'essayer de faire en sorte que votre entrepreneur se rende trois fois dans la même propriété pour obtenir une estimation pour une nouvelle chose lorsque vous êtes au milieu de la négociation, ce qui est une excellente transition vers la prochaine partie du processus après avoir mis quelque chose dans le contrat, c'est la négociation. Quel est votre conseil sur la façon dont vous négociez pour obtenir un contrat, puis quel est votre conseil une fois que vous êtes sous contrat, que pouvez-vous faire pour économiser de l'argent là aussi ?

Ashley:
Ouais, la chose que j'aime le plus, donc il y a vraiment deux scénarios différents, vous êtes hors marché ou vous êtes sur le marché, je pense qu'il est tellement plus facile de négocier un accord hors marché parce que vous pouvez être direct avec le vendeur et il n'y a pas d'intermédiaire. Donc, dans ce scénario, je fais généralement une lettre d'intention dans laquelle j'énonce les termes de base du contrat, le prix d'achat, la propriété, les informations du vendeur, mes informations, les termes de l'accord et toutes les éventualités, J'aime le leur envoyer et les rencontrer dans les 24 heures. Alors j'ai fixé un rendez-vous avec eux, je l'enverrai la veille au soir, puis je vais m'asseoir avec eux. Et j'ai une copie pour moi et j'ai un stylo prêt à griffonner des choses et à initialiser des choses pour apporter des modifications. J'aime donc me retrouver face à face pour la négociation et leur demander simplement : « Quelles sont les choses sur lesquelles vous hésitez ? Qu'est-ce que tu n'as pas aimé ? Et vous découvrirez tellement d'informations.
J'ai eu un vendeur qui m'a dit qu'il ne voulait pas le faire et il était un peu bizarre et il a dit: "Vous savez, j'ai juste besoin de 2,500 25 $ par mois, c'est ce dont j'ai besoin." Alors qu'est-ce que j'ai fait ? J'ai travaillé à l'envers. J'ai fait du financement vendeur sur 3.5 ans, amortissement à 2,500 %, et ça a atteint les XNUMX XNUMX $ dont il avait besoin. Et ça a très bien marché pour moi et ça a marché pour lui, mais je n'aurais jamais su ça sans juste avoir une conversation et écouter. Je pense donc qu'il y a tellement de raisons différentes pour lesquelles les gens vendent ou des choses qui sont importantes pour eux. Donc, si vous pouvez les rencontrer en personne, je pense qu'il est beaucoup plus facile de les lire lorsque vous parlez de quelque chose qui se trouve dans la lettre d'intention, de ce qui est important pour eux et de ce qui ne l'est pas.
Et puis ça vous donne aussi en quelque sorte la possibilité de sortir… Donc je fais toujours ça pendant la projection. Je demande toujours s'ils sont intéressés à faire du financement vendeur. Si la réponse est non catégorique tout de suite, alors je dis : « Oh, je ne savais pas si vous aviez dit à votre comptable, votre CPA que vous vendiez et ils avaient recommandé les avantages fiscaux de cela. Cela les ragaillardit juste un peu. Et puis c'est comme, vous savez, il y a toujours une sorte de petite chose. Eh bien, je ne sais pas, je suppose que je pourrais leur parler et tout. Et, "Oh oui, tu devrais." Ce sont de nombreux avantages fiscaux.

David:
Pouvez-vous partager cela brièvement? Quels sont certains des avantages dont les gens peuvent parler à un vendeur et pourquoi ils pourraient vouloir utiliser le financement du vendeur ?

Ashley:
La première chose est que le revenu imposable est étalé sur la durée du contrat de prêt qu'ils paient. Ils ne seront donc pas durement touchés par les impôts du fait d'obtenir une somme d'argent forfaitaire à l'avance. C'est généralement la chose la plus importante pour les gens. Mais aussi s'ils sont plus âgés, leurs aînés reçoivent aussi ce revenu stable et fixe. J'ai vu beaucoup de vendeurs plus âgés comme ça au lieu de… Surtout dans les terrains de camping, je suis allé après les terrains de camping et ils sont tellement habitués à recevoir ce revenu mensuel et à recevoir cette somme forfaitaire et maintenant ils veulent pour rester dans les limites du revenu mensuel qu'ils ont l'habitude d'obtenir et que l'on peut voir avec les locations à long terme. Mais le plus grand avantage fiscal est qu'ils ne sont pas aussi durement touchés par les impôts la première année et que c'est étalé.

David:
Ouais, ils ne remplissent pas le gain en même temps.

Ashley:
Oui, et je pense aussi que beaucoup de vendeurs essaient de créer une richesse générationnelle. Ils voient aussi la valeur de ma mort, ces paiements sont simplement transmis à mes enfants, mes petits-enfants, etc.

David:
Très bon point. Très bien. Et si quelqu'un utilise un agent immobilier pour acheter la maison ? Quels conseils avez-vous pour eux sur la façon dont ils peuvent négocier par l'intermédiaire de leur agent ?

Ashley:
Je pense que cela dépend de combien vous faites confiance ou appréciez l'opinion de votre agent et combien votre agent va travailler pour vous. J'ai été dans une situation où mon propre agent que j'utilisais m'a fait me sentir gêné par les choses que je demandais. Je pense donc qu'il est très facile pour les choses de s'embrouiller. Ils vont de l'acheteur à leur agent, de l'agent du vendeur à eux. Et puis si vous l'obtenez réellement sous contrat, dans l'État de New York, nous devons utiliser des avocats, alors vous jetez les avocats au milieu de cela aussi et puis c'est presque comme si six personnes étaient en train de passer.
Je pense donc qu'il est beaucoup plus difficile d'avoir cette conversation et c'est pourquoi je mets toujours tout sur papier. Je l'écris comme je veux que ce soit. Donc, si je demande un financement vendeur dans l'offre, je vais écrire ce tableau d'amortissement. Je vais dire: "Ce mois-ci, je veux l'acheter pour autant." Mais sur cinq ans, vous gagnerez X en intérêts. Et je l'étale. Je ne compte pas sur l'un ou l'autre des agents pour expliquer cela comme un avantage et montrer qu'ils vont réellement gagner plus d'argent en acceptant le financement du vendeur.

David:
Ouais. Tu m'as fait réfléchir à pourquoi ça devient si compliqué quand des agents sont impliqués parce que tu as tout à fait raison. C'est un bon point. Et j'ai réalisé qu'il y a certaines choses qui deviennent des "standards de l'industrie" lorsque vous traitez avec des agents et certaines d'entre elles varient selon la région. Par exemple, dans le nord de la Californie, il est courant que le vendeur paie la taxe de transfert de propriété, mais que l'acheteur paie les frais de titre et d'entiercement. Mais dans certaines parties du nord de la Californie, vous répartissez les frais de titre et d'entiercement de manière égale. C'est différent quand vous êtes dans la région de la baie ou la vallée centrale ou la baie du sud. Ce qui se passe, c'est qu'il n'y a pas de bonne ou de mauvaise façon de le faire, mais l'agent inscripteur qui va proposer l'information à son vendeur va la colorer comme s'il demandait quelque chose qui n'est pas normal, il est gourmand. Ils veulent que vous payiez pour cela. Eh bien, habituellement, ils sont censés payer pour cela.
Alors maintenant, le vendeur qui ne connaît rien à l'immobilier dit : "Oh, ils m'arnaquent." Et maintenant, ils ont posé leur pied comme: "Non, nous n'allons pas le faire." L'agent dit : "Ouais, c'est vrai, je vais vous faire économiser de l'argent." Et puis ils vont voir l'agent de l'acheteur et ils disent qu'ils ne vont pas le faire. L'agent acheteur va vers vous et vous dites : « Ouais, allez négocier à nouveau. C'est ridicule. Ils devraient les faire changer d'avis. C'est votre travail, non ? » Maintenant, l'agent de l'acheteur est comme, « Ugh, si je pousse trop fort, ils vont reculer. Si je ne pousse pas assez fort, mon client va être en colère. Et puis vous, l'acheteur, n'avez aucune idée des conversations qui ont lieu entre l'agent inscripteur et le vendeur. Et puis, quand vous ajoutez l'oncle qui veut aider et le père qui veut protéger son enfant et les avocats qui sont impliqués et que chacun a son propre ensemble de valeurs qu'il pense devoir respecter, il devient très difficile de faire quoi que ce soit. négocier du tout.
Ensuite, lorsque vous vous adressez directement au vendeur, il n'y a pas toute cette façon présupposée de faire les choses que vous essayez de combattre. C'est : « Voici ce que je vous offre. Cela vous profite-t-il ? » "En quelque sorte, mais cela me profiterait davantage." "D'accord, laissez-moi voir si je peux structurer cela d'une manière qui me profite." Et c'est beaucoup plus propre. Vous n'avez pas toutes les traditions qui sont en quelque sorte associées à la façon d'offenser quelqu'un.
Je pensais que dans certaines cultures asiatiques, il est très traditionnel d'apporter un petit cadeau lorsque vous rencontrez une nouvelle personne et je ne me présenterais pas avec un petit cadeau. Je n'y penserais jamais. On ne fait pas ça d'où je viens. Et donc vous pourriez offenser les gens très facilement et cela arrive constamment dans les ventes immobilières. Et puis vous ajoutez différents courtiers qui ont différentes façons de faire les choses et différents MLS ont des choses différentes et différentes sociétés de titres et d'entiercement organisent les choses différemment. Il y a tellement de façons de contrarier les gens. Et chaque partie entend seulement comment l'autre partie n'était pas d'accord, puis les deux parties se mettent vraiment en colère. C'est comme un jeu de téléphone où les choses peuvent devenir désordonnées. Alors est-ce l'une des façons que vous aimez d'aller directement au vendeur parce que vous pouvez éviter tout cela ?

Ashley:
Oui, mais je dois dire qu'il y a eu des moments où avoir un agent a certainement été un avantage parce qu'il est peut-être ami avec l'autre agent ou qu'il le connaît bien. Et même si cela peut sembler contraire à l'éthique, il y a des moments où les agents laissent tomber un indice ou donnent un fait sur les vendeurs que d'autres personnes qui proposent des offres ne savent peut-être pas ou des choses comme ça. Ou même si vous voulez tous les deux des prix différents et peu importe, les agents représentent l'acheteur ou le vendeur, la représentation différente, ils veulent tous les deux vendre la propriété. Ils ont tous deux pour objectif final de fermer cette propriété pour obtenir leur commission. Donc, parfois, il arrive à un certain point où les agents travaillent davantage ensemble juste pour conclure l'affaire. Et cela peut être un énorme avantage parce que l'acheteur et l'agent du vendeur font tous les deux tout ce qu'ils peuvent pour que cette transaction se réalise.
J'ai donc vu cela, surtout si quelque chose comme une négociation traîne en longueur ou si des choses surviennent. J'avais une propriété que j'avais sous contrat et je faisais du financement dessus, je faisais une évaluation. L'évaluateur ne se rendrait pas sur la propriété à moins que l'allée ne soit déneigée. Le vendeur a absolument refusé de déneiger l'allée. Les agents immobiliers ont donc proposé de partager le coût de l'intervention du conducteur de chasse-neige parce qu'ils voulaient tous les deux faire avancer l'affaire et la mener à bien. Le conducteur de la charrue s'est en fait coincé dans l'allée. C'était encore 400 $ pour le faire remorquer hors de l'allée et cela s'est transformé en cette grosse chose horrible. Mais juste comme là, si c'était juste moi qui négociais avec le vendeur, je suis parfois si têtu que je n'aurais pas déboursé l'argent pour payer le conducteur de la charrue, éventuellement peut-être, mais je pense que c'était comme, c'est définitivement un L'avantage d'avoir des agents, c'est quand ils décident de travailler ensemble pour trouver ce qui est le mieux pour l'acheteur et le vendeur afin de conclure l'affaire.

David:
J'ai vu des choses comme ça arriver qui n'ont aucun sens objectif. Disons que le vendeur ne veut pas payer 500 dollars pour faire déneiger l'allée, mais qu'il lui a fallu 90 jours pour conclure un contrat. Ils vont attendre encore 90 jours pour trouver un autre acheteur. Ils vont dépenser 7,000 500 $ en versements hypothécaires ou plus pour passer cette période plutôt que de dépenser XNUMX $ pour déneiger leur propre allée afin qu'un évaluateur puisse entrer dans la propriété. Mais ils s'y mettent juste têtus, je ne bouge pas, et les acheteurs peuvent le faire aussi. C'est exactement ça. Une grande partie de ce que vous faites en tant qu'agent, aussi étrange que cela puisse paraître, c'est que vous négociez contre l'autre partie, mais vous négociez souvent avec votre propre client. Vous essayez de leur faire voir le ridicule de leurs décisions émotionnelles.
Comme nous étions le vendeur, l'acheteur était prêt à dépenser 1.2. C'est là que j'ai négocié le prix. Il est évalué à un million, l'acheteur va toujours l'acheter et l'acheteur veut juste que le vendeur répare la pourriture du bois, un truc de 2,000 200,000 $ et ils se disent : « Je ne leur donne rien. Et vous vous dites : « Vous vous rendez compte qu'ils dépensent 200,000 XNUMX $ de plus que ce qu'ils valent et il y a de fortes chances que le prochain évaluateur ne vous le donne pas. Et vous pourriez gagner cette bataille et ensuite vendre votre maison pour le million qu'elle a évalué. Vous voulez risquer XNUMX XNUMX sur deux mille. Et ils sont comme, "Oh, d'accord. Je n'y ai pas pensé. Parce que les gens n'y pensent pas. Ils sont très émotifs et de bons agents peuvent absolument apporter un peu de lumière sur la folie.
Je pense que quelqu'un qui a de l'expérience dans l'achat d'un bien immobilier acquiert souvent de l'expérience avec les humains. Les gens pensent qu'apprendre à investir dans l'immobilier fait baisser les chiffres. Mec, c'est comme les bases. C'est comme les super fondamentaux. C'est juste dribbler un ballon de basket et tirer une batte. Ça ne te rend pas bon au basket. Les êtres humains et la psychologie sont là où votre argent est vraiment gagné, surtout quand vous avez affaire à des gens. Quels conseils avez-vous pour les personnes qui essaient de percer dans l'investissement immobilier et qui ont peut-être du mal à comprendre comment mieux communiquer ou la bonne façon de présenter les informations ?

Ashley:
La première chose est de lire le livre, Vous n'écoutez pas. Je vais devoir demander aux producteurs de mettre les notes de l'émission parce que je ne me souviens pas de l'auteur, mais ce livre là, je pense, est exactement ce dont vous venez de parler, il s'agit de comprendre comment quelqu'un se sent, de lire son émotion et en fait les écouter et pas seulement essayer d'être réactifs en répondant tout de suite et en essayant de rationaliser avec eux. Souvent, les gens veulent juste être compris, ils veulent juste être entendus. Et si vous écoutez réellement, vous pouvez peut-être voir quelque chose sous-jacent qui vous aidera réellement à résoudre et à résoudre le problème au lieu d'essayer de rationaliser avec eux ou de vraiment voir ce qui se passe.
L'autre livre que je recommanderais est Hug Your Haters de Jay Baer. C'est un livre basé sur le service à la clientèle, mais je pense que c'est une excellente lecture pour tout le monde. Donc, que quelqu'un vous fasse des critiques constructives ou de mauvais commentaires ou que vous ayez affaire à un vendeur difficile ou à un client difficile, cela passe simplement par les étapes de la façon de gérer cette situation. C'est une sorte d'exagération de les tuer avec gentillesse. Cela montre simplement tous ces cas où quelqu'un vous attaque presque ou se dispute avec vous, en particulier lorsque vous êtes en négociation sur la façon dont vous pouvez gérer cette situation pour finir par vous remercier.
Entre ces deux livres, je pense que ce sont de très bonnes lectures, mais communiquer avec les gens, que j'ai tellement appris au fil des ans. J'ai travaillé aux côtés de cet investisseur pendant près de huit ans, je pense maintenant, peut-être même plus longtemps. Nous rions souvent du chemin parcouru. J'ai commencé comme gestionnaire immobilier et je m'occupais uniquement des locataires. Je serais tellement énervé, je serais submergé. Et maintenant, il s'agit simplement de gérer différentes situations, de rester calme, cool, serein, de vraiment réfléchir à la façon de réagir parce que vous pouvez apprendre à lire les gens et toutes ces choses, mais vous ne pourrez pas réellement remarquer les choses si vous n'êtes pas vous-même en train de les écouter et de les observer. Et vous devez être capable de vous empêcher de réagir tout de suite et de revenir en arrière et de vous défendre et d'être sur la défensive avant de pouvoir réellement voir le tableau d'ensemble de ce qu'ils essaient de vous expliquer.

David:
C'est un très bon point. Vous voulez comprendre d'où ils viennent avant d'essayer de leur faire comprendre d'où vous venez et cela demande une certaine discipline. Ce n'est pas une réponse naturelle.

Ashley:
Et tu viens de dire tout ce que j'ai dit en une phrase. Cela aurait pu être beaucoup plus court.

David:
Eh bien, j'ai eu l'avantage de penser à ma réponse pendant que vous donniez la vôtre. Ne soyez pas trop dur avec vous-même là-bas.

Ashley:
Et cela fait partie du livre est de ne pas penser à votre réponse. C'est comme si la plupart des gens n'écoutent pas, ils pensent en fait à leur réponse, ce qui est si difficile à faire, si difficile à faire.

David:
Ouais. C'est comme si notre ligne de base dès le départ du marché, dès la sortie de la chaîne de montage de l'usine, est d'être sur la défensive et d'essayer de prouver aux gens que nous avons raison, ce qui est tellement bizarre parce qu'il est extrêmement arrogant de supposer que vous avez raison sur tout tout le temps . Nous connaissons tous la valeur de l'apprentissage, mais pour une raison quelconque, lorsque nous sommes en conversation avec quelqu'un d'autre, nous ne pensons pas à l'apprentissage. Nous réfléchissons à la manière dont nous devons leur enseigner. Nous devons leur faire voir les choses de notre point de vue. J'utilise toujours l'exemple de si vous êtes un boxeur et que vous essayez d'assommer votre adversaire, cela ne fonctionne pas quand ses mains sont levées et qu'il n'est pas fatigué, vous allez juste vous frapper et se fatiguer. Ce que vous voulez faire, c'est les laisser se frapper. N'essayez pas d'assommer quelqu'un jusqu'à ce qu'il soit fatigué et qu'il ne veuille plus se battre, ce que vous faites généralement en le faisant parler.
Une fois que quelqu'un a dit tout ce qu'il avait à dire, qu'il a tout sorti de sa poitrine et qu'il vous a dit ce qu'il ressent, il est à son point le plus vulnérable en tant qu'être humain, c'est à ce moment-là que vous voulez fournir vos informations. Cette graine touchera le sol le plus doux et le plus fertile par rapport au moment où vous essayez de l'enfoncer avant que la personne ne soit prête à l'entendre. En fait, cela vous permet également d'économiser beaucoup d'énergie. C'est un excellent point. Merci pour ces deux livres. Passons maintenant à l'assurance. Quelles sont certaines choses que les gens devraient avoir besoin de savoir lorsqu'ils cherchent à acheter leur maison au sujet de l'assurance habitation ?

Ashley:
La première chose est de trouver un agent qui est familier avec les politiques des propriétaires ou quelle que soit votre stratégie. Si vous retournez une maison et qu'elle va être vacante, votre police d'assurance sera très différente d'une propriété dans laquelle quelqu'un vit. Si vous avez un bien locatif à long terme, si vous avez un bien locatif à court terme, votre assurance sera différente. Le coût d'une location à court terme est généralement plus élevé que celui de votre résidence principale, mais le coût d'une location à long terme peut souvent être inférieur à celui de votre résidence principale car vous ne couvrez aucun des éléments du bâtiment. Donc, alignez-vous avec un agent sur qui a de l'expérience dans ces différents domaines ou quelle que soit votre stratégie et demandez-lui de s'asseoir avec vous pour passer en revue la politique concernant ce qui est couvert, ce qui n'est pas couvert.
Donc, comme si quelque chose qui ne pouvait pas être couvert par une police d'assurance ici à New York se trouve dans les sous-sols, il y a souvent des pompes de puisard, pour pomper toute l'eau qui entre dans le sous-sol de ces vieilles vieilles maisons à ces vieilles fondations. C'est comme une couverture supplémentaire sur la plupart des polices et vous devez demander à ce que cela soit ajouté afin que si la pompe de puisard ne démarre pas ou ait un dysfonctionnement, votre police d'assurance couvrira cela. En outre, vous pouvez obtenir une réduction sur de nombreuses choses. Comme si vous aviez une pompe de puisard, vous pouvez obtenir une remise car elle pompera l'eau en cas d'inondation. Il y a donc différentes choses et découvrez et demandez quelles sont ces remises, car elles peuvent vraiment s'additionner.
La prochaine chose est toute assurance spécialisée qui est nécessaire sur la propriété. Alors Tony Robinson, mon merveilleux co-animateur, il a acheté une propriété en Louisiane et il a dû souscrire une assurance contre les inondations et l'assurance contre les inondations a monté en flèche là où la propriété est devenue inabordable pour lui. C'est pourquoi il est important de se renseigner à l'avance, et c'était sa première propriété d'investissement et cela a été une expérience d'apprentissage pour nous et de nombreux auditeurs aussi pour comprendre, mais il y a une assurance contre les tremblements de terre. Il existe tous ces différents types de polices d'assurance que vous pouvez obtenir et certaines d'entre elles sont obligatoires, surtout si vous obtenez une hypothèque sur la propriété, comme l'assurance contre les inondations.

David:
D'accord. Dernière question pour vous. Avez-vous une préférence entre payer un peu plus pour avoir un agent d'assurance avec lequel vous communiquez en cas de réclamation ou s'il y a une question ou recommandez-vous aux gens d'emprunter l'itinéraire le moins cher possible et de trouver une agence d'assurance en ligne avec laquelle vous devez traiter par assistance virtuelle ou IA ?

Ashley:
Je ne sais pas s'il y a vraiment une différence de coût parce que quand vous engagez un agent, vous passez par… Alors en fait, d'abord, je n'irais pas avec un agent. J'irais avec un courtier d'assurance parce qu'ils sont en mesure de le citer à plusieurs compagnies. Alors, vous récupérez les devis, puis vous pouvez continuer et choisir à partir de là. C'est ma plus grande recommandation. En ce qui concerne la création d'un site en ligne, je ne suis pas sûr de cela, je ne les ai jamais utilisés auparavant, ils disent qu'ils citeront vos politiques et vous rendront les estimations. En ce qui concerne leur offre à prix réduit, je ne sais pas parce que c'est en fait la compagnie d'assurance qui envoie l'offre et non l'agence réelle. Je ne sais pas. C'est une bonne question.

David:
Oui, la compagnie d'assurance qui envoie l'offre la rendra souvent moins chère si vous la faites via le portail en ligne, car elle n'a pas à payer de commission ou de salaire à la personne qui lui a apporté l'entreprise.

Ashley:
Commission?

David:
Oui.

Ashley:
Intéressant.

David:
Le problème, c'est que lorsque vous faites une réclamation par ce biais, vous n'obtenez aucune aide. Vous ne pouvez pas envoyer un e-mail à quelqu'un et lui dire : « J'ai une inondation, que dois-je faire ? » C'est ce que tout le monde veut. Vous êtes obligé de passer par l'arbre téléphonique et ils vous disent : « Eh bien, la raison pour laquelle nous vous avons accordé la réduction est que nous ne payons personne pour traiter votre réclamation. » Et je viens de voir des gens s'arracher les cheveux de la tête, se faire rebondir d'une personne à l'autre ou avoir affaire à des bots ou ne pas recevoir de réponse ou parler à quelqu'un qui ne parle pas anglais qui leur donne juste un numéro de dossier et se bloque sur eux.
C'est très frustrant si jamais vous devez faire affaire avec la compagnie d'assurance, et c'est pourquoi j'en parle parce que cela semble souvent être un moyen facile pour les investisseurs d'économiser de l'argent, ce qui est drôle parce que votre assurance n'est qu'un si petit morceau de votre ensemble réel budget immobilier. C'est probablement la pire façon d'essayer de le rendre plus rentable en économisant 12 $ par mois sur votre programme d'assurance ou quelque chose du genre. Mais si vous avez un courtier d'assurance, comme vous l'avez dit, vous avez un être humain à qui vous pouvez demander : « Un arbre est tombé sur mon toit, qu'est-ce que je fais ? Et ils disent : « On s'en occupe, on t'a.

Ashley:
Et même pas cette partie-là aussi. Je trouve que la principale raison pour laquelle je dois parler à mon agent ou courtier est parce que j'ai besoin d'une copie de mon classeur de police indiquant que si j'obtiens une nouvelle hypothèque sur la propriété ou une sorte de nouveau financement auquel le prêteur est effectivement ajouté en tant que bénéficiaire d'une perte et que cela soit fait rapidement ou simplement en mesure de mettre une police d'assurance sur une propriété. Et c'est pourquoi je suis passé par là et j'ai fait cette check-list d'acquisition, c'est parce qu'il y a plusieurs années, mon agent m'a appelé la veille de la fermeture, mon agent immobilier, "D'accord, êtes-vous prêt à fermer ? Vous avez changé les services publics en votre nom, vous avez votre assurance. Et j'ai paniqué. Cela m'est sorti de l'esprit. Il y avait tellement de choses qui se passaient et j'ai juste oublié cette nécessité de base. Et avoir un agent que je pourrais appeler tout de suite et lui envoyer les informations et dire : « J'ai besoin d'une assurance dès que possible. Je ferme demain. Et avoir cette relation où ils laisseront tout tomber et s'en occuperont pour vous.

David:
Très bien. Dernière question de notre émission. À quoi quelqu'un peut-il s'attendre le jour de la fermeture s'il arrive aussi loin ?

Ashley:
Cela varie selon la façon dont vous fermez réellement la propriété. Il existe donc plusieurs manières différentes. Dans l'État de New York, vous avez un avocat. Vous pouvez soit aller au bureau du greffier du comté et vous asseoir à une table de clôture, et c'est assez courant si vous utilisez pour l'acheter avec une hypothèque où vous allez rencontrer l'avocat de la banque, vous allez vous asseoir dans la table de clôture réelle, puis votre avocat va prendre les documents et les déposer auprès du greffier du comté.
Si vous êtes dans un état où vous n'êtes pas obligé d'utiliser des avocats et que vous pouvez simplement passer par le titre, vous devrez peut-être vous rendre au bureau des titres et vous asseoir là et signer les documents, ou vous pouvez avoir un notaire et vous pouvez rendez-vous au bureau de votre avocat à l'avance, signez, ils les certifieront ou la société de titres peut vous envoyer un notaire. Vous voyez beaucoup d'investisseurs sur Instagram publier comment ils signent des documents de clôture depuis la plage ou un restaurant en vacances. Et donc je pense que la fermeture a commencé à changer. Comme le bureau de mon avocat, avant COVID, je devais toujours me rendre physiquement au bureau le jour de la fermeture, puis les papiers seraient expédiés au bureau de l'autre avocat le même jour, puis ils iraient et seraient effectivement classés le même jour et J'apporterais le chèque et le chèque serait apporté.
Je viens d'aller signer hier pour une propriété qui ferme. Il ne fermera pas avant la semaine prochaine. Les fonds sont bloqués jusqu'à la clôture, puis ils seront libérés lorsqu'ils seront effectivement déposés auprès du bureau du greffier. Donc, la paperasse entre les cinq jours suivants, la paperasse est passée de moi à l'acheteur, puis elle ira au bureau du greffier dans ce délai. Il y a donc tellement de manières différentes. Le plus excitant, je pense, c'est quand vous êtes assis à une table de clôture, on vous remet les clés après avoir signé et vous donnez votre chèque, mais je n'ai vraiment pas vu cela se produire. Souvent, je n'ai même plus les clés d'une propriété, semble-t-il.

David:
Ouais c'est vrai. Vous recevez rarement les clés. Comme si votre agent avait trouvé un moyen de les coordonner. C'est un bon point. Quelles sont les choses que vous recommandez que le jour de la fermeture, lorsque les gens vont s'asseoir, en supposant qu'ils sont passés par une société d'entiercement et un agent immobilier, ils ne travaillent pas directement avec le vendeur, qu'ils devraient regarder dans leur fermer les documents pour s'assurer qu'ils sont exacts ?

Ashley:
Donc, même comme la veille de la fermeture ou peut-être le matin de la fermeture, vous devriez vous rendre à la propriété et faire une inspection finale, une visite finale. Même si vous achetez une propriété qui a été vacante tout le temps que vous l'avez eue sous contrat, vous voulez y aller et vous assurer que les tuyaux n'ont pas gelé et que l'eau n'a pas éclaté partout, différentes choses comme ça. Vous voulez toujours vous assurer que la propriété est dans le même état que lorsque vous l'avez mise sous contrat. C'est donc la première chose à faire. Ensuite, les jours de fermeture réels, en regardant la déclaration de clôture. Et si vous travaillez avec une grande société de titres ou un avocat, ils devraient vous l'envoyer à l'avance pour que vous puissiez l'examiner.
Donc, si vous achetez une propriété qui a des locataires en place, vous voulez vous assurer que vous êtes calculé au prorata des revenus locatifs réels. Alors peut-être que les locataires paient le premier, mais vous fermez le 15 afin que ce soit calculé au prorata pour les 15 jours pendant lesquels vous allez reprendre la propriété et ils gardent les 15 premiers jours pendant lesquels ils possèdent la propriété . De plus, s'il y a un dépôt de garantie, que vous recevez le dépôt de garantie. Donc, cela est généralement considéré comme un crédit sur le relevé. Ce n'est donc pas comme si vous receviez un chèque de 600 $, ils ne font que retirer 600 $ du prix d'achat total.
Ensuite, vous voulez vous assurer que les taxes foncières sont calculées au prorata, ce qui sera calculé pour vous. Le vendeur avait payé tout ce qui couvre encore une partie de l'année d'imposition. Et ce sont en quelque sorte les grandes choses. Et puis, soyez également conscient du type de frais que vous payez, des frais de dépôt, des frais de titre, des frais d'enquête, le cas échéant, des choses comme ça. Et familiarisez-vous simplement avec ce à quoi ressemble une déclaration de clôture. Vous pouvez en rechercher un sur Google et simplement regarder, vous familiariser avec les différents frais qui y sont facturés. Et si vous concluez également avec une hypothèque, ce sera certainement beaucoup plus approfondi que si vous demandiez simplement à votre avocat de le mettre en place pour une transaction en espèces.

David:
Ce sont de très bons points. Un autre que j'ajouterai, c'est quelque chose qui est dans ma liste de contrôle que j'ai mes assistants chaque fois que je ferme une propriété qu'ils font, parce que cela arrive si souvent, c'est que les frais de clôture que nous négocions ne sont souvent pas inclus dans la paperasse. Et je me mettais toujours tellement en colère comme si quelqu'un m'avait baisé jusqu'à ce que je réalise comment ça marche, c'est que les agents remplissent l'addendum, ils s'arrangent. Parfois, il y en a deux ou trois qui vont et viennent avant que vous ne vous mettiez finalement d'accord, ou plus, sur ce que ça va être. Ceux-ci sont transmis à la société de titre. S'ils ne sont pas transmis à la société de titres, la société de titres n'a aucun moyen de savoir, ou devrais-je dire la société d'entiercement, n'a aucun moyen de savoir si ceux-ci doivent être inclus. Même s'ils le sont, souvent la déclaration de clôture a été remplie avant la fin des négociations.
Ainsi, un employé de cet endroit reçoit l'e-mail qui dit : "Voici des addendums". Et ils ne les lisent pas tous, ou ils ne les regardent pas attentivement et ils ne voient tout simplement pas, oh, un crédit de 7,500 XNUMX $ est censé aller à l'acheteur parce qu'au moment où ils négociaient à l'origine, ce n'était pas dans là. Vous devez donc savoir quels sont vos crédits que vous êtes censé obtenir et s'il s'agit de crédits du prêteur, de crédits du vendeur, ou si c'est l'inverse, si quelque chose a été ajusté, si le prix d'évaluation est venu plus bas et vous avez ajusté le prix d'achat vers le bas. Ne présumez pas que les documents de clôture vont refléter cela. En tant qu'acheteur, vous devez vous renseigner. Et vous pouvez retarder la fermeture si vous dites : "Hé, cela doit être corrigé".
C'est donc l'une des raisons pour lesquelles nous essayons toujours de programmer ces derniers comme lorsque vous allez signer vos papiers tôt le matin. Parce que si vous le faites à quatre heures de l'après-midi parce que c'est quand ça vous convient ou quoi que ce soit, vous essayez de le comprendre à votre pause déjeuner à 2h30, il est trop tard dans la journée pour faire dessiner les nouveaux documents et obtenir toutes les approbations et maintenant la clôture est retardée d'un jour et cela peut tout gâcher. Il y a donc encore des êtres humains qui sont impliqués dans l'assemblage de tout cela et les êtres humains font des erreurs.
D'accord, Ashley. Eh bien, cela a été fantastique. Merci beaucoup d'avoir partagé autant de vos connaissances, de votre sagesse et de votre temps avec nous sur la manière spécifique d'obtenir une propriété pour quelqu'un qui n'en a pas ou qui n'en a pas beaucoup. Avant de vous laisser sortir d'ici, où les gens peuvent-ils trouver ce livre ?

Ashley:
Vous pouvez vous rendre à la librairie BiggerPockets. Et si vous commandez avant le 10 janvier, date de sa sortie officielle, vous obtenez certains des bonus de précommande, un tas de feuilles de travail et juste des tonnes de formulaires et de documents que j'ai rassemblés au fil des ans. Mais vous pourriez aussi gagner une chance d'être encadré par Tony et moi, et ce sera en fait enregistré et joué en direct sur le podcast Real Estate Rookie. Vous obtiendrez donc de l'aide de notre part et vous pourrez également être invité sur le podcast.

David:
Impressionnant. Alors allez vérifier ça. À moins que vous n'ayez un million de propriétés, allez chercher le livre d'Ashley et découvrez comment vous pouvez en obtenir plus. Et si vous avez déjà quelques propriétés, apprenez comment vous pouvez faire mieux, n'est-ce pas ? Il y a beaucoup de façons, comme nous en avons parlé dans l'émission, où vous pouvez faire de très grosses erreurs. Donc, si vous avez entendu quoi que ce soit dans l'épisode d'aujourd'hui et pensé: "Ooh, je ne fais pas ça." Allez chercher le livre et voyez ce que vous pourriez ne pas faire d'autre.
Merci beaucoup pour votre temps, Ashley. Je sais que tu es une femme occupée, donc je vais te laisser sortir d'ici. Les gars, si vous avez aimé l'émission d'Ashley, allez la voir sur le podcast Real Estate Rookie. Ashley, où d'autre les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous ?

Ashley:
Vous pouvez me contacter sur bigpockets.com, mon profil là-bas, ou sur Instagram, @wealthfromrentals.

David:
Et vous pouvez me trouver sur Instagram ou YouTube ou n'importe où ailleurs, @davidgreene24. Très bien, merci Ashley. Bonne chance avec vos ventes de livres et à bientôt.