Audience Deal Show: location de 3 unités avec drapeaux rouges contre réparation et retournement coûteux

Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer, rejoint par Kathy, Jamil, James et Henry aujourd'hui. C'est bon de vous voir les gars. C'est la première fois qu'on se retrouve tous ensemble depuis qu'on est à Denver ensemble.

Catherine :
Content de te voir. Je suis excité pour le spectacle d'aujourd'hui. Entendez-vous deux offres en direct ?

Jamil :
J'ai l'impression que je vais incarner mon Kevin O'Leary aujourd'hui.

Dave:
Avez-vous une impression de Kevin O'Leary pour nous, Jamil ? Si vous écoutez ceci, il vient de faire une très mauvaise tête.

Jamil :
Ouais, et j'ai sifflé.

Dave:
Nous allons le faire. Nous allons faire un nouveau format aujourd'hui où nous avons quelques auditeurs qui se joignent à nous. Ils sont chacun en train de conclure un accord en ce moment, et nous allons apprendre ce qu'ils vivent vraiment au moment où nous parlons, pendant que vous écoutez ceci. Cela devrait vous donner un très bon aperçu des types d'offres qui sont sur le marché et de la façon dont les gens comme vous s'adaptent aux conditions du marché et font toujours de bonnes affaires. Que pensez-vous tous de nos conversations avec Matt et Michael aujourd'hui ?

Jamil :
Incroyable.

Catherine :
Oh, c'était tellement amusant.

James:
Le fait que ces gars soient là-bas après c'est génial et méchant, et l'un d'eux est tombé dans un coup de circuit. Alors je suis un peu jaloux.

Catherine :
Et j'ai adoré entendre les conseils et les solutions de tout le monde. J'avais l'impression d'avoir reçu une formation supérieure au cours des 45 dernières minutes.

Henri:
Oui, les amis, les stylos et les papiers, prenez des notes car vous entendez de bons conseils sur la façon de faire pivoter une transaction et vous donnez de bons conseils sur la façon de négocier et de parler aux vendeurs. Il y a des choses formidables à pouvoir écouter ça, et je suis juste un nerd des affaires, donc entendre les offres des gens et en parler et entendre les suggestions des gens sur la façon de travailler ces offres est comme de la musique à mes oreilles, mec. J'adore ce truc.

Dave:
D'accord, super. Eh bien, sur ce, nous allons y entrer, mais nous allons d'abord faire une petite pause.
Michael Ye, bienvenue sur le marché. Merci d'être ici.

Michael:
Merci de m'avoir invité, Dave. Je suis tellement excité d'être ici.

Dave:
Bien grande. Allons-y. Pouvez-vous commencer par vous présenter au public et nous parler un peu de votre expérience dans l'immobilier ?

Michael:
Bien sûr. Je m'appelle Michael Ye et je suis un pasteur en transition du ministère vers le domaine de l'immobilier. J'ai commencé dans l'immobilier il y a environ six ou sept mois. J'ai bu le Kiyosaki Kool-Aid et j'ai commencé ce trek et j'ai juste commencé à boire dans BiggerPockets tous les jours. Je pense que j'ai dû écouter au moins une centaine d'heures de trucs de BiggerPockets. Et j'ai rencontré ce type nommé Henry, Henry Washington et j'ai entendu son histoire et il proposait une sorte de cours sur le cerveau, et je me suis dit: "Je dois en faire partie." Et c'est ce que j'ai fait, et c'était il y a environ six ou sept mois, et maintenant je suis sur On the Market. Ceci est incroyable.

Dave:
C'est génial. Eh bien, nous sommes ravis de vous avoir ici et aimerions entendre parler de l'accord que vous avez à partager avec nous.

Michael:
Bien sûr, bien sûr. La propriété se trouve donc à St. Cloud, en Floride, juste à l'extérieur d'Orlando. Nous sommes au centre de la Floride, et ce n'est pas un triplex, mais il y a trois unités. C'est une unité unifamiliale qui a trois unités. Il a une unité principale qui est de trois chambres, deux salles de bain, un studio et aussi une suite belle-mère, le tout à l'arrière, le tout sur la même propriété. Je l'ai acheté pour 240 cures de désintoxication, juste pour le mettre à niveau afin de pouvoir le louer. C'est seulement environ 15K ou plus. L'ARV est de 400. Selon Rentometer, je devrais toucher environ 3300 XNUMX $ par mois combinés entre les trois unités.

Catherine :
But.

Dave:
Ouais. Oui, je ne sais pas pourquoi vous avez besoin de conseils à ce sujet. Il semble juste que vous devriez simplement aller acheter ceci. Mais avant de nous lancer dans celui-ci, pouvez-vous nous en dire un peu plus sur le marché ?

Michael:
Ouais, la Floride en général est juste un marché vraiment très chaud en ce moment, mais le centre de la Floride en général, c'est une sorte de cheval noir, j'ai l'impression. La zone sexy est Tampa évidemment, mais le centre de la Floride, tout le monde pense toujours à Disney, mais le centre de la Floride est en fait, d'après ce que je comprends, le marché de la Floride a constamment connu des hauts et des bas extrêmes, et a beaucoup fluctué. Mais sur les marchés de la Floride, apparemment d'après ce que les autres agents immobiliers me disent, le centre de la Floride a été le plus stable de tous les marchés de la Floride. Donc je vis ici. Étant donné que je suis un premier investisseur et autres, je fais de mon mieux. Je veux voir la propriété, je veux pouvoir mettre la main dessus, ce genre de choses. J'ai donc commencé à investir ici en premier.

Dave:
C'est super. Et avant de passer la parole au reste du panel, la dernière question est, comment avez-vous trouvé cette offre ?

Michael:
C'est donc par l'intermédiaire d'un grossiste, un grossiste avec qui j'ai eu une relation, et je lui ai promis de l'argent s'il m'apportait l'affaire avant de l'envoyer par e-mail. Et voilà, un jour, il m'a juste appelé, il m'a dit : « Mike, tu dois venir chercher ça tout de suite. Et j'ai fait.

Catherine :
L'argent parle.

Michael:
Oui m'dame.

James:
Eh bien, je sais quel est mon premier conseil, c'est de me vendre la propriété. Les chiffres à ce sujet semblent extrêmement solides. Hé, Michael, avez-vous déjà fermé sur cette propriété ou …

Michael:
Oui oui. Je l'ai fermé la semaine dernière en fait.

James:
Et comment avez-vous structuré l'accord jusqu'à la conclusion ? L'avez-vous mis en place avec de l'argent dur, un financement conforme ? Avez-vous obtenu un prêt de réadaptation ou comment avez-vous conclu l'affaire ?

Michael:
J'ai donc eu de l'argent car le grossiste a dit que nous devions fermer dans deux semaines. Alors oui, je suis allé de l'avant et j'ai fait l'argent dur et mon entrepreneur dit que la cure de désintoxication ne devrait pas prendre plus de trois semaines environ, donc nous allons sortir en conventionnel. J'ai déjà commencé la paperasse sur les prêts conventionnels pour cette propriété, alors j'espère que nous serons opérationnels d'ici avril.

James:
Alors allez-vous le louer à court terme ou à moyen terme, ou allez-vous partir avec la location à long terme ou allez-vous faire un mélange entre les deux ?

Michael:
Nous allons avec la location à long terme. Dans ce métier, les relations sont primordiales. Et il s'avère que mon entrepreneur connaissait un gars qui avait vraiment besoin d'emménager dans un espace et l'espace était tout simplement parfait pour lui. Et donc il a décidé qu'il allait louer les trois unités. Et donc je suis en train de faire mes vérifications de crédit sur lui en ce moment et tout ça, mais il semble que ça va.

James:
Et puis combien en fonction des prêteurs auxquels vous parlez ou des prêteurs que vous essayez, quel est l'objectif final ? Donc, lorsque nous achetons, je sais que lorsque j'achète des locations unifamiliales, souvent j'achète pour des flux de trésorerie élevés comme cette affaire ou avec une sorte de position nette avec un développement à la hausse. Mais pour moi, je me demande toujours combien d'argent ai-je pour verrouiller l'accord ou dois-je faire appel à un autre type de prêteur pour essayer d'obtenir un effet de levier ? Allez-vous planifier, avez-vous l'intention de laisser votre initiale avec votre type d'argent dur ? Je suppose que vous mettez environ 20% de moins?

Michael:
Ouais, quelque chose comme ça, ouais.

James:
Envisagez-vous de laisser cela dans la transaction ou êtes-vous en mesure de brûler cette propriété et de récupérer votre capital ?

Michael:
Pour le moment, je prévois de le garder juste pour le moment, puis j'espère peut-être le refinancer lorsque les taux d'intérêt chuteront inévitablement à un moment donné et récupérer une partie de mon argent de cette façon. Mais honnêtement, la propriété elle-même, le quartier commence tout juste à montrer des signes de la première phase de gentrification, malheureusement. Et donc la gentrification, j'ai des sentiments mitigés à ce sujet, mais du point de vue du propriétaire, c'est super pour moi. Alors oui, c'est vraiment un achat d'actions plus qu'autre chose.

Jamil :
Michel, ravi de vous rencontrer. Félicitations pour avoir obtenu cet accord également, sept mois après la porte et vous avez agi. Phénoménal. J'ai quelques questions sur la sortie. Et donc vous avez mentionné que la propriété est zonée unifamiliale, mais il y a trois unités sur la propriété qui peuvent être louées. Maintenant, mon expérience est que les prêteurs conventionnels vont s'assurer que le zonage correspond au cas d'utilisation de votre propriété avant de prêter dessus. Et donc immédiatement le drapeau rouge que je reçois, c'est quand le prêteur vient et qu'il remarque que vous avez un tripleplex sur une seule famille, il ne voudra pas d'un prêt sur la propriété. Comment avez-vous atténué cette situation et quel est votre plan si vous ne pouvez pas obtenir de financement conventionnel ?

Michael:
Je vais être parfaitement honnête avec toi, Jamil, je ne sais pas encore tout à fait.

Dave:
Vendez-le à James. Tu sais déjà. Vous avez une autre stratégie de sortie.

Michael:
Voilà. Ouais, je vais être honnête avec vous, je n'ai pas pensé aussi loin. Je viens de terminer la semaine dernière et j'essaie juste de faire en sorte que tout cela soit pris en charge. Mais d'après ce que je comprends, mon prêteur, mon prêteur conventionnel, il semble que ce ne sera pas un problème. Je vais être honnête avec vous. Je n'ai pas pensé à ce que vous venez de proposer.

Catherine :
C'est exactement ce que j'allais demander, ces unités sont-elles autorisées ? Sais-tu?

Michael:
Oui, oui, ils le sont.

Catherine :
Toutes ces zones sont autorisées, mais pas en triplex.

Michael:
Pas comme un triplex, ouais.

Catherine :
D'accord. Parce que je sais que la loi de la Floride est évidemment très différente de la loi de la Californie, mais beaucoup de gens ne réalisent pas qu'ils vont créer ces unités supplémentaires et les louer, mais ils ne sont pas couverts. Ils ne sont pas couverts par une assurance, et vous pouvez avoir de gros ennuis si vous vous faites prendre.

Michael:
Ouais, ouais, je me suis assuré qu'ils étaient couverts, donc ça va.

Henri:
Je pense que l'avantage est ce que vous avez bien fait ici, c'est que beaucoup de gens regardent un accord comme celui-ci et disent: "Oh, je suis prêt à payer des nombres de triplex parce que je vais le louer comme un triplex." Mais vous analysez l'affaire comme une seule famille, qui est dans sa vraie forme ce qu'elle est réellement, et vous l'avez achetée sur la base de ces chiffres. Et donc le louer comme un triplex est la cerise sur le gâteau, ce qui est, je pense, la bonne façon de voir quelque chose comme ça, et oui, Jamil a raison, vous pourriez tomber sur un prêteur conventionnel qui ne veut pas le financer parce que c'est trois unités, mais vous pourriez aussi tomber sur un prêteur conventionnel qui le financera.
La première propriété que j'ai piratée, je la possède toujours. C'est sur un prêt FHA et c'est une maison avec une belle-mère derrière. Et ils ont dit quelque chose quand nous l'avons acheté et nous leur avons envoyé des photos et lui avons dit que c'était une seule famille, mais il y a une suite de belle-mère derrière et ils l'ont financé. Il sait donc que cela dépendra de ce prêteur, mais il a tout à fait raison. Quelque chose à laquelle il faut absolument penser, et cela signifie simplement que si ce prêteur ne veut pas le faire, cela ne signifie pas qu'un autre ne le fera pas.

Michael:
Absolument.

Jamil :
Michel, une autre question. Vous avez parlé de la réhabilitation de 15,000 15,000 $, mais vous avez parlé d'un délai de trois semaines. Et donc instinctivement pour moi, j'ai beaucoup d'expérience avec les entrepreneurs et j'ai toujours appris que vous doublez tout ce qu'ils vous disent que quelque chose va coûter, et vous doublez également le délai, non pas parce qu'ils sont malhonnêtes, mais parce qu'ils 're malhonnête. Et donc, quand vous prenez cela en considération, depuis combien de temps connaissez-vous cet entrepreneur et quelle est l'expérience que vous avez avec lui ? Je pense que 5 10 $ semble très bas, compte tenu des coûts de matériel gonflés d'aujourd'hui. Vous ne pouvez rien faire ces jours-ci pour 15,000 ou 15,000 ou XNUMX XNUMX $. Et donc je suis curieux, à quoi ressemble l'étendue du travail pour XNUMX XNUMX $ ? Parce que trois semaines, c'est en fait assez long dans le monde des rénovations, donc j'aimerais comprendre quelle est cette portée de travail.

Michael:
Bien-sûr. Donc l'entrepreneur, assez intéressant, l'entrepreneur est un pasteur.

Jamil :
Oh super. D'accord. Donc, cela coche la case malhonnête, n'est-ce pas ?

Michael:
Certainement. Je suis donc arrivé à Orlando il y a environ quatre mois environ du New Jersey, et l'une des premières choses que j'ai faites en tant que pasteur a été de rencontrer tous les autres pasteurs de la région, et j'ai rencontré ce type et il s'est avéré qu'il était un entrepreneur. Je me suis dit : « Hé, je me lance moi-même dans l'immobilier. Vous voulez travailler ensemble ?
"Oh oui, bien sûr." C'est comme ça qu'on s'est rencontrés et qu'on se parle tous les jours. Nous avons un niveau de confiance les uns avec les autres et tout cela, et nous analysons les accords ensemble et nous avons ce genre de relation étroite. En ce qui concerne l'étendue des travaux, ce dont nous parlions, comme je l'ai dit, juste pour mettre les choses au point, c'est de la peinture. Nous parlons de changer quelques plinthes et quelques comptoirs de cuisine. C'est à peu près tout.

Jamil :
Des trucs vraiment minimes.

Michael:
Des trucs vraiment minimes pour le mettre à niveau.

Henri:
Quelle affaire.

Michael:
Ouais, c'est assez excellent, je dois dire, mec. Mais il y a d'autres choses que nous aimerions faire. Je suppose que l'une des questions que je vous ai posées était que je voulais pouvoir le louer au sommet du marché, mais je dirais qu'en ce moment, dans l'état actuel des choses, l'environnement est probablement comme un quartier C plus. Et combien coûte trop de rénovation? Vous savez ce que je veux dire?

Jamil :
Le quartier a-t-il le potentiel d'aller vers un B ou un B plus ? Parce que si vous avez des compositions qui sont un B plus, alors vous pouvez vous ancrer sur ce nombre, puis vous pouvez l'élever jusqu'à cela et changer toute la portée.

Michael:
Oui, il a du potentiel, mais je dirais que si je devais deviner, je dirais que nous sommes probablement dans cinq à dix ans.

James:
Je pense que c'est une excellente question, parce que nous achetons aussi beaucoup de propriétés que nous pouvons mettre en copropriété plus tard. A court terme, nous voulons garder comme bien locatif. Et pour moi, quand je regarde un jeu d'appréciation de cinq à 10 ans, qu'il n'y a rien de mal à cela, j'aime généralement mettre du matériel moins cher qui durera plus longtemps, ou pas du matériel moins cher mais plus à l'épreuve des balles, mais comme LVP, des types de sols solides, des objets plus indestructibles, et je dépenserai l'argent là-bas, mais je n'irai pas pour le cosmétique complet parce que ce qui s'est passé, ce que nous avons fait à Seattle, c'est que nous avons en quelque sorte mis en banque ceux-ci parce que comme le la densité change dans tous les États-Unis, comme dans l'État de Washington, ils viennent d'adopter une nouvelle loi interdisant le zonage unifamilial. Tout est autorisé à être concédé, construit et vendu séparément.
Donc, ma recommandation, lorsque j'examine ces offres, j'essaie en fait d'y mettre, de m'assurer que cela peut être un excellent flux de trésorerie, car ce flux de trésorerie est de 24 % en espèces sur le rendement en espèces, laissant 20 % dans l'accord. C'est un excellent retour. Vous pouvez utiliser ce flux de trésorerie et je suggérerais de faire le strict minimum qui durera. Mais une fois que vous arrivez à ce prochain événement sur la voie du progrès, qui est dans cinq à 10 ans, optez pour la reconstruction complète, car vous pourrez peut-être réellement mettre en copropriété les trois unités, les vendre séparément, puis 1031 celles plus grandes. montant dans une plus grande propriété.
Mais lorsque vous faites ces condos, vous devez parfois faire des rénovations substantielles pour l'améliorer, ajouter de nouvelles conduites d'eau, faire des types d'égouts. Donc, à mon avis, il est toujours préférable d'obtenir un style de location à toute épreuve, d'attendre cette voie de progrès, puis de quitter, puis d'opter pour le prix optimal. Parce que si vous le faites maintenant, le marché pourrait être différent dans 10 ans et vous devrez alors tout refaire. Et donc si vous pensez que c'est ce jeu de cinq à 10 ans, alors faites-le jusqu'à ce qu'il puisse se maintenir et vous n'allez pas être saigné par les frais et les coûts de maintenance, puis optez pour la grande déchirure dans cinq à 10 ans .

Dave:
Michael, vous avez dit que vous vouliez louer au meilleur prix, ce qui est évidemment l'objectif de tout le monde, mais vous louez également les trois logements à un seul locataire. Pensez-vous que cela améliore votre situation de loyer ou avez-vous réduit votre loyer global pour des raisons de commodité ?

Michael:
J'ai baissé le loyer juste pour le confort. Et aussi le gars qui arrive est un gros locataire, et j'ai pensé, plutôt que d'avoir à gérer trois unités distinctes, nous n'avions qu'un seul gars, et il s'avère que le gars est aussi un entrepreneur, alors il a dit qu'il ' d être prêt à faire des trucs subalternes pour moi et tout ça, donc c'était aussi attrayant. Alors j'ai baissé un peu le loyer pour lui.

Dave:
A-t-il besoin de trois cuisines ou quel est le plan pour trois unités ?

Catherine :
Oui, c'est ce que j'allais demander.

Michael:
En fait, ses enfants d'âge universitaire viennent juste d'obtenir leur diplôme et ils ont besoin d'un endroit où vivre pendant au moins quelques années. Et donc l'idée est que tout le monde va en quelque sorte vivre ensemble sur la propriété. Je pense donc que nous serons bons pendant au moins quelques années.

Dave:
Eh bien, allez certainement avec les trucs les moins chers, alors s'il y a des collégiens qui vont vivre là-bas.

Jamil :
Le taux de loyer avec un seul locataire est-il de 3,300 XNUMX par mois ou est-il inférieur à cela ?

Michael:
Nous sommes donc à 32.

Jamil :
D'accord, donc juste cent dollars de réduction. Pas mal du tout.

Catherine :
Comment avez-vous fait le dépistage pour lui ? Comment savez-vous qu'il est un bon locataire ?

Michael:
Je lui ai fait suivre le processus RentRedi, RentRedi, le logiciel. De plus, il est venu armé d'un rapport Experian qui a été fait il y a environ un mois, et je lui ai demandé de soumettre ses relevés bancaires ainsi que sa déclaration de revenus de l'année dernière. Et donc j'ai fait tout ça. Et je suis toujours en train de regarder dans les trucs du gouvernement pour voir s'il y a des faillites ou quelque chose comme ça, mais tout semble aller.

Henri:
Je veux en plus de ces références d'appel. Donc s'il a un ancien propriétaire, je les appellerais. J'adore demander aux anciens propriétaires, car ils vous feront un rapport. Et puis la dernière question que je leur pose généralement, comme je le dis, soit si c'est un propriétaire, je leur ai demandé, leur loueriez-vous à nouveau si vous en aviez l'opportunité ? Et s'il s'agit d'un employeur, vous devez également appeler ses employeurs s'il n'est pas un travailleur indépendant.

Jamil :
Je voudrais ajouter à cela, retourner voir les propriétaires parce que le dernier propriétaire peut mentir juste pour les faire sortir.

Dave:
Exactement.

Catherine :
Oui.

James:
Une chose, Michael, que vous avez mentionnée, c'est que ce type est prêt à faire des travaux sur votre propriété. Je l'ai fait de nombreuses fois. Je l'ai fait dans le bon sens et dans le mauvais sens. L'un est le verbal comme "Hé, je t'aiderai à travailler sur cette propriété plus tard." Et c'est super, et c'est un grand geste. Mais le problème est que bien souvent cela ne se produit pas. C'est donc une opportunité que je recherche toujours. Comment puis-je regrouper les choses pour réduire mes dépenses, que ce soit la construction, que ce soit l'entretien locatif. Si je loue à un gestionnaire immobilier ou quelque chose qui travaille là-bas, peut-être que je leur donne un taux inférieur parce qu'ils regardent un immeuble. Mais c'est une excellente occasion de ralentir et de dire : « Hé, je suis prêt à vous offrir une remise de cent dollars par mois. Le marché est de 3300, vous l'obtenez pour 3200, mais je voudrais que vous couvriez ces articles d'entretien pendant la durée du loyer.
Et parce que cela pourrait vous faire économiser des centaines de dollars par mois, ce qui affectera considérablement votre trésorerie. Et vous n'avez pas besoin de le rendre énorme, mais dites simplement: «Hé, si l'un de ces 10 articles se produisait, vous êtes prêt à venir faire le travail gratuitement et je paierai les matériaux. ” Et je dirais qu'il est préférable de verrouiller cela à l'avance parce que le rendement global de cela, s'il est là pendant trois ans, vous allez remettre 4, 5 % supplémentaires dans votre poche avec un flux de trésorerie parce que vous n'êtes pas va se faire saigner sur les dépenses d'entretien. Alors mettez-le simplement par écrit et ensuite parce que je l'ai eu où je me dis: "Hé, tu as dit que tu allais faire ces choses." Et ils disent: "Ouais, voici votre facture." Je me dis: "Eh bien, maintenant je paie trop cher." Et c'est donc une excellente occasion, surtout en tant que propriétaire pour la première fois, de vraiment enfermer une personne dans votre propriété qui peut vous faciliter la vie pendant les deux à trois prochaines années.

Catherine :
Oh mon Dieu, je ne peux pas être plus d'accord. Assurez-vous que tout est écrit, légal. Les gens ont des idées différentes sur ce qui est cool. J'ai donc fait cela là où je me suis retrouvé avec des murs violets. Donc, tout ce qu'ils font, à mon avis, doit être approuvé. Vous devez savoir ce qu'ils font.

James:
Les murs violets ne sont pas un bon moyen de maximiser votre loyer.

Catherine :
Il m'a coûté plusieurs milliers de dollars pour le repeindre car il est difficile de peindre sur du violet.

Michael:
Oh mon Dieu.

Dave:
Eh bien, Michael, merci d'avoir proposé cette offre. Y a-t-il quelque chose, une dernière question que vous avez pour le panel avant de sortir d'ici ?

Michael:
C'est drôle parce que j'avais tout un tas de questions et maintenant qu'on est à la fin, j'ai l'impression qu'il ne m'en reste plus.

Dave:
Eh bien, cela signifie que nous avons fait notre travail, je suppose.

Michael:
Oui tu peux. Oui tu peux. Tellement heureux d'avoir été ici. Merci beaucoup.

Dave:
Bien sûr. Et félicitations. Ca m'a l'air d'être une bonne affaire.

Jamil :
Absolument.

Henri:
Félicitations mon pote.

Michael:
Je vous remercie. Je vous remercie.

Dave:
Matt McMains, bienvenue sur le marché. Merci d'être ici.

Matt:
Hé, merci de m'avoir invité, Dave.

Dave:
Eh bien, commençons par nous parler un peu de votre expérience dans l'immobilier.

Matt:
Mon expérience est quelque peu minime. J'ai une maison principale que j'ai achetée au tout début de COVID, ce qui m'a aidé à m'intégrer dans le monde de l'immobilier. Et puis s'en est sorti et a acheté un bien locatif à Pensacola, en Floride, et a d'abord commencé comme un AirBNB, puis à l'automne, nous étions passés à une location à long terme.

Dave:
D'accord génial. Et ce n'est pas là que tu habites. En Floride?

Matt:
Correct. J'ai grandi dans le comté d'Orange, en Californie, dans le sud de la Californie, et je suis allé à l'université de Pensacola. C'est donc là que vient la familiarité avec ce domaine.

Dave:
D'accord, super. Parlez-nous donc un peu de l'accord que vous envisagez actuellement.

Matt:
D'accord. C'était donc une affaire sur le marché que j'ai trouvée à Pensacola juste en frottant tout ce qui était sur le marché depuis plus de 90 jours. Et celui-ci n'était en fait qu'à 40 jours quand je l'ai trouvé, mais j'avais remarqué qu'ils avaient baissé le prix trois fois. Alors pour moi, je me suis dit: "Oh, j'essaie probablement de m'en débarrasser, alors faisons simplement une offre." Et comme le dit Henry dans son Mastermind, "Faites simplement des offres et laissez-les choisir s'ils le veulent ou non." C'est donc ce que j'ai fait. Et celui-ci est vraiment coincé. Il était répertorié à 161. Je l'ai verrouillé à 140 actuellement.

Dave:
Génial. Eh bien, je veux en savoir plus à ce sujet. Avant de le faire, pour ceux d'entre nous qui ne connaissent rien à Pensacola, pouvez-vous nous en dire un peu plus sur la région ?

Matt:
Donc Pensacola, il y a quelques collèges là-bas et il y a la Naval Air Station. Il y a donc beaucoup de mouvement et de circulation dans la mendicité de la Floride, mais c'est un peu près du côté de l'Alabama. L'analyse de marché que je vous ai faite en regardant en arrière au fil des ans, elle a bien fonctionné pendant la dernière récession. Il n'y avait pas trop de fluctuations là-bas. J'ai donc pris cela comme hé, ils pourraient probablement être assez stables pour avancer à travers tout ce qui se présente à eux. Et aussi le rapport vente / liste était assez bon. C'est donc là que j'ai choisi. J'ai la familiarité de la région. Ils construisent le centre-ville donc il y a beaucoup de bonnes choses à venir, je crois.

Dave:
Super. Et votre plan est de le retourner, n'est-ce pas ?

Matt:
Correct. Mon plan est de réduire de 20% les propriétés, ce n'est pas vraiment suffisant pour moi, car j'ai deux propriétés et je suis déjà à peu près au sec. J'essaie donc de ne sortir que peu ou pas d'argent de ma poche et d'essayer de retourner ce premier pour finalement commencer à BRRRR et mettre des locataires et refinancer, mais en utilisant l'argent des autres.

James:
Matt, donc sur votre budget de réadaptation que vous avez sur cette propriété, A, j'aime le prix de cette propriété, 140, c'est super pour une première quand vous basculez à distance, surtout à un prix inférieur, cela ressemble plus à un cosmétique tourner. Et je pense que lorsque vous achetez en dehors de l'État, les virages cosmétiques sont excellents car il y a moins de variables là-dedans. Mon souci avec cet accord est qu'il est un peu serré. Je pense que les chiffres semblent bons pour beaucoup de façons différentes, mais d'un autre côté, cela peut être un peu serré, surtout si vous retournez à distance, parce que si vous ne pouvez pas contrôler autant le coût, s'il se glisse sur un peu être vous pourriez passer assez rapidement dans le rouge sur cette affaire.
En plus de si vous accumulez l'effet de levier et que vous recherchez un financement à 100%, ce coût de la dette sera plus élevé qu'un flipper normal à ce stade. Souvent, lorsque nous retournons, nous laissons 20, 25% dans l'accord, ce qui nous reviendra généralement dans les six à neuf mois à ce moment-là. Parce que quand je regardais les chiffres du flip, avez-vous déjà établi votre taux d'argent fort sur cette affaire ? Quel est le coût de votre dette là-dessus ? Parce que cela va avoir un gros impact sur la marge.

Matt:
Donc, en ce qui concerne l'argent dur, la façon dont je prévois de structurer cet accord est que c'est de l'argent dur pour l'achat et la réhabilitation. Et puis j'ai un argent privé aligné que j'ai rencontré lors d'une rencontre immobilière ici dans le comté d'Orange qui est prêt à payer l'acompte et les frais généraux à ce sujet. Mais l'argent dur que j'aurais dû enfermer aujourd'hui, selon moi, ce sera environ 12% avec 10% de mise de fonds. Donc, j'attends actuellement d'avoir des nouvelles de là-bas, puis cela dictera où j'en suis sur un accord.

Jamil :
Matt, qu'est-ce que tu fais, quel est ton W2 à temps plein ?

Matt:
Je suis un officier fédéral.

Jamil :
Oh, mec génial. Vous savez donc assez bien comment comprendre si quelqu'un vous dit la vérité. Que pensez-vous de votre entrepreneur ? Êtes-vous d'accord avec les chiffres qu'ils vous donnent, pensez-vous que l'étendue du travail est conforme à ce qui est présenté ?

Matt:
Je suis assez confiant. J'en examine deux en ce moment. Premièrement, quand j'ai fermé cette propriété, mon estimation était de 60,000 52. J'ai eu deux entrepreneurs qui sont sortis, tous les deux j'ai une relation assez juste avec eux tout au long de mon dernier contrat là-bas. L'un est arrivé à 65 ans et l'autre à XNUMX ans. J'ai l'impression que l'un ou l'autre va bien aller, mais je n'ai pas pris de décision à ce sujet.

Jamil :
Vous avez dépassé votre période d'inspection sur la propriété?

Matt:
Oui, à partir de samedi, donc il y a juste un jour. Ouais.

James:
Alors Matt, votre dette est rattrapée, je veux revenir parce que j'essaie de comprendre le revers de la médaille. Parce que le flip est toujours basé sur A, je pense que votre approche de la meilleure chose que vous puissiez faire pour construire du capital est de vendre en gros et de flip pendant que vous essayez de construire pour continuer à acheter vos propriétés locatives. C'est un excellent moteur, c'est un moteur à fiscalité élevée, mais il fonctionne vraiment. Et pour moi, quand on regarde les flips, c'est une question d'argent sur le retour d'argent. Et ma préoccupation concernant cet accord est que je pense que cet accord sur papier pourrait très bien fonctionner pour quelques stratégies de sortie différentes, y compris la vente en gros.
Mais d'un autre côté, si votre construction dépasse déjà un peu le coût et que votre dette va être de 12 %, quel est le coût de vente en Floride ? Est-ce typiquement… À Washington, nous payons environ 10 % lorsque nous vendons quelque chose à la porte. Taxe d'accise, frais de clôture, frais immobiliers, quel est le coût là-bas ? Parce que si nous étions à Washington, la marge serait presque inférieure à 10 % ou elle serait inférieure à 10,000 250 en tant que bénéfice, ce qui n'aura pas beaucoup de marge de manœuvre dans cette transaction. Et puis mon autre question est pour ce marché spécifique, lorsque vous vendez à cette fourchette de XNUMX, est-ce quelque chose pour lequel les acheteurs s'attendent à ce que leur coût de clôture soit payé ? Parce que c'est quelque chose qui peut aussi affecter considérablement cet accord à la marge.

Matt:
Excellentes questions, James. Donc, je vais être honnête, je ne suis pas sûr de ce que j'estimais entre 6,000 10 et XNUMX en frais de clôture, mais je dois probablement faire preuve de diligence raisonnable et m'assurer de savoir exactement ce que cela implique.

James:
Oui, parce que lorsque vous retournez, nous devons intégrer tous ces coûts, votre coût de la dette, votre coût de construction, votre coût de vente, et ensuite regarder ce qu'est ce chiffre net. Donc, je voudrais certainement creuser dans ce qu'est le coût de vente. Parce que je sais que chaque comté varie. Je sais qu'à Washington, nous avons une taxe d'accise variable, selon votre prix, vous pouvez payer 1.2 % et le coût de vente, ou si vous êtes cher, vous payez jusqu'à 3 % de taxe d'accise. Et donc cela peut faire un gros, gros écart sur la transaction.

Catherine :
Et vous avez l'impôt foncier et l'assurance et toutes ces choses s'additionnent vraiment plus vous le détenez. Je suis curieux de savoir si vous finissez par devoir le conserver parce que vous ne pouvez pas le vendre pour ce que vous voulez, vous ne voulez pas perdre d'argent. Êtes-vous qualifié, êtes-vous en mesure de vous réorienter vers un taux à plus long terme ?

Matt:
Oui. J'ai déjà parlé à un prêteur en tant que potentiel de trésorerie si j'ai besoin de louer, ce sera minime, mais ce sera un flux de trésorerie. J'ai donc cela comme stratégie de sortie de secours.

Jamil :
Serez-vous en mesure de retirer votre prêteur privé avec ce refinancement ?

Matt:
Oui, ce sera proche, mais je pourrai le couvrir.

Jamil :
Impressionnant.

James:
Matt, quel type de prêt avez-vous mis en place ? Parce que lorsque j'examinais les chiffres de location à ce sujet, vous pourrez généralement obtenir un prêt de 70, 75 % de la valeur, ce qui vous donnera un solde de prêt d'environ 160, 165, et vous êtes tous à 200 plus le coût de la dette. Et donc, est-ce quelque chose que vous avez examiné que vous vous sentez assez à l'aise de laisser 30, 40 XNUMX $ sur cette affaire ?

Matt:
Ce n'est certainement pas mon … Ouais, je ne dirais pas que je suis super à l'aise avec ça, mais j'ai en quelque sorte des choses à régler sur ce front de sortie.

Jamil :
Tout comme une dernière technique de négociation, Matt, et je sais que vous avez dépassé votre période d'inspection, et ce n'est pas nécessairement la meilleure façon d'essayer de négocier quelque chose de plus profond une fois que vous avez dépassé vos périodes de diligence raisonnable, mais cela arrive. Et donc je suis curieux de savoir si, parce que je pense que vous avez besoin d'environ 10 ou 20,000 XNUMX $ supplémentaires en coussin dans cette affaire. Et j'ai l'impression que si vous regardez la motivation de vos vendeurs, quel risque courez-vous actuellement pour EMD ?

Matt:
1300.

Jamil :
D'accord, c'est donc un montant substantiel, mais je ne pense pas assez pour que vos vendeurs disent: "Hé, prenons l'argent et courons." Alors Mike, je suis curieux de savoir si vous êtes à l'aise avec l'idée d'essayer de revenir en arrière, même si vous avez passé un jour la période d'inspection, de revenir en arrière et de dire : « Hé, après avoir regardé mes chiffres, je pense que je dois demander un crédit supplémentaire. Je pense que si vous obteniez 20,000 1,300 $ de plus sur le prix d'achat de cette offre, vous seriez dans une forme fantastique. Et je recommanderais, même s'ils refusent, à Matt, même s'ils refusent, de prendre la photo en vaut toujours la peine car vous avez toujours le droit de dire : « D'accord, ils ont refusé. Je vais encore avancer. Je ne veux pas risquer mes XNUMX XNUMX $. Je vais conclure et nous allons aller de l'avant avec l'accord. Mais vous avez toujours le droit d'essayer et d'avancer. Donc je suis curieux, est-ce quelque chose que vous seriez à l'aise de faire ? Et si oui, je peux vous aider avec ce que pourrait être cette meilleure technique.

Matt:
Ouais, vraiment confortable. Ça ne me dérange pas, je vais certainement demander.

Henri:
Il est dans l'application de la loi, bien sûr qu'il peut demander.

Matt:
Ouais, la confrontation n'est pas ma faiblesse. Mais oui, certainement, et j'apprécierais l'aide aussi. Absolument.

Catherine :
Jamil, je suis curieux, y a-t-il des options créatives qu'il pourrait avoir pour amener le vendeur d'une manière ou d'une autre à partager tout profit qu'il pourrait y avoir s'il le réduisait pour l'encourager à le faire ?

Jamil :
Compte tenu de son prix d'achat ici, j'aurais opté pour l'innovation où le vendeur aurait conservé le titre de propriété et Matt aurait fait participer le prêteur privé à la transaction, aurait fait la rénovation et n'aurait eu aucun coût de montage ni aucun prêt. les frais d'accès à la propriété. Ensuite, tout ce qu'il a, c'est cette rénovation qui est là. Et il accepte un prix de vente à 140 avec ses vendeurs, mais il va économiser environ 7,000 20 $ en frais de clôture et de montage. Et si créatif pour moi, cela aurait été la décision la plus stratégique, car il amène simplement son prêteur privé à la table. Il n'a pas à déposer 52,000 % parce qu'il n'a pas à prendre le titre, un prêteur privé arrive avec les 192 250 $ de dépenses de rénovation, ils sont maintenant pour XNUMX, il vend pour XNUMX. Il y a un profit.

James:
La seule préoccupation que j'aurais serait de savoir ce coût de vente et ensuite qui. Sur ces marchés d'accession à la propriété, creusez vraiment dans les comparables. La plupart du temps, je sais qu'à Washington, nous pouvons voir si les frais de clôture ont été payés ou non. C'est 50 % souvent dès le départ, et c'est XNUMX % du bénéfice sur quelque chose comme ça, mais je pense que c'est une excellente façon de structurer cela parce que le problème est que le coût de la dette va détruire cet accord. . Et puis si ça dure longtemps, ça peut virer au rouge assez rapidement.

Henri:
Jamil, que pensez-vous d'être un maître grossiste ? Alors, que pensez-vous si, dans cette négociation, vous demandez au vendeur de venir, mais que vous demandez également au grossiste de réduire un peu ses frais pour compenser, il y a donc un terrain d'entente là-bas ?

Jamil :
Donc ça a aussi été acheté chez un grossiste, ou est-ce que c'est lui qui est allé, je pense qu'il est allé directement chez l'agent, n'est-ce pas ?

Matt:
Sœur et agent sur le marché.

Jamil :
Oui. D'accord. Je pense donc qu'il pourrait y avoir une pièce de théâtre pour demander à l'agent de venir parce qu'ils ont fait une double représentation, Matt ? L'agent inscripteur vous a représenté ?

Matt:
Je suis passé par mon propre agent.

Jamil :
D'accord. J'aime donc faire une double représentation parce que vous mettez maintenant l'agent inscripteur dans une situation où il a maintenant le double de la commission avec laquelle jouer. Et quand ils veulent vraiment faire quelque chose, ils sont souvent prêts à jouer avec 3% parce qu'ils veulent que l'affaire soit conclue. Et donc normalement quand j'achète sur le marché, j'irai toujours directement chez un agent inscripteur, demanderai une double représentation, ou je dirai simplement : « Hé, écoutez, je peux venir sans être représenté, donnons les 3 % à moi-même ou à vos vendeurs, selon le niveau de prix auquel j'arrive et juste pour rendre l'affaire plus agréable ou la rendre plus logique financièrement pour moi et le propriétaire. Je pense que dans ce cas précis, vous avez un agent acheteur, ce qui est bien car son obligation fiduciaire est envers vous.
Et donc je pense que vous auriez vraiment besoin d'avoir un tête-à-tête avec l'agent de votre acheteur et de lui dire : « Je regarde ces chiffres et je commence à m'inquiéter un peu en regardant le coût de mon prêt, en regardant le marché." Et même si le marché est fort à Pensacola, je suis vraiment optimiste pour la Floride. Nous venons d'avoir les données économiques en ce moment n'est pas le meilleur. La Fed signale de nouvelles hausses de taux. Et donc, cela dit, il pourrait encore y avoir une dépréciation de votre actif que vous n'avez pas prise en compte. Et si vous prenez encore 5 ou 10% de baisse de votre ARV sur cette propriété, c'est fait. C'est une réalité, et je pense que même au cours du week-end et de la semaine dernière, nous avons vu tant d'agitation, de fermetures de banques, de paniques bancaires. Il y a tellement de choses que vous pouvez utiliser comme indicateurs économiques qui vous rendent nerveux pour aller de l'avant. Et je pense que si vous avez évoqué ces situations, en engageant également un inspecteur agréé, l'avez-vous fait pendant votre période d'inspection ? Avez-vous fait un rapport d'inspection?

Matt:
Non, j'ai demandé à deux entrepreneurs agréés de creuser dans la propriété.

Jamil :
D'accord, parfait. Assez bien. Donc je les utiliserais aussi. Et je pense qu'il est plus intelligent pour vous d'utiliser le plus élevé des deux nombres simplement parce que le plus élevé est probablement plus susceptible d'être le bon nombre que le nombre le plus bas. Quand vous regardez le monde de la passation de marchés, je n'ai jamais eu un accord inférieur à ce qu'ils ont dit. C'est toujours plus, et ma sœur est mon entrepreneur, je lui fais confiance plus que n'importe qui au monde et c'est toujours faux. Et donc cela dit, je pense que vous avez un dossier très solide à présenter à l'agent de votre acheteur qui devra ensuite présenter le dossier à l'agent inscripteur. Il va donc y avoir un peu de friction parce que vous allez jouer au téléphone. Et vous pouvez même donner à votre agent le droit de transférer votre e-mail.
Je ferais valoir mes arguments, je dirais : "Écoutez, compte tenu de cette offre que j'ai reçue, compte tenu des données économiques que nous examinons et de tout ce qui s'est passé au cours de la semaine dernière, je me sens moins confiant à ce sujet affaire à ce prix. Et je pense vraiment que ces vendeurs veulent déménager cette maison. Je veux vraiment jouer sur cette affaire, mais je me sens très nerveux à l'idée de jouer à 140. »

Catherine :
J'aime ce que tu dis, Jamil, parce que cette maison est sur le marché et ils veulent s'en débarrasser.

Jamil :
Et ils ont eu trois réductions de prix. Et c'est un signal que ces gens sont motivés.

Catherine :
C'est un bon signe pour revenir en arrière et dire que vous avez froid aux yeux et que le week-end dernier suffit pour qu'ils comprennent qu'il y a des faillites bancaires et qu'ils essaient. Qu'avez-vous à perdre?

James:
Et c'est un, je pense que la chose importante en ce moment est que le marché a changé et que la vitesse du marché a changé. Nous écrivions tous tout sans inspections, des inspections rapides ces deux dernières années. Vous n'avez plus besoin de faire ça. Et ce qui est vraiment important, c'est que vous préparez votre accord, votre calendrier d'inspection peut être prolongé. Et si vous n'avez pas bloqué votre dette, vos offres ne sont pas fermes et vous n'avez pas la pleine compréhension du coût, ce n'est pas grave. Vous voulez demander cette extension sur la faisabilité à ce stade, obtenir plus de temps. Plus vous avez de temps, mieux vous pouvez préparer votre affaire. Plus vous avez de temps, plus vous avez de préparation, moins il y a de risques dans une transaction. Et donc ne renoncez jamais tant que vous n'êtes pas complètement bloqué là où vous vous sentez bien à propos de votre financement, c'est mis en place.
Parce que aussi, si ce prêteur secondaire vous renonce à la dernière minute, si ce n'est pas bloqué et s'il s'engage pleinement là-dessus, c'est là que votre argent peut être en danger. Et utilisez donc cette faisabilité pour configurer correctement votre terme. Et je pense, Matt, une question que j'ai, c'est à quoi servira ce loyer ? Parce que je pense que peut-être retourner le mauvais type de disposition à ce sujet et peut-être l'apporter à quelqu'un comme Jamil qui a des acheteurs et des locataires entiers, je veux dire que c'est un bon prix dans une zone avec une certaine croissance que les gens peuvent se permettre. Je les regarde si vous avez un prêt de 160,000 40, que beaucoup de gens laisseront 1250 XNUMX dans une propriété locative qui représente un paiement de XNUMX XNUMX par mois. Vous pourriez peut-être simplement vendre cela en gros, ce qui vous amène à votre objectif de constituer un capital et de ne pas prendre ce risque, qui est un peu mince.

Matt:
Oui j'aime ça. Le loyer médian et le coût pour cette zone spécifique sont de 1475 par mois. Donc, les loyers sont vraiment élevés là-bas.

Jamil :
Je suis heureux de vous mettre en contact avec des personnes de forte disposition là-bas également. Je pense en tandem, Matt, si vous, quelle est votre date de clôture ?

Matt:
April 3rd.

Jamil :
Bon, vous avez un peu de temps. Donc, ce que je ferais pendant cette période, c'est plaider en faveur d'une renégociation forte. En attendant, essayez une stratégie de sortie en gros. Même si tu gagnes 5,000 5,000 $ avec ça, Matt, c'est 13 5 $. Vous risquez 145 pour gagner 10 $. C'est un excellent retour. Vous le traitez, dedans et dehors, passez au suivant. Mais je pense aussi que vous avez la possibilité d'ajouter plus d'avantages si vous réussissez cette renégociation. Disons que vous dites cela en gros pour 20,000 et que vous obtenez XNUMX $ ou XNUMX XNUMX $ de plus sur le prix d'achat. Maintenant, tout d'un coup, vous faites ce que vous alliez faire en retournant le papier. Et cela pour moi, venant d'une personne dont le modèle commercial est le commerce de gros, je vais vous dire que cela me rend plus excité que de mettre un marteau dans une maison n'importe quel jour.

Catherine :
Je me demande également si vous avez décidé de simplement acheter et conserver s'il y aurait moins à réparer si vous n'aviez pas vraiment à le rendre prêt à basculer et plus prêt à la location, ce prix de construction pourrait-il baisser ?

Matt:
C'est une bonne idée, certainement quelque chose que j'aimerais examiner après vous avoir parlé.

Catherine :
Cela ressemble à une excellente location. Oui, c'est un super marché. Beaucoup de dynamique. Ma plus grande préoccupation à propos de cette propriété en tant qu'achat et conservation est que Pensacola a été si durement touchée par les ouragans que j'imagine que l'assurance est tout simplement astronomique, mais néanmoins, les chiffres pourraient encore vraiment fonctionner pour un investisseur d'achat et de conservation à ce prix.

Matt:
Très bon point là-dessus.

Henri:
Je suis entièrement d'accord avec Jamil. Ma même suggestion allait être, peut-être voir si Jamil a des acheteurs sur ce marché parce que c'est un excellent prix d'achat et de maintien. L'autre chose est que, pendant que vous traversez cette renégociation, je retirerais toutes les SARL qui possèdent des maisons dans les quartiers autour de là. Parce que ce sont généralement des investisseurs qui l'utilisent comme location. Et puis je donnerais la priorité à cette liste en fonction de la LLC qui en possède le plus. Et puis je trouverais à qui appartient la LLC et je les appellerais et leur dirais, voudriez-vous cette offre pour le prix XYZ ? Parce qu'il est clair qu'ils aiment le quartier, qu'ils ont d'autres locations dans le quartier et qu'ils sont peut-être prêts à payer ce prix. Et vous pourriez aussi trouver votre acheteur de cette façon. Donc je ferais ça aujourd'hui.

Matt:
Excellente suggestion, Henri. Merci.

Jamil :
Et si vous n'êtes pas familier avec ce processus, Henry peut probablement également vous guider hors ligne. J'ai un utilitaire avec lequel je peux vous aider dans le traçage des sauts et vous êtes un agent d'application de la loi fédérale, vous savez comment trouver n'importe quoi.

Dave:
D'accord, Matt. Bien merci. J'espère que ce conseil vous a été utile. Nous apprécions que vous nous apportiez l'affaire et que vous partagiez tout cela avec nous.

Jamil :
Merci aussi pour votre service, Matt. je

Matt:
Je vous en suis reconnaissant. Merci les gars. J'ai l'impression d'avoir été instruit, alors merci.

Catherine :
Impressionnant.

Dave:
D'accord, eh bien, merci à tous d'avoir participé à l'infopublicité pour l'entreprise de coaching d'Henry.

Catherine :
J'aime voir la différence qu'il fait. Des rencontres tout simplement magnifiques.

Dave:
Non, sérieusement, mec, c'était génial. Tous les deux, Matt et Michael étaient super intéressants, savaient de quoi ils parlaient, étaient ouverts aux commentaires. C'était super de leur parler. Alors Henry, que penses-tu de l'arrivée de tes élèves dans la série ?

Henri:
Mec, je pensais que c'était incroyable, mec. Aider les gens à investir dans l'immobilier est évidemment une de mes passions. C'est pourquoi je suis ici sur ce spectacle en général. Mais je suis plus excité quand mes étudiants obtiennent des offres et quand j'obtiens des offres, mec, et évidemment Michael a frappé un coup de circuit pour sa toute première transaction immobilière avec son contrat de trois unités unifamiliales. Et c'est évidemment ce que tout le monde aimerait faire. Et puis je pense que certaines personnes vont regarder l'affaire de Matt et dire: "Oh mec, c'est une situation difficile à vivre." Mais j'exhorte tout le monde à regarder cela sous un jour différent. Ce que Matt a fait, c'est qu'il a pris des mesures massives. Il apprend l'épreuve du feu. Et tant de gens ont peur de le faire. Ils ont peur de sortir, d'analyser les affaires et de faire des offres.
Parce qu'ils pensent que le monde va finir s'ils se lancent dans une mauvaise affaire et que les mauvaises affaires ne sont pas amusantes. Ne me laisse pas dire ça. Mais au bout du compte, si Matt renonce à cette affaire, parce qu'il n'aime pas le risque qu'il prendrait, il perd 1,300 1,300 $, mais il ne perd pas vraiment 1,300 XNUMX $. Il a payé XNUMX XNUMX $ pour une éducation incroyable, pour plus d'éducation qu'il n'aurait jamais pu obtenir dans la classe de quelqu'un. Plus d'éducation qu'il reçoit dans le Mastermind. Il a subi un procès par le feu, il a dû aller trouver un accord, analyser l'accord, parler à un agent, faire l'offre, faire les inspections, revenir en arrière et renégocier pour essayer d'amener l'accord là où il a du sens maintenant, et puis examinez plusieurs stratégies de sortie pour essayer de sortir là où cela a du sens.
Et si ce n'est pas le cas, alors il doit sortir. Ensuite, il doit sortir et perdre 1300 dollars. Eh bien, mec, tant de gens ne feraient pas ça. Et parce qu'ils ne le feraient pas, ils ne se trouveraient pas en mesure de créer de la richesse. Mais Matt va se retrouver dans une position où il pourrait gagner de l'argent sur cette affaire, ou s'il ne le fait pas, il va frapper un coup de circuit sur la prochaine à cause de l'éducation qu'il s'est achetée avec ces 1,300 XNUMX $, je pense que c'est incroyable qu'il ait pris cette mesure

James:
Contacts contrats égaux.

Henri:
C'est vrai, tout à fait.

Jamil :
Je pense qu'il a également appris beaucoup de leçons très importantes. Et comme tu viens de le dire, Henry, tout cela est phénoménal, mais comment puis-je obtenir le contrat de Michael ?

Henri:
Voulez-vous que je vous donne le lien pour rejoindre mon programme ?

Dave:
J'allais le demander si nous pouvions obtenir une réduction.

James:
Ouais, Jamil, tu es le grossiste. Voulez-vous m'obtenir le marché de Michael.

Jamil :
Droite. Je veux dire, j'essayais de le dissuader, mais il l'a déjà fermé, alors je me suis dit, oh.

Catherine :
Il ferait mieux de ne pas s'habituer à ces chiffres car cela pourrait être difficile à retrouver. Mais qui sait?

Henri:
C'est une affaire criante, une affaire criarde.

Dave:
Bien pour lui. Eh bien, merci à tous d'être là. C'était très amusant. Nous aimerions entendre vos commentaires à ce sujet. C'est la première fois que nous faisons un de ces spectacles en direct avec un groupe de personnes. Vous pouvez trouver n'importe lequel d'entre nous sur Instagram ou vous pouvez publier sur les forums BiggerPockets où il y a un forum On the Market spécifiquement avec lequel nous vérifierons et vérifierons. Alors j'espère que vous l'apprécierez tous. Merci à tous pour votre écoute, et à bientôt pour le prochain épisode de On The Market.
On The Market est créé par moi, Dave Meyer et Kailyn Bennett, produit par Kailyn Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media, recherché par Puja Gendal, et un grand merci à toute l'équipe de BiggerPockets. Le contenu de l'émission On the Market ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.