C’est une histoire qui se retrouve sur les plateformes de médias sociaux auprès des propriétaires d’immeubles locatifs à travers le pays : les locations de vacances ne génèrent plus les revenus stables auxquels les investisseurs s’attendaient pendant la pandémie. L’ère #Airbnbust s’est installée.
L'investisseur immobilier Sabrina Must, qui louait autrefois son appartement de 2 chambres à Encinitas, en Californie, pour 1,000 275 $ par nuit un week-end férié, a baissé ses tarifs à XNUMX $ par nuit en raison de la baisse de la demande. Le Wall Street Journal rapports. Un autre couple qui s’est lancé dans l’investissement immobilier pendant la pandémie a enregistré de fortes réservations au début, suivies de faibles taux d’occupation l’été dernier.
C’est un problème pour de nombreuses personnes ordinaires qui ont décidé de s’essayer à l’investissement immobilier pendant une période de demande en plein essor, parfois sans plan de secours ni compétences nécessaires pour rester compétitifs en période de ralentissement. À mesure que la situation évolue, la stratégie de location courte durée perd de son attrait, notamment comme point d’entrée pour les débutants.
Pourquoi la stratégie de location à court terme s’essouffle
L’offre excédentaire limite le potentiel de flux de trésorerie
Les taux d'occupation d'Airbnb ont affiché des baisses d'une année sur l'autre huit mois d'affilée, selon les données de la société de recherche sur les locations de vacances AirDNA. Ce n’est pas parce que l’inflation a freiné la demande de locations à court terme. En fait, les nuitées séjournées ont augmenté de 21.3 % en octobre par rapport à l'année dernière. Mais l’offre d’annonces Airbnb a bondi de 23.3 % sur un an. 66,000 XNUMX nouveaux biens locatifs ont été inscrits en octobre, une augmentation qui a éclipsé la croissance observée en octobre précédent.
Qu’est-ce qui a créé cette offre excédentaire ? Pendant la pandémie, la demande de résidences secondaires presque doublé alors que les faibles taux d’intérêt se heurtaient aux opportunités de travail à distance et au désir de plus d’espace. La demande croissante de locations de vacances et les données de revenus record en 2021 ont également encouragé un nouveau groupe d’investisseurs immobiliers à acheter des maisons exclusivement à des fins de location. Et maintenant, Zillow prédit que le nombre de nouveaux propriétaires augmentera grandir de manière significative alors que les propriétaires de résidences secondaires tentent de gagner de l’argent avec leurs propriétés alors que l’inflation persiste et que les attentes boursières sont baissières. De plus, les propriétaires qui ont maintenu des taux d’intérêt bas pourraient être tentés de louer leur maison plutôt que de la vendre lorsque vient le temps de déménager.
Notamment, les taux d'occupation sont toujours en hausse de 12.8% par rapport à octobre 2019. AirDNA prévisions cette offre augmentera encore de 9 % en 2023, malgré les taux hypothécaires élevés qui entraînent une pression sur l’accessibilité financière pour les acheteurs potentiels de résidences secondaires, mais on s’attend à ce que les taux d’occupation restent élevés au-dessus des niveaux d’avant la pandémie. Cependant, si la hausse du chômage réduit la demande de locations à court terme ou si davantage de propriétaires décident de devenir hôtes dans le but d’augmenter leurs revenus, il y a des raisons de croire que les taux d’occupation pourraient encore baisser.
La croissance des tarifs journaliers moyens et des réservations ralentit
Par rapport à 2019, la demande de locations de courte durée est restée stable ou a augmenté partout dans le monde. Mais la croissance des revenus d'Airbnb a ralenti, passant de 58 % au deuxième trimestre à 29 % au troisième trimestre, et Airbnb prédit que les revenus des vacances ne seront pas à la hauteur des attentes du marché.
AirDNA également rapports ralentissement de la croissance des tarifs journaliers moyens. La croissance de 5.6% des tarifs journaliers moyens (TJM) attendue pour 2022 représente en réalité une réelle perte due à l’inflation. Et la croissance de l’ADR devrait ralentir à 1.7 % en 2023, tandis que l’inflation devrait rester élevée. Le revenu par chambre disponible devrait également diminuer car les tarifs légèrement plus élevés ne compenseront pas la baisse des taux d’occupation.
Les gouvernements locaux sévissent
Les locations à court terme étaient relativement peu réglementées aux débuts d'Airbnb, et de nombreuses villes exigent encore que les hôtes demandent uniquement une licence de location à court terme. Mais de plus en plus, les gouvernements locaux resserrent les règles de location à court terme en raison des critiques selon lesquelles une surabondance de locations de vacances limite la disponibilité de logements locatifs abordables dans une communauté.
À New York, les locations courte durée de moins de 30 jours sont interdit à moins que l'hôte ne soit présent et que les invités aient un accès libre à l'ensemble de l'unité. À San Francisco, les locations à court terme doivent être résidences principales où le propriétaire réside au moins 275 jours par an. De même, Denver autorise uniquement les propriétaires à demander un permis de location à court terme pour leur résidence principale. Ce sont des exemples d’un nombre croissant de villes réprimant les locations à court terme. Il est évident que les investisseurs qui entrent désormais sur le marché de la location à court terme auront besoin d’un plan de secours, car si les grandes villes qui dépendent des revenus du tourisme imposent des exigences strictes aux propriétaires d’immeubles locatifs, cela peut arriver n’importe où.
Comment les difficultés des investisseurs pourraient avoir un impact sur le marché du logement
Les nouveaux investisseurs qui ont acquis des propriétés locatives pendant la pandémie sur la base des ADR prévus à l’époque pourraient ne pas être en mesure de couvrir leurs versements hypothécaires. Alors que les taux d’occupation continuent de baisser, beaucoup pourraient être contraints de vendre leur propriété. La vente généralisée de propriétés destinées à la location à court terme augmenterait l’offre de logements, contribuant ainsi à une baisse des prix des logements. La faiblesse de l’offre est l’un des facteurs qui empêchent actuellement les prix de l’immobilier de chuter trop rapidement, même si les acheteurs potentiels se retirent en raison des taux hypothécaires élevés.
Un problème plus grave pourrait survenir si les prix chutent et si les nouveaux investisseurs se retrouvent avec des prêts hypothécaires sous-évalués. Au cours de l’année dernière, les prêts au ratio de couverture du service de la dette (DSCR) sont devenus de plus en plus courants, Bloomberg rapports, permettant aux investisseurs de bénéficier de montants plus importants en fonction de projections de revenus futurs plutôt que d'un acompte important ou d'un salaire personnel. Certains de ces prêts (on ne sait pas exactement combien) ont été conditionnés et vendus à des investisseurs sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires par des sociétés de Wall Street. Plusieurs prêteurs du secteur ont déclaré qu'ils prévoyaient d'émettre des centaines de millions de prêts basés sur la location cette année, et une partie importante des emprunteurs y seront admissibles en fonction des revenus projetés d'Airbnb.
Alors que la plupart des experts affirment qu’il n’y aura pas de krach immobilier parce que les normes de prêt sont plus strictes aujourd’hui qu’elles ne l’étaient avant la crise financière de 2008, ces prêts basés sur le loyer sont une autre histoire. Sans un compte rendu complet du nombre de ces prêts disponibles, il est impossible de dire si d’éventuels défauts de paiement pourraient entraîner suffisamment de saisies pour avoir un impact sur l’économie. Mais il est certain que le ralentissement d’Airbnb pourrait contribuer à une plus grande offre de logements sur le marché.
Comment rester dans le jeu Airbnb
L'offre étendue de propriétés locatives à court terme signifie que les investisseurs dans ce secteur doivent se démarquer comme des hôtes de premier ordre s'ils espèrent maintenir des revenus élevés. Brian Egan, PDG et co-fondateur de la société de gestion de locations de vacances Evolve, raconte Le Wall Street Journal que les hôtes les plus performants offrent une expérience exceptionnelle en relever la barre de l'hospitalité et s'assurer que la propriété répond ou dépasse les attentes des clients après avoir consulté la liste.
Les hôtes doivent également rechercher les algorithmes utilisés par chaque plateforme de référencement pour tenter d'étendre leur portée et d'améliorer leurs annonces afin d'améliorer les conversions. Donner la priorité aux photos professionnelles et proposer des prix et des politiques compétitifs peut augmenter la probabilité que les clients réservent votre location, et des délais de réponse rapides sont également importants.
En fin de compte, un plan de sauvegarde est essentiel. Vous ne pourrez peut-être pas obtenir les revenus que vous espérez s’il y a une offre excédentaire de propriétés sur votre marché. Une profonde récession pourrait freiner la demande de locations de vacances en général. Ou encore, les réglementations locales pourraient vous empêcher de proposer votre propriété en location à court terme. Vous devrez peut-être passer à un moyen terme ou une stratégie de location à long terme, dont vous devez vous assurer qu'elle est possible dans la zone où vous achetez. Vous devez également disposer de suffisamment de réserves de liquidités pour couvrir vos versements hypothécaires et votre entretien si le loyer équitable du marché ne fournit pas de flux de trésorerie positifs.
Le boom d’Airbnb touche peut-être à sa fin, mais il existe encore une opportunité de gagner de l’argent grâce aux locations à court terme, en particulier pour les investisseurs expérimentés et stratégiques. Même si les taux d’occupation ont chuté par rapport à leur sommet, les hôtes gagnent désormais plus d’argent qu’avant la pandémie. Mais depuis lors, les prix de l’immobilier et les taux hypothécaires ont grimpé en flèche, de sorte que les nouveaux investisseurs doivent procéder avec prudence. Ne vous attendez pas à ce que la propriété que vous achetez soit un succès automatique. Comprenez les risques, prenez des décisions d’achat fondées sur des recherches et soyez prêt à vous adapter à une économie en évolution.
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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