Nous avons foiré. Notre investissement immobilier erreurs en 2023 totalisé jusqu'à des centaines de milliers de dollars, et bien que Sur le marché est LE salon où se réunissent les investisseurs experts en immobilier, c'est aujourd'hui la preuve que nous faisons tous des erreurs. Depuis factures d'impôts oubliées à débâcles de l'aménagement paysager ce coût intérêt à six chiffres, en laissant votre gestionnaire immobilier gérer votre location à court terme, et oublier une maison que tu possèdes- ces erreurs sont grossières.
Si tu as l'impression d'avoir été sévère erreurs d'investissement en 2023, ne vous inquiétez pas, car sur cet épisode, notre des invités experts parleront de certaines de leurs pertes immobilières les plus douloureuses de l'année écoulée comme divertissement pour votre plaisir ! Avez-vous déjà oublié que vous étiez propriétaire d’une maison sur laquelle des intérêts couraient ? Vous pensiez que cette transaction pour laquelle vous aviez perdu de l'argent était terminée ? Vous n'avez pas obtenu de permis et maintenant vous êtes obligé de payer des frais de détention à six chiffres sur des arbustes ? Vous n’avez probablement pas commis ces erreurs, mais nos invités les ont commises !
Reste dans les parages pour entendre exactement ce que vous NE DEVRIEZ PAS faire en 2024 (et au-delà) et comment transformer une situation terrible en un accord rentable… ou du moins en une leçon que vous ne répétez pas.
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Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur Sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer, rejoint aujourd'hui par James, Kathy et Henry. Et aujourd’hui, nous allons parler des plus grosses erreurs que chacun de nous a commises en 2023, du moins jusqu’à présent. Je suppose que nous avons encore quelques mois pour faire encore plus et faire des erreurs, mais au moins, je ne sais pas pour vous les gars, j'ai plein d'erreurs pour compléter cette émission.
Nous pourrions avoir un très long épisode aujourd'hui, mais commençons simplement. Avant d'aborder chacune de vos erreurs individuelles, j'aimerais simplement savoir de quelles erreurs vous entendez parler en ce moment. Henry, je sais que tu travailles avec beaucoup d'étudiants. Vous coachez beaucoup de gens. Y a-t-il des erreurs ou des sujets courants dont vous entendez parler à propos du marché de l'investissement actuel ?
Henri:
Oui, je pense que l’une des erreurs les plus courantes que font les gens à l’heure actuelle est de ne pas prendre en compte suffisamment les coûts de détention, car le coût de l’argent est très élevé et les gens établissent donc un budget. Ils budgétisent leurs coûts de détention lorsqu'ils effectuent le changement, mais ils pourraient alors devoir contracter des emprunts à un taux d'intérêt plus élevé que prévu, puis conserver les propriétés plus longtemps que prévu.
C'est beaucoup plus coûteux maintenant, plus vous prenez du temps pour terminer un projet. Et je pense que les gens ne sont pas assez conservateurs lorsqu’ils prennent en compte les coûts de détention.
Dave:
Eh bien, je pense que ce sera probablement un thème. C'est en fait une chose similaire que j'allais dire. Mais Kathy, voyez-vous des erreurs courantes que, selon vous, notre public devrait essayer d'éviter ?
Catherine :
Je veux dire, les grosses erreurs que j'ai vues au fil des années, encore et encore, ce sont les gens qui achètent et conservent des propriétés qui ont l'air vraiment belles en ligne et qui ont l'air bon marché. Ils font confiance à l'agent. Ils n'obtiennent pas les évaluations et les inspections et ne demandent pas à des tiers de vérifier que les propriétés se trouvent dans un bon quartier et qu'elles fonctionneront réellement comme elles le souhaitent et comme elles le disent sur papier.
Il s’agit donc essentiellement de ne pas se fier au pro forma, à ce qui est sur papier. Il faut toujours découvrir la réalité. Il ne faut donc pas supposer pro forma que les loyers vont continuer à augmenter. Nous ne le savons tout simplement pas. Nous ne savons pas si les prix vont continuer à augmenter. La propriété a juste besoin d'avoir un sens dès maintenant et d'être en mesure de faire le pro forma si les choses se passent bien, de la tester sous contrainte, ou si le loyer baisse, pourriez-vous toujours y faire face ?
Dave:
Avez-vous entendu ce conseil que les gens disent ? Il n'est pas nécessaire qu'il y ait des liquidités la première année, car les loyers vont augmenter. Et oui, il y a deux ans, cela avait beaucoup de sens. Mais je pense qu’une autre erreur courante consiste à penser que les loyers vont nécessairement continuer à augmenter. Ils pourraient, je ne sais pas. Mais si vous comptez là-dessus pour faire fonctionner votre accord, c'est un peu risqué.
Catherine :
Ouais, je pense que je dis ce genre de chose, alors je vais me défendre ici.
Dave:
Bien.
Catherine :
Et c’est au cours de votre première année que vos coûts sont les plus élevés. Vous avez les frais d'acquisition, vos frais de clôture. Donc, si vous regardez simplement votre pro forma de la première année, cela ne sera pas très beau. Alors faites juste attention à ça.
Dave:
Je veux juste dire votre taux de course. Si votre taux d'exécution ne semble pas bon et que vous allez baisser sans compter les coûts ponctuels qui surviennent au cours de votre première année, alors cherchez peut-être ailleurs.
Catherine :
Ouais, nous ne le savons tout simplement pas. Nous savons que nous avons connu une croissance massive des loyers, et peut-être que cela va se stabiliser pendant un certain temps. Une partie de cette croissance des loyers représentait, quoi, 20 % d’augmentation des loyers en un an, nous devrions donc honnêtement considérer cela comme une croissance des loyers pour les cinq prochaines années.
Dave:
Totalement, ouais, ouais. Et toi, James ? Des erreurs courantes que vous voyez ?
James:
Juste l’abus de la dette et la mise en place correcte de l’accord. Peu importe qu'il s'agisse d'argent dur, de financement d'une maison en ville. Tout type de dette coûte beaucoup plus cher, ce qui ralentit les choses. Ce que nous constatons, c'est que les gens ont quelques ennuis. Tout comme Henry l'a dit, ces transactions prennent beaucoup plus de temps et ils n'ont pas ajusté leur pro forma pour tenir compte de ces délais d'attente supplémentaires. Je veux dire, il y a deux ans, votre maison typique se vendait en trois jours. Maintenant, cela peut en prendre 30, et cette dette s’accumule.
Cela coûte plus d'argent. Parallèlement à cela, les gens continuent d'investir et n'achètent que parce qu'ils veulent conclure l'affaire, et ils ne définissent pas ensuite leurs stratégies de sortie. Je vois certaines personnes avoir des ennuis parce qu'elles concluent avec un prêt de développement. Ils envisagent de refinancer le taux et la durée de l'immobilier, mais ils n'ont pas vraiment compris l'aspect de la dette commerciale.
Et ils doivent apporter beaucoup plus d’argent parce que le ratio prêt/valeur a tellement changé avec la couverture du ratio d’endettement, et ils manquent alors de liquidités. J’ai donc l’impression que les gens voient leurs liquidités bloquées et se retrouvent bloqués dans des paiements très élevés, ce qui peut être très désastreux.
Dave:
D'accord. Eh bien, ce sont quelques bonnes erreurs courantes que nous constatons actuellement et que tous ceux qui écoutent devraient évidemment essayer d'éviter. Et après cette courte pause, nous allons aborder les erreurs peut-être rares que nous avons commises tous les quatre cette année. Nous reviendrons donc tout de suite. James, parlons de tes erreurs. J’ai l’impression que tu fais beaucoup de grands changements chaque année. Vous êtes à l’aise de prendre des risques. Alors, est-ce que cela vient avec quelques erreurs ?
James:
Eh bien, la première chose, l'une de mes premières erreurs que je pense avoir commises cette année, c'est que je n'ai pas acheté assez au début de l'année. Le marché a été dans ce mode de surcorrection pendant une seconde et nous avons vu les prix augmenter depuis le début de l'année, probablement de 5 % supplémentaires en raison d'un rebond, non pas de la croissance, mais d'un rebond.
Il y a eu des transactions évidentes où vous les regardez et vous vous dites : « Quoi qu'il en soit, c'est un bon achat. » Mais nous avons fait un pass parce que nous avions tellement de choses en cours. Ils disaient : « Hé, c’est la chose la plus intelligente à faire. Mais en réalité, la chose la plus intelligente à faire est de gagner beaucoup d’argent. C'est donc comme acheter l'affaire quoi qu'il arrive et comprendre.
Dave:
Mais avant de continuer, James, lorsque vous n'avez pas acheté plus de transactions, est-ce parce que vous aviez l'impression que vous aviez déjà trop de risques, trop d'argent sur le marché et que vous n'en étiez pas sûr, ou que vous ne l'avez pas fait. avez-vous la capacité de le gérer ?
James:
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles nous ne l'avons pas fait. Cela s'explique en partie par le fait que chaque fois que le marché change, nous sentons que nous devons reconstruire nos entreprises et nos systèmes à ce stade, par exemple la façon dont nous réalisons nos plans de rénovation, le type d'entrepreneurs que nous faisons appel, comment nous allons pour délivrer les permis, quel type de personnel voulons-nous recruter et comment nous mettons en œuvre le plan doit être différent aujourd'hui de ce qu'il était il y a deux ans, car il s'agit d'un marché complètement différent. Même si le marché est toujours sain, les stocks sont faibles, c'est quand même différent, n'est-ce pas ?
Le coût de l'argent augmente considérablement, il est donc plus logique pour nous de faire appel à davantage d'entrepreneurs de plus haut calibre et de les payer beaucoup plus, car la dette sera compensée. Et donc, nous avons reconstruit toutes nos équipes de construction, notre équipe de développement. En fait, nous avons réuni tout le monde en interne pour pouvoir maintenir le rythme. Il faut donc beaucoup déplacer des pièces d'échecs pour vous permettre d'accéder au prochain marché. C'était l'une des pauses que nous avons faites. L’autre pause que nous avons faite est que nous avons beaucoup de choses.
Nous construisons actuellement 80 maisons de ville. Nous avons 20 millions de dollars en projets, qui sont… Ce sont simplement des projets plus importants. Nous voulions donc parcourir l’inventaire. Mais au fur et à mesure que vous parcourez votre inventaire, vous n'allez pas faire ce que vous aviez lorsque vous l'aviez acheté il y a 12 mois. Votre performance n’atteindra pas celle que vous aviez imaginée car le marché a changé. Et cela fait simplement partie de l’immobilier et de l’investissement. Mais la meilleure façon de compenser cela parfois, si vous êtes une affaire évidente, vous devriez quand même l'acheter et trouver comment…
Plutôt que de les transmettre ou de les vendre, il s'agit de trouver comment collecter ces revenus, même s'il s'agit d'un plan simple. Nous aurions donc pu faire des choses très simples tout en gagnant pas mal d’argent, mais nous avons pris cette pause. Maintenant, la pause était bonne car elle nous a permis de nous réinitialiser, mais nous avons probablement laissé au moins un quart de million de dollars sur la table.
Dave:
Ouais. Très bien, bien. Merci d'avoir expliqué cela. Ça a du sens. Mais évidemment, avec le recul, ça fait un peu mal. Parlons de cette erreur.
James:
L'une des plus grosses erreurs auxquelles je suis confronté en ce moment… C'est drôle parce que les gens me disent : « Vous faites face à ça ? Vous faites tellement de projets. Cela arrive simplement. Nous renversons une maison très chère. Nous avons un prêt de 1.8 million de dollars à ce sujet. Cela vaut quatre millions et demi. Nous avons un excellent achat là-dessus. Nous avons effectué une rénovation importante et énorme au cours de laquelle nous avons investi environ un million de dollars dans cette propriété, soit environ 800 dollars à l'heure actuelle. J'ai tout reconstruit. Il nous a fallu environ 18 mois pour obtenir les permis et mener à bien la construction.
En fait, il nous a fallu environ 20 mois pour faire sortir les locataires, obtenir les permis et reconstruire le bâtiment. Nous arrivons en finale. Et une chose dont nous avions parlé à la ville, c'est qu'ils disaient : « Oh, hé, lorsque vous allez obtenir votre permis d'aménagement paysager, dégagez-vous et nivelez. Tout ira bien. Il s'agit généralement d'un permis en vente libre. Ainsi, pendant ces 18 mois, nous aurions pu retirer ce permis à tout moment. Mais au fur et à mesure, vous achetez des offres, vous avancez, vous travaillez sur le projet, vous vous concentrez sur la maison et sur sa stabilisation.
Nous en avons fini avec la maison et nous allons retirer notre permis de défrichement et de nivellement. Il s'avère que nous savions déjà qu'il y avait des zones humides sur la propriété et que nous devons passer par une liste de contrôle officielle CIPA pour ce plan d'aménagement paysager.
Dave:
Oh non.
James:
Nous travaillons sur cet accord depuis sept mois, payant 18,000 XNUMX $ par mois en attendant l'approbation et la maison est complètement terminée. Et pas seulement cela, nous ne voulons pas la vendre parce qu'une partie de l'énorme valeur de cette propriété, elle se trouve sur deux acres et demi au centre-ville de Bellevue, ce qui est très difficile à trouver. C'est donc très exclusif, mais nous ne pouvons rien faire tant que nous n'avons pas obtenu ce permis. Il y a eu tellement de choses qui ont été déclenchées à partir de cela.
Même si nous avions parlé à la ville et qu'elle avait dit : « Tout ira bien. Tout ira bien. Ne vous inquiétez pas pour ça », puis ils ont changé d'avis et ils peuvent le faire parfois. La meilleure chose à faire est donc de verrouiller immédiatement vos permis et votre plan de match, et nous avons attendu trop longtemps. Et à l'heure actuelle, si j'atteins la barre des 10 mois, ce que je vais probablement atteindre, cela me coûtera 180,000 8 $. Lorsque nous avons acheté la transaction, nous bénéficiions d’un prêt de 11.5 %. Les taux ont augmenté et nous bénéficions désormais d'un prêt à XNUMX %.
Nous ne faisons donc que supporter ce coût. Et en fin de compte, c'est toujours… Même si vous pensez que ce n'est pas grave, mettez simplement le plan en œuvre, cochez-le, puis passez à autre chose. Parce que nous avons littéralement finalisé notre électricité, notre plomberie, notre bâtiment, tout, nous ne pouvons tout simplement pas obtenir de permis d'aménagement paysager.
Catherine :
Incroyable.
Henri:
Ça fait mal. Ça fait mal.
James:
Ça fait mal. Quel gaspillage d'argent.
Dave:
Habituellement, retirez-vous simplement tous vos permis en haut ? Ou comment éviter cela à l’avenir ?
James:
Ce que vous devriez faire, parce que nous savions que c'était un grand terrain, souvent vous ne pensez pas à obtenir un permis de défrichement et de nivellement, mais parce que nous défrichions deux acres et demi… Et nous ne nivelions pas le la totalité. C'est parce que nous aurions dû examiner davantage le code, et je l'aurais fait un peu différemment. Vous avez donc besoin d'un permis de défrichement et de nivellement dans la ville spécifique une fois que vous avez dégagé plus de 5,000 XNUMX pieds carrés. Et ce n'est pas comme avec un tracteur. Il s'agit simplement d'éliminer les arbustes.
Et parce que nous pensions que nous retirons simplement les buissons d'autocollants sans toucher le sol, tout irait bien, ce qui, dans le code, dit que ce n'est pas grave, à moins que vous ne fassiez plus de 5,000 80,000 pieds carrés. Eh bien, nous avons un terrain de 18 XNUMX pieds carrés. Et honnêtement, grâce aux XNUMX mois, les buissons d’autocollants ont continué à pousser. Si nous avions continué à le maintenir tout au long du projet, cela n'aurait probablement pas été un gros problème non plus.
Mais pourquoi dépenser de l'argent pour l'entretenir quand vous allez tout démolir, de toute façon jeter 100 XNUMX $ dans l'aménagement paysager ? Et donc c’est juste une de ces choses où vous pourriez, voudriez, devriez. Il aurait été très facile de l'inclure dans notre plan. Nous ne l'avons tout simplement pas fait, et maintenant nous devons payer le prix fort.
Dave:
Ça fait mal. Désolé d'avoir entendu ça mec.
Catherine :
Ouais, c'est juste un autre jour en Californie, non ? C'est comme ça que ça marche ici. C'est pour ça que retourner en Californie me terrifie.
Dave:
Vous vous attendez juste à une attente de 10 mois.
Catherine :
Oui.
James:
Mais tu sais quoi? C'est de ma faute. C'est de ma faute. Et vous devez reconnaître vos propres erreurs en tant qu’investisseur, et c’est parfois comme ça que ça se passe. C'est nul, mais ce qui est bien, c'est que nous allons mener à bien le projet. Nous allons le vendre. Nous allons gagner un peu d'argent ou récupérer notre argent, et ensuite nous recommencerons.
Dave:
Eh bien, c'est une bonne attitude à avoir, et heureusement, vous avez 180 180 $ à perdre. Dans le deal, je veux dire. Il y a tellement d’équité là-dedans. Pas vous personnellement. Mais si vous pouviez quand même perdre XNUMX XNUMX $ de profit potentiel et même atteindre le seuil de rentabilité, cela montre que vous avez réalisé un excellent achat sur cette transaction.
James:
Un bon achat, mais je veux dire, réfléchissez à ce que vous pouvez faire. Tu peux acheter une autre maison pour 180 XNUMX $.
Henri:
Vous pouvez en acheter quelques-uns en Arkansas.
Dave:
Oh ouais. Laisse tomber, mec.
James:
Vous pourriez contracter un prêt à taux d’intérêt élevé. Vous pourriez acheter une offre. Quelle perte de temps et d'argent. Encore une fois, parfois le plan tourne mal.
Dave:
D'accord. Eh bien, merci d'avoir partagé celui-là avec nous. Henry, quelle est ta plus grosse erreur de 2023 ?
Henri:
Oh mec, ma plus grosse erreur de 2023, alors je viens de conclure l'affaire où… C'était mon premier flip où j'ai perdu de l'argent.
Dave:
Combien de flips avez-vous fait avant de perdre de l’argent sur un seul ?
Henri:
Quelques centaines.
Dave:
Oh d'accord. C'est un excellent pourcentage de victoire.
Henri:
J'ai failli perdre de l'argent plus tôt dans l'année, mais en fait, lorsque j'ai fait le calcul, j'ai gagné environ 8 $. Je considérais toujours celui-là comme positif.
Dave:
Ne comptez pas le taux de rendement de celui-là. Vous avez gagné de l'argent.
James:
Tant que tu es dans le vert, tout va bien.
Henri:
Le vert est vert, mon homme. Le vert est vert.
Catherine :
Juste du temps perdu.
Dave:
Quel était votre taux horaire pour cette affaire ?
Henri:
Mais celle-là, c'est donc une maison que j'ai achetée. C'était dans une partie plus rurale de la ville, mais sur trois acres. C'était une bonne affaire, mec. Je l'ai payé 180 $ et l'ARV était de 350 à 375 $. Il fallait environ 70,000 80,000 à XNUMX XNUMX $ de rénovation. Et donc je l’ai acheté en pensant et en comprenant que j’avais plusieurs sorties. Beaucoup de choses ont donc été prises en compte dans ce qui a fait de cette erreur une erreur. C'était une bonne affaire. J'ai acheté une bonne affaire. Ce n’est pas que j’ai acheté une mauvaise affaire, mais c’est que j’ai grandi trop vite.
Et donc pendant la période qui a suivi mon achat, j'ai fini par devoir embaucher un chef de projet parce que nous achetions tellement de contrats à l'époque et travaillions sur tellement de projets. Ce n'est pas comme si j'avais mis en place ce processus de gestion de projet établi. Je venais entraîner ce gars, et il est fantastique. Il fait un excellent travail. Mais le moment n’était tout simplement pas idéal car les coûts de détention étaient élevés. Je veux dire, nous l'avions possédé pendant quatre mois avant même de réfléchir à ce que nous allions faire de cette chose ?
Allons-nous procéder à cette rénovation ou non ? Parce que nous avions tellement d’autres projets à réaliser. Donc, au moment où nous avons commencé à déterminer ce que nous allions faire avec ce projet, j'ai simplement décidé d'aller de l'avant, de le coller sur la MLS et d'essayer de le suivre jusqu'au bout. Et j'ai essayé ça et je n'ai pas pu mordre. L’erreur avec la propriété était donc que l’aménagement semblait difficile pour la plupart des investisseurs.
Donc, pour que celui-ci fonctionne, vous deviez essentiellement créer un couloir au milieu d'une chambre existante, car vous deviez essentiellement traverser une chambre pour accéder à une autre et une salle de bain pour accéder à une autre. La mise en page était donc tout simplement géniale. Et donc si vous voulez inverser cela, vous devez résoudre ce problème. Et moi, ça ne me pose pas de problème. Je vais juste le réparer. Je suis suffisamment optimiste pour savoir que nous pouvons y aller et que nous pouvons résoudre ce problème, mais de nombreux investisseurs n’avaient tout simplement pas cette vision.
Ils ne voulaient pas s'attaquer à ce problème. Et donc, lorsque je l’ai mis sur le marché, il m’a été difficile de trouver quelqu’un du point de vue de l’investissement qui veuille résoudre ce problème. Nous avons fini par le vendre sur le marché à un propriétaire occupé qui va y vivre et le réparer au fil du temps, mais nous l'avons vendu à un prix assez important. Tout le monde gagnait de l’argent. Mon agent a gagné de l'argent. Mon prêteur a gagné de l’argent. Toutes les personnes impliquées ont gagné de l’argent. J'étais le seul à ne pas gagner d'argent, mais c'était plutôt un choix conscient.
Je voulais juste arrêter l'hémorragie des intérêts élevés, vendre la propriété, en finir pour pouvoir passer aux choses dont je sais qu'elles fonctionnent et qui vont générer les revenus que je souhaite, plus le coût d'opportunité de ce que je peux. faites-le maintenant que je n'ai pas cela au-dessus de ma tête. J'aurais pu faire la rénovation moi-même et dépenser les 70, puis vendre la propriété pour un montant plus élevé, mais cela m'aurait pris encore quatre ou cinq mois, peut-être six avec tout le reste que j'ai.
Je faisais juste le calcul de ce paiement mensuel et j'ai dit, tu sais quoi ? Allons-y, appelons-le. Je pense que j'ai fini par perdre environ 11 XNUMX $, donc ce n'était pas la fin du monde. Appelez-le et continuez. Donc tout le monde gagnait de l’argent. C'était donc une bonne chose pour tout le monde, mais pas pour moi, mais une situation de croissance trop rapide et les conditions du marché. Et si c'était à refaire, j'aurais probablement quand même acheté la propriété et je me serais assuré d'y arriver plus tôt et j'aurais probablement géré celle-ci moi-même, car c'était une excellente opportunité. J'étais trop occupé.
Dave:
Je veux dire, c'est un peu ce qui se passe. Je suppose que puisque c'est le premier sur lequel vous avez perdu de l'argent, cela pourrait ne pas s'appliquer, mais lorsque vous réalisez le volume de transactions que vous et James faites tous les deux, vous accordez-vous une allocation en sachant que je vais prendre beaucoup de décisions. cette année, et si j'en rate deux, ce n'est pas grave. Pensez-vous de cette façon, ou est-ce que ça fait vraiment mal ? Je suppose que je vais te le demander, James, puisque tu as probablement perdu de l'argent sur plus d'une seule transaction.
James:
Certainement plus d’une affaire. Je suis un investisseur qui vous a donné un coup de pied en 2008. J'ai toujours ce genre de petit bout… Je les appelle des cicatrices de bataille. Que vous êtes comme si vous vous souveniez que les choses peuvent mal tourner très rapidement. Je dis toujours aux gens que si vous achetez 10 offres et que vous êtes vraiment doué dans ce domaine, vous perdrez probablement de l'argent sur deux d'entre elles. Trois si vous voulez devenir assez moyen, ou peut-être être raté. Deux vont aller un peu mieux que la moyenne et vous allez en atteindre quelques deux.
Deux vont écraser, et c'est si vous êtes bon dans ce domaine. Et c'est juste la loi de la statistique. Je veux dire, ce ne sont que des moyennes statistiques. Cela va arriver. Vous êtes dans un environnement à haut risque. Ça va bien se passer, ça va mal tourner, et vous voulez tout mélanger.
Dave:
Eh bien, Henry, j'apprécie ta première défaite. Vous avez une plutôt bonne attitude à ce sujet.
James:
Ta moyenne au bâton est plutôt bonne, Henry.
Dave:
Ouais, ouais, tu serais au Temple de la renommée.
Henri:
Je veux dire, on s'attend à ce que vous en perdiez, n'est-ce pas ? Je ne m'attends pas à ne jamais perdre d'argent. J'ai vraiment de la chance que cela ne soit jamais arrivé auparavant. J'ai la chance que même si j'ai perdu de l'argent, personne d'autre ne l'a fait. Mes investisseurs ont été payés. Tout le monde a été payé et cela me fait du bien. Je vais bien perdre de l'argent. Je ne veux pas que quelqu'un d'autre doive perdre de l'argent à cause d'un accord que je conclus.
Et donc nous n’avons pas eu à faire ça. Dans l’ensemble, c’est comme une victoire pour moi car maintenant j’ai évolué et je gagne de l’argent sur d’autres transactions. Mais ce n'était pas amusant de devoir apporter un chèque pour conclure une transaction que je vends. Ce n'était pas une bonne impression.
Dave:
Ouais, c'est probablement une sensation étrange.
James:
J'ai dû donner quelques accessoires à Henry à ce sujet parce qu'en fait, j'étais le prêteur pour cette affaire.
Catherine :
Et tu as gagné de l'argent.
James:
J'ai gagné de l'argent. C'est pourquoi j'aime les prêts d'argent privés. C'est moins de travail. Mais en même temps, en tant qu'emprunteur ou opérateur, je n'en ai même pas entendu parler. Henry a emprunté de l'argent. Il devait se mettre au travail, faire ce qu’il devait faire, passer à autre chose. C'est un bon opérateur. Alors chapeau bas, Henry, car je n'en ai jamais entendu parler.
Henri:
Merci. J'ai besoin que tu me donnes plus d'argent, c'est pourquoi je ne voulais pas…
Dave:
Fais comme si tu n'avais rien entendu de tout ça, James.
Henri:
Mais plus sérieusement, c'est phénoménal… Je le dis tout le temps à mes élèves. Je me dis que si vous voulez emprunter de l'argent, les gars, vous devez rétablir l'intégrité de vos investisseurs quoi qu'il arrive. Peu importe ce que. Vous devrez parfois serrer les dents si vous vous retrouvez dans une situation délicate. Mais si vous voulez grandir dans ce secteur, mec, vous devez rendre vos investisseurs entiers, point final, à brûle-pourpoint. C'est la partie la plus importante. Tu manges en dernier, mec. C’est toujours comme ça que ça va se passer en tant qu’opérateur.
Dave:
Absolument. Eh bien, Kathy, en tant que personne qui lève beaucoup d’argent auprès des investisseurs, quelle est votre plus grosse erreur en 2023 ?
Catherine :
Eh bien, en 2023, ça a été une bonne année. Comme James, je dirais que ma plus grande erreur a été de ne pas collecter plus d'argent pour notre fonds de location unifamilial, qui touche à sa fin, et d'en acheter davantage parce que cela a été phénoménal. Nous n’avons tout simplement pas eu de concurrence. Nous sommes très souvent les seuls à la table. Le seul que les grossistes appellent et nos offres ont été phénoménales.
Dave:
C'est génial.
Catherine :
C'est le côté positif. Mais les problèmes auxquels je suis confronté en 2023 proviennent de décisions que j'ai prises il y a dix ans, alors que je ne connaissais pas les choses que je sais aujourd'hui et la raison pour laquelle j'aime enseigner et partager afin que d'autres personnes ne le fassent pas. erreurs. À l’époque, comme le disait Henry, je grandissais trop vite, j’avais trop d’opportunités, on me jetait trop d’argent.
Et je serais enthousiasmé par des choses sympas. Et l'un des projets qui m'est venu, des choses comme un village viticole, quelque chose dont un prêteur ne sait pas ce que c'est. Fondamentalement, il s'agissait simplement d'une propriété commerciale où les établissements vinicoles vous louaient et disposaient de salles de dégustation, etc., car ils n'avaient besoin que d'un petit espace.
Dave:
Je veux dire, un village viticole, ça a l'air plutôt cool.
Catherine :
C'est très cool, et c'est en Californie. Et c'est dans une partie de la Californie qui n'a pas cela. C'était à l'extérieur de Napa, sur la route de Shasta. Tout cela avait l'air génial. Le pro forma avait l'air très bien, mais ce que nous avons découvert, c'est que les prêteurs ne le comprenaient pas suffisamment bien, nous avons donc eu du mal à obtenir le financement. Alors la grande leçon… D'accord, c'en est une, mais je l'ai appris il y a des années. Mais cette année, ce que j'ai appris, c'est que dans certaines de ces syndications, la façon dont je les structurerais, et je sais que d'autres personnes les structurent, repose sur différents niveaux de prêteurs.
Et nous avons parlé de prêts. Certains seront des prêts bancaires, d’autres du capital-investissement, d’autres encore une syndication. Vous avez une SARL et vous faites appel à un type d'investisseur qui est du côté des actions, puis vous pouvez faire appel à un autre investisseur qui obtient un taux inférieur parce qu'il intervient en tant que prêteur. Et cela a tendance à être le cas où vous êtes payé en premier en tant que prêteur. Je les structurerais donc parce que beaucoup de gens investissent dans leurs IRA… Je vais être un peu technique ici, mais il est important que les gens comprennent cela.
Si vous investissez dans votre IRA, vous prenez votre argent IRA et vous investissez dans la syndication de quelqu'un, dans l'achat d'un appartement ou dans un village viticole, et vous êtes en actions, ce qui signifie que vous en êtes copropriétaire, vous obtenez ce qui reste après que tout le monde l'ait obtenu. payé. Eh bien, dans votre IRA, cela est considéré comme investir dans une entreprise. C'était une entreprise opérationnelle. Si vous construisez des maisons et les vendez, il s’agit d’une activité opérationnelle par rapport à un appartement plus passif. Vous obtenez l'UBIT, un impôt sur le revenu professionnel non lié, dans votre IRA, et cela pourrait être d'environ 50 %.
C'est donc un gros choc, mais cela n'arrive pas si vous êtes passif. J'inclurais donc les investisseurs dans une transaction qui serait... Ils pourraient intervenir en tant que prêteur, mais ils seraient également des investisseurs en actions. Eh bien, si la transaction tourne mal, et j'en ai une d'il y a 10 ans qui l'a fait, ce que beaucoup de gens disent : « Personne ne peut perdre de l'argent dans l'immobilier au cours de la dernière décennie », mais vous savez quoi ? Vous pouvez le faire lorsque vous investissez dans des choses différentes, des objets étranges et brillants, etc. Ainsi, dans cette LLC, nous avions des prêteurs et des investisseurs en actions.
Maintenant, ce que j'apprends, c'est que s'il y a des pertes et que vous ne pouvez pas rembourser tout le monde et que vous ne pouvez pas payer le montant total du prêt, les investisseurs en actions paient un impôt de remise de prêt. En plus de perdre leur argent, ils paient des impôts sur l’annulation du prêt, la partie du prêt qu’ils n’ont pas payée. J'ai donc ici deux groupes d'investisseurs. C'est juste compliqué. Encore une fois, avant de procéder à une syndication, assurez-vous toujours d’avoir parlé à votre CPA et qu’il comprenne vraiment la situation dans laquelle vous vous trouvez et quelles seraient les conséquences fiscales.
Mais je crains que beaucoup de gens dans ces transactions multifamiliales où il y avait environ 10 % de capitaux propres, puis environ 10 % qui étaient un prêt relais, puis le prêt bancaire, eh bien, ces investisseurs en actions, s'il y a des pertes, ils Ils paient également une remise de dette sur la partie du prêt qu'ils n'ont pas payé. Je pense donc que de nombreux investisseurs vont être choqués d’apprendre que non seulement ils ont perdu leur argent, mais qu’ils paient désormais des impôts. Espérons que les pertes soient compensées.
Mais si le prêt est massif et que je n’ai conclu aucune de ces transactions multifamiliales, je dis simplement à ceux qui l’ont fait, s’ils mobilisaient jusqu’à 90 %, ce que, encore une fois, je ne ferais jamais en multifamilial. Mon mentor m'a dit de ne pas exploiter plus de 60 %. Il était conservateur, mais c'est pour ça que je n'ai conclu aucun accord. Aller à 90 %, disons… Vous avez vu certaines de ces transactions qui ont mal tourné et où 20 % sont perdus. Désormais, ce sont les investisseurs en actions qui paient. Ils paient des impôts en plus de perdre leur argent.
Dave:
C'est juste donner un coup de pied à quelqu'un alors qu'il est à terre. C'est juste impoli.
Catherine :
Je ne comprends pas, mais l'IRS y ressemble. Eh bien, vous avez pris cet argent pour conclure ce marché. Donc, si vous n’avez pas à rembourser cet argent, c’est un revenu. C'est comme ça qu'ils le voient. J'espère que ce n'était pas trop compliqué.
Dave:
No.
Henri:
Vous l'avez bien expliqué.
Dave:
Cela semble terrible, mais je suis toujours concentré… Pouvons-nous aller au village viticole ? Est-ce que cela existe ?
Catherine :
Nous n’avons donc jamais pu obtenir le financement nécessaire, donc non. Nous essayons simplement de le vendre maintenant, c'est un terrain avec tous les droits. Et si quelqu'un veut un village viticole, il est prêt à être construit. Nous n'avons tout simplement pas pu obtenir le financement. C'est un projet sympa.
Dave:
Je souhaite visiter un village viticole. Je ne suis pas sûr de vouloir en construire un.
Catherine :
Il y en a de très bons. En fait, nous nous sommes inspirés de ceux de Washington. Je ne sais pas. James, connaissez-vous des villages viticoles parce qu'il y en a eu des succès dans l'État de Washington ?
James:
Sont-ils probablement à Yakima ou à Chelan ?
Catherine :
N'y a-t-il pas une région viticole à Washington ? Je pense que c'est là.
James:
Ouais, Yakima a maintenant de jolis vignobles là-bas, mais je ne fais pas de vin. Je ne bois même pas.
Henri:
Vous avez besoin d'un village rockstar.
James:
Vous le transformez en village rockstar.
Catherine :
Un village rockstar. Ceux de Washington le tuent parce que vous ne louez qu'un tout petit espace. Parce qu'ils ne font pas le vin là-bas, ils le goûtent simplement. Ils font leur vin ailleurs. Mais tous ces merveilleux vignobles cachés dans les collines, personne ne va les visiter.
Les établissements vinicoles pourraient venir et avoir de petites salles de dégustation dans les zones où il y a du monde et ils paieraient cher parce que c'est alors directement au consommateur plutôt que d'avoir… Ils paient environ 50 % pour passer par un grossiste. Ils étaient prêts à payer beaucoup plus pour louer l’espace. Les chiffres semblaient donc fantastiques. Il suffit de le construire pour que cela fonctionne.
James:
Cela semble être un concept sympa.
Catherine :
C'est permis. Si quelqu'un a de l'argent, construisons-le.
Dave:
Eh bien, ma plus grosse erreur, je suppose que ma plus grosse erreur d'investissement pour cette année, car il y en a eu beaucoup d'autres, est probablement quelque chose à laquelle tout le monde ici s'identifie, mais cela n'a pas été de virer quelqu'un dès que j'aurais dû et d'attendre aussi. longtemps, même si je savais que je devais le faire, mais j'étais paresseux à ce sujet. Et cela va me coûter beaucoup d'argent. J'ai une location à court terme. La plupart des offres que j’achète actuellement sont passives. J'exploite donc encore quelques transactions dans le Colorado et j'ai cette location à court terme pour laquelle j'ai embauché un gestionnaire immobilier à service complet lorsque j'ai déménagé en Europe.
Et ils sont tout simplement mauvais depuis le début. Et tous les deux mois, vous obtenez probablement ceci, vous vous attaquez à eux, ils commencent à bien se porter pendant quelques mois, puis cela se relâche à nouveau. Et ça remonte et ça repart. Et j'ai attendu si longtemps. Et finalement, nous en sommes arrivés au point où nous avons reçu de très mauvaises critiques. Il y avait quelques problèmes avec la propriété qui nécessitaient vraiment une reconstruction physique, et c'est ce que nous avons compris. J'en suis arrivé à la conclusion qu'il fallait enfin retirer le pansement, mais c'était juste au début de l'été dans le Colorado, qui est la saison la plus chargée.
J'ai donc perdu toutes mes réservations pour juin, juillet et août, qui coûtaient probablement 10 ou 15 50 $. Et puis j'ai aussi perdu tous mes avis, ce qui, quand on pense à tout l'argent que l'on perd en perdant 60 ou XNUMX bons avis, toutes les réservations perdues l'année dernière. Donc, si je l'avais fait de manière intelligente, dans le Colorado, où se trouvent les locations à court terme, il y a comme une saison de boue, j'aurais pu le faire de mars à mai et ça aurait été tout à fait bien. Mais j'étais paresseux et maintenant je panse un peu mes blessures.
Alors celui-là fait mal. Et je pense que cela concerne probablement tout le monde, car qu'il s'agisse d'un gestionnaire immobilier ou d'un entrepreneur, parfois vous retardez simplement cette situation inévitable et inconfortable dont vous savez que vous devez vous en sortir.
Catherine :
Embauchez lentement, licenciez rapidement.
Henri:
C'est plus facile à dire qu'à faire, mec.
Catherine :
Ouais c'est ça.
Dave:
Je sais. Vivant si loin, je n'avais pas vraiment envie de comprendre, pour être honnête. Je voulais juste qu’ils fassent du bon travail et ils ne l’ont pas fait. Mais c'est d'accord. Comme tu l'as dit, tu as beaucoup de bonnes années. Parfois, vous manquez un petit peu. Mais tant que vous avez une tendance à la hausse au fil du temps, c'est bien.
James:
Cela m'intéresse. Ainsi, lorsque vous engagez une société de gestion immobilière de location à court terme et que c'est votre propriété, techniquement, elle est propriétaire des avis ?
Dave:
Ils l’ont fait sur celui-ci, ouais. Pour le nouveau, j'ai trouvé un moyen de ne pas le faire, mais je n'ai pas réalisé comment ils l'avaient structuré la première fois. Donc c’était vraiment nul.
James:
C'est comme une sorte de menottes dorées parce qu'on ne veut pas les quitter.
Henri:
C'est terrible.
Dave:
Oui exactement. Exactement.
Catherine :
Oui, c'est intéressant parce que lorsque j'ai embauché un gestionnaire immobilier pour ma première location à court terme hors de l'État, je pensais qu'ils allaient s'occuper de tout et ils ont dit : « Non, non, non. Il devrait toujours être sous votre nom et celui de votre Airbnb. Et j’ai fini par les virer avant même de commencer parce qu’ils étaient horribles.
Dave:
Vraiment?
Catherine :
Yeah Yeah. Lorsqu’ils ne répondent pas immédiatement à vos messages au début d’une relation, cela pose problème. Et puis j'étais tellement content d'avoir eu… Oh, c'est pour ça que tu es censé le garder sur ton propre compte pour cette raison, mais je ne le savais pas à l'époque. C'était juste de la chance.
Dave:
Oui, c'est une leçon importante. Et maintenant, j'offre des réductions aux personnes que je connais ou je les offre juste pour pouvoir obtenir des avis. Alors si quelqu'un veut aller skier dans le Colorado, contactez-moi sur Instagram. J'ai une très belle maison. Vous pourriez y aller cet hiver, ou nous pouvons tous y aller. Vous voulez y aller ?
James:
C'est avec plaisir que j'irai voir ton carnet.
Catherine :
Ouais, faisons des retrouvailles.
Dave:
Il n'y a personne là-bas.
Catherine :
Nous allons simplement le détruire.
Dave:
Honnêtement, c'est comme une maison pour 16 personnes dans une ville de fête, donc ça s'use, c'est sûr.
Catherine :
Parfait.
Dave:
Ce ne serait pas la première fois que je le saccageais, du moins. Ça c'est sûr.
James:
Eh bien, je serai à Vail pour Thanksgiving, donc je pense que nous devrions tous aller chez vous pour le dîner de Thanksgiving et organiser un Thanksgiving OTM proprement dit. Henry, tu fais cuire la dinde et allons-y.
Dave:
Je vais être en lune de miel. Je vais être en lune de miel pour Thanksgiving.
Catherine :
Eh bien, nous vous rejoindrons alors.
Dave:
Vous pouvez y aller. Ouais, vous voulez venir en Thaïlande ?
Henri:
Oh, j'adorerais aller en Thaïlande.
Catherine :
Où allez-vous?
Dave:
Nous allons au Cambodge et en Thaïlande.
Henri:
Si jaloux.
Dave:
Je suis très excité.
Catherine :
Oui.
Dave:
Ça va être très sympa. Mais vous pouvez avoir la maison. Vous pourrez y cuire votre dinde.
Catherine :
Henry cuisine.
Dave:
Très bien, merci beaucoup d'avoir partagé vos erreurs. Je pense que c'est une partie importante de l'investissement immobilier que nous faisons un travail décent en partageant nos erreurs dans cette émission. Nous allons probablement en faire encore davantage parce que nous avons commis aujourd’hui des erreurs en matière d’investissement, mais nous devrons également avouer certaines de nos prévisions pour 2023 à un moment donné. Il y aura certainement des aveux d’erreurs, je pense, de la part de chacun de nos côtés. Je sais que j'en ai quelques-uns qui me hantent, alors restez à l'écoute pour cela.
Catherine :
Ce n'est pas encore la fin de l'année.
Dave:
Oui c'est vrai. Nous verrons ce qui se passera, mais nous aurons également un bilan avant la fin de l’année. Si vous voulez en savoir plus sur nos merveilleux hôtes ici, James, si quelqu'un veut vous parler de la perte de 180 XNUMX $, où devrait-il le faire ?
James:
La meilleure façon de savoir comment perdre de l'argent est d'aller sur mon Instagram à l'adresse [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. J'ai beaucoup d'histoires pour toi.
Dave:
Très bien, Kathy, et toi ?
Catherine :
Sur RealWealth.com se trouve notre entreprise, puis Kathy Fettke sur Instagram.
Dave:
D'accord. Henri?
Henri:
Ouais, vous pouvez me retrouver sur mon site Web, seeyouattheclosingtable.com ou Instagram. Je m'appelle @thehenrywashington.
Dave:
D'accord. Et si vous voulez me retrouver, vous pouvez le faire sur Instagram @TheDataDeli. Merci beaucoup à tous d'avoir écouté. Nous vous reverrons la prochaine fois. On The Market a été créé par moi, Dave Meyer et Caitlin Bennett. L'émission est produite par Caitlin Bennett et éditée par Exodus Media. La rédaction est réalisée par Calico Content, et nous souhaitons remercier tout le monde chez BiggerPockets pour avoir rendu cette émission possible.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Pourquoi tu devrais N'attendez JAMAIS pour retirer les permis d'un seul coup et comment ça pourrait te coûter six chiffres
- Le massif « impôt de remise de prêt » tu pourrais être obligé de payer si ton accord tourne mal
- Oublier un retournement et les inconvénients de faire évoluer votre portefeuille trop vite
- Si oui ou non vous avez raté la meilleure opportunité d'achat de l'année écoulée
- Embauchez lentement, licenciez vite, et signe qu'il est temps de soulager votre gestionnaire de l'immeuble de leurs fonctions
- Pourquoi voudriez-vous devenir le prochain prêteur privé d’Henry Washington
- Et So Beaucoup plus!
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- Façon..
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- vos contrats
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