Quelle est la clé pour payer moins d'impôts? Une étude de ségrégation des coûts. Jamais entendu parler? La plupart des investisseurs immobiliers ne l’ont pas fait, mais nous sommes sur le point de le faire. débloquez un monde de revenus non imposables gagner en utilisant cet outil spécifique. Si vous vous êtes demandé comment les riches paient si peu d'impôts tout en possédant des biens immobiliers produisant des millions de dollars, voici comment procéder. Dans l’épisode d’aujourd’hui, vous apprendrez également à utiliser la séparation des coûts afin de garder plus d’argent dans votre poche.
Les impôts ne sont pas le sujet de prédilection de tout le monde, mais payer moins d’impôts ? Vous pouvez probablement soutenir cela. Nous avons introduit CPA et CFP Mitchell Baldridge pour expliquer comment il aide les investisseurs immobiliers, petits et grands, supprimer son revenu imposable et les construire leur portefeuilles immobiliers plus rapide. Notre propre Rob Abasolo utilise l’équipe de Mitchell pour réduire ses impôts de plus de six chiffres !
Dans cet épisode, nous vous expliquerons qu'est-ce que la ségrégation des coûts, pourquoi tant de top investisseurs immobiliers utilisez-le pour baisser leurs impôts, lorsque vous pouvez (et ne pouvez pas) l'utiliser sur vos propriétés, le location courte durée « échappatoire » fiscale dont profiter, ET que se passe-t-il lorsque vous le faites mal.
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David:
Ceci est le podcast BiggerPockets, émission 823.
Mitchell :
La ségrégation des coûts est donc la stratégie fondamentale par laquelle les investisseurs immobiliers créent des tonnes de bonus d’amortissement la première année et réduisent leur facture fiscale d’une tonne. Ainsi, comme je l’ai dit, plutôt que de payer des impôts, les investisseurs immobiliers peuvent continuer à capitaliser et à poursuivre cette grosse boule de neige qu’est l’achat de biens immobiliers.
David:
Que se passe-t-il tout le monde ? Il s'agit de David Greene, votre animateur du podcast BiggerPockets, le plus grand, le meilleur et le plus méchant podcast immobilier au monde. Rejoint par mon co-animateur aujourd'hui, Rob Abasolo. Rob, que se passe-t-il, mon frère ?
Rob:
Ça va bien, mec. Nous sommes un mercredi, mais en gros c'est vendredi car je m'envole pour San Diego demain pour les prochains jours, donc je suis vraiment excité.
David:
Qu'est-ce que tu vas faire là-bas ?
Rob:
Eh bien, c'est la fête du 40e anniversaire de mon meilleur ami, et je n'allais pas y aller, et ma femme m'a dit : « Hé, tu dois y aller. C'est sa fête de 40 ans. Et je me suis dit : « Vraiment ? Et elle m’a dit : « Oui ». Et donc j’ai réservé des vols avec des points et je vais aller lui faire une surprise. Il ne le sait même pas.
David:
Ainsi, non seulement Rob s'entraîne tous les jours, mange sainement et ne porte plus de t-shirts à poche Haynes tout le temps, mais il s'est également fait un ami qui serait heureux de le voir à San Diego. Faites-nous savoir dans les commentaires sur YouTube à quel point vous êtes fier de Rob et félicitez-le pour cela. Et je voudrais féliciter tous ceux d’entre vous qui s’apprêtent à écouter cette émission parce que c’est le feu. Si vous êtes quelqu'un qui n'aime pas les impôts, ce que je suppose que c'est le cas de vous tous, vous tirerez beaucoup de profit de l'émission d'aujourd'hui, car nous allons aborder des moyens vous permettant d'économiser légalement des impôts. vous ne le saviez peut-être pas, avec des mesures spécifiques que n'importe qui peut prendre si c'est quelque chose qu'il souhaite faire. Rob, quelle est l'information la plus précieuse que les gens retiendront en écoutant cette émission ?
Rob:
Aujourd’hui, nous allons parler de la façon de tirer parti de la stratégie fiscale pour accroître votre patrimoine tout au long de votre vie. D'accord. Mais vous devez écouter attentivement et comprendre qu'il y a beaucoup de choses à faire dans ce genre de choses, et nous ne nous attendons pas à ce que vous soyez un parfait expert d'ici la fin de cet épisode, mais ajoutez-le à vos favoris et faites très attention parce que je pense que c'est le cas. peut avoir un impact considérable au cours de votre carrière dans l’immobilier.
David:
C'est super. Mon conseil serait d’écouter cette émission jusqu’à ce que vous puissiez l’expliquer à quelqu’un d’autre qui ne comprend pas les impôts ou l’immobilier. C’est la meilleure façon de savoir que vous savez comment vous pouvez, vous aussi, économiser des impôts. Maintenant, avant de faire venir notre invité, Mitchell Baldridge, j'ai un petit conseil juste pour vous. Arrêtez de penser à la résolution des problèmes de demain et commencez à penser en termes de décennies. L’immobilier en général et le report d’impôt en particulier ne sont pas très bien utilisés comme stratégie à court terme. Lorsque vous utilisez des 1031, lorsque vous utilisez des stratégies d’accélération des bonus pour coûter des études de ségrégation, vous n’évitez pas les impôts, vous les reportez souvent. Et si vous reportez les impôts dans le mauvais sens et que vous vous retrouvez dans une situation où vous ne gagnez pas d’argent et que cette facture fiscale vous frappe alors que vous n’y êtes pas prêt, cela peut faire mal.
Dans le même temps, si vous essayez de créer et d’accélérer votre portefeuille, cela peut être un accélérateur extrêmement bénéfique pour vous. Alors élaborez une stratégie globale, un plan pour savoir où vous voulez être dans 10, 20, 30 ans, et demandez-vous laquelle de ces stratégies fonctionnerait pour vous pour y arriver plus rapidement. Rob, avez-vous quelque chose à ajouter avant de faire venir Mitchell ?
Rob:
Écoutez simplement la fin, car nous parlons vraiment de beaucoup de ces principales précautions. Il y a beaucoup de bons et pas nécessairement de mauvais, mais je pense qu'il est vraiment important de prendre en compte les mises en garde. Donc vraiment, chaque fois que David dit quelque chose, écoutez particulièrement attentivement parce que, mec, vous l'avez vraiment si bien expliqué aujourd'hui.
David:
Eh bien, merci pour ça, mec. J'apprécie le compliment. J'essaie de le décomposer chaque fois que j'en ai l'occasion. J'espère que vous le décomposerez à San Diego et laissons Mitchell Baldridge le décomposer pour nous maintenant. Mitchell Baldridge, bienvenue sur le podcast BiggerPockets. Alors pour commencer, parlez-moi un peu de vous.
Mitchell :
Hé, merci de m'avoir invité. Ouais, je m'appelle Mitchell Baldridge. Je suis CPA et planificateur financier certifié à Houston, au Texas. Je dirige mon propre cabinet de CPA. Nous travaillons principalement avec des propriétaires de petites entreprises et des syndicateurs immobiliers. Et puis en plus de cela, j’ai un service de comptabilité fiscale appelé betterbookkeeping.com, puis je suis partenaire de RE Cost Seg et STR Cost Seg.
Rob:
Eh bien, génial, mec. Eh bien, merci d'être venu. Pour tous ceux qui seraient prêts à ne pas tenir compte du fait que nous allons parler d'impôts, permettez-moi de mettre la table sur ce dont nous allons parler, car personnellement, je pense que les impôts sont beaucoup plus sexy que la plupart des gens ne le pensent. parce que dans mon esprit, si vous payez des impôts, vous ne gardez pas cet argent dans votre poche, vous gagnez donc moins chaque année. J’ai eu plusieurs factures fiscales à six chiffres et cette stratégie unique m’a permis de réduire ma facture grâce au pouvoir de la connaissance de la fiscalité foncière. Et Mitchell, ici mon partenaire sur strcostseg.com, voulait les faire venir pour vraiment préparer le terrain pour ce que je pense être la stratégie de création de richesse la plus puissante dans l'immobilier.
Mitchell :
Ouais, totalement. Vous n’accumulez pas d’impôts en payant des impôts à l’Oncle Sam.
David:
Et cette stratégie fiscale magique que nous allons aborder aujourd’hui s’appelle la ségrégation des coûts. Pour ceux qui savaient déjà où nous allions, bravo. Mitchell, pourquoi est-il important que les investisseurs connaissent la séparation des coûts ?
Mitchell :
Bien sûr. La ségrégation des coûts est donc la stratégie fondamentale par laquelle les investisseurs immobiliers créent des tonnes de bonus d’amortissement la première année et réduisent leur facture fiscale d’une tonne. Ainsi, comme je l’ai dit, plutôt que de payer des impôts, les investisseurs immobiliers peuvent continuer à capitaliser et à poursuivre cette grosse boule de neige qu’est l’achat de biens immobiliers.
David:
Rob, expliquez-nous pourquoi vous pensez que la répartition des coûts peut être encore plus puissante que le flux de trésorerie lui-même, aussi hérétique que cela puisse paraître.
Rob:
Certainement. Eh bien, je pense que la plupart des investisseurs qui se lancent dans le jeu ont tendance à se concentrer sur les flux de trésorerie parce que nous voulons gagner de l’argent aujourd’hui. Bien sûr, c’est trop généraliser, ce n’est pas le cas de tout le monde, mais pour les personnes qui sont vraiment soucieuses de leur trésorerie, je pense qu’il est vraiment important d’examiner le retour sur investissement global de votre investissement, pas seulement le retour sur investissement. Parce que lorsque vous examinez tous les différents éléments, du flux de trésorerie à l'appréciation en passant par le remboursement de la dette, et que vous commencez ensuite à ajouter les déductions fiscales que vous pouvez obtenir, votre retour sur investissement sur n'importe quelle propriété peut vraiment commencer à monter en flèche. Je vais vous parler d’une affaire rapide, et certes, c’est une affaire plus importante. Ce n’est pas quelque chose sur lequel tout le monde à la maison va travailler. Mais je travaille actuellement sur une propriété de 2.4 millions de dollars. Le flux de trésorerie sera inférieur pour cette propriété spécifique.
Cela va, je pense, générer un flux de trésorerie entre 30 et 40,000 250 $ par an, ce qui, encore une fois, n'est pas un mauvais montant de trésorerie, mais par rapport à cette propriété, je recherche généralement un peu plus. Cependant, une fois que nous commencerons à utiliser certaines de ces déductions fiscales dont nous allons parler aujourd’hui, cette propriété spécifique contribuera en fait à réduire ma facture fiscale d’environ 300,000 à XNUMX XNUMX $. Et encore une fois, nous allons aborder un autre accord plus tard dans l’épisode d’aujourd’hui, un accord beaucoup plus petit, beaucoup plus tactique pour beaucoup de gens, mais grand ou petit, cela peut fonctionner pour n’importe qui.
David:
Très bien, maintenant nous savons pourquoi c’est précieux, mais comment ça marche ? Mitchell, pouvez-vous nous poser les bases en termes simples afin que nos auditeurs puissent comprendre ce qu'est la ségrégation des coûts et comment elle peut être utilisée ?
Mitchell :
Bien sûr. Donc, en termes très simples, la séparation des coûts est le mécanisme, c'est un rapport d'ingénierie dans lequel vous faites exploser votre bâtiment presque comme, imaginez l'un de ces diagrammes de pièces de composants. Eh bien, vous prenez un investissement immobilier, qu’il s’agisse d’une location à court terme ou d’une immense propriété industrielle, et vous l’explosez dans toutes ses composantes. Vous prenez le terrain comme un tout, le toit comme un autre morceau, les fondations comme un seul morceau, les fenêtres et les systèmes spéciaux de traitement de l'air, et vous attachez une durée de vie fiscale à chaque élément de votre bâtiment. La raison pour laquelle vous faites cela est qu’il existe des durées d’imposition différentes pour différents actifs.
Ainsi, le toit, les fondations, les murs et la charpente d’un bâtiment auraient une durée de vie fiscale de 27 ans et demi ou de 39 ans, qu’il s’agisse d’une propriété résidentielle ou d’un actif commercial. Mais bon nombre de ces composants du bâtiment auront une durée de vie fiscale beaucoup plus courte, auraient une durée de vie de cinq, sept ou 15 ans, comme l'aménagement paysager ou les revêtements de sol en vinyle ou certaines armoires ou certains systèmes mécaniques pourraient avoir une durée de vie beaucoup plus courte. Donc, ce que fait ce rapport d'ingénierie, cette étude de séparation des coûts, c'est de prendre le bâtiment et de le classer dans différentes catégories de vie fiscale afin que vous puissiez le confier à votre CPA et que vous puissiez économiser de l'argent la première année.
David:
Très bien, Mitchell, vous avez donc décrit le fonctionnement de la ségrégation des coûts, mais revenons un peu en arrière et parlons du fonctionnement de l'amortissement global. Et si je vous donnais ma compréhension et qu'en tant que professionnel, vous pouviez me corriger si j'oublie quelque chose ? Ça a l'air bien ?
Mitchell :
Super.
David:
Donc, si vous étiez propriétaire d’une petite entreprise, ce que nous sommes en tant qu’investisseurs immobiliers, notre portefeuille immobilier est notre affaire. Et disons que vous possédez un restaurant et que vous avez acheté un lave-vaisselle pour cette entreprise et que vous avez dépensé 20,000 100,000 $ pour ce lave-vaisselle de qualité industrielle, ce serait une perte pour l'entreprise. Ainsi, même si l’entreprise rapporte 20,000 20,000 $ par an, vous avez dû dépenser 100,000 XNUMX $ pour le lave-vaisselle. Vous pourriez donc déduire XNUMX XNUMX $ des XNUMX XNUMX $ que vous avez gagnés. Mais le gouvernement ne vous laisse généralement pas déduire le montant total la première année, car si vous aviez une entreprise de construction et que vous achetiez tout un tas de camions pour cette entreprise, le nombre de véhicules que vous avez achetés était supérieur au bénéfice réel. cela a été fait, vous n'auriez jamais à payer d'impôts et vous continueriez simplement à accumuler des actifs.
Au lieu de cela, ils vous laissent déduire un pourcentage de ce lave-vaisselle chaque année et déterminent combien d'années ce lave-vaisselle durera, disons qu'il a une durée de vie utile de 10 ans. Et ils diront : « Vous pouvez déduire un dixième de ce lave-vaisselle chaque année », de cette façon, vous ne pourrez pas bénéficier de la déduction totale la première année, car vous ne paieriez probablement pas beaucoup d’impôts du tout. Si vous achetiez régulièrement de nouveaux équipements, vous pourriez éviter ou réduire considérablement vos impôts. Ce même principe, appelé dépréciation, s’applique à l’investissement immobilier. Le bâtiment que nous achetons s’effondre donc avec le temps. Le revêtement extérieur s'use, le système de climatisation, les systèmes mécaniques, tout ce que vous avez mentionné s'usent.
Et en règle générale, l'IRS a déclaré : « Hé, nous disons qu'une maison a une durée de vie utile de 27 ans et demi pour un logement résidentiel. Nous vous laisserons déduire un 27.5ème de cette somme chaque année sur le revenu que vous gagnez. Ainsi, si la propriété rapporte huit mille dollars en flux de trésorerie, mais que cette plus-value est de 6,000 2,000 $, vous n'êtes imposé que sur 2 27 $, ce qui est bien mieux que si vous gagnez de l'argent au WXNUMX, vous n'avez aucun moyen de le mettre à l'abri. D'après ce que je comprends, la séparation des coûts est la suivante : plutôt que de la prolonger sur toute la durée de vie utile de la propriété, qui est de XNUMX ans et demi pour l'immobilier résidentiel, vous pouvez accélérer ce processus et en prendre des parts dès le début.
Ces cabinets ne tiendront pas les 27 ans et demi complets. La climatisation, la chaudière, certains des autres composants des planches de revêtement de sol, comme vous l’avez dit, ne fonctionneront probablement pas tout le temps. Ils vous permettront donc de prendre une part plus importante, c’est-à-dire ces parts au début, ce qui vous donnera une déduction plus importante pour le revenu de cette année-là. Comment ai-je fait?
Rob:
Je pense que c'était plutôt bien.
Mitchell :
L'idée bien sûr, je possède une entreprise et j'achète une agrafeuse, je peux amortir l'agrafeuse dès la première année. Mais j'achète, à votre avis, ce lave-vaisselle de qualité commerciale ou cette maison, ils disent : « Whoa, whoa, whoa. Ce n'est pas une dépense. Il s’agit d’une immobilisation et la façon dont vous allez récupérer ce coût au fil du temps passe par l’amortissement. Et il existe différentes méthodes et beaucoup de règles différentes à ce sujet, dont nous allons aborder quelques-unes maintenant.
David:
Maintenant, je pense qu'il est important de mentionner, et je sais que nous sommes sur le point d'y entrer, que nous avons tendance, en tant qu'investisseurs, à penser que lorsque j'achète une propriété de 500,000 100,000 $ et que j'ai investi 20 100,000 $, cela représente une baisse de 80 %. C’est ainsi que notre cerveau le voit. J’ai investi 500,000 400, parce que c’est ce que j’ai retiré de mon compte bancaire et que j’ai donné au vendeur, puis la banque a donné les 500,000 % restants. Mais vous avez en réalité acheté un actif de 500,000 XNUMX $. Vous deviez rembourser la totalité des XNUMX XNUMX $ que vous aviez empruntés. Ce n'était pas gratuit. Cela semble gratuit car nous le remboursons avec l'argent provenant du locataire. Mais en fait, vous avez acheté la totalité des XNUMX XNUMX $, ce qui signifie que vous pouvez amortir, devrais-je dire, vous pouvez utiliser une base de XNUMX XNUMX $ moins le terrain avec votre dépréciation.
Et il est important que les gens comprennent que vous ne prenez pas les 100 500,000 $ que vous avez investis pour en faire votre base, vous obtenez la totalité de XNUMX XNUMX $, ce qui signifie que lorsque vous intégrez l'effet de levier dans l'immobilier, il est encore plus facile d'économiser des impôts. . Pouvez-vous comprendre, Mitchell, comment ça marche ?
Mitchell :
L'exemple le plus simple en dehors de l'immobilier serait que je puisse entrer chez un concessionnaire automobile le dernier jour de l'année avec 1,000 100,000 $, poser cela sur la table et repartir avec un Chevrolet Tahoe de 99,000 179 $. Et donc je vais aussi, pour répondre à votre point, David, repartir avec un prêt de 1,000 100,000 $ et oui, ils insisteront pour que je rembourse ce montant. Et puis nous parlerons davantage de l'amortissement bonus, mais en utilisant l'amortissement bonus, je peux radier, ou l'article 20, je peux radier toute cette voiture l'année où je l'achète. Alors wow, je viens d'entrer chez un concessionnaire automobile avec 20 XNUMX $ et je suis reparti avec une voiture et avec une déduction de XNUMX XNUMX $. C'est incroyable. Eh bien, cela se produit de la même manière dans l’immobilier, où, selon vous, un acompte de XNUMX % sur une maison, qui semble être un acompte assez important pour une maison, représente en fait un effet de levier assez élevé. Si vous regardez un entrepôt industriel ou si vous envisagez une offre de self-stockage, ils voudront que vous déboursiez généralement bien plus de XNUMX %.
Mais avec cette maison, ce sont d'excellentes cibles de dépréciation dans le sens où dans votre exemple, je vais prendre 100,000 500,000 $, je vais acheter une maison de 500 XNUMX $, et ensuite de ces XNUMX, je vais séparer le terrain des améliorations, puis je vais prendre les améliorations, à la fois les améliorations du site, les améliorations des bâtiments et la séparation des coûts, ce qui signifie diviser toutes ces améliorations dans leur durée de vie fiscale, des durées de vie plus courtes et des durées de vie plus longues. Et puis je vais utiliser l’amortissement bonus pour accélérer tous les biens à durée de vie courte et bénéficier d’une énorme déduction la première année. C’est super pratique car l’année où le capital sort de mon compte bancaire est aussi l’année où je bénéficie d’une énorme déduction.
Rob:
Ouais, il y a quelques choses à déballer là-bas. Je veux dire, les avantages de l'immobilier en matière d'effet de levier élevé sont assez fous, car comme vous l'avez dit, vous pouvez avoir un effet de levier très élevé dans l'immobilier, alors que vous ne pouvez pas nécessairement prendre 100,000 500,000 $ et dire : « Hé, je suis je vais acheter 27 39 $ d’actions Tesla. Il n’y a vraiment pas de moyen de faire ça, pas facile à ma connaissance de toute façon. Alors que vous pourriez vous adresser à une banque et obtenir exactement le même effet de levier sur l’immobilier, car il s’agit d’un actif qui s’apprécie et les banques sont prêtes à le faire. Et vous définissez en quelque sorte la notion d’amortissement, donc je pense qu’au fil du temps, que ce soit XNUMX ans et demi ou XNUMX ans pour les biens commerciaux, vous bénéficiez d’une petite déduction par poste. Vous avez parlé de séparation des coûts et de la manière dont nous pouvons, je suppose, décomposer ces éléments et voir ce qui pourrait être déduit plus rapidement. Mais la seule chose que nous n’avons pas vraiment abordée spécifiquement est la dépréciation des bonus. Alors, quelle est la différence entre la dépréciation des bonus et la dépréciation en général ?
Mitchell :
La dépréciation des bonus existe depuis longtemps sous diverses formes. Et l'amortissement bonus signifie vraiment pour les biens à durée de vie plus courte, ces éléments de cinq, sept et 15 ans comme les machines, les accessoires et les améliorations foncières, que l'amortissement bonus vous permet d'accélérer toute l'amortissement ou une partie de l'amortissement jusqu'à la toute première année de placement. la propriété en service. En 2017, lors d’un rapprochement budgétaire, ils ont adopté la loi sur les réductions d’impôts pour l’emploi, qui a ouvert cette énorme opportunité de bonus. Premièrement, le bonus a été ramené à 100 %, ce qui signifie que toute propriété de cinq, sept ou 15 ans, qui était un bien immobilier que vous avez mis en service cette année-là, pourrait être dépréciée à 100 %. Et l’autre chose, la Tax Cut Jobs Act débloquée, c’est que vous pouvez appliquer un bonus aux biens d’occasion. Auparavant, la séparation des coûts et la dépréciation des bonus étaient extrêmement utiles pour le développement de base. Cela ne pouvait concerner que de nouvelles voitures, de nouveaux biens immobiliers, de nouveaux équipements. Eh bien, la loi sur les réductions d'impôts et l'emploi vous a permis de prendre un appartement qui était une valeur ajoutée des années 1970 et de vous l'acheter neuf et de commencer à le séparer des coûts, à le bonifier et à avancer toute cette dépréciation.
David:
Donc, si je vous ai bien compris, auparavant, vous ne pouviez déduire que la durée de vie utile de certaines de ces choses, comme la climatisation, le toit, lorsqu'ils étaient neufs, lors de leur première construction. Et ils ont ajusté le code des impôts pour dire : « Hé, même si lorsque vous l'avez acheté, ce toit avait 20 ans, nous allons quand même vous laisser le déduire comme s'il était neuf pendant la durée de vie utile de ce toit. .»
Mitchell :
Eh bien, le toit est un bien à durée de vie plus longue, mais oui. Donc, une autre chose à propos de l'amortissement du bonus, par opposition au 179 et à l'énorme déblocage, c'est que l'amortissement du bonus vous permettra de compenser vos revenus en dessous de zéro, vous pourrez donc générer des pertes nettes d'exploitation dans l'immobilier. Alors Rob, revenons à votre point sur cette maison de l'Arizona qui va générer entre 40 et 60,000 40,000 $ de flux de trésorerie net chaque année. La première année, vous allez perdre un quart de million de dollars. Vous vous retrouverez donc avec un flux de trésorerie de 200,000 1,000 $, mais une perte nette de 100,000 XNUMX $ sur cette propriété. C’est donc là que tout se déroule vraiment. Revenons en quelque sorte à cet exemple de Chevrolet Tahoe où j'ai mis XNUMX XNUMX $ de côté et j'achète cette voiture et je viens de générer une perte de XNUMX XNUMX $ le premier jour.
Rob:
Eh bien, et soyons juste clarifiés, lorsque vous dites « perte », entre guillemets, pour tous ceux qui écoutent à la maison, nous parlons d'une perte de papier, ce qui est en fait le concept selon lequel vous profitez réellement de votre trésorerie, mais cela ne signifie pas « perte » Cela ne veut pas dire que sur votre déclaration de revenus, il ne semble pas que vous ayez perdu de l'argent à cause de toutes les avances, ou je suppose, de la dépréciation du bonus ou de la dépréciation que vous avez prise. Est-ce une représentation précise de ce qu'est une perte de papier ?
Mitchell :
Ouais. Donc, si vous voulez devenir très ringard, c’est un passif d’impôt différé. Donc, en fait, vous créez aujourd’hui une perte plus tôt que prévu et vous ne faites que repousser les impôts dans le futur. Alors oui, je travaillais dans un grand cabinet de fiscalité des sociétés qui s'occupait des dispositions fiscales pour les entreprises publiques. Cela apparaîtrait sur votre bilan, un passif d’impôt différé. J’ai donc essentiellement pris cinq ans à compter de la déduction fiscale actuelle et je l’ai reportée à cette année. Et nous parlerons davantage de la récupération plus tard et nous parlerons du fait qu’il n’y a pas de cadeau gratuit dans le code des impôts. Ce qui monte doit redescendre. Mais oui, comme je le disais plus tôt, c'est une bonne chose que l'année où les capitaux propres sortent et où la dette bancaire entre en ligne soit aussi l'année où vous pouvez générer cette déduction massive afin que vous Je ne paie pas d'impôts l'année même où vous achetez une propriété, espérons-le.
David:
Droite. Et il est important de noter que nous appelons cela une perte de papier. Donc vous radiez… ils attribuent une valeur monétaire à la perte des matériaux de la maison parce qu’à un moment donné, vous devrez les remplacer, mais cela ne signifie pas que vous avez réellement perdu de l’argent sur la transaction. Et lorsque vous faites une demande de financement, ils ne retiendront pas la dépréciation contre vous. Ainsi, si la propriété a rapporté 50,000 40,000 $ par an et que la dépréciation était de 10 50,000 $, vous n’êtes imposé que sur XNUMX. Mais lorsque vous demanderez un prêt, ils vous permettront d’utiliser la totalité de XNUMX XNUMX $ comme revenu dans la plupart des cas. Je pense que beaucoup de gens sont également confus : si j’accepte une perte à la dépréciation, cela va affecter ma capacité à emprunter de l’argent, cela va affecter mon ratio dette/revenu. Mais pour la plupart des prêteurs, ce n’est pas le cas. C'est vrai, Mitchell ?
Mitchell :
Ouais, c'est un excellent appel. Tout bon banquier vous permettra ou ira à sa souscription et vous permettra de rajouter tout ou partie de cette dépréciation pour revenir à-
Rob:
Et donc en théorie, en utilisant à la fois cette stratégie de dépréciation des bonus et la manière dont les études de ségrégation des coûts peuvent vous aider à y parvenir, est-il, en théorie, possible de subir une perte si importante sur vos avoirs immobiliers, qu'elle se répercute en réalité sur d'autres types de pertes. de revenu, comme votre revenu W2 et donne l'impression que vous avez perdu de l'argent là-bas, réduisant ainsi votre facture fiscale à ce moment-là, est-ce quelque chose que les gens peuvent également faire ?
Mitchell :
Alors oui, nous abordons maintenant la question de savoir comment utiliser ces pertes ? Et cela vaut vraiment la peine de le souligner ici, que les revenus immobiliers ou les revenus locatifs, de par leur nature, sont considérés comme des revenus passifs et que vos revenus W2, de par leur nature, sont considérés comme actifs et que vous ne pouvez pas compenser les revenus actifs par des pertes passives, sauf si vous êtes un professionnel de l'immobilier. . Nous pouvons donc accéder au statut de professionnel de l’immobilier si vous le souhaitez.
David:
Ouais, allons-y. Alors, est-ce quelque chose que tous ceux qui écoutent peuvent faire ? Peuvent-ils simplement commencer à déprécier non seulement leurs transactions immobilières, mais également l’argent qu’ils gagnent dans d’autres activités ?
Mitchell :
Vous devrez donc peut-être franchir quelques obstacles. Le statut de professionnel de l’immobilier est donc un statut clair reconnu par l’IRS qui vous permet de compenser les revenus ordinaires, les revenus actifs ordinaires avec ces pertes passives. Mais pour devenir un professionnel de l’immobilier, vous devez travailler 750 heures et plus de la moitié de votre temps de travail dans votre propre entreprise immobilière. Vous devez donc acquérir, ou développer, ou réaménager, ou réhabiliter, ou négocier ou gérer des biens immobiliers pour une entreprise dont vous possédez plus de 5 %. Vous ne pouvez donc même pas être salarié W2 pour une société de gestion ou salarié W2 pour une maison de courtage. Vous devez être dans le secteur de l'immobilier et vous devez travailler plus de la moitié de votre temps et travailler réellement dans l'immobilier pour être un professionnel de l'immobilier. C’est donc un obstacle de taille à franchir.
Rob:
Ouais. Il serait donc très difficile d’être simplement un travailleur à temps plein de W2 et un professionnel de l’immobilier, car les travailleurs à temps plein de W2 travaillent environ 2,000 2 heures par an. Et donc si vous voulez être un professionnel, un professionnel de l'immobilier et un travailleur W4,000, il faut en gros travailler plus de XNUMX XNUMX heures par an, non ?
Mitchell :
Ouais. Si vous êtes dentiste, il sera difficile d’être dentiste à temps plein et professionnel de l’immobilier. Être un professionnel de l'immobilier est donc fantastique, car non seulement les biens immobiliers que vous achetez et les bonus amortis sont capables de compenser les revenus de votre entreprise, mais vous pouvez également devenir un commanditaire dans des transactions et regrouper en quelque sorte tous vos biens immobiliers. activité immobilière et créer de véritables pertes passives qui compenseront votre… si vous êtes un gestionnaire immobilier ou un courtier, je veux dire, c'est juste un moyen fantastique de pouvoir en quelque sorte réduire passivement vos revenus avec l'immobilier et de ne pas avoir à obtenir pleinement à acheter, posséder et exploiter un bien immobilier par vous-même. Mais si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas devenir un professionnel de l’immobilier, il existe plusieurs façons de bénéficier des avantages des pertes immobilières, mais vous devez franchir quelques obstacles.
Rob:
L’un des principaux moyens, l’un des plus grands cerceaux que vous puissiez franchir est de simplement épouser un professionnel de l’immobilier. Je veux dire, je sais que ce n’est pas si simple, mais en théorie, une fois que vous êtes réellement marié à quelqu’un, disons que vous épousez un courtier ou un agent immobilier, son statut est-il en quelque sorte transféré à vous ? Comment ça marche?
Mitchell :
Ouais, nous n'arrêtons pas de plaisanter sur le lancement de cette application de rencontres où nous prenons des professionnels de l'immobilier, puis nous prenons des gens W2 à revenus élevés et nous les associons simplement. Et donc oui, si vous êtes marié à un professionnel de l’immobilier, son statut vous est automatiquement imprégné. Donc, beaucoup de médecins, d’avocats, de gens comme ça disent toujours : « Oh, épousez simplement un professionnel ou faites en sorte que votre conjoint au foyer devienne un pro de l’immobilier. »
David:
Entendez-vous cela, mesdames ? Si vous gagnez beaucoup d’argent et que vous avez besoin d’un abri fiscal, je suis votre homme.
Rob:
C’est vrai, car David Greene est à la fois agent immobilier et courtier. C’est donc un peu comme si vous deveniez un double pro de l’immobilier.
David:
Plus de valeur. Peut-être que je pourrai être le visage de cette application de rencontres quand elle sortira, Mitchell. Rob, c'est comme ça que tu as eu ta femme ? En gros, vous disiez : « Écoutez, je suis un professionnel de l’immobilier à plein temps, ce qui est très rare. Vous ne voulez pas rater cette opportunité, elle ne se reproduira peut-être pas.
Rob:
Et elle m’a dit : « Oui, continuez à me parler d’impôts, s’il vous plaît. » Et je me suis dit : « Ma copine, juste ici. »
Mitchell :
Alors, oui, vous pouvez épouser un professionnel de l'immobilier, ce qui peut être formidable ou très difficile, selon… Il y a donc quelques autres voies que vous pouvez également emprunter, qui consistent en réalité à prendre ce revenu immobilier passif et à gagner de l'argent. il est actif. Oh, une façon de le faire est que je suis CPA, je suis propriétaire du cabinet CPA, je pourrais acheter un immeuble dans lequel j'exploite, et ce ne serait pas une activité de location passive, ce serait un atout que mon entreprise possède, à l'instar des serveurs ou du copieur ou de tout autre actif que nous possédons et à partir duquel nous opérons. Ainsi, la perte active du bien immobilier que j’ai acheté pourrait compenser les revenus d’entreprise de n’importe laquelle de mes entreprises actives.
David:
Vous pouvez utiliser l’amortissement du bien immobilier que vous achetez pour mettre à l’abri des revenus qui ne sont pas directement liés à cet actif spécifique. Ainsi, vos commissions de prêt, vos commissions d'agent immobilier, j'imagine qu'un ouvrier du bâtiment, pourraient représenter une partie de l'argent qu'il gagne en réalisant des projets de construction, des conseils, des frais de gestion immobilière, tout ça. Vous pouvez mettre ce revenu à l’abri avec la même dépréciation, sinon il s’accumule. Et si vous n’utilisez pas d’amortissement, vous l’économisez et vous pourrez l’utiliser l’année prochaine si la propriété rapportait alors plus d’argent. Cela fonctionne donc pour les gens comme moi qui gagnent notre vie en écrivant des livres et en enseignant aux gens comment devenir des investisseurs immobiliers et gérer des maisons de courtage. Mais qu’en est-il des personnes à revenus élevés qui ne sont pas en mesure de devenir un professionnel de l’immobilier à plein temps, mais qui souhaitent quand même profiter de ce dont nous parlons ?
Mitchell :
Alors oui, en plus de pouvoir acheter votre propre bâtiment ou acheter une propriété pour votre entreprise, ce qui, au moment où vous avez acheté le bâtiment, l'entrepôt et l'autre bâtiment, vous ne pouvez acheter qu'un nombre limité de bâtiments pour votre entreprise. Vous pouvez également créer un autre type d'entreprise, une entreprise de location courte durée, la faille STR. Ainsi, l'IRS considère une location à court terme, non pas comme un bien immobilier locatif ou un bien immobilier locatif, mais la considère comme un hôtel que vous exploitez, dont vous possédez l'immobilier, qui ressemble énormément à un loyer. maison, mais c'est considéré comme une toute autre chose. Et donc si vous gérez une location à court terme, c'est-à-dire sept nuits ou moins, vous en avez la possibilité, ou sept nuits ou moins en moyenne, vous avez la possibilité de prendre tous les amortissements liés à cette activité de commerçant et de compenser les autres revenus actifs. .
Rob:
Et donc l’une des principales exigences de cette échappatoire en matière de location à court terme, qui s’applique probablement à une très grande majorité de notre public propriétaire de locations à court terme, est l’idée de participation matérielle. Et donc cela signifie essentiellement, d'une manière très simple, que si vous gérez vous-même votre propriété, vous participerez probablement matériellement pendant aussi longtemps… Je veux dire, je pense qu'il y a sept façons de le faire, corrigez-moi si je me trompe, mais l'un des principaux qui s'applique probablement à la plupart des gens est que si vous travaillez sur cette propriété au moins 100 heures par an, ce qui représente, je pense, deux heures par semaine, et que vous travaillez sur la propriété plus que quiconque, alors cela serait considéré comme une participation matérielle, n’est-ce pas ?
Mitchell :
C'est exact. Ainsi, lorsque le titre de professionnel de l'immobilier représente 750 heures et plus de la moitié de votre temps, la participation matérielle est en quelque sorte un test. Donc si vous travaillez 500 heures dans cette entreprise, vous participez matériellement. Si vous travaillez 100 heures et plus que tout le monde dans l’entreprise, ce qui signifie que vous passez plus de temps dans cette entreprise que toute autre personne, vous êtes un participant important. Ou si vous êtes simplement le seul exploitant de cette entreprise, vous y participez matériellement. Donc si tu as une ADU derrière chez toi, tu es la seule personne qui y travaille vraiment, mais ça te prend 20 heures par an, que tu participes matériellement.
Rob:
Ce serait donc comme si c'était sur votre propriété, mais que vous le nettoyiez, que vous étiez le préposé à l'entretien, le paysagiste, que c'était vous qui possédiez vraiment tout à ce sujet, d'accord, alors vous n'avez en fait pas à remplir, ouais, vous n'êtes pas obligé de remplir l'exigence de 100 heures pour cela.
Mitchell :
C'est vrai.
Rob:
Waouh, c'est fou.
Mitchell :
Alors oui, les directives de participation matérielle sont un peu plus souples. Si vous voulez devenir complètement nerd, il y a la publication 925, qui traite des règles d'activité passive, et si vous voulez vraiment vous endormir, vous pouvez lire tout cela ce soir.
Rob:
Le discours sur la fiscalité, comme nous l’appelons. Eh bien, donc si vous participez matériellement à une location à court terme, je veux dire, encore une fois, je pense que beaucoup de gens le font sans même le savoir, c'est en quelque sorte là que tout arrive à un point critique du point de vue de l'amortissement du bonus, de la ségrégation des coûts. car c'est à ce moment-là que vous pouvez prendre vos pertes et les appliquer à votre W2. Ou est-ce que j'ai raté quelque chose ?
Mitchell :
C'est exact. Alors oui, si je travaille pour une grande entreprise technologique qui gagne un million de dollars par an et que mon conjoint ou moi-même gérons une location à court terme et y participons matériellement, nous sommes en mesure de regrouper ces deux sources de revenus, le W2 à revenus élevés, et l'énorme perte due à la perte de papier que nous avons générée, les rassembler et payer beaucoup moins d'impôts et reporter cela à plus tard.
Rob:
Bon sang. Alors y a-t-il une limite ? Toute somme d’argent que vous gagnez avec votre W2, vous pouvez simplement l’effacer ?
Mitchell :
Ainsi, en plus de toutes ces excellentes règles que la Tax Cuts Jobs Act nous a donnée, ils ont également créé une limitation, les règles sur les pertes commerciales excessives qui sont entrées en vigueur l’année dernière. Ainsi, une personne célibataire peut déduire environ 300,000 2 $ de son W600,000 et un couple marié peut déduire environ 5 2 $. Donc, si vous êtes un trader de fonds spéculatifs avec un W300 de 600,000 millions de dollars, vous ne pouvez pas simplement commencer à acheter une tonne de lave-autos et effacer la totalité de vos revenus, vous serez limité à XNUMX ou XNUMX XNUMX dollars.
Rob:
Et puis qu’en est-il du côté de l’immobilier ? Y a-t-il un plafond au nombre de pertes que vous pouvez subir avec l’immobilier ?
Mitchell :
Les règles sur les pertes commerciales excédentaires s’appliquent à tout type de perte commerciale par rapport à un W2. Donc, si vous dirigez un magasin de glaces ou si vous dirigez une entreprise immobilière, ou si vous dirigez une entreprise STR, vous ne pouvez perdre que 300 ou 600, si vous êtes marié, contre le méta-million de dollars W1. pour l'ingénieur logiciel.
Rob:
Je dis que dans vos avoirs immobiliers, vous ne pouvez subir que 600,000 XNUMX $ de pertes là-dessus ? Parce que je pensais que tu pourrais subir des pertes infinies.
Mitchell :
Le maximum que vous pouvez prendre contre un W2 est de 600,000 20, mais l'activité de courtage de David Greene qui rapporte au moins XNUMX millions de dollars par an, il peut compenser cela autant qu'il le souhaite en achetant autant de stades ou d'amphithéâtres ou tout ce qu'il veut faire. Cela a-t-il du sens?
Rob:
Ouais, ouais, totalement.
David:
Donc, en substance, le gouvernement récompense en quelque sorte ceux qui gagnent leur vie grâce à l’immobilier s’ils réinvestissent leur argent dans l’immobilier. Donc, si vous percevez des commissions sur les prêts, si vous retournez des maisons et y réalisez des bénéfices, vous négociez des gains en capital, mais vous n'avez pas nécessairement exécuté un échange 1031, vous avez une société de prêt, vous faites des choses qui emploient les gens, génèrent des revenus pour le gouvernement. Peut-être que tous vos employés paient des impôts sur leurs biens, mais si vous prenez cet argent et l'investissez dans davantage d'immobilier, ce qui crée plus d'emplois et plus d'opportunités économiques, votre récompense est que vous n'obtenez pas ou que vous n'avez pas payer des impôts. Il faut juste être conscient que ce n’est pas que du soleil et des arcs-en-ciel, ce n’est pas de l’argent gratuit. Vous êtes très sensible aux fluctuations de l’économie lorsque vous gagnez de l’argent en tant que courtier immobilier ou professionnel de l’immobilier à temps plein. Les taux d’intérêt qui augmentent, les récessions économiques, les gens sont décimés à ces moments-là.
Donc même si on dirait, oh, c'est génial, je ne paierai plus jamais d'impôts, eh bien, peut-être que vous ne payez pas d'impôts parce que vous avez perdu de l'argent pendant quatre années consécutives. L’année 2010 a anéanti de nombreuses personnes travaillant dans le secteur immobilier. Donc je pense qu’il est important de souligner que ce n’est pas comme ce code de triche où, oh, tout ce que j’ai à faire c’est d’aller gagner de l’argent dans l’immobilier. C’est très difficile de faire ça. C’est très compétitif. Il n’y a pas de plafond, mais il n’y a pas de sol. J’entends les gens en parler comme : « Oh, c’est tout ce que je ferai. Je vais simplement quitter mon travail et devenir agent immobilier. Et cinq ans plus tard, ils supplient leur patron de les reprendre dans leur poste chez W2 parce que c'était vraiment dur. Je te vois sourire, Mitchell. Avez-vous déjà vu cela auparavant ?
Mitchell :
Nous allions tous quitter notre emploi en 2021 et échanger des crypto-monnaies. Les cycles du marché ont un moyen d’y parvenir. Et je veux dire, j’en ai également parlé, car l’idée de séparer les coûts et de déprécier en prime ma propriété va créer un passif d’impôt différé. Eh bien, cela s’appelle un passif pour une raison. N'oubliez pas que nous avons fait ce prêt de 20 % de réduction et de 80 % du loyer de la maison. Eh bien, j’ajoute plus de levier à ma transaction immobilière en anticipant toute la dépréciation. C’est juste une autre forme de levier. Vous devez de l’argent à l’IRS à l’avenir. Cela n’apparaît pas sur votre bilan ou sur vos états financiers personnels si vous ne faites pas une bonne comptabilité des écarts. Mais si vous faisiez une comptabilité des écarts importants, cela apparaîtrait là comme un passif d'un impôt futur que vous devez.
Rob:
D'accord. Alors Mitchell, vous nous avez expliqué les concepts de base de la séparation des coûts. Ensuite, nous aborderons un exemple qui nous permet de voir comment cela fonctionne réellement en action et peut-être pourrons-nous également tomber sur certains pièges de la ségrégation des coûts ici à la fin. Mais en fait, je veux juste passer en revue une étude de cas d'une propriété sur laquelle je viens de fermer et guider les gens à travers une propriété vraiment, je pense, très réaliste pour n'importe qui à la maison. C'est cool ?
Mitchell :
C'est génial.
Rob:
D'accord, génial. Eh bien, cette propriété, le prix d'achat, et nous arrondissons un peu pour garder les calculs simples, mais le prix d'achat était d'environ 300,000 111,000 $ et la valeur foncière de cette propriété était d'environ XNUMX XNUMX $. Et la raison pour laquelle c’est important est que, comme vous l’avez dit plus tôt, la valeur du terrain ne peut pas vraiment être dépréciée. Vous ne pouvez amortir que les améliorations apportées au terrain, qui est généralement la maison. Et donc nous déprécions des choses comme la maison elle-même, le béton, les terrasses et tout le reste.
Mitchell :
C'est exact. Ouais. Je pense qu'il y avait beaucoup de terrasses et d'améliorations à l'extérieur qui étaient toutes des propriétés bonus de 15 ans.
David:
Et donc nous avons examiné celui-ci, et à votre avis, vous avez payé environ 300,000 111 pour cela, le terrain vaut 189,000, vous ne pouvez pas le déprécier, donc il vous reste 60,000 27 là-bas. Et nous avons pu trouver environ XNUMX XNUMX $ de dépréciation seulement la première année entre le bonus et ce qui aurait été de toute façon la propriété de XNUMX ans et demi. Nous avons pris des éléments tels que la finition des boiseries, la moquette, les planches de vinyle de luxe, les étagères, les broyeurs, les micro-ondes, puis, comme je vous l'ai dit, une grande partie de ces éléments d'aménagement paysager extérieur et d'amélioration des sols.
Rob:
Alors décomposons vraiment cela pour les gens à la maison afin qu'ils comprennent. Vous avez donc dit que j'étais capable d'amortir environ 60,000 60,000 $. Donc, la façon dont vous calculeriez tout report d’impôt à cette fin est de multiplier simplement ces XNUMX XNUMX $ par votre tranche d’imposition ?
Mitchell :
Oui, votre taux d'imposition devient donc un facteur limitant. Il y a en réalité cinq facteurs limitants. Il y a la valeur du terrain par opposition à la valeur d'amélioration de ce que vous payez. Il y a le montant des biens à courte durée de vie que nous trouvons dans la transaction. Il y a l’effet de levier que vous exercez sur la propriété, comme nous en avons déjà parlé. Ensuite, il y a, Rob, êtes-vous dans la tranche d’imposition de 37 % ou êtes-vous dans la tranche d’imposition de 10 % ? Parce que si vous êtes dans les 10, vous ne voudrez peut-être pas faire cela, surtout si vous prévoyez une année d’imposition élevée à l’avenir. Et enfin, où en sommes-nous en ce qui concerne la dépréciation des bonus, sommes-nous dans les 80, 60, 40, 20 ou zéro ?
Rob:
Ouais. Donc, sur cette propriété particulière, une fois que nous l'avons calculé pour ma situation, cela a réduit ma facture d'impôts de 21,000 56,000 $, ce qui est important car la dépréciation sur cette propriété était de XNUMX XNUMX, ce qui est assez proche de la mise de fonds de cette propriété.
Mitchell :
Alors oui, vous payez 20 % d'acompte et vous avez pu en effet, net du terrain, net de tout, net de la prime d'amortissement de 80 % 2023 ce que vous avez mis sur le bien. En fait, cela transforme votre acompte en une contribution 401 K ou une contribution IRA, où vous pouvez simplement déduire votre acompte, puis reporter cet impôt à une date ultérieure.
Rob:
Ouais. Donc, cela ne montre pas vraiment une propriété si folle que quiconque puisse sortir et l'acquérir. Et la folle stratégie de report d’impôt fait que le retour sur investissement de cette propriété particulière monte en flèche. Alors Mitchell, y a-t-il d'autres choses intéressantes que les auditeurs devraient savoir sur les segments de coûts ?
Mitchell :
Oui, encore une fois, comme vous venez de le mentionner, il s’agit de la stratégie fiscale la plus avancée pour les gens ordinaires, où vous pouvez emprunter sur un actif qui s’apprécie et annuler des impôts comme celui-ci. Certaines opportunités pour les gens sont que si vous avez mis une propriété en service entre fin 2017 et aujourd’hui et que vous n’avez pas encore exécuté cette stratégie, il n’est pas trop tard, tout n’est pas perdu. Vous pouvez soit rattraper l’amortissement en déclarant un changement de méthode comptable avec votre prochaine déclaration de revenus, soit éventuellement modifier une déclaration de revenus antérieure. Vous pouvez optimiser cela avec votre comptable sur ce que vous devez faire. Mais vous pouvez revenir au moment où ils ont mis en place la loi sur le crédit d’impôt pour l’emploi et rattraper la dépréciation en obtenant aujourd’hui une étude sur la ségrégation des coûts.
Rob:
Et puis si vous subissez une grosse perte, que se passe-t-il, disons que vous subissez une perte plus importante que le profit réel que vous réalisez, est-ce que vous le perdez simplement l’année où vous le prenez ?
Mitchell :
Ouais. Eh bien, de la façon dont fonctionnent les tranches d’imposition, vous ne voulez jamais afficher un zéro, surtout si vous êtes une personne à revenu élevé et permanent. Mais disons que oui. Disons que vous générez simplement une perte nette d’exploitation parce que vous mettez une grande propriété en service un an, vous pouvez reporter cette perte nette et ce n’est pas un problème.
David:
Cela signifie que si vous n'utilisez pas la totalité de votre amortissement, si vous avez 100,000 80,000 $ d'amortissement, mais qu'il n'y a que 20,000 XNUMX $ d'argent qui pourrait être imposé, vous ne perdez pas les XNUMX XNUMX $, ils sont reportés à l'année suivante et vous pourriez théoriquement l'utiliser de temps en temps chaque année à perpétuité. Est-ce exact ?
Mitchell :
Ouais. Il se poursuit jusqu'à ce que vous l'utilisiez.
David:
Ce n’est donc pas que si vous ne l’utilisez pas, vous le perdez. Vous le gardez.
Mitchell :
C'est vrai.
David:
Si vous n’en avez pas besoin, vous le gardez. J'essaie de faire cette rime. Essayez de trouver une alternative : si vous ne l’utilisez pas, vous le perdez. Entrons donc dans quelques mises en garde ici, car je crois personnellement que souvent, lorsque les gens apprennent des informations comme celle-ci, cela se fait dans la perspective de leur gratuité. Par exemple, vous ne paierez plus jamais d’impôts si vous effectuez un échange 1031. Ce n’est pas vraiment comme ça. Il y a des mises en garde, il y a des pièges, il y a un prix à payer pour en profiter et cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas le faire, mais qu’il faut être conscient de ce que cela serait. Parlons donc un peu du fait que vous n’évitez pas les impôts, que vous ne sautez pas d’impôts. Il se peut que vous reportiez des impôts ou réduisiez une facture fiscale. Ou que diriez-vous du fait que lorsque vous prenez en compte votre dépréciation dès le départ, comme nous en parlons, vous ne pouvez pas la prendre plus tard. Pouvez-vous expliquer un peu ce qui se passe réellement ici d’un point de vue pratique ?
Mitchell :
Ouais, donc pour répondre à votre point, la dépréciation est réelle, la récupération est réelle. Votre bâtiment va s'effondrer avec le temps, et ce n'est qu'une accélération de toute la provision pour amortissement que le gouvernement vous accorde pendant 40 ans jusqu'à la première année, ou une grande partie de celle-ci. Vous ne pouvez donc pas faire cela sans renoncer à quelque chose à l’autre bout du fil. Et donc oui, cela semble rose, mais vous ne devriez pas faire cela si vous ne pouvez pas utiliser les pertes parce que vous n’êtes pas un pro ou que ce n’est pas une STR ou que ce n’est pas une propriété commerciale. Vous ne devriez pas faire cela si vous êtes déjà dans une année d’imposition faible et que vous n’avez pas beaucoup d’impôts à reporter. Vous ne devriez pas faire cela si vous envisagez de vendre la propriété dans les prochaines années.
David:
Pouvez-vous expliquer pourquoi?
Mitchell :
Eh bien, il existe donc quelque chose appelé recapture. Donc, de la même manière que nous pouvons déduire tous ces biens personnels à courte durée de vie la première année, lorsque nous les vendrons, nous allons subir ce qu’on appelle la récupération. Donc ce frigo de 30 ans qu'on bonus a déprécié, eh bien, quand il aura 34 ans et qu'on va le vendre, ils vont le réévaluer en utilisant la même méthodologie. Et toute dépréciation que nous avons subie et qui ne se serait pas produite d’elle-même, nous allons la rembourser sous forme de récupération. Nous allons donc simplement le payer à notre taux d’imposition ordinaire. Donc, pour ce qui est de votre point, il s’agit simplement de la loi fiscale de Newton, ce qui augmente doit diminuer, mais cette stratégie vous donne de nombreux retraits. Vous avez déjà mentionné 1031, bon, si vous travaillez dans une zone d'opportunité et que vous obtenez cette augmentation au cours de l'année de base 10, cela devient effectivement un crédit d'impôt parce que vous n'allez pas subir de récupération l'année 10, vous allez simplement pour obtenir ce jubilé fiscal. Vous devriez donc absolument le faire si vous êtes dans une zone d’opportunité.
David:
Mais comme dans l’exemple de Rob, il a mis 60,000 60,000 $ de côté et a économisé 60,000 XNUMX $ d’impôts en l’achetant. S’il le vendait l’année prochaine, il devrait rembourser ces XNUMX XNUMX euros d’économies. Est-ce correct?
Mitchell :
C'est exact. Et il y a quelques petits ajustements de planification que vous pouvez faire sur les bords à ce sujet, mais d’un point de vue directionnel, c’est une déclaration correcte.
David:
Je dois payer le prix. De plus, nous l'avons mentionné, pendant longtemps, vous pouviez déduire 100 % de ce qui ressortait de l'étude sur la ségrégation des coûts. Cette année, c’est 80 %. L’année prochaine, ce sera 60. Ainsi, avec le temps, il devient de moins en moins efficace d’utiliser cette stratégie à moins qu’elle ne soit renouvelée dans le code des impôts. C’est donc une autre chose dont il faut être conscient. Ce n’est pas nécessairement une stratégie que vous pourriez utiliser pour toujours. Avez-vous quelque chose à ajouter?
Mitchell :
Oui, il y a tout un truc, quelques règles issues de la Tax Cuts Jobs Act qui ne sont pas exactement liées à cela, et dont on parle au Congrès. Et certaines des propositions visent à continuer d'étendre le bonus de 100 % en tant que partenaires dans la segmentation des coûts STR. Rob et moi prions pour qu'ils le prolongent pour toujours. Mais à mesure que le montant diminue, il perd de son efficacité car, en fin de compte, il s'agit, selon vous, d'un report d'impôt. Ainsi, vous obtenez la valeur temporelle de l’utilisation de votre argent et vous pouvez emprunter cet argent au gouvernement sans intérêt. Et en réalité, ce que vous économisez la première année ou ce que vous économisez au cours des premières années, divisé par ce que vous payez pour cette étude, constitue votre retour sur investissement initial. Et donc vous voulez être conscient de ce que vous obtenez en faisant cela.
David:
Et nous ne parlons pas des 1031, mais il s’agit également d’une stratégie de report d’impôt similaire à l’amortissement. Et c’est aussi une chose qui revient souvent. Eh bien, juste 1031, vous n’avez pas à payer d’impôts. Ce n’est pas que vous n’êtes pas obligé de les payer, c’est que vous les reportez. Vous lancez la proverbiale canette sur la route.
Mitchell :
Et ce compromis de l'acheteur préféré de tout le monde est le gars sur la jambe montante de 1031 qui n'a tout simplement aucun effet de levier ou qui n'a pas la capacité de s'en aller parce qu'il est lié à cette stratégie parce qu'il...
David:
Vous n’entendez pas beaucoup d’histoires géniales qui en ressortent, je viens de faire un 1031 et je suis ravi de l’accord que j’ai obtenu, et c’était génial. C’est comme si tu étais maintenant engagé dans cette chose, que tu veuilles être là ou non, ou que c’est la onzième heure et que tu trouves quelque chose parce que c’est mieux que de devoir payer des impôts, ou du moins on se dit. Et je voulais souligner qu’il est important de remarquer que si vous comptez utiliser des stratégies comme celles-ci, vous ne pourrez probablement jamais arrêter d’acheter davantage de biens immobiliers. Il ne s’agit pas d’une stratégie de désendettement. Je dis souvent que ça va dans un sens. L’analogie que Rob aime est la suivante : vous avez le loup par les oreilles, donc il ne peut pas vous mordre, vous ne paierez pas d’impôts, mais vous ne pourrez jamais lâcher prise.
Vous êtes en quelque sorte coincé dans une impasse avec votre propre portefeuille, car si jamais vous vendez la propriété et ne voulez pas réinvestir, vous réaliserez un gain sur tout le montant que vous avez eu, peut-être de deux, trois , quatre 1031 au fil du temps. Souhaitez-vous commenter cela?
Rob:
J'ai un commentaire. Vous avez un loup par les oreilles et vous devez continuer à lui donner des petits biscuits de temps en temps, pour qu'il n'essaye pas de vous échapper et de vous attaquer.
Mitchell :
Au fur et à mesure que vous construisez cette montagne d’effets de levier, vous essayez de déplacer un réfrigérateur et vous avez un chariot, et lorsque cela va à votre encontre et qu’il tombe sur vous, cela devient un gros problème. L’effet de levier peut donc certainement aller dans les deux sens. Je veux dire, le problème auquel les gens sont confrontés lorsqu'ils utilisent la répartition des coûts, et qu'ils ont cette expérience de ne payer aucun impôt, c'est que cela se sent vraiment, vraiment bien et que vous voulez juste le faire encore et encore.
David:
C’est ce que nous souhaitons souligner. Si vous aimez l’immobilier et que c’est ce que vous allez faire pour le reste de votre vie, c’est incroyable. Si c’est une phase que vous traversez, que vous vouliez travailler très dur pendant 10 ans et arrêter de le faire, il viendra un moment où vous devrez payer. Beaucoup de gens ne réalisent pas que lorsque vous achetez une propriété d'un million de dollars et que vous la vendez ensuite, vous réalisez un gain de 300,000 1.5 $, vous réinvestissez l'argent, vous achetez une propriété pour 2 million de dollars, quelques années plus tard, vous achetez une propriété de 8 $. million de biens, vous faites cela et cela devient XNUMX millions de dollars d'un portefeuille ou d'une propriété, quelle que soit la manière dont cela fonctionne. Si vous voulez essayer de retirer de l’argent de cette transaction, en dehors d’un refinancement en espèces, vous allez payer ces taxes. Ils vont vous frapper fort.
Et si vous souhaitez effectuer le refinancement par retrait d'argent, ce qui vous aidera à l'éviter, vous devez toujours gagner suffisamment de revenus pour pouvoir obtenir ce prêt. Donc, si vous avez acheté cette propriété, que vous vivez de vos revenus, que vous avez vécu le rêve de BiggerPockets, que vous vivez de vos flux de trésorerie, et que maintenant vous voulez refinancer cette chose, vous ne pouvez pas obtenir de prêt. parce que votre ratio dette/revenu est complètement déréglé. De nombreuses choses peuvent mal se passer si l’équilibre du pH n’est pas parfait.
Mitchell :
Ouais. Et de plus, à mesure que vous continuez à effectuer des refinancements, vous pouvez arriver au point où, à votre point, vous vendez l'intégralité de votre portefeuille, vous remboursez toute la dette, et vous avez alors cet important passif d'impôt différé qui arrive à échéance et il peut simplement engloutir tous vos bénéfices ou engloutir tous vos bénéfices et plus encore, ce qui n'est qu'un cauchemar. Alors oui, soyez prudent, les amis. Nous sommes au plus profond de la planification fiscale et de la stratégie fiscale. Ne retirez pas les conseils fiscaux d’un podcast. Contactez votre CPA, contactez un professionnel, faites le vrai travail de planification, car vous devez penser en termes de décennies. Ce n’est pas une chose unique.
David:
Mais vous devriez écouter le podcast BiggerPockets car nous allons tourner directement avec vous et nous vous dirons que ce n'est pas une pilule magique ou un haricot magique qui va simplement produire un stock de haricots parfait. Cela accélérera votre croissance, mais cette croissance s’accompagnera d’un fardeau fiscal plus élevé qui, à un moment donné, finira par porter ses fruits. Donc Rob et moi l'avons déjà dit, acheter jusqu'à votre mort est le moyen d'éviter les impôts. Vous continuez simplement à vous mettre à niveau, en reportant les impôts. Ouais, c'est l'épisode qui rime en ce moment. Parapa le Rappa.
Rob:
Nous l'avons travaillé pendant 10 minutes avant cela, mais c'est bien. Très rapidement, avant de sortir d'ici, en parlant de stratégies de sortie, quand vaut-il la peine de faire une étude de ségrégation des coûts sur une propriété ? Y a-t-il un certain prix ou un juste milieu pour cela ?
Mitchell :
Avec la segmentation des coûts STR et la segmentation des coûts RE, lorsque vous accédez à notre site Web, que vous remplissez le formulaire et que vous nous contactez, nous vous ferons parvenir une proposition qui dit littéralement : « Voici ce que vous allez économiser. Voici ce que cela va vous coûter. Voici le taux de récupération. Donc, dans notre monde entier, nous construisons des maisons qui coûtent 200,000 100 $ et des bâtiments qui valent 100 millions de dollars. Nous réalisons des études d'ingénierie de segmentation des coûts. Nous avons différentes manières de l’aborder. Pour les bâtiments plus petits, nous utilisons des données, nous modélisons puis nous examinons. Nous avons un processus d'examen par les ingénieurs à ce sujet. Pour les types de propriétés de taille moyenne, nous effectuons ce qu'on appelle une visite virtuelle du site, au cours de laquelle nous recevons un appel téléphonique FaceTime et parcourons la propriété afin que quelqu'un n'ait pas à prendre l'avion pour se rendre chez vous, ce qui rend le tout certainement plus abordable. Et puis, pour le portefeuille industriel de XNUMX millions de dollars, nous nous envolerons vers vous, nous promènerons, prendrons des photos et réaliserons une étude à la manière de la vieille école.
Ce que nous avons donc essayé de faire, c'est d'être très agiles et de créer ce produit qui peut descendre un peu sur le marché et ouvrir des segments de coûts à des personnes qui ne pourraient normalement pas les obtenir, simplement parce que le prix était de 4,500 2,600 $ pour un segment de coût pour un Maison à louer de XNUMX XNUMX pieds carrés. Cela n’avait tout simplement aucun sens, mais maintenant c’est le cas.
Rob:
Cool cool. Et puis, même chose, pouvez-vous nous donner une fourchette de prix pour cela également, juste pour que nous l'ayons de manière concise ? Quelle est la fourchette de prix pour la plupart des investisseurs pour laquelle une segmentation des coûts fonctionnerait ?
Mitchell :
Oui, vous pouvez donc diviser le coût d'une propriété entre 100, 150,000 1,000 $, jusqu'à l'infini. Et ces segments de coûts peuvent coûter entre 20,000 40,000 $ et XNUMX XNUMX $, voire XNUMX XNUMX $, selon la complexité. Nous avons donc vraiment fait du bon travail en essayant simplement de toucher l’ensemble du marché avec trois produits différents, ou une sorte de bonne, meilleure et meilleure solution.
David:
Eh bien, merci beaucoup, Mitchell. Cela a été fantastique. J'espère que nos auditeurs ont beaucoup appris en comprenant un peu plus la ségrégation des coûts et la dépréciation des bonus. Ces grands mots comportant de nombreuses syllabes liées aux impôts ne doivent pas nécessairement être aussi intimidants qu’ils le paraissent. Et en même temps, ils ne constituent pas une carte de sortie de prison. Il y a encore un prix à payer. Mais si vous les utilisez de manière stratégique, cela devrait vous aider à accélérer la création de votre richesse. Je dirais aussi que si vous les utilisez bêtement, cela peut accélérer votre destruction. En règle générale, des éléments tels que les stratégies fiscales de levier vous aident dans un sens ou dans l’autre.
Rob:
Tirez parti de 101.
David:
Exactement, c'est un excellent point. Tirez parti de 101. Alors merci, Mitchell. Pour les personnes qui souhaitent en savoir plus sur vous, où peuvent-elles s'adresser ?
Mitchell :
Oh, mec. Eh bien, merci beaucoup de m'avoir invité. C'était une excellente opportunité. Je ne vous l'ai pas dit à tous, mais j'écoute BiggerPockets depuis 2013, lorsque j'occupais mon travail en entreprise, donc 10 ans. J’ai été l’un des premiers auditeurs du pod, et c’est cool d’y être.
David:
Vous êtes ici depuis les années difficiles.
Mitchell :
Depuis les années difficiles.
David:
Depuis la puberté de BiggerPockets, bigpuberty.com.
Mitchell :
À l’époque où l’on pouvait simplement suivre la règle du 1 % et où nous aurions dû acheter tout ce que nous avons jamais vu, c’est la leçon qu’on en a tiré.
David:
Bien sûr, et nous avions des raisons de nous plaindre et de dire que c'était trop dur et injuste, et puis nous avons eu des opportunités de dépréciation de bonus de 100% et nous avions des raisons de nous plaindre, et maintenant cela descend à 80, 40, 60, nous je vais m'en plaindre.
Mitchell :
Nous nous plaindrons pour toujours.
David:
C'est exactement [inaudible 00:56:07]. La seule raison pour laquelle nous existons est d’aider à répondre à toutes les objections que les gens continuent de formuler pour se mettre en travers de leur propre chemin dans la création de leur propre richesse.
Mitchell :
Je l'aime. Pour que vous puissiez me trouver, le principal endroit où j'opère sur Internet est sur Twitter, maintenant X @baldrigecpa. J'ai un bulletin d'information appelé General Ledger. J'ai un podcast intitulé Stupid Tax, avec mon ami Scott Hambrick. Vous pouvez me trouver chez STR Cost Seg, ou RE Cost Seg, Better Bookkeeping, je suis partout, je suppose. Mais merci.
David:
Merci pour ça. Rob, où les gens peuvent-ils te trouver, beau diable ?
Rob:
Vous pouvez me trouver sur Instagram @rawbuilt, sur YouTube sur Raw Built également et dans la section avis de l'application Apple Podcast où nous vous demandons de nous laisser un avis cinq étoiles.
David:
Oui, si cela vous a permis d'économiser de l'argent ou de vous empêcher de commettre une erreur, n'hésitez pas à nous donner cet avis cinq étoiles afin que davantage de personnes puissent trouver le génial podcast. Vous pouvez me trouver sur davidgreene24.com ou @davidgreen24 sur quel que soit votre réseau social préféré. Mitchell, merci encore. C'était génial de vous avoir ici. Merci d'avoir partagé vos connaissances et heureux d'avoir pu avoir un fan de longue date dans la série. Faites-nous savoir dans les commentaires YouTube ce que vous en avez pensé, si nous avons manqué quelque chose que nous aurions dû demander, ou si vous êtes époustouflé en ce moment. Nous les lisons et les intégrons dans les futurs spectacles. Ici David Greene pour Rob, le dieu du rap, Abasolo, qui signe.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Comment effacer vos impôts sur le revenu utiliser des études de ségrégation des coûts
- Amortissement bonus et radier votre propriété plus rapidement qu'avant
- Utiliser les pertes immobilières pour diminuer votre W2 ou vos revenus professionnels
- Le « faille » de la location courte durée TOUT LE MONDE peut utiliser réduire son revenu imposable
- Report des pertes et pourquoi les principaux investisseurs immobiliers n'arrêteront JAMAIS d'acheter une propriété
- Mises en garde et pièges de la ségrégation des coûts et quand il peut revenir te mordre
- Et So Beaucoup plus!
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- concessionnaire
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