Depuis un an, l'immobilier commercial a été le grand frère décevant de propriétés de location. Comme les prix de l'immobilier ont augmenté, les prix de l'immobilier commercial ont baissé. Quand primaire taux hypothécaires étaient élevés, les taux hypothécaires commerciaux étaient encore plus élevés. Avec taux de vacance record dans des domaines comme les bureaux et une moindre dépendance à l'égard du commerce de détail, de nombreux les investisseurs pensaient que l’immobilier commercial était une classe d’actifs en voie de disparition. Mais ils n’avaient pas tout à fait raison.
Les investisseurs aiment Kim Hopkins avait prospéré réussite en immobilier commercial, MÊME pendant les confinements et la pandémie. La sauce secrète de Kim pour son portefeuille immobilier commercial à flux de trésorerie élevé n'était pas la chance, tout était dans elle. "acheter une boîte." Kim achète UNIQUEMENT des propriétés qui je ne peux pas être arrêté, sur des marchés où ils prospéreront, avec des tonnes de clients à proximité. Et aujourd'hui, elle partage avec nous sa formule exacte !
Mais ce n'est pas tout. Kim est nous débattons actuellement d'un accord supplémentaire avant la fin de l'année. Cette propriété ressemblait à un coup de circuit sur le papier, mais au fur et à mesure qu'elle y approfondissait, le la propriété ne vaut peut-être pas son prix. De problèmes de plomberie à chiffres de revenus surgonflés, Kim utilise David et Rob comme coachs pour l'aider à décider si cet accord en vaut la peine.
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David:
Ceci est le podcast BiggerPockets. Que se passe-t-il, tout le monde ? Voici David Greene, votre animateur du podcast BiggerPockets Real Estate, ici comme toujours avec mon co-animateur et bon ami, Rob Abasolo. Rob, comment vas-tu aujourd'hui ?
Rob:
Très bien mon ami. Très bien. Ma femme rentre de Paris aujourd'hui. Je suis célibataire et je surveille mes deux enfants depuis cinq jours, donc j'ai hâte de dormir à nouveau. Très excité.
David:
Je peux imaginer. Et merci de m'avoir rejoint dans l'émission d'aujourd'hui sans dormir mais avec des tonnes d'informations et du bon temps.
Rob:
C'est vrai, ouais. Nous avons un grand spectacle prévu pour tout le monde ici aujourd'hui. Nous allons parler à Kim Hopkins, qui est un investisseur immobilier commercial, à la musique effrayante, qui fait fonctionner les transactions aujourd'hui sur ce marché, oui, c'est vrai, en 2023. Aujourd'hui, nous allons entendre à propos d'un accord sur lequel Kim travaille, des types de transactions immobilières commerciales envisagées aujourd'hui, des risques associés à cette stratégie et de la manière de ne pas vous mettre dans le pétrin.
David:
Tout cela et bien plus encore. C'est un spectacle qui tue. Venons-en à Kim.
Rob:
Kim, bienvenue dans l'émission.
Kim:
Hé, Rob. Salut, David. Merci de m'avoir.
Rob:
Ouais, je suis content de t'avoir. Donc si je comprends bien, vous investissez dans l'immobilier depuis maintenant 10 ans et vous possédez 15 propriétés grâce à l'entreprise immobilière que vous et votre mari dirigez ensemble. Quelques questions rapides pour donner à nos auditeurs une idée de qui vous êtes en tant qu'investisseur. Première question ici : sur combien de marchés êtes-vous présent ?
Kim:
Voyons ici. Nous avons l’Oregon, Washington, l’Utah, le Texas, l’Arizona, la Californie et la Floride, soit sept.
Rob:
D'accord, juste quelques-uns ici.
Kim:
Certaines d’entre elles sont des locations à court terme que nous avons abandonnées au fur et à mesure que nous nous déplacions d’un État à l’autre.
David:
Maintenant, vous investissez dans de petites propriétés commerciales comme des situations de type maman et papa. Qu’est-ce qui vous a attiré là-dedans ?
Kim:
En réalité, c'était un processus d'élimination. Nous ne voulions donc pas réparer les toilettes et avoir des locataires individuels, donc nous ne voulions pas de logements multifamiliaux. Nous ne voulions pas de propriétés à locataire unique car cela augmente votre risque. Si un locataire quitte une propriété à locataire unique, c'est tout. Aucun revenu. Nous ne voulions pas d'améliorations locatives, de TI, de dépenses souvent associées au bureau. Cela nous a donc laissé du multi-locataire et à partir de là, nous avons choisi le multi-locataire industriel et les petits commerces de quartier.
Rob:
Alors, selon vous, quels types de transactions immobilières commerciales fonctionnent réellement pour vous aujourd’hui ? Vous avez mentionné au début qu’il n’y a pas de mauvais marchés, il y a juste de mauvaises transactions. Alors donnez-nous un peu de ce que vous recherchez dans une propriété, ce qui constitue un bon investissement, toutes ces bonnes choses.
Kim:
Oui. Notre buy box est bien sûr à un seul étage et multi-locataires. Nous voulons que les locataires soient plus petits, notre objectif est d'environ 2,000 30 pieds carrés pour chaque locataire. Aucun locataire n'occupe plus de 7% de l'espace. Nous recherchons des propriétés qui n'ont pas trop d'automobile parce qu'elles sont sales. Nous recherchons des propriétés sans trop de restaurants car elles sont sales. Et c’est donc ce que nous visons en ce moment. Et puis nous recherchons un taux plafond d’environ XNUMX %, même si ce chiffre doit vraiment augmenter à ce stade en raison de la situation actuelle des taux d’intérêt. À ce stade, cela est étroitement lié aux conditions de votre prêt.
Rob:
Puis-je vous poser une petite question de clarification ? Lorsque vous dites que les garages automobiles et les restaurants sont sales, voulez-vous dire qu'ils sont physiquement sales et que l'usure est donc bien pire sur ce type d'espaces ?
Kim:
Oui, c'est exactement ce que je veux dire. Les locataires d’automobiles semblent donc être confrontés à de nombreux problèmes environnementaux. Ils ont également tendance à garer de nombreuses voitures en panne sur la propriété. Et puis les restaurants, nous pourrons y revenir plus tard, c'est très pertinent pour l'accord actuel que nous étudions, mais c'est la même chose. Les restaurants, surtout s'ils font frire des aliments et ce genre de choses, peuvent vraiment gâcher votre propriété.
David:
J'imagine également que les restaurants et les ateliers de réparation automobile auraient probablement besoin de davantage d'améliorations pour les locataires. Ils voudront que vous apportiez de l'argent pour pouvoir installer un gros cric de voiture ou déplacer le plan d'étage. Avez-vous constaté que c'était le cas ? Parce que vous avez mentionné plus tôt que vous essayiez d'éviter cela en évitant vos fonctions.
Kim:
Oui, c'est tout à fait exact. C'est pourquoi je classerais certainement l'industriel à locataires multiples au-dessus du commerce de détail à locataires multiples. Ils vont avoir plus de demandes TI. Avec l'industriel multi-locataires, nous n'avons même pas besoin de peindre la chose. C'est comme s'il s'agissait déjà d'un espace nécessitant peu d'entretien, et que les locataires nécessitaient également très peu d'entretien. Ils ne vous appelleront jamais si leurs toilettes ne fonctionnent pas. Ils vont juste le réparer.
Rob:
C'est pourquoi les CrossFits n'ont jamais de climatisation, même s'il fait 100 degrés dehors. C'est comme, tu veux que je fasse juste frire ici ? Est-ce l'idée ?
Kim:
C'est pourquoi ils créent le Big Ass Fan. Avez-vous entendu parler de cette entreprise ?
David:
La seule friture qui sera faite aura lieu dans un CrossFit lorsque vous aurez chaud, pas dans un restaurant car Kim n'autorise la friture dans aucune de ses unités.
Rob:
Aucune friture n'est autorisée.
David:
Vous soulevez cependant un bon point, car les investisseurs seront souvent simplement avides du retour sur investissement le plus élevé qu'ils peuvent obtenir ou, dans cet espace, ils rechercheront le taux de capitalisation le plus élevé possible. Et quand vous ne regardez que ces chiffres, vous ne pensez pas au fait que pour obtenir ce taux plafond plus élevé, vous devrez peut-être dépenser 200,000 200,000 $ pour équiper cette unité afin que votre nouveau locataire puisse entrer et ensuite quand leur entreprise fait faillite au bout de trois ans ou ils décident qu'ils ne veulent plus vous louer le logement, ils partent et maintenant vous devez dépenser de l'argent pour vous débarrasser des XNUMX XNUMX $ que vous avez dépensés et dépenser plus d'argent pour le réparer pour le prochain locataire. Et donc, ce taux plafond plus élevé est proposé afin d’inciter quelqu’un à gagner moins d’argent.
Il y a beaucoup de choses dans l’immobilier qui vous coûteront de l’argent. Cela ne se limite pas à l'hypothèque, aux taxes et à l'assurance. J'aime que vous le souligniez. En fait, vous cherchez, dans un certain sens, à gérer une entreprise allégée ici, au lieu d'être simplement avare et d'opter pour le taux de capitalisation le plus élevé possible.
Qu’observez-vous aujourd’hui lorsque vous essayez d’évaluer ces accords ? Vous avez mentionné que vous ne souhaitiez pas vous lancer dans des bureaux, mais visez-vous spécifiquement un taux plafond ? Recherchez-vous une taille d'unité ? À quoi ressemble votre boîte d'achat ?
Kim:
Nous sommes vraiment en tête en termes de chiffres. Vous pourriez donc avoir un taux plafond annoncé de 7.5 %, mais lorsque vous y entrez, cela ne correspond pas. Ils utilisent des chiffres pro forma. Il n'y a pas de postes vacants suffisamment importants. Nous sommes donc vraiment en tête en termes de chiffres à l'heure actuelle. Nous avons ciblé plusieurs marchés lors de ce dernier tour. Nous n'avons pas choisi un marché en particulier. Nous recherchons des offres qui reflètent les chiffres. Il n’y a aucune spéculation. Nous ne recherchons pas un accord qui n’a de sens qu’avec cette valeur ajoutée. Cela n’a de sens que si vous arrivez à ces loyers du marché. Cela n’a de sens que si vous pouvez vendre à ce taux plafond. Rien de cela. Nous avons vu beaucoup de choses où cela mène actuellement les gens qui spéculent sur la valeur ajoutée. Nous recherchons donc actuellement des offres qui offrent un rendement en espèces de 7, espérons-le.
Mais un autre commentaire que je voudrais faire est que nous envisageons également les impôts. Et je sais que beaucoup de gens disent : « Oh, ne faites pas d'accord sur les impôts. » Et je suis d'accord. Ne faites jamais de mauvaises affaires en matière d’impôts, mais c’est une chose que vous pouvez envisager. Ainsi, par exemple, si vous devez payer plusieurs centaines de milliers de dollars d'impôts et que vous avez en main une transaction cette année qui ne représente qu'un retour en espèces de 6 % et que vous pensez : « D'accord, peut-être la prochaine fois. « Un an, je trouverai un accord avec un retour en espèces de 7 % », vous devez tenir compte du fait que vous aurez… Disons que vous aviez une facture fiscale de 300,000 300,000 $. Vous aurez XNUMX XNUMX $ de moins à investir l’année prochaine dans cette transaction si vous deviez payer des impôts. Voyez-vous ce que je dis? Le rendement de l’année prochaine devra donc être beaucoup plus élevé pour avoir un sens. Nous prenons donc également en compte les taxes. Donc, à l’heure actuelle, nous sommes un peu plus indulgents en ce qui concerne les chiffres de retour en espèces que nous ne le serons peut-être l’année prochaine, car nous devons prendre en compte ces taxes.
Rob:
Eh bien, c'est une chose que je dis toujours aux gens parce qu'il semble qu'en général… C'est quelque chose que David m'a appris au cours des deux dernières années, à savoir que le retour en espèces est vraiment comme l'une de ces mesures. C'est l'un des quatre principaux indicateurs lorsqu'on envisage un investissement immobilier. Vous avez bénéficié de vos avantages fiscaux. Vous avez remboursé votre dette, votre appréciation et votre retour en espèces. Et donc, à première vue, un rendement en espèces de 7 % peut sembler minime pour de nombreux investisseurs, mais si l'on considère les avantages fiscaux réels de la ségrégation des coûts, de l'amortissement des bonus, de l'amortissement accéléré, de toutes ces bonnes choses, cela pourrait vraiment transformer le profil de rendement d’un investissement donné.
Kim:
Oui. Et aussi, je soulignerai simplement, pour ajouter à cela, que nos 7 % de cash sur cash sont ce chiffre peu sexy et sans valeur ajoutée de la spéculation. Cela ne veut pas dire que c’est là que nous espérons en être dans quatre ou trois ans ou quelque chose du genre, mais c’est ainsi que l’accord a du sens maintenant.
David:
C'est un excellent point. Beaucoup de gens font aussi cette erreur. Ils évaluent simplement un accord au cours de la première année et ne se demandent pas à quoi cela ressemblera au cours de la cinquième année ? Vous pourriez acheter quelque chose avec une composante de valeur ajoutée ou avec des augmentations de loyer de 6 ou 6 % ou quelque chose comme ça chaque année et ce maigre 17 % de rendement en espèces est maintenant un rendement en espèces de 6 %. Et souvent, lorsque les gens demandent : « Eh bien, comment obtenez-vous ces gros rendements », la réponse est bien : achetez-le il y a cinq ans. Et à l’inverse, n’achetez pas de propriétés qui ne s’amélioreront pas avec le temps parce que vous vous êtes laissé entraîner par un rendement de huit au lieu de 8 %. C'est le meilleur et le rendement reste de 30 % pour les XNUMX prochaines années.
Rob:
Alors que nous abordons ce sujet un peu, parlez-nous un peu des plus grands risques pour l’immobilier commercial et l’immobilier en général que vous voyez aujourd’hui, car celui-ci semble évoluer considérablement.
Kim:
Ouais. Je pense que le risque actuel est que personne ne sait ce que l’avenir nous réserve. Nous ne savons donc pas où vont les taux d’intérêt. S’ils baissent, j’espère que vous pourrez obtenir un prêt sans pénalité de remboursement anticipé et le refinancer, mais comment savoir quand appuyer sur ce bouton ? Et s’ils augmentent et que vous avez obtenu un prêt à court terme parce que votre taux d’intérêt est élevé, vous êtes désormais en difficulté. Il y a donc beaucoup de risques quant à la direction que nous prenons et à la manière dont ces locataires vont se comporter.
Nos propriétés industrielles se sont très bien comportées pendant la COVID. Ils ont bien réussi pendant les récessions, ce genre de choses. Mais les commerces de détail à locataires multiples, je ne suis pas sûr de leur réussite. Cela dépend vraiment du marché dans lequel vous vous trouvez et de la nature de l'entreprise. Si vous avez un studio de Pilates parmi vos locataires, les gens ont-ils besoin de Pilates si les temps sont durs ? Je ne sais pas. Cela dépend des gens. Ça dépend de …
Rob:
Quelle est l’histoire du côté industriel ? Parce que vous avez dit que c’était un peu plus protégé, je suppose, pendant la pandémie. Pourquoi donc? Est-ce parce que ces services sont simplement toujours nécessaires ? Est-ce seulement le type d'entreprises?
Kim:
Ouais. En fait, le secteur industriel et le commerce de détail de quartier se sont très bien développés pendant la pandémie. Donc pour l’industriel, oui, nous avons passé en revue nos 130 locataires commerciaux et nous avons marqué lesquels étaient essentiels. Vous souvenez-vous de cette conversation sur les entreprises essentielles, notamment en Oregon et en Californie ?
David:
Oh oui.
Rob:
Oui.
Kim:
Et ils étaient tous essentiels, alors ils ont tous continué à fonctionner. En fait, je pense que le seul qui a eu des problèmes était notre CrossFit, mais ils étaient également couverts parce que la pandémie ne nous dérange pas vraiment. Alors oui, ces locataires s’en sont très bien sortis pendant COVID. S'ils avaient des problèmes, s'ils disaient qu'ils allaient avoir du mal à payer leur loyer, nous leur enverrions simplement les documents pour la demande de fonds de relance du gouvernement PPP et leur disions : « Remplissez ceci et faites-nous savoir une fois que vous aurez rempli cela. .» Et la plupart du temps, ils ne répondaient jamais et se contentaient de recommencer à payer leur loyer.
Aujourd’hui, le commerce de détail de quartier s’est également étonnamment bien comporté pendant la pandémie. Si vous regardez les rapports sur le commerce de détail, vous verrez le contraire, mais c'est parce qu'ils regroupent les petits commerces de quartier avec les plus grands locataires du commerce de détail et qu'il s'agit de types de produits totalement différents. Donc votre magasin d’alcool, votre CPA, votre compagnie d’assurance, ces gars-là doivent tous rester en affaires, et ils ont donc bien fait pendant la pandémie également.
Rob:
Vous avez donc mentionné que le côté industriel des choses est peut-être un peu plus rembourré ou, je suppose, des entreprises plus solides pour traverser des temps difficiles, mais vous avez également mentionné dans l'espace de vente au détail qu'un studio de Pilates ne serait peut-être pas aussi isolé. Y a-t-il un type de profil de locataire ou un type de locataire que vous aimez accueillir dans ces espaces et qui vous permet de vous sentir un peu plus en sécurité pour vous assurer que votre logement est toujours loué ?
Kim:
Le type de locataire sera votre locataire hyper-local, vous voulez donc quelqu'un vers qui les gens conduisent à moins d'un mile. Je suis d'accord avec les salons de manucure car ils sont hyper-locaux. C'est donc la première chose, c'est que le type de locataire sera un locataire hyper-local, ce n'est pas quelque chose d'unique pour lequel les gens doivent parcourir de longues distances en voiture.
Et puis, dans ce cas, le marché compte. Donc si j'ai un studio de Pilates dans un marché tertiaire, même si j'ai une propriété industrielle dans un marché tertiaire, ça va présenter beaucoup de risques en ce moment. Vous voulez quelque chose qui soit intercalaire, ce qui signifie qu'il n'est pas disponible dans les bâtons. Et si vous avez un studio de Pilates, la propriété que nous examinons en ce moment, les clients du studio de Pilates conduisent de plus belles voitures que moi. Bien sûr, il y a une blague immobilière selon laquelle nous conduisons tous des Toyota d'occasion, mais quand même, ils conduisent tous des voitures plus belles que moi, donc je suis plus sûr que pendant une récession, tout ira bien pour eux.
Rob:
Cela a du sens, cela a du sens. Et faites-vous d’autres choses pour atténuer les risques en termes de stabilisation de votre portefeuille ou de conclusion d’une nouvelle transaction ?
Kim:
Ouais. Ainsi, en ce qui concerne notre portefeuille existant, lorsque nous refions, nous ne retirons pas tous les capitaux propres. Nous ne préparons donc pas ces drageons. Nous laissons beaucoup de capitaux propres dans la transaction car, d’une part, si vous retirez tous les capitaux propres, c’est fantastique, vous pouvez les réinvestir, donc je comprends tout à fait ce point de vue. Mais d’un autre côté, vous avez maintenant un prix d’expertise élevé pour votre propriété et si le marché baisse, vous pourriez avoir des problèmes car le remboursement de votre dette a augmenté si vous retirez toutes vos capitaux propres. Nous avons donc refié plusieurs propriétés, refinancé plusieurs propriétés de notre portefeuille il y a un an ou deux, lorsque les taux étaient excellents et nous en avons laissé un tas dans la transaction. Notre LTV sur l’ensemble de notre portefeuille est donc assez faible. C'est environ 50, 60 % de notre prêt par rapport à la valeur.
Et puis la même chose avec les accords que nous concluons actuellement. Je ne dirais pas que c'est totalement notre choix, mais en ce qui concerne le rapport prêt-valeur, nous utilisons actuellement un effet de levier assez faible, bien plus faible que jamais, je pense. Nous avons un prêt de 60% sur valeur sur cette dernière propriété. Et bien sûr, si vous ne souhaitez pas recourir à un faible effet de levier, votre autre option est d’essayer d’opter pour un financement par le vendeur. C’est donc aussi une très bonne option.
David:
Ouais. Il existe une méthode à la folie consistant à s’endetter moins avec l’immobilier commercial et cela a à voir avec l’architecture de financement. Ainsi, avec une propriété résidentielle, vous obtenez généralement un prêt à taux fixe pour la durée du prêt, généralement 30 ans. Vous n'avez pas à vous soucier de devoir refinancer. Vous pouvez refinancer si les taux baissent là où cela est logique. Mais avec les prêts commerciaux, ils sont soumis à des échéanciers de paiement forfaitaires et vous devrez donc les refinancer.
Donc, si vous avez un solde de prêt élevé et que vous obtenez un taux de 3 %, cela peut avoir du sens pour vous, mais que se passe-t-il si les taux grimpent à 6 % ou 7 % et que vous êtes bloqué à 80 % de la valeur du prêt ? Cela pourrait être catastrophique. Ainsi, maintenir un solde de prêt inférieur sur l’immobilier commercial, même lorsque les taux sont bas, reste une décision judicieuse et une manœuvre défensive, car vous ne savez pas où vont les taux. Et s’ils sont trop élevés et que votre solde de prêt est élevé, vous pouvez y rester bloqué.
Je pense que beaucoup de gens entendent cela à propos de l'immobilier commercial et ils y vont, c'est stupide. Pourquoi ferais-tu ça ? Pourquoi ne voudriez-vous pas maximiser le montant que vous retirez de la transaction et acheter la suivante ? C'est parce que les tarifs ne sont pas fixes.
Rob:
Ouais. Vous les entendez toujours dire : « C'est libre d'impôt. C'est une dette non imposable. Et c'est comme si vous vouliez y conserver une partie de vos capitaux propres. De cette façon, si jamais vous vendez votre propriété, vous repartez avec un chèque de paie, c'est comme ça que j'y pense toujours. Mais maintenant que nous comprenons ce que Kim voit sur les marchés de l'immobilier commercial, nous allons nous pencher sur une transaction qu'elle vient de conclure. Mais avant cela, nous allons faire une petite pause.
David:
Bonjour et bienvenue sur le podcast BiggerPockets Real Estate. Nous sommes assis avec un investisseur sur le terrain, Kim Hopkins, et parlons de tout ce qui concerne l'immobilier commercial. Nous sommes sur le point de nous lancer dans un accord qu'elle est en train de conclure. Jetons donc un coup d'œil derrière le rideau. Kim, où se trouve cette affaire ?
Kim:
Cette offre est située dans ma ville natale actuelle de Phoenix, en Arizona.
Rob:
Et pourquoi avoir choisi ce marché ?
Kim:
Nous avons choisi ce marché parce que nous avons trouvé un marché, Rob.
Rob:
Bon. Je l'aime.
Kim:
Nous avons examiné probablement environ 10 marchés différents pour chaque transaction que nous avons pu trouver, et c'est là que nous en avons trouvé une.
Rob:
Suffisant pour moi. De quel type d’immobilier commercial s’agit-il ?
Kim:
Il s'agit d'un centre commercial de quartier.
David:
Et quel était le prix d’achat de la propriété ?
Kim:
Le prix d'achat contractuel est de 5.4 millions.
Rob:
Combien de locataires y a-t-il actuellement dans cette propriété et y a-t-il des postes vacants ?
Kim:
C'est donc une excellente question. Il y a environ 20 locataires dans la propriété, et je dirais que nous payions des prix clé en main pour cette propriété. Il nous a été annoncé comme étant occupé à cent pour cent par des locataires au loyer du marché. Mais justement, dès la signature du contrat, nous avons découvert que deux locataires étaient en souffrance et qu'un logement était vacant.
David:
Il semble qu’ils mettent des filtres sur tout ces jours-ci, même sur la façon dont les offres sont annoncées. Diriez-vous que vous examiniez un formulaire pro forma hautement filtré ? Oui.
Kim:
Ce pro forma était très Instagrammable jusqu'à ce que vous entriez dans les détails.
Rob:
D'accord. J'ai donc envie de revenir un peu en arrière car nous vous avons demandé pourquoi vous aviez trouvé ce deal. Vous avez dit que c'est parce que c'est là que vous avez trouvé l'accord, mais pourquoi avez-vous choisi cet accord spécifiquement ? Qu’est-ce qui vous a attiré ?
Kim:
Donc tout d’abord, c’est dans un endroit fantastique. Il s'agit donc d'un remplissage, ce qui signifie qu'il n'est pas disponible dans les bâtons. C'est dans un quartier très aisé, encore mieux que aisé, sur le point d'être extrêmement riche de Phoenix, ce qui est exactement ce que vous voulez. Vous voyez les maisons renversées autour, ces grandes maisons sur un petit terrain qui sont blanches et noires, la tendance du moment. Donc des tonnes de maisons ont été renversées autour. C'est à côté d'un Dutch Bros, qui, à mon avis, est meilleur que nous dans la sélection de biens immobiliers. C'est donc un excellent emplacement. C'était le numéro un.
Deuxièmement, c'est écrit au crayon. Toujours, toujours, toujours être en tête avec les chiffres. Le taux plafond était donc raisonnable. Le pro forma était en fait assez juste d'après ce que nous savions à l'époque, et il a donc eu un solide rendement. Je dirais donc que ce sont les deux principales raisons.
David:
J'adore le fait que nous voyons toujours des crayons. Combien de temps pensez-vous que nous pourrons nous en sortir avant que la prochaine génération ne se demande : pourquoi continuons-nous à dire que les choses sont au crayon ?
Rob:
Tant que nous utilisons des crayons, je suppose.
Kim:
Parce que Google a répertorié cela, cela semble bizarre.
David:
Les utilisent-ils encore pour autant ?
Rob:
L'IA est sortie.
Kim:
C'était une feuille de calcul, cela pourrait se tromper.
David:
D'accord. Maintenant, sur cet accord, Kim, êtes-vous restée fidèle à votre boîte d'achat ou y a-t-il eu des manœuvres créatives à faire ?
Kim:
Un peu douloureux pour le moment. Je pense l'avoir dit au début, mais notre boîte d'achat inclut les constructions datant de 1980 ou après. J'ai peut-être oublié cela. Mais l’un de nos critères d’achat est construit à partir de 1980. Nous avons fait une exception. Nous avons fait une exception. Ce bâtiment a été construit à la fin des années 1970, mais le propriétaire actuel l'a acheté et lui a ajouté beaucoup de valeur. Ils ont fait une tonne de rééducation. Ils ont refait la toiture. Ils ont refait toutes les devantures des magasins. Ils ont refait les parkings. Quelqu'un veut-il deviner ce qui pourrait me manquer dans ces rénovations ?
Rob:
Oh, les toilettes, les eaux usées, les canalisations.
Kim:
Ouah. Vous n'avez pas vu les choses que j'ai vues. Ces vidéos d'analyse des égouts ressemblent à la pire coloscopie que vous ayez jamais vue.
David:
Vous faites valoir un excellent argument, Kim, car beaucoup d'investisseurs ne pensent tout simplement pas au fait qu'une fois qu'un objet est entré dans les toilettes, il doit aller quelque part et qu'il existe un moyen pour que cela passe de votre propriété jusqu'aux lignes de la ville. , et vous êtes censé y placer une caméra et voir à quoi ils ressemblent. J'ai donc vu des racines d'arbres pousser dans les tuyaux et y créer des bouchons, puis un enfant jette un animal en peluche dans les toilettes et il reste coincé là-dedans et cela crée ce blocage qui peut être incroyablement coûteux à réparer, surtout si il faut percer le béton ou l'asphalte du parking, puis il faut trouver à quelle partie du tuyau il se trouvait. Était-ce un problème avec cette offre spécifique pour vous ?
Kim:
Ouais. Nous sommes donc allés à l’encontre d’un de nos critères de transaction. Et les canalisations sont vieilles. Ils ont une vie limitée. Ils sont en fonte et sont en fin de vie. C'est donc définitivement un problème pour nous.
Rob:
D'accord. J'ai beaucoup de questions à ce sujet, mais ça va. Nous pouvons parler hors ligne des égouts à ce sujet.
Kim:
Oh, vas-y. J'adorerais parler de cet accord. J'espère qu'il s'agit secrètement d'un appel de coaching privé parce que j'ai eu des questions sur la question de savoir si nous devrions ou non avancer.
Rob:
Alors quand cela arrive, est-ce une de ces choses où il faut tout donner… parce que d'habitude, disons dans un Airbnb ou dans une location longue durée, si l'eau s'éteint, il faut les installer dans un hôtel ou vous je dois le comprendre. Mais cela ressemble à une rénovation souterraine assez massive dans toute la propriété. Alors, devez-vous fermer des entreprises pendant que vous effectuez ces réparations ?
Kim:
Oui. J'ai appris beaucoup de choses sur les égouts que je ne voulais pas vraiment connaître et que je ne veux toujours pas savoir, mais fondamentalement, les tuyaux font ce qu'on appelle la canalisation, c'est-à-dire l'endroit où le fond s'érode. Et donc le fond est la terre. Et si vous l'attrapez assez tôt, vous pouvez faire ce qu'on appelle le pipelining où vous soufflez de l'époxy à travers les tuyaux et vous les recouvrez et vous créez essentiellement des tuyaux en PVC à l'intérieur des anciens tuyaux en fonte. Et c'est fantastique car en théorie, vous pouvez faire cela sans déranger aucun des locataires. D'un autre côté, c'est pour cette propriété, comme une dépense de cent mille dollars, donc vous voulez vraiment savoir que cela doit être fait.
Et je pense que vous pouvez deviner. Si quelqu'un qui est un poseur de canalisations vient vérifier vos canalisations, c'est comme si vous aviez un inspecteur de toiture qui s'occupe des toits, que pensez-vous qu'il va dire ? Droite. Cela a dû être fait hier. C'est donc une décision difficile d'attendre ou non, car si vous attendez trop longtemps, les canalisations peuvent s'effondrer et vous devrez alors, comme vous l'avez dit, creuser le sol et déranger les locataires. C'est un gros problème.
Rob:
Ouah. Alors s'il vous plaît, dites-moi, avez-vous pu négocier une concession, les crédits sur le prix d'achat, quoi que ce soit avec le vendeur ?
Kim:
Ouais. Donc, pour récapituler, les deux problèmes sont ces canalisations, et l’autre problème, ce sont ces locataires délinquants. Et généralement, ce n’est pas grave. En fait, je ne me souviens pas de la dernière propriété que j'ai achetée où il n'y avait pas quelques locataires délinquants qui sont apparus comme par magie dès que nous avons signé le contrat. Le problème ici est que nous payons réellement un prix clé en main pour cette propriété. Cela n'a pas les mêmes rendements que la propriété que nous avons achetée l'année dernière. On nous a dit qu'il était en parfait état, qu'il était occupé à cent pour cent et que tous les locataires payaient un loyer conforme au marché. Et donc cette perte de revenus au cours de la première année, ce n’est pas quelque chose que nous devrions avoir à manger. Cela nous a été annoncé comme étant clé en main et non comme une valeur ajoutée.
David:
Alors, une fois que vous avez découvert les deux points sauvegardés de la propriété, comment avez-vous utilisé ces informations pour revenir vers le vendeur et essayer de négocier une meilleure position pour vous-même ?
Kim:
Ouais. Nous avons donc demandé un appel téléphonique au vendeur. Je vous mentirais si je n'avais pas peur, mais tous mes amis qui sont comme les vendeurs de Cutco me disaient : « Vous devez demander un appel téléphonique. Vous ne pouvez pas faire ces déchets de courrier électronique. Vous devez demander un appel téléphonique. Alors j'ai littéralement relu, sans jamais partager la différence, et je lui ai demandé un coup de fil et il a dit non.
Rob:
Il sait qu'il doit faire des concessions. Il a probablement peur de négocier parce que c’est lui qui n’a aucun pouvoir.
Kim:
Il ne voulait pas me parler. Et donc ce que nous faisons généralement, je ne sais pas si c'est ce que vous faites également de votre côté, mais ce que nous faisons généralement, c'est envoyer un long e-mail avec beaucoup de chiffres qui expliquent pourquoi nous pensons mériter ce crédit. Et je pensais juste que cela ne me toucherait pas assez ici. Ce ne serait pas un impact suffisant. Alors j'ai fait quelque chose de nouveau. J'ai fait une présentation, comme une présentation de feuille Google, puis j'ai fait une vidéo Loom, parcourant la présentation. Et donc je lui ai envoyé un lien vers la vidéo de Loom, pas même la présentation, donc il a dû écouter ma voix, et je l'ai parcouru en montrant exactement ce que ces impayés allaient faire sur nos revenus la première année. Et puis j'ai également parcouru le coût de l'égout et lui ai montré tous les modèles, je lui ai montré les vidéos que nous avions prises du scope d'égout et j'ai demandé ma demande de crédit.
Rob:
Je pense que cet appel téléphonique a résolu environ 90 % des problèmes immobiliers, pour être honnête. En fait, j'y pensais hier soir. Tout le monde a tellement peur de décrocher le téléphone et de négocier comme nous le faisions à l'époque, à mon époque, et j'ai eu une situation où je négociais d'avant en arrière avec l'agent immobilier qui se trouvait être l'épouse du vendeur. J'ai présenté quelques options et puis finalement il m'a appelé, il m'a dit : « Très bien. Qu'essayez-vous de faire?" Et je me suis dit : « Eh bien, dans votre offre, cela ne génère pas réellement de flux de trésorerie, et j'essaie de mettre en place un accord qui génère réellement des flux de trésorerie pour moi. » Et nous avons effectivement conclu un accord. Donc, très bien sur vous parce que je sais que c'est probablement très angoissant de parler à un vendeur. C'est toujours une expérience angoissante de briser la barrière des agents immobiliers, mais je pense que c'est tellement important.
Kim:
Ouais. Eh bien, j'ai essayé. J'ai fini par envoyer la vidéo Loom à la place, mais j'ai essayé de téléphoner et je pense que la vidéo Loom était la deuxième meilleure.
Rob:
Et alors que s’est-il passé ? A-t-il dit oui ? Vous a-t-il rendu l'argent ?
Kim:
Il est donc resté assis dessus pendant une semaine et demie, et nous avons finalement fait un suivi avec lui pendant que nous étions en vacances et il a dit non. Il a dit qu'il pensait pouvoir régler lui-même les défauts de paiement. Il ne pensait pas que les égouts constituaient un gros problème. Et donc il a dit qu'il ne nous offrirait aucun crédit, alors nous avons fini par nous retirer de l'accord.
Rob:
Étiez-vous sur le point de dire : « Faisons-le quand même » ou étiez-vous résolu à le faire dès le départ ?
Kim:
Eh bien, ce n'est pas exactement là que l'histoire se termine. Nous avons donc renoncé à l'accord. Nous avons récupéré nos arrhes. Nous avons expliqué au prêteur tout ce qui avait été fait, jusqu'au déplacement du lutin dans la maison et aux achats de Noël, les choses importantes à cette période de l'année. Nous nous sommes retirés du marché. Et puis, il y a deux jours, le courtier nous a appelé, le courtier du vendeur, et il nous a dit qu'il était prêt à offrir un crédit de cent mille dollars. Je ne l'ai pas dit au départ, mais nous avons demandé une réduction de 350,000 XNUMX $.
Rob:
350,000 350,000 $ de rabais ou XNUMX XNUMX $ de crédit ?
Kim:
350,000 XNUMX $ de réduction sur le prix d’achat, c’est ce que nous avons demandé.
Rob:
Alors, jusqu'à aujourd'hui, vous recevez un appel téléphonique du courtier et il vous dit : « Hé, le vendeur veut revenir. Il va vous donner cent mille dollars de réduction sur le prix d'achat. Super, d'accord. Et puis?
Kim:
Alors nous avons dit : « Merci beaucoup, mais rappelez-nous s'il est 200 heures. »
Rob:
Et vous a-t-il rappelé ? Vous a-t-il rappelé ?
Kim:
J'ai appelé il y a une heure et il est 130 heures.
Rob:
D'accord. Hé, c'est un progrès. Est-ce le chiffre définitif ? Cela ne cesse de changer.
Kim:
Bon, on pourrait l'appeler sur haut-parleur tout de suite mais…
Rob:
Ce serait une première dans l’histoire de BiggerPockets. J'adorerais ça en fait, mais bon. D'accord, donc 130. Alors, où en es-tu ? Que veux-tu pour ça ?
Kim:
Je suis sur la clôture, pour être honnête avec vous.
David:
Même si nous vous interviewons, pouvons-nous vous en parler ?
Kim:
Oui, j'adorerais ça. Envoyez-moi la facture plus tard.
David:
Parce que j'ai l'impression que nous sommes en pleine négociation. Nous n'entendons pas parler d'un accord conclu il y a cinq ans. Voici ce que je pense. Si les taux baissent ou restent plus bas, le vendeur aura l’impression que je n’ai pas à lui donner d’argent. Je vais trouver un autre acheteur. Mais si vous constatez une nouvelle augmentation des taux, ce que quelqu'un sera prêt à payer pour cette propriété va changer parce que maintenant tous les chiffres que vous entrez dans la feuille Excel changent, et cela signifie qu'il sera plus susceptible de venir et dites : « D'accord, vous pouvez avoir vos 200,000 200,000 », mais à ce stade, vous n'avez pas le taux que vous souhaitiez, donc ce sera probablement encore plus. Cela a-t-il été communiqué par l'intermédiaire des courtiers, du genre : « Hé, faites savoir au gars que nous l'achèterons avec une remise de XNUMX XNUMX $ à ce taux, mais si les taux augmentent, il devra soit payer pour que j'obtienne un taux inférieur. ou ce sera une remise plus importante plus tard.
Kim:
Ouais. Notre taux est donc bloqué, et l'une de nos éventualités est que nous fermions avant la fin de l'année parce que nous voulons profiter de la déduction fiscale dont je parlais plus tôt. Mais nous lui avons fait comprendre-
Rob:
80%?
Kim:
Ouais. Nous lui avons fait comprendre que si les taux augmentent, il aura du mal à trouver un autre acheteur.
Rob:
Je pense qu'il a du mal à trouver un acheteur maintenant. Il t'a appelé, n'est-ce pas ? S'il vous a appelé et qu'il essaie de recommencer, c'est probablement vous.
Kim:
Ouais. Je pense que le problème ici que j'ai réalisé est que nous examinons deux propriétés différentes. Le vendeur regarde donc une propriété qu’il a achetée à un prix avantageux. Cette propriété était en mauvais état. Il avait sérieusement besoin d'amour. La propriété était pratiquement vacante, elle était délabrée, tout ça. Il regarde donc cette propriété qu'il a achetée à un prix avantageux. Il le possède également en espèces, donc beaucoup moins de risques. Et donc son point de vue est : quel est votre problème ? Il y a quelques postes vacants. Cela fait partie des affaires. Vous venez de le remplir. Peu importe si cela coûte 20,000 XNUMX $ en TI pour réhabiliter cette unité ? Grosse affaire. Parce qu'il est assis sur un train à sauce.
Mais nous, nous regardons cette propriété où nous avons payé un prix élevé. Les rendements n’étaient pas excellents au début, mais nous étions d’accord car ils répondaient aux fondamentaux de base. Il ne s'agissait pas d'excellents rendements, mais de principes fondamentaux de base, qui résolvent notre problème fiscal, et nous pensions qu'on nous donnait quelque chose qui nécessitait très peu d'entretien. Nous sommes maintenant à un point où nous allons nous précipiter pour conclure cet accord avant la fin de l’année. Et honnêtement, c'est un facteur important pour nous. Nous nous intéressons à notre qualité de vie. Nous nous demandons quel est votre taux horaire ? Pas combien gagnez-vous par an ? C'est beaucoup de travail en ce moment. Nous allons donc fermer cette propriété en pleine période des vacances et nous allons alors hériter de tous ces problèmes.
Rob:
Voici ma pensée, et David, tu peux me dire si tu n'es pas d'accord. Je pense qu'il va augmenter un peu plus que ces 130 simplement en fonction de votre situation et du fait qu'ils vous ont appelé. Mais je ne pense pas que vous devriez prendre cette centaine, disons 50 si c'est là que vous vous retrouvez, et la soustraire du prix d'achat, car je ne pense pas que cela aura un impact important sur votre hypothèque mensuelle globale. Je pense que ce qui sera important pour vous, c'est d'obtenir un crédit de 150,000 XNUMX $, à condition que cela fonctionne avec le système bancaire. Il y a une limite à vos crédits. Et David, vous pouvez intervenir là-dessus, mais je considérerais cela comme un crédit afin que vous puissiez économiser cet argent sur votre acompte et l'utiliser pour payer cette dépense géante. Et puis, à ce stade, vous examinez maintenant l’accord que vous analysiez initialement. C'est ainsi que je l'aborderais. Qu'en penses-tu David ?
David:
Le financement commercial peut ne pas permettre que cela se produise, tout comme le financement résidentiel, car il s'agit de prêts conformes. Les règles sont assez claires quant à la contribution qu'un vendeur peut apporter aux frais de clôture d'un acheteur. Cela pourrait ne pas fonctionner de la même manière dans l’espace commercial. Lorsqu’ils le déduisent du prix d’achat, cela n’affecte pas grand-chose. Vous empruntez simplement un peu moins d’argent.
Kim:
Eh bien, nous gardons le même montant de prêt, nous épargnerions donc cet argent sous forme d’argent liquide à la banque. Nous mettrions… S'il nous accorde un crédit de 200,000 200,000 $ ou une réduction sur le prix d'achat, nous paierons XNUMX XNUMX $ de moins.
David:
Ouais. Ce serait donc la même chose dans votre position. Et s'il entre et fait les changements à votre place ?
Kim:
Cela m'intéresserait beaucoup s'il veut s'occuper des égouts. La question est : peut-il faire cela après la clôture ? Est-ce qu'on lui fait confiance ?
Rob:
Cela devient un peu risqué car certains vendeurs ne prendront pas ce risque car la transaction pourrait toujours échouer. Par exemple, cet accord a déjà échoué pour cette raison. Et puis vous pourriez toujours avoir un contrat qui l’oblige à le faire après. Mais cela constitue toujours un risque en soi. C'est donc difficile de toute façon.
Kim:
Ouais. Et j'ai l'impression que je veux m'assurer d'écouter réellement les principes dont nous avons parlé plus tôt dans la série. Je veux m'assurer que je ne spécule pas sur la nécessité d'amener les locataires à commercialiser leur loyer. Et un autre problème est que nous avions prévu d'auto-gérer cette propriété puisqu'elle se trouve dans notre ville natale. Et voulons-nous ce mal de tête ? Voulons-nous assumer cela ? Nous allons également faire la location. Et juste une incertitude quant à la direction que prend le marché. Sommes-nous inquiets pour le locataire Pilates ? Sommes-nous inquiets pour ces locataires délinquants ? Pourrons-nous relouer l'espace ? Du coup, j'ai froid aux pieds.
David:
Je ne sais pas si tu as tort. Je pense que dans cette situation, compte tenu de l'évolution du marché, il est plus probable que les choses se ralentissent dans l'espace commercial plutôt que de se resserrer. Vous avez donc cela de votre côté. Et peut-être que Phoenix a été un peu isolé de cela et que le vendeur ne se rend donc pas compte qu'il y aura beaucoup de propriétés commerciales qui vont commencer à arriver sur le marché avec des prix beaucoup plus compétitifs que ce que nous avons vu parce que les taux sont si haut. Et à mesure que ces paiements massifs commencent à arriver, le refinancement ne sera plus une option, et beaucoup de ces propriétés étaient quelque chose que les gens avaient investi pour acheter, ils devaient donc les vendre pour rembourser leurs investisseurs.
Je pense que nous allons voir plus de stocks arriver sur le marché maintenant qu’auparavant. Le temps est donc de votre côté pour trouver un accord. Le temps ne joue pas en votre faveur pour la partie fiscale. C'est donc vraiment ce qu'il faut peser. Vaut-il la peine de payer des impôts pour acheter la meilleure offre ou non ? Mais j’apprécie vraiment que vous partagiez les détails de cette histoire car il s’agit de biens immobiliers réels. C'est exactement ce qui se passe. On m'a dit ceci, puis il s'est avéré que c'était cela, puis j'ai dit ceci, puis ils ont dit cela, et l'histoire change constamment.
Rob:
Voici ce que je dirais. Je pense que j'irais de l'avant, à condition d'avoir l'assurance que le propriétaire allait le réparer avant ou immédiatement après la clôture.
Kim:
Intéressant. J'aime cette idée.
Rob:
Parce que pour moi, c'est la même chose. S'il doit payer pour cela au moyen de cette concession, au moyen de ce crédit, quelle que soit la façon dont vous souhaitez le répartir, alors c'est en fait la même affaire. Il vous suffit de vous assurer que la réparation est effectuée.
Kim:
Intéressant. Ouais. Et généralement, nous recherchons… Ce que nous disons, nous recherchons généralement des problèmes qui disparaissent avec le vendeur. Alors donne-moi un compte de résultat qui est écrit sur une serviette à longueur de journée. Je n'ai aucun problème qui part avec le vendeur, mais ce sont tous des problèmes qui ne partent pas avec le vendeur. Ils restent avec nous dès notre fermeture. Voilà donc notre hésitation.
David:
Eh bien, je pense que vous faites la bonne chose. Tenir à vos armes. Si vous devez payer des impôts et que cela a plus de sens que d’acheter la propriété, faites-le. Mais je me demanderais également si j'étais dans votre situation, si je devais payer 70 70 $ de plus que ce que je voulais, l'avantage fiscal global compenserait-il ces 40 70 $ ? Ainsi, même si l’accord n’est peut-être pas celui que vous souhaitiez, dans l’ensemble, cela a plus de sens. Et si c'est le cas, alors demandez-vous simplement, disons que votre avantage fiscal était de 30 30 $, mais que vous allez avoir vos XNUMX XNUMX $ en dehors de l'endroit où vous voulez être, donc vous avez l'impression d'avoir XNUMX XNUMX $ au total, Cette propriété est-elle si bien située et constitue-t-elle un si grand atout que ces XNUMX XNUMX $ en valent la peine ? Ou avec votre expérience, vos connaissances et ce que vous faites, Kim, pourriez-vous simplement trouver une meilleure offre pour récupérer cet argent ailleurs ?
Rob:
Très bien, tout le monde. Si vous souhaitez entendre une mise à jour sur cette histoire et suivre le processus, assurez-vous de suivre Kim sur tous ses réseaux sociaux. Kim, où les gens peuvent-ils vous trouver et obtenir la mise à jour juteuse et la conclusion de la saga ?
Kim:
Ouais. Ainsi, pour en savoir plus sur ce que nous faisons et figurer sur notre liste de mises à jour et d'opportunités, ils peuvent consulter notre site Web, ironpeakproperties.com. Suivez-moi sur LinkedIn sous Kim Hopkins. Et puis enfin sur Instagram sous le nom de MoneyPlusHappy. Et bon, peut-être devrions-nous mettre cela aux voix. Si vous entendez cela, allez-y et réfléchissez à ce que vous pensez que nous devrions faire avec cet accord.
Rob:
D'accord. Commentez dans les commentaires YouTube si vous regardez ceci sur YouTube. Dites-nous ce que vous en pensez.
David:
Très bien, Kim, c'était génial de t'avoir ici. Merci beaucoup d'avoir partagé votre histoire avec nous. Je suis moi-même assis sur des épingles et des aiguilles, attendant de savoir comment cette histoire se déroulera, donc je serai curieux de m'entendre moi-même. Mais nous vous laissons sortir d'ici pour aujourd'hui. Merci beaucoup d'être présent à l'émission.
Kim:
Merci beaucoup de m'avoir invité, les gars.
David:
Ici David Greene pour Rob, il a expédié son pantalon de Kohl's, Abasolo, en déconnexion.
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- Les types de propriétés commerciales qui sont résistant au confinement et reste toujours ouvert
- La des risques importants pour l’immobilier commercial en 2024 et deux entreprises auxquelles vous ne devriez JAMAIS louer
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