Comment vendre une propriété locative (avec des impôts faibles et un profit plus élevé)

Le stock de logements reste faible, ce qui signifie que les prix des logements sont élevés. Le nombre d’acheteurs dépasse de loin le nombre de maisons sur le marché dans de nombreuses régions, ce qui crée un marché de vendeurs.

Si vous avez acheté un bien locatif il y a quelques années (ou quelques décennies), vous pourriez décider que c’est maintenant le meilleur moment pour vendre afin d’obtenir votre retour sur investissement idéal.

Cependant, vendre un bien locatif peut être plus compliqué qu’une résidence principale. Vous devez penser à vos locataires, aux implications fiscales et aux autres coûts imprévus qui peuvent grignoter vos bénéfices. 

Heureusement, notre équipe chez FastExpert est là pour vous aider. Utilisez ce guide pour apprendre à vendre un bien locatif afin de tirer le meilleur parti de votre investissement. 

1. Embauchez un agent immobilier avec une expérience en immobilier d’investissement

La première étape lors de la vente de votre bien locatif consiste à embaucher un agent immobilier spécialisé dans ce type de vente. Parlez à un investisseur immobilier dans votre région et voyez s’il a quelques agents avec lesquels il préfère travailler. Vous pouvez aussi utiliser Expert rapide pour trouver des agents immobiliers spécialisés dans les maisons d'investissement. 

Prévoyez du temps pour interroger au moins trois agents immobiliers avant d'embaucher le meilleur. Poser des questions sur les types de maisons qu'ils vendent et comment ils les commercialisent. Si vous avez actuellement un locataire dans votre immeuble locatif, demandez-lui comment il gère la transition vers le nouveau propriétaire.

Cela peut vous aider à comprendre la connaissance qu’a l’agent des lois locales qui protègent les locataires. Vous pouvez également vous renseigner sur leurs connaissances en droit fiscal si vous souhaitez éviter l’impôt sur les plus-values. 

Non seulement vous devez trouver un agent immobilier ayant une connaissance approfondie du marché immobilier, mais vous voulez également vous assurer qu’il correspond à un professionnel. Vous parlerez probablement à votre agent immobilier tous les jours (ou au moins plusieurs fois par semaine), vous devez donc vous entendre avec lui. Il est normal de choisir un agent immobilier plutôt qu’un autre simplement parce qu’il correspond mieux à sa personnalité.

2. Naviguez efficacement en matière d’impôt sur les plus-values

La impôt sur les gains en capital est la principale chose sur laquelle vous devez vous concentrer lorsque vous préparez la vente de votre immeuble de placement. Si vous êtes propriétaire de la maison depuis plus d’un an, vous paierez alors l’impôt sur les plus-values ​​à long terme. Ces taux d'imposition peuvent atteindre jusqu'à 20% selon vos revenus.

La principale chose à savoir est que vous ne payez des impôts sur les plus-values ​​que sur les bénéfices de la vente de votre maison. Si le prix d'achat était de 125,000 500,000 $ et que vous le vendez 375,000 XNUMX $, votre revenu imposable commence à XNUMX XNUMX $.  

De plus, il existe d’autres moyens de réduire votre facture fiscale. Suivez toutes vos dépenses liées à la commercialisation de la maison et à sa vente, y compris votre commission d'agent immobilier. Ces coûts réduisent vos bénéfices totaux. En utilisant le même exemple ci-dessus, si vous payez un commission de six pour cent pour la vente d'une maison de 500,000 30,000 $, cela coûterait 345,000 XNUMX $. Cela ramène vos bénéfices imposables à XNUMX XNUMX $. 

Chaque élément de campagne compte lorsqu’il s’agit de calculer votre paiement d’impôts. C’est une autre raison pour laquelle embaucher un agent immobilier expérimenté ou travailler avec un comptable de confiance peut vous aider à économiser de l’argent.

Utilisez l'échange 1031 pour le report d'impôt

Il existe d’autres moyens de réduire ou de reporter votre facture fiscale. UN 1031 change est utilisé lorsque vous utilisez les bénéfices de la vente de la maison pour acheter un autre immeuble de placement.

Par exemple, si vous souhaitez déménager dans un autre État et emporter votre investissement immobilier locatif avec vous, vous pouvez vendre la maison, en acheter une autre dans votre nouvelle ville et utiliser le 1031 Exchange pour reporter les impôts.

Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un report et non d’une exemption. Vous devrez payer l’impôt sur les plus-values ​​lorsque vous vendrez votre bien locatif à l’avenir. 

Plusieurs règles sont impliquées dans un échange 1031. Assurez-vous d'avoir un agent immobilier ou un conseiller fiscal de confiance pour vous assurer que votre prochain achat est admissible.  

Pensez à occuper la location avant de vendre

Il existe d’autres moyens d’éviter complètement de payer des impôts sur les plus-values. Par exemple, si vous n’êtes pas pressé de vendre votre bien locatif, vous pouvez l’habiter comme résidence principale. Le L'IRS offre des exonérations fiscales sur les ventes de maisons occupées par les propriétaires depuis au moins deux des cinq dernières années. Si la propriété est actuellement inoccupée, vous pourriez y emménager, en faire votre résidence permanente, puis vendre la maison dans deux ans.

Vous devrez justifier que cette maison est votre résidence principale. Cela signifie généralement modifier votre permis de conduire et d’autres documents pour refléter le déménagement. 

Cette exemption vise à protéger les propriétaires qui souhaitent déménager. Le vendeur de maison moyen n’a pas à se soucier des plus-values ​​car il ne vend pas un immeuble de placement locatif.  

3. Gérer de manière éthique les contrats de location des locataires

L’une des discussions les plus fréquentes concernant la vente d’un bien locatif concerne les locataires. La première chose à faire est de décider si vous envisagez de vendre la maison avec des locataires ou d'attendre que vos locataires actuels déménagent.

Lorsque vos locataires existants apprennent que vous vendez la maison, ils pourraient s'inquiéter de leur contrat de location. Ils veulent avoir l’assurance qu’ils ne seront pas expulsés dès que le nouvel acheteur prendra le relais.

Même si vous ne pouvez pas garantir que vos locataires seront pris en charge, vous pouvez les préparer à une éventuelle transition. Voici quelques bonnes pratiques à suivre si vous envisagez de vendre la maison à des locataires : 

• Passez en revue vos lois locales sur les locataires. Sachez combien de préavis vous devez donner et quels droits vos locataires ont dans votre état ou votre ville. 
• Informez les locataires de vos immeubles locatifs de votre intention de vendre. Votre état peut avoir des directives spécifiques à ce sujet, mais plus vous donnez de préavis, mieux c'est. 
• Fournir un préavis de 24 heures chaque fois que vous avez besoin d'accéder à la propriété. Cela inclut entrer dans la maison pour effectuer des réparations ou planifier des visites. 
• Soyez disponible pour répondre aux questions de vos locataires et fournir des mises à jour sur le processus de vente de la maison aussi souvent que possible. 

Le plus gros problème surviendra si quelqu’un achète la maison pour l’utiliser comme résidence principale. Alors qu'un autre investisseur pourrait reprendre le bail actif avec des ajustements mineurs ou des perturbations pour vos locataires, un acheteur qui souhaite vivre dans la maison présente plus de complications.

Vous et l’acheteur devrez décider qui est responsable de veiller à ce que les locataires déménagent, ce qui dépendra de la date de clôture, du contrat de location en vigueur et de la volonté de l’acheteur.

Transformez des locataires fiables en argument de vente

Si vous commercialisez une propriété occupée par des locataires auprès d'autres investisseurs, mettez en avant vos locataires fiables comme argument de vente. Vous pouvez parler de la longévité des locataires dans les locaux et présenter un historique de paiement en temps opportun.

Cela séduit les investisseurs immobiliers car ils peuvent immédiatement reprendre le bien et percevoir les revenus locatifs des locataires. Il n’y aura aucune lacune où ils devront rénover l’espace ou essayer de trouver de nouveaux locataires. 

Vos locataires pourraient également apprécier que vous vendiez votre maison à un autre investisseur qui les maintiendra en place. La vente de la maison pourrait ne pas les perturber du tout.

Lisez les lois locales si vous mettez fin à des contrats de location

Si vous souhaitez vendre une maison de location vacante, sachez s'il est légal de demander à vos locataires de déménager. La lecture des lois locales peut vous protéger, vous et vos locataires. Vous pouvez même partager ces lois avec les personnes qui vivent actuellement chez vous afin qu'elles sachent que vous agissez de manière éthique et équitable.

Tout d’abord, regardez la moindre période. Il peut être plus simple de laisser le bail expirer naturellement avant de vendre la maison. En quelques mois, vos locataires peuvent déménager car ils ont été suffisamment prévenus que vous ne renouvelleriez pas leur bail.

Ensuite, recherchez une clause de résiliation anticipée. Vérifiez si vous devez de l’argent à votre locataire pour l’annulation du bail alors que la raison n’est pas de sa faute. Si la maison est en bon état, ils devraient au moins récupérer leur dépôt de garantie. 

Fixez un dernier jour pour percevoir le loyer et un jour pour le départ de vos locataires. Si vous n’êtes pas sûr que cela soit exécutoire, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Ils peuvent vous aider à suivre une procédure régulière qui est juridiquement contraignante pour vos locataires.

Naturellement, ce n’est pas un problème pour les locataires au mois. Vous pouvez leur faire savoir que vous ne renouvellerez pas leur bail le mois suivant et leur demander de déménager. Les contrats de location sont plus compliqués pour les baux à long terme, comme les durées de six et douze mois.

4. Prioriser les réparations et les mises à niveau

La préparation de votre maison à la vente peut prendre quelques mois, ce qui donne à vos locataires le temps de trouver un nouveau logement, surtout si leur bail arrive à expiration. Le le propriétaire moyen dépense 5,400 XNUMX $ en rénovations résidentielles avant de mettre leur bien sur le marché. Cela implique généralement des coûts d’aménagement paysager, des réparations et des améliorations pour rendre la propriété plus attrayante. 

Identifiez les réparations et les améliorations nécessaires sur le bien locatif pour le rendre attrayant pour les acheteurs. Encore une fois, ces décisions pourraient être impactées par vos locataires. Vous pourriez décider de remplacer la moquette et de repeindre les murs mais vous devrez attendre le départ de vos locataires actuels.

Tenez également compte du retour sur investissement associé à ces réparations. Le remplacement de la porte de garage peut avoir un retour sur investissement plus élevé que le remplacement d'un revêtement de sol ancien et obsolète. Une nouvelle porte d’entrée peut créer une bonne première impression qui a un impact plus important qu’une nouvelle buanderie. Vous ne voulez pas dépenser de l’argent pour des améliorations qui n’augmenteront pas la valeur de votre maison. 

Effectuer ces réparations peut augmenter la valeur de votre propriété et rendre la maison plus désirable, augmentant ainsi les chances qu’elle se vende rapidement. Cependant, il existe une autre raison de se concentrer sur les réparations lors de la vente d’un bien locatif : l’impôt sur les plus-values.

Vous pouvez déduire les réparations que vous effectuez sur la maison comme coûts essentiels qui réduisent vos bénéfices globaux. Si vous dépensez 10,000 XNUMX $ pour préparer la vente de votre maison, vous pourrez déduire ce montant une fois votre compte de taxes reçu.

5. Développer une stratégie de prix réaliste et compétitive

Lorsque vous rencontrez votre agent immobilier, élaborez une stratégie de tarification pour la maison. Votre agent immobilier devrait fournir un analyse marketing comparative (AMC) qui extrait des informations de propriétés similaires dans votre région. Votre agent examinera les maisons de taille similaire, dans la même zone, vendues au cours d’une période récente. Cela peut les aider à évaluer le prix de vente de votre maison. 

Chaque maison est unique, ce qui signifie que le prix de votre maison peut être plus élevé ou plus bas que celui des autres maisons de la région. S’il dispose d’équipements comme une piscine ou un garage fermé, le prix augmente. Cependant, si la maison est usée et nécessite de sérieuses améliorations, le prix de vente estimé diminuera. 

Vous pouvez également fixer le prix de vente en fonction de vos besoins spécifiques. Certains vendeurs proposeront des propriétés à des prix inférieurs s’ils souhaitent déménager rapidement. Cette stratégie attire davantage d’acheteurs et les propriétaires peuvent choisir les offres qui offrent les meilleures options – généralement des offres au comptant offrant des dates de clôture favorables.

Cependant, un agent immobilier expérimenté peut vous aider à obtenir la pleine valeur de votre propriété tout en vous aidant à évoluer dans votre équipe. Ils peuvent contacter les propriétaires d’immeubles locatifs de la région pour voir s’ils souhaitent développer leur portefeuille d’investissement.

6. Commercialisation efficace de votre bien locatif

Vendre un bien locatif peut être plus compliqué qu’une maison occupée par son propriétaire. Cela est particulièrement vrai si vous avez déjà un locataire ou si vous souhaitez vendre un logement multifamilial. Décidez si vous souhaitez commercialiser votre propriété auprès d’un acheteur – qu’il s’agisse d’un investisseur ou d’un chasseur de logements – ou si vous souhaitez spécifiquement vous adresser à des investisseurs immobiliers. Cela déterminera la manière dont vous promouvoirez votre maison. 

Si vous souhaitez vendre à un autre investisseur immobilier, envisagez d'organiser une journée portes ouvertes. Alertez vos locataires de la situation et payez pour un nettoyage en profondeur de la propriété. Cet événement peut attirer plusieurs acheteurs potentiels qui pourraient vouloir acheter votre propriété locative duplex ou unifamiliale.

Trouvez un agent immobilier expérimenté dans la vente de biens locatifs 

Que vous soyez propriétaire d'une seule maison locative ou de plusieurs immeubles de placement dans la région, vous pouvez facilement vendre cet actif lorsque vous êtes prêt. La première étape consiste à embaucher un agent immobilier en qui vous pouvez avoir confiance.

En embauchant un agent qui comprend les taxes foncières, les contrats de location et le marché locatif, vous pouvez vendre rapidement et légalement votre immeuble de placement. Ils peuvent évaluer et commercialiser efficacement votre maison pour attirer les bons acheteurs. 

Pour trouver cet agent immobilier, tournez-vous vers les professionnels de FastExpert. Vous pouvez consulter les profils d'agents immobiliers pour en savoir plus sur les différents agents et embaucher le meilleur pour vous accompagner tout au long du processus.

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• La source: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/