Vous voulez constituer un portefeuille immobilier, mais vous ne possédez peut-être même pas encore un seul bien locatif ! Alors, comment passer de spectateur à investisseur et enfin devenir financièrement libre grâce à l'investissement immobilier? Commencez avec la fin en tête ! Tant d'investisseurs immobiliers débutants envisagent une vie de rêve avec des locations fluides et peu ou pas de stress, seulement pour se rendre compte que la vie de propriétaire est BEAUCOUP différente de ce que les médias sociaux le laissent entendre. Pour développer un portefeuille immobilier passif, vous devez faire quelque chose de différent. David Green, hôte du Podcast immobilier BiggerPockets, sait exactement ce que c'est.
David est passé de flic à agent immobilier le plus productif, investor, courtier et hôte du podcast d'investissement immobilier le plus reconnu au monde. Il sait ce que c'est que d'avoir un grand portefeuille et tous les les points douloureux qui vont avec. Pour les investisseurs débutants, David veut s'assurer que vous ne commettez pas les mêmes erreurs que lui. La mise à l'échelle incorrecte de votre portefeuille pourrait vous forcer à accepter un autre emploi, PAS le l'indépendance financière vous cherchez.
Dans son nouveau livre, SCALE : Guide d'un agent performant pour améliorer son activité immobilière, David décrit EXACTEMENT ce que vous devez faire pour créer une entreprise, PAS un cauchemar de propriétaire. Dans cet épisode, il vous donnera tout ce que vous devez savoir sur choisir la bonne zone et la bonne propriété, Pourquoi l'appréciation bat souvent les flux de trésorerie, connaître « le nombre » à offrir et comment vous pouvez externaliser votre travail pour vivre la vie que vous aimez !
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Ashley:
Ceci est l'épisode 262 de Real Estate Rookie.
David:
Il y a deux parties dans un système. J'en parle dans Scale. Tout le monde comprend la première partie, c'est-à-dire que vous devez créer une liste de contrôle des choses à faire ou une bibliothèque de vidéos qui montrent à quelqu'un comment le faire. C'est la première étape dans la création d'un système. L'erreur devient quand nous pensons que c'est tout ce qu'est un système, parce que la deuxième partie d'un système est d'avoir un être humain qui est qualifié et capable de faire ces choses. Nous avons tous eu un poste où nous avons embauché quelqu'un pour faire quelque chose et c'était très clair ce qu'ils devaient faire et ils ont quand même tout foiré.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Tony:
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apporterons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre. Aujourd'hui, je veux crier quelqu'un du nom d'utilisateur de Maryelle PC qui a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcasts qui dit: «En toute honnêteté, j'ai découvert ce podcast après avoir écouté pour la première fois le podcast OG Bigger Pockets. J'ai manqué de contenu et j'en voulais plus. Ce podcast, le Ricky Show, est maintenant mon podcast préféré. C'est tellement pertinent pour quelqu'un qui est encore au début de son parcours d'investissement immobilier et qui fournit tant de conseils utiles et concrets. Tony et Ashley sont des hôtes phénoménaux et je recommanderais vivement ce podcast à tous ceux qui souhaitent poursuivre leur carrière dans l'investissement immobilier.
Maryelle, nous vous remercions. Que c'est une critique tellement géniale, agréable et positive. Si vous faites partie du public Rookie et que vous ne nous avez pas encore laissé d'avis, prenez les deux minutes, laissez cet avis. Nous l'apprécierions.
Ashley Kehr, nous avons un sacré épisode pour tout le monde aujourd'hui, n'est-ce pas ? Des choses vraiment cool dans lesquelles nous allons entrer.
Ashley:
Oui, et j'aurais aimé que nos invités soient présents aujourd'hui lorsque vous avez lu cette critique pour l'intro que nous enregistrons ici.
Tony:
Ouais c'est vrai.
Ashley:
Aujourd'hui, nous avons David Greene, et c'est incroyable à quelle vitesse il peut analyser une affaire si vous ne le savez pas. Il a écrit un livre intitulé Scale et il va parler de la mise à l'échelle de votre entreprise, et nous allons nous concentrer principalement sur la façon dont vous pouvez analyser rapidement un accord pour développer votre entreprise et sur les choses que vous devriez implémenter dans vos systèmes. C'est définitivement un livre pour tout type d'entreprise, je dirais. Ce n'est même pas seulement spécifique à un agent immobilier ou même à un investisseur, alors j'ai vraiment hâte d'y être. Mais nous voyons réellement David à Denver dans quelques semaines.
Tony:
Ouais. Nous organisons une petite réunion d'accueil pour tous les podcasts de Bigger Pockets. Ce sera amusant. Mais Ash, moi et toi venons de passer du temps à Orlando pendant quelques jours aussi, donc j'apprécie que tu sois venu au sommet.
Ashley:
Ouais. Nous venons de faire le sommet de la location à court terme de Tony. C'est la deuxième fois que j'y vais, et les deux ont été formidables et une si belle expérience d'apprentissage. Tu sais où j'ai pris le plus de notes ? C'était la femme de Tony, Sarah, quand elle a fait sa présentation, après, le Q&A, juste les questions incroyables que les gens posaient et auxquelles elle répondait étaient juste ces petites choses auxquelles vous ne pensez même pas qui étaient juste comme des moments aha pour moi. Comme si vous autorisez les animaux de compagnie, ayez des attentes très strictes comme pas d'animaux sur les meubles. S'il y a des poils de chien trouvés, un montant X vous sera facturé. Prévoyez également un lit pour chien. Une telle chose facile, bon marché et peu coûteuse à faire. J'étais juste sur mon petit animal de compagnie sur mon téléphone en ajoutant toutes ces choses.
Tony:
Ouais, c'était super amusant. Nous sommes toujours super excités d'y être, nous avons eu près de 400 personnes à cet événement qui sont venues à Orlando avec nous. Nous allons à Austin au printemps, donc ce sera amusant de prendre cette chose sur la route et de rencontrer plus de gens et de parler plus de locations à court terme. Mais moi et Sarah apprécions que tu sois venue et que tu sois notre plus grande fan pendant quelques jours.
Ashley:
Eh bien, c'est vraiment gentil de ta part de le dire, même si j'ai apporté le mauvais temps avec moi comme d'habitude. Ce n'était pas super lumineux et chaud et ensoleillé tout le temps.
Tony:
Oui, mais au moins les vols n'ont pas été annulés. Nous ne sommes pas restés coincés. Les bagages n'ont pas été perdus.
Ashley:
Ouais. Yeah Yeah.
David Greene, bon retour dans l'émission. Je veux dire, est-ce votre deuxième, troisième, peut-être même quatrième fois sur le podcast Real Estate Rookie ?
David:
C'est peut-être la quatrième fois. Vous êtes un si bon hôte que je passe un si bon moment. Je dérange constamment notre équipe de production en disant: "Puis-je venir à l'émission Rookie s'il vous plaît?" C'est génial.
Ashley:
Ouais. Je veux dire, on nous a payé beaucoup d'argent pour que tu reviennes continuellement dans la série. Cela a bien fonctionné pour nous tous.
Tony:
C'est une situation gagnant-gagnant. Mais je pense que tu détiens le record, David, pour la plupart des apparitions de Ricky en ce moment. Alors mec, bravo à toi, mec.
David:
Eh bien, cela montre simplement que nous n'arrêtons jamais d'être des débutants, n'est-ce pas ? Peu importe le nombre de propriétés que vous achetez, il y a toujours quelque chose à apprendre. Il y a toujours des choses qui tournent mal. Il y a toujours des façons de s'améliorer.
Tony:
Mec, alors attends. Je sais que nous avons un sujet totalement différent à aborder aujourd'hui, mais j'adore ce que vous venez de dire, parce que c'est comme si les gens me regardaient et se disaient : "Oh mon Dieu, je veux être comme Tony." Et puis je vous regarde et Brandon et je me dis: "Oh mec, je veux être comme vous les gars." Et vous regardez je ne sais qui d'autre, Ken McElroy, et vous voulez être comme lui, et Ken regarde quelqu'un d'autre en disant : « Je veux être comme eux. Même pour les personnes qui écoutent ce podcast, sachez simplement que toutes les personnes que vous admirez regardent quelqu'un d'autre qu'elles essaient d'imiter. J'adore ce concept, mec. Merci d'avoir partagé ça.
David:
C'est vraiment un bon point. J'ai entendu dire qu'il y avait des joueurs de la NBA qui avaient des fans qui leur parlaient comme: "Tu n'es pas aussi bon que LeBron James, tu es nul." L'un d'eux a fait un très bon point. Ils ont dit: "Je suis plus proche de LeBron James que vous ne l'êtes de moi." D'accord? C'est un très bon point, non ? Avez-vous déjà envie d'une bonne vidéo YouTube, le défi Brian Scalabrine.
Tony:
J'ai vu ça.
David:
C'est génial, non ? Il est ce gommage selon les normes de la NBA dont tout le monde se moque et il a choisi les meilleurs joueurs qu'il pouvait trouver qui pensaient pouvoir le battre et essuyer le sol avec chacun d'eux. Cela montre à quel point ces gars sont bons en NBA. Les gens qui écoutent ça pour posséder une maison ou deux, ou pour pirater leur maison, ils vous regardent les gars et ils se disent : « Oh, j'aimerais pouvoir être eux. Tu es tellement plus proche d'Ashley, de Tony et de moi que des gens qui ne comprennent même pas que l'immobilier compte, que les finances comptent, que tu devrais économiser ton argent et que tu devrais avoir un budget et tu devrais avoir un plan. Vous êtes tellement plus proche de là où nous sommes que l'Américain moyen qui marche naïvement dans la vie en espérant gagner à la loterie. Ne soyez pas découragé par où vous en êtes en ce moment. Si vous écoutez juste ceci, vous êtes déjà mieux loti que la plupart des gens.
Ashley:
Et vous êtes un expert ou une expérience dans cette chose que vous faites ou peut-être dans quelques choses que vous faites. Mais David, si nous vous disions de créer un site de glamping à Buffalo, New York, seriez-vous un expert en la matière ?
David:
Absolument pas. Pas voir?
Ashley:
Oui exactement. Même en regardant quelqu'un que vous pensez être cet investisseur d'expérience expert génial et incroyable, il y a des choses que vous savez peut-être et que vous savez peut-être mieux qu'eux que quelqu'un d'autre, parce que peut-être que vous avez juste ce petit camping, glamping, terrain de camping et vous ' Nous sommes bien en avance sur nous trois assis ici parce que nous n'avons rien de tel. Pensez-y aussi, les gars, quand vous vous comparez aux autres, vous en savez peut-être plus que vous ne le pensez.
David:
Oh ouais. Avant le spectacle, nous avions tous les trois une conversation sur l'industrie en général dont nous faisons tous partie et où nous partageons l'éducation immobilière. La tendance actuelle est de trouver une personne qui a un meilleur plan que tout le monde et de copier son plan. Il y a des tonnes de gens qui vendent des cours et c'est comme "Soyez comme cette personne, soyez comme cette personne." Ils ont tous leur propre petite image de marque et c'est comme ça qu'ils gagnent de l'argent. Le problème avec cette méthode est que vous n'avez peut-être pas les compétences de Tony ou d'Ashley ou que vous ne nommez pas les compétences de votre influenceur préféré. Vous pourriez ne pas avoir leurs ressources. Vous n'avez peut-être pas leur personnalité là où ils dirigent une entreprise de vente en gros et ils ont un don de bavardage et ils peuvent parler à n'importe qui. Ils pourraient vendre de la glace à un Esquimau et ils sont très bons dans ce domaine. Ou vous pourriez ne pas être intensément analytique chez un incroyable investisseur multifamilial comme quelqu'un d'autre.
Nous voyons les histoires de X montant d'argent sur X montant d'unités que nous pensons, "Je veux avoir ce qu'ils ont." Je pense que vous feriez mieux de dire : "Je veux être qui ils sont." Qui est la personne à qui je peux m'identifier avec qui mes compétences, ma personnalité, mes objectifs, mes principes s'alignent avec eux et peut-être en faire le principal endroit où vous obtenez votre nourriture. Il est si difficile de savoir qui est la bonne personne à suivre car il y a tellement de façons de gagner de l'argent dans ce domaine, mais vous n'aurez pas le même succès dans toutes. Vous pourriez être excellent en glamping, mais vous pourriez être terrible en retournement ou de différentes manières. Et si vous choisissez une méthode qui ne correspond pas à vos points forts et à ce qui vous semble léger, vous détesterez chaque jour d'investissement immobilier tout comme vous détestiez chaque jour du travail W2 que vous avez essayé d'en sortir. . Il y a en fait un peu plus de réflexion à faire pour s'assurer que vous choisissez le bon chemin.
Ashley:
David, c'est un excellent point et cela nous amène en quelque sorte à notre discussion sur la raison pour laquelle vous êtes ici parce que vous avez écrit un livre partageant votre expérience avec d'autres. Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur ce livre et pourquoi vous pensez que les gens devraient en tirer des leçons ?
David:
Oui, merci. Lorsque j'ai quitté mon emploi W2, qui était policier, je suis devenu agent immobilier, ce qui est un environnement très différent. Les choses qui vous rendent bon comme flic ne vous rendent pas bon pour vendre des maisons. J'ai dû apprendre complètement différent. Ce serait comme quelqu'un qui était un coureur de marathon longue distance qui voulait aller s'entraîner avec Tony et qui voulait devenir culturiste. Si vous êtes bon dans l'un, vous ne serez pas nécessairement bon dans l'autre. Ce fut un voyage très difficile pour moi qui a fini par faire de moi une personne plus équilibrée. Je pense que c'était le plan divin que j'étais censé suivre. Mais c'était motivé par la reconnaissance que les agents n'étaient tout simplement pas bons. En tant qu'investisseur, j'ai continué à trouver des agents, à travailler avec eux et à réaliser que j'en savais plus sur l'immobilier qu'eux. C'est vraiment frustrant. J'écoute plus de podcasts, je lis plus de livres, j'ai plus de conversations. Je fais plus attention au fonctionnement de ce monde que mon agent qui est censé être mon guide.
Quand j'ai commencé à travailler comme agent immobilier, j'avais juste une approche différente de ce que tout le monde faisait et j'avais ce feu pour apprendre à être bon en tant qu'agent. Je me suis donc inscrit à chaque entraînement de Keller Williams que je pouvais. J'ai parlé à tous les meilleurs producteurs qui étaient dans GoBundance, tous ceux de mon bureau. S'ils étaient bons pour vendre des maisons, je voulais les analyser, les disséquer et comprendre pourquoi ils étaient bons dans ce domaine, puis lentement j'ai commencé à m'appliquer cela. Maintenant, dans ce processus, j'ai réalisé que je n'avais pas la personnalité et le maquillage que nous décrivions pour être excellent dans la vente de maisons.
Je n'aime pas avoir des conversations toute la journée. Je suis beaucoup plus introverti. Je suis beaucoup plus analytique. J'aime comprendre ce qui le fait fonctionner, mais je n'aime pas l'exécution. Je n'aime pas devoir te parler pendant deux heures et te faire sentir bien dans le processus. Alors que les meilleurs producteurs, c'était le modèle que j'ai vu. Ils aimaient les humains, ils aimaient parler aux gens, ils aimaient faire plaisir à quelqu'un. Ils avaient un œil haut sur le profil du disque et le mien était très bas. Donc, au lieu de me concentrer uniquement sur le fait de devenir le meilleur agent, j'ai en quelque sorte changé et concentré sur la formation des agents pour qu'ils soient les meilleurs agents et sur la croissance d'une équipe, ce qui était bien plus bas dans ma ligne. Cela ressemblait beaucoup plus à un investissement. Les principes étaient très similaires. Vous travaillez très dur pour obtenir un immeuble de placement, vous lui ajoutez de la valeur, au fil du temps, il commence à mieux fonctionner.
Vous éliminez les problèmes qui pourraient mal tourner. Je n'ai jamais parlé à un locataire. Je ne veux pas être la personne à qui parler à un locataire. C'est un gestionnaire immobilier. C'est la première chose que je voulais exploiter. Eh bien, cela a commencé à fonctionner avec l'immobilier lorsque j'ai créé des systèmes pour aider les agents à comprendre ce qu'ils devaient faire et comment le faire, leur a fourni des outils, leur a fourni une formation, leur a fourni des connaissances, ils étaient bien meilleurs pour parler à les clients et en les accompagnant tout au long du processus, et j'ai donc constitué une équipe immobilière. À la fin de ce voyage, j'ai regardé en arrière et j'ai dit : « D'accord, comment puis-je partager toutes ces informations que j'ai recueillies au cours des six ou sept dernières années avec tous les autres agents présents dans l'écosystème Bigger Pockets ? » Parce qu'eux aussi ont besoin de cette aide. Les gens qui apprenaient à acheter des maisons ont besoin de meilleurs agents.
J'ai travaillé sur un contrat de livre avec Bigger Pockets où j'ai écrit trois livres dans la série des meilleurs producteurs. Le premier s'appelle Vendu, et se concentre uniquement sur les premières étapes d'un agent : ce que vous faites pour gagner de l'argent, comment vous venez de vendre une maison, les bases que votre courtier devrait vous enseigner et elles ne le sont probablement pas. . Ensuite, le deuxième livre de la série s'appelait Skill. Il s'agissait de devenir un producteur de premier plan, le meilleur agent de votre marché, celui avec qui tout le monde veut travailler, celui qui gagne très bien sa vie et gagne beaucoup d'argent afin qu'il puisse ensuite le réinvestir dans l'immobilier, espérons-le.
Ce troisième livre qui sort s'appelle Scale. Ce livre parle de prendre, une fois que vous êtes un producteur de premier plan et que vous gagnez beaucoup d'argent, vous voulez transformer votre travail en une entreprise afin que vous soyez libre de faire d'autres choses ou que vous puissiez le faire évoluer à un très haut degré . Ce livre regorge de principes que tout homme d'affaires peut utiliser pour passer de « j'ai un emploi » à « je dirige une entreprise ». Cela fonctionne pour être un agent immobilier. Cela fonctionne pour être un opérateur de location à court terme qui ne veut pas être celui qui fait tout le travail. Cela fonctionne si vous possédez une entreprise de piscines et que vous nettoyez les piscines et que vous voulez vous rendre là où vous étendez cette entreprise à l'endroit où vous obtenez des contrats de piscine dans toute la ville. Les principes sont les mêmes.
Tony:
David, j'aime la distinction entre avoir un emploi et diriger une entreprise, et évidemment une grande partie de notre public sont des gens qui sont au début de leur voyage. Quand pensez-vous, à quel moment de leur cycle de vie d'investissement immobilier, quelqu'un devrait-il penser au fait qu'il est en train de créer une entreprise ? Permettez-moi de vous donner un peu de contexte. Je pense que si souvent les gens prennent des décisions lorsqu'ils commencent leur carrière d'investisseur avec l'idée de « Oh, je suis un investisseur immobilier et j'ai une ou deux maisons » et non « Je suis un agent immobilier entrepreneur qui possède une entreprise. Quel est votre conseil aux personnes qui commencent tout juste à avoir cet état d'esprit selon lequel elles dirigent réellement une entreprise dès le premier jour ?
David:
C'est un très bon point, parce qu'ils le sont, mais vous ne vous en rendez pas compte. Je pense que je vais commencer par ce que je pense qui bousille les gens. La plupart d'entre nous ne prenons pas de décisions là où nous nous asseyons et nous réfléchissons vraiment à ce à quoi nous voulons que notre vie ressemble, puis nous commençons à construire cela. Ce serait la façon idéale de le faire. Mais je serai le premier à dire, quand j'ai rejoint GoBundance pour la première fois et ils m'ont dit : "Eh bien, quels sont vos objectifs ?" C'est comme "ne pas être là où je suis en ce moment". "Qu'est-ce que cela signifie?" "Je veux dormir plus de trois heures par nuit." "Comment allez-vous y arriver?" "Je ne sais pas, mais c'est ce que je veux." Droite? Nous ne comprenons pas vraiment comment sortir de l'endroit où nous sommes, mais c'est un meilleur chemin. Si vous savez à quoi vous voulez que votre vie ressemble, vous pouvez commencer à acheter la bonne propriété, la mettre en place de la bonne façon, prendre les mesures dont vous avez besoin pour arriver là où vous voulez aller.
Tout comme toi, Tony, tu fais de la musculation. Vous savez à quoi ressemble le corps qui va gagner la compétition. Vous ne vous contentez pas d'aller à la salle de sport, de prendre des trucs, de vous entraîner et d'espérer que vous aurez meilleure mine. Il y a un but à ce que vous faites, à la façon dont vous le faites et à la façon dont vous vous y prenez. Et puis vous faites de petits pivots en cours de route. Si cette partie du corps n'avance pas ou que celle-ci avance trop et que vous devez équilibrer cela, vous l'ajustez, n'est-ce pas ? C'est la bonne façon de faire pour être bon dans quelque chose. Mais ce que la plupart d'entre nous font, c'est dire : « J'ai mal. Je n'aime pas mon travail, je n'aime pas mes déplacements, je n'aime pas être fauché. Je n'aime pas quelque chose dans ma vie. Ce serait mieux que là où je suis maintenant, alors laissez-moi juste faire ça.
Alors on va le faire et c'est mieux. Mais alors cette situation a ses propres douleurs. Nous disons : « d'accord, je n'aime pas ça. Que puis-je faire différemment ? » Nous finissons par rebondir schizophréniquement d'une chose à l'autre. Nous l'appelons le syndrome de l'objet brillant. Nous appelons cela construire trop de ponts. Nous avons toutes ces façons différentes de décrire ce qui se passe. Mais ce sont essentiellement des êtres humains qui se déplacent d'un point douloureux à l'autre dans leur vie en espérant qu'ils finissent par arriver. C'est être accro à l'hopium. Tu espères juste que si ça va mieux, que je serai enfin heureux. Et c'est rarement le cas. Ce dont vous parlez, c'est d'élaborer un plan pour posséder une entreprise dans laquelle vous choisissez le rôle que vous jouerez dans cette entreprise. Si vous voulez faire des ventes, si vous voulez faire des opérations, si vous voulez faire des choses juridiques, si vous voulez juste en parler, si vous voulez le commercialiser, quoi que ce soit, vous avez cette option.
Lorsque vous êtes un investisseur, vous êtes propriétaire d'une entreprise. Avoir une maison vous offre la possibilité d'être le gestionnaire immobilier, le constructeur. Vous pouvez être votre propre agent. Vous pouvez faire tout le travail vous-même ou vous pouvez en faire profiter différentes personnes de l'équipe. Ce que je veux souligner, ce sont les êtres humains qui pensent qu'ils veulent avoir six maisons, vous ne voulez probablement pas six maisons. Ce que vous voulez, c'est sortir de là où vous êtes en ce moment. Ensuite, vous pouvez posséder six maisons et décider que cela ne vous plaît pas non plus et que vous voulez vous en sortir. Comprendre les principes qui sont dans ce livre Scale vous mettra dans une position où lorsque vous décidez que je n'aime pas où je suis, il est très facile de vous retirer et de mettre quelqu'un d'autre à cet endroit et de vous concentrer sur ce que vous faites par exemple, ne pas abandonner tout le projet sur lequel vous travailliez et en démarrer un nouveau à partir de zéro.
Tony:
Ouais. David, que de bonnes pépites dans ce que tu viens de partager. Vous parlez de l'hopium, je ne l'ai jamais entendu dire de cette façon auparavant, mais j'adore ce dicton. Mec, ça me rappelle tellement moi quand j'étais au début de la vingtaine. Vous savez, les gars savent que Blue Host est un peu comme GoDaddy, le site Web d'hébergement de domaine. Si vous vous êtes connecté à mon compte GoDaddy entre 19 et 27 ans, il y a environ 40 domaines différents que j'ai achetés parce que tous les deux mois, j'avais cette prochaine idée commerciale folle. Je me suis retrouvé à ne pas trouver le succès et la raison en était que je n'étais pas vraiment concentré sur une chose. Et quand j'ai commencé à investir dans l'immobilier, je me suis vraiment dit non seulement je veux être un investisseur immobilier, mais je veux être un investisseur immobilier qui se concentre uniquement sur cette seule classe d'actifs.
Quand j'ai vraiment pris la décision d'être de classe mondiale dans ce domaine, c'est à ce moment-là que le succès a vraiment commencé à suivre. Donc, s'il y a un conseil pour nos auditeurs débutants, c'est que même au début de votre voyage, plus vous pouvez avoir de clarté autour de la chose dans laquelle vous devenez bon, plus il devient alors facile de devenir vraiment bon dans cette chose. L'autre chose que vous avez dit concernait simplement le fait d'avoir ces objectifs à l'avance. Je pense que si nous pouvions prendre le temps de réfléchir cinq ou dix ans plus tard et de dire : « À quoi je veux que mon entreprise ressemble ? » Cela nous aide à prendre de meilleures décisions aujourd'hui qui soutiennent ces objectifs. Mais si vous ne faites que suivre le courant, vous pouvez vous retrouver dans n'importe quel type de situation parce que vous n'avez pas cette clarté sur ce vers quoi vous travaillez.
David:
Ouais, c'est exactement ça. Je ne fais que commencer l'interview en soulignant cela parce que c'est un peu comme les légumes que personne ne veut manger. Il y a la voix de quelqu'un d'autre qui va dire : « Si vous suivez simplement mon cours, si vous utilisez simplement mon programme, tous vos problèmes seront résolus. Les gens s'y lancent, ils dépensent leur argent, ils y investissent, puis au milieu, à un moment donné, ils réalisent : « Oh, ce n'est pas différent de la situation dans laquelle j'étais. Quelle est la prochaine chose ? ”
Il n'y a pas de suite. Les principes de mise à l'échelle d'une entreprise sont les mêmes dans toutes les entreprises que vous souhaitez prendre. Si vous pouviez vous concentrer là-dessus, vous deveniez bon dans ce domaine, vous recherchiez l'excellence dans ce que vous faites, ce que vous avez dit, Tony, est exactement ce qui se passera. Vous choisirez votre truc, vous deviendrez excellent dans ce domaine, vous jouerez le rôle dans cette entreprise qui fonctionne pour votre personnalité, et ensuite vous aurez des portes ouvertes partout si vous voulez y apporter une nouvelle chose ou commencer une seconde ou simplement doubler ou tripler ou quadrupler cette chose et la faire exploser pour en avoir tout un tas.
Quoi que vous vouliez faire dans la vie, cela peut arriver lorsque vous créez une entreprise, et pas seulement à la poursuite du travail.
Ashley:
David, je pense qu'il ressort assez clairement de notre conversation jusqu'à présent que ce livre, même s'il est quelque peu adapté aux agents immobiliers, qu'il s'agit d'affaires en général. Ce livre aidera tous ceux qui essaient de développer et de développer une entreprise. La première question que je me pose lors de la croissance et de la mise à l'échelle, en particulier en tant qu'agent immobilier ou même en tant qu'investisseur est, d'accord, j'ai acheté à Buffalo, New York, maintenant je vais prendre mon modèle d'entreprise et Je veux grandir et évoluer vers un autre marché. Pouvez-vous parler de certaines des choses dont vous devez être conscient, vous devez faire des recherches et en quelque sorte faire cette éducation avant de réellement créer une entreprise sur un tout nouveau marché ?
David:
Ouais, c'est un bon point. Le débutant typique dira : « Quel est le marché en vogue ? Où dois-je investir. Buffle? D'accord, j'irai à Buffalo. Ils investissent à Buffalo parce que d'autres le font, et peut-être qu'ils ont bien fait les choses et que ce marché se développe, et ils gagnent de l'argent, et maintenant ils vont se vanter de voir tous leurs amis augmenter leur valeur nette, n'est-ce pas ? C'est la même ambiance que vous avez obtenue des investisseurs NFT ou crypto. Ils sont devenus millionnaires du jour au lendemain et tout d'un coup ils sont devenus des experts et puis ils le perdent tout aussi vite. Il vaut mieux savoir pourquoi Buffalo a fonctionné. Quels sont les fondamentaux qui se sont produits et qui ont permis à Buffalo de si bien faire et quelles mesures avez-vous prises qui ont fonctionné et qu'est-ce qui les a fait fonctionner? Contrairement au singe voir le singe faire, je copie simplement ce que j'ai vu quelqu'un d'autre faire.
Lorsque vous souhaitez passer à un nouveau marché, vous souhaitez avoir une bonne compréhension de la macroéconomie. Que fait le pays ? Notre masse monétaire augmente-t-elle ou diminue-t-elle ? L'immobilier est-il désirable ? N'est-ce pas souhaitable ? Y a-t-il une zone où les locataires déménagent en plus grand nombre que d'autres ou les entreprises déménagent là où les salaires augmentent ? Et comment fonctionne l'offre et la demande ? Cela semble vraiment ennuyeux. Mais presque toutes les questions que je reçois sur ce que je peux attendre du marché, si vous comprenez l'offre et la demande, cela devient très facile à anticiper. D'accord, alors quand cet hypothétique Buffalo s'est bien comporté, il y a de fortes chances qu'il y ait eu une restriction de l'offre et une augmentation de la demande qui ont entraîné une certaine forme de résultat d'augmentation des loyers et des valeurs, et c'est pourquoi cela s'est bien passé.
Ashley:
David, où quelqu'un peut-il trouver cette information, alors obtenir ces statistiques, trouver ces données ?
David:
Les réponses faciles sont le Bureau of Labor and Statistics des États-Unis qui suit où les gens se déplacent. D'accord? Je crois que vous pouvez également voir où les salaires augmentent dans ces domaines. Mais pour être transparent, je ne l'utilise généralement pas. Je regarde les gens qui aiment lire ces trucs, les nerds qui suivent ça, qu'ils publient ensuite ces découvertes. Des poches plus grosses, comme Dave Meyer, n'est-ce pas ? Lorsque nous faisons l'état du marché, nous parlons de ce que nous voyons se produire avec les données qui montrent où les gens se déplacent. Si vous suiviez COVID, vous avez vu beaucoup de gens quitter la Californie et beaucoup de gens ont quitté New York pendant cette période. C'était partout dans les nouvelles. Vous n'aviez pas besoin d'avoir un endroit précis où aller chercher. C'était assez clair. Les Californiens se sont déplacés vers l'Idaho, le Nevada, l'Arizona, un genre d'états proches de nous, l'Oregon. Et puis les New-Yorkais ont déménagé en Floride. Beaucoup de Wall Street se sont installés dans le sud de la Floride. Ce n'est pas une coïncidence si les valeurs immobilières dans le sud de la Floride ont explosé en même temps que l'argent quittait New York pour aller en Floride.
Si vous comprenez les principes de l'immobilier, vous pouvez voir qu'à un certain moment, le sud de la Floride serait trop cher pour que les gens déménagent et que vont-ils faire ? Ils vont dire : "Eh bien, qu'est-ce qui est le moins cher près du sud de la Floride ?" Ce sera le marché émergent vers lequel les gens s'installeront. Ces principes, ils ne sont pas sorcier. Vous n'avez pas à déjouer tout le monde. Vous devez simplement vous engager à comprendre ce qui fait augmenter les valeurs immobilières et les loyers.
Une fois que vous avez compris les bases de l'analyse d'une propriété, savoir si elle génère des flux de trésorerie, c'est en quelque sorte la première étape que tout le monde franchit. La prochaine étape consiste à comprendre, eh bien, qu'est-ce qui ferait augmenter les flux de trésorerie ? Qu'est-ce qui ferait monter les valeurs ? Comment puis-je trouver un domaine qui est plus susceptible d'être souhaitable à l'avenir que ce qu'il est actuellement ? Et juste en écoutant les nouvelles, en regardant simplement bankrate.com, vous pouvez voir où les taux d'intérêt ont tendance à aller. Il n'est pas nécessaire que ce soit quelque chose que les gens étudient religieusement tout le temps. Le simple fait de prêter attention en général et de comprendre ces principes vous donnera un avantage considérable lorsque vous essayez de choisir votre marché, puis de décider quelles propriétés acheter sur ce marché.
Ashley:
Ouais, pour tous les auditeurs débutants en ce moment qui n'ont vérifié aucune de ces données, choisissez même une ville au hasard et allez dans les endroits recommandés par David, et familiarisez-vous simplement avec ces sites Web. J'écoutais aujourd'hui le podcast On the Market avec Dave Meyer, que David m'a recommandé de consulter. Il a publié ce rapport sur Bigger Pockets. Si vous allez sur bigpockets.com/report, il vient de mettre en place une perspective de marché pour 2023. Il vous donne des données sur différentes villes. Ce qu'il prévoit, vous le verrez en quelque sorte l'année prochaine. Je pense que c'est gratuit pour les membres pro, c'est peut-être gratuit pour tout le monde, mais vous pouvez aller sur bigpockets.com/report. Il l'a déjà publié et il y a une valeur énorme, donc je vous recommande fortement de vérifier cela et les autres sites Web, aussi, que David a mentionnés et de vous familiariser avec ces choses.
David, que diriez-vous de devenir efficace avec la croissance et la mise à l'échelle ? Maintenant que vous allez sur différents marchés, comment vous assurez-vous que vous faites cela de la meilleure façon possible et que vous ne perdez pas simplement votre temps et que vous recommencez à zéro ?
David:
L'erreur que commettent la plupart des nouveaux investisseurs est qu'ils compensent leurs connaissances et leurs compétences par un simple volume. Ils diront : "Très bien, je vais analyser une centaine de transactions et je vais trouver la seule transaction, l'aiguille dans la botte de foin, qui fonctionne." Ils vont sur Zillow et ils commencent juste à regarder au hasard des maisons qui sont jolies et à les analyser, puis ils se découragent. "Rien ne fonctionne. Mec, je ne trouve rien qui rapporte de l'argent. Il ne va pas me donner mon numéro qu'on m'a dit d'obtenir, ce retour de 10 %. » Alors que si vous me montriez ce même profil Zillow, je ne prendrais même pas la peine d'analyser, et je pourrais vous dire tout de suite, cela ne fonctionnera pas. Les maisons unifamiliales qui sont dans ce bon état à ce prix ne sont en rien proches de la règle du 1 %. Vous n'avez même pas besoin de vous embêter à l'analyser.
Maintenant, je pense que la clé est de passer à l'étape suivante et de dire: "Qu'est-ce qui devrait changer pour que cela génère des liquidités?" Eh bien, les loyers sont de 2,500 500,000 par mois. La propriété est de 2,500 2100. C'est environ un demi pour cent. Il faudrait presque avoir deux unités dans la même maison pour le même prix. Eh bien, si vous aviez une unité louée pour 1 500,000 et une unité louée pour XNUMX XNUMX, vous êtes maintenant suffisamment proche de la règle des XNUMX % pour que cela puisse fonctionner. Donc, si vous pouvez trouver dans cette même zone pour environ XNUMX XNUMX, une propriété avec deux unités qui sont proches des montants de loyer que je viens de dire, cela vaut maintenant la peine d'être creusé et analysé. D'accord? Cette toute petite information pourrait littéralement faire gagner cinq à six heures de temps à quelqu'un, analysant chaque maison familiale, dans l'espoir d'en trouver une qui génère miraculeusement des flux de trésorerie.
Plutôt que la personne qui comprend, « J'ai besoin d'augmenter le loyer. Personne ne paie plus de 2,500 XNUMX pour vivre dans cette ville, donc j'ai besoin d'obtenir deux unités ou j'ai besoin d'obtenir trois unités. Et puis vous commencez à regarder la propriété et à dire : « Eh bien, pourrais-je convertir le garage ? Je veux seulement regarder les propriétés qui ont des ADU. Y a-t-il des sous-sols déjà aménagés auxquels je pourrais ajouter une salle de bain puis louer ? » Juste un peu d'huile de coude. Pouvez-vous simplement faire preuve d'un peu de créativité pour trouver quelque chose qui fonctionnerait sur ce marché ? Parce que vous comprenez ce qui fait que les propriétés génèrent des flux de trésorerie. Cela seul rend ces investisseurs beaucoup plus efficaces lorsqu'ils décident quelles propriétés ils devraient rechercher et examiner par rapport à celui qui ne sait pas pourquoi le nombre à la fin, le rendement en espèces, s'est avéré bon ou mauvais.
Tony:
David, je veux avoir votre opinion parce que le marché a changé. Droite? Ce que nous avons vu ces deux dernières années, c'était vraiment un marché de vendeurs où plusieurs offres, plus de demandes, aucune éventualité, et ce que nous voyons maintenant est plus un retour à la normale où c'est une sorte de marché d'acheteurs, n'est-ce pas ? Les acheteurs ont un peu plus de poids en ce moment. J'ai déjà partagé cela sur le podcast, mais il y a une propriété que nous venons d'obtenir sous contrat et que nous avons en fait retirée pendant que vous discutiez. Il y a sept mois, cette propriété a été inscrite pour 500,000 410 $. Ils ont subtilement baissé le prix au cours des deux prochains mois. Lorsque j'ai fait mon offre pour la première fois, c'était il y a environ quatre mois, ils l'avaient inscrite à 312. J'ai offert 50 sur cette maison. Ils ont carrément rejeté mon offre. Ils sont revenus quelques mois plus tard après une baisse de prix de 50 XNUMX et ont dit : « Hé, nous avons baissé le prix de XNUMX XNUMX, vous le voulez maintenant ? »
J'ai dit: "Non, mon prix est de 312." Ils sont revenus plus tard, "Voulez-vous prendre 325?" "Non, mon prix est de 512. Ils ont dit : "Prendrez-vous 315 ?" J'ai dit: "Non, mon prix est de 312." Nous sommes actuellement sous contrat au 312. Il y a évidemment, je pense comme vous l'avez dit, une importance de savoir quel type de propriétés vous devriez rechercher, mais pour nos recrues qui écoutent, pensez-vous qu'ils devraient peut-être ignorer l'achat ou le prix demandé en ce moment et concentrez-vous vraiment sur, d'accord, que dois-je offrir pour que cette offre ait un sens ?
David:
C'est la première mi-temps, oui. Vous devez savoir que le numéro de l'accord a du sens pour vous. L'erreur que les gens commettent une fois qu'ils ont leur numéro est qu'ils essaient de forcer le vendeur à accepter que 12 est ce qu'il devrait vendre. Vous les verrez poser des questions telles que : « Comment faire en sorte que le vendeur accepte de créer un financement ? Comment faire pour que le vendeur accepte de vendre à ce prix ? Ils doivent comprendre que leur maison ne vaut pas ça. C'est un exercice futile. La moitié de la moitié du jeu consiste à savoir quel nombre offrir. L'autre moitié est de savoir identifier les vendeurs susceptibles de prendre votre numéro. Droite? Rien que vous me racontiez cette histoire, le fait qu'ils vous reviennent sans cesse me dit que vous avez créé une forme d'impression. Vous avez construit une sorte de relation avec cet agent inscripteur qu'ils savaient que vous fermeriez et vous étiez très intéressé.
Vous n'avez pas lancé d'offre. Oui ou non, ils ont dit non et l'ont tout simplement oublié. Vous avez planté des graines qui leur ont fait savoir que je veux vraiment cette maison mais elle doit être à ce prix, s'il vous plait revenez vers moi quand vous serez prêt. Ce suivi est ce que font les entreprises. C'est un principe dont nous parlons dans Skill. Vous ne vous contentez pas d'aller voir un client immobilier et de lui dire : « Hé, puis-je être votre agent ? » "Je ne veux pas acheter une maison maintenant." « Eh bien, alors tu es mort pour moi. Allez piler du sable. Droite? Vous devez maintenir une relation vivante avec cette personne afin qu'elle revienne lorsqu'elle sera prête à acheter une maison. Ce serait pareil pour n'importe quoi. Le gars qui est entré dans mon bureau hier en voulant me vendre l'Internet haut débit pour mon bureau ou quelque chose comme ça, il n'obtiendra pas la vente du premier coup, mais si je vois cette personne encore et encore et encore et qu'il arrive à me surprendre à un moment où mon Internet vient de tomber en panne et que je suis énervé, je dirai probablement: "Oui, je vais prendre ton Internet." C'est un principe commercial.
Les gens qui obtiennent cela, lorsqu'ils se lancent dans l'investissement immobilier, obtiennent miraculeusement ces bonnes affaires à 12 ans. Le problème, c'est que quelqu'un entend cela et dit : « Eh bien, je ne sais pas. Tony a juste de meilleures affaires que moi. Quand j'ai écrit une offre au 312 sur une maison de 500,000 XNUMX $, ils ont dit non. Ça ne marche pas. Droite? C'est l'approche de la compréhension. J'ai littéralement une feuille de calcul lorsque je regarde des propriétés et nous rédigeons une offre. Le fait que j'ai écrit une offre sur une maison est la première colonne de ma feuille de calcul, les offres écrites. Je l'utilise pour faire un suivi toutes les deux semaines si j'aime vraiment cette propriété. A-t-il déjà vendu? Vos vendeurs pensent-ils différemment ? Parce qu'on ne sait jamais ce qui va se passer. Souvent, les vendeurs disent non. Ensuite, ils commencent à chercher eux-mêmes des maisons sur Zillow et ils en tombent amoureux, mais ils doivent vendre leur maison pour aller acheter celle-là. Et lorsque vous revenez après que l'un d'entre eux soit tombé amoureux d'une nouvelle maison, cette offre que vous avez envoyée pourrait être plus attrayante que lorsqu'ils l'ont reçue pour la première fois.
Je suivrai constamment. Il y a une maison que j'avais sous contrat il y a quelques mois. J'ai dû reculer car il fallait 75,000 XNUMX $ de travail sur le pont. La maison n'est pas encore vendue. Toutes les deux semaines, je dis à mon agent : "Vérifiez et voyez comment les vendeurs ont encore changé d'avis." C'est un principe commercial qui fonctionne dans n'importe quelle entreprise. J'aimerais voir les investisseurs mieux comprendre cela. Et puis la colonne suivante sur ma feuille de calcul est les propriétés et l'entiercement, puis la fermeture, puis avec une cure de désintoxication. J'ai tout ce processus de suivi des propriétés que j'achète. Mais la première étape consiste à suivre l'accord que vous souhaitez vraiment et à le surveiller au fil du temps.
Ashley:
David, en parlant de vos feuilles de calcul ici, Tony et moi utilisons tous les deux monday.com pour suivre des choses similaires, mais iriez-vous un peu plus en profondeur avec votre processus afin qu'un débutant puisse peut-être analyser plus rapidement les offres ? Quelles sont certaines choses qu'ils devraient mettre en œuvre dans leur entreprise pour devenir plus expérimentés dans cette analyse de transaction afin qu'ils passent par leur boîte d'achat ou leurs critères et ne perdent pas autant de temps sur, d'accord, voici une liste MLS. Je le branche sur cette calculatrice. Je passe par l'analyse complète pour chaque propriété. Quels sont les types de conseils que vous pouvez faire pour accélérer ce processus ?
David:
C'est une excellente question. Je suis si heureux de vous entendre dire cela, parce que c'est ce que les gens ont besoin d'entendre. Lorsque vous apprenez à analyser une transaction, ouais, vous devez aller analyser une centaine de transactions, mais une fois que vous savez comment le faire, il n'y a aucune valeur à simplement répéter ce processus et à essayer de pousser cette cheville carrée dans un trou rond . Lorsque vous êtes assez bon pour comprendre quels sont les chiffres, les entrées qui permettent de déterminer si cela va générer des flux de trésorerie ou non, vous voulez maintenant passer à la phase deux, qui est, eh bien, ce qui fait que certaines propriétés fonctionnent et d'autres non travail. D'accord? Dans mon analyse, la première chose que je regarde, c'est la région. J'ai dans ma tête, il y a 10 façons de gagner de l'argent grâce à l'immobilier, et quelques-unes d'entre elles seraient l'achat d'actions. C'est juste acheter la propriété à moins de la valeur marchande. La propriété de Tony va être évaluée à plus de 312. Il a déjà gagné de l'argent avec l'affaire tout de suite. Il y a aussi forcer l'équité. Il s'agirait de réparer une propriété, de l'améliorer esthétiquement, d'ajouter de la superficie en pieds carrés, quelque chose comme ça.
Ce à quoi nous avons tendance à penser, c'est uniquement aux flux de trésorerie. C'est une partie de la tente que nous examinons et nous cherchons juste à voir laquelle de ces choses a un flux de trésorerie. Mais même dans ce cas, il y a un flux de trésorerie forcé. Puis-je entrer et ajouter une unité à cette propriété qui améliorera ses flux de trésorerie ? Il y a les flux de trésorerie naturels, qui sont précisément ce qui se produit en raison de la hausse de l'inflation, mais il y a ensuite les flux de trésorerie liés à l'appréciation du marché. Et si vous achetiez sur un marché comme le sud de la Floride avant qu'il n'explose ? Vous pourriez vous attendre à ce que vos flux de trésorerie augmentent de manière disproportionnée par rapport au marché dans son ensemble.
J'essaie d'identifier les domaines où je mets toutes les chances de mon côté. Je ne sais pas si ça va s'apprécier. Je ne sais pas si ça va monter. Mais statistiquement parlant, si j'identifiais le sud de la Floride ou Seattle il y a quelques années, ou Austin, Texas il y a cinq ans, comme une zone dans laquelle la technologie allait s'installer et apporter de gros travaux et qu'il y avait un nombre limité de propriétés qui pourraient être construites parce que la zone était déjà construite, de sorte que l'offre et la demande allaient être bien plus importantes que l'offre, il est raisonnable de penser que je vais obtenir des rendements plus élevés dans cette zone qu'ailleurs. La région elle-même est la première chose que je recherche. Je veux savoir, est-ce un endroit souhaitable où les gens veulent vivre ? Quel temps fait-il? Quel est l'environnement économique ? Quel est l'environnement politique ? À quoi ressemble la structure fiscale de cette ville ou de cet État ?
Et puis a-t-il un approvisionnement restreint? Je ne sais pas si Topeka, au Kansas, sera jamais le marché le plus en vogue, parce que le Kansas est si grand et qu'ils peuvent simplement construire plus de maisons. Vous tous, auditeurs du Kansas, nous vous aimons. Si les prix du Kansas augmentent, ils construiront juste un million de maisons supplémentaires, et il y a beaucoup de place pour le faire, n'est-ce pas ? Quand vous regardez le marché qui se porte très bien au cours des huit dernières années : San Francisco, Seattle, Portland, Austin, ce sont tous de minuscules petits centres où tout le monde a déménagé et ils étaient déjà développés, mais il n'y avait nulle part où construire. Ce n'est pas sorcier, mais pour une raison quelconque, cela dépasse la tête des investisseurs car il n'y a nulle part dans la calculatrice pour signaler ce genre de choses.
La région est la toute première chose que je recherche. Je recherche un approvisionnement restreint, une faible criminalité et des signes de développement. Les entreprises s'y installent-elles et apportent-elles des salaires plus élevés ? Car même si vous voulez payer un loyer plus élevé, vous devez pouvoir vous le permettre. Vous devez être en mesure de gagner plus d'argent pour pouvoir payer ce loyer plus élevé. La deuxième chose que je regarde après la zone est le revenu, qui est le point de départ de la plupart des gens. Est-ce proche de la règle du 1 % ? Il n'est pas nécessaire que ce soit la règle du 1 %. D'autant plus que les taux d'intérêt étaient plus bas, la règle du 1 %, on pouvait s'en éloigner de plus en plus. Peut-être que si les taux d'intérêt sont à 15 %, vous devez vous en tenir à la règle du 1 %, mais ils sont encore assez bas compte tenu. Il n'a pas besoin d'être exactement là. Je ne vais même pas prendre la peine d'analyser des propriétés qui sont loin.
Si quelqu'un regarde des maisons unifamiliales à Austin, au Texas, qui coûtent 800 3,200 $ et louent 12 15 $, ne vous inquiétez pas. Ne l'analysez même pas à moins que vous ne voyiez un angle et que vous ayez le capital pour convertir des unités supplémentaires à partir de cette propriété ou que vous l'analysiez pour un flip parce qu'il y a beaucoup d'équité là-bas. J'aime regarder trois ans plus tard plutôt que la première année, parfois cinq ans plus tard. C'est un autre conseil qui est très impopulaire. Les gens n'aiment pas l'entendre, mais je suis honnête sur la façon dont je vois l'immobilier. Très peu d'offres semblent actuellement incroyablement prometteuses. La seconde où vous les achetez. Je suis sûr que vous pouvez tous les deux être d'accord. La plupart de ce que vous analysez ne vous donne pas les 10 à 20 % de retour sur trésorerie que nous pouvions obtenir il y a cinq ans, ou il y a 25 ans, vous pouviez obtenir XNUMX à XNUMX % de retour sur trésorerie.
Il y a tellement de concurrence pour l'immobilier en ce moment, et il y a si peu de classes d'actifs concurrentes où les gens peuvent placer leur argent que tout va dans l'immobilier. Si vous voulez juste un flux de trésorerie incroyable à la seconde où vous achetez la maison, rien ne fonctionnera. Ce que je fais, c'est que je regarde dans trois ans, quatre ans, cinq ans. Avec l'augmentation des loyers, la demande croissante, la propriété enfin stabilisée, est-ce que ce sera un bon investissement ou est-ce que ça va encore chier ?
Parce que beaucoup de gens dont j'entends parler qui sont coincés dans de mauvaises affaires les ont achetés auprès d'entreprises clés en main, ou ils sont allés acheter quelque chose dans l'Indiana pour 40,000 XNUMX $ qui avait l'air incroyable, et cinq ans plus tard, ils ont perdu de l'argent parce que la minute qui une chose tourne mal, tout leur flux de trésorerie est à la porte, ou ils obtiennent un mauvais locataire et il a disparu. D'accord? Il n'y a pas d'entrée sur une feuille de calcul pour ce genre de choses lorsque nous surveillons les flux de trésorerie. Je pense que dans cinq ans, à quoi ressemblera le développement ? Vous ne savez pas, mais vous ne savez pas non plus si le flux de trésorerie de la première année fonctionnera. C'est cette erreur que la calculatrice vous disant que vous obtiendrez un certain rendement est ce qui va réellement fonctionner. J'adopte toujours cette approche à plus long terme et j'essaie de mettre toutes les chances de mon côté en comprenant qu'il n'y a là aucune garantie.
Ashley:
David, en ce qui concerne les perspectives sur trois ans, y a-t-il quelque chose de spécifique en ce moment que quelqu'un devrait pivoter ou mettre en œuvre dans son entreprise que vous voyez par rapport aux deux dernières années avec l'évolution des conditions du marché ? Y a-t-il quelque chose juste au-dessus de la tête que vous donneriez des conseils à la recrue ? Peut-être avez-vous suivi un cours d'investisseur immobilier et appris cela au cours des deux dernières années, ou avez-vous vu d'autres investisseurs faire cela, et maintenant que le marché a changé, ne faites plus cela ou faites cela à la place ? Avez-vous juste eu des petites friandises comme ça?
David:
Eh bien, pour commencer, le gouvernement imprimait tellement d'argent au cours des cinq dernières années. Presque tout ce que vous avez acheté allait prendre de la valeur. Mais le problème était que nous, les investisseurs, nous en attribuerions le mérite. D'accord? Quelqu'un allait acheter une propriété dans une zone au hasard, puis elle s'appréciait de 20 % et ils se disaient : « Je suis tellement intelligent. Je suis un génie." Non, tu n'es pas comme toi. En fait, d'après moi, les propriétés ne se sont pas appréciées de 20 %, le dollar a été dévalué de 20 %. Vous venez de prendre ce crédit sur vos livres. C'est une grande chose que je pense que beaucoup de gens n'ont pas réalisé, c'est que nous n'avons pas fait d'aussi bons investissements dans l'immobilier que nous le pensions, l'argent a été dévalué. Et c'est pourquoi je ne suis pas surpris que les œufs soient chers ou que l'essence soit chère ou que les voitures soient chères. Tout devient plus cher à cause de l'inflation.
La meilleure décision prise par les investisseurs a été de placer notre argent dans quelque chose qui conservait sa valeur. Sa valeur n'a pas réellement augmenté, et c'est humiliant quand vous pouvez l'accepter, mais cela crée également un sentiment d'urgence que vous devez investir dans quelque chose qui conservera sa valeur, car naturellement la valeur de l'argent s'érode avec inflation. Comme nous avons augmenté les taux d'intérêt, nous avons en quelque sorte ralenti la hausse des prix, mais je ne pense pas que cela signifie que nous l'avons arrêtée. Les tarifs à la minute redescendent, nous allons voir un autre pouf en valeur. Une partie de la stratégie actuelle consiste à équilibrer : "Je ne peux pas acheter une propriété que je ne peux pas me permettre en espérant qu'elle monte." C'est de la spéculation. Nous ne faisons pas cela. Ce doit être quelque chose que vous pouvez vous permettre. Mais vous devez peut-être tempérer vos attentes selon lesquelles il ne fonctionnera pas très bien avant que quatre à cinq ans d'inflation ne se produisent et que les loyers auxquels vous pouvez vous attendre soient plus élevés.
Ou si vous achetez une propriété en ce moment, comme si je devais refinancer l'un de mes projets BRRRR que j'avais un prêt relais à un taux d'intérêt de 10.75 %. C'est nul. Il s'agit d'un prêt de 2.2 millions de dollars. Je n'ai pas du tout aimé ça. D'accord? Mais lorsque les taux baissent, s'ils baissent de je devais payer 10, peut-être que quelqu'un d'autre pourrait devoir payer sept ou huit. S'il redescend à quatre ou cinq, qu'adviendra-t-il de la valeur de cette propriété? Il est évalué à 2.9. Lorsque les taux baissent beaucoup, il s'évalue probablement à 3.7. Si je peux refinancer à partir de ce taux élevé vers quelque chose de moins, mon hypothèque de 17,000 11 $ descendra probablement à 12,000 ou XNUMX XNUMX, et tout d'un coup, il y a beaucoup de flux de trésorerie.
Je ne peux acheter que des propriétés que je peux me permettre. Je n'aime pas que ce soit la situation dans laquelle je me suis retrouvé, mais tout ira bien si j'adopte une approche à plus long terme. Je ne pense pas que les investisseurs pensaient de cette façon au cours des cinq à six dernières années. C'était comme: «Nous imprimons de l'argent. Nous noyons le pays dans la relance. Tout le monde sur le pont. Vous devez mettre votre argent quelque part en ce moment pour surfer sur cette marée croissante qui monte. Maintenant, vous devez être un peu plus prudent et vous devez penser : « Est-ce que j'achète dans un domaine qui conservera son attrait au cours des trois à cinq prochaines années, car alors je vais ressembler à un génie. ”
Ashley:
Je pense qu'un gros point à retenir que les recrues devraient considérer ici avec ce que vous venez de dire, David, c'est de ne pas avoir d'attentes aussi élevées. Vous regardez les gens sur les réseaux sociaux. Comme, "Wow, j'ai eu 20% d'appréciation pour avoir fait cette cure de désintoxication sur cette propriété. J'ai rendu cela si précieux. Diminuez un peu ces attentes et ne restez pas coincé. Passez quand même à l'action. Avoir un retour ou une somme d'argent sur une propriété, ça va toujours être génial. Ne vous concentrez pas sur l'accord parfait, celui qui maximise complètement chaque dollar que vous investissez dans cet investissement, car vous voulez juste faire ce premier accord. Cela va vous donner l'élan nécessaire pour vous propulser. Alors ne vous laissez pas prendre par ce que font les autres ou ce qu'ils ont fait au cours des deux dernières années, ou vous avez fait un BRRRR et vous ne retirez pas tout votre argent. Peut-être que vous laissez quelques milliers de dollars dans la propriété. Ce n'est pas du tout la fin du monde. C'est toujours incroyable. Vous venez d'acquérir cette propriété pour 2,000 XNUMX $ et les gens vous paient pour y vivre. Vous obtenez un remboursement hypothécaire et vous y accumulez des capitaux propres. Essayez de ne pas vous concentrer sur ce qui s'est passé au cours des deux dernières années et de vous stabiliser et de rester dans votre propre voie et de rester concentré sur ce qui se passe maintenant.
David:
C'est un si bon point. J'entends beaucoup celui-là. "Oh, je n'ai pas retiré tout mon argent du BRRRR, ils ont échoué." C'est comme, eh bien, tu aurais mis 25% de moins en plus de ta rééducation. Il vous resterait 35 à 40 % de votre argent dans la transaction si vous l'achetiez traditionnellement. Au lieu de cela, vous avez laissé 10% de votre argent là-dedans et vous pensez que vous avez fait quelque chose de mal. C'est absolument toujours une victoire. Je pense que pour votre point, si nous nous comparons à l'influenceur sur TikTok qui montre ses énormes gains que vous pouvez ou non être en mesure de confirmer qu'il l'a réellement fait, nous nous sentons mal. Si nous nous comparons à la personne qui n'a rien fait, vous devriez vous sentir vraiment bien. C'est juste une leçon générale. Si nous nous comparons tous à Tony, nous allons penser que je ne vais pas assez bien au gymnase. Droite? Ou nous nous comparons à Ashley, nous nous disons : « Je ne suis tout simplement pas assez drôle. Mais si on se compare à ce qu'on était hier, tout ce qui compte c'est que je sois plus fort et plus drôle que là où j'étais.
Tony:
David, je veux parler un peu plus des systèmes et des processus que les investisseurs immobiliers devraient mettre en place lorsqu'ils pensent à l'entreprise qu'ils ont. A titre d'exemple, je viens d'avoir à embaucher un nouvel assistant dans mon entreprise. Lorsque j'ai intégré mon ancien assistant, j'ai fait un très bon travail d'enregistrement de vidéos sur Loom pour les différentes tâches que je voulais que ce premier assistant fasse. Donc, comme, «Hé, payez cette facture de carte de crédit ici. Voici une vidéo Loom. Payez cette facture. Voici une vidéo. Payez ce membre de l'équipe. Voici une vidéo. Faites cette autre petite tâche aléatoire. Voici une vidéo. Chaque fois que j'ai fait cette tâche pour cette première EA, il m'a été facile de la former lorsque je devais la remplacer. Maintenant, c'est encore plus facile car chaque fois que je demande à cette nouvelle EA de faire quelque chose, je lui envoie également une vidéo avec le lien. Si vous pensez à ce processus de construction des systèmes dans ce petit exemple, comment pouvons-nous appliquer cela à quelqu'un qui construit une entreprise immobilière ? Quelles sont certaines des choses qu'ils devraient commencer à faire aujourd'hui afin de pouvoir commencer à systématiser leur activité immobilière ?
David:
C'est un autre principe qui s'applique, qu'il s'agisse d'investir dans l'immobilier, d'exploiter une entreprise en tant qu'agent, d'exploiter n'importe quel type d'entreprise. Il est plus facile de prendre tout ce qui doit être fait et de le faire, mais cela vous met dans la roue du hamster que vous ne quittez jamais. Il y a deux parties dans un système. J'en parle dans Scale. Tout le monde comprend la première partie, c'est-à-dire que vous devez créer une liste de contrôle des choses à faire ou une bibliothèque de vidéos qui montrent à quelqu'un comment le faire. C'est la première étape dans la création d'un système. L'erreur devient quand nous pensons que c'est tout ce qu'est un système, parce que la deuxième partie d'un système est d'avoir un être humain qui est qualifié et capable de faire ces choses. Nous avons tous eu un poste où nous avons embauché quelqu'un pour faire quelque chose et c'était très clair ce qu'ils devaient faire et ils ont quand même tout foiré.
Et puis ce qui se passe, c'est que vous dites: «Vous savez quoi? Les gens ne travaillent pas. Il n'y a aucun moyen de faire ça. Je dois juste y aller et le faire moi-même. Parce que quand c'est notre affaire, nous trouverons toujours un moyen de faire les choses qui doivent être faites. Ce n'est pas la fin du monde, car au moins lorsque vous avez vous-même une liste de contrôle, vous êtes moins susceptible de faire des erreurs. Vous êtes moins susceptible d'oublier de faire des choses. Vous serez plus efficace pour le faire. Ce dont je parle dans Scale, c'est que le processus de mise à profit de ce que vous faites doit être considéré avec la même approche que vous avez adoptée lorsque vous appreniez à le faire vous-même. Je parle des trois dimensions du succès.
Le premier est juste une simple dimension, il se déplace de gauche à droite. C'est ce que j'appelle apprendre. Nous commençons à ne rien savoir et nous descendons lentement ce spectre vers une centaine. Et plus nous nous rapprochons de cent, plus nous gagnons d'argent, moins cela prend de temps, plus nous avons de compétences, plus vous réussissez. C'est vous qui savez gérer une location à court terme. Vous êtes beaucoup plus proche de 100 parce que vous avez fait cela pendant un certain temps. Tu es doué pour les analyser. Vous savez anticiper les problèmes. Vous savez maximiser vos revenus. Vous êtes bon pour atténuer les plaintes des clients. Vous êtes bon pour obtenir de bonnes critiques. Vous avez appris à être bon dans ce travail, alors gagnez beaucoup d'argent. Le problème, c'est qu'à un certain moment, vous atteignez la fin. Vous ne pouvez pas faire mieux. Vous en gérez 15 et vous vous dites : « 16 me briseraient. Je ne peux pas faire autre chose. À ce moment-là, vous avez le choix. Vous pourriez être satisfait de vos 15 et simplement travailler dur et gagner beaucoup d'argent pour toujours, ou vous pourriez recommencer sur un nouveau spectre, une nouvelle dimension, que j'appelle l'effet de levier.
Et encore une fois, vous allez commencer à zéro et maintenant vous vous déplacez dans une autre direction. C'est votre deuxième dimension. Maintenant tu montes. Vous devez arriver à une centaine à la capacité d'effet de levier, la compétence d'effet de levier. C'est différent de l'apprentissage. Là où les gens se trompent, c'est qu'ils pensent : « J'ai déjà appris à faire ça. Je devrais commencer à cent sur l'effet de levier. Et vous ne le faites pas. Il existe un ensemble de compétences complètement différent qui implique d'identifier les talents, de les former, de les responsabiliser. Toutes les choses qui entrent dans le bon effet de levier, vous êtes nulles, et vous allez recommencer depuis le début alors que vous échouez et échouez et échouez. Et si personne ne vous dit que c'est ce qui s'en vient, vous ferez une ou deux tentatives. Vous direz : « Ce n'est pas pour moi. Vous démissionnerez. Vous retournez à l'apprentissage où vous êtes à l'aise et vous travaillez d'arrache-pied et ne dites jamais à personne que vous détestez votre vie parce que vous gagnez beaucoup d'argent mais que vous n'avez pas le temps de le dépenser ou d'en profiter parce que vous travaillez tout le temps.
Tony:
David, mec, tellement de bons exemples. C'est drôle, j'ai eu un appel plus tôt aujourd'hui avec mon responsable des opérations pour notre société de nettoyage de location à court terme. L'un des nouveaux rôles que nous avons institués dans cette entreprise était celui d'un inspecteur immobilier. Tout leur travail consiste à se rendre dans ces locations à court terme après la fin des travaux de nettoyage et à inspecter la qualité du travail des nettoyeurs. Et mon responsable des opérations disait: «Hey Tony, quand l'inspecteur trouve un problème, je veux juste qu'il le nettoie sur place. De cette façon, nous pouvons le gérer rapidement et les clients peuvent s'enregistrer sans problème. J'ai dit: "Ce n'est absolument pas ce que nous allons faire." Parce que si cet inspecteur immobilier le nettoie sur place, maintenant nous enlevons la responsabilité des nettoyeurs de faire ce travail correctement eux-mêmes.
Ce que je veux, c'est que si l'inspecteur trouve un problème, il en informe le nettoyeur qui retourne ensuite à la propriété une deuxième fois ce jour-là pour résoudre le problème réel. Droite? La raison pour laquelle je partage cela est que nous pensons souvent qu'il est plus facile de résoudre ces problèmes par nous-mêmes lorsque nous développons notre entreprise, mais ce que nous faisons, c'est handicaper les personnes qui devraient développer les compétences nécessaires pour résoudre ces problèmes pour nous. Donc, si nous pouvons faire un meilleur travail pour pousser cette responsabilité envers les personnes que nous avons embauchées ou avec qui nous nous sommes associés pour le faire, cela nous permettra éventuellement de prendre du recul et de laisser l'entreprise se développer par elle-même.
David:
Ce que vous venez de décrire fait partie de la compétence de l'effet de levier. Vous ne l'avez probablement pas appris automatiquement. Vous avez dû traverser quelques situations en étant très frustré que les femmes de ménage se disent : « Oh cool, je n'ai rien à faire. Ce que vous avez réalisé, c'est que si je veux être doué pour l'effet de levier, je dois créer de la douleur pour la personne qui a fait l'erreur, sinon elle continuera à le faire. Personne ne vous le dit, cela fait partie de quelque chose dans lequel vous devez devenir bon. J'ai dû apprendre cette leçon avec mes entreprises aussi, où j'avais cette tendance à vouloir intervenir et aider l'agent qui fait une erreur et sauver son bacon et essayer de maintenir l'affaire en vie. Nous avons tous une chose où, "C'est plus facile si je le répare." Et puis le problème se produit continuellement pour le reste de votre vie. Il doit y avoir un moment où la personne à qui vous avez fait appel ressent de la douleur, est obligée de prendre ses responsabilités et résout son propre problème afin que vous ne le résolviez pas.
Il y a beaucoup de choses comme ça qui vont apparaître pendant l'effet de levier. Vous allez devoir trouver les bons nettoyants. Vous allez devoir apprendre à lire les gens. Est-ce une femme de ménage qui va se présenter tous les jours ou est-ce une femme de ménage qui dit : « J'ai du retard sur mes factures. J'ai vraiment besoin d'un travail. Je vais dire à Tony tout ce qu'il veut entendre et je vais travailler dur pendant deux mois et puis je vais me rattraper et je vais arrêter d'être motivé et je vais juste glisser recommencer à faire du mauvais travail. Vous devez apprendre à anticiper ces choses, et à un certain moment, vous perdrez de l'effet de levier, et vous pourrez maintenant passer de 12 locations unifamiliales à court terme à 40. Vous avez un énorme portefeuille.
Mais il y a une autre dimension si vous voulez dépasser cela, et la troisième dimension est le leadership. C'est une toute nouvelle compétence. Vous devez apprendre une toute nouvelle façon d'aborder les choses et vous devez recommencer à zéro. Dans Scale, je parle de ces faits parce que tout le monde veut la liberté financière et ils savent que l'immobilier va les aider à y arriver, alors ils le font. Ensuite, ils se rendent compte qu'ils sont esclaves de la gestion de l'immobilier et qu'ils ont besoin d'un effet de levier, alors ils veulent s'en sortir. Alors ils sortent de ça et puis ils réalisent, eh bien, je suis toujours un esclave dans un sens pour tous ces gens qui dépendent de moi pour savoir comment faire le travail. Jusqu'à ce que vous arriviez au leadership, vous n'êtes jamais vraiment en contrôle de votre vie. Vous n'en avez pas fait une entreprise, vous l'avez simplement transformé en un emploi.
Tony:
Mec, David, tant de bonnes choses, mon frère, et j'ai l'impression que nous pourrions continuer sur ce point pendant des jours et des jours. Mais je pense que le plus rapide sur le leadership et l'effet de levier est que chaque personne qui souhaite construire un gros portefeuille devrait réfléchir à ces principes dès le premier jour, car plus vous pouvez intégrer cela dans votre entreprise quand elle est petite, plus il est facile d'avoir du succès lorsque votre entreprise devient grande.
Je veux aussi juste récapituler, Dave, certaines des autres choses que vous avez mentionnées. Lorsque nous parlons de sélection de marché et vraiment de l'analyse de la transaction et des choses que vous avez appelées, c'était pour analyser rapidement, parler du domaine sur lequel vous vous concentrez et savoir sur quels marchés vous devriez vous diriger. Vous avez parlé du potentiel de revenus et de la possibilité d'exclure rapidement certaines propriétés parce que vous savez qu'elles ne vont pas cocher cette case parce que vous avez déjà analysé quelques transactions sur ce marché. Vous recherchez des marchés qui s'apprécient peut-être et ne vous concentrez pas uniquement sur cette seule mesure qui est le flux de trésorerie. En fin de compte, je pense que la chose la plus importante est que même si vous avez ce cadre, les gens doivent toujours agir de manière cohérente pour trouver l'avantage de savoir ces choses. C'est là que beaucoup de recrues se coincent.
David, je suppose qu'une dernière question pour vous. Si quelqu'un lit les livres, si quelqu'un écoute le podcast, comment peut-il agir de manière cohérente ? Quels conseils donneriez-vous à quelqu'un pour qu'il fasse réellement ce qu'il doit faire pour voir tout cela jusqu'au bout ?
David:
Eh bien, commencez par savoir quelles mesures devraient être prises. Qui aurais-je besoin d'être ou que devrais-je savoir pour être vraiment bon dans ce domaine ? Si vous vous en tenez à votre analogie avec l'haltérophilie, vous ne faites pas que… Une partie du travail consiste à travailler très dur, mais vous ne voulez pas simplement vous présenter au gymnase et travailler très dur sans aucun plan. Pouvez-vous identifier ce qui fait grossir les muscles ? Quels aliments doivent être consommés ? Droite? À quel point est-ce trop dur ou y a-t-il un trop dur ? Pouvez-vous clarifier ce qui fait même ce succès ? Lorsque vous avez cela, vous vous concentrez simplement sur la prochaine étape. Tant d'investisseurs, ce n'est que mon opinion personnelle, regardent le gars qui a des complexes d'appartements de 700 unités et disent: "Je veux être eux." Ils essaient de copier ce plan ou ce système qui n'est pas réaliste pour eux.
Ils ne vont pas devenir un syndicateur et amasser beaucoup d'argent et acheter un complexe d'appartements de 100 unités et apprendre de cette façon. Ils feraient tellement mieux de se contenter de pirater une maison, de mettre trois et demi pour cent de moins sur une propriété et de s'habituer aux fondamentaux, de s'habituer à voir ce qui ne va pas, de s'habituer à déterminer quelle partie de l'immobilier vous aimez . Et puis à la fin d'un an, louez n'importe quelle partie de la maison dans laquelle vous viviez, la chambre, l'unité, peu importe, et la maison hack à nouveau. Faites cela chaque année pendant les trois, quatre, peut-être cinq prochaines années. Vous aurez l'impression que l'immobilier commence tout juste à devenir prévisible. Droite?
Vous achetez une maison, vous vous dites : « D'accord, je vais signer. C'est ce que je vais vérifier dans les documents. Je dois m'assurer que cela soit fait. C'est la partie qui manque toujours à l'entrepreneur. Lorsque vous anticipez ce qui va mal se passer juste avant, vous arrivez au point où vous êtes prêt à passer à l'étape suivante. Et après avoir piraté votre maison, vous venez de mettre 5% de mise sur une maison, vous n'avez pas risqué tout votre argent sur une transaction plusieurs fois de suite. Vous avez accumulé des fonds propres, vous êtes en mesure de retirer un HELOC de cette propriété, vous avez une très bonne compréhension des fondamentaux de l'immobilier. Ensuite, dites par exemple : "D'accord, je pense que je pourrais acheter un complexe d'appartements de 12 unités". Ou si vous êtes vraiment confiant, achetez peut-être un 20 ou 25. Et puis donnez-vous juste un an pour comprendre comment cela fonctionne. Ensuite, tirez parti de certaines parties de celui-ci, demandez à un gestionnaire immobilier de le reprendre, demandez à une autre entreprise de se concentrer sur les baux, puis passez à l'étape suivante de ce dans quoi vous vous embarquez.
C'est vraiment qu'il y a deux façons de se tromper. Vous pourriez aller beaucoup trop loin et essayer d'en faire trop et vous laisser prendre et ne rien faire. Ou vous pouvez dire : « Je ne suis pas prêt du tout. Je vais juste m'asseoir ici et ne rien faire. Il suffit de faire de très petits pas tout le temps. Je me suis remis à la gym récemment moi-même. C'était décourageant parce que je m'attendais à soulever ce que j'avais fait il y a deux ans quand j'y allais tout le temps, et ce n'était rien de près. Il y a cette petite voix qui dit : « Ne le fais pas. Il est inutile." Droite? La clé n'était pas de surveiller combien je soulevais. C'était juste pour être sûr, est-ce que j'allais à la gym ? Est-ce que j'ai travaillé jusqu'à l'échec ? Peu importe si mon ancien échauffement est maintenant mon maximum. Cela n'a pas d'importance. Il importe juste si je l'ai fait.
Et puis, avec le temps, ça commence lentement à revenir et à revenir, et maintenant environ trois mois plus tard, j'augmente littéralement le poids à chaque fois que j'y vais et je me sens bien. C'est ce rappel pour moi, parce que nous sommes tous des débutants. Vous n'avez qu'à le refaire encore et encore et à vous assurer que vous le faites, puis les portes s'ouvrent. Ce n'était pas comme, "Comment puis-je savoir ce que je suis prêt à soulever plus de poids." Tu peux dire. Vous pourriez aller plus lourd et ça ne va pas tomber sur votre visage, et donc vous le faites. Vous saurez qu'après quelques actes house, il est temps d'aller plus loin. Et une fois que vous aurez grandi, vous saurez que cela devient ennuyeux. Je suis prêt à passer à l'étape suivante.
Ashley:
Eh bien, David, la prochaine fois que nous t'invitons, tu devras faire une sorte de compétition d'haltérophilie avec Tony maintenant que tu es de retour à l'entraînement.
David:
Ouais. C'est ce dont Bigger Pockets a besoin, la plus grande compétition de pompes.
Ashley:
Nous organiserons une sorte d'événement caritatif où les gens pourraient donner des dollars à qui, selon eux, va gagner. Ouais. Eh bien, David, merci beaucoup de nous avoir rejoint sur le podcast Real Estate Rookie. Pouvez-vous dire à tout le monde où ils peuvent trouver votre nouveau livre ?
David:
Ouais, ils peuvent. Si vous allez sur plus gros pocket.com/scale, ou sur scalebook, mais que scale contient moins de mots, alors tapez celui-là. Vous pouvez obtenir le livre là-bas et vous pouvez en savoir plus sur moi sur les réseaux sociaux à davidgreene24.
Ashley:
D'accord. Et si vous allez sur le plus gros pocket.com/scalebook et utilisez le code de réduction scale262, vous pouvez obtenir 10 % de réduction.
David:
C'est exact. Je crois que nous mettons également en place un autre plan de marketing où s'ils achètent les trois livres, ils peuvent obtenir un mois d'abonnement gratuit au cerveau que je dirige, dont les livres ne sont en rien comparables à ce que coûterait le cerveau, donc c'est une super bonne affaire. Et si vous ne savez pas, si vous n'êtes pas un agent, achetez-les et donnez-les aux agents immobiliers que vous avez. Ils l'apprécieront. C'est un travail difficile et ils ne reçoivent pas assez de conseils dont ils ont besoin.
Ashley:
Ou si vous avez déjà les deux autres livres, cela vaut probablement la peine d'acheter les trois et d'en donner un à quelqu'un.
David:
Ouais, c'est assez vrai.
Ashley:
Et juste pour entrer dans le cerveau gratuitement, c'est une valeur vraiment cool. D'accord, alors faites-vous vérifier à la librairie Bigger Pockets.
Je suis Ashley chez Wealth Firm Rentals, et lui c'est Tony chez Tony J. Robinson, et nous reviendrons avec un autre invité.
Président 4:
(En chantant).
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Dans cet épisode, nous couvrons
- Comment David Greene est allé de flic stressé à investisseur financièrement libre
- Comment monter une affaire, PAS un travail cela prendra du temps de votre journée
- Ce qu'il faut rechercher lors de la recherche d'un domaine d'investissement et si les marchés des flux de trésorerie en valent la peine
- Connaître « l'efficacité » d'une transaction et comment elle peut vous rendre BEAUCOUP plus riche
- Les "perspectives à long terme" utilisées par David lors de l'analyse de TOUTE transaction immobilière
- Comment utiliser "l'effet de levier" pour travailler moins, gagner plus, et bâtir une meilleure entreprise
- Constat acheter le plus de biens immobiliers possible N'EST PAS une bonne option pour les investisseurs
- Et So Beaucoup plus!
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- locataire
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