Immobilier commercial a connu quelques années difficiles, et il semble que les choses ne vont pas s'améliorer de sitôt. Le secteur est confronté à une augmentation potentielle des défauts de paiement, car la hausse des taux d’intérêt a augmenté les coûts de refinancement.
Et avec 2.8 2028 milliards de dollars à payer d’ici XNUMX, davantage de propriétaires pourraient ressentir la crise. Selon société de données Trepp, les échéances de la dette commerciale devraient augmenter considérablement au cours des prochaines années. Alors que de nombreux prêts ont été accordés ou refinancés, le temps presse lentement pour le secteur de la CRE alors que ces extensions arrivent à échéance.
La pire crise commerciale des 50 dernières années
Le marché des CRE peine à reprendre pied depuis le début de la pandémie, notamment dans le domaine des bureaux. Lorsque la pandémie a frappé, de nombreux espaces de bureaux se sont vidés, obligeant les propriétaires à conclure des accords pour retarder les paiements jusqu'à ce que la situation se rétablisse.
Malheureusement pour ceux qui investissent dans le domaine du bureau, travail à distance et hybride est désormais la norme, de nombreuses entreprises réduisant leurs espaces de bureaux, voire s'installant entièrement à distance.
Maintenant que la dette de la CRE arrive à échéance, les propriétaires commencent à se tortiller. En raison de la structure des prêts hypothécaires commerciaux, lorsque la dette arrive à échéance, le principal doit être remboursé intégralement ou refinancé.
Cela a conduit à l'un des La plus forte baisse des prix de l’immobilier commercial au cours des 50 dernières années, a découvert un groupe d’économistes du Fonds monétaire international (FMI). Selon le FMI, cela peut être largement attribué à des taux d'intérêt plus élevés, à un resserrement brutal de la politique monétaire et à des normes de prêt bancaires plus strictes.
Si le secteur des bureaux a été le plus durement touché, c'est l'ensemble du marché qui a été touché ces dernières années en raison d'un marché immobilier immobilier dégradé. Taux d'inoccupation en maisons multifamiliales ont augmenté et la croissance des loyers devrait diminuer au cours de l’année à venir, selon CBRE. Les espaces industriels montrent également des signes d’affaiblissement.
Le seul point positif potentiel de la CRE est le secteur de la distribution, car les dépenses de consommation robustes et la migration vers les banlieues ont stimulé la demande de centres commerciaux extérieurs.
Les taux d’intérêt ne baissent pas assez vite
Même si les taux d’intérêt ont légèrement baissé, cela pourrait ne pas suffire. Selon Le Wall Street Journal, de nombreux emprunteurs se refinancent à des taux plus élevés que lorsqu’ils ont contracté leur premier emprunt.
La Réserve fédérale est sous pression pour réduire ses taux, des économistes on s’attend à une réduction d’ici la fin de l’année à 3.75 %-4 % et à une poursuite des réductions d’ici le premier semestre 2026 jusqu’à ce que le taux atteigne 1.75 %-2 %. Toutefois, cela pourrait ne pas être assez rapide pour le secteur CRE. Fitch Ratings s'attend à ce que les taux de délinquance dans l'immobilier commercial augmentent à 4.5% cette année, tandis que les régulateurs s'inquiètent des effets d'entraînement.
Dans son rapport annuel 2023, le Conseil de surveillance de la stabilité financière (FSOC) a cité l'exposition à l'immobilier commercial comme une préoccupation pour les institutions financières et a déclaré qu'elles devaient mieux comprendre le risque. Près de 50 % de l'encours de la dette de la CRE est détenu par les banques.
« À mesure que les pertes d’un portefeuille de prêts CRE s’accumulent, elles peuvent se répercuter sur le système financier dans son ensemble. Les ventes de propriétés en difficulté financière peuvent… conduire à une spirale descendante plus large de valorisation des CRE », a déclaré le FSOC dans son rapport.
L’essentiel pour les investisseurs immobiliers
Les investisseurs en immobilier commercial devraient s’accrocher et se préparer à une aventure semée d’embûches au cours des prochaines années. Cela dit, même si l’espace CRE est sous pression, les propriétaires ont encore du temps pour négocier. Néanmoins, les ventes de CRE étant également sous pression, cela entraîne une dévalorisation des propriétés, ce qui rend difficile pour les prêteurs et les emprunteurs de s'entendre sur la valeur de la propriété.
Les banques devenant de plus en plus réticentes au risque autour de la CRE et soumises à une surveillance réglementaire accrue, cela pourrait ouvrir des opportunités aux prêteurs non bancaires tels que crédit privé pour intervenir. Et pour certains investisseurs avisés, les tensions sur le marché de l’immobilier résidentiel pourraient offrir des opportunités.
En d’autres termes, les investisseurs pourraient avoir la possibilité de trouver des propriétés en difficulté à un prix avantageux, à condition qu’ils soient prêts à faire face à une certaine incertitude au cours des prochaines années. Cependant, découvrir ces bonnes affaires nécessitera beaucoup de diligence raisonnable pour éviter de tomber dans les pièges de la valeur.
Les investisseurs immobiliers devraient s’assurer fortement scruter chaque opportunité qui se présente. Même s’il y aura certainement des opportunités de revitaliser les propriétés, toutes les propriétés bon marché ne vaudront pas leur prix à long terme.
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