Mielipide: Tämä Kalifornian korkeimman oikeuden tapaus voisi helpottaa asuntopulaa kaikkialla

Mielipide: Tämä Kalifornian korkeimman oikeuden tapaus voisi helpottaa asuntopulaa kaikkialla

Aikaleima: 8. tammikuuta 2024 6
Lähdesolmu: 3053944

Yhdysvaltain korkein oikeus käsittelee asiaa 9. tammikuuta tapaus Kalifornialainen George Sheetz, joka haki lupaa rakentaa valmistalo maalleen El Dorado Countyssa ja sai 23,420 XNUMX dollarin liikenteen lievennysmaksun. Sheetz vastusti yhteyden puuttumista dollarin ja hänen perheensä todellisen vaikutuksen välillä liikenteeseen, mutta hän maksoi maksun, mutta kääntyi oikeusjärjestelmän puoleen. Sheetz vs. County of El Dorado, Kalifornia, käsittelee vain pientä osaa osavaltion asuntokriisistä. Siitä huolimatta sillä on merkitystä miljoonille ihmisille, jotka eivät löydä kohtuuhintaisia ​​asuntoja täällä ja monissa muissa osavaltioissa.

Kun "vaikutusmaksut" irrotetaan kaupungin tai kunnan kohonneista kustannuksista uuden talon tai rakennuksen vuoksi, maksut voivat tehdä muutakin kuin aiheuttaa jollekin kohtuuttoman laskun – ne voivat myös vähentää asuntorakentamista. Maassa, jossa asuntojen puute on johtanut korkeisiin hintoihin, tällä on enemmän merkitystä kuin uskotkaan.

Kehittäjien tulee tietysti maksaa oikeudenmukainen osuutensa. Jos rakennusmaksut eivät kata uudisrakentamisen edellyttämien julkisten palvelujen lisääntymisen kustannuksia, vaaleilla valitut virkamiehet ja äänestäjät turvautuvat muihin keinoihin näiden kustannusten kattamiseksi tai välttämiseksi. Ne voivat asettaa kasvurajoituksia tai muita poissulkevia kaavoituskäytäntöjä estääkseen uusien asuntojen rakentamisen sen sijaan, että hyväksyisivät hankkeita, jotka johtavat korkeampiin veroihin tai huonontuneisiin palveluihin.

Näemme laajaa näyttöä tästä, kun paikkakunnat hyväksyvät säännöt, kuten yhden perheen kaavoitus, tontin vähimmäiskokovaatimukset ja esteettiset vaatimukset, jotka varmistavat, että vain kalliita asuntoja, joista aiheutuu korkeampia kiinteistöveroja, voidaan rakentaa.

Oikein asetetut vaikutusmaksut tarjoavat kehitykselle tien maksaa itsensä takaisin ja vähentävät poliittista painetta tarpeellista kasvua vastaan. Paikalliset tutkimukset ovat osoittaneet, että asianmukaisesti määrätyt maksut liittyvät lisääntynyt rakentaminen esikaupunkialueilla.

Mutta kun maksut asetetaan mielivaltaisen korkeille tasoille, ne estävät uuden asunnon rakentamisen ja lisäävät maan asumisen kohtuuhintaisia ​​haasteita aiheuttaen paineita vuokralaisille ja uuden asunnon ostajille.

Korkein oikeus katsoi vuonna 2013, että kaikilla lupamaksuilla tulee olla olennainen yhteys kehityksen todelliseen vaikutukseen kaupungin tai läänin palveluihin ja suunnilleen suhteellinen hintalappu. Tämä vähentää järkevästi riskiä, ​​että maksut tukahduttavat kehityksen.

Joissakin osavaltioissa, kuten Floridassa, oikeuskäytäntö menee vieläkin pidemmälle ja vaatii, että maksuilla rahoitetaan vain infrastruktuuri, joka palvelee niitä erityisiä kehityshankkeita, joista ne perittiin. Ei sattumaa, että Florida on nähnyt väestönsä kasvaa yli kaksi kertaa niin nopeasti kuin maa kokonaisuutena, heijastaen sitä avoimuutta uusiin koteihin ja suhteellisen kohtuulliset hinnat verrattuna suureen osaan muusta maasta.

Mutta muissa osavaltioissa, kuten Kaliforniassa, Marylandissa, Washingtonissa ja Arizonassa, tuomioistuimet ovat tehneet poikkeuksen korkeimman oikeuden suhteellisuusperiaatteeseen sallien korkeammat maksut, jos ne määrätään lainsäädännössä. Sheetzin tapaus testaa, onko tämä poikkeus perustuslain mukainen.

Osa erottelun perusteluista on se, että äänestäjillä on oikeuskeino liiallisia arvioita vastaan ​​äänestysurnilla. Teoriassa he voivat äänestää vastuussa olevat lainsäätäjät.

Kuitenkin kaikki väitteet siitä, että äänestäjät voivat todella tehdä niin ja tekevät niin, ovat kyseenalaisia. Asuntorakentajat ovat pieni osa kaikista äänestäjistä. Tulevat asunnon ostajat tai vuokraajat – ne, jotka tarvitsevat kuntia kannustamaan, ei hillitsemään asunnon rakentamista – eivät saa edes äänestää tai asua lainkäyttöalueella, kun maksuja määrätään. Toisaalta äänestävät todennäköisesti ne, joilla on jo lähistöllä asuntoja, ja he vastustavat kasvua: Heidän omaisuutensa arvo nousee, jos korkeat maksut pitävät asuntotarjonnan alhaisena.

Asunnon kohtuuhintakriisi on todellinen. Erityisesti kalifornialaisten tulisi ymmärtää yksinkertainen kysynnän ja tarjonnan laskelma, joka pahentaa asunnottomuutta ja saa seitsemän osavaltion kaupunkia (tai metroaluetta) sijoittumaan maan 10 kalleimman joukkoon. U.S. News and World Reportin mukaan. Kun ja missä osavaltioiden tuomioistuimet sallivat paikallisten poliitikkojen huolehtia rikkaimmista äänestäjistä, periä kohtuuttomia vaikutusmaksuja ja muuten pitää poissa uusia asuntoja, tilanne ei parane.

Korkeimman oikeuden odotetaan antavan päätöksen El Dorado Countyn maksuista vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla. Oikeudellinen peruste, jonka mukaan kaikkiin vaikutusmaksuihin, riippumatta siitä, kuka ne asettaa, tulisi asettaa samat ehdot, on vahva. Ja valtakunnallisen asuntokriisin aikana taloudellinen syyte valtion ja paikallisia käytäntöjä vastaan, jotka heikentävät asumisen kohtuuhintaisuutta ja vaikeuttavat tarvittavaa asuntotuotantoa, ovat entistä vahvempia.

Charles Gardner on asianajaja ja tutkija Mercatus Centerissä George Mason -yliopistossa. Emily Hamilton on Mercatuksen Urbanity Projectin johtaja.

Aikaleima:

Lisää aiheesta LA Times RE