Moniperhekiinteistöt ovat vaarassa kaatua – tässä syy

Tässä artikkelissa

Olen huolissani liikekiinteistöjen arvostuksen merkittävästä laskusta (tai romahtamisesta) vuosina 2023 ja 2024. Minusta punaiset liput ovat niin selkeitä ja kaikki osoittavat samaan suuntaan, että laiminlyöisin arvoni. Velvollisuus tätä yhteisöä kohtaan olla tekemättä kantaani mahdollisimman selkeästi ja puolustaa sitä erittäin yksityiskohtaisesti. 

Tässä artikkelissa käyn läpi opinnäytetyöni ja hahmotan neljä ensisijaista uhkaa moniperheiden arvostuksiin alla olevan yhteenvedon mukaisesti: 

• Osa 1: Kattokorot ovat korkoja alhaisemmat 
• Osa 2: En lyö vetoa mielekkäästä vuokrankasvusta vuonna 2023
• Osa 3: Lyön vetoa korkojen noususta vuonna 2023
• Osa 4: Korkeat korot painostavat arvostusta ja velan takaamista
• Osa 5: Uutisia, anekdootteja ja lisälukemista
• Osa 6: Ideoita vaurauden suojelemiseksi ja rahan ansaitsemiseksi tässä ympäristössä

Huomaa, että kiinteistöt ovat paikallisia. Tämän artikkelin analyysini heijastaa Yhdysvaltojen keskiarvoa, vaikka sukeltankin siihen pari suurta aluetta. 

Lopuksi haluan sanoa etukäteen, että pidän itseäni amatöörinä ymmärtämään kaupallisia kiinteistömarkkinoita, ehkä lähestymässä "matkamiehen" asemaa. En ole niiden asiantuntija missään nimessä. Kutsun keskusteluun ja toivoisin mielelläni analyysin kaikilta lukijoilta, jotka ovat valmiita esittämään "härkätapauksen" kohdistani täällä. Ole hyvä ja kirjoita se kommentteihin tai lähetä minulle sähköpostia osoitteeseen .

Osa 1: Kattokorot ovat korkoja alhaisemmat

Keskimäärin korot ovat korkeammat kuin kattokorot tällä hetkellä Yhdysvalloissa moniperhealueella. Visuaalisesti se voidaan esittää alla olevan kaavion kahdella ristikkäisviivalla:

Kaupalliseen moniperheeseen tulevat sijoittajat tekevät niin, koska he haluavat tuottaa tuottoa. Paluu on emme ilmaistuna a isojen kirjainten käyttöaste (Cap rate), joka on enemmänkin mittari, jota käytetään arvostamaan ominaisuuksia suhteessa toisiinsa, vaan pikemminkin mittarina sisäinen palautusaste (IRR). Voidaan tuottaa vahva IRR korkean ja matalan korkotason ympäristöissä, aivan kuten ne voivat tuottaa vahvan IRR:n korkean ja matalan koron ympäristöissä.

IRR riippuu kahdesta ensisijaisesta tekijästä: kiinteistön tuottaman kassavirran määrästä (ja näiden kassavirtojen ajoituksesta) ja kiinteistön irtautumisesta/myynnistä (ja ajoituksesta). Nosta vuokria nopeasti ja myy korkeaan hintaan, ja IRR nousee. Tee se hitaasti ja myy korkeammalla korkotasolla kuin hankintahetkellä, jolloin IRR laskee.

Kattokorot ovat olleet suhteellisen alhaiset historiallisessa kontekstissa viimeisen 10 vuoden ajan. Tämä ei ole ollut ongelma ihmisille hyvän IRR:n luomisessa, koska korot olivat niin alhaiset. Itse asiassa alhaiset korkokorot helpottavat monella tapaa sijoittajien tuottoa, koska jokainen kiinteistöön lisätty NOI-dollari lisää arvoa suuremmalla kertaa. Nosta NOI 1 dollarilla 10 %:n ylärajaympäristössä, ja kiinteistön arvo nousee 10 dollarilla. Nosta NOI 1 dollarilla 5 %:n ylärajaympäristössä, ja kiinteistön arvo nousee 20 dollarilla.

IRR:n ohjaamisesta tulee kuitenkin paljon, paljon vaikeampaa "negatiivisen vipuvaikutuksen" tilanteessa, jossa kattokorot ovat korkoja korkeammat. Syistä, joita käsittelemme tässä artikkelissa, korkeammat korot vaikeuttavat ostajien oikeutta saada houkuttelevaa rahoitusta, mikä lisää todennäköistä irtautumiskattoprosenttia ja laskee sisäistä tuottoprosenttia. Ja suuri osa IRR-ennusteen perustasta tulee vuokrien nopeasta noususta.

Toisin sanoen markkinat ovat nykyään riippuvaisempia kuin milloinkaan viimeisen vuosikymmenen aikana korkojen pysymisestä alhaisina, vuokrat jatkuvasta nopeasta noususta ja/tai paluusta historiallisen alhaisiin korkoihin, joita näimme viimeisen viiden vuoden aikana. "Negatiivinen vipuvaikutus" on markkinoiden tapa kommunikoida, että se on "all-in" arvonnousussa tai korkojen laskussa.

 Ja kuten selitän, mielestäni kummallakin tuloksella on pieni todennäköisyys.

Vaikka kyse on loppujen lopuksi kyseessä olevan omaisuuden IRR:stä, minusta on mielenkiintoista, että vaikka ei tarvitse laskea tiettyä kauppaa tai kauppapaikkaa, voimme jo tehdä yksinkertaisen havainnon kaupallisista kiinteistöistä pelkästään tarkastelemalla kattokorkojen ja korkojen historiallinen ero (joka sisältää kaikki kiinteistöt, ei vain moniperheet erikseen – mutta huomaa, että moniperheiden kattokorot ovat tyypillisesti keskimäärin alhaisemmat kuin muuntyyppisten kaupallisten kiinteistöjen).

Ellei vuokran kasvusta ja/tai koron alentamisesta ole vahvempaa teesiä kuin viime vuosikymmenen aikana, korkojen ja kattokorkojen välinen ero on normaalisti noin 150 bps. Tämä tarkoittaa, että kattokorot nousevat 5 prosentista 6.5 ​​prosenttiin. Vaikka se ei ehkä vaikuta isolta jutulta, jos tämä normalisoituisi nopeasti, se vastaa noin 23 prosentin laskua omaisuusarvoissa. 

Tältä näyttää tämä CBRE:n ennuste: 

Osa 2: En lyö vetoa vuokran kasvusta vuonna 2023

Ymmärtääksemme, miten vuokriin saattaa vaikuttaa tänä vuonna, meidän on mietittävä sekä tarjontaa että kysyntää. Minulla on huonoja uutisia tarjontarintamalla ja kysynnän suhteen sekaisin.

Aloitetaan keskustelu tarkastelemalla tarjontaa.

Toimittaa

Moniperheen uudisrakentamisen ruuhkat ovat korkeimmillaan sitten 1970-luvun. Ruuhkat kohteelle rakenteilla olevia asuntoja yhteensä ovat korkeimmilla tasoilla, joista meillä on tietoja:

Asiantuntijat, kuten Ivy Zelman, ovat sitä mieltä, että kehittäjät ansaitsevat rahaa tämän inventaarion heti, kun se on valmis – pohjimmiltaan, helvetti tai korkea vesi. Hallituskustannukset ja siltavelat (samanlaiset kuin kovarahalainat kaupalliseen kehittämiseen), joita rakentajat käyttävät hankkeiden rahoittamiseen, ovat erittäin kalliita ja ovat näin ollen voimakas kannustin rakentaa päätökseen ja jälleenrahoittaa tai myydä mahdollisimman pian.

Kuten Praxis Capitalin Brian Burke mainitsi Marketissa podcast, kehitys vie aikaa ja vaikuttaa eri alueisiin eri tavalla. Jotkin markkinat eivät välttämättä näe paljon uutta tarjontaa. Joillakin markkinoilla tarjontaa tulee verkkoon paljon, mutta niillä on niin paljon uutta kysyntää, että imeytymisen kanssa ei ole kamppailua. Ja joillakin markkinoilla tarjonta tulee verkkoon ja kamppailee yksiköiden täyttämisessä, mikä aiheuttaa vuokrien laskupaineita avoimien työpaikkojen kasvaessa. 

Etelä ja länsi ovat suurimmassa vaarassa nähdä valtavan uuden tarjonnan saapuvan verkkoon:

Huomaa, että vaikka olet ehkä kuullut luvista tai asuminen alkaa laskussaMuista, että kehitys vie aikaa. Loppuvuodesta 2021 ja alkuvuodesta 2022 käynnistetyt lupa- ja kehitysprojektit tulevat verkkoon vuosina 2023 ja 2024. Projektien salliminen, alkaminen ja lopullinen valmistuminen voi kestää vuosia tai jopa vuosikymmeniä. Uusien asuntojen puute ei juurikaan hillitse jo käynnissä olevien uusien varastojen hyökkäystä, joka on tulossa markkinoille. Tämän uuden rakennusbuumin vaikutukset ovat vasta alkamassa. 

Eikä vaadi suurta mielikuvitusta sen ekstrapoloimiseen, että tämä uusien asuntojen runsaus laskee kaikentyyppisten kiinteistöjen hintoja sekä laskee vuokria, kun useampi asuntokanta kilpailee samasta poolista. vuokralaisista. 

Puhutaan seuraavaksi kysynnästä. 

Kysyntä

Suurin kysyntäkysymys on mielestäni kotitalouden muodostaminen. 1.6 miljoonan uuden asunnon tulo verkkoon ei ole iso juttu, jos odotamme 1.6 miljoonan uuden kotitalouden muodostuvan, eikö niin? Tämä mahdollistaa näiden yksiköiden vuokraamisen tai käyttämisen (absorboitumisen) ilman minkäänlaista hinnoittelushokkia. Ja kaikki ovat puhuneet massiivisesta asuntopulasta vuosia, eikö niin?

Ja se on totta – Amerikka lisää kotitalouksia tyypillisesti nopeammin kuin me lisäämme varastoja. Ja siellä on asuntopula. Tästä syystä kiinteistöjen hinnat ja vuokrat ovat nousseet pilviin viime vuosina. Tässä asemassa on vain kaksi ongelmaa puolustaakseen vuokrien nousua tulevaisuudessa:

Ensinnäkin kotitalouden muodostustiedot heitettiin pois pandemian aikana, yli miljoona Covid-19-kuolemaa ja valtava kotitalouksien uudelleenjärjestely. Tämän vuoksi jokaisen taloustieteilijän on todella vaikea ennustaa kotitalouden muodostumista. 

Toiseksi asuntopula on on jo hinnoiteltu nykyiseen vuokraan ja asuntojen hintoihin. Pula yhdistettynä alhaisiin korkoihin johti asuntojen hintojen lähes 40 prosentin nousuun ja vuokrien 26 prosentin nousuun pandemian aikana. 

Sukellus syvemmälle kotitalouden muodostumiseen. Pandemian aikana näemme sen miljoonia ilmeisesti muodostuneista "kotitalouksista":

Mitä täällä tapahtuu? 

Vastaus ei ole minulle selvä, enkä ole löytänyt erityisen vakuuttavaa arviota tilanteesta pidältäni taloustieteilijältä. Olisin kiitollinen, jos joku kommentoija voisi osoittaa minulle tutkimuksen tai analyysin, joka on järkevä ja antaa meille mahdollisuuden ekstrapoloida tulevaisuutta hyvin. 

Koska minulla ei ole laatuanalyysiä, jota voin käyttää, arvelen, että ihmiset vain liikkuivat. Luulen, että tämä vääristi tietoja tavoilla, joita emme vielä täysin ymmärrä. Ihmiset muuttivat takaisin äidin ja isän luo. Ehkä ihmiset, jotka asuvat ja työskentelevät paikoissa, kuten New Yorkissa, San Franciscossa ja Los Angelesissa, jatkoivat vuokrasopimusten maksamista, mutta muuttivat myös pois kaupungista toiseen kotiin, ja ehkä tämä laskettiin toisen kotitalouden muodostamiseksi. Ehkä avioerot ja erot lisääntyivät, ja kun pari eroaa, se lisää "kotitalouden" muodostumista (kaksi ihmistä tarvitsee kukin asunnon, jokainen perheenpää yhden perheyksikön sijaan).

Mutta on selvää, ettemme todella nähneet miljoonia muodostuu uusia kotitalouksia. Vetoni on, että meillä on tällä hetkellä keinotekoisen korkea arvio nykyisten kotitalouksien määrästä tässä maassa, ja se pelottaa minua yrittäessäni ennakoida vuokran kasvua ensi vuodelle. 

Huomaa lisäksi, että ilman tämän mittarin hulluutta kotitalouden perustamistiedot voivat kasvaa ja heiketä talouden mukana. Hyvinä aikoina ihmiset voivat ostaa useita taloja ja muuttaa pois yhteisistä asunnoista kämppäkavereiden kanssa tai muuttaa pois vanhempiensa kellarista. Laman aikana ihmiset voivat muuttaa takaisin kotiin äidin ja isän kanssa tai tuoda huonetovereita uudelleen. "Kotitalouden" muodostuminen voi hidastua nopeasti. 

Mahdollinen korvaus – vuokrat voivat nousta uudelleen vuonna 2023

Kaikissa tärkeissä talousmittareissa on aina useita muuttujia, eikä vuokra ole poikkeus. Vaikka pelkään kahden viime vuoden massiivisten vuokrankorotusten, tarjonnan kasvun ja kotitalouksien muodostumisen kysymysmerkkejä aiheuttamia laskupaineita, haluan tunnustaa, että vuokrahintoihin on olemassa suuri myötätuuli (nousupaine): korkotaso. . 

Asuntolainojen korkojen kaksinkertaistuessa 12 kuukauden aikana, asuntojen ostaminen, joka on miljoonien amerikkalaisten vaihtoehto vuokralle, on kasvanut. Eräässä ATTOM-tutkimuksessa todettiin, että vain vuosi sitten 60 prosentilla Yhdysvaltain markkinoista oli edullisempaa omistaa kuin vuokrata. Tämä tilasto on kääntynyt 40–50 prosentin kuukausimaksujen kasvuun korkeampien korkojen vuoksi. Tämä kohtuuhintainen vaihto asettaa vuokrien nousupaineita.

Juuri tästä paineesta johtuen vuokrat ovat mielestäni kolikonheitto vuonna 2023. En luota tällä hetkellä mihinkään vuokrankasvua koskeviin talousennusteisiin. Ja ilman korkeiden korkojen aiheuttamia vuokrien nousupaineita, olisin valmis lyömään järkevän vedon siitä, että vuokrat laskevat keskimäärin koko maassa. 

Osa 3: En myöskään lyö vetoa korkojen laskusta vuonna 2023

Muista, että kattokorot ovat alhaisemmat kuin korot. Tämä tarkoittaa, että jotta sijoittajat voivat ansaita rahaa, vuokrien on kasvattava (nopeasti) tai korkojen on laskettava. Kuten mainitsin, mielestäni on monia syitä suhtautua skeptisesti kaikkiin vuokrien kasvuennusteisiin valtakunnallisesti vuonna 2023 ja kaikki syyt ajatella, että vuokrat ovat kolikonheitto, jolla on merkittävä potentiaalinen haittapuoli. 

Nyt on aika kiinnittää huomiomme korkoihin. Kaupallisten korkojen palautuminen viime vuosien historiallisille alhaisille tasoille pelastaisi monia liikekiinteistöjen ja moniperheyritysten syndikaattoreita ja heidän sijoittajiaan. 

Onko se todennäköistä? En usko niin. Tässä on syy.

"Spread" (vs. 10 vuoden Treasury) selitti

Kun pankit, laitokset tai yksityishenkilöt lainaavat rahaa, he haluavat saada korvauksen ottamistaan ​​riskeistä. Se, kuinka paljon he veloittavat korkoa, voidaan usein ajatella "spreadiksi" alhaisen riskin vaihtoehtoa vastaan. 

Lainausalalla on laajalti hyväksyttyä, että Yhdysvaltain 10 vuoden valtion velkasitoumus on hyvä vertailukohta "levityksen" mittaamiseen. Muita vertailuarvoja ovat Lontoon Interbank Offered Rate (LIBOR) ja Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

Itse asiassa monet yksityiset kaupalliset velat sisältävät korkoja, jotka on sidottu SOFR:iin ja eroon, ei valtiovarainministeriöön. Mutta Yhdysvaltain valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalaina on standardi, johon useimmat ihmiset vertaavat eroja, ja se on suurin vaikutus moniperheen rahoitukseen.

Monet laitokset pitävät rahan lainaamista Yhdysvaltain hallitukselle maailman pienimmän riskin sijoituksena. Lainaamiseen toiselle liittyy suurempi riski. Siksi kaikilta muilta pitäisi periä korkeampi korko. 

Mutta kuinka paljon enemmän? Siellä ajatus "levityksestä" tulee esiin. 

Se, kuinka paljon lainanantaja veloittaa "hajon", riippuu lainanantajasta, taloudesta ja lainojen kysynnästä. Joillakin markkinoilla, kuten asunnonostajien 30 vuoden asuntolainoissa, tämä ero on erittäin vakiintunut. Esimerkiksi:

Tämä on selvästi todella vahva korrelaatio siihen pisteeseen, että voimme pitää itsestäänselvyytenä, että jos 10 vuoden valtionkassa nousee, asuntolainojen korot nousevat ja päinvastoin. Se ei kuitenkaan ole täydellinen korrelaatio, ja joskus leviäminen itse asiassa muuttuu. 

Tänään on yksi niistä ajoista. Ero 10 vuoden valtionkassan ja 30 vuoden asuntolainojen välillä on suhteellisen korkea, kuten näet alla:

Monet asiantuntijat odottavat 30 vuoden asuntolainojen korkojen laskevan vuonna 2023 tämän suuren eron vuoksi. He uskovat, että jos ero 10 vuoden valtionkassan ja 30 vuoden asuntolainojen välillä normalisoituisi historialliseen keskiarvoon, joka on noin 180 peruspistettä, asuntolainat voisivat laskea lähemmäs 5.5 prosentin vaihteluväliä 6.3 prosentin sijasta. tämän kirjoitushetkellä.

Tämä on teoriassa järkevää kahta ongelmaa lukuun ottamatta. 

Ensinnäkin 10 vuoden Treasury-tuotto on tällä hetkellä alhainen, koska sijoittajat ajattelevat, että olemme taantumassa tai taantumassa. Tämä ilmaistaan ​​yleisesti sanomalla, että tuottokäyrä on käänteinen. Eteneminen kohti käänteistä tuottokäyrää näkyy tässä erittäin hyvin erinomainen visualisointi Visual Capitalistilta. 

Ihmiset pakenevat turvallisempiin sijoituksiin, kuten 10 vuoden treasuureihin, taantuman pelosta. On erittäin todennäköistä, että kun talous alkaa elpyä, tuottokäyrä normalisoituu ja 10 vuoden valtion korko nousee. 

Toiseksi, Fed ilmaisee selvästi, että se aikoo nostaa korkoja ympäri vuoden vuonna 2023. Vedonlyönti siitä, että korot laskevat, on veto Fedin virallista kantaa vastaan. Ainoa tapa nähdä korkojen laskevan ja pysyvän alhaalla on, jos taantuma on niin syvä ja paha, että keskuspankin on pakko kääntää kurssi nopeasti. 

Toisin sanoen, korot nousevat kiinteistösijoittajille (ja kaikille muille, jotka lainaavat rahaa käyttämällä 10 vuoden valtionkassaan ulottuvaa velkaa), ellei tule kauheaa taantumaa, jossa miljoonat ihmiset menettävät työpaikkansa. 

Eli heitetäänpä kolikkoa: 

Jos se on päät (suuri taantuma), työpaikkoja menetetään, vuokrat laskevat ja kaupallisten moniperhekiinteistöjen arvot laskevat. 

Jos se on tail (kirkkaampi talousnäkymä), korot nousevat nopeasti ja kaupallisten moniperhekiinteistöjen arvot laskevat.

Tämä ei ole kovin hauska peli.

Vaikka on mahdollista, että asuntolainojen korot pomppivat ja putoavat tilapäisesti niinkin alas kuin 5-luvun puolivälissä, lyön vetoa, että lopetamme vuoden vielä korkeammalla korolla kuin ne ovat tänään, ellei ole syvää taantumaa. 

Eivätkö kaupalliset lainat eroa asuntolainoista? Miksi emme puhu niistä erityisesti? 

Vaikka kaupallisessa luotonannossa on kaikenlaisia ​​vivahteita, useimmat ihmiset käyttävät tällä hetkellä todennäköisesti Freddie Mac -lainoja pienten ja keskisuurten asuntokompleksien ostamiseen, omaisuusluokkaan, jota käsittelen tässä artikkelissa. 

Jos he voivat saada Freddie Mac -lainan, sijoittajat todennäköisesti käyttävät niitä. Freddie Mac -lainat ovat helppo painike moniperhesijoittajille, koska niillä on alhaiset korot, 30 vuoden lyhennys ja viiden, seitsemän tai 10 vuoden laina-ajat. Tällä hetkellä Freddie-lainan korot voivat olla 5% etelään! Se vastaa moniperheisiä lainoja, joita miljoonat kiinteistösijoittajat ja asunnonomistajat käyttävät ostaakseen Fannie Maen vakuuttamia omakotitaloja. 

Freddie Macin korot on sidottu 10 vuoden valtiovarainrahastoon. Joten näissä asuntolainoissa ei näy samaa nousevaa eroa verrattuna 10 vuoden lainaan, jonka näemme asuinalueella (tavanomaisessa asuntolainassa). Se jättää heille vielä enemmän Mielestäni riski nousta, jos tuottokäyrä normalisoituu verrattuna 30 vuoden Fannie Mae -kiinnelainoihin. Se selittää myös, miksi hinnat ovat niin paljon alhaisemmat moniperheissä kuin omakotitaloissa juuri nyt.

Vaikka liikekiinteistövelkalle on olemassa yksityiset markkinat, joita käytettiin ehkä yleisemmin muutama vuosi sitten, ne näyttävät kuivuneen suurelta osin. Se on joko valtion tukema yritys (GSE), kuten Fannie Mae tai Freddie Mac, tai useimpien syndikaattoreiden konkurssi tällä hetkellä. 

Mutta todellinen ero kaupallisen velan ja tyypillisen yhden perheen velan välillä on Velkapalvelujen kattavuussuhde (DSCR). Selvitämme, miksi tämä on niin tärkeää seuraavassa osiossa.

Osa 4: Korkeat korot painostavat arvostusta ja velan takaamista

Kaupallinen velka, mukaan lukien Freddie Mac -asuntolainat, kuten aiemmin mainittiin, ei ole aivan sama kuin perinteinen lainananto omakotitaloissa. Esimerkiksi tyypillisellä Freddie Mac -lainalla voi olla 30 vuoden lyhennysaikataulu, mutta ilmapallomaksulla - saldo erääntyy viiden, seitsemän tai 10 vuoden kuluttua. Tämä ei ole ongelma sijoittajille tyypillisillä markkinoilla. He voivat yksinkertaisesti myydä omaisuuden muutaman vuoden kuluttua maksaakseen lainan tai rahoittaakseen uudelleen uudella lainalla ja aloittaa prosessin alusta. 

Mutta kuten aiemmin mainittiin, näillä lainoilla on toinen merkintätesti: velkapalvelun kattavuussuhde. DSCR on moniperheen versio velan ja tulojen välisestä testistä, joka monien asunnonomistajien on läpäistävä saadakseen asuntolainaa.

Jos liike- tai huoneistokompleksin kassavirta on täsmälleen yhtä suuri kuin lainan pääoma ja korko (velanhoito), DSCR olisi 1.0. Alempi, ja liiketoiminnan tuottama kassavirta ei riitä kattamaan lainaa. Korkeampi, ja siellä on ylimääräistä kassavirtaa.

Freddie Mac -lainat vaativat tyypillisesti DSCR:n 1.2–1.25.

Lainanantajan ja lainanottajan yksityisesti neuvotellulla kaupallisella velalla, jolla ei ole GSE:n takaamaa velkaa, voi olla tiukempia ehtoja, kuten korkeammat DSCR-suhteet tai velkakovenantit, jotka vaativat lainaajia ylläpitämään DSCR-suhdetta koko laina-ajan.

Vaikka Freddie Loans voi koota jopa 80 %:iin elinkaariarvoa, käytännössä monet saavat vakuutussuojan rajoitetun 65-75 %:iin.

Tavallisilla markkinoilla nämä tuotteet eivät ole ongelma. Mutta tutkitaan, mitä tapahtuu, kun korot nousevat nopeasti, kuten viime vuonna. 

Kuvittele, että sijoittaja osti kiinteistön 1,000,000 2021 3 dollarin Freddie Mac -lainalla vuoden 30 lopulla. Lainan korko on 4,216 %. 50,592 vuoden lyhennyksen pääoma ja korko ovat 5.5 1 dollaria kuukaudessa tai 68,136 35 dollaria vuodessa. Pikakelaus tähän päivään. Saman lainan mukana tulee laina XNUMX % korolla. Tämä korkeampi korko nostaisi miljoonan dollarin lainan velanhoitoa XNUMX XNUMX dollariin, mikä on XNUMX prosentin kasvu.

Nyt sijoittajamme käytti Freddie-lainaa (ja arviolta kaksi kolmasosaa markkinoista käyttää kiinteäkorkoista velkaa) eikä todennäköisesti kohtaa todellisia paineita 5-10 vuoteen, riippuen laina-ajasta. On kuitenkin tärkeää tunnustaa, että jos kyseinen sijoittaja hakisi samaa lainaa uudelleen tänään, hän ei todennäköisesti täytä vaatimuksia. Heidän olisi todennäköisesti tuotava huomattavasti enemmän käteistä kaupan tekemiseen (vähentäen elinkaariarvoa), tai muuten heidän olisi maksettava vähemmän omaisuudesta.

Vielä ongelmallisempaa on, että markkinoilla on osa, joka käyttää vaihtuvakorkoista velkaa ja muuta luovaa rahoitusta, kuten siltavelkaa (samanlainen kuin kovarahalainat) moniperheen ja muiden kaupallisten kiinteistöjen rahoittamiseen. Wall Street Journal -lehden mukaan, noin kolmasosa markkinoista käyttää vaihtuvakorkoista velkaa, ja osa (tuntematon) prosenttiosuus tästä kohortista käyttää siltavelkaa ja muuta velkaa, joka ei ole viraston ulkopuolinen.

Nämä lainanottajat kohtaavat lisääntyviä paineita suorittaa maksunsa korkeammalla korolla. Palataksemme aikaisempaan esimerkkiimme, kuvittele, että kiinteistö tuotti 62,500 5 dollaria (50,592 % korko ostohetkellä) NOI:ssa ja 3 68,136 dollaria velanhoitoa XNUMX prosentin korolla. Nykyään nämä maksut ovat jälleen XNUMX XNUMX dollaria. Tämä kuvitteellinen lainanottaja joutuu nyt kattamaan erotuksen muilla kuin kiinteistön tuottamilla varoilla.

Monissa näistä vaihtuvakorkoisista lainoista on asetettu korkokatot (usein lainanantajat vaativat), jotka estävät tilapäisesti velkojensa korkoja nousemasta liian korkealle. Näiden korkokatojen uusimisen kustannukset ovat kuitenkin räjähdysmäiset, jopa 10X, korkojen nousun valossa. Tämä alkaa jo painostaa lainaajia, jotka joutuvat usein varaamaan varoja tätä vakuutusta varten joka kuukausi. 

Kuten mainitsin, Ben Miller, toimitusjohtaja Varainhankinta, on kutsunut tätä ilmiötä "suureksi velanpoistoksi" – sanankäänteessä, joka mielestäni tiivistää tämän ongelman hyvin ytimekkäästi. 

Kuuntele hänen ulkonäkönsä päällä Marketissa ja kuule joitain esimerkkejä, jotka jo osuvat liikekiinteistöjen maailmaan (alkaen vähittäiskaupan ja toimiston). 

Brian Burke sanoo, että tämä ongelma voi olla akuutti kehityslainoissa, joissa marginaalivaatimukset voivat pakottaa lainanottajat maksamaan lainasaldoa alaspäin, jos leasing-sopimus ei saavuta tavoitteita.

Onko paniikki mahdollinen?

Kun operaattorit eivät pysty täyttämään lainaehtojaan, he saattavat laiminlyödä omaisuuden ja luovuttaa omaisuuden takaisin pankille (sulkeminen). Näissä tilanteissa luotonantaja purkaa kiinteistön ja myy sen mahdollisimman nopeasti. Jotkut ihmiset saattavat mainostaa likvidoitua omaisuutta, joka myydään paljon alle markkina-arvon "ostomahdollisuutena" - ja se voi hyvinkin olla.

Mutta se asettaa myös vaatimuksen sellaisille omaisuuksille kuin se. DSCR-sopimusten lisäksi arvostetaan talojen tapaan moniperhekiinteistöt. Jos arvioita ei tule, ostajien on tuotava lisää käteistä sulkemiseen. 

Jos paine kohoaa yli 2023, moniperhekompleksien kustannukset voivat laskea ja laskea vaikeuksissa olevien sulkemismyyntien vuoksi, mikä tekee lainaamisesta vaikeampaa ja vaikeampaa negatiivisessa palautesilmukassa.

Osa 5: Uutisia, anekdootteja ja lisälukemista

Se, mistä puhun täällä, ei ole uutinen alan sisäpiiriläisille. REIT-arvot putosivat 25 prosenttia vuonna 2022. Vuokrat ovat laskemassa monissa suurissa kaupungeissa, kuten Minneapolisissa ja Chicagossa vuokrahinnat ovat laskeneet 9 % ja 4 %, vuodesta toiseen. 

Myös vuokranantajat alkavat tarjota enemmän "myönnytyksiä" vuokralaisille, yhden kuukauden vuokran muodossa ilmaiseksi tai ilmaisena pysäköinninä uusien vuokralaisten houkuttelemiseksi. Nämä myönnytykset osuvat asuntosijoittajien kannalta samaan tapaan kuin tyhjien asuntojen tai alempien listaushintojen vuokrat, mutta ne voivat peittää vuokranlaskujen raportoinnin tietyillä markkinoilla.

Suurten pääomarahastojen institutionaaliset asiakkaat ovat nostaneet varoja niin pitkälle, että ne törmäävät nostorajoituksia sijoittajilleenalkaen maailman tunnetuimmasta ei-kaupatusta REIT:stä: Blackstonesta. 

Brian Burke keskustelee tästä aiheesta pitkään Marketissa"Moniperhepommi on räjähtämässä" jakso Dave Meyerin kanssa. Hän uskoo, että olemme alan "uudelleenhinnoittelun" kynnyksellä ja että ostajien ja myyjien välillä on valtava tarjous/pyyntö-ero. Muutamia tällä hetkellä tehtyjä sopimuksia ovat 1031 pörssin osallistuja ja ne, jotka ovat keränneet suuria varoja ja joiden on otettava nämä varat käyttöön nopeasti. Nämä ihmiset ovat motivoituneita liikkumaan nopeasti, ja koska monet myyjät pitävät rakkaansa toistaiseksi, hinnat pysyvät korkeina. 

Tämä ei kestä kauaa. Vaihtuvakorkoisella velalla voimakkaasti velkaantuneet myyjät pakotetaan DSCR-yhteensopivuusongelmien vuoksi. Ja sijoittajille tulee jatkuvasti lisääntymään paineen jälleenrahoittaa ilmapallovelkansa, paine, joka kasvaa kuukausittain, kun yhä useammat markkinat joutuvat toimimaan joko myymällä, jälleenrahoittamalla tai tuomalla merkittäviä käteisosia velan vähentämiseksi. tasapainottaa ja välttää ulosmittausta. 

Osa 6: Ideoita vaurauden suojelemiseksi ja rahan ansaitsemiseksi tässä ympäristössä

Kattokorot ovat alhaisemmat kuin korot. Vuokran nousu ja korkojen helpottaminen ovat molemmat kolikonheitto. Velkapuolella paine kasvaa suurelle osalle markkinoita, ja uusien sopimusten allekirjoittaminen on paljon vaikeampaa viime vuoden hinnoilla.

Tämä on vaikea ympäristö, mutta silti on olemassa useita strategioita, jotka voivat olla järkeviä taitaville sijoittajille, jotka haluavat edelleen osallistua moniperhe- ja muihin kiinteistöaloihin. Tässä on joitain asioita, joita harkitsen:

lainata

Korot ovat korkeammat kuin kattokorot. Tämä tarkoittaa vähintään ensimmäisten vuosien aikana enemmän kassavirtaa lainanantajalle sijoitettua dollaria kohti kuin osakesijoittajalle pienemmällä riskillä. Anna jonkun muun ottaa ensimmäiset 20-30 % riskistä. Harkitsen henkilökohtaisesti sijoittamista velkarahastoihin, jotka lainaavat kovaa rahaa, koska pidän lyhyestä-Lainojen määräaikaisen luonteen vuoksi ja kokevat, että omakotimarkkinat ovat paremmin suojattuja riskeiltä kuin moniperhemarkkinat.  

Osta nollavipuvaikutuksella

Jos tavoitteesi on todella omistaa moniperhe pitkällä aikavälillä, eikä lähiajan riski ole asia, joka häiritse sinua, harkitse vipuvaikutuksen käyttämättä jättämistä ollenkaan, jos sinulla on siihen keinot. Tämä vähentää riskiä ja lisää kassavirtaa, koska korot ovat korkeammat kuin kattokorot. Voit aina uudelleenrahoittaa muutaman vuoden kuluttua, jos haluat sijoittaa enemmän pääomaa työhön. 

Odota ja katso

Tämä ajoittaa markkinoita, eikä se ole minun tyylini. Mutta jos uskot tähän analyysiin, voimme nähdä hintojen muuttuvan huomattavasti vuonna 2023. Käteisellä 6–12 kuukautta käyttäminen saattaa saada jotkut taitavat ostajat sellaiseen asemaan, että he voivat hankkia omaisuutta hyvällä kaupalla, varsinkin jos paniikki ohjaa kattokorkoa voimakkaasti , erittäin korkea. 

Tarkista kaikkien tekemiesi sijoitusten ehdot

Joillakin syndikaattoreilla on oikeus tehdä pääomapuheluja. Jos DSCR-sopimus rikotaan kaupassa, syndikaattorilla voi olla erittäin epämiellyttäviä vaihtoehtoja myydä suurella tappiolla, saada ulosotto tai tuoda valtava kasa käteistä pöytään sulkemisen estämiseksi. 

Syndikointisijoituksesi ehdot voivat sallia syndikaattorin vaatia sijoittajia sijoittamaan lisäpääomaa tai laimentamaan osakkeitaan riskillä. Vaikka valta on todennäköisesti sponsorin käsissä, on ainakin sinun hallinnassasi ymmärtää, onko tämä mahdollisuus kaupassasi vai ei, ja valmistella käteisasemasi sen mukaisesti. Älä ole sokeutunut.

Tuo tervettä skeptisyyttä uusiin sijoituksiin

Olen ilmeisesti skeptinen markkinoita kohtaan systeemisesti, mutta jos minulle esitettäisiin erityinen sopimus, joka sai minut tarpeeksi kiehtomaan katsoakseni uudelleen, haluaisin olla varma, että kaupalla oli järkeä, vaikka kauppa olisi noussut merkittävästi. ylärajat. 

Suhtaudun skeptisesti väitteisiin "lisäarvon lisäämisestä" (jokainen jokaisen sponsorin mainostama tarjous on "lisäarvoa") tai että kiinteistö on "hyvä sopimus" (mikä sponsori kertoo sinulle, että sopimus ei ole hieno sellainen?). Kiinnostukseni heräisi myös, jos sponsori sitoisi merkittävän osan omasta pääomastaan ​​– jotain merkityksellistä nettovarallisuutensa kannalta. ). Haluaisin luottaa siihen, että heidän oma kovalla työllä ansaittu pääoma oli vaarassa minun rinnallani, ei vain, että heillä on mahdollisuus ansaita ylöspäin hankintapalkkioista, hallinnointipalkkioista ja voitonjakokoroista. 

Ota lyhyt kanta… jostain?

Ihmettelen, onko olemassa julkisia REIT-yrityksiä, jotka ovat erityisen alttiina tässä kuvatuille riskeille. Olennainen määrä tutkimusta voisi paljastaa salkkuja, jotka ovat keskittyneet erityisesti markkinoille, joilla on alhainen korkotaso, suuri toimitusriski ja suuri vaihtuvakorkoisen velan prosenttiosuus tai joiden korkokattokustannukset tulevat näkemään pilviin. Jos joku päättää lähteä kaivamaan tänne, olisin erittäin kiinnostunut kertomaan havainnoistasi.   

Yhteenveto

Tämä oli pitkä artikkeli. Jos olet päässyt näin pitkälle, kiitos kun luit!

Kuten johdannossa mainitsin, pidän itseäni kaupallisten kiinteistöjen maailman ymmärtämisessä amatööristä kulkijaan ja suureen moniperheeseen. 

Kuitenkin se, mitä pystyn ymmärtämään, saa minut pelkäämään arvostuksia. Minusta tuntuu, että tässä on monia riskejä, ja aion olla hyvin konservatiivinen vuonna 2023. Saatan kuitenkin ostaa toisen omakotitalon tai jopa pieni monen perheen kiinteistö, kuten duplex, triplex tai quadplex, kuten haluan tehdä 12-18 kuukauden välein. 

Toivon, että ainakin tämä artikkeli auttaa sijoittajia tekemään tietoisempia päätöksiä, jos he tutkivat moniperheen sijoitusmahdollisuuksia ja tekevät vain vähän huolellisempaa huolellisuutta. 

Ja taas, etsin edelleen henkilöä, jolla on härkälaukku moniperheeseen. Jos luet tätä, kommentoi alle tai lähetä minulle sähköpostia osoitteeseen . Haluaisin kuulla mielipiteesi.

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.