Kuinka myydä vuokra-asunto (alhaisilla veroilla ja korkeimmalla voitolla)

Asuntovarasto pysyy alhaisena, mikä tarkoittaa, että asuntojen hinnat ovat korkeita. Ostajien määrä ylittää monilla alueilla huomattavasti markkinoilla olevien talojen määrän, mikä luo myyjämarkkinat.

Jos ostit vuokra-asunnon muutama vuosi (tai muutama vuosikymmen) sitten, saatat päättää, että nyt on paras aika myydä saadaksesi ihanteellisen sijoitetun pääoman tuoton.

Vuokra-asunnon myynti voi kuitenkin olla monimutkaisempaa kuin ensisijaisen asunnon myynti. Sinun on mietittävä vuokralaisiasi, verovaikutuksia ja muita odottamattomia kustannuksia, jotka voivat syöttää voittosi. 

Onneksi FastExpert-tiimimme on täällä auttamassa. Tämän oppaan avulla opit myymään vuokra-asuntoa saadaksesi parhaan hyödyn sijoituksestasi. 

1. Palkkaa kiinteistönvälittäjä, jolla on kokemusta sijoituskiinteistöistä

Ensimmäinen askel myytäessä vuokra-asuntoa on palkata kiinteistönvälittäjä, joka on erikoistunut tällaisiin myyntiin. Keskustele alueesi kiinteistösijoittajan kanssa ja katso, onko heillä muutamia välittäjiä, joiden kanssa he haluavat työskennellä. Voit myös käyttää FastExpert löytää kiinteistönvälittäjiä, jotka ovat erikoistuneet sijoitusasuntoihin. 

Varaa aikaa haastattele vähintään kolmea kiinteistönvälittäjää ennen kuin palkkaat parhaan. Kysy kysymyksiä siitä, millaisia ​​asuntoja he myyvät ja kuinka he markkinoivat niitä. Jos vuokra-asunnossasi on tällä hetkellä vuokralainen, kysy, kuinka he hoitavat siirtymisen uudelle omistajalle.

Tämä voi auttaa sinua ymmärtämään välittäjän tietämystä vuokralaisia ​​suojelevista paikallisista laeista. Voit myös kysyä heidän tietämystään verolainsäädännöstä, jos haluat välttää pääomatuloveron. 

Sinun ei tarvitse vain löytää kiinteistönvälittäjä, jolla on yksityiskohtaiset tiedot kiinteistömarkkinoista, vaan haluat myös varmistaa, että hän sopii ammattimaisesti. Keskustelet todennäköisesti kiinteistönvälittäjäsi kanssa joka päivä (tai ainakin useita kertoja viikossa), joten sinun täytyy tulla toimeen heidän kanssaan. On oikein valita yksi kiinteistönvälittäjä toisen sijaan vain siksi, että he sopivat paremmin persoonallisuuksiin.

2. Siirry pääomatuloveroon tehokkaasti

- pääomatulovero on tärkein asia, johon sinun tulee keskittyä, kun valmistaudut sijoituskiinteistön myyntiin. Jos olet omistanut talon yli vuoden, maksat pitkäaikaisen luovutusvoittoveron. Nämä veroprosentit voivat nousta jopa 20 prosenttiin tuloistasi riippuen.

Tärkeintä on tietää, että maksat myyntivoittoveroa vain asunnon myynnistä saadusta voitosta. Jos ostohinta oli 125,000 500,000 dollaria ja myyt sen 375,000 XNUMX dollarilla, verotettava tulosi alkaa XNUMX XNUMX dollarista.  

Lisäksi on muita tapoja alentaa verolaskuasi. Seuraa kaikkia kulujasi, jotka liittyvät kodin markkinointiin ja myyntiin – mukaan lukien kiinteistönvälittäjäpalkkio. Nämä kustannukset vähentävät kokonaisvoittojasi. Käyttämällä samaa yllä olevaa esimerkkiä, jos maksat a kuuden prosentin provisio 500,000 30,000 dollarin asunnon myynnissä se maksaisi 345,000 XNUMX dollaria. Tämä laskee verotettavat voittosi XNUMX XNUMX dollariin. 

Jokainen rivikohta on tärkeä veronmaksuasi laskettaessa. Tämä on toinen syy, miksi kokeneen kiinteistönvälittäjän palkkaaminen tai työskentely luotettavan kirjanpitäjän kanssa voi auttaa sinua säästämään rahaa.

Käytä 1031-vaihtoa verojen lykkäämiseen

On muita tapoja vähentää tai lykätä verolaskua. A 1031 Exchange käytetään, kun käytät asunnon myynnistä saadut voitot toisen sijoituskiinteistön ostamiseen.

Jos esimerkiksi haluat muuttaa toiseen osavaltioon ja ottaa vuokra-asuntosijoituksen mukaasi, voit myydä talon, ostaa toisen uudesta kaupungistasi ja käyttää 1031 Exchangea verojen lykkäämiseen.

Muista, että tämä on lykkäys, ei poikkeus. Sinun on maksettava myyntivoittovero, kun myyt vuokra-asuntosi tulevaisuudessa. 

1031 Exchange sisältää useita sääntöjä. Varmista, että sinulla on luotettava kiinteistönvälittäjä tai veroneuvoja varmistaaksesi, että seuraava ostoksesi kelpaa.  

Harkitse vuokra-asunnon ottamista käyttöön ennen myyntiä

On muitakin tapoja välttää pääomatuloverojen maksaminen kokonaan. Jos sinulla ei esimerkiksi ole kiirettä myydä vuokra-asuntoa, voit asua siinä ensisijaisena asuntona. The IRS tarjoaa verovapautuksia asuntokaupoissa, jotka ovat olleet omistajien käytössä vähintään kaksi viimeisten viiden vuoden aikana. Jos kiinteistö on tällä hetkellä asumaton, voit muuttaa sisään, tehdä siitä vakituisen asunnon ja myydä talon kahden vuoden kuluttua.

Sinun on todistettava, että tämä talo on pääasuntosi. Tämä tarkoittaa yleensä ajokorttisi ja muiden asiakirjojen vaihtamista muuton mukaan. 

Tämän poikkeuksen tarkoituksena on suojella asunnonomistajia, jotka haluavat muuttaa. Keskimääräisen asunnon myyjän ei tarvitse huolehtia myyntivoitoista, koska he eivät myy sijoitusvuokra-asuntoa.  

3. Hallitse vuokralaisten vuokrasopimuksia eettisesti

Yksi yleisimmistä vuokra-asunnon myyntiä koskevista keskusteluista keskittyy vuokralaisiin. Ensimmäinen asia on päättää, aiotko myydä talon vuokralaisten kanssa vai odottaa, että nykyiset vuokralaiset muuttavat pois.

Kun nykyiset vuokralaiset saavat tietää, että olet myymässä taloa, he saattavat olla huolissaan vuokrasopimuksestaan. He haluavat tietää, että heitä ei häädä heti, kun uusi ostaja ottaa haltuunsa.

Vaikka et voi taata, että vuokralaisistasi huolehditaan, voit valmistaa heidät mahdolliseen siirtymävaiheeseen. Tässä on muutamia parhaita käytäntöjä, joita kannattaa noudattaa, jos aiot myydä talon vuokralaisten kanssa: 

• Tarkista paikalliset vuokralaislakisi. Tiedä, kuinka paljon irtisanomisaikaa sinun on annettava ja mitä oikeuksia vuokralaisillasi on osavaltiossasi tai kaupungissasi. 
• Ilmoita vuokra-asuntosi vuokralaisille myyntiaikomuksestasi. Osavaltiollasi saattaa olla erityisiä ohjeita tähän, mutta mitä enemmän ilmoitat, sitä parempi. 
• Ilmoita 24 tuntia etukäteen aina kun sinun on päästävä kiinteistöön. Tähän sisältyy kotiintulo remonttia tai esitysten ajoittamista varten. 
• Ole valmis vastaamaan vuokralaisten kysymyksiin ja tarjoamaan päivityksiä asunnon myyntiprosessista mahdollisimman usein. 

Suurin ongelma syntyy, jos joku ostaa kodin ensisijaiseksi asuinpaikaksi. Vaikka toinen sijoittaja saattaa ottaa aktiivisen vuokrasopimuksen haltuunsa pienillä muutoksilla tai häiriöillä vuokralaisillesi, ostaja, joka haluaa asua kotona, tuottaa enemmän hankaluuksia.

Sinun ja ostajan on päätettävä, kuka on vastuussa vuokralaisten muuttamisesta pois, mikä riippuu sulkemispäivästä, nykyisestä vuokrasopimuksesta ja ostajan halukkuudesta.

Tee luotettavista vuokralaisista myyntivaltti

Jos markkinoit vuokralaisten käytössä olevaa kiinteistöä muille sijoittajille, nosta myyntivalttina esiin luotettavat vuokralaiset. Tilassa voi puhua vuokralaisten pitkäikäisyydestä ja esitellä oikea-aikaista maksuhistoriaa.

Tämä vetoaa kiinteistösijoittajiin, koska he voivat välittömästi ottaa kiinteistön haltuunsa ja kerätä vuokratuloja vuokralaisilta. Siellä ei ole aukkoja, joissa heidän täytyy kunnostaa tilaa tai yrittää löytää uusia vuokralaisia. 

Vuokralaiset saattavat myös arvostaa sitä, että myyt kotisi toiselle sijoittajalle, joka pitää ne paikoillaan. Asunnon myynti ei ehkä häiritse heitä ollenkaan.

Lue paikalliset lait, jos olet irtisanomassa vuokrasopimuksia

Jos haluat myydä tyhjän vuokra-asunnon, tiedä vuokralaisten muuttamisen laillisuus. Paikallisten lakien lukeminen voi suojata sekä sinua että vuokralaisia. Voit jopa jakaa nämä lait kotonasi olevien ihmisten kanssa, jotta he tietävät, että toimit eettisesti ja oikeudenmukaisesti.

Ensinnäkin, katso vähintä ajanjaksoa. Voi olla helpointa antaa vuokrasopimuksen päättyä luonnollisesti ennen asunnon myyntiä. Muutaman kuukauden kuluessa vuokraajasi voivat muuttaa pois, koska he olivat jo varanneet, ettet uusi heidän vuokrasopimustaan.

Tarkista seuraavaksi ennenaikaisen irtisanomisen lauseke. Katso, oletko velkaa vuokralaisellesi vuokrasopimuksen purkamisesta, kun syy ei ole hänen syytään. Jos talo on hyvässä kunnossa, heidän pitäisi saada vähintään vakuus takaisin. 

Aseta viimeinen päivä vuokran keräämiseen ja päivä, jolloin vuokralaiset muuttaa pois. Jos et ole varma, onko tämä täytäntöönpanokelpoinen, ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään. He voivat auttaa sinua noudattamaan asianmukaista menettelyä, joka on oikeudellisesti sitova vuokralaisillesi.

Tämä ei tietenkään ole ongelma kuukausivuokraajille. Voit ilmoittaa heille, että et uusi heidän vuokrasopimustaan ​​seuraavana kuussa ja pyytää heitä muuttamaan pois. Vuokrasopimukset ovat monimutkaisempia pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa, kuten kuuden ja kahdentoista kuukauden vuokrasopimuksissa.

4. Priorisoi korjaukset ja päivitykset

Asunnon valmistelu myyntiin voi viedä muutaman kuukauden, jolloin vuokralaisille jää aikaa löytää uusi asuinpaikka – varsinkin jos vuokrasopimus on päättymässä. The Keskimääräinen asunnonomistaja käyttää 5,400 XNUMX dollaria kodin päivittämiseen ennen kiinteistönsä markkinoille saattamista. Tämä sisältää yleensä maisemointikustannuksia, korjauksia ja parannuksia, jotta kiinteistöstä tulee haluttavampi. 

Tunnista vuokra-asunnossa tarvittavat korjaukset ja parannukset, jotta se houkuttelee ostajia. Jälleen kerran vuokralaiset voivat vaikuttaa näihin päätöksiin. Saatat päättää vaihtaa maton ja maalata seinät uudelleen, mutta joudut odottamaan, kunnes nykyiset vuokralaiset lähtevät.

Harkitse myös näiden korjausten mukana tulevaa sijoitetun pääoman tuottoa. Autotallin oven vaihtamisella voi olla korkeampi ROI kuin vanhan ja vanhentuneen lattian vaihtamisella. Uusi etuovi voi luoda hyvän ensivaikutelman, jolla on suurempi vaikutus kuin uusilla pyykinpesukoneilla. Et halua käyttää rahaa päivityksiin, jotka eivät lisää kotisi arvoa. 

Näiden korjausten tekeminen voi nostaa kiinteistösi arvoa ja tehdä talosta haluttavamman, mikä lisää mahdollisuuksia, että se myydään nopeasti. On kuitenkin toinenkin syy keskittyä korjauksiin vuokra-asuntoa myytäessä: myyntivoittoverot.

Voit vähentää kotona tekemäsi korjaukset välttämättöminä kuluina, jotka vähentävät kokonaisvoittojasi. Jos käytät 10,000 XNUMX dollaria kotisi valmistelemiseen myyntiin, voit vähentää tämän summan verolaskun saapuessa.

5. Kehitä realistinen ja kilpailukykyinen hinnoittelustrategia

Kun tapaat kiinteistönvälittäjäsi, kehitä kodin hinnoittelustrategia. Kiinteistönvälittäjäsi tulee toimittaa a vertaileva markkinointianalyysi (CMA) joka hakee tietoja alueesi vastaavista kiinteistöistä. Edustajasi tarkastelee koteja, jotka ovat samankokoisia ja sijaitsevat samalla alueella ja joita on myyty viime aikoina. Tämä voi auttaa heitä arvioimaan, mitä kotisi pitäisi myydä. 

Jokainen koti on ainutlaatuinen, mikä tarkoittaa, että kotisi hinta voi olla korkeampi tai alhaisempi kuin muiden alueella. Jos siinä on mukavuuksia, kuten uima-allas tai suljettu autotalli, hinta nousee. Jos koti on kuitenkin kulunut ja vaatii vakavia päivityksiä, arvioitu myyntihinta laskee. 

Voit myös määrittää myyntihinnan tarpeidesi mukaan. Jotkut myyjät listaavat kiinteistöjä halvemmalla, jos he haluavat muuttaa kiireessä. Tämä strategia houkuttelee lisää ostajia ja omistajat voivat valita parhaat vaihtoehdot tarjoavat tarjoukset – yleensä käteistarjoukset, jotka tarjoavat edullisia sulkemispäiviä.

Kokenut kiinteistönvälittäjä voi kuitenkin auttaa sinua saamaan kiinteistösi täyden arvon ja auttaa sinua liikkumaan tiimissäsi. He voivat ottaa yhteyttä alueen vuokra-asuntojen omistajiin nähdäkseen, ovatko he kiinnostuneita sijoitussalkkunsa kasvattamisesta.

6. Vuokra-asunnon tehokas markkinointi

Vuokra-asunnon myynti voi olla monimutkaisempaa kuin omistusasunnon myynti. Tämä pätee erityisesti, jos sinulla on olemassa vuokralainen tai haluat myydä omakotitaloasuntoasi. Päätä, haluatko markkinoida kiinteistösi mille tahansa ostajalle – joko sijoittajalle tai talonmetsästäjälle – vai haluatko tavoittaa nimenomaan kiinteistösijoittajia. Tämä määrittää, kuinka mainostat kotiasi. 

Jos haluat myydä toiselle kiinteistösijoittajalle, harkitse avoimien ovien järjestämistä. Ilmoita vuokralaisillesi tilanteesta ja maksa kiinteistön perusteellinen siivous. Tämä tapahtuma voi tuoda paikalle useita potentiaalisia ostajia, jotka saattavat haluta ostaa kaksikerroksisen tai yhden perheen vuokra-asuntosi.

Löydä kiinteistönvälittäjä, jolla on kokemusta vuokra-asuntojen myynnistä 

Omistatko yhden vuokra-asunnon tai useita sijoituskiinteistöjä alueella, voit myydä tämän omaisuuden helposti, kun olet valmis. Ensimmäinen askel on palkata kiinteistönvälittäjä, johon voit luottaa.

Palkkaamalla välittäjän, joka ymmärtää kiinteistöverot, vuokrasopimukset ja vuokramarkkinat, voit myydä sijoituskiinteistösi nopeasti ja laillisesti. He voivat tehokkaasti hinnoitella ja markkinoida kotiasi houkutellakseen oikeat ostajat. 

Käänny FastExpertin ammattilaisten puoleen löytääksesi kiinteistönvälittäjän. Voit tarkastella kiinteistönvälittäjän profiileja saadaksesi tietoa eri agenteista ja palkata parhaan tukemaan sinua koko prosessin ajan.

Löydä kiinteistönvälittäjät, jotka tuntevat paikalliset markkinasi ja ovat valmiita auttamaan sinua myymään kotisi. Kokeile FastExpertiä jo tänään.

• SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
• PlatoData.Network Vertical Generatiivinen Ai. Vahvista itseäsi. Pääsy tästä.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
• PlatoESG. hiili, CleanTech, energia, ympäristö, Aurinko, Jätehuolto. Pääsy tästä.
• PlatonHealth. Biotekniikan ja kliinisten kokeiden älykkyys. Pääsy tästä.
• Lähde: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/