bridge Vuoden 2023 asuntomarkkinoiden ennusteet kuulostaa tältä "Taivas putoaa! Myy kaikki! Talot ovat arvoltaan $1 ensi vuonna! Tämä on kuin vuonna 2008!” Katso niiden saavutuksia, jotka eivät pidä tällaisista ennusteista. Nämä ovat samat ennustajat joka ovat ennustaneet kolari tapahtuu jossain vaiheessa viimeisen kymmenen vuoden aikana. Nyt, kun ilmassa on pelkoa, valtavirran kiinteistötoimittajat tekevät kaikkensa vakuuttaakseen sinut siitä, että vuosi 2008 toistuu. Tämä on kuitenkin kaukana totuudesta.
Mutta kuinka voisimme ennustaa vuoden 2023 asuntomarkkinoita ilman dataa? Ja missä on dataa, siellä on Dave Meyer, BiggerPocketsin tietojen ja analytiikan johtaja ja isäntä Marketissa podcast. Dave ja hänen tiiminsä ovat äskettäin julkaisseet "Vuoden 2023 kiinteistösijoittamisen tilaraportti," joka antaa kaikki tarvitsemasi asuntomarkkinatiedot sijoittaa menestyksekkäästi vuonna 2023. Siinä Dave jakaa miten 2022 asuntomarkkinat Selattava kun Fed on nostanut korkoja, miten kysyntä ja tarjonta ovat vaikuttaneet, ja mitä voimme odottaa vuodelta 2023.
Dave käy myös läpi kolme sijoitusstrategiaa hän kokee olevansa sopivampi sijoittamiseen vuonna 2023, mukaan lukien a täysin passiivinen tapa sijoittaa, kassavirran ja arvostuksen yhdistelmä ja kuinka ostajat voivat hyödyntää näitä markkinoita saada tarjouksia jyrkästi alennuksella. Vaikka emme voi ennustaa tulevaisuutta, voimme antaa sinulle parhaan käsityksen siitä, mitä voit tehdä rakentaa vaurautta vuonna 2023. Joten sammuta valtavirran pelon ennustaminen ja viritä todellisia uutisia, joiden tarkoituksena on tehdä sinusta rikkaampi!
Klikkaa tästä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
David:
Tämä on BiggerPockets podcast -ohjelma 718.
Dave:
Jos olet markkinoilla, joilla palkat eivät nouse, on vain psykologinen raja sille, mitä ihmiset aikovat maksaa vuokrasta. Se voi olla vain X prosentti. Yleensä 30 % heidän tuloistaan voi mennä vuokraan, joten olen täysin samaa mieltä siitä, että hybridikaupungissa tai arvostavassa kaupungissa vuokran kasvu kiihtyy. En tiedä, saavuttavatko tämä välttämättä kassavirran, jota nämä kassavirtakaupungit yleensä tukevat, mutta henkilökohtaisesti uskon, että se on parempi veto, koska et lyö vetoa vain kassavirrasta tai vain arvostuksesta tai vain vuokran kasvu.
Saat vähän kaikkea. Et tiedä, mikä näistä kolmesta voi toimia parhaiten, mutta mitä tahansa tapahtuu, hyödyt.
David:
Mitä tapahtuu, kaikki? Tässä on David Greene, BiggerPockets Real Estate -podcastin isäntäsi täällä tänään yhden suosikkikavereistani, ei kukaan muu kuin Biggerpocketsin oma analytiikan johtaja Dave Meyer fantastisella ohjelmalla sinulle. Ensinnäkin, Dave, miten voit tänään?
Dave:
Minä voin hyvin. Minulla oli todella hauskaa tämän jakson nauhoittamisessa. Uskon, että ihmisillä on paljon odotettavaa.
David:
Teillä menee loistavasti, sillä jos te kuuntelette ohjelman loppuun asti, näette tarkalleen, miksi tämä oli fantastinen esitys erittäin vaikeasta aiheesta, jota kaikki kilpailumme välttävät, koska he eivät en halua puhua siitä, mitä tapahtuu vuonna 2023, muusta kuin huutamisesta. Taivas putoaa, tai teeskentele, ettei mitään tapahtuisi, ja anna minulle vain rahasi, jotta voin opettaa sinulle kiinteistösijoittamisen. Tässä emme puhu siitä elämästä.
Dave:
Ehdottomasti ei, ja ehkä meidän olisi pitänyt puhua tästä näyttelyssä, mutta mielestäni ihmiset välttävät riskin käsitettä. He näkevät, että markkinoilla on riskejä, ja se on totta. Uskon, että markkinoilla on riskiä, mutta riski on vastapaino palkitsemiselle. Joten sinun on ymmärrettävä riskit, jotta voit saada palkkion ja mahdollisuudet, joita siellä on. Luulen, että näyttelyssä puhuimme todella siitä. Keskustelimme hyvin tarkasti riskeistä ja joistakin tavoista, joilla voit vähentää riskejä ja hyödyntää mahdollisuuksia, jotka saattavat ilmaantua tulevan vuoden aikana.
David:
Se on aivan oikein. Joten jos olet ollut utelias, jos olet ollut turhautunut, jos olet vain halunnut ymmärtää mitä helvettiä asuntomarkkinoilla tapahtuu juuri nyt, tämä on esitys, joka tuo sinulle paljon selvyyttä . Jos kuuntelet loppuun asti, pääsemme itse asiassa kolmeen strategiaan, joiden uskomme molemmat toimivan riippumatta siitä, mitä markkinat tekevät näinä epävarmoina aikoina vuonna 2023. Ennen kuin pääsemme tämän päivän esitykseen, minulla on nopea vinkki sinulle. Mene osoitteeseen biggerpockets.com/report ja lataa Dave ROE -raportti.
Siitä tuli paljon tietoa tämän päivän ohjelmasta, ja voit saada sen ilmaiseksi, jos olet BiggerPockets-jäsen. Dave, haluatko sanoa jotain ennen kuin hyppäämme sisään?
Dave:
Ei, käy katsomassa raportti. Vietin siihen paljon aikaa.
David:
Mene tukemaan Davea ja jätä meille YouTube-videoon kommentti, jossa kerrot mielipiteesi tästä raportista. Näytä hänelle rakkautta. Jos pidät tästä ohjelmasta, jätä meille viiden tähden arvostelu missä tahansa kuuntelet podcasteja. Pojat, rehellisesti, tämä on erittäin, erittäin tärkeää. Olemme tällä hetkellä maailman suurin kiinteistönäyttely. Haluamme pysyä sellaisina, mutta emme voi tehdä sitä ilman teidän apuanne. Joten olipa kyseessä Apple Podcast, Spotify tai Stitcher, missä tahansa kuuntelet podcastia, ota hetki ja kerro maailmalle, kuinka paljon pidät tästä podcastista, jotta voimme pysyä ykkösenä. Hyvä on, mennään haastatteluun.
Dave, kirjoitit raportin kiinteistömarkkinoista. Kerro meille vähän siitä.
Dave:
Minä tein. Se on täysin kattava kiinteistösijoittamisen tilanne vuodelle 2023. Kirjoitin sen, koska juuri nyt on meneillään niin paljon. Emme ole emmekä ole olleet normaalilla asuntomarkkinoilla viime vuosiin. Aloitan raportin käymällä läpi kaikki erilaiset tekijät ja muuttujat, jotka vaikuttavat asuntomarkkinoihin juuri nyt, ja sitten puhun joistakin parhaista strategioista, joita voit käyttää vuonna 2023 hyödyntääksesi niitä, jotka mielestäni henkilökohtaisesti vaikuttavat olla mahdollisuuksia tulevana vuonna, ja esitä vain muutamia kysymyksiä vuoden 2023 markkinoista, koska me kaikki luonnollisesti haluamme tehdä ennusteita ja arvata, mitä tapahtuu, mutta on joitain vain vastaamattomia kysymyksiä, joiden uskon olevan X-tekijä vuoden 2023 asuntomarkkinoilla, joista emme vain vielä tiedä, miten se tulee käymään.
David:
Sanoisin lyhyellä urallani kiinteistösijoittamiseen… No, sanon lyhyesti. Joihinkin ihmisiin verrattuna se on pitkä, mutta en ole vielä vanha mies. Tämä on monimutkaisin markkina, jonka olen koskaan nähnyt. Siinä on paljon enemmän kilpailevia tekijöitä, jotka vaikuttavat siihen, mitä näemme. Onko tämä samanlainen kuin se, jonka olet huomannut, ja käsitelläänkö jotain niistä raportissa?
Dave:
Ehdottomasti. Kun tarkastellaan asuntomarkkinoita ajassa taaksepäin viimeisen 80 vuoden ajalta tai missä tahansa meillä on melko hyvät luotettavat tiedot, asuntomarkkinat ovat yleensä melko ennustettavissa. Se liikkuu sykleissä, mutta sanotaan seitsemäksi tai kahdeksaksi kymmenestä vuodesta se nousee 10–2 prosenttia, hieman yli inflaation. Se on melko vakaa tila eikä niin jännittävä. Viimeisten 4 vuoden aikana asiat ovat muuttuneet hieman mielenkiintoisemmiksi, ja viimeisten parin vuoden aikana on ollut hieman enemmän pudotusta.
Erityisesti kolmen viime vuoden aikana, kuten kaikki tätä kuuntelevat luultavasti tietävät, siitä on tullut hullua. Se ei tarkoita, että ihmiset toimisivat järjettömästi tai että olemme täysin riippumattomia perusasioista. Minusta viimeisten parin vuoden aikana tapahtuneet muuttujat ja tekijät, jotka aina vaikuttavat asuntomarkkinoihin, ovat kaikki linjassa tässä täydellisessä myrskyssä, joka nostaa asuntojen hintoja. Nyt alamme nähdä sen rentoutumisen ja palata tasapainoisemmalle ja rehellisesti normaalimmille asuntomarkkinoille.
David:
Se näyttää hullulta. Vaikuttaa todella negatiiviselta. Meillä on tämä ylikorjaus, mutta kun otetaan huomioon se hulluus, joka meillä oli viimeisten kahdeksan vuoden aikana markkinoiden kuumuudessa, ja laitat sen kontekstiin, en usko, että tämä on niin suuri ylikorjaus. kuten ihmiset sanovat, mutta siltä varmasti tuntuu, kun sitä verrataan 20 prosentin hinnankorotukseen, joka on normi tietyissä kaupungeissa. Mainitsit nyt, että asuntomarkkinoilla on joitain viputekijöitä, jotka vaikuttavat sen toimintaan. Voitko kertoa mitä tarkoitat sillä?
Dave:
Varma. Uskon yleisesti, että muuttujia on erilaisia, ja nämä ovat enimmäkseen makrotaloudellisia indikaattoreita, jotka vaikuttavat asuntojen hintoihin enemmän kuin muut. On tuhansia asioita, ja jokainen asuntomarkkina toimii eri tavalla. Mutta kun puhutaan kansallisen tason asuntomarkkinoista, kaikki riippuu oikeastaan muutamasta asiasta. Ihmiset haluavat usein rehellisesti jopa yksinkertaistaa sitä ja sanoa: "Asuntolainojen korot nousevat, joten hinnat laskevat." Onneksi se ei ole niin yksinkertaista. On enemmän indikaattoreita. On muitakin asioita, joilla on todella merkitystä, eikä sen pitäisi olla yllättävää.
Nämä vivut ovat asioita, kuten tarjonta ja kysyntä. Taloudellisessa mielessä hinnoittelu on luonnollisesti aina riippuvainen kysynnästä ja tarjonnasta, mutta jos ekstrapoloi tätä hieman enemmän, meidän on todella tarkasteltava sellaisia asioita kuin kohtuuhintaisuus, varastot, Yhdysvaltojen asuntopula ja tietysti inflaatio. ja asioita, kuten asuntolainojen korot. Nämä olivat minulle tärkeimmät asiat, jotka vaikuttivat markkinoihin vuonna 22 ja vaikuttavat edelleen vuonna 23, mutta vain hieman eri tavalla, koska tapa, jolla nämä muuttujat ovat vuorovaikutuksessa toistensa kanssa, on muuttunut.
David:
Nyt selvisimme yhdestä maamme historian suurimmista taantumasta juuri ennen tätä räjähdystä. Joten mitä vaikutusta tuo suuri taantuma on vaikuttanut talonrakentamiseen viimeisten 10 vuoden aikana?
Dave:
Tarkoitan, että melkein kaikkien arvioiden mukaan Yhdysvalloissa on valtava pula asunnoista. Ennusteet vaihtelevat merkittävästi kolmen ja puolen ja seitsemän miljoonan asunnon välillä. Kun puhut taloudesta, se tarkoittaa vain tarjonnan puutetta, eikö niin? Yhdysvalloissa ei ole tarpeeksi asuntoja ihmisille, ja tämä johtuu suurelta osin siitä, mitä tapahtui suuren taloudellisen taantuman aikana ja sen jälkeen. Periaatteessa tonnia rakentajia lopetti toimintansa vuonna 2008. Siellä oli rankkaa, ja ihmiset etsivät töitä. Yritykset suljettu.
Rakennusalalla työskennelleet ihmiset päätyivät siirtymään muille toimialoille, joten näemme, että jos katsot kaaviota ja laitan tämän raporttiin, se on melko hätkähdyttävä kaavio. Voisit vain nähdä, että rakentaminen putosi kalliolta vuodesta 2008 vuoteen 2010. Olemme pikkuhiljaa rakentaneet tietämme takaisin ylös, ja nyt se on melko hyvällä tasolla. Mutta ne kahdeksan vuotta tai, kuten sanoit, vuosina 2010–2018, olimme selvästi alle rakennusasteen, joka meidän pitäisi olla. Joten se loi olosuhteet, joissa koteja ei ollut tarpeeksi.
Se osui samaan aikaan noin 2020 alkaneen ajan kanssa, jolloin milleniaalit, jotka ovat nykyään suurin väestöryhmä koko Yhdysvalloissa, saavuttivat asunnonosto-ikänsä huippunsa. Meillä on nämä tekijöiden yhdistelmä, jossa on paljon ihmisiä, jotka haluavat kodin, ja millenniaaleja, jotka perustavat perheitä, alkavat saada lapsia, eikä tarpeeksi koteja. Tämä on täydellinen skenaario hintojen nousulle. Tämä on vain esimerkki siitä, kuinka nämä erilaiset makrotalouden voimat toimivat yhdessä tai pandemian aikana yhdessä nostaakseen hintoja.
David:
Nyt, jos haluat kuulla lisää Daven puhumista asioista ja hienoista yksityiskohdista, jotka tekevät tästä niin jännittävän, voit ladata raportin ilmaiseksi osoitteesta biggerpockets.com/report ja nähdä nämä tiedot itse. Jatkamme nyt puhumista raportin sisällöstä, mutta jos haluat todella lopettaa podcastin ja tarkistaa tämän tai saada sen podcastin päätyttyä, siirry osoitteeseen biggerpockets.com/report. Luulen nyt, että se, mitä mainitset tarjonnasta ja tarjonnan ongelmista, on mielestäni suurin vipu tässä koko kiinteistöhintojen ja niiden ymmärtämisen draamassa.
Puhuin juuri tästä eilen, kun joku sanoi: "No, David, jos hinnat jatkavat nousuaan, näetkö hintojen romahtavan?" Sanoin: "En näe niiden romahtavan, koska niitä on niin rajoitettu tarjonta." Jos olet asunnonomistaja ja sinulla on 3 prosentin korko ja voit myydä talosi ja saada 7 prosentin koron, ellet joudu muuttamaan, et todennäköisesti tee sitä etenkään talo on nyt vähemmän arvokas kuin se oli ennen. aiot odottaa. Joten koska emme näe tarjonnan tulvivan markkinoilla, emme näe tätä hintojen romahdusta, ja sen näimme viimeisen romahduksen aikana.
Tarjontaa oli niin paljon. Kiinteistöjä oli paljon enemmän kuin ihmisillä oli varaa ostaa tai edes haluta ostaa, mikä johti hintojen suureen laskuun. Se on mielestäni hämmentävää ihmisissä, jotka ajattelevat: "Mitä? Elämme taantumaa. Eikö hintojen pitäisi laskea kuten viime kerralla?" Mitä mieltä olet sen ympäristön vertaamisesta, jossa olemme nyt, siihen, kun viimeksi näimme kiinteistöjen romahtavan?
Dave:
Se on hyvä pointti, ja siihen liittyy paljon. Sanon ensin tarjonnasta, että on olemassa kaksi hyvää tarjonnan indikaattoria. Yksi on tämä pitkän aikavälin indikaattori, ja sen mainitsin aiemminkin, että Yhdysvalloissa ei vain ole tarpeeksi asuntoja. Olen mielestäni puolueellinen, koska olen kiinteistösijoittaja. Se on asia, joka viittaa kiinteistön pitkäaikaiseen arvostukseen. Riippumatta siitä, mitä tapahtuu vuonna 2023 tai 2024, koska emme tiedä mitä tapahtuu, minulle se tosiasia, että on paljon ihmisiä, jotka haluavat taloja, ja taloja ei ole paljon, lupaa hyvää kiinteistöjen hinnoittelua seuraavien 10-XNUMX vuoden aikana.
Kun puhut siitä, mitä tapahtuu lyhyellä aikavälillä, katson mielelläni inventaarioksi kutsuttua mittaria, joka pohjimmiltaan kertoo kuinka monta kotia on markkinoilla tällä hetkellä. Sinun kannaltasi se ei räjähdy. Se on ehdottomasti korkeampi kuin olimme vuosina 2020 ja 2021, mutta ei sillä tavalla, että se merkitsisi onnettomuutta. Selvittääkseni tämän kaikille kuunteleville totean, että inventaario on mielestäni yksi ellei parhaista asuntomarkkinoiden lyhyen aikavälin suorituskyvyn indikaattoreista, koska se mittaa kysyntää ja tarjontaa. Kyse ei ole vain siitä, kuinka monta taloa myydään. Se tunnetaan uusina listauksina.
Varasto on mitta siitä, kuinka monta kotia myydään ja kuinka nopeasti ne poistuvat markkinoilta. Joten kun näet varastojen alkavan kasvaa, se merkitsee merkittävää muutosta kohti ostajan markkinoita, joilla hinnat todennäköisesti laskevat. Olemme nähneet, että varasto on kasvanut viimeisen kuuden kuukauden aikana. Mutta itse asiassa, David, katsoin juuri tällä viikolla. En tiedä tunnetko tämän kaverin, Mike Simonsonin. Hän on Altos Researchista. Hän on iso kiinteistönvälittäjä. Varastot laskivat viime viikolla. Se on nyt laskussa, joten ei näytä siltä, että varastot kasvavat pilviin, ja yhtäkkiä näemme, että asiat pysyvät markkinoilla paljon kauemmin kuin ne olivat ennen pandemiaa.
He ovat juuri palaamassa pandemiaa edeltävälle tasolle. Tällä hetkellä asiat voivat muuttua seuraavan kuuden kuukauden aikana. Mutta tällä hetkellä tallennamme tämän tammikuussa 2023. Tilanne on melko vakaa varaston suhteen, ja se on suuri ero verrattuna siihen, mitä tapahtui vuonna 2008. Mainitsen myös, että suurin suurin ero nykyisen ja 2008 on luottostandardit. Tämä ei ole asiantuntemustani, mutta olen lukenut tästä paljon. Pohjimmiltaan pankit eivät saa myöntää niitä hullun riskialttiita lainoja, joita ne tekivät vuonna 2008.
Ihmiset eivät ole laiminlyöneet juuri nyt. Ihmiset maksavat asuntolainansa ajoissa, ja se todellakin asettaa hintojen takarajaa, koska se, mikä todella saa markkinoiden huiman pohjaan, on pakkomyynti. Kun ihmiset pakotetaan myymään, koska he eivät pysty suorittamaan maksujaan, se aiheuttaa markkinoiden pyörteen. Tällä hetkellä ei ole merkkejä siitä, että niin tapahtuisi.
David:
Se on tärkeää huomata. Käytin analogiaa eilen, kun puhuin myyntijohtajieni kanssa, jotka kysyivät samoja kysymyksiä. Käsitykseni on, että olemme puolikuorma-auto, joka tulee alas mäkeä. Nyt kaikki tietävät, että sinun ei pitäisi käyttää vain jarruja, kun ajat alamäkeä, koska jarrupalasi kuluvat. Sinun pitäisi vaihtaa pienemmälle vaihteelle. Mutta jos tämä olisi todellinen taantuma, emme menisi alamäkeen. Menisimme tasaisesti. Jos talous oli vaikeuksissa, ihmiset eivät voineet ostaa asuntoja. He eivät voineet suorittaa maksujaan. He kärsivät. Työmarkkinoilla näkisit myyntiä varten.
Olemme markkinoilla, joilla hidastamme keinotekoisesti korkoja nostamalla. Se on kuin käyttäisit jarrujasi, kun menet alas tätä mäkeä. Jos otamme jalkamme pois tuolta jarrulta, näet asuntojen hintojen nousevan. Näet tapahtumia suurempia määriä. Näet, että päivät markkinoilla alkavat laskea. On tärkeää huomata, että tämä ei ainakaan nyt ole taloutemme perusongelmiin perustuva taantuma. Kuka tietää, muuttaako ChatGPT kaiken tämän. Me kaikki menetämme työmme, mutta olen sanonut jotain hullua. Tämä on ehdottomasti jotain, jonka hallitus on päättänyt tehdä yrittääkseen hidastaa inflaatiota ja asuntojen hintojen nousua.
Tämä on asia, joka kiinteistösijoittajien on oltava tietoisia, päätös, jonka keskuspankki tekee, päätös, jonka hallitus tekee. Näillä makrotaloudellisilla tekijöillä on valtava rooli siihen, mikä on sijoituksesi arvo tai miltä kassavirtaluvut näyttävät, kun ostat sen. Kerro minulle hieman siitä, minkä tyyppisiä markkinoita syntyy mainitsemiesi alhaisen tai korkean varaston heilahtelujen seurauksena.
Dave:
Periaatteessa varastoa on mielestäni todella hyvä tarkastella paikallisilla markkinoilla, koska se käyttäytyy todella eri tavalla eri markkinoilla. Usein ja raportissa käytän erilaisia esimerkkejä, mutta mielestäni yleisesti ottaen paikoilla Keskilännen ja Koillisen alueella menee suhteellisen "hyvin". Kaikilla on määritelmä hyvin. Jotkut haluavat nähdä asuntomarkkinoiden romahtamisen. Sanon vain, että hinnat ovat vakaita Chicagossa, Philadelphiassa, Bostonissa ja Indianapolisissa. Jos tarkastelet niitä ja haluat ymmärtää, mitä markkinoillasi tapahtuu, jos varasto pysyy ennallaan ja on edelleen pandemiaa edeltävän tason alapuolella, voit todennäköisesti odottaa, että asuntomarkkinat kyseisellä alueella ovat joko suhteellisen tasaiset tai ehkä jopa hieman kasvaa seuraavan vuoden aikana.
Kun alat nähdä varastotason nousevan pandemiaa edeltävän tason yläpuolelle, se on minusta merkki siitä, että hinnat todennäköisesti laskevat näillä markkinoilla. Näet tämän rehellisesti sanottuna monissa pandemian nousukauden kaupungeissa, kuten Boise, Reno, Austin ja Denver, joihin sijoitan. Näillä markkinoilla tapahtuu enemmän korjausta, koska ne vain nousivat liian korkealle. He ovat juuri saavuttaneet tason, ja tämä on toinen tärkeä indikaattori kohtuuhintaisuudesta, joka ei yksinkertaisesti ole kestävää, ihmiset, joiden palkat ja palkat eivät kestä hintoja, joita olemme nähneet joissakin näistä nousukauden kaupungeista.
Suosittelen todella, että jos ihmiset haluavat tarkastella yksittäisiä markkinoitaan ja selvittää, mitä tapahtuu, varaston ja markkinoilla olevien päivien tarkastelu on kaksi todella helppoa tapaa, joilla voit alkaa ymmärtää, kuten "Oletko myyjän markkinoilla? Oletko ostajan markkinoilla?" Selvyyden vuoksi, koska uskon, että ihmiset sekoittavat tämän paljon, ostajan markkinat tarkoittavat usein, että on hyvä aika ostaa. Tiedän, että se on hämmentävää, koska ihmiset näkevät hintojen laskevan, mutta se tarkoittaa, että sinulla on perinteisesti enemmän vipuvaikutusta. Ostajien markkinat tarkoittavat, että ostajilla on valtaa. Myyjän markkinat tarkoittavat, että myyjillä on valta.
Joten jätämme kansallisen mittakaavan ajan, jolloin myyjillä oli kaikki valta, eikö? Myymme tätä joka… Tarkoitan, että joudut todennäköisesti käsittelemään tätä joka päivä, David. Myyjät voisivat pohjimmiltaan olla kuin: "Haluan kaiken, ei myönnytyksiä, esikoisenne. Anna minulle autosi ja vihkisormuksesi", ja ihmiset tekivät sitä. Nyt se on erilainen skenaario, jossa ostajat voivat olla hieman valikoivampia ja neuvotella. Jälleen päivät markkinoiden inventaariossa, hyviä tapoja kertoa, missä markkinasi ovat tasapainoisilla markkinoilla, myyjän markkinoilla vai ostajan markkinoilla.
David:
Se on hieno pointti. Uskon, että podcastimme erottaa muista se, että emme luota pelkästään pelkotekijään napsautusten saamiseksi. Nyt on helppo sanoa ihmisille: ”Myyjän markkinoilla sinun ei pitäisi ostaa, koska myyjällä on kaikki valta. Älä vain osta." Mutta syy siihen, miksi kyseessä ovat myyjämarkkinat, johtuu yleensä siitä, että hinnat nousevat niin nopeasti tai vuokrat nousevat niin nopeasti tai vaihtoehtosi kiinteistöille ovat niin synkät, että tämä on selvästi paras vaihtoehto. Joten lisää kilpailuasi tulvii sinne. Se luo myyjän markkinat.
Sitten päinvastoin on helppo hypätä sisään ja sanoa: "No, se on ostajan markkinat, tai anteeksi, hinnat laskevat, joten sinun ei pitäisi ostaa. Sinun pitäisi odottaa pohjaa, vaikka se on ostajan markkinat. Tämä voisi olla parempi aika ostaa, joten sinun on oltava tietoinen molemmista markkinoista. On strategia, joka toimii kummassakin, ja siinä on hyvät ja huonot puolensa. Ostaminen myyjän markkinoilta on erittäin vaikeaa. Aiot luopua monista asioista, joista et… Joskus tarkastuksesta sinun on luovuttava. Saat kuitenkin hyödykkeen räjähdysmäisen hinnan nousuun.
Ostajan markkinoilla saatat ostaa aikaan, jolloin hinnat voivat laskea. Teoreettisesti emme koskaan tiedä, missä pohja on, mutta saat due diligence -jaksoja, myyjät maksavat paljon sulkemiskustannuksia, saat satovaraston kerman, jota et voinut edes saada käsiisi ennen, ellei sinulla ollut 1.2 miljoonaa rahaa kilpailuun. Molemmissa on plussat ja miinukset, ja yritämme todella tuoda tänne kokonaiskuvan sen sijaan, että tekisimme vain otsikon, jossa sanotaan: "Osta nyt tai odota. Vuosisadan romahdus on tulossa." Sitten olemme nähneet näitä asioita kahdeksan vuoden ajan. Se ei koskaan tullut.
Dave:
He ovat oikeassa jonain päivänä, jos he jatkavat sen sanomista. He ovat oikeassa jonain päivänä.
David:
Se on hyvä pointti. Rikkinäinen kello on oikea kahdesti päivässä. Eikös se näin mene?
Dave:
Aivan.
David:
Sinun näkemyksesi tästä on mielestäni se, mitä ihmisten pitäisi katsoa, toisin kuin vain: "Kerro minulle, mitä tehdä. Onko tämä osto vai myynti?" Se ymmärtää hintaan vaikuttavat tekijät, ja sitten oikea päätös yleensä tulee ilmi. Olemme käsitelleet tarjontapuolta puhumalla varastosta, seuranneet varastoa ja ymmärtäneet, miksi hinnat eivät ole romahtamassa juuri nyt, koska tarjontaa ei ole paljon, mutta myös kysyntäpuoli on tärkeä. Kiinteistö on kiinnostava, koska kysyntä on hieman monimutkaisempaa kuin se olisi jossain muussa, kuten ehkä Pokemon-korteissa.
Voitko kertoa minulle hieman kysynnästä ja siitä, miten se toimii erityisesti kiinteistöissä?
Dave:
Kiinteistöjen kysyntä koostuu kahdesta asiasta. Luulen, että ihmiset ajattelevat usein, että kysyntä on juuri sitä, kuinka monet ihmiset haluavat ostaa kodin. Se ei ole. Se kertoo kuinka moni haluaa ostaa asunnon ja kuinka monilla on varaa ostaa asunto. Nämä ovat kaksi… Molemmat vaikuttavat kysyntään, mutta käyttäytyvät eri tavoin. Luulen, että suurin esimerkki, David, olemme molemmat milleniaaleja. Luulen, että olet nähnyt televisiossa vuosien ajan näiden asiantuntijoiden sanovan: "Millenniaalit eivät halua ostaa koteja. He eivät osta asuntoja." Ihan kuin heidän datansa eivät sitä osoittaisi. Se osoittaa, että heillä ei ollut varaa ostaa asuntoja, ja heti kun heillä oli varaa ostaa asuntoja pandemian alhaisten korkojen vuoksi, he hyppäsivät asuntomarkkinoille kuin hullut.
Kysyntä ei siis ole niin yksinkertaista kuin ihmiset eivät halua ostaa asuntoja. Uskon, että tärkeimmät kysyntää ja tahtoa ohjaavat asiat, sanoin sen jo, on se, että milleniaalit ovat saavuttamassa perheenmuodostuksen huippuvuosia. Tämä on vahva asia. Ihmiset todella aliarvioivat mielestäni väestörakenteen vaikutuksen, mutta se on erittäin tärkeää. Näemme maan suurimman sukupolven saavuttavan asunnonostoiän huippunsa, joten se lisää kysyntää. Kuten juuri sanoin, alhaisilla koroilla vuodesta 2020 vuoden 2022 puoliväliin ihmiset ovat tulossa hulluiksi näille markkinoille.
Nyt tämä demografinen kysyntä kestää todennäköisesti vielä kolmesta viiteen vuotta, jos vain tarkastellaan Yhdysvaltojen väestörakennetta, mutta se, mikä on muuttunut ja suurin tekijä, joka on muuttunut vuoden 2022 puolivälistä tähän mennessä, on kohtuuhintaisuustekijä. Kysynnän toinen puolisko on se, kuinka monella ihmisellä on varaa ostaa asunto. Asuntolainojen korot nousevat yhtä nopeasti kuin he ovatkin, mikä heikentää kohtuuhintaisuutta. Olemme nähneet periaatteessa asuntomarkkinoiden reagoivan tähän yksittäiseen tekijään enemmän kuin mihinkään muuhun, koska jos ihmisillä ei ole varaa ostaa asuntoa, se vetää kaiken kysynnän pois markkinoilta ja se todella hillitsee hintoja tai jopa lähettää hintoja. menee alas taaksepäin.
Niin on todella tapahtunut kysynnän kanssa. Rehellisesti sanottuna, ehkä pääsen tässä eteenpäin, mielipiteeni siitä, mitä asuntomarkkinoilla tapahtuu seuraavan vuoden, kahden vuoden, kolmen vuoden aikana, on kyse kohtuuhintaisuudesta ja sen toipumisesta. Se todellakin riippuu mielestäni siitä, paraneeko kohtuuhintaisuus? Silloin asuntomarkkinat laskevat ja alkavat taas kasvaa.
David:
Tämä on niin voimakas vivahde, jonka esität. Kysynnällä on kaksi päätä kiinteistöjen suhteen. Sinun täytyy olla halukas ja sinun täytyy pystyä. Perinteisesti pysty on ollut ongelma. Vaikka haluaisit ostaa talon, et vain voinut, koska hinnat nousivat nopeammin kuin pystyit pysymään perässä, tai et halunnut kilpailla 11 muun tarjouksen kanssa tai heiluttaa odottamattomia asioita, joten sanoit vain , "Hei, olen poissa. En aio tehdä tätä." Kun olet todella, todella huonoilla markkinoilla, halukas puoli on poissa.
Ihmiset eivät halua ostaa asuntoa. Näin näimme vuonna 2010. Monet ihmiset eivät pystyneet ostamaan asuntoa, mutta monet heistä pystyivät. He eivät vain halunneet. Muistan, että vuonna 2010 kukaan ei itse asiassa katsonut kiinteistöä kuin omaisuuden ostamista. Tämä on vaikeaa, jos joku ei ollut lähellä silloin. He pitivät sitä kuin olisivat sitoutuneet 30 vuoden ankkuriin, jota kutsutaan asuntolainaksi. Jos sanoisit: "Ostin talon", sanoisin: "Voi luoja, sinun on maksettava se maksu seuraavat 30 vuotta. Miksi tekisit niin?" Tämä on hauskaa, Dave, koska ensimmäinen taloni, asuntolainani oli 900 dollaria. Sitä pidettiin edelleen kuolemantuomiona. Miksi haluaisit vain sitoa itsesi 900 dollariin?
Kukaan ei halunnut ostaa asuntoja, ja tarjontaa oli niin paljon, mikä aiheutti hintojen romahtamisen. Tätä seuraamme, kun tarkastelemme sitä, mitä markkinat tekevät: kuinka paljon tarjontaa on, mitä olemme kattaneet ja kuinka paljon kysyntää siellä on. Siinä on kaksi komponenttia. Sinun on oltava valmis ostamaan talo, ja sinun on voitava ostaa talo, toisin kuin monet muut asiat, joihin ei liity rahoitusta, kuten antamani Pokemon-korttiesimerkki. Se on vain: "Oletko valmis ostamaan sen, eikö?" Useimmilla ihmisillä on varaa maksaa 30 dollaria.
En tiedä Pokémon-korteista paljoakaan. Sitten ostin veljenpojalleni jouluksi, ja hän oli siitä erittäin innoissaan. Se ei ole asia, jossa sinun on voitava ostaa niitä kiinteistöillä.
Dave:
Suuri osa mahdollisuudesta ostaa kiinteistö on meidän hallinnassamme, koska useimmat ihmiset käyttävät vipuvaikutusta, käyttävät velkaa kiinteistöjen rahoittamiseen. Asuntolainan korko vaikuttaa siis todella siihen, mihin sinulla on varaa, ja se vaikutti positiivisesti ihmisiin pandemian aikana, koska ihmisillä oli yhtäkkiä varaa paljon enemmän. Nyt kun olemme palanneet… Itse asiassa se on korkea verrattuna siihen, missä olimme, mutta olemme oikeassa asuntolainojen historiallisen keskiarvon suhteen. Nyt kun olemme palanneet normaalimpaan asuntolainakorkoon historiallisesti katsottuna, se on vaikuttanut negatiivisesti kohtuuhintaisuuteen.
Kun puhut Pokémon-kortin tai hienon viinin ostamisesta tai mistä tahansa muusta, käytät vain pääomaa. Et yleensä hyödynnä näitä ostoksia, joten on todellakin sinun tehtäväsi: "Onko sinulla ne rahat pankkitililläsi? Sitten voit mennä ostamaan sen." On olemassa muitakin esimerkkejä vipuvaikutteisesta omaisuudesta, mutta kiinteistö on luultavasti suurin esimerkki vipuvaikutteisesta omaisuudesta, ja se todella on. Siksi kiinteistöt ovat todella herkkiä korkotasolle, koska se todella, todella vaikuttaa siihen, kuinka kykenet ostamaan sijoituskiinteistöjä tai ensisijaisia asukkaita.
David:
Nyt, kun on kyse koroista ja keskuspankista, voitko kertoa meille hieman siitä, kuinka nämä päätökset tehdään, ja kuinka se lopulta vaikuttaa kohtuuhintaisuuteen?
Dave:
Voi poika, lempi aiheeni. Periaatteessa, kuten me kaikki tiedämme, inflaatio on todella korkea. Se on valtava ongelma taloudelle. Se heikentää ostovoimaamme. Kaikki vihaavat sitä. Kiinteistösijoittajat vihaavat sitä hieman vähemmän, koska kiinteistöt ovat loistava suojaus inflaatiota vastaan, mutta silti se on perseestä kaikille. Fed tekee periaatteessa päätöksiä yrittääkseen taistella inflaatiota vastaan. He tekevät sen nostamalla liittovaltion rahastojen korkoa. Se on ainoa asia, jota he voivat hallita. Se on hämärää, mutta periaatteessa se on korko, jolla pankit lainaavat toisilleen.
Ajatus liittovaltion rahastokoron nostamiseen on, että jos rahan lainaamisesta tulee kalliimpaa, vähemmän ihmiset tekevät sitä. Kun vähemmän ihmisiä lainaa rahaa, vähemmän rahaa kiertää taloudessa. Se tunnetaan myös rahan tarjontana, ja siksi he yrittävät vähentää rahan tarjontaa, koska olemme nähneet sen menevän hulluksi. Parin viime vuoden aikana rahan tarjontaa on ollut M2-niminen mitta. Periaatteessa olemme nähneet sen räjähtävän, ja se tapahtui muutamista syistä. Toinen johtui alhaisista koroista, mutta toinen rahan painamisesta. Olemme tuoneet järjestelmään paljon uutta rahaa, joten he eivät voi vetää niitä rahoja pois järjestelmästä.
Mitä he voivat tehdä, on nostaa korkoja ja yrittää saada sitä kiertämään taloudessa vähemmän. Jos vähemmän ihmisiä lainaa rahaa, rahat jäävät pankkiin tai säästötilille, tai teet sillä vähemmän. Tämä auttaa hillitsemään inflaatiota ainakin perinteisesti. Sitä Fed yrittää tehdä. On selvää, että tammikuun 2023 alussa inflaatio on edelleen erittäin korkea, mutta trendi näyttää siltä, että se alkaa laskea. Nyt liittovaltion rahastokorko ei suoraan ohjaa asuntolainojen korkoja, mutta se vaikuttaa asuntolainojen korkoihin. Olemme siis nähneet asuntolainojen korkojen nousevan…
Vuoden 2022 alussa ne ovat mielestäni alle tai noin 3 %. Nyt tämän tallennuksen jälkeen ne ovat noin 6.2 %, joten ne ovat yli kaksinkertaistuneet. Se lisää merkittävästi... Se vähentää huomattavasti kohtuuhintaisuutta, sanoisin. Olemme nähneet ajan, jolloin pandemian alussa kohtuuhintaisuus oli lähes ennätyskorkealla. Ihmisillä olisi varaa mihin tahansa siihen pisteeseen, jossa kohtuuhintaisuus on nyt alimmillaan 40 vuoteen. Tämä on halvin kiinteistö, joka on ollut 1980-luvun jälkeen, ja sen vaikutukset ovat ilmeiset. Jos sinulla ei ole siihen varaa, et aio ostaa sitä, joten markkinoilla on vähemmän kysyntää.
David:
Se on todella, todella hyvää. Yhteenvetona tähän mennessä olemme käsitelleet asuntomarkkinoiden vivut, mikä saa hinnat nousemaan tai laskemaan, tarjontaa ja varastoa ja kuinka voit seurata niitä, kysyntää ja kykyä, kysyntää ja asuntolainaa. Korot ja inflaatio, jotka ovat kaikki kiinteistömarkkinoiden kakun ainesosia, minun pitäisi sanoa, että valvotte. Lisäät jauhoja. Lisäät kananmunia. Lisäät sokeria. Saat erilaisen makuisen kakun. Tätä me kaikki yritämme ymmärtää, kun yritämme ennustaa, miten asiat menevät.
Nyt, ennen kuin siirrymme siihen, mikä toimii tämänkaltaisilla epävarmilla markkinoilla, viimeinen kysymykseni sinulle on, että mitä pitää tapahtua, jotta kohtuuhintaisuus tasapainottuisi jälleen siihen, missä kiinteistöihin sijoittaminen on asia, josta ihmiset voivat olla innostuneita. mahdollista?
Dave:
Ensinnäkin olen edelleen sitä mieltä, että kiinteistösijoittaminen on mahdollista ja jännittävää. Sinun on oltava hieman luova, mistä puhumme hetkessä. Luulen, että se, mitä on tapahtunut, on periaatteessa kahden vuoden ajan, jokainen muuttuja, kaikki vivut, joista olemme puhuneet, osoittivat vain yhteen suuntaan hintojen suhteen, ja se oli ylöspäin. Nyt olemme tilanteessa, jossa meidän on tasapainotettava, ja asiat ovat muuttuneet. Kohtuuhintaisuus on laskenut siihen pisteeseen, että hinnat todennäköisesti laskevat hieman vuonna 2023. Se, mitä on muutettava kohtuuhintaan, on yksi kolmesta asiasta.
Kohtuuhintaisuus on kolme eri asiaa. Yksi niistä on tietysti asuntojen hinnat, joten jos hinnat laskevat, se parantaa kohtuuhintaisuutta. Toinen asia on palkkojen nousu. Jos ihmiset tienaavat enemmän rahaa, asiat alkavat olla edullisempia. Näemme jo nyt palkkojen kasvun alkavan hidastua, enkä usko, että se tulee olemaan merkittävä tekijä asuntomarkkinoilla. Kolmas on asuntolainojen korot, oikeudet? Jos asuntolainojen korot laskevat, edullisuus nousee takaisin. Nämä ovat tärkeimmät tekijät, joita ainakin aion tarkastella seuraavien parin kuukauden aikana.
Asuntolainojen korot ovat jo laskeneet huipultaan. He voisivat nousta uudelleen, mutta lokakuussa, marraskuussa he ovat alhaalla. Nyt he ovat kuudennella. Edullisuus alkaa jo hieman parantua. Se on luultavasti asia. Jos aiot tarkastella yhtä asiaa ymmärtääksesi asuntomarkkinoiden 2023, kohtuuhintaisuus on asia, jota suosittelen.
David:
kohtuuhintaisuus on, kuten mainitsit, hinnan ja asuntolainan maksun yhdistelmä. Se ei ole niin yksinkertaista kuin vain yksi tai toinen.
Dave:
Aivan.
David:
Hassua, sillä kun hinnat laskivat, kaikki valittivat siitä, että koteihin ei ole varaa, koska ihmisillä oli varaa maksaa niistä enemmän, joten hinnat jatkoivat nousuaan. Sitten kun hinnat lopulta laskivat, ihmiset valittivat, että korot ovat liian korkeat, mutta ne ovat molemmat saman kolikon kaksi puolta. Ei yleensä voi olla toista ilman toista, aivan kuten kysyntä ja tarjonta. Selvä, siirrytään kolmeen asiaan, jotka toimivat tämänkaltaisilla epävarmoilla markkinoilla. Mikä on ensimmäinen neuvosi strategioista, joita ihmiset voivat hyödyntää, tai missä he voivat ansaita rahaa, vaikka emme ole varmoja, mitä markkinoilla tapahtuu?
Dave:
No, yksi asioista, joista olen eniten innoissani, ja aion itse asiassa tehdä sijoituksen seuraavien parin viikon aikana, on yksityinen lainaus. Kun olet korkean koron ympäristössä, se on pankki, joka veloittaa korkeat korot. Joten jos sinusta voi tulla pankki, se on melko jännittävä ehdotus. Siellä on luultavasti paljon räpylöitä, jotka haluavat rahaa. On luultavasti syndikaattoreita, jotka tarvitsevat siltalainoja. On ihmisiä, jotka tarvitsevat asuntolainaa, joten on mahdollisuuksia olla yksityinen lainanantaja. En ole asiantuntija tässä. David, en tiedä onko Dave Van Horn, kolmas Dave. Ehkä meidän pitäisi saada hänet kerralla.
David:
Kolme D.
Dave:
Hän on todellinen asiantuntija tässä. Unohdan hänen kirjansa nimeltä Note Investing. BiggerPocketsilla on kirja. Tarkista se. Minusta yksityinen luotonanto on tällä hetkellä todella mielenkiintoinen vaihtoehto, koska jos velka on kallista, se on huono asia lainanottajalle, mutta joskus hyvä lainanantajalle. Sitä minä ainakin tutkin vuonna 2023. Oletko koskaan lainannut yksityistä lainaa?
David:
Minulla on itse asiassa pari muistiinpanoa Daven yrityksen kautta, uskoakseni PPR Note Companyn kautta. Se on samanlainen käsite kuin sanomasi. Tämä periaate koskee yksityistä luotonantoa, mutta se menee myös pelkkään säästämiseen. Sinua rangaistiin noin kahdeksan vuoden säästämisestä. Inflaatio oli paljon korkeampi kuin mitä saat rahallasi pankissa. Tämä auttaa vauhdittamaan omaisuuserien hintojen nousua, koska olet kuin: "No, minulla on 100,000 20 dollaria pankissa, ja ansaitsen puoli prosenttia, kun inflaatio on Jumala tietää mitä se on, luultavasti realistisesti 30–XNUMX prosenttia, jos katsot elintarvikkeiden hinnat ja kaasu ja kiinteistöt ja vastaavat."
Täytyy laittaa se jonnekin. Mihin laitan sen? No, aion luultavasti sijoittaa sen kiinteistöihin, koska se on se, mikä nousee eniten, eikö niin? Mutta kun näemme korkojen nousevan, vaikka se hidastuu, omaisuuserien hinnat nousevat. Mies, muistan, kun työskentelin ravintoloissa, jolloin tienasin 6.5 % rahoistani, jotka laitoin pankkiin, eikä sitä ollut edes CD-levyllä. Joten strategiat, kuten yksityinen luotonanto, vain rahojesi säästäminen tietyssä vaiheessa, tulevat mahdollisiksi, kun saamme vihdoin korot terveellisemmälle tasolle.
Dave:
Itse asiassa kirjoitin juuri blogin tästä BiggerPocketsissa, ja luulen, että olemme saavuttamassa pisteen, jossa säästökorot ovat jälleen houkuttelevia. Korkeatuottoisella säästötililläni voin saada melkein 4 % juuri nyt. Tiedän inflaation, se ilmestyy huomenna, mutta viime kuussa se oli mielestäni 7.1 prosenttia, eikö niin? Ihmiset ovat kuin: "7.1 % on korkeampi kuin 4 %." Kyllä, se on totta, mutta 7.1 % on taaksepäin katsova. Näin kävi viime vuonna. Jos katsot kuukausikorkoa, se on keskimäärin noin 0.2 % viimeisen viiden kuukauden aikana. Joten jos ekstrapoloit sen, eikä kukaan tiedä, mitä tulee tapahtumaan, mutta jos vain ekstrapoloit sen, voit kuvitella, että vuoden kuluttua inflaatio voi olla jossain 2–3 prosentin välillä.
Joten jos ansaitset 4 % rahoistasi ensimmäistä kertaa vuosiin, säästöprosenttisi ei todellakaan voi ansaita sinulle suurta tuottoa, mutta ainakin enemmän rahaa kuin inflaatio syö. Henkilökohtaisesti ainakin laitan rahat… etsin mahdollisuuksia kiinteistöistä, mutta otan ne rahat, jotka minulla on ja laitan ne joko rahamarkkinoille tai korkeatuottoiselle säästötilille, koska ainakin sinä voi ansaita 1–2 % todellista tuottoa rahoillesi verrattuna viime vuosiin, jolloin jos laitoit rahasi säästötilille, menetit vähintään 6 % tai 7 %.
David:
Sinulla ei edes ollut tätä vaihtoehtoa, kun hinnat olivat erittäin alhaiset, ja se ruokki tätä suurta juoksua. Nyt ilman erityistä sijoitusta ansaitset voittoa lainan koroista, mutta se on mitätön verrattuna siihen, kuinka paljon rahaa ansaitset, kun seteli maksaa pois ennenaikaisesti. Yleensä ostat näissä tapauksissa alennetun setelin. Ostin muistiinpanon. Oletetaan, että maksoin ehkä 50,000 75,000 dollaria ja seteleiden saldo oli 80,000 300 dollaria tai 400 XNUMX dollaria, ja saan XNUMX dollaria, XNUMX dollaria kuukaudessa tuosta setelistä, joten maksamilleni rahoille on tuottoa.
Se on lyhennetty, joten saat enemmän kuin mitä laitat, mutta todella voitat, kun kyseinen henkilö myy tai jälleenrahoittaa kiinteistönsä, ja saat takaisin 80,000 XNUMX dollaria, kun olit käyttänyt vain pienemmän prosenttiosuuden seteleistä. Vaikea osa on toisin kuin kiinteistöissä, sinulla ei ole hallintaa. Se ei ole kuin omaisuus. Voin mennä sinne, voin ostaa ja korjata sen niin, että se on arvokkaampi. Valitsen, missä vaiheessa markkinoilla aion myydä sen. Olet toisen henkilön armoilla, joten strategiana on vain saada kaikki nämä pienet muistiinpanot. Toisin kuin laatikossa oleva tunkki, et tiedä, milloin se ponnahtaa, mutta jossain vaiheessa se pomppaa.
Sitten bum, sinulla on muistiinpano ponnahdus. Teet voittoa. Menet joko ostamaan isomman setelin, joka saa lisää kassavirtaa, tai sijoitat johonkin muuhun, mitä olin suunnitellut tekeväni paljon enemmän, kun ostin sen. Sitten näimme mitä tapahtui asuntomarkkinoiden kanssa. Se oli kuin: "Voi ei, kaikki höyry eteenpäin, laittakaa minulle raudat tuleen, kun voin, koska markkinat kasvavat." Mielestäni se on hieno neuvo, erilaiset kiinteistöjen ympärillä olevat strategiat, mutta ei välttämättä vain sen omistamista. Toinen asia, jonka huomaan mainitsemasi, ovat hybridikaupungit. Aloitetaan siitä, mitä tarkoitat hybridillä?
Dave:
Jos katsot historiaa taaksepäin, eri asuntomarkkinat toimivat todella eri tavalla. Perinteisesti, pandemiaa edeltäneenä aikana, olet nähnyt, että tietyt markkinat olivat hyviä kassavirran kannalta, mutta ne eivät todellakaan arvostaneet paljon. Muilla markkinoilla oli suuri arvostus, mutta niillä ei ollut kassavirtaa niin paljon. Nämä ovat spektrin kaksi päätä, mutta jotkut saavat vaatimattoman arvostuksen ja vaatimattoman kassavirran, mikä minua henkilökohtaisesti kiinnostaa. Mielestäni se on paras tekijä… Se on konservatiivinen tavalla, jossa sinulla on hyvä kassavirta, vakaa kassavirta, ei uskomaton kassavirta, mutta vakaa kassavirta, jotta voit aina maksaa asuntolainasi.
Maksukyvyttömyyden riskiä ei ole. Voit pitää kiinni. Siellä ei ole mitään. Siellä ei ole riskiä. Mutta samalla se on arvostusta, joten saat silti osan nousumahdollisuudesta, jonka saat Kalifornian tai Seattlen kaltaisilla markkinoilla. Se ei ole aivan niin paljon, mutta saat vähän jokaisesta. Uskon, että niillä markkinoilla menee erityisen hyvin, koska monet näistä hybridimarkkinoista ovat yleensä edullisempia kaupunkeja. Teemanani monissa asioissa, joista puhun tänään, on kohtuuhintaisuus, joka hallitsee asuntomarkkinoita. Uskon, että edullisemmat markkinat menestyvät hyvin muihin markkinoihin verrattuna seuraavien parin vuoden aikana.
Mielestäni jotkut näistä hybridikaupungeista ovat todella mielenkiintoisia. Haluan vain varoittaa ihmisiä, jotka ovat päässeet kiinteistöalaan viime vuosina, että se, mitä olemme nähneet viime vuosien aikana, on niin epätyypillistä monella tapaa, mutta se, mistä puhun tällä hetkellä, on arvostus. Olemme nähneet jokaisen markkinoiden arvostuksen, suuret markkinat, pienet markkinat, maaseudun markkinat, kaupunkimarkkinat, esikaupunkimarkkinat, kaiken. Miksi ei? Se ei ole normaalia. Normaalisti jotkut markkinat nousevat. Muut markkinat pysyvät tasaisina. Jotkut markkinat laskevat.
Uskon henkilökohtaisesti, että palaamme tähän dynamiikkaan pitkällä aikavälillä. En tiedä, tuleeko se olemaan tässä kuussa vai ensi vuonna, mutta mielestäni se on normaalia asuntomarkkinoilla. Luulen, että palaamme asiaan. Joten katsoisin markkinoita, joilla näemme käteisshow'ta ja arvostusta ennen pandemiaa. Nämä ovat korkea-asteen kaupunkeja, kuten Birmingham, Alabama tai Madison, Wisconsin tai tämän kaltaisia paikkoja, joilla on vahva väestönkasvun kysyntä, mutta silti kassavirta. Uskon, että he tulevat menestymään muita markkinoita paremmin seuraavien parin vuoden aikana. Tämä on vain minun mielipiteeni, mutta sitä minä katson.
David:
Jos joku haluaa tunnistaa tällaisia kaupunkeja, mitä tietoja hänen pitäisi etsiä?
Dave:
Mielestäni tärkein asia on, jos haluat tarkastella kassavirtaa, voit tarkastella mittaria, jota kutsutaan vuokra-hintasuhteeksi. Jaat vain kuukausivuokran ostohinnalla. Jos se on lähellä yhtä prosenttia, sinulla menee todella hyvin. Olet luultavasti kuullut yhden prosentin säännöstä. Minusta se on henkilökohtaisesti hieman vanhentunutta, ja 1 %:n säännön mukaisen sopimuksen odottaminen aiheuttaa sinulle todennäköisesti enemmän haittaa kuin hyötyä, koska odotat ikuisesti myyttistä yksisarvista etsimässä. Ei sillä, etteikö sitä voisi olla olemassa, mutta kuten juuri puhuin, nämä 1 %:n tarjoukset tehdään usein markkinoilla, jotka eivät arvosta. Minusta se ei ole sen arvoista.
Haluaisin mieluummin jotain, jonka vuokra-hinta-suhde on 0.7 tai 0.8, mutta joka on arvostava markkina. Sitä tarkoitan hybridikaupungilla. Vuokra-hinta suhde on hyvä. Arvostuksen kannalta on vaikea ennustaa, mutta tärkein asia on hyvin yksinkertainen, väestönkasvu. Onko kysyntää vai muuttaako sinne enemmän ihmisiä kuin lähtee? Toiseksi, talouskasvu, tätä voidaan tarkastella palkkojen kasvuna tai työpaikkojen kasvuna, mutta jos ihmiset muuttavat sinne ja heille maksetaan yhä enemmän, omaisuuden hinnat nousevat.
David:
Puhumme usein arvostuksesta ja kassavirrasta ikään kuin ne olisivat vastakkaisia voimia, kuten Yin ja Yang. Oletko arvostava sijoittaja vai oletko kassavirtasijoittaja? Mutta käytännössä ne meistä, jotka omistavat kiinteistöjä, ymmärrämme, että ne eivät itse asiassa ole toisiaan poissulkevia, että usein huomaat, että kassavirta vahvistuu vuokrien noustessa. Mitä mieltä olet ajatuksesta, että tietyillä markkinoilla on vuokrankorotuksia, aivan kuten omaisuuden arvo nousee?
Dave:
Minä henkilökohtaisesti… olen samaa mieltä. On suuria markkinoita, joilla on 1 % kassavirta. En sijoittaisi niihin, koska henkilökohtaisesti työskentelen kokopäiväisesti. En ole täysin riippuvainen kassavirrastani elämäntapani kannalta. Mutta myös, se on minulle liian riskialtista, koska näillä markkinoilla on taipumus laskea väestö tai talouskasvu ei ole suurta. Se on minusta riskialtista. Tiedän, että ihmiset sanovat, että kassavirta on hyvä suojaus riskeiltä, mutta luulen, että jotkut… Mutta jos valtava arvosi laskee, en usko, että kassavirta korvaa sitä. Mielestäni se on erittäin tärkeää.
Henkilökohtaisesti varoitan ihmisiä olettamasta vuokrat nousevan ainakin tänä tai ensi vuonna. Luulen vain, että meillä oli vähän eteenpäin se, mitä he kutsuvat rahoituksessa tai taloustieteessä, jossa vuokrahinnat ovat kuin yleensä nousevat pari prosenttiyksikköä vuodessa. He menivät hulluiksi viime vuosina, ja se saattoi vain viedä kaiken vuokran kasvun seuraavilta kahdelta tai kolmelta vuodelta ja vain vetänyt sitä eteenpäin esimerkiksi 2021 tai 2022.
David:
Hyvin mahdollista.
Dave:
Suositukseni on allekirjoittaa sopimus olettaen, että kassavirta ei nouse seuraavan vuoden tai kahden aikana. Jos niin tapahtuu, mikä saattaa olla, se on vain kastiketta päälle, mutta mielestäni konservatiivisena on olettaa, että kassavirta tulee todennäköisesti olemaan melko pehmeää… Tarkoitan, vuokran kasvu, anteeksi, luultavasti tulee olemaan melko pehmeä seuraavat pari vuotta. Mutta jos pidät siitä kiinni viisi vuotta, seitsemän vuotta, niin luultavasti ennustaisin jonkin verran vuokran nousua.
David:
No, kun teet ostopäätöstä, onko mielestäsi järkevää odottaa hybridikaupungin vuokrat nousevan enemmän kuin kassavirtamarkkinat, Keskilännen arvostamattomat markkinat?
Dave:
Ai niin, 100%. Tarkoitan, että jos näet kaupungin, jossa on talouskasvua, tarkoitan vain palkkojen kasvua. Jos palkat nousevat, jos kaupunkiin tulee hyviä työpaikkoja, ne ovat parhaita indikaattoreita.
David:
Ihmiset voivat maksaa enemmän, koska vuokramarkkinoilla on kysyntää, aivan kuten asuntomarkkinoillakin. Sama idea.
Dave:
Tarkalleen. Jos olet markkinoilla, joilla palkat eivät nouse, ei ole laillista rajaa, mutta on vain psykologinen raja sille, mitä ihmiset aikovat maksaa vuokrasta. Se voi olla vain X prosentti. Yleensä 30 % heidän tuloistaan voi mennä vuokralle. Jos olet paljon sen yläpuolella ja jos palkat eivät nouse, se ei tue vuokran kasvua. Olen siis täysin samaa mieltä siitä, että hybridikaupungissa tai arvostavassa kaupungissa vuokran kasvu nousee. En tiedä, tarkoittaako se välttämättä sitä, että saavutat koskaan kassavirran, jota nämä kassavirtakaupungit yleensä tukevat.
Mutta henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että se on parempi veto, koska et lyö vetoa vain kassavirrasta tai vain arvonnoususta tai vain vuokran kasvusta. Saat vähän kaikkea, etkä tiedä, mikä näistä kolmesta voisi toimia parhaiten. Mutta tapahtuipa mitä tahansa, sinä hyödyt siitä.
David:
No, tätä halusin korostaa ihmisille, jotka ovat ehkä uudempia sijoittajia, jotka ovat kokemattomia joillakin näistä kassavirtamarkkinoista, joilla avaimet käteen -periaatteella toimivat yritykset yleensä toimivat, ja gurut, jotka myyvät sinulle kursseja, ovat yleensä Kassavirta, lopeta työsi. Hanki tyttöystävä. Älä ole häviäjä. Tarvitset kassavirtaa, ja he ratkaisevat kaikki ongelmasi." Sitten he työntävät sinut joillekin markkinoille, joilla vuokrat tuskin koskaan nouse. Viimeiset 10 vuotta ne ovat olleet samat. Verrattuna jos olisit sijoittanut Denveriin 10 vuotta sitten, se olisi voinut olla vaatimaton kassavirta, kun ostit sen, mutta 10 vuotta vuokran kasvua, ja se menee todella, todella hyvin.
Emme halua olettaa, että se nousee, mutta voit ehdottomasti asettaa itsesi asemaan, jossa se nousee todennäköisemmin menemällä jollekin näistä markkinoista, joilla on palkkojen nousu, yritysten muuttaminen ja väestönkasvu. lyömättä vetoa koko maatilan investoimisesta joillekin villiin arvostaville markkinoille, jotka vuotavat rahaa. On olemassa vastuullinen tapa tehdä se. Mielestäni tämä on todella hyvä neuvo, jonka annat täällä.
Dave:
Tarkoitan, tämä on luultavasti aivan toinen esitys, mutta Jumala, tiedätkö kuinka monta vuokraa kestää tullakseen taloudellisesti vapaaksi? Tiedän, että monet kiinteistösijoittajat ajattelevat: "Joo, lopeta vain työsi. Osta kolme vuokra-asuntoa ja ole taloudellisesti vapaa." Se on vain ehdotonta hölynpölyä. Tapa ajatella sitä on tapa, jolla ansaitset rahaa ja kassavirtaa sijoittamalla, on se, että tarvitset X dollaria sijoitettuna Y tuottoprosentilla yhtä Z kassavirtaa vastaavaksi.
David:
Aivan kuten me tarkastelemme kaikkia muita taloudellisia sijoitusvälineitä, kun ajattelemme: "Kuinka paljon tarvitset 401 XNUMX:sta millä tuotolla eläkkeelle?"
Dave:
Täsmälleen, ja siksi voit valita kassavirtasijoittajaksi ja sanoa: "Minulla on 100,000 11 dollarin sijoitus 11,000 % käteisellä käteisellä." Hienoa, se ansaitsee 6 2 dollaria vuodessa. en voi elää sillä. Jos haluat rakentaa pitkällä aikavälillä ja sanot: "Aion ansaita 6 % käteistä käteisellä, mutta arvostuksen ja hyvän työpaikan ansiosta sijoitan 120,000 miljoonaa dollaria XNUMX % käteistä käteisellä, ansaitset XNUMX XNUMX dollaria vuodessa. Luulen, että ihmiset ovat pakkomielle tämän käteispalautuksen ideaan ajattelematta sijoituksiisi sijoittamasi pääoman määrää, joka on yhtä tärkeä, ellei jopa tärkeämpi kuin käteispalautus. Se on vain minun höpötystäni.
David:
Emme mene liian pitkälle sillä tiellä, mutta kiusaan ihmisiä, mikä on tämä pieni idea. Tämä on yksi niistä syistä, miksi rohkaisen ihmisiä käyttämään BRRRR-menetelmää tai ostamaan ja arvostamaan markkinoita, koska omaisuutesi voi luoda sinulle pääomaa aivan kuten ansaitsit työssäsi. Sinulla voi olla kaksi pääoman lähdettä. Kutsumme sitä vain pääomaksi, kun se on kiinteistön sisällä. Kutsumme sitä pääomaksi, kun se on pankkitilillämme, mutta se on samaa energiaa. Aloitat urasi sellaisilla menetelmillä, ja myöhemmin urasi aikana siirryt korkeamman kassavirran markkinoille, jotka ovat hieman vakaampia, ja sitten teet juuri sen, mitä juuri kuvasit.
Nämä ovat melko hienoja juttuja, joihin pääsemme, kun aiomme puhua markkinoista.
Dave:
Pidän tästä keskustelusta. Tämä on hauskaa.
David:
Selvä, viimeinen aihe, josta haluan kysyä, on syvän ostaminen. Mitä tarkoitat syvällä ostamisella?
Dave:
Tarkoitan, syvän ostaminen tarkoittaa vain ostamista alle markkina-arvon. En tiedä sinusta, David, mutta kiinteistösijoitusurani kahdeksan ensimmäisen vuoden aikana en koskaan tarjonnut edes pyydettyä hintaa. Tarjoan aina vähemmän kuin pyysin. Vasta viime vuosina on tullut normaaliksi, että tarjosit pyytämäsi hinnan yläpuolella ja rukoilet edelleen.
David:
Niin totta. Kuulet agenttien sanovan asioita, kuten he maksoivat täyden kysynnän, ja minä nauran kuin: "Täällä on sopimus." Full ask ei tarkoita mitään, mutta he toimivat vanhasta paradigmasta, jossa kukaan ei maksa pyydettyä hintaa.
Dave:
Täysin. Alussa aina yritit nikkeliä ja nikkeliä myyjää vähän, katso mitä saat. Uskon, että olemme palanneet ympäristöön, jossa se on mahdollista. Ei kaikilla markkinoilla, ei joka omaisuusluokissa, mutta olemme markkinoilla, joissa voit ostaa alta kysymällä. Mielestäni se on vain hyvä tapa suojautua. Jos uskot, että markkinasi laskevat 5 %, yritä löytää kiinteistö, joka on 5 % alempana. Sijoitan Denveriin, ja se on jo laskenut lähes 10 prosenttia Denverissä. Se on yksi markkinoiden johtajista hintojen laskussa.
Luulen, että se voi laskea vielä 5%. Joten kun teen tarjouksen juuri nyt, aion tarjota 5 % kysynnän alapuolella. Näin jos se laskee, olen kunnossa. Se antaa minulle hieman pehmustetta. Tätä tarkoitan syvällä ostamisella. Se menee vain pyyntihinnan alapuolelle antaaksesi itsellesi hieman pehmustetta. Sanon myös, että uskon todella, että markkinoiden ajoittaminen on vaikeaa, ja jos se on 1–2 prosenttia, älä huoli siitä liikaa. Ostin ensimmäisen kiinteistöni vuonna 2010. Asuntomarkkinoiden pohja oli vuonna 2011, 18 kuukautta oston jälkeen tai jotain vastaavaa.
Luuletko, että olen koskaan ajatellut sitä, että omaisuuteni laski 1 % ennen kuin se alkoi nousta takaisin? Ei kertaakaan. Ihmiset kertovat minulle, kuinka mustasukkaisia he ovat siitä, että ostin vuonna 2010. He eivät näe, että omaisuuteni arvo itse asiassa laski 1 % tai 2 %, ennen kuin se alkoi kasvaa, kuten se kävi parin viime kuukauden aikana. Mielestäni syvän ostaminen on todella tärkeää, mutta en olisi pakkomielle yrittää saada se tarkasti markkinoiden pohjalle. Se on kirjaimellisesti mahdotonta tehdä. Mutta jos luulet, että markkinat laskevat 5 % tai 10 %, yritä saada myyjältä myönnytyksiä tehdäksesi olosi mukavammaksi.
David:
Se on uskomattoman hyvä neuvo. Kun ostin ensimmäisen kiinteistöni, oli vuoden 2009 loppu, joten en ollut edes vuonna 2010. Sitten se laski vielä enemmän. Olin kuin: "Olen niin tyhmä. Minun olisi pitänyt odottaa." Kaikki sanoivat: "Miksi ostit kiinteistön?" Päässäni kuvittelin sen menevän aina nollaan. Sitten vuoden kuluttua se alkoi nousta, ja sitten se räjähti. Se on hauskaa. Maksoin 195 talosta, joka luultavasti putosi 185:een, ja potkaisin itseäni. Nyt sen arvo on 525 tai niin. Sillä ei vain ole väliä.
Dave:
Aivan.
David:
Tällä ei ole väliä, eihän? Egosi yrittää olla älykkäämpi kuin sinä olet, ja sinä onnistut siinä. Se oli kiinteistö, josta minulla oli sopimus hintaan 215, ja menin sinne saadakseni myyjän myönnytyksiä, ja sain sen hintaan 195. Juuri niin ihmisten pitäisi tehdä tällä ostajan markkinoilla. Jos talo on ollut markkinoilla kolme päivää, se kiinnostaa paljon. Ehkä et pääse käyttämään strategiaa, mutta etsin taloja, joissa on korkeat päivät markkinoilla, huonot listauskuvat. Opetan ihmisiä kirjaimellisesti kohdistamaan MLS:ssä muiden ihmisten ohittamat asiat, kirjoittamaan erittäin aggressiivisia tarjouksia ja sitten arvioimaan vastatarjouksen perusteella, kuinka vakava myyjä on ja kuinka voimme tehdä sopimuksen.
Pari kuukautta sitten päättämässäni 1031-pörssissä luulisin ostaneeni 17 tai 18 kiinteistöä, mutta niistä vain 12 tai 13 oli vaihdon kautta. Näistä 12 tai 13, tein yli miljoona dollaria omaa pääomaa perustuen arviohintaan verrattuna siihen, mitä maksin. Se oli vain tämä strategia: "Olen MLS:ssä. En tee mitään hullua", mutta en lähde talon perässä todella hyvän kiinteistönvälittäjän ammattimaisesti ottamilla kauniilla listakuvilla. Etsin ihmisiä, jotka maksoivat 1 %:n välityspalkkion kiinteistönvälittäjälleen. He ottivat kuvia iPhone seitsemällään.
Se näyttää kamalalta. Se on istunut siellä pitkään. Tarkoitan kirjaimellisesti, Dave, joillakin heistä oli ylösalaisin lataukset. Kylpyhuonekuvat ladattiin ylösalaisin, josta voit kertoa Zillow'lle: "Neljä ihmistä on katsonut tätä, eikä kukaan ole tallentanut sitä."
Dave:
Nämä ovat niitä, joita haluat.
David:
Se on aivan oikein. Joten syvältä ostamista kutsun osakkeiden ostamiseksi. Sama idea. Älä vain ajattele, että sinun on maksettava hintapyyntö kuten ennen. Tutkia. Kirjoita todella alhainen tarjous ja odota ja katso. Sanon ihmisille: "Tarjouksen tulee olla kuin tökätä. Jos he hyväksyvät ensimmäisen tarjouksesi näillä markkinoilla, kirjoitit todennäköisesti liian korkealle." Sinun ei pitäisi tyrmätä ihmisiä tarjouksella. Se on isku, ja odotat ja katsot kuinka puolustit? Oletko heikko? En mene siihen liian syvälle, mutta erityisesti yksi kaupoista oli listattu 1.6 miljoonalla, oli pudonnut hintansa 1.2 miljoonaan.
Menin sisään ja kirjoitin tarjouksen 1 miljoonalla 50 dollarilla ja noin 50,000 1 dollarin sulkemiskustannuksilla. Se oli jopa noin miljoona. Hän vastusti minua hyväksymässä sopimukseni, mutta hän ei vain suostunut 50,000 10,000 dollarin sulkemiskustannuseroon. Tiesin, että jos hän vastusti minua niin kovasti, hän haluaa myydä tämän talon. Minulla on täällä kaikki vipu. Aion tehdä tämän sopimuksen. Päädyin kestämään, ja hän kuitenkin palasi ja sanoi: "Hyvä on, annan sinulle myös sulkemiskustannukset." Jos hän olisi vastannut minulle ehkä 1.2 XNUMX dollarilla XNUMX:sta, antaisin sen mennä. Se ei ole motivoitunut ostaja.
Et voinut koskaan käyttää tällaisia strategioita viimeisten kahdeksan vuoden aikana. Niitä ei vain ollut olemassa. Se on hieno pointti. Jos olet huolissasi markkinoiden laskevan jatkuvasti, mene sinne ja kirjoita aggressiivisempi tarjous kuin tavallisesti olisit, ja peitä itsesi sillä tavalla.
Dave:
Sinulla ei ole mitään menetettävää. Luulen, että ihmiset ovat kuin: "Voi luoja, he tulevat hylkäämään sen." Se on kuin "Mitä sitten?" Et tietenkään halua tehdä asioita, joissa ei ole järkeä, mutta jos tarjouksesi on mielestäsi reilu ja kohtuullinen, voit yhtä hyvin yrittää. Katso ovatko he samaa mieltä.
David:
Sitten toinen asia, neuvo, jonka annan ihmisille, on, että älkää oletako, että yksi isku lyö jonkun ulos. Monista näistä kiinteistöistä, joista puhumme, kirjoitin tarjouksen. He sanoivat ei. Kiinteistönvälittäjäni palasi takaisin viikon tai kaksi myöhemmin, ja se oli ehkä. Viikko tai kaksi myöhemmin sen jälkeen oli kuin "Pelataan palloa." Siitä alkoi varsinainen neuvottelu. Myyjät ovat sekaisin, kuten ostajatkin. Kaikki ovat sekaisin näillä markkinoilla, ja haluat vain löytää oikeanlaisen kumman, joka vastaa kiinnostuksen kohteitasi.
Dave, johdatan meidät päättämään tämän asian pyytämällä sinulta yhtä asiaa, jota emme aina epäröi tehdä, mutta kaikki haluavat tietää, mitkä ovat ennustuksesi vuodelle 2023?
Dave:
Se on todella vaikeaa, mutta asia, josta olen varma, on se, että luultavasti näemme nykyisen markkinatilanteen jatkuvan ainakin vuoden 2023 ensimmäisen puoliskon ajan. Luulen vain, että tällä hetkellä on vain niin paljon epävarmuutta. Nähdäänkö lama? Kuinka pahaksi siitä tulee? Nouseeko työttömyys? Mitä Fed aikoo tehdä? Kysymyksiä on tällä hetkellä aivan liian paljon, ja ennen kuin noissa suurissa taloudellisissa kysymyksissä on jonkinlaista luottamusta, uskon, että tulemme näkemään, kuten sanoit, ihmiset, jotka ovat vähän sekaisin ja heillä ei ole tarpeeksi vakautta, jotta markkinat löytäisivät omansa. jalansijalle.
Vuoden toinen puolisko on mielestäni todella X-tekijä. Mielestäni on olemassa erilaisia skenaarioita, jotka voivat toteutua. Annan sinulle kolme erilaista skenaariota. Ensimmäinen on maailmanlaajuinen taantuma, johon useimmat taloustieteilijät uskovat, että ihmisiä tulee olemaan… En mene tämän yksityiskohtiin, mutta jos on maailmanlaajuinen taantuma, jolla on taipumus laskea asuntolainojen korkoja, ihmiset tunkeutuvat Yhdysvaltojen hallitukseen. joukkovelkakirjalainat, jotka painavat tuottoa alas, asuntolainojen korot seuraavat tuottoa, joten näet skenaarion, jossa asuntolainojen korot voivat laskea nykyistä enemmän. Jos asuntolainojen korot laskevat vielä enemmän kuin nyt, uskon henkilökohtaisesti, että asuntomarkkinat ovat todennäköisesti laskemassa pohjaan vuoden 2023 lopussa, vuoden 2024 alussa ja alkavat taas kasvaa.
Toinen skenaario on, että Fed saavuttaa ihmeellisesti pehmeän laskun ja asuntolainojen korot voivat laskea. Se on toinen skenaario, jossa näen markkinoiden olevan pohjassa vuoden 2023 loppua, vuoden 24 alkua kohti tai inflaatio jatkaa nousuaan, työttömyys tulee hulluksi, mutta asuntolainojen korot eivät jostain syystä laske. Sitten siinä skenaariossa, jos asuntolainojen korot pysyvät yli 6.5 prosentissa, yli 7 prosentissa pitkään, uskon, että meillä on todennäköisesti kahden vuoden korjaus. Kaikki vuodet '23 ja '24 ovat tällaisia. Siinä tapauksessa saatamme nähdä kaksinumeroista laskua kansallisilla asuntomarkkinoilla, mutta sitä on edelleen vaikea sanoa.
Mielestäni kaksi kolmesta mielessäni olevasta skenaariosta viittaa yhden vuoden korjaukseen, jossa tulemme näkemään yksinumeroisen hintojen laskun. Olen sanonut, että luulen, että se tulee olemaan jossain 3–8 prosentin negatiivinen kansallisella tasolla, jos asuntolainojen korot pysyvät korkeina. Olen sanonut tämän. Kaikki on kiinni kohtuuhintaisuudesta. Joten jos kohtuuhintaisuus ei parane, asuntolainojen korot pysyvät korkeina. Tämän vuoden toisen puoliskon aikana uskon meidän näkevän 10 %:n, 15 %:n kansallisen laskun, emmekä ole saavuttamassa pohjaa vuoden 24 lopussa, ehkä jopa vuoden 25 alussa.
David:
Tämä on erittäin hyvin harkittu ja muotoiltu vastaus henkilölle, joka ei halunnut antaa ennustetta, joten kiitos. Kiitos siitä. Pidän siitä, kuinka annat tietoja, joihin perustat sen sen sijaan, että heittäisit jotain sinne. Koska tiedon muuttuessa muuttuu myös ennuste. Jotain ihmisten on muistettava, nämä asiat eivät ole kiveen hakattu.
Dave:
Täysin. Ihmiset ovat kuin: "Sinä sanoit tämän, etkä ottanut tätä huomioon." Se on kuin "En ole ennustaja." Olen vain kuin: "Katson tätä tietoa. Näin tulkitsen sen." En tiedä mitä tapahtuu, mutta luulen, että nämä kolme skenaariota, en tiedä kunkin todennäköisyyttä, mutta uskon, että se todellakin riippuu asuntolainojen koroista ja kohtuuhintaisuudesta, ja kun näemme sen pohjan. . Sanon vain… Voinko sanoa vielä yhden asian siitä, että perinteisesti taantuman aikana he sanovat, että asuminen on ensimmäinen sisään ja ensimmäinen ulos, missä asuntolainojen korot nousevat ja kiinteistö on vipuvaikutteinen omaisuus, joten hinnat yleensä kieltäytyä ensin. Siitä se lama syntyy.
Näemme sen juuri nyt, eikö? Kurssit nousivat. Asuminen on taantumassa, joten alamme nähdä sen alkavan heilua koko muualla taloudessa. Mutta kuten sanoin, kun asuntolaina… Kun astumme viralliseen taantumaan tai mitä tahansa, asuntolainojen korot yleensä laskevat. Tämä saa ihmiset hyppäämään takaisin asuntomarkkinoille. Se luo valtavan määrän taloudellista toimintaa, ja se vetää meidät ulos taantumasta. On vain mielenkiintoista nähdä, että taantuma ei ole hyväksi kenellekään. En kannata sitä, mutta jos sen näkee, se on usein ensimmäinen askel ja asuntomarkkinat alkavat elpyä. Joten on toinen asia vain katsoa sitä.
David:
Tästä syystä et voi ajoittaa pohjaa, koska et tiedä milloin se tapahtuu. Kun näet sen näkyvän tiedoissa, se on jo alkanut ja pohja on jo nousussa.
Dave:
Se on jo tapahtunut.
David:
Hieno pointti. Selvä, meillä on siis melko hyvä markkinaennuste vuodelle 2023. Meillä on erittäin vankka käsitys kiinteistöhintoihin vaikuttavista asioista. Se olisi niitä vipuja, joita ihmiset käyttävät saadakseen hinnat nousemaan ja laskemaan, tarjoamaan, ja voit mitata sen varastolla ja sitten kysynnällä, mikä on kaksipäinen hirviö sekä halukkuudesta ostaa kiinteistön että ostamaan. omaisuutta. Olemme puhuneet asuntolainojen koroista ja inflaatiosta ja kaikesta monimutkaisuudesta, joka syntyy näillä hulluilla mutta kauniilla markkinoilla, joihin haluamme sijoittaa. Olemme myös puhuneet tavoista, joilla voit ansaita rahaa vuonna 2023 riippumatta siitä, mitä markkinat tekevät. .
Yksityinen lainaus ja seteleiden ostaminen on yksi tapa, jolla ihmiset voivat odottaa ansaitsevansa rahaa kiinteistöistä. Etsitkö näitä hybridikaupunkeja, joissa et ole… Sinulla ei ole epäsymmetristä riskiä kumpaankaan suuntaan kassavirtaavan kiinteistön, jonka vuokra tai arvo ei koskaan nouse, sekä spekulatiiviset markkinat, joiden toivot vain nousevan ja menettää hallinnan ja ostaa syvältä, ymmärtäen, että tämä on ostajan markkinat, ja se tarkoittaa, että sinulla on hallinta. Joten olet hölmö, jos et käytä sitä. Käytä ohjausta yrittääksesi mennä sinne ja saada paras mahdollinen tarjous sen sijaan, että murehdit asioista, joita et voi hallita, kuten markkinoiden laskusta.
Dave, kiitos paljon liittymisestäni. Rakastan sitä, kun tulet hakemaan näitä asioita, ja voimme auttaa saamaan järkeä tunnehulluudesta, jota tunnemme yleensä, kun ihmiset eivät tiedä mitä odottaa. Onko sinulla viimeisiä sanoja, jotka haluaisit jättää kuulijoillemme ennen kuin päästän sinut pois täältä?
Dave:
Ei, tämä on ollut hauskaa. Mutta jos haluat muita suosituksia siitä, kuinka ansaita rahaa vuonna 2023, tai ymmärtääksesi tämän yksityiskohtaisesti, rohkaisen kaikkia lataamaan kirjoittamani raportin. Se on ilmainen. Voit tehdä sen osoitteessa biggerpockets.com/report.
David:
Selvä, biggerpockets.com/report. Tarkista se. Jos Dave kuulosti mielestäsi fiksulta, odota, kunnes luet ne. Hän näyttää vielä älykkäämmältä, kun luet siellä. Sitten kirjoitit kirjan J Scottin kanssa samanlaisesta aiheesta kuin tämä. Voitko kytkeä sen nopeasti ennen kuin lähdemme?
Dave:
Varma. J ja minä, jos et tiedä, J on tuottelias erinomainen sijoittaja. Hän ja minä kirjoitimme kirjan nimeltä Real Estate by the Numbers. Kyse on matematiikasta, numeroista ja kaavoista, joita tarvitset tullaksesi erinomaiseksi kiinteistösijoittajaksi. Tiedän, että jos se kuulostaa ihmisten mielestä pelottavalta, se ei ole sitä. Kiinteistösijoittamisen takana oleva matematiikka ei ole kovin vaikeaa. Sinun tarvitsee vain ymmärtää joitain yksinkertaisia puitteita, ja siinä me esitimme sen. Sen tarkoitus on auttaa sinua analysoimaan tarjouksia asiantuntijan tavoin. Joten jos haluat pystyä analysoimaan sopimuksia konservatiivisesti, etenkin vuonna 2023, ja ymmärtää, mitä oletuksia tehdä, sinun kannattaa tarkistaa se.
David:
Joo, käy myös katsomassa. Jos olet nörtti tai haluat olla yhtä älykäs kuin nörtti olematta nörtti, tämä kirja on sinulle. Selvä, Dave, kiitos paljon liittymisestäni tänään. Annan sinun poistua täältä ja tehdä lisää tutkimusta auttaakseni BiggerPockets-yhteisöä ymmärtämään, mitä markkinoilla tapahtuu. Tämä on David Greene Davelle, herrasmiehen luopiolle, ja Meyer allekirjoittaa.
Olen ammattilainen. Katso vain. Katso kuinka hyvä olen sanomaan asioita.
Dave:
Hän on Ron Burgundy. Hän lukee kaiken, mitä laitat teleprompteriin.
Katso jakso täältä
Auta meitä!
Auta meitä tavoittamaan uusia kuuntelijoita iTunesissa jättämällä meille arvio ja arvostelu! Se kestää vain 30 sekuntia ja ohjeet löytyvät tätä. Kiitos! Arvostamme sitä todella!
Tässä jaksossa käsittelemme:
- Miksi Vuosi 2023 ei ole "normaalit" asuntomarkkinat ja yksityiskohdat, jotka johtavat tämän päivän tilaan
- - "vivut", jotka vaikuttavat asuntojen hintoihin ja miksi vuosi 2023 EI ole sama kuin vuosi 2008
- Myyjän vs. ostajan markkinat ja missä hintojen odotetaan laskevan eniten
- Asunnon ostajan kysyntä ja kuinka kohtuuhintaisuus on saanut useimmat ostajat istumaan käsiään
- Asuntolainan korko lisää ja kuinka Fed käyttää korkeita korkoja torjuakseen inflaatiota
- - kolme strategiaa, jotka toimivat nykypäivän asuntomarkkinoilla ja kuinka sijoittaa muiden istuessa sivussa
- Vuoden 2023 asuntomarkkinoiden ennusteet ja milloin voisimme nähdä asuntojen hinnat alhaalla
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Tässä jaksossa mainitut kirjat
Ota yhteyttä Daveen:
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Tutustu meidän sponsorisivu!
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 vuotta
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- kyky
- pystyy
- Meistä
- siitä
- edellä
- absoluuttinen
- ehdottomasti
- Hyväksyä
- Tili
- toiminta
- todella
- Etu
- neuvot
- vaikuttaa
- vaikuttavat
- edullinen
- Jälkeen
- jälkiseuraukset
- vastaan
- aineet
- aggressiivinen
- eteenpäin
- AIR
- Alabama
- linjassa
- Kaikki
- jo
- vaihtoehto
- aina
- hämmästyttävä
- määrä
- Analytics
- analysoida
- Ankkuri
- ja
- Toinen
- vastaus
- joku
- kaikkialla
- erilleen
- omena
- arvostaa
- arvostaa
- arvostus
- ALUE
- noin
- etu
- omaisuuslaji
- Varat
- houkutteleva
- Austin
- kirjoittaja
- keskimäärin
- välttämällä
- takaisin
- paluusulku
- Huono
- Balance
- pallo
- Pankki
- pankkitili
- Pankit
- perustua
- Pohjimmiltaan
- Bear
- Laskevilla markkinoilla
- kaunis
- koska
- tulevat
- tulee
- tulossa
- ennen
- Alku
- takana
- ovat
- Uskoa
- alle
- hyödyttää
- PARAS
- Veto
- Paremmin
- Vedonlyönti
- välillä
- Iso
- suurempi
- Suurimmat
- Birmingham
- Bitti
- Bleeding
- Blogi
- Joukkovelkakirjalainat
- kirja
- puomi
- reunus
- lainata
- luotonotto
- boston
- pohja
- osti
- Laatikko
- SILTA
- tuoda
- Rikki
- toi
- rakentaa
- rakentaja
- rakentajat
- Rakentaminen
- Nippu
- liiketoiminta
- yritykset
- rintakuva
- Ostetaan
- ostajille
- Ostaminen
- Numeroiden mukaan
- CAKE
- Kalifornia
- soittaa
- nimeltään
- Voi saada
- ei voi
- pääoma
- auto
- kortti
- Kortit
- Ura
- tapaus
- tapauksissa
- kassa
- kassavirta
- Aiheuttaa
- aiheutti
- syyt
- CD
- Century
- tietty
- varmasti
- muuttaa
- Muutokset
- latauksen
- ChatGPT
- tarkastaa
- Chicago
- lapsi
- Valita
- valittu
- Joulu
- kiertävä
- Kaupungit
- Kaupunki
- selkeys
- luokka
- selvästi
- kello
- suljettu
- sulkeminen
- Kolikko
- torjumiseksi
- yhdistelmä
- Tulla
- mukava
- tuleva
- kommentti
- provision
- yhteisö
- Yritykset
- yritys
- verrata
- verrattuna
- vertaamalla
- kilpailla
- kilpailevien
- kilpailu
- täysin
- monimutkaisuus
- monimutkainen
- osat
- kokoonpanossa
- kattava
- käsite
- olosuhteet
- luottamus
- luottavainen
- hämmentävä
- MIINUKSET
- konservatiivinen
- Harkita
- harkittu
- rakentaminen
- tausta
- jatkaminen
- jatkaa
- sopimus
- ohjaus
- Keskustelu
- vakuuttaa
- Viileä
- Hinta
- kustannukset
- voisi
- Laskuri
- maa
- maan
- Pari
- kurssi
- kattaa
- katettu
- Crash
- Crashed
- Kerma
- luoda
- luotu
- luo
- Luova
- pisteitä
- sato
- utelias
- Nykyinen
- Tällä hetkellä
- jaksoa
- tiedot
- Dave
- David
- päivä
- päivää
- sopimus
- Tarjoukset
- Kuolema
- Velka
- päätös
- päätökset
- Hylkää
- Lasku
- laskussa
- vähentää
- syvä
- oletusarvo
- ehdottomasti
- Kysyntä
- demografiset
- Väestötiedot
- Denver
- on kuvattu
- suunniteltu
- yksityiskohta
- yksityiskohdat
- DID
- ero
- eri
- vaikea
- numero
- ahkeruus
- suunta
- suoraan
- Alennus
- näyttö
- ei
- tekee
- dollaria
- Dont
- kaksinkertainen
- kaksinkertaistunut
- alas
- download
- alaspäin
- Draama
- ajo
- putosi
- pudottamalla
- aikana
- dynaaminen
- kukin
- Varhainen
- voit
- ansainnut
- ansaita
- Taloudellinen
- Talouskasvu
- Taloustiede
- ekonomistit
- talous
- Munat
- myöskään
- kannustaa
- päättyy
- energia
- tarpeeksi
- enter
- Koko
- täysin
- ympäristö
- yhtä
- oma pääoma
- erityisesti
- omaisuus
- Eetteri (ETH)
- Jopa
- EVER
- Joka
- joka päivä
- jokainen
- kaikki ovat
- kaikki
- täsmälleen
- esimerkki
- Esimerkit
- erinomainen
- Vaihdetaan
- innoissaan
- jännittävä
- Exclusive
- odottaa
- odotettu
- odottaa
- kallis
- asiantuntija
- asiantuntemus
- Selittää
- tutkia
- tekijät
- oikeudenmukainen
- melko
- Falling
- perheet
- perhe
- fantastinen
- maatila
- FAST
- nopeampi
- Suosikki
- pelko
- Fed
- Liitto-
- Liittovaltion rahastokorko
- harvat
- Kuva
- Vihdoin
- rahoittaa
- taloudellinen
- taloudellisesti
- rahoitus
- Löytää
- loppu
- Tulipalo
- Etunimi
- ensimmäistä kertaa
- Korjata
- tasainen
- virtaus
- Virtaava
- ruoka
- Jalka
- Joukot
- Ennuste
- ikuisesti
- muodostus
- Onneksi
- rikkaus
- Eteenpäin
- löytyi
- puitteet
- Ilmainen
- alkaen
- turhautunut
- polttoaine
- koko
- hauska
- perus-
- Perusteet
- varat
- hauska
- tulevaisuutta
- saamassa
- GAS
- vaihde
- yleensä
- sukupolvi
- saada
- saada
- Antaa
- antaa
- Antaminen
- Global
- globaali taantuma
- Go
- Hyvä
- Goes
- menee
- hyvä
- hyvä työ
- Hallitus
- kaavio
- suuri
- suurempi
- Ryhmä
- Kasvaa
- Kasvava
- Kasvu
- Kaveri
- Puoli
- käsissä
- tapahtua
- tapahtui
- tapahtuu
- Kova
- vihaa
- ottaa
- pää
- päät
- terveellisempiä
- kuuli
- hedge
- auttaa
- auttaa
- tätä
- epäröivä
- kätketty
- Korkea
- korkeampi
- Korostaa
- Highs
- historiallinen
- historiallisesti
- historia
- Osuma
- pitää
- pito
- Etusivu
- Kodit
- toivoen
- isäntä
- KUUMA
- Talo
- talot
- kotelo
- asuntomarkkinat
- Miten
- Miten
- Kuitenkin
- HTTPS
- valtava
- Hybridi
- Minä
- ajatus
- tunnistaa
- Vaikutus
- vaikutti
- Vaikutukset
- vaikutukset
- tärkeä
- mahdoton
- parantaa
- parantaa
- in
- Mukaan lukien
- Tulo
- Kasvaa
- Lisäykset
- lisää
- uskomattoman
- Osoitin
- indikaattorit
- henkilökohtainen
- teollisuuden
- inflaatio
- vaikutus
- vaikuttaminen
- tiedot
- HULLU
- tietoa
- ohjeet
- vuorovaikutuksessa
- korko
- KORKO
- korot
- kiinnostunut
- mielenkiintoinen
- etu
- Haastatella
- pelottava
- käyttöön
- inventaario
- Investoida
- investoineet
- investoimalla
- investointi
- Sijoitusauto
- Investoinnit
- sijoittaja
- Sijoittajat
- aiheuttaa
- iPhone
- kysymykset
- IT
- itse
- iTunes
- jakki
- tammikuu
- Job
- Työpaikat
- tuloaan
- journalistit
- hypätä
- vain yksi
- Pitää
- Lasten
- laji
- koputtaa
- Tietää
- tunnettu
- lasku
- suureksi osaksi
- suurin
- Sukunimi
- Viime vuonna
- nauraa
- johtaa
- johtajat
- johtava
- oppiminen
- jättää
- jättäen
- Led
- juridinen
- LEND
- lainanantajat
- luotonanto
- Taso
- tasot
- Vaikutusvalta
- vipuvaikutuksen
- LG
- elämä
- lifestyle
- Todennäköisesti
- RAJOITA
- lueteltu
- Kuunteleminen
- listaus
- Ilmoitukset
- vähän
- elää
- Lainat
- paikallinen
- Pitkät
- pitkä aika
- pitkän aikavälin
- kauemmin
- katso
- näyttää joltakin
- Katsoin
- näköinen
- ulkonäkö
- menettää
- menettää
- Erä
- rakkaus
- Matala
- M2
- makrotalouden
- tehty
- tärkein
- Valtavirta
- merkittävä
- tehdä
- ansaita
- TEE
- Tekeminen
- mies
- monet
- monet ihmiset
- markkinat
- markkinaolosuhteet
- markkinoiden kaatuminen
- Markkinatiedot
- markkinat
- ottelu
- matematiikka
- asia
- välineet
- mitata
- toimenpiteet
- Meets
- jäsen
- mainitsi
- menetelmä
- menetelmät
- metrinen
- Meyer
- keski-
- ehkä
- Millennials
- miljoona
- miljoona dollaria
- mielessä
- minimi
- lieventää
- MLS
- Raha
- raha
- rahamarkkinat
- rahan tulostaminen
- monitori
- seuranta
- Kuukausi
- kuukausittain
- kk
- lisää
- Kiinnitys
- kiinnitykset
- eniten
- motivoituneita
- liikkua
- liikkuu
- liikkuvat
- molemminpuolisesti
- kansallinen
- Lähellä
- välttämättä
- Tarve
- tarpeet
- negatiivinen
- negatiivisesti
- Uusi
- uutiset
- seuraava
- Nikkeli
- normaali
- Normaalisti
- Huomautuksia
- marraskuu
- Vivahde
- numero
- numerot
- Ilmeinen
- lokakuu
- kampanja
- tarjotaan
- Tarjoukset
- virallinen
- Okei
- Vanha
- ONE
- käyttää
- toiminta
- Lausunto
- Lausunnot
- Mahdollisuudet
- Tilaisuus
- vastakkainen
- Vaihtoehto
- Vaihtoehdot
- Muut
- Muuta
- hahmoteltu
- suoriutua paremmin kuin
- oma
- omistus
- Rauha
- maksettu
- pandeeminen
- paradigma
- osa
- erityinen
- erityisesti
- kumppani
- Hyväksytty
- passiivinen
- Maksaa
- maksaa
- maksu
- maksut
- maa
- Peak
- Ihmiset
- prosentti
- osuus
- täydellinen
- suorittaa
- suorituskyky
- suorittaa
- aikoja
- henkilö
- Henkilökohtaisesti
- philadelphia
- kuva
- kuvat
- kappale
- paikat
- suunnitelma
- suunnitteilla
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- Pelaa
- soitin
- Ole hyvä
- romahtaa
- podcast
- podcastit
- Kohta
- pistettä
- pokemon
- kehno
- pop
- väestö
- populaatiot
- sijainti
- mahdollinen
- mahdollisesti
- teho
- voimakas
- Käytännön
- ennustaa
- Ennustettavissa
- ennustamiseen
- ennustus
- Ennusteet
- esittää
- paine
- aika
- hinta
- Hinnat
- hinnoittelu
- ensisijainen
- Pääasiallinen
- periaate
- yksityinen
- todennäköisyys
- todennäköisesti
- Ongelma
- ongelmia
- ammatillinen
- ammattimaisesti
- Voitto
- ominaisuudet
- omaisuus
- ehdotus
- PROS
- tarjoamalla
- Vetää
- booli
- osto
- ostot
- Työnnä
- laittaa
- puts
- Putting
- kysymys
- kysymykset
- nopea
- nopeasti
- nostaa
- esille
- nostamalla
- hinta
- Hinnat
- luokitus
- suhde
- tavoittaa
- saavutettu
- suhtautua
- Lue
- Lukeminen
- todellinen
- kiinteistöt
- kiinteistömarkkinoilla
- ymmärtää
- kiinteistönvälittäjä
- reason
- kohtuullinen
- syistä
- tasapainottaa
- kertaus
- äskettäinen
- äskettäin
- lama
- suositella
- Suositus
- suosituksia
- ennätys
- äänitys
- toipua
- Palauttaa
- vähentää
- riippumatta
- suhteellisesti
- julkaistu
- luotettava
- muistaa
- Reno
- Vuokrata
- vuokrat
- toistaa
- raportti
- edustaa
- tutkimus
- asukkaiden
- vastuullinen
- REST
- Ravintolat
- johtua
- palata
- Tuotto
- arviot
- Palkinto
- oikeudet
- Rengas
- Ripple
- Nousta
- nouseva
- Riski
- riskit
- riskialtis
- tie
- Rooli
- RON
- juurtuvat
- kierros
- Sääntö
- ajaa
- Maaseudun
- Said
- tähden
- palkat
- myynti
- myynti
- sama
- tallentaa
- Säästöt
- säästötili
- Asteikko
- skenaariot
- kirkuva
- Seattle
- Toinen
- sekuntia
- koska
- näyttää
- valikoiva
- Myydään
- Myyjät
- myynti
- Sells
- tunne
- sensible
- tuomita
- vakava
- setti
- Setit
- seitsemän
- useat
- osakkeet
- siirtää
- Lyhyt
- Lyhytaikainen
- puute
- shouldnt
- näyttää
- Näytä
- Sides
- merkki
- signaali
- signaalit
- merkittävä
- merkittävästi
- allekirjoittaminen
- samankaltainen
- Yksinkertainen
- koska
- single
- Istuminen
- SIX
- Kuusi kuukautta
- hieman eri
- hidas
- hidastaa
- Hitaasti
- pieni
- pienempiä
- fiksu
- fiksummin
- So
- niin kaukana
- Pehmeä
- vankka
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- jokseenkin
- jonnekin
- kuulostaa
- kuulosti
- Lähteet
- Tila
- puhuminen
- erityisesti
- spektri
- menot
- käytetty
- piikki
- Sponsorit
- Spotify
- Pysyvyys
- vakaa
- standardit
- Alkaa
- alkoi
- Aloita
- Osavaltio
- Valtiot
- pysyä
- tasainen
- Höyry
- Vaihe
- Yhä
- STONE
- stop
- myrsky
- strategiat
- Strategia
- vahva
- Struggling
- Onnistuneesti
- niin
- äkillinen
- kärsimystä
- suuri
- toimittaa
- Tarjonta ja kysyntä
- tuki
- tarkoitus
- yllättävä
- ympäröivä
- kestävä
- keinut
- järjestelmä
- ottaa
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- Kohde
- joukkue-
- kymmenen
- ehdot
- tertiäärinen
- -
- Fed
- Tulevaisuus
- Kaavio
- tiedot
- Valtion
- maailma
- heidän
- teema
- itse
- Siellä.
- asia
- asiat
- Ajattelu
- kolmas
- tällä viikolla
- Tämä vuosi
- ajatus
- tuhansia
- kolmella
- Kautta
- kauttaaltaan
- Throwing
- SOLMIO
- aika
- aika ostaa
- kertaa
- ajoitus
- kärki
- Otsikko
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- huomenna
- tonni
- tonnia
- liian
- ylin
- aihe
- TÄYSIN
- kohti
- kaupunkeja
- raita
- Seuranta
- perinteinen
- perinteisesti
- Liiketoimet
- Jäljennös
- siirtyminen
- Trend
- totta
- VUORO
- tv
- tyypit
- tyypillisesti
- meille
- Yhdysvaltain hallitus
- Lopulta
- Epävarma
- Epävarmuus
- varten
- ymmärtää
- ymmärtäminen
- työttömyys
- yksisarvinen
- Yhtenäinen
- Yhdysvallat
- yksiköt
- ladattu
- yläpuoli
- kaupunki-
- us
- käyttää
- yleensä
- arvo
- valtava
- ajoneuvo
- Vastaan
- Video
- palkka
- palkat
- odottaa
- halusi
- haluavat
- Katso
- tavalla
- Rikkaus
- häät
- viikko
- viikkoa
- Mitä
- onko
- joka
- vaikka
- KUKA
- Villi
- tulee
- halukas
- voittaa
- VIINI
- Wisconsin
- sisällä
- ilman
- sanoja
- Referenssit
- työskennellä yhdessä
- työskenteli
- työskentely
- toimii
- maailman-
- huolestunut
- arvoinen
- olisi
- kääritty
- kirjoittaa
- kirjallinen
- X
- vuosi
- vuotta
- saannot
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet
- nolla-