Yleisötarjousesitys: 3 asunnon vuokraus punaisilla lipuilla vs. kallis korjaus ja käännös

Dave:
Hei kaikki. Tervetuloa markkinoille. Olen isäntäsi, Dave Meyer, ja Kathy, Jamil, James ja Henry ovat tänään mukana. Mukava nähdä teitä. Ensimmäistä kertaa olemme taas yhdessä sen jälkeen, kun olemme yhdessä Denverissä.

Kathy:
Hienoa nähdä sinut. Olen innoissani tämän päivän esityksestä. Kuuletko kaksi live-tarjousta?

Jamil:
Tuntuu kuin aion ilmentää Kevin O'Learyani tänään.

Dave:
Onko sinulla kuva Kevin O'Learysta meille, Jamil? Jos kuuntelet tätä, hän teki vain erittäin rumat kasvot.

Jamil:
Joo, ja sihisin.

Dave:
Aiomme tehdä tämän. Teemme tänään uuden formaatin, jossa pari kuuntelijaa liittyy joukkoomme. He molemmat tekevät sopimusta juuri nyt, ja me opimme, mitä he käyvät läpi puhuessamme, kun kuuntelet tätä. Tämän pitäisi antaa sinulle todella hyvä käsitys markkinoilla olevista tarjouksista ja siitä, kuinka sinun kaltaiset ihmiset sopeutuvat markkinaolosuhteisiin ja tekevät silti hyviä tarjouksia. Mitä mieltä olette keskusteluistamme tänään Mattin ja Michaelin kanssa?

Jamil:
Uskomaton.

Kathy:
Oi, se oli niin hauskaa.

James:
Se, että nämä kaverit ovat siellä perässä, on mahtavaa ja ilkeää, ja yksi heistä putosi kotijuoksuun. Joten olen hieman kateellinen.

Kathy:
Ja rakastin vain kuulla kaikkien vinkkejä ja ratkaisuja. Minusta tuntui, että olen juuri saanut jatkokoulutuksen viimeisen 45 minuutin aikana.

Henry:
Kyllä, ihmiset, kynät ja paperit, tee muistiinpanoja, koska kuulet hyviä neuvoja kaupan tekemiseen ja annat hyviä neuvoja neuvottelemiseen ja myyjien kanssa puhumiseen. On hienoa kuunnella tätä, ja olen vain nörtti, joten ihmisten tarjousten kuuleminen ja niistä puhuminen ja ihmisten ehdotusten kuuleminen näiden sopimusten tekemiseksi on kuin musiikkia korvilleni. Rakastan tätä tavaraa.

Dave:
Selvä, hienoa. No, sen myötä aiomme päästä asiaan, mutta ensin pidämme nopean tauon.
Michael Ye, tervetuloa On the Marketiin. Kiitos, että olet täällä.

Michael:
Kiitos, että sain minut, Dave. Olen niin innoissani, että olen täällä.

Dave:
Hienoa. Mennään asiaan. Voitko aloittaa esittelemällä itsesi yleisölle ja kertomalla meille hieman kokemuksistasi kiinteistöalalla?

Michael:
Varma. Nimeni on Michael Ye ja olen pastori, joka on siirtymässä palveluksesta kiinteistöalalle. Aloitin kiinteistöalalla noin kuusi tai seitsemän kuukautta sitten. Join Kiyosaki Kool-Aidin ja aloitin sen vaelluksen ja aloin vain juoda BiggerPocketsissä joka ikinen päivä. Luulen, että olen kuunnellut vähintään sata tuntia BiggerPocketsin juttuja. Ja törmäsin tähän tyyppiin nimeltä Henry, Henry Washington ja kuulin hänen tarinansa, ja hän tarjosi jonkinlaista mastermind-kurssia, ja minä sanoin: "Minun täytyy olla osa sitä." Ja niin tein, ja se oli noin kuusi tai seitsemän kuukautta sitten, ja nyt olen On the Marketissa. Tämä on hämmästyttävä.

Dave:
Se on mahtavaa. Olemme iloisia saadessamme sinut tänne ja haluaisimme kuulla sopimuksesta, joka sinun on jaettava kanssamme.

Michael:
Totta kai, tottakai. Joten kiinteistö sijaitsee St. Cloudissa Floridassa, joka on aivan Orlandon ulkopuolella. Olemme Keski-Floridassa, eikä se ole kolmio, mutta siinä on kolme yksikköä. Se on yksi perheyksikkö, jossa on kolme yksikköä. Siinä on pääyksikkö, joka on kolme makuuhuonetta, kaksi kylpyhuonetta, studio ja myös anoppisviitti, kaikki takana, kaikki samalla kiinteistöllä. Ostin sen 240 vieroitushinnalla, vain saadakseni sen vauhtiin, jotta voisin vuokrata sen. Se on vain noin 15K tai niin. ARV on 400. Rentometerin mukaan minun pitäisi olla jossain 3300 dollarin kuukaudessa yhdistettynä kolmen yksikön välillä.

Kathy:
Pisteet.

Dave:
Joo. Joo, en tiedä miksi tarvitset neuvoja tässä asiassa. Vaikuttaa siltä, ​​että sinun pitäisi vain mennä ostamaan tämä. Mutta ennen kuin siirrymme tähän, voitko kertoa meille hieman markkinoista?

Michael:
Joo, Florida yleensä on vain todella, todella kuuma markkina tällä hetkellä, mutta Keski-Floridassa yleisesti ottaen se on sellainen synkkä hevonen, minusta tuntuu. Seksikäs alue on tietysti Tampa, mutta Keski-Florida, kaikki ajattelevat aina Disneytä, mutta Keski-Florida on itse asiassa, ymmärtääkseni Floridan markkinat ovat jatkuvasti kokeneet erittäin äärimmäisiä ylä- ja alamäkiä, ja ne ovat vaihdelleet paljon. Mutta Floridan markkinoista, ilmeisesti muiden kiinteistöjen ihmisten kertoman mukaan, Keski-Florida on ollut vakain kaikista Floridan markkinoista. Asun siis täällä. Koska olen ensimmäinen sijoittaja ja niin edelleen, teen parhaani. Haluan nähdä kiinteistön, haluan saada käteni siihen, sellaista. Joten aloin sijoittaa tänne ensin.

Dave:
Sepä hienoa. Ja ennen kuin siirrän asian muulle paneelille, viimeinen kysymys on, kuinka löysit tämän sopimuksen?

Michael:
Joten se tapahtui tukkukauppiaan kautta, tukkukauppiaan, jonka kanssa minulla on ollut suhde, ja lupasin hänelle rahaa, jos hän tekisi minulle sopimuksen ennen kuin hän lähetti sen sähköpostitse. Ja katso ja katso, eräänä päivänä hän vain soittaa minulle ja sanoo: "Mike, sinun täytyy tulla hakemaan tämä heti." Ja minä tein.

Kathy:
Raha ratkaisee.

Michael:
Kyllä rouva.

James:
Tiedän, mikä on ensimmäinen neuvoni: myy minulle omaisuus. Tämän luvut näyttävät erittäin vahvoilta. Hei, Michael, oletko jo sulkenut tämän kiinteistön vai…

Michael:
Kyllä kyllä. Suljin sen itse asiassa viime viikolla.

James:
Ja miten rakensit sopimuksen sen sulkemiseen asti? Perustitko sen kovan rahan mukaisen rahoituksen? Saitko kuntoutuslainan vai miten teit sopimuksen?

Michael:
Joten sain kovaa rahaa, koska tukkuliike sanoi, että meidän on suljettava kahden viikon kuluttua. Joten kyllä, menin eteenpäin ja tein kovan rahan, ja urakoitsijani sanoo, että kuntoutuksen ei pitäisi kestää yli kolme viikkoa, joten tulemme ulos perinteisellä tavalla. Olen jo aloittanut paperityöt tämän kiinteistön tavanomaisten lainojen ottamisesta, joten toivottavasti saamme toimimaan huhtikuuhun mennessä.

James:
Vuokraatko sen sitten lyhytaikaisesti vai keskipitkällä aikavälillä, vai jatkatko pitkäaikaista vuokraamista vai aiotteko tehdä yhdistelmän näiden kahden välillä?

Michael:
Olemme menossa pitkäaikaiseen vuokraukseen. Tässä liiketoiminnassa ihmissuhteet ovat kaikki kaikessa. Ja kävi vain niin, että urakoitsijani tunsi kaverin, jonka todella tarvitsi muuttaa tilaan, ja tila oli hänelle täydellinen. Ja niin hän päätti vuokrata kaikki kolme yksikköä. Ja siksi tarkastan hänen luottotietojani juuri nyt ja muuta, mutta se näyttää menevän.

James:
Ja kuinka paljon lainanantajien kanssa puhut tai mitä lainanantajia yrität, mikä on lopullinen tavoite? Joten kun ostamme, tiedän, että ostaessani yhden perheen vuokra-asuntoja, ostan usein suurella kassavirralla, kuten tämä sopimus, tai jollakin osakepositiolla, jossa kehitys on ylöspäin. Mutta itselleni mietin aina, kuinka paljon käteistä minulla on sopimukseen lukitsemiseksi vai lähdenkö erityyppisestä lainanantajasta yrittämään lainata takaisin? Aiotko suunnitella, aiotteko jättää nimikirjasi kovarahamiehesi kanssa? Oletan, että pudotat 20% karkeasti?

Michael:
Joo, jotain tuollaista, joo.

James:
Aiotteko jättää sen sopimukseen vai pystytkö polttamaan tämän omaisuuden ja saamaan pääomasi takaisin?

Michael:
Toistaiseksi aion pitää sen siellä vain toistaiseksi, ja sitten toivon, että saan sen ehkä uudelleenrahoittamaan, kun korot väistämättä jossain vaiheessa laskevat ja saan osan rahoistani takaisin. siten. Mutta rehellisesti sanottuna itse omaisuus, alue on vasta alkamassa näyttää merkkejä gentrifikaation ensimmäisestä vaiheesta, valitettavasti. Ja niinpä gentrifikaatio, minulla on ristiriitaisia ​​tunteita siitä, mutta kiinteistönomistajan näkökulmasta se on minulle hienoa. Joten kyllä, se on todellakin osakeostos enemmän kuin mikään muu.

Jamil:
Michael, mukava tavata sinut. Onnittelut myös tämän sopimuksen saamisesta, seitsemän kuukautta takana ja olet ryhtynyt toimiin. Ilmiömäinen. Minulla on pari kysymystä poistumisesta. Ja niin olet maininnut, että kiinteistö on kaavoitettu yhden perheen, mutta kiinteistössä on kolme asuntoa, jotka voidaan vuokrata. Kokemukseni on, että perinteiset lainanantajat varmistavat, että kaavoitus vastaa omaisuuttasi ennen kuin he lainaavat sitä. Ja niin heti punainen lippu, jonka saan, on, kun lainanantaja tulee ja he huomaavat, että sinulla on yksittäinen perhe, he eivät halua lainaa kiinteistölle. Miten olet lieventänyt tilannetta ja mikä on suunnitelmasi, jos et saa perinteistä rahoitusta?

Michael:
Olen täysin rehellinen sinulle, Jamil, en tiedä vielä täysin.

Dave:
Myy se Jamesille. Tiedät jo. Sinulla on toinen irtautumisstrategia.

Michael:
Ole hyvä. Joo, olen rehellinen sinulle, en ole ajatellut niin pitkälle. Suljin sen juuri viime viikolla ja yritän vain saada kaiken hoidettua. Mutta sen perusteella, mitä ymmärrän, lainanantajani, tavanomaisen lainanantajani, näyttää siltä, ​​​​että se ei tule olemaan ongelma. Olen rehellinen sinulle. En ajatellut sitä, mitä juuri ehdotit.

Kathy:
Juuri tätä aioinkin kysyä, ovatko nuo yksiköt sallittuja? Tiedätkö?

Michael:
Kyllä, kyllä, he ovat.

Kathy:
Kaikki nämä alueet ovat sallittuja, mutta eivät kolmiosaisena.

Michael:
Ei triplexina, joo.

Kathy:
Okei. Koska tiedän selvästi, että Floridan laki on hyvin erilainen kuin Kalifornian laki, mutta monet ihmiset eivät ymmärrä, että he luovat näitä ylimääräisiä yksiköitä ja vuokraavat ne, mutta ne eivät kuulu. He eivät ole vakuutuksen kattamia, ja voit joutua suuriin ongelmiin, jos jäät kiinni.

Michael:
Joo, joo, varmistin, että ne olivat peitossa, joten olemme kunnossa.

Henry:
Mielestäni etuna on se, mitä teit täällä hyvin, että monet ihmiset katsovat tällaista sopimusta ja sanovat: "Voi, olen valmis maksamaan triplex-numeroita, koska aion vuokrata sen kuin triplexin." Mutta sinä analysoit kauppaa kuin yksittäinen perhe, joka on todellisessa muodossaan mitä se todellisuudessa on, ja ostit sen näiden lukujen perusteella. Ja sen vuokraaminen kolmikerroksisena on siis huipentuma kakun päällä, mikä on mielestäni oikea tapa katsoa jotain tällaista, ja kyllä, Jamil on oikeassa, saatat törmätä perinteiseen lainanantajaan, joka ei halua rahoittaa sitä, koska se on kolme asuntoa. mutta voit myös törmätä tavanomaiseen lainanantajaan, joka rahoittaa sen.
Ensimmäinen kiinteistö, jonka hakkerin, omistan sen edelleen. Se on FHA-lainalla, ja sen takana on anoppitalo. Ja he sanoivat jotain, kun ostimme sitä ja lähetimme heille kuvia ja kerroimme hänelle, että se on yksittäinen perhe, mutta sen takana on anoppisviitti ja sitten he rahoittivat sen. Joten se tietää, että se riippuu lainanantajasta, mutta hän on täysin oikeassa. Jotain ehdottomasti, ehdottomasti mietittävää, ja se tarkoittaa vain, että jos kyseinen lainanantaja ei halua tehdä, se ei tarkoita, että toinen ei halua.

Michael:
Ehdottomasti.

Jamil:
Michael, toinen kysymys. Mainitsit 15,000 15,000 dollarin kuntoutuksen, mutta sanoit kolmen viikon aikajanan. Ja niin vaistomaisesti minulla on paljon kokemusta urakoitsijoista ja olen aina oppinut, että kaksinkertaistat kaiken, mitä he sanovat sinulle maksavan, ja kaksinkertaistat myös aikajanan, ei siksi, että he olisivat epärehellisiä, vaan koska he ovat epärehellisiä. Ja kun otat tämän huomioon, kuinka kauan olet tuntenut tämän urakoitsijan ja millaisia ​​kokemuksia sinulla on hänestä? Mielestäni 5 10 dollaria kuulostaa erittäin alhaiselta, kun otetaan huomioon tämän päivän suuret materiaalikustannukset. Et voi tehdä mitään näinä päivinä 15,000 tai 15,000 tai XNUMX XNUMX dollarilla. Ja siksi olen utelias, miltä työn laajuus näyttää XNUMX XNUMX dollarilla? Koska kolme viikkoa on itse asiassa remontin maailmassa melko pitkä aika, joten kiinnostaa ymmärtää mikä se työn laajuus on.

Michael:
Joo joo. Joten urakoitsija, mielenkiintoista kyllä, urakoitsija on pastori.

Jamil:
Oi hyvä. Okei. Joten se poistaa epärehellisen ruudun, eikö?

Michael:
Ehdottomasti. Joten saavuin Orlandoon ehkä noin neljä kuukautta sitten New Jerseystä, ja yksi ensimmäisistä asioista, joita tein pastorina, oli se, että halusin tavata kaikki muut pastorit alueella, ja tapasin tämän tyypin ja kävi ilmi, että hän oli urakoitsija. Olin kuin: "Hei, olen juuri ryhtymässä itse kiinteistöalaan. Haluatko työskennellä yhdessä?"
"Ai niin, tottakai." Joten tavallaan tapasimme ja puhumme joka päivä. Meillä on jonkin verran luottamusta toisiimme ja kaikkeen muuhun, ja analysoimme sopimuksia yhdessä ja meillä on sellainen läheinen suhde. Mitä tulee työn laajuuteen, puhumme, kuten sanoin, vain saadaksemme sen vauhtiin, puhumme maalista. Puhumme muutaman jalkalistan ja joidenkin keittiötasojen vaihtamisesta. Siinä se aika pitkälti.

Jamil:
Todella minimaalista tavaraa.

Michael:
Todella minimaalista tavaraa vauhtiin pääsemiseksi.

Henry:
Mikä sopimus.

Michael:
Kyllä, se on aika erinomaista, minun on sanottava, mies. Mutta on muitakin asioita, joita haluaisimme tehdä. Luulen, että yksi kysymyksistäni teille oli, että haluan vuokrata sen markkinoiden huipulta, mutta sanoisin, että tällä hetkellä ympäristö on luultavasti kuin C plus -naapurusto. Ja kuinka paljon on liikaa remonttia? Tiedät mitä tarkoitan?

Jamil:
Onko naapurustossa potentiaalia mennä B- tai B-plussiksi? Koska jos sinulla on comps, jotka ovat B plus, voit ankkuroida siihen numeroon ja sitten voit nostaa siihen ja muuttaa koko laajuutta.

Michael:
Kyllä, siinä on potentiaalia, mutta sanoisin, että jos vain arvaisin, sanoisin, että meillä on todennäköisesti noin 10-XNUMX vuotta.

James:
Mielestäni se on loistava kysymys, koska ostamme myös paljon kiinteistöjä, joita voimme myöhemmin muuttaa. Lyhyellä aikavälillä haluamme pitää vuokra-asunnona. Ja kun katson 10-XNUMX vuoden arvostuspeliä, jossa ei ole mitään väärää, tykkään yleensä laittaa halvempaa materiaalia, joka kestää pidempään, tai ei halvempaa materiaalia, mutta luodinkestävämpää, mutta kuten LVP, kiinteät lattiatyypit, tuhoutumattomat esineet, ja käytän rahat sinne, mutta en ota täydellistä kosmetiikkaa, koska se, mitä on tapahtunut, mitä olemme tehneet Seattlessa, on sellainen maapankki, koska tiheys muuttuu kaikkialla Yhdysvalloissa, kuten Washingtonin osavaltiossa hyväksyttiin juuri uusi laki, jonka mukaan yhden perheen kaavoitus ei ole enää sallittua. Kaikki on sallittua asuttaa, rakentaa ja myydä erikseen.
Suosittelen siis, että kun tarkastelen näitä tarjouksia, yritän itse asiassa tehdä ja varmistaa, että se voi olla suuri kassavirta, koska tämän asian kassavirta on 24 % käteisellä ja 20 % jää sopimukseen. Se on hieno paluu. Voit ajaa kassavirtaa, ja ehdotan, että teet vähimmäisvaatimukset, jotka kestävät. Mutta sitten kun pääset seuraavaan edistymispolun tapahtumaan, joka on 10–1031 vuoden kuluttua, aloita täydellinen uudelleenrakentaminen, koska saatat pystyä myymään kaikki kolme yksikköä pois, myymään ne erikseen ja sitten XNUMX niistä suurempana. summa isompaan kiinteistöön.
Mutta kun teet niitä asuntoja, sinun on joskus tehtävä joitain huomattavia remontteja parantaaksesi sitä, lisätäksesi uusia vesilinjoja, tehdä viemärityyppejä. Joten mielestäni on aina parasta hankkia se luodinkestävällä vuokratyylillä, odottaa etenemispolkua, sitten luovuttaa ja sitten valita optimaalinen hinnoittelu. Koska jos teet sen nyt, markkinat voivat näyttää erilaiselta 10 vuoden kuluttua, ja sitten sinun on tehtävä koko juttu uudelleen. Ja jos siis luulet, että kyseessä on 10–10 vuoden peli, niin mene sinne, missä se voi ylläpitää itseään, etkä joudu vuotamaan maksujen ja ylläpitokustannusten takia, ja sitten lähdet isoon repeämään XNUMX–XNUMX vuoden kuluttua. .

Dave:
Michael, sanoit haluavasi vuokrata huippuhintaan, mikä on tietysti kaikkien tavoite, mutta vuokraat myös kaikki kolme asuntoa yhdelle vuokralaiselle. Luuletko, että se helpottaa vuokratilannettasi vai laskitko kokonaisvuokraasi mukavuussyistä?

Michael:
Alennin vuokraa vain mukavuussyistä. Ja myös kaveri, joka tulee sisään, on vahva vuokraaja, ja ajattelin, että sen sijaan, että joutuisimme hoitamaan kolmea erillistä yksikköä, meillä oli vain yksi kaveri, ja kävi ilmi, että tämä kaveri on myös urakoitsija, joten hän sanoi, että hän olisi halukas tekemään joitain ilkeitä asioita puolestani ja muuta, joten sekin oli houkuttelevaa. Joten alennin hänen vuokraa hieman.

Dave:
Tarvitseeko hän kolme keittiötä vai mikä on suunnitelma kolmelle yksikölle?

Kathy:
Joo, sitä meinasin kysyä.

Michael:
Itse asiassa hänen korkeakouluikäiset lapsensa ovat vasta valmistumassa ja he tarvitsevat asunnon ainakin muutaman vuoden. Ja ajatuksena on, että kaikki asuvat kiinteistössä yhdessä. Joten uskon, että pärjäämme ainakin muutaman vuoden.

Dave:
No, valitse ehdottomasti halvemmat tavarat, jos siellä asuu koululaisia.

Jamil:
Onko vuokra yhden vuokralaisen kanssa 3,300 kuukaudessa vai alle sen?

Michael:
Olemme siis 32.

Jamil:
Okei, vain sadan dollarin alennus. Ei huonommin.

Kathy:
Miten seuloit hänet? Mistä tiedät, että hän on hyvä vuokralainen?

Michael:
Laitoin hänet RentRedi-prosessin, RentRedin, ohjelmiston läpi. Lisäksi hänellä oli Experian-raportti, joka tehtiin noin kuukausi sitten, ja pyysin häntä lähettämään tiliotteensa sekä viime vuoden veroilmoituksensa. Ja niin tein kaiken sen. Ja vieläkin selailen hallituksen asioita nähdäkseni onko siellä konkursseja tai vastaavaa, mutta kaikki näyttää menevän.

Henry:
Haluan tämän lisäksi viittauksia. Joten jos hänellä on entinen vuokranantaja, soitan hänen kanssaan. Tykkään kysyä entisiltä vuokranantajalta, koska he antavat sinulle raportin. Ja sitten viimeinen kysymys, jonka tyypillisesti kysyn heiltä, ​​kuten sanon, joko jos se on vuokranantaja, kysyin heiltä, ​​vuokraisitko heille uudelleen, jos sinulla olisi mahdollisuus? Ja jos se on työnantaja, sinun tulee myös soittaa hänen työnantajilleen, jos hän ei ole itsenäinen ammatinharjoittaja.

Jamil:
Haluaisin vielä lisätä, että palata vuokranantajan luo, koska viimeinen vuokranantaja saattaa valehdella saadakseen heidät ulos.

Dave:
Aivan.

Kathy:
Joo.

James:
Michael, mainitsit yhden asian, että tämä kaveri oli valmis tekemään töitä kiinteistössäsi. Olen tehnyt niin monta kertaa. Olen tehnyt sen oikein ja väärällä tavalla. Yksi on sanallinen, kuten "Hei, autan sinua työskentelemään tämän kiinteistön parissa myöhemmin." Ja se on hienoa, ja se on hieno ele. Mutta ongelma on usein se, että sitä ei todellakaan tapahdu. Ja siksi tämä on mahdollisuus, jota etsin aina. Kuinka voin niputtaa asioita vähentääkseni kulujani, olipa kyseessä rakentaminen tai vuokra-huolto. Jos vuokraan isännöitsijälle tai jollekin, joka toimii siellä, ehkä annan heille alhaisemman hinnan, koska he etsivät rakennusta. Mutta tämä on loistava tilaisuus hidastaa vauhtia ja sanoa: "Hei, olen valmis antamaan sinulle sadan dollarin alennuksen kuukaudessa. Markkina on 3300, saat 3200:lla, mutta haluaisin, että kattaisit nämä huoltokulut vuokran ajaksi.
Ja koska se voi säästää satoja dollareita kuukaudessa, mikä vaikuttaa merkittävästi kassavirtaasi. Ja sinun ei tarvitse tehdä siitä valtavaa, vaan sano vain: "Hei, jos jokin näistä 10 esineestä tapahtui, olet valmis tulemaan ulos ja tekemään työtä ilmaiseksi, ja minä maksan materiaalit. ” Ja sanoisin, että on parempi lukita se etukäteen, koska sen kokonaistuotto, jos hän on siellä kolme vuotta, laitat ylimääräiset 4 % taskuusi kassavirran mukana, koska et ole joutuu maksamaan ylläpitokuluja. Joten kirjoita se vain kirjallisesti ja sitten koska minulla on ollut se, kun olen sanonut: "Hei, sanoit aikovanne tehdä näitä asioita." Ja he sanovat: "Joo, tässä on laskusi." Olen kuin "No, nyt maksan liikaa." Ja siksi se on loistava tilaisuus, varsinkin ensikertalaisena vuokranantajana, todella lukita kiinteistösi henkilö, joka voi helpottaa elämääsi seuraavien kahden tai kolmen vuoden ajan.

Kathy:
Voi luoja, en voi olla enempää samaa mieltä. Varmista, että se on kaikki kirjallisesti, laillista. Ihmisillä on erilaisia ​​käsityksiä siitä, mikä on siistiä. Joten olen tehnyt sen, kun päädyin violettiin seinään. Joten kaikki, mitä he tekevät, on mielestäni hyväksyttävä. Sinun täytyy tietää, mitä he tekevät.

James:
Violet seinät eivät ole hyvä tapa maksimoida vuokraasi.

Kathy:
Sen uudelleenmaalaaminen maksoi useita tuhansia dollareita, koska sitä on vaikea maalata violetilla.

Michael:
Voi luoja.

Dave:
No, Michael, kiitos, että teit tämän sopimuksen. Onko sinulla jotain, viimeisiä kysymyksiä paneelille ennen kuin pääset pois täältä?

Michael:
Se on hauskaa, koska minulla oli koko joukko kysymyksiä, ja nyt kun olemme lopussa, minulla ei tunnu olevan enää yhtään jäljellä.

Dave:
No, se tarkoittaa, että teimme työmme.

Michael:
Kyllä sinä teit. Kyllä sinä teit. Niin onnellinen, että sain olla täällä. Kiitos paljon.

Dave:
Tietysti. Ja onnittelut. Kuulostaa mahtavalta.

Jamil:
Ehdottomasti.

Henry:
Onnittelut kaveri.

Michael:
Kiitos. Kiitos.

Dave:
Matt McMains, tervetuloa markkinoille. Kiitos, että olet täällä.

Matta:
Hei, kiitos kun sain minut, Dave.

Dave:
No, aloitetaan kertomalla meille hieman kokemuksestasi kiinteistöalalla.

Matta:
Oma kokemukseni on aika vähäinen. Minulla on ensisijainen talo, jonka ostin heti COVIDin alussa, mikä auttoi minua juurruttamaan kiinteistömaailmaan. Ja sitten selvisimme siitä ja ostimme vuokra-asunnon Pensacolassa, Floridassa, ja aloitimme aluksi AirBNB:nä, ja sitten syksyllä olimme siirtyneet pitkäaikaiseen vuokraukseen.

Dave:
Okei hienoa. Etkä asu siellä. Floridassa?

Matta:
Oikea. Kasvoin Orange Countyssa, Kaliforniassa, Etelä-Kaliforniassa, ja kävin yliopistossa Pensacolassa. Sieltä se tuttu alue tulee.

Dave:
Selvä, hienoa. Joten kerro meille hieman sopimuksesta, jota tarkastelet nyt.

Matta:
Selvä. Joten se oli markkinoilla oleva sopimus, jonka löysin Pensacolasta vain pesemällä kaiken, mikä on ollut markkinoilla yli 90 päivää. Ja tämä oli itse asiassa vasta 40 päivän ikäinen, kun löysin sen, mutta olin huomannut, että he olivat pudonneet hintaa kolme kertaa. Joten minulle olin kuin: "Ai, luultavasti yritän päästä eroon siitä, joten heitetään vain tarjous." Ja kuten Henry sanoo Mastermindissä: "Tee vain tarjouksia ja anna heidän valita, haluavatko he sitä vai eivät." Niin minä tein. Ja tämä todella jäi kiinni. Se oli listattu 161. Sain sen lukittu 140 tällä hetkellä.

Dave:
Mahtava. No, haluan kuulla siitä lisää. Ennen kuin teemme, niille meistä, jotka eivät tiedä mitään Pensacolasta, voitteko kertoa meille hieman alueesta?

Matta:
Joten Pensacola, siellä on muutama korkeakoulu ja siellä on Naval Air Station. Joten liikettä ja liikennettä on paljon Floridan alueella, mutta se on tavallaan lähellä Alabaman puolta. Markkina-analyysin, jonka tein, katsoit vain vuosia taaksepäin, ja se onnistui hyvin viime taantuman aikana. Siellä ei ollut paljon vaihtelua. Joten otin sen niin, että he voisivat luultavasti olla melko vakaita eteneessään kaiken muun eteen tulevan eteen. Ja myös myynti-lista-suhde oli melko hyvä. Joten tuon juuri valitsin. Tunnen vain alueen. He rakentavat keskustaa, joten uskon, että paljon hyvää on tulossa.

Dave:
Loistava. Ja suunnitelmasi on kääntää se, eikö niin?

Matta:
Oikea. Suunnitelmani on laskea kiinteistöistä 20 %:a ei todellakaan leikata sitä minulle, koska olen kahden kiinteistön sisällä ja olen jo melko kuiva. Joten yritän tehdä vain nolla tai vähän rahaa taskustani ja yrittää kääntää tämän ensimmäisen, jotta lopulta alkaa BRRRR-toiminta ja vuokralaisten sijoittaminen ja uudelleenrahoitus, mutta käyttämällä muiden ihmisten rahoja.

James:
Matt, joten kuntoutusbudjetillasi, joka sinulla on tässä kiinteistössä, A, pidän tämän kiinteistön hintapisteestä, 140, joka on hyvä ensiksi, kun käännät kaukosäädintä, varsinkin alhaisempi hinta, se kuulostaa enemmän kosmeettiselta vuoro. Ja luulen, että kun ostat ulkomailla, kosmeettiset käännökset ovat hyviä, koska siellä on vähemmän muuttujia. Olen huolissani tästä sopimuksesta, että se on hieman tiukka. Luvut näyttävät mielestäni hyviltä monella eri tavalla, mutta käänteessä se voi olla hieman tiukka, varsinkin jos käännät kaukosäädintä, koska jos et pysty hallitsemaan kustannuksia niin paljon, jos se hiipii Vähänkin voit mennä punaiseksi melko nopeasti tässä kaupassa.
Sen lisäksi, että pinoat vipuvaikutusta ja etsit 100 % rahoitusta, velkakustannukset ovat korkeammat kuin normaali räpylä siinä vaiheessa. Usein käänteessämme jätämme sopimukseen 20, 25 %, joka yleensä palautuu meille kuuden tai yhdeksän kuukauden aikana siinä vaiheessa. Koska katsoessani käännösnumeroita, oletko jo määrittänyt kovan rahan koron tälle sopimukselle? Mikä on velkasi tästä? Koska sillä on suuri vaikutus marginaaliin.

Matta:
Mitä tulee kovaan rahaan, tapa, jolla aion järjestää tämän sopimuksen, on kovaa rahaa ostoon ja kuntoutukseen. Ja sitten minulla on jonossa yksityinen raha, jonka tapasin kiinteistötapaamisessa täällä Orange Countyssa ja joka on valmis maksamaan käsirahat ja kaikki yleiskulut siitä. Mutta kova raha, jonka minun olisi pitänyt sulkea tänään, he lainaavat minua, se on noin 12 % ja 10 %. Joten tällä hetkellä odotan kuulevani sieltä, ja sitten se sanelee, missä olen sopimuksessa.

Jamil:
Matt, mitä teet, mikä on kokopäivätyösi W2?

Matta:
Olen liittovaltion upseeri.

Jamil:
Voi mahtava mies. Joten olet melko hyvin perehtynyt siihen, että pystyt ymmärtämään, jos joku puhuu sinulle totta. Mitä mieltä olet urakoitsijastasi? Tuntuuko sinusta hyvältä niiden antamista numeroista, onko työn laajuus mielestäsi linjassa esitetyn kanssa?

Matta:
Olen aika luottavainen. Tarkastelen parhaillaan kahta. Ensimmäinen, kun lukitsin tämän kiinteistön, arvioni oli 60,000 52. Minulla oli kaksi urakoitsijaa, joista molemmilla minulla on melkoinen suhde heihin juuri viimeisen sopimukseni aikana. Toinen tuli sisään 65-vuotiaana ja toinen XNUMX-vuotiaana. Joten minä tavallaan jongleeraan niillä. Minusta tuntuu, että joko jompikumpi tai minä pärjään totuudenmukaisesti, mutta en ole tehnyt päätöstä siitä.

Jamil:
Oletko ylittänyt kiinteistön tarkastusjaksosi?

Matta:
Kyllä, lauantaina, eli vain päivä sitten. Joo.

James:
Joten Matt, velkasi kiinni, haluan palata, koska yritän selvittää kääntöä. Koska käännös perustuu aina A:han, mielestäni paras tapasi rakentaa pääomaa on tukkumyynti ja käännät samalla kun yrität rakentaa jatkaaksesi vuokra-asuntojen ostamista. Se on loistava moottori, se on korkea verotusmoottori, mutta se todella toimii. Ja minulle, kun tarkastelemme läppäjä, kyse on käteispalautuksesta. Ja huoleni tästä kaupasta on, että uskon, että tämä paperilla oleva sopimus voisi toimia todella hyvin parilla eri irtautumisstrategialla, mukaan lukien tukkumyynti.
Mutta käännekohtaisesti, jos rakentaminen on jo hiipimässä hieman yli kustannuksissa ja velkasi tulee olemaan 12 %, mikä on myyntikustannukset Floridassa? Onko se tyypillistä… Washingtonissa maksamme noin 10 %, kun myymme jotain ovelta. Valmistevero, sulkemiskustannukset, kiinteistömaksut, mitä ne maksavat? Koska jos olisimme Washingtonissa, marginaali olisi melkein alle 10 % tai se olisi alle 10,000 250 voittona, jolla ei ole paljon pehmustetta tässä kaupassa. Ja sitten toinen kysymykseni koskee kyseisiä markkinoita, kun myyt tällä XNUMX:n alueella, onko se asia, josta ostajat odottavat, että heidän sulkemiskustannukset maksetaan? Koska se voi myös vaikuttaa merkittävästi tähän kauppaan marginaalilla.

Matta:
Hienoja kysymyksiä, James. Joten olen rehellinen, en ole varma, mitä olin arvioinut noin 6,000 10–XNUMX sulkemiskustannuksiksi, mutta minun on luultavasti tehtävä jonkin verran asianmukaista huolellisuutta ja varmistettava, että tiedän tarkalleen, mitä tähän liittyy.

James:
Joo, koska kun käännät, meidän on pakattava kaikki nämä kustannukset, velkakustannukset, rakennuskustannukset, myyntikustannukset ja sitten katsotaan mikä tuo nettoluku on. Joten tutkisin ehdottomasti mitä myyntihinta on. Koska tiedän, että jokainen maakunta vaihtelee. Tiedän, että Washingtonissa meillä on liukuva valmistevero, hintapisteestäsi riippuen voit maksaa 1.2 % ja myyntikustannukset, tai jos olet kallis, maksat jopa 3 % valmisteverona. Ja niin se voi tehdä suuren, suuren vaihtelun sopimuksessa.

Kathy:
Ja sinulla on kiinteistövero ja vakuutus, ja kaikki nämä asiat todella kasvavat mitä pidempään pidät niitä. Olen utelias, jos joudut pitämään sitä, koska et voi myydä sitä haluamallasi hinnalla, et halua menettää rahaa. Oletko pätevä, pystytkö vaihtamaan pidemmän aikavälin korkoon?

Matta:
Joo. Olen jo puhunut lainanantajalle mahdollisena ulos kassavirta, jos minun on vuokrattava se on minimaalinen, mutta se kassavirta. Joten minulla on se varapoistumisstrategiana.

Jamil:
Pystytkö nostamaan yksityisen lainanantajasi tällä jälleenrahoituksella?

Matta:
Kyllä, se on lähellä, mutta voin peittää sen.

Jamil:
Mahtava.

James:
Matt, minkälaisen lainan hankit? Koska katsoessani vuokralukuja, tyypillisesti voit saada lainaa 70, 75 % arvosta, mikä antaa sinulle noin 160, 165 saldolainan tästä ja sinulla on 200 plus velkakulut. Ja onko se asia, jota olet katsonut, ja tuntuuko mukavalta jättää 30, 40 tuhatta tuohon sopimukseen?

Matta:
Se ei todellakaan ole minun… Joo, en sanoisi, että olisin kovin mukava sen kanssa, mutta minulla on tavallaan joitain asioita selvitettävänä tuon poistumisrintaman suhteen.

Jamil:
Aivan viimeisenä neuvottelutekniikana, Matt ja minä tiedämme, että olet ylittänyt tarkastusjaksosi, eikä se välttämättä ole paras tapa yrittää neuvotella jostain syvemmästä, kun olet ylittänyt due diligence -jaksosi, mutta niin tapahtuu. Ja siksi olen utelias, koska uskon, että tarvitset vielä noin 10 tai 20,000 XNUMX dollaria tyynyksi tähän sopimukseen. Ja minusta tuntuu, että jos tarkastelet myyjiesi motivaatiota, kuinka suuri riski sinulla on tällä hetkellä EMD:lle?

Matta:
1300.

Jamil:
Okei, se on huomattava summa, mutta en usko, että myyjäsi sanovat: "Hei, otetaan rahat ja juostaan." Joten Mike, olen utelias, oletko tyytyväinen yrittäessäsi palata takaisin, vaikka olet päivän tarkastusjakson jälkeen, palata takaisin ja sanoa: "Hei, katsottuani numeroitani minun täytyy pyydä lisäluottoa." Luulen, että jos saisit vielä 20,000 1,300 dollaria alennuksen tämän sopimuksen ostohinnasta, olisit fantastisessa kunnossa. Ja suosittelisin Mattia, vaikka he kieltäytyisivät, vaikka he kieltäytyisivät, ampuminen on aina sen arvoista, koska sinulla on silti oikeus sanoa: "Okei, he kieltäytyivät. Aion silti mennä eteenpäin. En halua riskeerata XNUMX XNUMX dollariani. Aion sulkea sopimuksen ja jatkamme sopimusta." Mutta sinulla on silti oikeus yrittää ja mennä eteenpäin. Joten olen utelias, olisiko se jotain, jota sinun olisi mukava tehdä? Ja jos on, voin auttaa sinua siinä, mikä tämä paras tekniikka voisi olla.

Matta:
Joo, ehdottomasti mukava. Ei haittaa, kysyn toki.

Henry:
Hän on lainvalvontaviranomaisissa, hän voi tietysti kysyä.

Matta:
Joo, vastakkainasettelu ei ole heikkouteni. Mutta joo, ehdottomasti, ja olisin myös kiitollinen avusta. Ehdottomasti.

Kathy:
Jamil, olen utelias, onko hänellä luovia vaihtoehtoja, joilla hän voisi saada myyjän jotenkin jakamaan mahdollisen voiton, jos he alentavat sitä kannustaakseen heitä tekemään niin?

Jamil:
Ottaen huomioon hänen ostohinnansa tässä, olisin valinnut innovaation, jossa myyjä olisi säilyttänyt kiinteistön omistusoikeuden ja Matt olisi tuonut yksityisen rahan lainanantajan kauppaan, jos remontti olisi tehty eikä hänellä olisi ollut alkukustannuksia tai lainaa. kustannukset kiinteistöön pääsystä. Sitten hänellä on vain tuo remontti, joka siellä on. Ja hän suostuu myyjiensä kanssa 140 euron myyntihintaan, mutta hän säästää noin 7,000 20 dollaria pelkissä sulkemis- ja aloitusmaksuissa. Ja niin luovasti minulle, se olisi ollut strategisin liike, koska silloin hän vain tuo yksityisen rahalainaajan pöytään. Hänen ei tarvitse laskea 52,000 %, koska hänen ei tarvitse ottaa omistusoikeutta, yksityinen rahalainanantaja tulee 192 250 dollarin kunnostuskuluineen, he ovat nyt mukana XNUMX:lla, hän myy XNUMX:llä. Siellä on voittoa.

James:
Ainoa huolenaiheeni on vain tietää myyntikustannukset ja sitten kuka. Näillä ensiasunnon ostajamarkkinoilla todella kaivetaan vertailukelpoisia. Useimmiten tiedän, että Washingtonissa voimme nähdä, maksettiinko sulkemiskustannukset vai ei. Se on kolme ja puoli prosenttia monta kertaa heti sopimuksen jälkeen, ja se on 50 prosenttia tällaisen voitosta, mutta mielestäni se on loistava tapa jäsentää tämä, koska ongelmana on, että velkakustannukset tuhoavat tämän sopimuksen. . Ja sitten, jos se kestää kauan, se voi punastua melko nopeasti.

Henry:
Jamil, mitä ajattelet mestaritukkukauppiaana? Joten mitä ajattelet, jos pyydät siinä neuvottelussa myyjää tulemaan alas, mutta pyydät myös tukkumyyjää lyhentämään palkkiotaan hieman korvataksesi, joten siellä on keskitie?

Jamil:
Joten tämäkin ostettiin tukkukauppiaalta, vai menikö hän, luulisin, että meni suoraan agentille, eikö niin?

Matta:
Sisar ja agentti markkinoilla.

Jamil:
Joo. Okei. Joten luulen, että voisi olla näytelmä pyytää agenttia tulemaan alas, koska he tekivät kaksoisedustuksen, Matt? Listautumisagentti edusti sinua?

Matta:
Kävin oman agenttini kautta.

Jamil:
Okei. Pidän siis kaksoisedustustuksesta, koska asetat listausagentin nyt tilanteeseen, jossa heillä on nyt kaksinkertainen palkkio. Ja kun he todella haluavat saada jotain tehtyä, he ovat valmiita pelaamaan usein 3 %:lla, koska he haluavat sopimuksen päättyvän. Ja tavallisesti kun ostan markkinoilta, menen aina suoraan listausagentille, pyydän kaksoisedustustusta tai sanon vain: "Hei, katso, voin tulla edustettuna, annetaan 3 %. takaisin joko itselleni tai myyjillesi riippuen hintapisteestä, johon tulen, ja vain tehdäkseni kaupasta suloisempaa tai tehdäkseni siitä taloudellisesti järkevämpää itselleni ja asunnonomistajalle. Luulen, että tässä nimenomaisessa tapauksessa sinulla on ostajaagentti, mikä on hyvä asia, koska heidän luottamusvelvollisuutensa on sinua kohtaan.
Ja siksi luulen, että sinun pitäisi todella keskustella sydämestä sydämeen ostajasi edustajan kanssa ja sanoa: "Katson näitä lukuja ja olen alkanut olla hieman huolissani lainakustannuksistani. markkinoida." Ja vaikka markkinat ovat vahvat Pensacolassa, olen todella nousujohteinen Floridassa. Meillä oli juuri nyt taloustiedot, jotka eivät ole parhaita. Fed ilmoittaa lisää koronnostoista. Ja näin ollen omaisuudessasi voi silti olla poistoja, joita et ole ottanut huomioon. Ja jos pudotat vielä 5 tai 10 % ARV:hen kyseisellä kiinteistöllä, se on tehty. Tämä on todellisuutta, ja uskon, että jopa viikonloppuna ja viime viikon aikana olemme nähneet niin paljon sekasortoa, pankkien sulkemista ja pankkien karkoja. On vain niin monia asioita, joita voit käyttää talousindikaattoreina, jotka saavat sinut hermostumaan eteenpäin menemisestä. Ja luulen, että jos nostit nämä tilanteet pöytään ja palkkasit myös laillisen tarkastajan, teitkö sen tarkastusjaksollasi? Saitko tarkastusraportin?

Matta:
Ei, minulla oli kaksi lisensoitua urakoitsijaa kaivamaan kiinteistön läpi.

Jamil:
Okei, täydellinen. Tarpeeksi hyvä. Joten käyttäisin myös niitä. Ja uskon, että sinun on viisaampaa käyttää kahdesta luvusta suurempaa vain siksi, että suurempi on luultavasti oikea luku kuin pienempi numero. Kun katsot urakoitsijoiden maailmaa, minulla ei ole koskaan ollut vähemmän sopimusta kuin mitä he sanoivat. Se on aina enemmän, ja siskoni on urakoitsijani, luotan häneen enemmän kuin keneenkään muuhun maailmassa ja se on silti aina väärin. Ja näin ollen uskon, että sinulla on todella vahva asia esitettävänä ostajasi edustajalle, jonka on sitten esitettävä asia listalleottoagentille. Joten siellä tulee olemaan pientä kitkaa, koska aiot pelata puhelinpeliä. Ja voit jopa antaa edustajallesi oikeuden lähettää sähköpostisi edelleen.
Haluaisin tehdä asian ja sanoisin: "Katso, kun otetaan huomioon tämä tarjous, jonka sain, kun otetaan huomioon tarkastelemamme taloudelliset tiedot ja kaikki asiat, jotka tapahtuivat viime viikolla, olen vähemmän itsevarma tästä kauppaa tällä hinnalla. Ja luulen todella, että nämä myyjät haluavat muuttaa tämän talon. Haluan todella tehdä tämän sopimuksen, mutta tunnen oloni erittäin hermostuneeksi esiintyä 140-vuotiaana.

Kathy:
Rakastan mitä sanot, Jamil, koska tämä talo on ollut markkinoilla ja he haluavat päästä eroon siitä.

Jamil:
Ja heillä oli kolme hinnanalennusta. Ja se on merkki siitä, että nämä ihmiset ovat motivoituneita.

Kathy:
He ovat hyvä merkki palata takaisin ja sanoa, että sinulla on kylmiä jalkoja, ja jo kulunut viikonloppu riittää heille ymmärtämään, että pankkeja on kaatumassa, ja anna mennä. Mitä menetettävää sinulla on?

James:
Ja se on yksi, mielestäni tärkeä asia juuri nyt on, että markkinat ovat muuttuneet ja markkinoiden nopeus on muuttunut. Kirjoitimme kaikki ilman tarkastuksia, nopeita tarkastuksia viimeisen kahden vuoden aikana. Sinun ei tarvitse tehdä sitä enää. Ja mikä on todella tärkeää, on, että olet valmistelemassa sopimusta, tarkastusaikatauluasi voidaan pidentää. Ja jos et ole lukinnut velkaasi, tarjouksesi eivät ole tiukkoja ja sinulla ei ole täyttä käsitystä kustannuksista, se on okei. Jos haluat pyytää laajennusta toteutettavuudesta siinä vaiheessa, hanki lisää aikaa. Mitä enemmän sinulla on aikaa, sitä paremmin voit valmistella sopimusta. Mitä enemmän sinulla on aikaa, mitä enemmän sinulla on valmistautumista, sitä pienempi on kaupan riski. Älä siis koskaan luovu, ennen kuin olet täysin lukittuna siihen, missä tunnet rahoituksesi hyväksi, se on asetettu.
Koska myös, jos tuo toissijainen lainanantaja takaa sinut viime hetkellä, jos se ei ole lukittu ja on täysin sitoutunut siihen, vakava rahasi voi olla vaarassa. Käytä siis tätä mahdollisuutta saadaksesi termi oikein. Ja luulen, Matt, yksi kysymys minulla on, että mihin tämä vuokra maksaa? Koska luulen, että voin kääntää vain vääränlaisen dispon tähän ja ehkä tuoda sen jollekin, kuten Jamilille, jolla on ostajia ja kokonaisia ​​vuokralaisia, tarkoitan, että se on hyvä hinta alueella, jolla on jonkin verran kasvua, johon ihmisillä on varaa. Katson niitä, jos sinulla on lainaa 160,000 40, josta monet jättävät 1250 tuhatta vuokra-asuntoon, jonka maksu on XNUMX kuukaudessa. Saatat vain pystyä myymään sen pois, mikä saa sinut tavoitteeseesi hankkia pääomaa etkä ota tätä hieman ohutta riskiä.

Matta:
Joo Pidän siitä. Mediaanivuokra ja kustannukset kyseiselle alueelle ovat 1475 kuukaudessa. Vuokrat ovat siis varmasti kovat siellä.

Jamil:
Olen iloinen voidessani yhdistää sinut joihinkin vahvoihin ihmisiin siellä. Luulen rinnakkain, Matt, jos sinä, milloin viimeinen päivämääräsi on?

Matta:
3. huhtikuuta.

Jamil:
Okei, sinulla on vähän aikaa. Joten se, mitä tekisin tänä aikana, olisi vahvan uudelleenneuvottelun syy. Kokeile sillä välin tukkumyyntistrategiaa. Vaikka tienaat 5,000 5,000 dollaria tästä, Matt, se on 13 5 dollaria. Riskit 145 tienaat 10 tuhatta. Se on hieno paluu. Teet sen, sisään ja ulos, siirryt seuraavaan. Mutta uskon myös, että sinulla on mahdollisuus saada lisää etuja, jos onnistut uudelleenneuvotteluissa. Oletetaan, että myyt tämän tukkuhintaan 20,000, ja saat vielä XNUMX tai XNUMX XNUMX dollaria ostohinnasta. Nyt yhtäkkiä teet sen, mitä aiot tehdä kääntöpuolella paperia kääntämällä. Ja se minulle, joka tulee henkilöltä, jonka liiketoimintamalli on tukkukauppa, saa minut innostumaan enemmän kuin vasaran laittaminen taloon joka päivä.

Kathy:
Mietin myös, jos päätit vain ostaa sen, jos korjattavaa olisi vähemmän, jos sinun ei todellakaan tarvitse tehdä sitä läppävalmiiksi ja enemmän vuokravalmiiksi, voisiko rakennushinta laskea?

Matta:
Se on hyvä ajatus, ehdottomasti asia, jota haluaisin tarkastella keskusteltuani kanssanne.

Kathy:
Kuulostaa hienolta vuokra-asunnosta. Kyllä, se on hieno markkina. Paljon dynamiikkaa. Suurin huoleni tuosta kiinteistöstä ostona ja pidättämisenä on se, että Pensacola joutui hurrikaaneihin niin kovasti, että luulen, että vakuutus on vain tähtitieteellistä, mutta silti luvut voivat silti todella toimia ostajalle ja pitää sijoittajalle tuohon hintaan.

Matta:
Erittäin hyvä pointti siinä.

Henry:
Olen täysin samaa mieltä Jamilin kanssa. Sama ehdotukseni oli, että katsoisin, onko Jamililla ostajia näillä markkinoilla, koska se on hyvä osto ja pidä hintapiste. Toinen asia on, että kun käyt läpi tätä uudelleenneuvottelua, vedäisin kaikki LLC:t, jotka omistavat taloja lähiöissä. Koska tyypillisesti he ovat sijoittajia, jotka käyttävät sitä vuokrana. Ja sitten asettaisin luettelon etusijalle sen LLC:n perusteella, joka omistaa eniten. Ja sitten selvittäisin, kuka omistaa LLC:n, ja soitin heille ja sanoisin, haluatko tämän sopimuksen XYZ-hinnalla? Koska he selvästi pitävät naapurustosta, heillä on muita vuokra-asuntoja naapurustossa ja he saattavat olla valmiita maksamaan sen hinnan. Voit myös löytää ostajan sillä tavalla. Joten tekisin sen tänään.

Matta:
Hieno ehdotus, Henry. Kiitos.

Jamil:
Ja jos tämä prosessi ei ole sinulle tuttu, Henry voi luultavasti opastaa sinut sen läpi myös offline-tilassa. Minulla on apuohjelma, jolla voin auttaa sinua ohittamaan jäljityksen, ja olet liittovaltion lainvalvontaviranomainen, tiedät kuinka löytää mitä tahansa.

Dave:
Selvä, Matt. No kiitos. Toivottavasti tästä neuvosta on ollut sinulle apua. Arvostamme, että teit meille sopimuksen ja jaat kaiken tämän kanssamme.

Jamil:
Kiitos myös palvelustanne, Matt. minä

Matta:
Arvostan sitä. Kiitos kaverit. Minusta tuntuu, että olen saanut koulutuksen, joten kiitos siitä.

Kathy:
Mahtava.

Dave:
Hyvä on, kiitos kaikille osallistumisestanne Henryn valmennusliiketoiminnan tiedotustilaisuuteen.

Kathy:
Rakastan nähdä hänen tekemänsä eron. Vain upeita tapaamisia.

Dave:
Ei, tosissaan, se oli mahtavaa. Molemmat, sekä Matt että Michael, olivat erittäin mielenkiintoisia, tiesivät mistä puhuivat, olivat avoimia palautteelle. Oli hienoa jutella heidän kanssaan. Joten Henry, mitä pidit oppilaidesi liittymisestä esitykseen?

Henry:
Minusta se oli hämmästyttävää, mies. Ihmisten auttaminen sijoittamaan kiinteistöihin on tietysti intohimoni. Siksi olen täällä tässä ohjelmassa yleensä. Mutta innostun enemmän, kun opiskelijani saavat sopimuksia ja kun minä saan tarjouksia, mies, ja ilmeisesti Michael teki kotijuoksun ensimmäisestä kiinteistösopimuksestaan ​​kolmen asunnon yhden perheen sopimuksella. Ja se on ilmeisesti sitä, mitä kaikki haluaisivat tehdä. Ja sitten luulen, että jotkut ihmiset katsovat Mattin sopimusta ja sanovat: "Voi, se on vaikea paikka olla." Mutta kehotan kaikkia katsomaan tätä eri valossa. Matt on ryhtynyt massiivisiin toimiin. Hän oppii tulen koettelemista. Ja niin monet ihmiset pelkäävät tehdä niin. He pelkäävät tulla ulos, analysoida tarjouksia ja tehdä tarjouksia.
Koska he ajattelevat, että maailmanloppu tulee, jos he joutuvat huonoon sopimukseen ja huonot sopimukset eivät ole hauskaa. Älä anna minun laittaa sitä esiin. Mutta loppujen lopuksi, jos Matt poistuu tästä sopimuksesta, koska hän ei pidä ottamasta riskistä, hän menettää 1,300 1,300 dollaria, mutta ei todellakaan menetä 1,300 XNUMX dollaria. Hän maksoi XNUMX XNUMX dollaria uskomattomasta koulutuksesta, enemmän koulutuksesta kuin hän olisi koskaan voinut saada jonkun luokassa. Lisää koulutusta, mitä hän saa Mastermindissä. Hän joutui tulioikeuteen, hänen täytyi mennä etsimään sopimusta, analysoimaan sopimusta, puhumaan agentille, tekemään tarjous, tekemään tarkastukset, palaamaan ja neuvottelemaan uudelleen yrittääkseen saada sopimus sinne, missä se on nyt järkevää, ja sitten tarkastella useita poistumisstrategioita yrittääksesi päästä ulos sieltä, missä se on järkevää.
Ja jos ei, niin hänen on poistuttava. Sitten hänen täytyy päästä ulos ja menettää 1300 taalaa. No, niin monet ihmiset eivät tekisi sitä. Ja koska he eivät tekisi niin, he eivät löydä itseään sellaisesta asemasta, että he pystyisivät rakentamaan vaurautta. Mutta Matt tulee olemaan asemassa, jossa hän voisi ansaita rahaa tällä sopimuksella, tai jos hän ei tee, hän aikoo lyödä kotijuoksun seuraavasta koulutuksesta, jonka hän osti itselleen sillä 1,300 XNUMX dollarilla. on uskomatonta, että hän on ryhtynyt sellaisiin toimiin

James:
Yhteydenotot ovat yhtä sopimuksia.

Henry:
Aivan oikein, ehdottomasti.

Jamil:
Uskon, että hän myös oppi paljon todella tärkeitä opetuksia. Ja kuten juuri sanoit, Henry, kaikki tämä on ilmiömäistä, mutta kuinka saan Michaelin sopimuksen?

Henry:
Haluatko, että annan sinulle linkin liittyäksesi ohjelmaani?

Dave:
Aioin kysyä, voisimmeko saada alennusta.

James:
Joo, Jamil, olet tukkumyyjä. Saatko minulle Michaelin sopimuksen?

Jamil:
Oikein. Tarkoitan, yritin saada hänet eroon, mutta hän sulki sen jo, joten olin kuin, oi.

Kathy:
Hänen on parempi olla tottumatta noihin numeroihin, koska niitä voi olla vaikea löytää uudelleen. Mutta kuka tietää?

Henry:
Se on huutava sopimus, huutava sopimus.

Dave:
Hyvä hänelle. No, kiitos teille kaikille, että olette täällä. Tämä oli hauskaa. Haluaisimme kuulla palautettasi tästä. Tämä on ensimmäinen kerta, kun olemme tehneet yhden näistä live-esityksistä joukon ihmisiä. Löydät kenet tahansa meistä Instagramista tai voit lähettää viestejä BiggerPockets-foorumeille, joissa on erityisesti On the Market -foorumi, johon tarkistamme ja kirjaudumme sisään. Joten toivottavasti arvostatte sitä. Kiitos kaikille kuuntelemisesta, ja nähdään seuraavassa On The Market -jaksossa.
On The Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Kailyn Bennett, tuottanut Kailyn Bennett, editoinut Joel Esparza ja Onyx Media, tutkinut Puja Gendal, ja suuri kiitos koko BiggerPockets-tiimille. Markkinoilla -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.