وزارت مسکن و توسعه شهری (HUD) چه کاری انجام می دهد؟

در این مقاله

La وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (HUD) یک آژانس دولتی فدرال است که به مردم کمک می کند تا به مسکن ارزان قیمت دسترسی پیدا کنند. اکثر آمریکایی ها HUD را با کمک های مسکن عمومی و کمک به خانواده های کم درآمد مرتبط می دانند. با این حال، برنامه های HUD به افراد کمک می کند تا واجد شرایط شوند وام FHA، بهبود خانه ها را انجام دهید و قوانین مسکن عادلانه را در سراسر کشور اجرا کنید. 

بسیاری از سرمایه گذاران ملک در حال بررسی خرید خانه های HUD برای گسترش مجموعه های خود هستند. خانه‌های سلب‌شده HUD اغلب کمتر از ارزش بازار فروخته می‌شوند و به شما این امکان را می‌دهند که ملک را برای سودآوری بازسازی و تغییر دهید. 

با این حال، برنامه های مسکن HUD نیز یک راه عالی برای خانواده ها برای خرید اولین خانه خود است. طرح هایی مانند "برنامه همسایه خوب همسایه" یا "برنامه 100 دلاری HUD" گزینه های مالی بسیار مقرون به صرفه ای را برای خانواده های کم درآمد برای خرید خانه فراهم می کند.

این مقاله به بررسی آنچه برای خرید یک خانه HUD نیاز است و اینکه آیا این نوع مسکن می تواند سودآور باشد را بررسی می کند. همچنین مزایا و معایب خرید ملک HUD سلب شده را خواهید آموخت.

HUD Home چیست؟

A خانه HUD یک ملک توقیف شده است که از صاحبان خانه هایی که در پرداخت وام اداره مسکن فدرال (FHA) خود نکول کرده بودند، مصادره شده است. خانه‌های HUD می‌توانند هر نوع ملکی باشند - خانه سنتی، دوبلکس یا حتی خانه تریلر. FHA باقی مانده وام مسکن را پرداخت می کند و HUD ملک را در بازار مسکن قرار می دهد. 

خانه‌های HUD که در بازار املاک عرضه می‌شوند «همانطور که هست» فروخته می‌شوند. بنابراین، نمی توانید انتظار ارتقاء، نوسازی یا تعمیر ملک را داشته باشید. علاوه بر این، از آنجایی که مالکان قبلی دارای مشکلات مالی بودند، ممکن است ملک در وضعیت خرابی قرار گیرد. با این حال، این خانه‌ها معمولاً ارزان‌ترین خانه‌ها برای فروش در منطقه هستند. 

برنامه های HUD

برنامه های HUD در سال 1965 زمانی که رئیس جمهور لیندون بی. جانسون آژانس را تشکیل داد، آغاز شد. ماموریت آن «ایجاد جوامع قوی، پایدار، فراگیر و خانه‌های مقرون‌به‌صرفه با کیفیت برای همه» است. برای دستیابی به این هدف، HUD برنامه های مختلفی را اجرا می کند تا از مسکن اجاره ای مقرون به صرفه اطمینان حاصل کند و به خانواده ها کمک کند تا از امنیت مالی و کیفیت زندگی بهتر برخوردار شوند.

در اینجا برخی از برنامه های مختلف مسکن HUD ارائه شده است که برای ارائه کمک مالی به هر کسی که می خواهد خانه ای بخرد یا اجاره کند، طراحی شده است.

برنامه کوپن انتخاب مسکن

معمولا نامیده می شود بخش 8 مسکن، این برنامه کمک های اجاره ای را برای خانواده های کم درآمد، افراد دارای معلولیت یا افراد مسن ارائه می دهد. مالکانی که به مستاجران بخش 8 اجاره می دهند باید اطمینان حاصل کنند که ملک از حداقل استانداردهای بهداشتی و ایمنی برخوردار است یا از آن فراتر می رود. علاوه بر این، مستاجران برای کمک به پرداخت وام مسکن خود، کوپن دریافت می کنند. 

برای واجد شرایط بودن برای مسکن بخش 8، خانواده باید معیارهای خاصی را داشته باشد. اینها شامل درآمد متوسط ​​بر اساس اندازه خانواده، سابقه اجاره خوب، نداشتن سابقه کیفری و انتخاب از لیست تایید شده آپارتمان ها یا خانه های HUD است. 

سپس، اداره مسکن عمومی محلی متقاضیان بخش 8 را تایید می کند. 

وام های کمکی مسکن فدرال

FHA بیمه رهن و وام را به افرادی ارائه می دهد که در غیر این صورت ممکن است تحت قوانین استاندارد وام مسکن واجد شرایط نباشند. به جای ارائه مستقیم وام، FHA از وام دهندگان تایید شده در برابر خطرات مالی در صورت عدم پرداخت وام مسکن توسط صاحب خانه محافظت می کند. با این حال، FHA می تواند این املاک را که سپس به "خانه های HUD" تبدیل می شوند، سلب کند.

در اینجا برخی از معیارهای واجد شرایط بودن برای وام FHA آورده شده است:

• دارای نسبت بدهی به درآمد کمتر از 43 درصد
• امتیاز اعتباری حداقل 580 برای پیش پرداخت 3.5٪ داشته باشید
• برای پیش پرداخت 500 درصد امتیاز اعتباری بین 579 تا 10 داشته باشید
• پرداخت حق بیمه وام مسکن (MIP)
• مدرک اشتغال و درآمد ثابت داشته باشید
• در خانه به عنوان اقامتگاه اصلی زندگی کنید

کمک های بلاکی توسعه جامعه (CDBG)

برنامه های HUD همچنین به تضمین مسکن ایمن و فرصت های مسکن منصفانه کمک می کند. به عنوان مثال برنامه CDBG برای بازسازی و بهبود ساختمان های مسکونی و غیر مسکونی به جوامع کمک مالی می کند. علاوه بر این، کمک های بلاعوض به بهبود خدمات آب و برق و افزایش دسترسی به اشتغال و خدمات عمومی کمک می کند.

برنامه مشارکت سرمایه گذاری در خانه

La برنامه HOME بودجه فدرال را برای بهبود مسکن برای مستاجران و صاحبان خانه فراهم می کند. این برنامه به طور خاص برای خانواده هایی با درآمد ترکیبی کمتر از سطح متوسط ​​درآمد خانواده برای منطقه است.

به عنوان مثال، یک صاحب خانه کم درآمد می تواند بودجه ای برای تعمیر یا بازسازی خانه خود برای خراب کردن آن یا تعمیرات اضطراری دریافت کند. یا خانواده‌ها می‌توانند برای کمک به اجاره مستاجر برای کمک به پرداخت هزینه‌های مسکن یا پرداخت سپرده تضمینی ملک اجاره‌ای درخواست دهند. 

قانون مسکن عادلانه

La قانون مسکن عادلانه یک برنامه HUD است که تضمین می کند که ارائه دهندگان مسکن نمی توانند مسکن را بر اساس تبعیض به کسی منع کنند. بنابراین، مالکان نمی توانند به دلیل عوامل زیر مزاحمت ایجاد کنند، از فروش یا اجاره امتناع کنند یا مسکن را از دسترس خارج کنند: 

• سن
• هویت جنسیتی
• گرایش جنسی
• دین
• منشأ ملی
• وضعیت تاهل
• نژاد
• رنگ
• از کار افتادگی

قانون مسکن منصفانه به طور یکسان برای صاحبان خانه هایی که خانه را می فروشند یا صاحبخانه هایی که یک واحد را اجاره می کنند اعمال می شود. 

نحوه خرید خانه HUD

خرید یک خانه HUD می تواند یک راه عالی برای به دست آوردن یک معامله خوب در یک ملک باشد. این خانه‌های سلب‌شده اغلب با قیمت‌های تخفیفی فروخته می‌شوند و برای سرمایه‌گذاران بالقوه و صاحبان خانه جذاب هستند.

با این حال، سوال این است: چگونه می توانید یک خانه HUD بخرید؟

مانند هر خرید ملک، فرآیند خرید با دقت لازم شروع می شود. بنابراین، تحقیق در مورد بازار هدف، تجزیه و تحلیل مقایسه‌های فروش و محاسبه بسیار مهم است مقادیر پس از تعمیر (ARV). علاوه بر این، بهتر است در مورد هزینه های مربوط به خرید خانه HUD اطلاعاتی کسب کنید.

قدم بعدی این است که اطمینان حاصل کنید که منابع مالی دارید. بنابراین، مگر اینکه بتوانید یک پیشنهاد نقدی در خانه ارائه دهید، باید از قبل برای وام مسکن تأیید کنید. این مرحله به شما امکان می دهد بدانید که چقدر می توانید برای یک ملک HUD قیمت بدهید.

در اینجا مراحل لازم برای شروع جستجوی خانه برای خرید تحت برنامه مسکن HUD آمده است:

• به دنبال خانه های HUD برای فروش باشید: La وب سایت HUD آژانس های مختلف فدرال را با املاک برای فروش فهرست می کند. در آنجا می توانید خانه ها را بر اساس ایالت یا کد پستی جستجو کنید. به یاد داشته باشید، قبل از ارائه پیشنهاد برای خرید ملک سرمایه گذاری، باید تا پایان دوره اولیه فهرست بندی صبر کنید. 
• یک مشاور املاک و مستغلات مورد تایید HUD پیدا کنید: HUD فقط پیشنهادهایی را برای املاک از نمایندگان یا کارگزاران دارای مجوز می پذیرد. بنابراین، یافتن یک نماینده با تجربه در فرآیند خرید HUD ضروری است.
• جمع آوری اطلاعات پیشنهادی: مرحله بعدی جمع آوری تمام اطلاعات پیشنهادی است. این شامل مهلتی است که چه کسی واجد شرایط مناقصه است و اگر به عنوان "مالک تحت اشغال" تعیین شده باشد.
• برنامه ریزی برای بازرسی ملک: در صورت امکان، یک بازرس خانه ترتیب دهید تا وضعیت ملک را بررسی کند. خانه‌های HUD «همان‌طور که هست» فروخته می‌شوند و ممکن است نیاز به تعمیرات گسترده داشته باشند. اگر بازرسی قبل از مناقصه غیرممکن است، اطمینان حاصل کنید که پیشنهاد شما شامل موارد احتمالی بازرسی خانه است.
• پیشنهاد خود را ارسال کنید: با مشاور املاک یا دلال خود همکاری کنید تا ملک مورد نظر خود را پیشنهاد دهید. اگر پیشنهاد شما برنده است، معمولاً 30 تا 60 روز فرصت دارید تا معامله را نهایی کنید. 

چه کسی برای خانه HUD واجد شرایط است؟

هر کسی می تواند واجد شرایط خرید خانه HUD باشد. با این حال، خریداران مالک - ساکن در فرآیند مناقصه اولویت دارند. بنابراین، 30 روز اول فرآیند مناقصه برای مالکان ساکنان محفوظ است - به این معنی که خانه باید اقامتگاه اصلی شما برای 12 ماه باشد. علاوه بر این، شما نمی توانید در 24 ماه گذشته یک خانه HUD خریداری کرده باشید.

پس از گذراندن مراحل اولیه مناقصه 30 روزه، شرایط فروش دیگر منحصراً برای مالکیت نیست. پس از آن، مناقصه برای همه آزاد است، از جمله سرمایه گذاران ثابت و تلنگر یا سرمایه گذارانی که املاک اجاره ای می خرند.

چگونه خانه های HUD را پیدا کنیم

تنها راه برای یافتن املاک فروخته شده تحت طرح مسکن HUD این است HUDHomestore.gov سایت اینترنتی. این سایت به شما امکان می دهد نتایج را فیلتر کنید تا موارد سلب مالکیت HUD را بر اساس ایالت، کد پستی، اندازه ملک، قیمت و نوع خریدار پیدا کنید. این املاک سلب مالکیت در MLS یا سایر وب سایت های املاک و مستغلات یافت نمی شود. 

نحوه تامین مالی خانه HUD

خرید خانه HUD از طریق تامین مالی سنتی، یا وام مسکن سنتی، وام FHA، وام VA، وام FHA203(k) یا پول نقد امکان پذیر است. با این حال، چندین گزینه تامین مالی اضافی برای مسکن HUD وجود دارد. در اینجا رایج ترین آنها هستند:

• برنامه همسایه خوب همسایه: این برنامه به کارمندان دولتی واجد شرایط - معلمان، افسران پلیس، آتش نشانان و تکنسین های پزشکی - کمک می کند تا خانه ای را با 50 درصد تخفیف خریداری کنند. با این حال، معیارهای خاصی برای برآورده کردن وجود دارد. به عنوان مثال، متقاضیان باید حداقل سه سال در ملک زندگی کنند.
• برنامه یک دلاری: این مشوق به خانواده های کم درآمد کمک می کند تا خانه ای به قیمت 1 دلار خریداری کنند. خانه های واجد شرایط باید حداقل شش ماه در بازار باشند.
• برنامه کاهش 100 دلاری: خریداران مالک و ساکن با درآمد کم می توانند خانه ای را با 100 دلار پیش پرداخت خریداری کنند. 
• برنامه کوپن انتخاب مسکن: خانواده‌های کم‌درآمد می‌توانند برای مسکن بخش 8 برای دریافت کمک مالی برای کمک به مقرون‌به‌صرفه‌تر کردن پرداخت‌های وام مسکن درخواست دهند. 

مزایا و معایب خرید خانه HUD

فرض کنید قصد خرید یک خانه HUD را دارید. عوامل اصلی برای کمک به تصمیم گیری در مورد منطقی بودن مالی چیست؟ در اینجا مزایا و معایب خرید ملک HUD آورده شده است. 

مزایا

1. خرید خانه HUD ارزان تر است

مهمترین مزیت خانه های HUD قیمت آنهاست. به طور معمول، این املاک کمتر از ارزش بازار خود به فروش می رسند. این می تواند آنها را به گزینه جذاب تری برای سرمایه گذاران یا خانواده هایی که به دنبال مسکن ارزان قیمت هستند تبدیل کند. 

2. پیش پرداخت کمتر

خرید خانه HUD با وام FHA به این معنی است که پیش پرداخت شما می تواند به اندازه 3.5٪ از قیمت خرید باشد. بنابراین، یک سپرده معمولی از 500 تا 2,000 دلار به جای 20 درصد استاندارد متغیر است. علاوه بر این، ممکن است واجد شرایط برنامه پیش پرداخت 100 دلاری باشید. 

3. کمک به هزینه های بسته شدن

در بسیاری از موارد، خریداران خانه HUD واجد شرایط برای بسته شدن کمک هزینه هستند. این می تواند به پرداخت مالیات انتقال، هزینه های ضبط و سایر هزینه های مرتبط کمک کند. 

4. رقابت کمتر در بازار مسکن HUD

مزیت دیگر خرید خانه HUD این است که رقابت کمتری وجود دارد. برنده مناقصه کسی است که بیشترین سود خالص را برای وزارت مسکن و شهرسازی ایجاد کند. این بر اساس موارد احتمالی، تامین مالی، یا اندازه پیش پرداخت نیست.

منفی

1. خانه‌های HUD فروخته شده «منظره نادیده»

شما هرگز نمی توانید یک ملک کلید در دست هنگام مناقصه خانه HUD خریداری کنید. املاک "همانطور که هست" فروخته می شوند و هیچ مذاکره ای در مورد این املاک وجود ندارد. حتی با بازرسی اموال، بسیاری از مسائل غیر قابل مشاهده تعمیر و بازسازی می تواند وجود داشته باشد. 

2. قوانین اشغال و محدودیت های فروش

اگر یک خانه HUD را به عنوان "مالک ساکن" خریداری کنید، تحت دو محدودیت هستید. ابتدا باید حداقل یک سال در ملک زندگی کنید. دوم، شما نمی توانید یک خانه HUD دیگر برای دو سال بخرید. شاید مشکل بزرگی نباشد، اما باید به آن توجه کرد.

3. خطر خرید یک گودال پول

یک مشکل رایج در مورد سلب حق اقامه دعوی HUD این است که صورتحساب های توانبخشی می تواند بسیار زیاد باشد. از آنجایی که صاحب خانه قبلی نتوانسته وام مسکن را بپردازد، این احتمال وجود دارد که خانه در وضعیت نامناسبی قرار داشته باشد. علاوه بر این، روند سلب حق اقامه دعوی می تواند زمان زیادی طول بکشد، به این معنی که ممکن است برای چندین ماه یا سال خالی بوده باشد.

4. از یک مشاور املاک مورد تایید HUD استفاده کنید

خرید خانه فهرست شده در وب سایت HUDHomestore نوع عاملی را که می توانید استفاده کنید محدود می کند. برای ارائه پیشنهاد، نماینده املاک یا کارگزار باید دارای تاییدیه HUD باشد. 

5. سهام مسکن HUD محدود

در مقایسه با MLS، اموال نسبتا کمی برای فروش وجود دارد. به عنوان مثال، بسیاری از ایالت ها کمتر از ده ملک برای فروش دارند. فقدان املاک موجود می تواند یافتن خانه مناسب را چالش برانگیز کند.

سوالات متداول HUD Home

عملکرد و هدف اصلی HUD چیست؟

هدف وزارت مسکن و شهرسازی ایجاد جوامع قوی، پایدار، فراگیر و خانه های مقرون به صرفه با کیفیت برای همه است. از طریق برنامه های مختلف، HUD به دنبال تقویت مالکیت خانه، حمایت از توسعه جامعه و افزایش دسترسی به مسکن ارزان قیمت و عاری از تبعیض است.

HUD برای رسیدن به این هدف با دولت‌های ایالتی و محلی، آژانس‌های مسکن عمومی و سازمان‌های غیرانتفاعی همکاری می‌کند.

چه کسی برای خانه HUD واجد شرایط است؟

دو فاکتور واجد شرایط هنگام خرید خانه HUD به مالک - ساکن و سرمایه گذار تقسیم می شوند. 30 روز اول مناقصه فقط برای خریدارانی که متعهد به ماندن در ملک به مدت 12 ماه هستند باز است. این شامل خریدارانی است که از طریق برنامه HUD خانه خریداری می کنند.

مرحله دوم فرآیند مناقصه HUD در صورتی شروع می شود که هیچ پیشنهاد موفقی در مرحله اولیه دریافت نشده باشد. هر کسی می تواند واجد شرایط مناقصه برای خانه HUD باشد که بیش از یک ماه در لیست ثبت شده است. 

منشی HUD چه می کند؟

دبیر وزارت مسکن و شهرسازی (HUD) به رئیس جمهور در مورد مسائل مربوط به مسکن مشاوره می دهد. علاوه بر این، وزیر سیاست‌ها و قوانین را آغاز می‌کند و بر برنامه‌هایی نظارت می‌کند تا مأموریت آژانس را برای ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه - اجاره و مالکیت خانه - برای همه، به‌ویژه خانواده‌های کم‌درآمد، در دسترس قرار دهد.

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.