La عصر طلایی جریان نقدینگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ممکن است به پایان برسد همانطور که ما آن را می شناسیم. در یک دهه و نیم گذشته، صاحبخانهها به خرید خانههای استاندارد عادت کردند که باعث مرگ و میر نقدینگی شد. آن را با افزایش تصاعدی قیمت مسکنو هرکسی که در ده سال گذشته ملکی را خریداری کرده است مانند یک اوراکل سرمایه گذاری به نظر می رسد. اما اکنون، جزر و مد شروع به تغییر کرده است و سرمایه گذاران تازه کار املاک و مستغلات در حال تغییر هستند در تقلا برای یافتن خانه ای در تقریباً هر بازاری که بتواند جریان نقدی داشته باشد. پس چه شد و چرا املاک و مستغلات نقدینگی کشور ناگهان ناپدید شد؟
به دیگری خوش آمدید دیدن گریندیوید گرین میزبان شما «فقط به دنبال جریان نقد نباشید» بازگشته است تا دانش املاک و مستغلات را برای هر سطحی از سرمایه گذاران کاهش دهد. در این قسمت وارد آن می شویم چرا یافتن معاملات املاک و مستغلات که جریان نقدینگی دارد بسیار چالش برانگیز است در سال 2023، چه زمانی باید در یک ارزش گذاری در مقابل جریان نقدی بازار، و اینکه آیا باید یا نه فروش ملکی که سودآور نیست. سپس، دنده را عوض می کنیم و آن را لمس می کنیم چگونه یک وام دهنده خصوصی را بررسی کنیم شما به صورت آنلاین ملاقات کردید و یا نه پروژه توانبخشی اجاره ای خارج از ایالت برای یک سرمایه گذار جدید املاک و مستغلات بسیار خطرناک است.
می خواهید از دیوید یک سوال بپرسید؟ اگر چنین است, سوال خود را اینجا مطرح کنید بنابراین دیوید می تواند در قسمت بعدی Seeing Greene به آن پاسخ دهد. پرش کنید انجمن های BiggerPockets و نظر سرمایه گذاران دیگر را بپرسید، یا دیوید را در اینستاگرام دنبال کنید برای اینکه ببینید او چه زمانی پخش زنده میشود تا بتوانید به پرسش و پاسخ زنده بپردازید و پاسخ سؤال خود را در محل دریافت کنید!
اینجا کلیک کنید برای گوش دادن به پادکست های اپل
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 741 است.
دلیل اینکه شما احساس بدی دارید این است که ممکن است منیت باشد. شما به سرمایه گذاران دیگری نگاه می کنید که در حال کسب درآمد هستند. شما هر ماه به ترازنامه خود نگاه می کنید و می گویید: "خب، من پول از دست می دهم. من دارم اشتباه می کنم.» شاید نه. شاید املاک و مستغلات همیشه در طول زمان اینگونه بوده است. این مردمی بودند که مایل بودند در کوتاه مدت برای کسب درآمد در بلندمدت از دست بدهند که کارساز بود. حالا، امیدوارم که اینطور نماند، اما من دارم برای واقعیتی آماده میشوم که در آن دوران طلایی که در آن فقط سیب میخورید، فقط دهانتان را در آنجا میگذارید و بیرون میآیید و امیدوار هستید که سیبتان بزرگتر از آن باشد. سیب های دیگر، اما شما همیشه یک سیب دارید، ممکن است تمام شود.
چه خبره همه این دیوید گرین امروز اینجاست با یک قسمت Seeing Greene اگر در عنوان متوجه نشدید. اگر تا به حال یکی از این موارد را نشنیده اید، در انتظار شما هستید. در این برنامهها، ما مستقیماً از پایگاه مخاطبان خود سؤال میگیریم. درست است، شما. من با مشکلاتی که در جریان بودید، سوالاتی که در مورد املاک و مستغلات دارید، وضوحی که ممکن است به آن نیاز داشته باشید سر و کار دارم. یا وقتی چندین گزینه دارید، کدام یک بهترین خواهد بود؟ من عاشق انجام این نمایشها هستم و شما را بیشتر دوست دارم که این کار را امکانپذیر میکنید، زیرا سؤالات عالی میپرسید، که منجر به نمایشهای عالی میشود.
نمایش امروز فوق العاده است. ما متوجه می شویم که اگر دارایی او در حال حاضر جریان نقدی نداشته باشد، ممکن است فرد چه اشتباهی انجام دهد. این یک موضوع عالی است که ما در مورد روشهایی که میتوانید به سرمایهگذاری در املاک و مستغلات نزدیک شوید و همچنین یک ترفند کوچک که جریان نقدی آن ملک را ایجاد میکند و اینکه چگونه میتوانند آن را اجرا کنند، وارد میشویم. آیا باید در اولین قراردادم یک بازتوانی خارج از ایالت انجام دهم؟ اگر قصد سرمایه گذاری در خارج از ایالت دارید، نکاتی را که باید از آنها آگاه باشید. من خودم بسیاری از این کارها را انجام می دهم و همچنین کارهای بازسازی را انجام می دهم، که بسیاری از آنها را نیز انجام می دهم. و وقتی نمی توانید جریان نقدی در بازار خود پیدا کنید چه می کنید. آیا برای سرمایه گذاری در املاک دیر شده است؟ آیا باید گوش دادن به BiggerPockets را متوقف کنیم و به جای آن دوباره شروع به خرید NFT، کریپتو، سرمایه گذاری در لاله ها، خرید Beanie Babies، شاید Pogs کنیم، اگر بچه ها این را به خاطر دارید؟ آیا این آینده است؟ آیا باید تعداد زیادی از آن را بخریم و منتظر بمانیم تا ببینیم آیا بازمی گردد یا املاک هنوز گزینه خوبی است؟ همه اینها و بیشتر در دیدن گرین امروز.
همچنین، فقط می خواهم به شما یادآوری کنم، فراموش کردم دوباره چراغ را روشن کنم. من واقعاً در انجام آن مهارت دارم، بنابراین به محض اینکه این بخش کوچک به پایان رسید، نور آبی را خواهید دید. گیج نشو هنوز در حال دیدن گرین است. فقط آبی مایل به سبز می شود. وقتی سبز و آبی را با هم ترکیب می کنید چه رنگ هایی دارند؟ شاید مثل فیروزه است؟ دیدن فیروزه در 15 دقیقه اول و سپس به رنگ سبز باز می گردد. این فقط من فراموشکار هستم، بچه ها. گرین بودن کار آسانی نیست.
بسیار خوب، شیب سریع امروز که توسط بتمن برای شما آورده شده است، این است که ما یک برنامه جدید در کانال YouTube BiggerPockets داریم که من در آن مشارکت مکرر خواهم داشت. من به مردم نشان خواهم داد که چگونه در شغل فعلی خود پول بیشتری کسب کنند. این چیزی است که من به آن علاقه دارم، خیلی خیلی به آن علاقه دارم. کاری را که در آن خوب نیستید رها نکنید و فقط سعی کنید چیز جدیدی را پیدا کنید که فکر می کنید در آن بهتر خواهید بود بدون اینکه برای اولین چیز تلاش کنید. شما باید در هر کاری که انجام می دهید به دنبال تعالی باشید. بنابراین اگر میخواهید در آن نمایش یا این نمایش حضور داشته باشید، به biggerpockets.com/david بروید. اگر میخواهید در کانال YouTube باشید، سؤال خود را بنویسید و کادر مشاغل را علامت بزنید. خیلی خوب بچه ها، این از من کافی است. بیایید به سوال اول خود بپردازیم.
نیک:
هی دیوید نام من نیک گوتزمن است. من 19 ساله هستم و دانشجوی سال دوم دانشگاه کلرادو مسا در گراند جانکشن هستم. من به دنبال خرید یک ملک خانوادگی در نزدیکی مدرسه خود هستم تا دانش آموزان را به طور ایده آل اجاره کنم. من از ابزارهای Zillow و BP استفاده میکنم، اما به نظر نمیرسد که نمیتوانم توافقی با نرخهای فعلی و همچنین منابع در شهرم پیدا کنم. من در تلاش برای برداشتن گام عملی بعدی هستم. سوال اصلی من این است که برخی از ابزارها یا استراتژیهایی را که میتوانید برای یافتن یک معامله توصیه کنید و راههای خلاقانهای که من میتوانم یک معامله را تامین کنم چیست؟ وامدهندهای که احتمالاً از آن عبور میکنم به من گفت که میتوانم از او انتظار نرخ 7.5 درصدی داشته باشم. با این شماره، من در تلاش برای پیدا کردن چیزی هستم که مداد باشد و برای شرایطم کار کند. از همه شما و BP بسیار سپاسگزارم. روز خوبی داشته باشی.
دیوید:
خیلی خوب، نیک، خیلی ممنون از ویدیو. این یک مشکل رایج است که بسیاری از مردم با آن مواجه هستند، بنابراین ناامید نشوید. این فقط وضعیت بازاری است که ما در حال حاضر در آن هستیم.
اکنون خبر خوب دلیل دشواری یافتن معاملات این است که املاک و مستغلات هنوز رقابتی و ارزشمند هستند و مردم می خواهند این دارایی ها را داشته باشند. چند موردی که میتوانیم به آنها بپردازیم، 7.5٪ احتمالاً یک نرخ است... این یک نرخ استاندارد است، جایی که بیشتر مردم در آن هستند. اگر با وام دهنده کار می کنید و این همان چیزی است که او می گوید، احتمالاً همان چیزی است که به دست خواهید آورد. اگر میخواهید راهی خلاقانه برای تامین مالی معامله خود پیدا کنید، این بدان معناست که باید پول را از جای دیگری پیدا کنید.
افراد زیادی وجود ندارند که صدها هزار دلار در اطراف خود داشته باشند و راحت باشند که آن را با کمتر از 7.5٪ به شما وام دهند، به این معنی که احتمالاً فقط آن را از مالک دریافت خواهید کرد، یعنی احتمالاً شما احتمالاً به نوعی تامین مالی مالک نیاز دارید، به این معنی که یا باید برای ملک بیش از حد بپردازید تا ارزش آن را داشته باشد که آن ها نرخ بهتری را که می خواهید به شما بدهند، یا باید یک فروشنده با انگیزه مضطر پیدا کنید. ، که قرار است کار زیادی باشد، و صادقانه بگویم، انجام آن در حالی که به مدرسه می روید برای شما بسیار دشوار خواهد بود. هیچ کدام از آن ها برای موقعیتی که در آن قرار دارید فوق العاده جذاب به نظر نمی رسد.
توصیه ای که به شما خواهم داد این است که به جای اینکه به دنبال یافتن یک معامله باشید، از شما می خواهم که به دنبال معامله باشید. اگر به سختی می توانید اعداد را در ملکی که قرار است اتاق ها را به سایر دانش آموزان اجاره کنید، بدست آورید، ممکن است معامله اشتباهی را تحلیل کنید. بنابراین این چیزی است که من می خواهم شما انجام دهید. ما از این به عقب کار خواهیم کرد. فرض کنید با نرخ بهره ای که به شما داده می شود در محدوده قیمتی که به آن نگاه می کنید، فرض کنید که با یک وام مسکن 4,000 دلاری در ماه روبرو هستید، به این معنی که باید بیش از 4,000 دلار در ماه از این وام به دست آورید. اجاره ها اگر بتوانید مثلاً 800 دلار برای هر اتاق و می توانید یک خانه 4,500 خوابه بگیرید، اکنون به 4,000 دلار تبدیل می شود. این می تواند برای بیش از 4,000 دلار وام مسکن کافی باشد. ما فرض می کنیم که مالیات و بیمه در آن عدد XNUMX دلاری گنجانده شده است. این بدان معناست که هدف شما یافتن ملکی است که دارای پنج اتاق یا بیشتر باشد.
آیا می توانید ملکی را پیدا کنید که دارای پنج اتاق خواب باشد اما دارای یک اتاق نشیمن و یک اتاق خانوادگی باشد و بتوانید اتاق نشیمن را به دو اتاق دیگر تبدیل کنید؟ آیا می توانید ملکی را پیدا کنید که دارای چهار حمام باشد و متراژ کافی داشته باشد که بتوانید به آن چیز اضافه کنید؟ من پارامترهای جستجوی خود را طوری تنظیم میکنم که فقط مواردی را به من نشان دهند که فوت مربع بالایی دارند. علاوه بر آن، من به دنبال املاکی هستم که متراژ بیشتری نسبت به آنچه در آن تبلیغ می شود، دارند. بنابراین یکی از کارهایی که من هنگام نگاه کردن به خانه ها انجام می دهم این است که به جای کلیک بر روی فلش سمت راست و دیدن تمام تصاویری که نماینده آپلود کرده است، به عقب بر می گردم. روی فلش سمت چپ کلیک می کنم و اول به پشت خانه نگاه می کنم.
حالا، دلیل این کار من این است که اگر یک متر مربع غیرمجاز زشت است که مشاور املاک نمیخواهد در عکسها نشان دهد، من میخواهم آن را ببینم. من می خواهم قاب بندی را در زیرزمین ببینم. من می خواهم ADU نیمه تمام شده را ببینم. من می خواهم گاراژ اضافی در ملک را ببینم که دارای برق و لوله کشی است. بسیاری از مردم حمام را در گاراژ خود قرار می دهند، زیرا وقتی بیرون هستند و روی ماشین خود کار می کنند، روی پروژه های خود کار می کنند، می خواهند بدون راه رفتن در خانه اصلی توقف کنند و به حمام بروند. خوب، هنگامی که چنین لولهکشی داشت، میتوانید حمام را تمام کنید و آن را زیباتر کنید و یک آشپزخانه کوچک را با هزینه بسیار کمتری نسبت به زمانی که مجبورید لولهکشی و زهکشی تمام راه را در آن دارایی انجام دهید، به آن ملک اضافه کنید. بنابراین باید به دنبال املاکی مانند این باشید که افراد دیگر گم شده اند.
اکنون، همه اینها که گفته شد، ممکن است هنوز کافی نباشد زیرا به نظر می رسد در شهری هستید که موجودی زیادی ندارد. این یک مشکل است. اگر در یک شهر دانشگاهی هستید و لیست های زیادی در حال حاضر در بازار وجود ندارد، این کار سخت خواهد بود. بخشی از آن به این دلیل است که فروشندگان خانه های خود را در بازار عرضه نمی کنند زیرا منتظر افزایش قیمت هستند. فروشندگان دیده اند، "خب، قیمت ها کاهش یافته است، مردم قبلاً به قیمت بیشتری می فروختند. من نمی خواهم خانه ام را با پول کمتر بفروشم.» زمان زیادی طول می کشد تا آنها به نقطه ای برسند که با کمال میل بپذیرند که ارزش یک ملک را دارد و خریداران را ناامید می کند. بنابراین میتوانید به شهر دیگری نگاه کنید و به دنبال انجام همان کار باشید. شهر کالج متفاوتی که موجودی بیشتری دارد، این یکی از روش هایی است که می توانید استفاده کنید. یا می توانید از برخی از روش های خلاقانه مانند رانندگی برای دلار استفاده کنید، از ردیابی صرف نظر کنید. میتوانید به محلهها نگاه کنید و املاکی را که به عنوان متراژ بیشتر فهرست شدهاند را بیابید. بسیاری از آن داده های عمومی است.
بنابراین اگر میتوانید سیستمی برای یافتن خانههایی پیدا کنید که حداقل 3,000 فوت مربع مساحت دارند، میدانید که احتمالاً اتاقخوابها و حمامهای بیشتری خواهند داشت، میتوانید به درهای آنها بکوبید، میتوانید با آن افراد تماس بگیرید، میتوانید بفرستید. آنها نامه ها شما می توانید سعی کنید مالکی را پیدا کنید که مایل به فروش باشد، اما باز هم، این یک بازگشت عالی در زمان شما نیست. احتمال اینکه خانه مورد نظر شما را پیدا کنید و سپس آنها فروشنده ای نیز داشته باشند که مایل به فروش است و آنها نیز این کار را با قیمتی که شما می خواهید انجام دهند بسیار دشوار است. من می دانم که افراد زیادی برای شرکت در آن دوره ها پول می پردازند، و این در حال حاضر بسیار محبوب است، زیرا یافتن معاملات سخت است، بنابراین ما در تلاش هستیم تا از روش های خلاقانه استفاده کنیم.
چیزی که هیچ کس به شما نمی گوید این است که اساساً مانند کار کردن در یک شغل تمام وقت است. اغلب اوقات پس از تمام زمانی که برای انجام این کار صرف میکنید، اگر شغلی پیدا میکردید و کار میکردید، درآمد بیشتری کسب میکردید. بنابراین همیشه بهترین روش نیست. چیزی که می خواهم بگویم این است که ناامید نشو. شما در حال تلاش برای انجام این کار در یک زمان بسیار دشوار در بازار هستید. ما در بن بست هستیم. فروشندگان نمی خواهند قیمت های خود را کاهش دهند زیرا هنوز ناامید نشده اند. خریداران نمیخواهند یا نمیتوانند قیمتهای بالاتری را که فروشندگان میخواهند بپردازند، و موجودی کافی برای متعادل کردن آن وجود ندارد، بنابراین فقط در مبارزه بمانید. شما هرگز نمی دانید که لیست بعدی چه زمانی ظاهر می شود.
چیزی که می خواهید مطمئن شوید این است که ابتدا آن را ببینید. بنابراین فیلتر خود را طوری تنظیم کنید که فقط خانههایی با حداقل 2,500، در حالت ایدهآل 3,000 فوت مربع، حمامهای بیشتر را به شما نشان دهد و سپس به تمام خانههایی که بیرون میآیند نگاه کنید و ببینید که آیا مساحت آن خانه بیشتر از آن چیزی است که لیست میگوید یا خیر. که می تواند تبدیل شود تا بتوانید یک خانه پنج خوابه را به شش اتاق خواب تبدیل کنید، به علاوه دارای یک گاراژ است که می تواند به دو تا سه اتاق خواب با آشپزخانه و حمام تبدیل شود. اگر میتوانید چنین کاری را انجام دهید، میتوانید راهی پیدا کنید تا ملک را برای کاری که میخواهید انجام دهید کار کند.
خیلی خوب. سوال بعدی ما از جاش لوئیس در سن دیگو است. جاش میگوید: «من همه مشارکتهای شما در bp را دوست دارم. شما یک سرباز استوار برای ماموریت هستید.» خب، جاش ازت ممنونم "در برخی زمینه ها، من دارای یک ملک در سن دیگو هستم. من به بخش بزرگی از سهام دسترسی دارم، تقریباً 350,000 تا 450,000 بسته به ارزیابی، و میخواهم از HELOC همراه با روش BRRRR برای به دست آوردن اولین ملک اجارهای خود و شروع سفرم استفاده کنم. سوال، اگر به گذشته خود نگاه کنید، اگر شرایط مشابهی به شما داده شود، آیا برای شما سودمندتر است که به دنبال یک ملک گران قیمت بزرگتر مانند یک فیکسر 300,000 دلاری به BRRRR در بازار پرسود کالیفرنیا بروید؟ یا آیا به دنبال املاک متعددی هستید، مثلاً در بازار فوتبال SEC، مانند املاک 250,000 دلاری؟ در شرایط من، من ارزش بیشتری برای جریان نقدی قائل هستم، اما میدانم که عوامل بیشتری در اینجا با مدیریت احتمالی راه دور وجود دارد، که من قبلاً هم کتاب BRRRR و هم سرمایهگذاری در املاک و مستغلات طولانیمدت شما را خریداری کردهام. از شما برای وقت و تمایل شما به آموزش متشکرم.»
خوب جاش ممنون از تسلطت به زبان انگلیسی. شما در سؤالات خود در اینجا هم تمایل و استواری و هم شرایط را بیان کردید. خیلی تاثیر گذاره دوست من خیلی خب، برگردیم به اولین چیزی که گفتی. با نگاهی به گذشته در حرفه خود، "اگر شرایط مشابهی به شما داده شود، آیا برای شما مفیدتر است"، یک کلمه بزرگ دیگر، "به دنبال یک ملک گران قیمت بزرگتر یا چندین ملک کوچکتر بروید؟" من به تعداد املاک به عنوان راهی برای نزدیک شدن به این سوال نگاه نمی کنم. حالا به طور کلی می گویم که کمتر بهتر است، زیرا هر چه دارایی های بیشتری داشته باشید، مدیریت آن ها سخت تر می شود. هر چه گران تر می شوند و چیزهای بیشتری را از دست می دهید.
بنابراین من به طور کلی تمایل به خرید ملک یک میلیون دلاری از دو ملک 500,000 دلاری دارم، اما همیشه به این سادگی نیست. من بیشتر به کل سرمایه ای که مستقر کرده ام نگاه می کنم، خوب؟ بنابراین اگر قرار باشد یک میلیون دلار املاک و مستغلات بخرم، خواه بیش از دو خانه 500,000 دلاری باشد یا خانه 1 میلیون دلاری یا سه خانه 300,000 دلاری، تعداد خانه ها از جایی که من شروع می کنم نیست. چیزی که من به آن نگاه می کنم ارزش املاکی است که می خرم. برنامه بازی در اینجا چیست؟ بازی چیه؟ فکر میکنم مردم در درازمدت بهتر عمل میکنند، و در زمینههایی سرمایهگذاری میکنند که هم از نظر قیمت و هم از نظر جریان نقدی افزایش مییابد، خوب؟ این اغلب مانند جریان نقدی یا قدردانی است، و این درست نیست. وقتی این کار را تا زمانی که من انجام دادهاید، شروع به تشخیص الگوها میکنید. و آنچه می بینید مناطقی است که قدردانی می کنند و ارزش آن را نیز در اجاره بها می دهند. این دو تقریباً همیشه دست به دست هم می دهند. و بنابراین جریان نقدی در طول زمان رشد می کند درست مانند ارزش دارایی در طول زمان رشد می کند.
وقتی در این بازارهای ارزانتر، خانههای 150,000 هزار دلاری خرید میکنید، به این معنا نیست که قدر نمیدانند، بلکه اجاره بها بالا نمیرود. و هرکسی که در اینجا ملک کلید در دست خریده است در غرب میانه مالک است، من از آنها آمین می گیرم، و همه آنها اکنون می گویند، "کاش کسی این را به من می گفت"، زیرا فرض در مورد املاک و مستغلات این است کرایهها هر سال بالا میروند، اما وام مسکن شما ثابت میماند. این چیزی است که خرید و نگه داشتن را بسیار قدرتمند می کند.
اما در هر بازاری این اتفاق نمی افتد. برخی از مناطق مانند دیترویت، ایندیانا، به طور کلی غرب میانه، ممکن است اجاره بها افزایش یابد، اما بسیار کوچک است. گاهی اوقات ممکن است 10، 15، 20 دلار در سال باشد. این مشکلی است که من با املاک ارزان تر خود دارم. در مقایسه با چیزهایی که در مناطق با رشد بالا خریدم که گرانتر بودند، گاهی اوقات اجاره بها افزایش می یابد. اجاره ملک من در کالیفرنیا 200 دلار، 300 دلار در سال بود. بنابراین می تواند از 1,500 به 1,800 به 2,100 تا 2,500 در یک دوره چهار ساله برسد. و وقتی آن را خریدید و زمانی که برای اولین بار آن را با قیمت 1,500 دریافت کردید منطقی بود، با قیمت 2,500 واقعاً خوب است. این استراتژی است که من می خواهم اتخاذ کنم.
حالا، اگر مجبور باشید وارد آن شوید و فوراً به جریان نقدی نیاز داشته باشید، کار نمی کند، به همین دلیل است که همیشه به مردم می گویم، اگر اکنون به پول نیاز دارید، املاک و مستغلات چیز بدی برای سرمایه گذاری است. این چیزی است که شما دائماً در حال به تاخیر انداختن رضایت هستید. این یعنی قرار دادن 20 دلار در جیب کت خود و سپس پیدا کردن آن مانند "اوه، عالی، فراموش کردم که این را اینجا گذاشته ام." این مانند یک حساب پس انداز فوق العاده است که به مرور زمان رشد می کند. املاک و مستغلات زمانی بسیار بهتر عمل می کنند که به آن جدول زمانی طولانی تری برای رشد بدهید، مانند کاشت درخت. سال اولی که درخت را کاشتید نمی توانید انتظار میوه داشته باشید. اگر این وضعیتی است که شما در آن هستید، باید کار دیگری انجام دهید. شما باید یک بوته بکارید یا باید یک باغ گل پرورش دهید که بتوان آن را برداشت و فروخت و کار بیشتر خواهد بود. مثل کاشتن درختی نیست که همیشه درآمد غیرفعال را به تعویق می اندازد. توسعه درآمد غیرفعال به زمان نیاز دارد.
بنابراین اولین چیزی که به شما میگویم وقتی به کارهایی که باید در اینجا انجام دهید، سرمایهگذاری در منطقهای است که احتمالاً رشد میکند، خوب؟ وقتی در مورد راههای کسب درآمد در املاک صحبت میکنم، اساساً 10 راه برای کسب درآمد در املاک و مستغلات وجود دارد که به این نتیجه رسیدهام و پنج مورد از آنها مربوط به سهام است، خوب؟ اولین موردی که من توضیح دادم چیزی است که من آن را ارزش ویژه ارزشیابی بازار می نامم. این انتخاب بازاری است که نسبت به سایر بازارها احتمال افزایش قیمت دارد. این حدس و گمان نیست. استفاده از آموزش و حقایق برای تصمیم گیری آگاهانه است.
مورد بعدی چیزی است که من آن را سهام طبیعی می نامم. این فقط تورم همراه با پرداخت وام شما است. مهم نیست که چه چیزی بخرید، این اتفاق می افتد، اما زمان بندی بازار می تواند کمک کند. وقتی در بازارهایی خرید میکنید که در آنها احتمال بیشتری وجود دارد که فشارهای تورمی را مشاهده کنید، به احتمال زیاد در املاک و مستغلات درآمد کسب خواهید کرد. بنابراین وقتی می بینم که تورم در حال افزایش است، زمان و پول بیشتری را برای املاک و مستغلات در مقابل کسب و کارم صرف می کنم. اگر ببینم تورم کند شده است، تمایل کمتری به دیوانه کردن خرید املاک و مستغلات دارم و تمایل بیشتری به سرمایه گذاری در کسب و کارها یا فعالیت های دیگر خواهم داشت. وقتی می گویم پول بگذارید، منظورم این است که برای آنها وقت و انرژی بگذارید.
راه دیگری که میتوانید در املاک و مستغلات ایجاد کنید، خرید چیزی است که من آن را خرید سهام مینامم، و این فقط یک معامله خوب است. این خرید کمتر از ارزش بازار است. بنابراین اگر به دنبال یک دارایی میلیون دلاری هستید و می توانید آن را با 825,000 دلار دریافت کنید، فقط 175,000 دلار سهام خریداری کرده اید. بنابراین معامله واقعی خود در این امر نقش دارد. و سپس راه چهارمی که من در مورد ایجاد سهام صحبت می کنم، اجبار برابری است. این چیزی شبیه ارزش افزوده خواهد بود. شما وارد آنجا می شوید و از نظر زیبایی آن را بهبود می دهید یا می خواهید متراژ مربع به آن اضافه کنید. شما قصد دارید کاری انجام دهید تا ملک ارزش بیشتری داشته باشد.
در حال حاضر، من به دنبال معاملاتی نیستم که یکی از این عناصر را داشته باشد، اگرچه ممکن است معامله ای را بخرم که یکی از این عناصر را داشته باشد، اگر مقدار زیادی از آن را داشته باشد، اگر بتوانم مقدار زیادی ارزش اضافه کنم، اگر بسیار داغ باشد. بازار. شاید من در یک بازار واقعاً داغ خرید میکنم، من یک ملک کلید در دست میخرم زیرا معتقدم ارزش سهام افزایش ارزش بازار کمبود ارزش افزوده را جبران میکند زیرا چیزی برای اضافه کردن وجود ندارد، درست است؟ یا شاید برعکس. من وارد بازاری خواهم شد که فکر نمیکنم رشد زیادی داشته باشد و حتی سود زیادی از آن به دست نمیآورم، اما میبینم که ارزش زیادی وجود دارد که میتوانم به ملکی که ارزش آن را دارد اضافه کنم. اما در کل من به دنبال هر چهار تا کمی هستم. نمی توانم به یاد بیاورم که پنجمی از بالای سرم چیست. شاید باید در مورد آن فکر کنم.
اما من می خواهم شما اینگونه فکر کنید. اگر فوراً به جریان نقدی نیاز نداشته باشم، چگونه میتوانم به این داراییها ارزش اضافه کنم که میتوانند برای من ارزش سهام ایجاد کنند؟» حالا این به این معنی نیست که جریان نقدی مهم نیست. چیزی که این می گوید این است که روی سرمایه خود تمرکز کنید و سپس آن را به جریان نقدی تبدیل کنید. ساختن نیم میلیون دلار سهام و سپس سرمایه گذاری برای جریان نقدی بسیار آسان تر از تلاش برای پس انداز 500,000 دلار و سرمایه گذاری آن برای جریان نقدی است. ممکن است 40 سال طول بکشد تا 500,000 دلار پس انداز کنید. اون پول زیادیه. اگر از روشهایی که من به تازگی توضیح دادم برای ایجاد سهام و سپس بهبود آن سهام خود استفاده میکنید، میتوانید آن را طی سه تا پنج سال بسازید. بنابراین اولین کاری که میکنم این است که به بازارهایی مانند کالیفرنیا میرفتم. و من آن را در یک زمان عالی خریدم. این فقط شانس احمقانه بود. من سهام طبیعی زیادی به دست آوردم زیرا از سال 2009 تا 2013 شروع به خرید کردم و سپس تسهیلات کمی ایجاد کردیم و بازار رونق گرفت.
و سپس آن را در یک بازار بزرگ خریدم. کالیفرنیا بیش از سایر بازارها رشد کرد. من هم خوب خریدم من آنها را تحت ارزش بازار خریدم، و بنابراین با مقداری سهام وارد شدم. کاری که من در کالیفرنیا انجام ندادم این بود که منصفانه را مجبور نکردم. من املاک نخریدم و بعد تعمیرشان نکردم زیرا املاک و مستغلات را به خوبی درک نکردم. من ساخت و ساز را نمی فهمیدم، نمی دانستم چگونه به یک ملک نگاه کنم و چشم اندازی برای آن ببینم، مانند کاری که در حال حاضر می توانم انجام دهم. بنابراین این چیزی است که من تغییر میدهم، این است که اگر با چشمانم به آن جایی که شما هستید وارد میشدم، به آن چهار چیز نگاه میکردم و میدیدم که هر چهار مورد از اینها چگونه اعمال میشوند. این همان چیزی است که ما به آن عینک گرین می گوییم. وقتی از چشم من به املاک و مستغلات نگاه می کنید، به دنبال آن چهار چیز هستید.
من خانه های متعدد در یک بازار را دوست ندارم زیرا توهمی از امنیت ایجاد می کند، مانند: "خب، من آن را در سه خانه پخش کردم." اغلب اوقات شما به جای یک معامله خوب، سه مشکل میخرید، درست است؟ در مورد هیچ سرمایهگذاری، حداقل در تمام دوران حرفهای من، چیزی نشنیدهاید که با خرید املاک ارزان قیمت و به دست آوردن مقدار زیادی از آن، پول زیادی به دست آورده باشد. این کار نمی کند. مثل رفتن به بازار فروش است، بله، شما می توانید تعداد زیادی از آن را بخرید، نه نایک، بلکه دوچرخه. شما می توانید تعداد زیادی کفش Bikey بخرید زیرا ارزان هستند، اما آنها خیلی سریع از بین می روند و به شما تاول می دهند و آرزو می کنید که ای کاش هرگز آنها را نمی خریدید و سپس هرگز نمی خواهید آنها را بپوشید و سپس سعی می کنید از شر آنها خلاص شوید. آنها را در اسرع وقت و مکنده بعدی می آید و آنها اینها را می خرند.
آنچه در مورد خرید ملک می شنوید سه قانون است، مکان، مکان، مکان. دلیلی وجود دارد که همه جوش های سرسفید نمکی همگی همین را می گویند. آنها مکان مناسب را خریدند. می بینید که وارن بافت در مورد سهام نیز همین توصیه را می کند. او به دنبال دستیابی به معامله قرن نیست. او به دنبال خرید بهترین شرکتها است، که معادل موقعیت مکانی در املاک و مستغلات است، و او به دنبال خرید بیشتر در هنگام سقوط بازار است، که معادل افزایش قیمت طبیعی یا تورم و پرداخت وام در دنیای ما خواهد بود. او از همان اصولی استفاده می کند که من اکنون در مورد آن صحبت می کنم، اما او آن را در بازار سهام اعمال می کند.
خوب، در بازار املاک و مستغلات، این روش کار می کند. شما در مورد جریان نقدی صحبت می کنید، البته که آن را می خواهید، البته باید آن را بخواهید. همه ما باید آن را بخواهیم. چیزی که می خواهم به شما توصیه کنم این است که تا زمان بازنشستگی به آن نیاز ندارید. تا زمانی که دیگر نتوانید کار کنید یا دیگر نخواهید کار کنید، نیازی به جریان نقدی ندارید. بنابراین اگر بتوانید آن را به تعویق بیندازید، اگر بتوانید اجازه دهید ملک برای شما سهام بسازد، و فرض کنید ملک یک میلیون دلاری را به قیمت 825,000 خریداری کنید، به 1.2 یا شاید دو ملک به ارزش یک میلیون می رسد که در مجموع 825,000 می پردازید. و آنها تا 1.2 بالا می روند و سپس نوع غرفه های بازار و شما آنها را در 1031 به یک پروژه جدید فیکسر می فروشید، 2 میلیون دلار دارایی می کنید و هر دو را به قیمت 1.67 می گیرید و سپس آنها به 2.4 می روند، شما. در واقع در هر چرخش این گلوله برفی که از یک تپه پایین می رود، عدالت ایجاد می کنید.
و سپس وقتی آن سهام را به دست آوردید، آن را در جریان نقدینگی سرمایه گذاری کنید و سپس سناریوی خود را دوباره بررسی کنید و تصمیم بگیرید: «آیا می خواهم به سرمایه گذاری ادامه دهم؟ آیا می خواهم سرد شوم؟ آیا می خواهم شغلم را رها کنم؟ قدم بعدی من چیست؟» اگر راهی را انتخاب کنید که اکنون به شما میدهم، گزینههای بسیار بیشتری داریم، که اکثر مردم آن را نمیبینند. من کمی متفاوت به آن نگاه می کنم، به همین دلیل است که شما بچه ها برای قسمت Seeing Greene اینجا هستید.
و من فقط به خودم یادآوری کردم که دارم یک قسمت Seeing Greene را انجام می دهم، بنابراین اکنون چراغ پشت سر من سبز است. قسم میخورم که افرادی مثل من احمقانهترین کارها را به جای احمقانهترین چیزها انجام میدهند، مثلاً من میتوانم به برخی سؤالات پاسخی درخشان بدهم و افرادی مانند «ذهن منفجر» هستند، اما یادم نمیآید قبل از ضبط، سبز روشن کنم. این برای من بسیار رایج است. باید کلیدها و کیف پولم را در گوشیم در همان جا بگذارم زیرا اگر این کار را نکنم بدون یکی از آنها از خانه بیرون می روم. من برای آن وحشتناک هستم. بنابراین اگر زمانی مرتکب اشتباه شدید، اگر تا به حال کارهایی را انجام می دهید که غافل هستند، اگر زمانی خود را به خاطر انجام کاری که فکر می کنید نباید انجام دهید مورد ضرب و شتم قرار دادید، برای من کامنت بگذارید. به من بگو چه کارهایی انجام می دهی که هیچ کس نمی داند یا باعث می شود آنقدر احمق بشی که بتوانی با بقیه به اشتراک بگذاری؟ و بیایید ببینیم که آیا دیگران نیز همین اشتباهات را مرتکب می شوند یا خیر.
من می دانم که نظری از کسی دریافت خواهم کرد که می گوید: "از کجا باید بدانم که اگر نور پشت سر دیوید آبی باشد، این قسمت Seeing Greene است؟" هر چند وقت یکبار که فراموش میکنم این کار را انجام دهم، آنها را دریافت میکنیم، حتی اگر عنوان آن عبارت «Seing Greene» باشد، و من نمایش را با گفتن «Seing Greene» شروع میکنم. همیشه کسی هست که می گوید: «من گیج شدم. آیا دیدن گرین است یا دیدن آبی؟» با این نور چه کنم؟
بسیار خوب، سوال بعدی ما ویدیویی از جاستین پک در نیویورک است.
جاستین:
هی دیوید، خیلی ممنون برای ساخت این پادکست. واقعاً از این واقعیت لذت می برید که همه شما برای پاسخ به سؤالات ما وقت می گذارید و به ما تازه کارها کمک می کنید. بنابراین همه شما همیشه در مورد اینکه چگونه هک خانه یک استراتژی عالی برای شروع است صحبت می کنید. خب، من به مرحله یک رسیدم و یک خانه هک کردم. من توانستم خیلی ارزان زندگی کنم و خانه ام را کنار اتاق ها اجاره کردم. این یک خانواده مجرد در دالاس است که در سال 2019 خریدم. اکنون همه اتاق ها را اجاره کرده ام و از خانه نقل مکان کرده ام. مشکل این است که ملک سودآور نیست، پس از محاسبه همه چیز، فقط بیش از 200 دلار در ماه هزینه از دست می دهد، اما من هنوز به عدم پرداخت هزینه های آب و برق، اینترنت و آن چیزهای دیگر در آنجا تبدیل نشده ام. بنابراین من اکنون تقریباً 100,000 دلار سهام در ملک بعد از شیوع بیماری همه گیر دارم، و به دنبال یافتن راه هایی برای سودآورتر کردن ملک یا اینکه آیا باید آن را بفروشم، هستم. نظرات خود را به من اطلاع دهید. متشکرم.
دیوید:
جاستین چیز خوبیه مرد این یک سوال عالی است و شما به من بستری میدهید که فقط در مورد املاک و مستغلات به گونهای که به ندرت به آن میرسم فحاشی کنم. بنابراین از شما تشکر می کنم که از من برای ساخت این برنامه تشکر می کنید، اما می خواهم از شما و هر شنونده دیگری که سؤالات عالی پرسیده اید تشکر کنم زیرا بدون آن این برنامه را نخواهیم داشت. و به من اعتماد کنید، بسیاری از افراد در موقعیت شما قرار دارند و با وضعیت مشابه شما دست و پنجه نرم می کنند، بنابراین از شنیدن این موضوع لذت خواهند برد.
بسیار خوب، اجازه دهید این را کمی تفکیک کنیم. وقتی برای اولین بار سرمایه گذاری را شروع کردم، این فکر را داشتم. مثل سال 2007 بود و من سعی میکردم بفهمم چه چیزی میتوانم بخرم، و داشتم با نمایندگان صحبت میکردم و میگفتم: «آره، من ملکی میخواهم که درآمد بیشتری نسبت به هزینهای که برای مالکیت آن داشته باشد، داشته باشد.» و آنها به من می خندیدند، "املاک و مستغلات اینطور کار نمی کند. شما ملکی را نمیخرید که هر ماه بیشتر از هزینهاش درآمد داشته باشد، حداقل نه در اولین خرید.» این در اوج انفجار بازار بود و البته در آن زمان هیچ چیز به جریان نقدی نمیرسید. و من ماشه را نکشیدم. خوشحالم، چون منتظر بودم، فرصت بهتری پیدا کردم.
اما من در آن لحظه متوجه چیزی شدم. به یک معنا حق با آنها بود. املاک و مستغلات فقط در صورتی جریان نقدی دارند که معامله ای باورنکردنی داشته باشید یا در زمانی باورنکردنی خرید کنید یا رقابت کافی برای دارایی هایی که فرصتی باورنکردنی دارید وجود نداشته باشد یا منتظر بمانید. باشه؟ اکنون میدانم که این برای سرمایهگذاران جریان نقدینگی مانند توهین به املاک و مستغلات به نظر میرسد، پس فقط صدای من را بشنوید. وقتی به کشورهای دیگر، استرالیا، اروپا، آمریکای جنوبی نگاه می کنید، املاک آنها هنگام خرید جریان نقدی ندارند.
این دیوانه است. این یک نوع پدیده آمریکایی است. کسی که در تورنتو خرید می کند جریان نقدی دریافت نمی کند. تعداد بسیار کمی از افرادی که در بیشتر مناطق کانادا سرمایه گذاری می کنند جریان نقدی دریافت می کنند. در واقع، تنها حوزههایی که معمولاً در تمام زمانها جریان نقدی تاریخی دارند، مناطقی هستند که مدیریت در آنها بار سنگین است. شما در واقع باید آن را مانند یک شغل برای مدیریت ملک و مدیریت مستاجران کنید. درآمد منفعل نیست. ما به این عادت کردهایم زیرا از چنان سقوط عظیمی در اقتصاد و املاک خود خارج شدهایم که نه کسی میخواست این داراییها را داشته باشد و نه کسی میخواست بخرد. بنابراین ما در نهایت مستاجر بیشتری پیدا کردیم. و سپس ما آن را با رونق اقتصادی پس از سقوط که در آن همه پول بیشتری به دست می آورند، جفت کردیم، دستمزدها در حال افزایش بود. ارزش این دارایی ها در حال افزایش بود. تورم بیداد می کرد. ما این ترکیب کامل را داشتیم که شما میتوانید املاک و مستغلات را با قیمتهای فوقالعاده پایین بخرید و پس از آن اقتصاد اوج گرفت. تو بهترین های هر دو دنیا را گرفتی نتیجه این بود که جریان نقدینگی عادی شد.
و بنابراین به عنوان سرمایه گذار، ما فقط از طریق Zillow به هر خانه نگاه می کنیم و می گوییم: "بهترین جریان نقدی کدام است؟" و عالی بود با هر دو پا پریدم داخل، درسته؟ من صد ساعت در هفته به عنوان پلیس کار می کردم و تا جایی که می توانستم پول پس انداز می کردم زیرا وقتی گل را لمس می کرد احساس می کردم سوپر ماریو شکست ناپذیر است و هر چیزی را که لمس می کردم می میرد، این کاری بود که من انجام می دادم. من می گویم، "رفیق، من در یک مسابقه دو سرعت مرده می روم و تا آنجا که بتوانم از این املاک و مستغلات می خرم." نرخ ها پایین بود، ارزش املاک پایین بود، همه چیز جریان نقدی داشت. من میتوانستم در بهترین بازارها خرید کنم و میتوانستم جریان نقدی داشته باشم، و قدردانی میکردم. من میگفتم «همه چیز عالی بود» و وقتی شروع به افزایش نرخها کردیم، همه چیز به شدت متوقف شد و اکنون همه ما ناامید هستیم. من نمی توانم آن را به جریان نقدی برسانم. من دارم کار اشتباهی می کنم. دارم بهم میریزم من در این بد هستم. شاید باید بروم کار دیگری انجام دهم.» نه، این در واقع طبیعی است.
هیچ چیز در استرالیا جریان نقدی ندارد. هیچ چیز در کانادا جریان نقدی ندارد. هیچ چیز در اروپا جریان نقدی ندارد. در واقع، اگر به سایر نقاط جهان بروید، وام FHA دریافت نمی کنید. شما 3.5 درصد از دارایی را کاهش نمی دهید. در واقع هیچ کس به مدت 30 سال با نرخ ثابت 3 یا 4 درصد وام نمی دهد. هیچ کس در هیچ کجا وام با نرخ ثابت 30 ساله نمی دهد. شما این کار را نمی کنید. شما پول خود را برای 4 سال ثابت برای 30٪ قرض نمی دهید. این فقط به این دلیل اتفاق می افتد که دولت ما از این وام ها حمایت می کند. ما یک سیستم کامل برای پایین نگه داشتن نرخ بهره ایجاد کردهایم، و من فعلا وارد آن نمیشوم، اما به همین دلیل است که The One Brokerage را شروع کردم زیرا مجذوب نحوه کارکرد وامدهی بودم و میخواستم بیشتر بدانم. در مورد آن و قادر به کمک به مردم برای خرید املاک و مستغلات از وام دهندگان است که آنها می توانند اعتماد کنند. اما فهمیدم: "اوه خدای من، این دیوانه است."
اگر به مصر بروید، آنها از شما خواهند خواست که 50 درصد را کاهش دهید و دو تا سه سال دیگر پرداختی بالن انجام می شود، خوب؟ تقریباً شبیه وام ساخت و ساز است. بسیاری از مردم در کشورهای دیگر برای خانه های خود پول نقد می پردازند، به همین دلیل است که خانه ها از نسلی به نسل دیگر منتقل می شوند. شما نمی توانید آن را بخرید. باشه؟ بنابراین این کمی پیش زمینه است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در جاهای دیگر چقدر سخت است.
این چیزی است که در سال 2007 یاد گرفتم. حتی اگر برای آن املاک و مستغلات قیمت های بسیار گزافی پرداخت کردم و هر ماه پول از دست دادم، وقتی به افزایش اجاره بها در طول زمان نگاه می کنید، وام مسکن شما در طول زمان ثابت می ماند و اصل بر روی آن پرداخت می شود. بدهی در طول زمان، من آن را اساسا در یک نمودار قرار دادم و دیدم که در حدود هفت سال یک نقطه شکست وجود دارد که در آن هر سال پول از دست میدهم و در هفت سالگی شروع به کسب درآمد میکنم. و بعد گفتم: "خوب، خوب، در طول هفت سال چقدر پول از دست خواهم داد؟ و حالا که دارم پول در میآورم، چقدر باید منتظر بمانم تا پولی را که از دست دادهام پس بگیرم؟» و در حدود نه سالگی، متوجه شدم که "خوب، من اکنون حتی از جریان نقدینگی خود کاسته ام." این قبل از پرداخت وام است. این قبل از دریافت هر نوع قدردانی است. این صرفاً ناشی از افزایش اجاره بها است.
و متوجه شدم، "خب، اگر قرار باشد 30 سال، 40 سال، 50 سال صاحب این دارایی باشم، و فقط باید 30 سال صبر کنم تا به پایان برسم، این پایان دنیا نیست، به خصوص اگر مستاجر در حال پرداخت وام مسکن برای من است. بنابراین، وقتی در یک چشم انداز XNUMX ساله به آن نگاه کردم و اعداد را بررسی کردم، دیدم: «هیچ چیزی وجود ندارد که حتی به این نزدیک شود. من فقط باید بتوانم آن را XNUMX سال از دست دادن پول بسازم، و سپس طلایی شدم. حالا لطفا دست از جیغ زدن بردارید سر گوشیت داد نزن سر رایانه خود فریاد نزنید می دانم به چه فکر می کنی، مثلاً «هرگز این کار را نکن». من به شما نمی گویم که بروید این کار را انجام دهید. من می گویم اگر رویکردی بلندمدت داشته باشید انجام این کار منطقی است. وقتی یک رویکرد کوتاه مدت در پیش می گیریم، وقتی می گوییم: «من می خواهم همین الان کارم را رها کنم، باید یک دوبلکس پیدا کنم تا بتوانم آن را انجام دهم. من الان به پول نیاز دارم من می خواهم همین الان یک تسلا بخرم. من نیاز فوری به رضایت دارم.» املاک و مستغلات بسیار خسته کننده می شود.
من تقریباً هیچ معامله ای ندارم که باعث شود پول زیادی از دروازه به دست بیاورم، اما معاملات صفری دارم که پس از مدتی مالکیت آنها، برای من درآمدی ندارد. و من آموختم که تأخیر در ارضای واقعاً راز ثروتسازی و همچنین سرمایهگذاری در املاک است. معاملاتی که من خریدم، الان یکی را در بالای سرم دارم، باشه؟ این کابین 8,000 فوت مربعی است که در کوه های اسموکی خریدم. این متعلق به یکی از مدیران کوکاکولا یا پپسی بود، من آنها را قاطی میکنم، اما او مسئول تهیه غذای اضافی در رستورانهای فست فود بود. بنابراین او آنها را مجبور کرد که نوشابه های بیشتری بفروشند، زیرا زمانی که آنها وعده های غذایی با ارزش اضافی را انجام می دادند، یک نوشابه همراه هر وعده غذایی می آمد.
او این مکان شگفتانگیز عظیم را ساخت، خوب؟ من آن را خریدم و برای من درآمد دارد. عملکرد خوبی دارد زیرا می تواند 30 تا 40 نفر بخوابد. خیلی بی نظیره من تمایل دارم املاک و مستغلاتی بخرم که فقط در الگوی کاتر کوکی قرار نگیرند، و به همین دلیل است. اما وقتی به این نگاه میکنید که من چقدر میتوانم برای هر شب در آن ملک شارژ کنم، برخی از کابینهای دیگر من ممکن است شبی 200، 300 دلار قیمت داشته باشند. این مانند چیزهای ارزان است، خوب؟ بنابراین اگر در طول یک سال 10 درصد افزایش پیدا کنم که واقعا خوب است، شبی 20 تا 30 دلار افزایش میدهم. اما در این مکان های گران که شاید بتوانم شبی 1,500 بپردازم، 10 درصد افزایش شبی 150 دلار است.
حالا 20 دلار در شب را ضربدر هر چند، 200 روز در سال، یا 150 برابر 200 روز در سال کنید، و سال بعد من یک افزایش 10 درصدی فرضی بر روی 1,500 دریافت می کنم، که اکنون به 150 به آن رسیده است. من 10% افزایش نسبت به 1,650 دارم. خوب، حالا کرایه های من 165 دلار در هر شب بالا می رود. به طور تصاعدی شروع به افزایش میکند زیرا من املاک و مستغلات گرانتری را در بازارهایی خریدم که فوراً گیر نکردم... این جریان نقدی زیادی برای من ایجاد نکرد، اما رشد خواهد کرد تا جریان نقدی بسیار بیشتری ایجاد کند.
این اصل همان چیزی است که می خواستم برجسته کنم. حالا، من می خواهم این را به سناریوی خاص شما برگردانم، مرد من. شما در حال حاضر پول از دست می دهید، اما صد هزار دلار سهام به دست آورده اید، بنابراین پول از دست نداده اید، خوب؟ شما باید ماههای زیادی را پشت سر بگذارید که 200 دلار در ماه از دست بدهید، قبل از اینکه واقعاً از 100,000 دلار سهامی که در اختیار دارید، شکست بخورید. بنابراین سوال این نیست که "آیا باید فوراً این چیز را بفروشم و ماهی 200 را از دست ندهم؟" مگر اینکه وضعیت مالی شما در موقعیتی باشد که نتوانید آن ضربه را تحمل کنید. اگر از حقوق و دستمزد به چک زندگی می کنید، 200 دلار در ماه ویرانگر است.
اگر نمی توانید یک روز اضافه کاری یا یک کار جانبی پیدا کنید... منظورم این است که من پیشخدمت هایی را می شناسم که شبی 200 دلار درآمد دارند در یک شیفت در رستوران کار می کنند، خوب؟ و اگر به من میگفتی، "دیوید، باید هفتهای یکبار کار کنی. نه، ماهی یک بار در یک رستوران به منظور از دست دادن پول در این معامله املاک و مستغلات. در این معامله ماهیانه 200 دلار ضرر خواهید کرد، اما در رستوران ماهیانه 200 دلار درآمد خواهید داشت. آیا حاضرید برای 30 سال آینده یک بار در ماه کار کنید تا یک ملک کاملاً بازده و قدردانی شود؟ در واقع، حتی تا 30 سال هم نیازی نیست، زیرا در مقطعی اجارهها به عقب میرسند. این کار بیهوده ای است، بله، این کار را انجام دهید. باشه؟
دلیل اینکه شما احساس بدی دارید این است که ممکن است منیت باشد. شما به سرمایه گذاران دیگری نگاه می کنید که در حال کسب درآمد هستند. شما هر ماه به ترازنامه خود نگاه می کنید و می گویید: "خب، من پول از دست می دهم. من دارم اشتباه می کنم.» شاید نه. شاید املاک و مستغلات همیشه در طول زمان اینگونه بوده است. این مردمی بودند که مایل بودند در کوتاه مدت ضرر کنند تا در بلندمدت درآمد کسب کنند که کارساز بود.
حالا، امیدوارم که اینطور نماند، اما من دارم برای واقعیتی آماده میشوم که در آن دوران طلایی که در آن فقط سیب میخورید، فقط دهانتان را در آنجا میگذارید و بیرون میآیید و امیدوار هستید که سیبتان بزرگتر از آن باشد. سیب های دیگر، اما شما همیشه یک سیب دارید، ممکن است تمام شود. من نمی دانم. نمیدانم، اما میدانم که ما نرخهای بهره را برای مدت بسیار طولانی پایین نگه داشتیم. و اگر اصلاً خانه میخواستید، باید اضافه پرداخت میکردید. نمی توانستی بازرسی بگیری شما وارد یک جنگ مناقصه شدید، خیلی ناراحت بودید، نمی دانستید که قرار است به چه چیزی برسید، و این خطرناک بود. و میدانم که حتی اگر از همان ابتدا جریان نقدی دریافت میکردید، سالم نبود.
اکنون که اجازه میدهیم نرخهای بهره به سطح معمولیتر برسد، همه ما از گفتن این جمله که «املاک و مستغلات اینطور کار نمیکند» وحشت زده شدهایم. شاید باید بپذیریم که این یک حالت عادی جدید است. و مکان، مکان، مکان در حال مهم شدن است. چرا؟ چون آنجاست که اجاره ها بالا می رود. وقتی در بهترین مکان خرید میکنید یا بهترین ملک را میخرید، اجارهها همه جا بالا میرود و سریعتر از آن سوراخ خارج میشوید. شما سریعتر از سوراخ از دست دادن پول خارج می شوید.
حالا من اینجا به کسی نمی گویم برو ملکی بخر که ضرر می کند، باشه؟ اگر توانستید از آن اجتناب کنید، از آن اجتناب کنید. من می گویم، جاستین، ممکن است تو در بدترین وضعیت زندگی نباشی. ممکن است نفس شما یا مقایسه کردن خود با معاملات دیگران باشد که باعث می شود در این مورد احساس بدی داشته باشید. باشه؟ اینجا دالاس، تگزاس است. این یکی از داغ ترین بازارهای کشور است. اگر بخواهم بازاری را انتخاب کنم تا در 15، 20 سال آینده پولم را در آن بگذارم، دالاس، تگزاس در بین سه برتر من خواهد بود. این یک بازار عالی است. شما هم در رشد اجاره بها و هم در خرید رشد سهام در دالاس به له کردن آن ادامه خواهید داد. این یک مکان عالی برای پارک پول شما است. رشد سریعتر از زمانی است که مکانی را پیدا کنید که 200 دلار جریان نقدی مثبت داشته باشد، اما از آن نقطه به بعد راکد بود. به نظر من این سرمایه گذاری بدی نیست.
الان سه تخته، سه و نیم حمام هست، باشه؟ اگر فقط یک پنج تخت، سه و نیم حمام داشته باشید چه؟ آیا می توانید این ملک را بفروشید، آن پول را به ملک دیگری در دالاس، تگزاس که پنج اتاق خواب بود، منتقل کنید؟ این ممکن است مشکل جریان نقدی شما را فوراً حل کند و قدردانی بیشتری دریافت کنید، خوب؟ شما همه چیز را درست انجام دادید. شما فقط یک خانه کمی خیلی کوچک خریدید. اگر فقط دو اتاق خواب بیشتر داشتید، شاید حتی یک اتاق خواب بیشتر، جریان نقدی منفی نداشتید. بنابراین این یک مشکل آسان برای شما است که می توانید آن را حل کنید. آن را بفروشید، سهام خود را به معامله دیگری منتقل کنید که اتاق خواب های بیشتری دارد. بوم، جریان نقدی شما مثبت است. آن را برای دراز مدت در آن بازار نگه دارید، درست است؟ شما می خواهید یک درخت در دالاس بکارید، فقط آن را ریشه کن کنید، درخت دیگری نیز در دالاس بکارید.
اما حتی اگر نمی توانید، به دلایلی اگر این کار را نکنید، به این معنی نیست که معامله بدی انجام داده اید. از این معامله پول زیادی به دست خواهید آورد. این انتظار را که قرار است املاک و مستغلات قرص جادویی باشد که تمام مشکلات شما را در همان روز اول حل می کند را کنار بگذارید. تو عالی کار میکنی مرد و چیزهای زیادی از این معامله یاد گرفتی، باشه؟ شما باید سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را دو برابر کنید. شما فردی هستید که باید بیشتر سرمایه گذاری کنید، املاک بیشتری بخرید و روی همه بهتر عمل کنید. فقط یک تنظیم کوچک را انجام دهید. وقتی کنار اتاق می دوید، به اتاق های بیشتری نیاز دارید. به همین سادگی است، درست است؟ اگر می خواهید ماشین بفروشید، ماشین های گران تر بفروشید.
گاهی اوقات یک چیز کوچک وجود دارد که میتوانیم آن را تغییر دهیم که تفاوت بزرگی در بازدهی به دست میآورد. برای شما، لحظه ای که می بینم شما یک سه اتاق خواب، یک حمام سه و نیم خریدید، فقط فکر می کنم کاش تیم دیوید گرین نماینده او بود زیرا ما به شما اجازه نمی دادیم یک خانه سه خوابه بخرید. ما به دنبال خانهای پنج خوابه میگشتیم که این امکان را نیز داشته باشد که اتاق خواب دیگری را از یک لانه قاب کند و آن را شش اتاق خواب کند، و سپس شما انبوهی پول درآورید.
اما من به شما می گویم که جریان نقدی این ملک در مقایسه با پولی که با پرداخت وام خود به دست می آورید و اجازه می دهید ارزش آن در طول زمان افزایش یابد، کمرنگ می شود. خیلی ممنون از سوال شما. این واقعا خیلی خوب بود در دالاس بمان. اجاره ها به افزایش خود ادامه می دهند در حالی که بقیه کشورها سرعت خود را حفظ نمی کنند زیرا اینجا مکانی عالی برای سرمایه گذاری است که افراد زیادی به آنجا نقل مکان می کنند. اگر می خواهید در مورد اینکه چه کاری می توانید برای فروش آن ملک انجام دهید، در مورد چه چیزی باید با نماینده صحبت کنید، کجا باید آن را فهرست کنید و کجا می توانید پول را در یک ملک جدید قرار دهید، یک سوال دیگر برای من ارسال کنید.
بسیار خوب، همه، از شما برای ارسال این سوالات متشکرم. عاشقشم. در واقع، من خیلی بیشتر از حد معمول در مورد برخی از این سؤالات صحبت کرده ام، زیرا در مورد این سؤالات بسیار عصبانی هستم. و من می دانم که بسیاری از شما مانند من عاشق املاک و مستغلات هستید و به شدت ناامید هستید. پیدا کردن مکانی برای قرار دادن پول خود برای مدت طولانی بسیار سخت است. شما فقط با غلبه بر ترس از سرمایه گذاری موفق شدید و ما اینطور گفتیم: «فقط این کار را انجام بده. فقط انجامش بده فقط این کار را بکن، و همه خوب کردند. این فقط غلبه بر ترس نیست. حالا شما باید بر ترس غلبه کنید و مایل به انجام چند تکه هستید و باید خیلی سخت به دنبال یک معامله باشید. این زمان برای سرمایه گذاری سخت تر از هر زمانی است که من دیده ام. در عین حال، پتانسیل احتمالاً بزرگتر از همیشه است. باشه؟
من اخیراً املاک و مستغلات زیادی خریدم، و میدانم که وقتی نرخها پایین میآیند، این معاملات که مثل ماه قبل بودند، بلافاصله شگفتانگیز به نظر میرسند. و با گذشت زمان با تورم، من میخواهم پرتفویی به ارزش 50 میلیون دلار افزایش یابد در حالی که با گذشت زمان، پرتفویی به ارزش 15 میلیون دلار افزایش مییابد. خیلی خوب. در این بخش از برنامه، ما قصد داریم برخی از نظرات را در YouTube به اشتراک بگذاریم و من می خواهم نظرات شما را به اشتراک بگذارم. بنابراین اگر اینقدر مهربان هستید، به بخش نظرات در صفحه YouTube BiggerPockets بروید و نظر خود را در مورد این نمایش به من بگویید. خنده داره؟ آیا آن را دوست دارید؟ آیا از اینکه من مدام سبز روشن را فراموش می کنم، اذیت می شوید یا این که طنز در واقع نمایش را از بین می برد؟ خبرم کن.
اولین نظر ما از سوزان اوون است. "دیوید گرین، متشکرم که این قسمت مورد علاقه من در دو سال گوش دادن است." این از قسمت 723 است که ما انجام دادیم. من واقعاً از نصیحتی که به جانباز در این قسمت کردید قدردانی می کنم.» خوب، از سوزان سپاسگزارم و از همه جانبازانی که با کاری که شما انجام دادید به کشور ما خدمت کردند و به هموطنان آمریکایی خود خدمت کردند. احترام به شما
بعدی از Lexi York می آید. "من دوست دارم چقدر واقعی او آن را نگه می دارد!" با علامت تعجب. این کاملا واقعی است. بسیاری از اینفلوئنسرهای رسانه های اجتماعی در آنجا اخبار جعلی را تبلیغ می کنند و مردم را گمراه می کنند. ممنون، لکسی. این چیزی نیست که شما هرگز از من بگیرید. وقتی بازار داشت منفجر می شد و تورم کاهش می یافت، به مردم می گفتم: «باید بخرید. باید پولت را جایی بگذاری.» و اکنون که سرعت آن کاهش یافته است، به مردم می گویم: «زمان خود را بگذارید و یک معامله را انتخاب کنید، اما صبر کنید. یک باند طولانی از این املاکی را که میخرید به خود بدهید. انتظار نداشته باشید که فوراً اجرا شود.» سلام، اگر میتوانستیم نه ماه طول بکشیم تا یک بچه در رحم رشد کنیم و بتوانیم آنقدر برای لذت داشتن بچه منتظر بمانیم، میتوانی چند سال صبر کنیم تا داراییهای شما جریان نقدینگی بسیار بالایی داشته باشند.
خیلی خوب. و از OmarKansas1، "بله! خیلی خوشحالم که به پادکست ناتی بارگاتزه گوش دادی. من قبلاً از شما خوشم می آمد، اما شما با دیدن او در وگاس در روز شنبه، در کتاب من از سطوح زیادی بالا رفتید. برای آن متشکرم، عمرکانزاس. من عاشق ناتی بارگاتزه هستم. او یک کمدین خنده دار است. نمایش های نتفلیکس او را بررسی کنید. اینجا بود که ایده خواندن نظرات را به ذهنمان خطور کرد زیرا من به پادکست او گوش میدادم و شنوندگان خندهدارترین چیزها را میگفتند و او سعی میکرد آن را در برنامه بخواند. خیلی خنده دار بود به همین دلیل ما این کار را اینجا انجام می دهیم. بنابراین برای آن متشکرم.
همچنین، اگر نیت را در نمایشگاه دیدید، به او بگویید که به برنامه ما بیاید. ما می خواهیم نیت را در پادکست BiggerPockets قرار دهیم و در مورد داستان او بدانیم. اگر او در املاک و مستغلات سرمایهگذاری میکند، روی چه چیزی سرمایهگذاری میکند، یا اگر فقط برای امرار معاش جوک میسازد و نمیداند با پول چه کاری انجام دهد، بروید درباره BiggerPockets به او بگویید و ببینید آیا او به برنامه ما میآید یا خیر. ما دوست داریم او را داشته باشیم.
بسیار خوب، اگر قبل از حرکت نمیدانستید، یک برنامه YouTube جدید وجود دارد که من بخشی از آن خواهم بود، باشه؟ این در کانال YouTube BiggerPockets است. ما در مورد افرادی صحبت خواهیم کرد که می خواهند در زمینه املاک و مستغلات شغلی ایجاد کنند، نه اینکه فقط یک سرمایه گذار تمام وقت شوند. آیا در مورد چگونگی رشد در شغل فعلی خود سوالی دارید؟ آیا می خواهید در املاک و مستغلات کار کنید یا می خواهید درآمد خود را به حداکثر برسانید؟ ما در حال ایجاد یک نمایش کاملاً جدید در YouTube هستیم که همه چیز درباره استفاده از W2 شما برای شروع سرمایه گذاری و رشد ثروت شماست. از biggerpockets.com/david استفاده کنید و سوال شغلی را در فرم انتخاب کنید، باشه؟ بنابراین اگر می خواهید در این نمایش حضور داشته باشید، به biggerpockets.com/david بروید. شما سوال خود را ارسال کنید، ما سعی می کنیم به شما پاسخ دهیم. اگر میخواهید در آن برنامه شرکت کنید، به همان مکان، biggerpockets.com/david بروید و فقط روی کادری که عبارت Job Question را نشان میدهد کلیک کنید، و ما میتوانیم به سؤال شما در پادکست دیگر پاسخ دهیم.
بنابراین این برای افرادی است که عاشق املاک و مستغلات هستند، اما آنها آماده نیستند که فقط با هر دو پا به داخل بپرند، کار خود را رها کنند و سعی کنند آن را به عنوان عمده فروش بسازند. باشه؟ گاهی اوقات کسب درآمد بیشتر در W2 چیز خوبی است. گاهی اوقات راه اندازی یک کسب و کار چیز خوبی است. و من فکر می کنم اگر در مورد آن فکر کنید، عمده فروش شدن شکل راه اندازی یک تجارت است. این شکلی نیست که فقط یک سرمایه گذار تمام وقت املاک و مستغلات شوید و از درآمد اجاره زندگی کنید. این کاری است که من انجام دادم. بنابراین اگر عاشق املاک و مستغلات هستید و عاشق کار کردن هستید و عاشق پول درآوردن هستید و عاشق برتری هستید، به BiggerPockets.com/david بروید و یک سوال از من در آنجا بگذارید.
خیلی خوب. کلیپ بعدی ما از برایان لوسی در کلرادو می آید.
براون:
سوال من این است که من چند معامله دارم که در حال حاضر در قرارداد ما هستند و من به طور خاص برای یکی از آنها بودجه می خواهم، اما سعی کرده ام وام دهندگان خصوصی پیدا کنم که بتوانم از آنها برای تامین مالی ملک استفاده کنم. من سعی می کنم بفهمم که چگونه افرادی را که در فیس بوک پیدا می کنم بررسی کنم. من بخشی از چند گروه در فیس بوک هستم و می خواهم مطمئن شوم که این افراد قانونی هستند و از پولم کلاهبرداری نخواهند کرد زیرا قبلاً یک بار چنین موقعیتی داشته ام و پول زیادی بوده است. . بنابراین من در تعجب هستم که چگونه وام دهندگان خصوصی را بررسی می کنید تا بفهمید آیا آنها وام دهندگان قانونی هستند یا خیر. من یک نفر را داشتم که به من گفت قبل از بسته شدن برای او پول بفرستم تا کارهای اداری انجام دهد. من از هر کمکی که می توانید در این زمینه به من کمک کنید قدردانی می کنم. خیلی ممنون دیوید نمایش را دوست دارم. متشکرم.
دیوید:
بسیار خوب، برایان، از شما برای این سوال متشکرم. اول از همه، بسیار متاسفم که می شنوم شما توسط کسی اسکن شده اید. کلاهبرداری های زیادی در حال انجام است. افرادی با اکانت های جعلی اینستاگرام هستند که می گویند من هستم که نیستم. من واقعاً در مورد این موضوع عصبی هستم زیرا فکر می کنم مردم پیوندهایی را ارسال می کنند که به نظر می رسد از طرف من آمده اند تا مردم را وادار به ثبت نام برای کارهایی کنم که من انجام می دهم و این من نیستم. بنابراین باید قبل از ارسال پول در مورد بررسی مکانها بسیار مراقب باشید.
یکی از راههایی که من به مردم توصیه کردهام که مراقب آن باشند این است که اگر فکر میکنید این من هستم که از شما چیزی میخواهم، یک یادداشت صوتی از من بخواهند، مانند: «هی، میتوانی یک ویدیو برای من بفرستی؟ آیا میتوانید یک یادداشت صوتی برای من بفرستید؟» میدانی صدای من چگونه است، تکرار آن سختتر است. در حال حاضر، تا آنجا که چگونه این اتفاق با یک وام دهنده خصوصی رخ داده است، باید از طریق یک شرکت با عنوان انجام شود. بسیار خوب، پول باید به شرکت عنوان داده شود و آنها نباید هیچ کدام از آن را تا زمانی که به صورت امانی نیست، آزاد کنند. این راهی است که من از آن اجتناب میکنم، این است که اگر فقط بین افرادی که نمیشناسید پول میفرستید، هیچ سیستم ایمنی وجود ندارد. هیچ حفاظتی برای شما وجود ندارد بنابراین سعی می کنم از آن اجتناب کنم.
اما صادقانه بگویم، من هرگز مشکلی نداشتم که کسی من را بداخلاق کند، زیرا فقط از افرادی که میشناختم یا میشناختند پول قرض گرفتهام. من از آنها چیزی نمی خواهم. وجود ندارد، "قبل از اینکه یک دسته از پولم را به شما بدهم، این پول را برای هزینه مدیریتی برای من بفرست." این اتفاق نباید بیفتد، باشه؟ اگر قرار است هزینه های بسته شدن از طرف این وام دهنده خصوصی وجود داشته باشد، باید از طریق یک شرکت با عنوان انجام شود و آنها باید بخشی از پول خود را که به شما وام می دهند به حساب امانی پرداخت کنند، و سپس می توانید هزینه مدیریت خود یا هر چیز دیگری را تامین کنید. آنها شما را در آن حساب امانی شارژ می کنند، و شرکت عنوان می تواند وجوه شما را تنها پس از اینکه وجوه خود را برای شما داشته باشد، در اختیار آنها قرار می دهد.
شما می خواهید یک شخص ثالث بی طرف داشته باشید که اگر آن شخص را نمی شناسید، از شما محافظت می کند. بسیار متاسفم که این اتفاق افتاد، اما از اینکه آن را با مخاطبان ما به اشتراک گذاشتید، متشکرم تا افراد بیشتری از این موضوع غافل نشوند، زیرا در آینده می توانم ببینم که ایجاد پروفایل در رسانه های اجتماعی بسیار آسان است. تظاهر به شخص دیگری بسیار آسان است. این کلاهبرداری سیمی بیشتر و بیشتر رایج می شود.
خیلی خوب. آخرین سوال ما از هدر چا در منطقه خلیج می آید. هدر میگوید: «بالاخره به مرحلهای رسیدم که متعهد به سرمایهگذاری هستم، اما باید خارج از کشور نگاه کنم. من در حال حاضر به دالاس، ایندیاناپولیس، آتلانتا و جکسونویل نگاه می کنم. من به طور خاص به دنبال اجاره طولانی مدت هستم و نزدیک به 800 امتیاز اعتباری با پول پس انداز شده و بدون بدهی دارم. به عنوان اولین سرمایه گذار آماتور املاک و مستغلات، آیا توصیه می کنید چیزی را پیدا کنید که نیازی به نوسازی نداشته باشد؟ من تمام زندگی ام را اجاره کرده ام، بنابراین واقعاً تجربه کار با پیمانکاران را ندارم زیرا واقعاً به دنبال جایی خارج از ایالت هستم. من یک لایه استرس اضافه به دلیل نزدیک نبودن به بازاری که در آن جستجو می کنم دارم. از وقتی که در اختیار من گذاشتید متشکرم.
خیلی خب، ابتدا، هدر، اگر در منطقه خلیج هستید، با من تماس بگیرید. شما هرگز نمی دانید چه زمانی در کالیفرنیا به کمک املاک و مستغلات نیاز دارید، و من شما را دریافت کردم. اما اگر صحبت از سرمایه گذاری از راه دور به میان می آید، کتابی را که در مورد آن موضوع نوشته ام، بررسی کنید. و بله، رک و پوست کنده، اگر تجربه سرمایه گذاری در املاک یا دانش ساخت و ساز یا کار با پیمانکاران را ندارید، پروژه ای خارج از ایالت را نپذیرید. این یکی از سریع ترین راه هایی است که افراد می توانند اشتباهات بزرگی مرتکب شوند و پول زیادی از دست بدهند. در واقع، افرادی که معاملات خارج از ایالت را انجام می دهند که در اولین بار بازسازی می شود، اگر پول خود را از دست ندهند، فقط خوش شانس هستند. این همیشه اتفاق می افتد. خیلی خوب؟
بنابراین من نمیخواهم پروژهای را بخرید که نیاز به بازسازی دارد، غیر از چیزهای کوچکی که یک کارشناس میتواند از عهده آنها برآید، و نماینده شما ارجاعاتی دارد و اگر شما آنجا نباشید، میتوانند پروژه را برای شما نظارت کنند. در عوض، من بر تلاش برای خرید یک خانه اجاره ای برای تعطیلات و مدیریت آن توسط شرکتی که واقعاً تجربه انجام این کار را دارد تمرکز می کنم. اگر در منطقه جکسون ویل هستید، میتوانم شما را با یک شرکت مدیریت املاک که از آن استفاده میکنم، در تماس باشم. آنها برخی از اجاره های کوتاه مدت انجام می دهند. سعی میکنم نام شهری را که خیلیها در آن خوب عمل میکنند را به خاطر بسپارم. در حال حاضر به ذهنم نمی رسد، اما اگر با من تماس بگیرید، به خصوص با توجه به اینکه بومی منطقه خلیج هستید، تمام تلاشم را می کنم تا شما را با مردم مرتبط کنم. خوشحال می شوم از شما حمایت کنم و به دنبال راه هایی باشم که بتوانید از من حمایت کنید.
باشه همه این نمایش ماست. من می خواهم در نظرات بدانم آیا طولانی صحبت کردم؟ دوست داری وقتی بیشتر حرف بزنم؟ آیا با نمایش هایی که کمی طولانی تر هستند مشکلی ندارید؟ آیا میخواهید این فوقالعاده و فوقالعاده فشرده را نگه دارید زیرا در برنامهای هستید؟ در صورت تمایل به نمایشهای طولانیتر یا نمایشهای کوتاهتر، و همچنین نظرتان در مورد برخی از ناهنجاریهایی که من انجام دادم، به من اطلاع دهید که چه زمانی خط زمانی تعیین میشود. آیا این برای شما سودی داشت؟ آیا با اصول املاک و مستغلات آشنا شدید؟ یا فقط می خواهید به شن و ماسه نیتی برسید؟ ما این نظرات را می خوانیم و رویکرد خود را بر اساس آنچه شما می گویید تنظیم می کنیم. باز هم ممنون از وقتی که برای گوش دادن گذاشتید. من می دانم که توجه گران است و شما بچه ها می توانید از هر کسی یاد بگیرید، بنابراین من واقعاً قدردانی می کنم که شما اینجا از من و ما در BiggerPockets یاد می گیرید.
اگر میخواهید من را دنبال کنید و در مورد کاری که انجام میدهم بیشتر بدانید، میتوانید به davidgreene24.com بروید، یا میتوانید من را در رسانههای اجتماعی @DavidGreene24 در توییتر، اینستاگرام، یوتیوب دنبال کنید، هر آنچه که دوست دارید، میتوانید همه جا مرا پیدا کن من قصد دارم در اسکاتسدیل در ملکی که راب و من خریدیم، یک اقامتگاه جمع کنم. بنابراین اگر به هدف گذاری علاقه دارید، آن را در davidgreene24.com/retreats بررسی کنید. و همچنین، بچه ها، اگر از تبلیغات BiggerPockets عبور کردید، این کار را متوقف کنید. به آنها گوش دهید زیرا من تبلیغاتی را در پادکست BiggerPockets اجرا میکنم و میخواهم در مورد برخی از محصولاتی که میتوانید از من دریافت کنید تا جایی که بتوانم به شما کمک کنم، بشنوید. بنابراین اگر شما هم مانند من هستید و گاهی اوقات از تبلیغات عبور می کنید، این کار را نکنید، زیرا تخم مرغ های عید پاک در آنجا وجود دارد. شما ممکن است صدای آرام و پر از پایه عمیق من را بشنوید که در مورد برخی از چیزهایی که در حال انجام است به شما می گوید، چگونه می توانیم شخصاً ملاقات کنیم، و چگونه می توانم به شما در اهدافتان کمک کنم. بازم ممنون اگر یک دقیقه فرصت دارید، به ویدیوی BiggerPockets دیگری گوش دهید. و اگر این کار را نکردی، در برنامه بعدی شما را خواهم دید.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- "عصر طلایی" جریان نقدینگی و چرا ممکن است در نهایت در سال 2023 تمام شود
- وقتی نمیتوانید «معامله» پیدا کنید، چگونه چرخش کنید در بازار مسکن امروز
- جریان نقدی در مقابل افزایش ارزش بازارهای و شرط بندی طولانی مدت بهتری را ایجاد می کند
- چه کاری انجام دهید زمانی که شما ملک اجاره ای سودآور نیست و چگونه بدانیم ارزش فروش را دارد
- بررسی وام دهندگان پول خصوصی و چرا هرگز نباید به یکی پول بفرستید
- بازسازی های خارج از ایالت و بازپروری و اینکه چرا سرمایه گذاران تازه کار املاک و مستغلات باید از آنها دوری کنند
- ارضای تاخیری و چرا این است مسیر واقعی برای ساختن ثروت
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب ذکر شده در نمایش:
آیا علاقه مندید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک .
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :است
- 1 میلیون دلار
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- سال 20
- 2019
- 2023
- 50 سال
- 67
- 7
- 8
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- پذیرفتن
- دسترسی
- انجام دادن
- حساب
- حساب ها
- دست
- به دست آوردن
- واقعا
- اضافه
- اضافه
- تنظیم
- حکومت
- اداری
- آگهی
- با صرفه
- نصیحت
- پس از
- عامل
- عاملان
- معرفی
- قبلا
- هر چند
- همیشه
- اماتور
- شگفت انگیز
- امریکا
- امریکایی
- آمریکایی
- مقدار
- تجزیه و تحلیل
- و
- دیگر
- پاسخ
- هر کس
- هر جا
- جدا
- جذاب
- اپل
- درخواست
- با استفاده از
- ارزیابی
- قدردانی
- قدردانی
- تقدیر
- روش
- تقریبا
- هستند
- محدوده
- مناطق
- دور و بر
- AS
- دارایی
- دارایی
- فرض
- At
- آتلانتا
- توجه
- حضار
- استرالیا
- نویسنده
- عزیزم
- به عقب
- زمینه
- بد
- برج میزان
- ترازنامه
- پایه
- مستقر
- اساسا
- BAT
- خدمتکار
- سرخ مایل به قرمز
- BE
- زیرا
- شدن
- شود
- تبدیل شدن به
- قبل از
- پشت سر
- بودن
- باور
- سود
- بهترین
- بهتر
- میان
- بزرگ
- بزرگتر
- بیت
- فوت
- آبی
- کتاب
- رونق
- مرز
- قرض گرفت
- خریداری شده
- جعبه
- BP
- نام تجاری
- نام تجاری جدید
- شکستن
- شکستن
- برایان
- درخشان
- به ارمغان بیاورد
- شکسته
- حق العمل
- آورده
- بوفه
- ساختن
- بنا
- ساخته
- دسته
- بار
- کسب و کار
- کسب و کار
- خرید
- خریداران
- خریداری کردن
- by
- کالیفرنیا
- صدا
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- کانادایی
- نمی توان
- سرمایه
- ماشین
- کاریابی
- دقیق
- اتومبیل
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- کشتی
- قرن
- به چالش کشیدن
- تغییر دادن
- کانال
- بار
- شارژ
- ارزان
- ارزان تر
- بررسی
- را انتخاب کنید
- انتخاب
- شهر:
- وضوح
- واضح
- کلیک
- نزدیک
- بسته
- کوکا کولا
- کالج
- کلرادو
- COM
- ترکیب
- ترکیب شده
- بیا
- راحت
- آینده
- توضیح
- نظرات
- مرتکب شده
- مشترک
- شرکت
- شرکت
- مقایسه
- مقایسه
- رقابت
- رقابتی
- به طور کامل
- کامپیوتر
- به این نتیجه رسیدند
- اشتباه
- اتصال
- استوار
- به طور مداوم
- ساخت و ساز
- زمینه
- ادامه دادن
- قرارداد
- پیمانکاران
- مشارکت
- شرکت کننده
- تبدیل
- مبدل
- شیرینی
- سرد
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- کشور
- کشور
- زن و شوهر
- دوره
- دوره
- پوشش
- سقوط
- ایجاد شده
- ایجاد
- خالق
- اعتبار
- کریپتوس
- جاری
- در حال حاضر
- دالاس
- داده ها
- داود
- روز
- روز
- مرده
- مقدار
- معاملات
- بدهی
- دهه
- تصمیم گیری
- تصمیم
- عمیق
- عمیق تر
- تاخیر
- به تاخیر افتاده
- آن
- بستگی دارد
- مستقر
- شرح داده شده
- ویرانگر
- توسعه
- در حال توسعه
- DID
- دیگو
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- غوطه
- مستقیما
- دلسرد
- نمایش دادن
- فاصله
- پریشان
- نمی کند
- عمل
- دلار
- دلار
- آیا
- درب
- دو برابر
- پایین
- رانندگی
- قطره
- هر
- درامد
- آسان تر
- تسکین دهنده
- اقتصادی
- اقتصاد
- تعلیم دادن
- آموزش
- تلاش
- تخم مرغ
- مصر
- هر دو
- عناصر
- پست الکترونیک
- تلاش می کند
- به پایان می رسد
- انرژی
- انگلیسی
- لذت بردن
- کافی
- انصاف
- معادل
- سپرده
- به خصوص
- املاک
- اتر (ETH)
- اروپا
- حتی
- تا کنون
- هر
- هر کس
- همه چیز
- برتری
- اجرا کردن
- اجرایی
- انتظار
- انتظار
- مخارج
- گران
- تجربه
- نمایی
- اضافی
- چشم ها
- فیس بوک
- عوامل
- جعلی
- اخبار جعلی
- سقوط
- خانواده
- خارق العاده
- FAST
- سریعتر
- سریعترین
- محبوب
- ترس
- ویژه
- پرداخت
- پا
- همکار
- کمی از
- مبارزه کردن
- شکل
- پر شده
- فیلتر
- سرانجام
- سرمایه گذاری
- امور مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پیدا کردن
- پایان
- نام خانوادگی
- بار اول
- رفع
- ثابت
- جریان
- گل
- در حال جریان
- جریانها
- تمرکز
- تمرکز
- به دنبال
- غذا
- پا
- فوتبال
- برای
- استحکام
- فرم
- انجمن
- به جلو
- یافت
- چهارم
- FRAME
- تقلب
- مکرر
- دوست
- از جانب
- نا امید
- خسته کننده، اذیت کننده
- صندوق
- بودجه
- بودجه
- خنده دار
- آینده
- بازی
- گاراژ
- باغ
- سوالات عمومی
- نسل
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- می دهد
- دادن
- Go
- هدف
- اهداف
- خوب
- می رود
- رفتن
- طلایی
- خوب
- دولت
- گراف
- بزرگ
- سبز
- گروه ها
- شدن
- در حال رشد
- رشد می کند
- رشد
- مرد
- هک
- هک
- نیم
- دست
- دسته
- آویزان کردن
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- اتفاق می افتد
- خوشحال
- سخت
- آیا
- داشتن
- سر
- سالم
- شنیدن
- شنیده
- شنوایی
- ارتفاع
- کمک
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- نماد
- خنده دار
- به لحاظ تاریخی
- ضربه زدن
- نگه داشتن
- سوراخ
- صفحه اصلی
- خانه
- امید
- میزبان
- HOT
- داغترین
- ساعت ها
- خانه
- خانه
- مسکن
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTP
- HTTPS
- بزرگ
- شوخی
- صدها نفر
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- فوری
- بلافاصله
- سیستم ایمنی بدن
- مهم
- موثر
- بهبود
- بهبود
- in
- در دیگر
- شیب دار
- مشمول
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- باور نکردنی
- بطور باور نکردنی
- ایندیانا
- تورم
- تورمی
- فشارهای تورمی
- تاثیرگذاران
- اینستگرام
- در عوض
- دستورالعمل
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- اینترنت
- فهرست
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- سرمایه گذاری می کند
- موضوع
- IT
- خود
- آیتونز
- کار
- شغل ها
- سفر
- JPG
- پرش
- جهش
- جاستین
- نگاه داشتن
- کلید
- بچه
- نوع
- دانستن
- دانا
- دانش
- عدم
- زبان
- بزرگ
- بزرگتر
- نام
- دیر
- لایه
- رهبری
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- ترک کردن
- ترک
- Legit
- وام دادن
- وام دهنده
- وام دهندگان
- امانت دادن
- اجازه دادن
- سطح
- سطح
- لوئیس
- LG
- زندگی
- سبک
- پسندیدن
- احتمالا
- لینک ها
- فهرست
- ذکر شده
- استماع
- فهرست
- لیست
- کوچک
- زنده
- زندگی
- وام
- وام
- محل
- طولانی
- مدت زمان طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- مطالب
- از دست دادن
- شکست
- خیلی
- عشق
- کم
- قیمت پایین
- شانس
- نافع
- ساخته
- شعبده بازي
- اصلی
- ساخت
- پول را
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- مدیریت
- اداره می شود
- مدیریت
- بسیاری
- ماریو
- بازار
- ارزش بازار
- بازارها
- تسلط
- ماده
- بیشینه ساختن
- وعده های غذایی
- به معنی
- رسانه ها
- دیدار
- ذکر شده
- روش
- روش
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- میلیون دلار
- میلیون ارزش
- ذهن
- دقیقه
- دقیقه
- گم
- ماموریت
- اشتباهات
- مخلوط
- لحظه
- پول
- ماه
- ماه
- بیش
- رهن
- اکثر
- انگیزه
- دهان
- حرکت
- متحرک
- چندگانه
- نام
- سازمان ملل
- بومی
- طبیعی
- نزدیک
- لزوما
- نیاز
- نیازهای
- منفی
- نت فلیکس
- خنثی
- جدید
- نیویورک
- اخبار
- بعد
- NFT
- شب
- NIKE
- طبیعی
- به طور معمول
- عدد
- تعداد
- شانس
- of
- اغلب اوقات
- خوب
- قدیمی
- on
- ONE
- آنلاین
- دیدگاه ها
- فرصت
- مخالف
- مقابل
- گزینه
- گزینه
- وحی
- سفارش
- دیگر
- خود
- متعلق به
- مالک
- مالک است
- سرعت
- بسته
- با ما
- پرداخت
- زوج
- بیماری همه گیر
- پارامترهای
- پارک
- بخش
- شریک
- بخش
- حزب
- گذشت
- احساساتی
- غیر فعال
- درآمد غیر فعال
- گذشته
- مسیر
- الگو
- الگوهای
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مداد
- مردم
- مردم
- کامل
- انجام دادن
- دوره
- شخص
- چشم انداز
- تلفن
- انتخاب کنید
- تصاویر
- محور
- محل
- اماکن
- برنامه
- کاشت
- سکو
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- لوله کشی خانه ها
- به علاوه
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- پاپ
- محبوب
- مقام
- موقعیت
- مثبت
- ممکن
- پتانسیل
- قوی
- آماده
- زیبا
- شایع
- قیمت
- قیمت
- اصلی
- اصل
- از اصول
- قبلا
- خصوصی
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- محصولات
- پروفایل
- مفید
- پروژه
- پروژه ها
- املاک
- ویژگی
- محافظت از
- محفوظ
- حفاظت
- عمومی
- خرید
- خریداری شده
- صرفا
- دنبال کردن
- قرار دادن
- قرار می دهد
- قرار دادن
- پرسش و پاسخ
- کمی
- کاهش کمی
- سوال
- سوالات
- سریع
- بالا بردن
- رمپینگ
- محدوده
- نرخ
- نرخ
- رتبه
- رسیدن به
- خواندن
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- واقعیت
- تحقق بخشیدن
- متوجه
- مسکن
- دلیل
- تازه
- شناختن
- توصیه
- توصیه می شود
- رکورد
- معارفه ها
- توانبخشی
- آزاد
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- اجاره
- نشان دادن
- نمایندگی
- احترام
- پاسخ
- مسئوليت
- REST
- رستوران
- رستوران ها
- نتیجه
- بازنشستگی
- عقب نشینی
- برگشت
- بازده
- خلاص شدن از شر
- پاره شد
- خطرناک
- جاده
- نقش
- اتاق
- اتاق
- دور
- قوانین
- دویدن
- در حال اجرا
- باند فرودگاه
- ایمنی
- سعید
- همان
- سان
- سن دیگو
- ذخیره
- صرفه جویی کردن
- می گوید:
- کلاهبرداری
- سناریو
- برنامه
- مدرسه
- نمره
- بی نهایت
- جستجو
- SEC
- ثانیه
- راز
- بخش
- مشاهده
- بخش
- فروش
- فروشندگان
- فروش
- در حال ارسال
- حس
- تنظیم
- محیط
- هفت
- چند
- اشتراک گذاری
- اشتراک
- تغییر
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نشان می دهد
- امضاء
- ساده
- پس از
- تنها
- وضعیت
- شش
- خواب
- کند شدن
- کوچک
- کوچکتر
- So
- افزایش یافت
- آگاهی
- رسانه های اجتماعی
- تأثیرگذار در رسانه های اجتماعی
- فروخته شده
- جامد
- حل
- حل می کند
- برخی از
- کسی
- چیزی
- یک جایی
- بزودی
- صدا
- جنوب
- آمریکای جنوبی
- خاص
- به طور خاص
- حدس و گمان
- حامیان
- گسترش
- با حداکثر سرعت دویدن
- مربع
- صحنه
- استاندارد
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- شروع کسب و کار
- شروع می شود
- دولت
- ماندن
- گام
- هنوز
- موجودی
- بازار سهام
- سهام
- توقف
- داستان
- استراتژی ها
- استراتژی
- فشار
- مبارزات
- تلاش
- دانشجویان
- ارسال
- چنین
- فوق العاده
- پشتیبانی
- مفروض
- سوزان
- گزینه
- سیستم
- گرفتن
- طول می کشد
- صحبت
- سخنگو
- عوارض
- تیم
- می گوید
- ده
- تسلا
- وابسته به تکزاس
- که
- La
- آینده
- دولت
- جهان
- شان
- آنها
- آنجا.
- اینها
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- سوم
- فکر
- هزاران نفر
- سه
- از طریق
- جریان
- زمان
- جدول زمانی
- بار
- زمان
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- تن
- هم
- ابزار
- بالا
- موضوع
- تورنتو
- جمع
- لمس
- لمس کرد
- ردیابی
- به طور سنتی
- رونوشت
- درمان
- ماشه
- درست
- اعتماد
- دور زدن
- توییتر
- به طور معمول
- زیر
- فهمیدن
- منحصر به فرد
- دانشگاه
- آپلود شده
- us
- استفاده کنید
- آب و برق
- استفاده کنید
- مرخصی
- ارزشمند
- ارزش
- ارزشها
- وگاس
- در مقابل
- آموزش و پرورش
- کهنه سرباز
- جانبازان
- تصویری
- دید
- صدا
- vs
- مزد
- صبر کنيد
- منتظر
- راه رفتن
- کیف پول
- خواسته
- جنگ
- وارن
- وارن بافت
- مسیر..
- راه
- ثروت
- هفته
- خوب
- چی
- چه شده است
- چه
- که
- در حین
- WHO
- اراده
- مایل
- با اراده
- سیم
- تقلب سیم
- با
- بدون
- تعجب کردم
- کلمه
- مهاجرت کاری
- مشغول به کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- جهان
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- نوشتن
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر
- Zillow