املاک و مستغلات چند خانواده در خطر سقوط است - در اینجا دلیل آن است

در این مقاله

من نگران کاهش (یا سقوط) قابل توجه در ارزش گذاری املاک تجاری، به ویژه از جمله چند خانواده، در سال های 2023 و 2024 هستم. احساس می کنم که پرچم های قرمز آنقدر واضح هستند و همه در یک جهت قرار می گیرند که از من غفلت می کنم. موظف به این جامعه هستم که نتوانم موضع خود را تا حد امکان روشن کنم و از آن موضع با جزئیات دفاع کنم. 

در این مقاله، پایان نامه خود را بررسی می کنم و چهار تهدید اصلی را برای ارزش گذاری های چندخانواری، به دنبال خلاصه زیر بیان می کنم: 

• بخش 1: نرخ های سقفی پایین تر از نرخ های بهره هستند 
• قسمت 2: من روی رشد معنی دار اجاره در سال 2023 شرط بندی نمی کنم
• قسمت 3: من روی افزایش نرخ بهره در سال 2023 شرط می بندم
• بخش 4: نرخ های بهره بالا بر ارزش گذاری ها و تعهدنامه بدهی فشار وارد می کند
• بخش 5: اخبار، حکایات، و خواندن بیشتر
• قسمت 6: ایده هایی برای محافظت از ثروت و کسب درآمد در این محیط

لطفا توجه داشته باشید که املاک و مستغلات محلی است. تجزیه و تحلیل من در این مقاله منعکس کننده میانگین در سراسر ایالات متحده است، هر چند که من به آن شیرجه می زنم چند منطقه بزرگ. 

در نهایت، می‌خواهم پیشاپیش به این موضوع بپردازم که خود را در درک بازارهای املاک تجاری، آماتور می‌دانم، شاید به وضعیت «خبرنگار» نزدیک شوم. من به هیچ وجه در آنها متخصص نیستم. من دعوت به مناظره می کنم و از تحلیل هر خواننده ای که آماده ارائه یک "پرونده گاو نر" به نکات من در اینجا است استقبال می کنم. لطفاً آن را در نظرات ارائه دهید یا به من ایمیل بزنید .

بخش 1: نرخ های سقفی پایین تر از نرخ های بهره هستند

به طور متوسط، نرخ بهره در حال حاضر در فضای چند خانواده در ایالات متحده بالاتر از نرخ های سقفی است. از نظر بصری، می توان آن را به عنوان دو خط در نمودار زیر نشان داد:

سرمایه گذارانی که وارد چند خانواده تجاری می شوند این کار را انجام می دهند زیرا می خواهند بازدهی ایجاد کنند. بازگشت است نه بیان شده به عنوان نرخ سرمایه (نرخ سقف)، که بیشتر یک معیار است که برای ارزش گذاری ویژگی ها در رابطه با یکدیگر استفاده می شود، بلکه بیشتر به عنوان یک نرخ بازده داخلی (IRR). می‌توان یک IRR قوی در محیط‌هایی با نرخ بهره بالا و پایین ایجاد کرد، همانطور که می‌توانند یک IRR قوی در محیط‌های با نرخ بهره بالا و پایین ایجاد کنند.

IRR به دو عامل اصلی بستگی دارد: مقدار جریان نقدی که دارایی تولید می کند (و زمان بندی آن جریان های نقدی) و خروج / فروش ملک (و زمان بندی). اجاره ها را به سرعت افزایش دهید و با قیمت ممتاز بفروشید و IRR افزایش می یابد. این کار را به آرامی انجام دهید و با نرخ سقف بالاتری نسبت به زمان خرید بفروشید و IRR به شدت کاهش می یابد.

نرخ سقف در یک بافت تاریخی در 10 سال گذشته نسبتا پایین بوده است. این مسئله برای مردم در ایجاد IRR بزرگ نبوده است زیرا نرخ بهره بسیار پایین بود. در واقع، نرخ‌های سقفی پایین، از بسیاری جهات، کسب بازده را برای سرمایه‌گذاران آسان‌تر می‌کند، زیرا هر دلار افزایشی NOI که به یک ملک اضافه می‌شود، ارزش‌گذاری را به میزان مضرب بیشتری افزایش می‌دهد. NOI را 1 دلار در محیط نرخ سقف 10% افزایش دهید و ارزش دارایی 10 دلار افزایش می یابد. NOI را 1 دلار در محیط نرخ سقف 5% افزایش دهید و ارزش ملک تا 20 دلار افزایش می یابد.

با این حال، در شرایط "اهرم منفی" که در آن نرخ سقف بالاتر از نرخ بهره است، رانندگی IRR بسیار سخت تر می شود. به دلایلی که در طول این مقاله به آن خواهیم پرداخت، نرخ‌های بهره بالاتر واجد شرایط بودن برای تامین مالی جذاب را برای خریداران سخت‌تر می‌کند، نرخ‌های سقف خروج احتمالی را افزایش می‌دهد و فشار نزولی بر IRR وارد می‌کند. و بسیاری از مبنای پیش بینی IRR از افزایش سریع اجاره بها حاصل می شود.

به عبارت دیگر، بازار امروز بیش از هر زمان دیگری در دهه گذشته به پایین ماندن نرخ های سقف، تداوم افزایش سریع اجاره بها و/یا بازگشت به نرخ بهره تاریخی پایینی که در پنج سال گذشته شاهد بودیم وابسته است. "اهرم منفی" روشی است که بازار برای اطلاع از اینکه "همه چیز" در مورد افزایش یا کاهش نرخ بهره است.

 و همانطور که توضیح خواهم داد، فکر می‌کنم هر کدام از نتایج احتمال کمی دارد.

در حالی که در پایان همه چیز در مورد IRR برای دارایی مورد بحث است، به نظر من جالب است که حتی بدون نیاز به اجرای اعداد در یک معامله خاص یا یک بازار معاملات، می‌توانیم فقط با بررسی یک مشاهده ساده در مورد املاک تجاری داشته باشیم. اختلاف تاریخی نرخ سقف در مقابل نرخ بهره (که شامل تمام املاک و مستغلات می شود، نه فقط چند خانواده به صورت مجزا - اما توجه داشته باشید که نرخ سقف چند خانواده به طور معمول کمتر از سایر انواع املاک تجاری است).

مگر اینکه کسی تز قوی تری برای رشد اجاره بها و/یا کاهش نرخ بهره نسبت به دهه گذشته داشته باشد، فاصله بین نرخ بهره و نرخ سقف حدود 150 واحد در ثانیه عادی است. این به معنای افزایش نرخ سقف از 5٪ به 6.5٪ است. در حالی که ممکن است این مسئله چندان مهم به نظر نرسد، اما اگر به سرعت عادی شود، معادل حدود 23 درصد کاهش در ارزش دارایی است. 

به نظر می رسد این پیش بینی ارائه شده توسط CBRE است: 

قسمت 2: من روی رشد اجاره در سال 2023 شرط بندی نمی کنم

برای درک اینکه چگونه اجاره بها ممکن است امسال تأثیر بگذارد، باید به عرضه و تقاضا فکر کنیم. من اخبار بدی در زمینه عرضه دارم و تقاضای زیادی دارم.

بیایید بحث را با بررسی عرضه شروع کنیم.

تامین

عقب ماندگی ساخت و سازهای جدید در چند خانواده در بالاترین سطح از دهه 1970 است. معوقات برای کل خانه های در حال ساخت در بالاترین سطوحی هستند که ما داده هایی برای آنها داریم:

کارشناسانی مانند Ivy Zelman بر این باورند که توسعه‌دهندگان به محض تکمیل این موجودی، کسب درآمد خواهند کرد. در اصل، جهنم یا آب بالا بیاید. هزینه‌های نگهداری و بدهی پل (مشابه وام‌های سخت برای توسعه تجاری) که سازندگان برای تامین مالی پروژه‌ها استفاده می‌کنند بسیار گران است و بنابراین انگیزه‌ای قوی برای پایان ساخت و ساز و تامین مالی مجدد یا فروش در اسرع وقت است.

همانطور که برایان برک از Praxis Capital در ما ذکر شد در فروشگاه پادکست، توسعه زمان می برد و بر مناطق مختلف تأثیر متفاوتی خواهد گذاشت. برخی از بازارها ممکن است عرضه جدیدی را مشاهده نکنند. برخی از بازارها شاهد عرضه انبوهی از عرضه آنلاین خواهند بود، اما آنقدر تقاضای جدید دارند که هیچ مشکلی برای جذب وجود نخواهد داشت. و برخی از بازارها شاهد عرضه آنلاین خواهند بود و برای پر کردن واحدها با مشکل مواجه خواهند شد و با افزایش ظرفیت‌های خالی، بر اجاره‌ها فشار نزولی وارد می‌شود. 

جنوب و غرب در معرض بالاترین خطر عرضه انبوه جدید به صورت آنلاین هستند:

توجه داشته باشید که در حالی که ممکن است در مورد مجوزها یا مسکن شروع می شود کاهش می یابد، به یاد داشته باشید که توسعه زمان می برد. مجوزها و پروژه‌های توسعه‌ای که در اواخر سال 2021 و اوایل سال 2022 آغاز شده‌اند، در سال‌های 2023 و 2024 آنلاین خواهند شد. مجوزها، شروع و در نهایت تکمیل پروژه‌ها ممکن است سال‌ها یا حتی دهه‌ها طول بکشد. فقدان مسکن جدید برای جلوگیری از هجوم موجودی جدید که در حال حاضر در حال انجام است و در شرف ورود به بازار است، کار چندانی نمی کند. اثرات این رونق ساخت و ساز جدید تازه شروع شده است. 

و نیازی به تخیل زیادی نیست تا تعبیر کنیم که این انبوه مسکن جدید فشار نزولی بر قیمت املاک و مستغلات از هر نوع و همچنین فشار نزولی بر اجاره‌بها وارد می‌کند، زیرا سهام مسکن بیشتری برای همان استخر رقابت می‌کند. از اجاره نشینان 

در ادامه در مورد تقاضا صحبت کنیم. 

تقاضا

به نظر من بزرگترین سؤال تقاضا در مورد تشکیل خانواده است. آنلاین شدن 1.6 میلیون واحد جدید مشکل بزرگی نیست، اگر انتظار داشته باشیم که 1.6 میلیون خانوار جدید تشکیل شود، درست است؟ این اجازه می دهد تا آن واحدها بدون هیچ نوع شوک قیمتی اجاره یا اشغال شوند (جذب شوند). و همه سالهاست که از کمبود گسترده مسکن صحبت می کنند، درست است؟

و این درست است - آمریکا معمولاً خانوارها را با نرخی سریعتر از ما اضافه می کند. و وجود دارد کمبود مسکن به همین دلیل است که قیمت ملک و اجاره بها در چند سال گذشته به شدت افزایش یافته است. تنها دو مشکل در این موقعیت به عنوان دفاع از افزایش اجاره بها در آینده وجود دارد:

اولاً، داده‌های تشکیل خانواده در طول همه‌گیری، با بیش از یک میلیون مرگ ناشی از کووید-19 و جابجایی عظیم خانوارها به دور از بین رفت. این امر پیش بینی تشکیل خانوار را برای هر اقتصاددانی دشوار می کند. 

دوم، کمبود مسکن است قبلا قیمت گذاری شده است به اجاره و قیمت فعلی خانه. کمبود، همراه با نرخ های بهره پایین، منجر به افزایش تقریباً 40 درصدی قیمت مسکن و افزایش 26 درصدی اجاره بها در طول همه گیری شد. 

غواصی عمیق تر در تشکیل خانواده. در طول همه گیری، ما آن را می بینیم میلیون ها نفر از «خانوارها» که ظاهراً تشکیل شده است:

اینجا چه خبره؟ 

پاسخ برای من روشن نیست، و من ارزیابی قانع‌کننده‌ای از وضعیت اقتصاددانی که دوست دارم پیدا نکرده‌ام. خوشحال می‌شوم اگر نظردهنده‌ای بتواند مطالعه یا تحلیلی را به من نشان دهد که منطقی باشد و به ما اجازه دهد آینده را به خوبی تعمیم دهیم. 

در غیاب تجزیه و تحلیل کیفی که بتوانم به آن دسترسی داشته باشم، حدس من این است که مردم به سادگی جابجا شده اند. من فکر می‌کنم این داده‌ها را به گونه‌ای تحریف کرد که ما هنوز کاملاً آن را درک نکرده‌ایم. مردم با مامان و بابا برگشتند. شاید افرادی که در مکان هایی مانند نیویورک، سانفرانسیسکو و لس آنجلس زندگی و کار می کنند، به پرداخت اجاره نامه خود ادامه می دهند، اما همچنین از شهر به خانه دوم نقل مکان کرده اند، و شاید این به عنوان تشکیل خانواده دوم در نظر گرفته شود. شاید طلاق‌ها و جدایی‌ها افزایش پیدا کند، و زمانی که یک زوج از هم جدا می‌شوند، تشکیل «خانواده» را بزرگ‌تر می‌کند (دو نفر به جای یک واحد خانواده، هر سرپرست خانواده، هر کدام به مکانی برای زندگی نیاز دارند).

اما واضح است که ما در واقع میلیون ها را ندیدیم از شکل خانوارهای جدید شرط من این است که در حال حاضر تخمین مصنوعی بالایی از تعداد خانوارهای فعلی در این کشور داریم، و این من را در هنگام تلاش برای پیش بینی رشد اجاره بها در سال آینده می ترساند. 

علاوه بر این، توجه داشته باشید که حتی بدون احمقانه بودن این معیار، داده‌های تشکیل خانواده می‌توانند با اقتصاد کاهش یابند. در زمان‌های خوب، مردم ممکن است چندین خانه بخرند و از آپارتمان‌های مشترک با هم اتاقی‌هایشان نقل مکان کنند یا از زیرزمین والدین خود نقل مکان کنند. در شرایط رکود، مردم می توانند با مادر و بابا به خانه برگردند یا دوباره هم اتاقی بیاورند. شکل گیری "خانوار" می تواند به سرعت کاهش یابد. 

جبران احتمالی - اجاره بها ممکن است در سال 2023 دوباره افزایش یابد

همیشه متغیرهای متعددی در هر معیار اقتصادی مهم وجود دارد و اجاره نیز از این قاعده مستثنی نیست. در حالی که من از فشار نزولی ناشی از افزایش شدید اجاره بها طی دو سال گذشته، رشد عرضه، و علامت‌های سوال پیرامون تشکیل خانوار می‌ترسم، می‌خواهم اذعان کنم که یک باد اصلی (فشار صعودی) برای قیمت‌های اجاره وجود دارد: نرخ‌های بهره. . 

با دو برابر شدن نرخ وام مسکن در یک دوره 12 ماهه، مقرون به صرفه بودن خرید خانه، جایگزینی برای اجاره میلیون ها آمریکایی، افزایش یافته است. یک مطالعه از ATTOM به این نتیجه رسید که فقط یک سال پیش، در 60٪ بازارهای ایالات متحده، مالکیت آن مقرون به صرفه تر از اجاره بود، آماری که با افزایش 40 تا 50٪ در پرداخت های ماهانه به دلیل نرخ های بهره بالاتر تغییر کرده است. این سوئیچ مقرون‌به‌صرفه فشار رو به بالا بر اجاره‌ها وارد می‌کند.

به دلیل این فشار است که فکر می کنم اجاره بها در سال 2023 یک سکه است. من در حال حاضر به هیچ پیش بینی اقتصادی در مورد رشد اجاره اعتماد ندارم. و بدون فشار افزایشی بر اجاره بها ناشی از نرخ های بهره بالا، مایلم شرط معناداری بکنم که اجاره بها به طور متوسط ​​در سراسر کشور کاهش یابد. 

قسمت 3: من همچنین روی کاهش نرخ بهره در سال 2023 شرط بندی نمی کنم

به یاد داشته باشید، نرخ سقف کمتر از نرخ بهره است. این بدان معناست که برای اینکه سرمایه گذاران پول در بیاورند، اجاره ها باید (به سرعت) رشد کنند یا نرخ بهره کاهش یابد. همانطور که اشاره کردم، فکر می‌کنم دلایل زیادی برای شک و تردید در مورد پیش‌بینی رشد اجاره‌بها در سطح ملی در سال 2023 وجود دارد و هر دلیلی وجود دارد که فکر کنیم اجاره‌ها یک تلنگر سکه با پتانسیل نزولی قابل‌توجه است. 

اکنون زمان آن است که توجه خود را به نرخ بهره معطوف کنیم. بازگشت نرخ های تجاری به پایین ترین حد تاریخی چند سال اخیر می تواند بسیاری از املاک تجاری و سندیکاهای چند خانواده و سرمایه گذاران آنها را نجات دهد. 

آیا این احتمال وجود دارد؟ من اینطور فکر نمی کنم. در اینجا دلیل آن است.

"Spread" (در مقابل خزانه داری 10 ساله) توضیح داد

زمانی که بانک ها، مؤسسات یا افراد پول قرض می دهند، می خواهند بابت ریسکی که متحمل می شوند، جبران شود. میزان سود آنها را اغلب می توان به عنوان یک "گسترش" در برابر یک جایگزین کم خطر در نظر گرفت. 

به طور گسترده در فضای وام پذیرفته شده است که اسناد 10 ساله خزانه داری ایالات متحده یک معیار عالی برای اندازه گیری "پراکندگی" است. سایر معیارها عبارتند از نرخ پیشنهادی بین بانکی لندن (LIBOR) و نرخ تامین مالی شبانه تضمینی (SOFR). 

در واقع، بسیاری از بدهی‌های تجاری خصوصی با نرخ‌هایی همراه می‌شوند که به SOFR به اضافه یک اسپرد می‌شوند، نه خزانه‌داری. اما، اوراق قرضه 10 ساله خزانه داری ایالات متحده استانداردی است که اکثر مردم اسپردها را با آن مقایسه می کنند و بیشترین تأثیر را بر تأمین مالی چند خانواده دارد.

بسیاری از موسسات وام دادن به دولت آمریکا را کم ریسک ترین سرمایه گذاری در جهان می دانند. وام دادن به دیگران با ریسک بیشتری همراه است. بنابراین، هر کس دیگری باید با بهره بالاتر شارژ شود. 

اما چقدر بیشتر؟ اینجاست که ایده "گسترش" مطرح می شود. 

اینکه یک وام دهنده چقدر «گسترش» می گیرد به وام دهنده، اقتصاد و تقاضا برای وام بستگی دارد. در برخی بازارها، مانند وام مسکن 30 ساله برای خریداران مسکن، این اسپرد بسیار خوب است. مثلا:

این به وضوح یک همبستگی واقعاً قوی است، تا جایی که می‌توانیم این را بدیهی بدانیم که اگر خزانه داری 10 ساله بالا رود، نرخ وام مسکن بالا می‌رود و بالعکس. با این حال، این یک همبستگی کامل نیست، و گاهی اوقات، گسترش در واقع تغییر می کند. 

امروز یکی از آن زمان هاست. فاصله بین نرخ های وام مسکن 10 ساله خزانه داری و 30 ساله نسبتا بالا است. همانطور که در زیر می بینید:

بسیاری از کارشناسان انتظار دارند که نرخ وام مسکن 30 ساله در سال 2023 به دلیل این اختلاف بالا کاهش یابد. آنها بر این باورند که اگر فاصله بین نرخ های وام مسکن 10 ساله خزانه داری و 30 ساله به میانگین تاریخی تقریباً 180 واحد در ثانیه عادی شود، آنگاه وام های مسکن می توانند به جای 5.5 درصد به محدوده 6.3 درصد نزدیکتر شوند. در زمان نگارش این مقاله

این از نظر تئوری منطقی است، به جز دو مشکل. 

اولاً، بازدهی 10 ساله خزانه داری در حال حاضر کاهش یافته است، زیرا سرمایه گذاران فکر می کنند که ما در رکود هستیم یا در شرف رکود هستیم. این معمولاً با گفتن اینکه منحنی بازده معکوس است بیان می شود. پیشرفت به سمت منحنی بازده معکوس به خوبی در این نشان داده می شود تجسم برجسته از Visual Capitalist. 

مردم به دلیل ترس از رکود به سمت سرمایه گذاری های امن تر مانند خزانه های 10 ساله فرار می کنند. این احتمال وجود دارد که با شروع بهبود اقتصاد، منحنی بازده عادی شود و نرخ 10 ساله خزانه داری افزایش یابد. 

دوم، فدرال رزرو به وضوح نشان می دهد که آنها قصد دارند نرخ بهره را در طول سال در سال 2023 افزایش دهند. شرط بندی در مورد کاهش نرخ ها شرطی علیه موضع رسمی فدرال رزرو است. تنها راهی که می‌بینم نرخ‌ها پایین می‌آیند و پایین می‌مانند این است که رکودی به قدری عمیق و بد باشد که فدرال رزرو مجبور شود به سرعت مسیر خود را معکوس کند. 

به عبارت دیگر، نرخ ها برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات (و هر کس دیگری که با استفاده از بدهی که به خزانه داری 10 ساله می رسد، وام می گیرد) افزایش می یابد، مگر اینکه یک رکود وحشتناک رخ دهد که در آن میلیون ها نفر شغل خود را از دست بدهند. 

بنابراین، بیایید یک سکه را برگردانیم: 

اگر سران باشد (رکودی بزرگ)، مشاغل از دست می‌روند، اجاره‌بها کاهش می‌یابد، و ارزش املاک تجاری چندخانواری کاهش می‌یابد. 

اگر دم (چشم انداز اقتصادی روشن تر) باشد، نرخ بهره به سرعت افزایش می یابد و ارزش املاک تجاری چند خانواری کاهش می یابد.

این یک بازی خیلی سرگرم کننده نیست.

در حالی که ممکن است مشاهده کنید که نرخ‌های وام مسکن به سرعت بالا می‌روند و به‌طور موقت تا اواسط پنج‌ماهه پایین می‌آیند، شرط می‌بندم که سال را با نرخ‌هایی حتی بالاتر از امروز به پایان برسانیم، مگر اینکه یک رکود عمیق وجود داشته باشد. 

آیا وام های تجاری با وام های مسکونی تفاوتی ندارند؟ چرا به طور خاص در مورد آنها صحبت نمی کنیم؟ 

در حالی که انواع تفاوت های ظریف برای وام تجاری وجود دارد، در حال حاضر، اکثر افراد احتمالاً از وام های فردی مک برای خرید مجتمع های آپارتمانی کوچک تا متوسط ​​استفاده می کنند، طبقه دارایی که در این مقاله در مورد آن صحبت می کنم. 

اگر آنها بتوانند واجد شرایط دریافت وام فردی مک شوند، سرمایه گذاران احتمالا از آنها استفاده خواهند کرد. وام های فردی مک دکمه آسانی برای سرمایه گذاران چند خانواده است زیرا دارای نرخ بهره پایین، استهلاک 30 ساله و مدت پنج، هفت یا 10 ساله هستند. در حال حاضر، نرخ بهره در وام فردی می تواند باشد جنوب 5 درصد! این معادل چند خانواری وام های معمولی است که میلیون ها سرمایه گذار املاک و صاحب خانه از آن برای خرید خانه های تک خانواده بیمه شده توسط فانی می استفاده می کنند. 

نرخ های فردی مک به خزانه داری 10 ساله گره خورده است. بنابراین، این وام‌های آپارتمانی در برابر اوراق 10 ساله مشابهی که در فضای مسکونی (وام مسکن متعارف) شاهد آن هستیم، نمی‌بینند. که آنها را ترک می کند حتی بیشتر به نظر من، در صورت عادی شدن منحنی بازده در مقایسه با وام‌های مسکن 30 ساله فانی می، خطر افزایش می‌یابد. همچنین توضیح می‌دهد که چرا در حال حاضر نرخ‌ها در مسکن‌های چند خانواری بسیار کمتر از مسکن‌های تک‌خانواره‌ای است.

در حالی که یک بازار خصوصی برای بدهی املاک تجاری وجود دارد که شاید چند سال پیش بیشتر مورد استفاده قرار می گرفت، به نظر می رسد که تا حد زیادی خشک شده است. این یا یک شرکت تحت حمایت دولت (GSE) است مانند Fannie Mae یا Freddie Mac یا برای اکثر سندیکاها در حال حاضر سقوط کرده است. 

اما تفاوت واقعی بین بدهی تجاری و بدهی معمولی یک خانواده در این است نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR). در بخش بعدی به چرایی اهمیت این موضوع خواهیم پرداخت.

بخش 4: نرخ های بهره بالا بر ارزش گذاری ها و تعهدنامه بدهی فشار وارد می کند

بدهی‌های تجاری، از جمله وام‌های آپارتمانی فردی مک، همانطور که قبلاً مورد بحث قرار گرفت، کاملاً مشابه وام‌دهی متعارف در فضای مسکونی تک خانواده نیست. به عنوان مثال، یک وام معمولی فردی مک ممکن است یک برنامه استهلاک 30 ساله داشته باشد، اما با پرداخت بالون - مانده آن پس از پنج، هفت یا 10 سال سررسید می شود. این موضوع برای سرمایه گذاران در بازارهای معمولی نیست. آنها به سادگی می توانند دارایی را پس از چند سال بفروشند تا وام را پرداخت کنند یا با وام جدید مجدداً سرمایه گذاری کنند و روند را دوباره شروع کنند. 

اما همانطور که قبلاً ذکر شد، آزمون پذیره نویسی دیگری با این وام ها وجود دارد: نسبت پوشش خدمات بدهی. DSCR نسخه چندخانواری آزمون بدهی به درآمد است که بسیاری از صاحبان خانه باید در هنگام واجد شرایط بودن برای وام مسکن خانه قبول کنند.

اگر جریان نقدی مجتمع تجاری یا آپارتمانی دقیقاً برابر با اصل و بهره (خدمات بدهی) یک وام باشد، DSCR 1.0 خواهد بود. پایین تر، و جریان نقدی تولید شده توسط کسب و کار برای پوشش وام کافی نیست. بالاتر، و جریان نقدی اضافی وجود دارد.

وام های مک فردی معمولاً به DSCR 1.2 تا 1.25 نیاز دارند.

بدهی های تجاری که بین وام دهنده و وام گیرنده به طور خصوصی مذاکره می شود، با بدهی هایی که توسط GSE پشتیبانی نمی شود، ممکن است دارای پیمان های سخت گیرانه تری مانند نسبت های DSCR بالاتر یا پیمان های بدهی باشد که وام گیرندگان را ملزم می کند نسبت DSCR را در طول عمر وام حفظ کنند.

در حالی که وام های فردی می توانند تا 80٪ LTV اندازه داشته باشند، در عمل، بسیاری از آنها در پذیره نویسی به 65٪ تا 75٪ پوشش محدود می کنند.

در بازارهای معمولی، این اقلام مشکلی ندارند. اما بیایید بررسی کنیم که چه اتفاقی می‌افتد هنگامی که نرخ بهره به سرعت مانند سال گذشته افزایش می‌یابد. 

تصور کنید یک سرمایه گذار ملکی را با وام فردی مک 1,000,000،2021،3 دلاری در اواخر سال 30 خریداری کرده است. این وام دارای نرخ بهره 4,216٪ است. اصل و سود استهلاک 50,592 ساله 5.5 دلار در ماه یا 1 دلار در سال است. سریع به جلو به امروز. همین وام با وام با سود 68,136 درصد ارائه می شود. این نرخ بهره بالاتر، خدمات بدهی وام یک میلیون دلاری را به 35 دلار افزایش می دهد که XNUMX درصد افزایش می یابد.

اکنون، سرمایه‌گذار ما از وام فردی استفاده می‌کند (و تخمین زده می‌شود که دو سوم بازار از بدهی با نرخ ثابت استفاده می‌کند) و احتمالاً بسته به مدت وام خود، ۵ تا ۱۰ سال تحت فشار واقعی قرار نخواهد گرفت. اما، مهم است که اذعان کنیم که اگر آن سرمایه‌گذار امروز دوباره برای همان وام درخواست کند، احتمالاً واجد شرایط نخواهد بود. آنها احتمالاً باید پول نقد بیشتری را برای بستن معامله بیاورند (کاهش LTV)، در غیر این صورت باید هزینه کمتری برای ملک بپردازند.

حتی مشکل‌سازتر، بخشی از بازار وجود دارد که از بدهی‌های با نرخ متغیر و انواع دیگر تأمین مالی خلاقانه مانند بدهی پل (مشابه وام‌های پولی سخت) برای تأمین مالی چند خانواده و سایر املاک تجاری استفاده می‌کند. طبق گزارش وال استریت ژورنال، حدود یک سوم بازار از بدهی با نرخ بهره متغیر استفاده می کند و درصدی (ناشناخته) از آن گروه از بدهی های پل و سایر بدهی های غیر نمایندگی استفاده می کند.

این وام گیرندگان با فشار فزاینده ای مواجه خواهند شد تا پرداخت های خود را با نرخ بهره بالاتر انجام دهند. با بازگشت به مثال قبلی خود، تصور کنید که دارایی 62,500 دلار (نرخ سقف 5 درصد در هنگام کسب) در NOI با 50,592 دلار در خدمت بدهی با بهره 3 درصد ایجاد می کند. امروز، این پرداخت ها دوباره 68,136 دلار است. این وام گیرنده خیالی اکنون باید مابه التفاوت را با وجوهی غیر از آنهایی که توسط ملک ایجاد می شود، پوشش دهد.

بسیاری از این وام‌های با نرخ متغیر دارای سقف‌های نرخی هستند (اغلب توسط وام دهندگان آنها مورد نیاز است) که به طور موقت از افزایش بیش از حد نرخ بهره در بدهی‌های آنها جلوگیری می‌کند. با این حال، با توجه به افزایش نرخ ها، هزینه تمدید این سقف ها تا 10 برابر افزایش می یابد. این در حال حاضر شروع به فشار بر وام گیرندگانی می کند که اغلب مجبورند هر ماه بودجه ای را برای این بیمه کنار بگذارند. 

همانطور که اشاره کردم، بن میلر، مدیر عامل شرکت جمع آوری سرمایه، این پدیده را "Deveraging بزرگ" نامیده است - یک چرخش عبارت که احساس می کنم این مشکل را به طور خلاصه خلاصه می کند. 

گوش دادن به ظاهر او در در فروشگاه و برخی از نمونه هایی را بشنوید که در حال حاضر به دنیای املاک تجاری (از خرده فروشی و اداری شروع می شود) ضربه می زنند. 

برایان برک می‌گوید که این مشکل با وام‌های توسعه قابل حاد شدن است، جایی که الزامات حاشیه مجدد ممکن است وام گیرندگان را مجبور کند که مانده وام را پایین بیاورند، اگر اجاره‌نامه به اهدافی نرسید.

آیا وحشت ممکن است؟

هنگامی که اپراتورها نمی توانند به تعهدات وام خود عمل کنند، ممکن است نتوانند و دارایی را به بانک بازگردانند (توقیف). در این شرایط، طلبکار ملک را نقد می کند و آن را در سریع ترین زمان ممکن می فروشد. برخی از افراد ممکن است یک ملک منحل شده را که به قیمت بسیار پایین‌تر از ارزش بازار به فروش می‌رسد، به عنوان «فرصت خرید» معرفی کنند - و ممکن است اینطور باشد.

اما همچنین یک کامپ برای دارایی ها درست مانند آن تنظیم می کند. علاوه بر قراردادهای DSCR، املاک چند خانواری نیز مانند خانه ها ارزیابی می شود. اگر ارزیابی ها وارد نشود، خریداران باید پول نقد بیشتری را برای بسته شدن بیاورند. 

اگر فشار بیش از سال 2023 افزایش یابد، کامپوننت‌های مجتمع‌های چندخانواری می‌توانند به دلیل فروش غیراخلاقی کاهش یافته و کاهش پیدا کنند و در یک حلقه بازخورد منفی، وام‌گیری سخت‌تر و سخت‌تر شود.

بخش 5: اخبار، حکایات، و خواندن بیشتر

آنچه من در اینجا بحث می کنم برای خودی های صنعت خبری نیست. ارزش گذاری REIT در سال 25 2022 درصد سقوط کرد. اجاره در بسیاری از شهرهای بزرگ مانند مینیاپولیس و شیکاگو در حال کاهش است قیمت اجاره بها به ترتیب 9 و 4 درصد کاهش یافته است، سال به سال. 

صاحبخانه ها نیز شروع به ارائه خدمات بیشتر کرده اند "امتیازات" به مستاجران، در قالب اجاره یک ماهه رایگان یا پارکینگ رایگان برای جذب مستاجران جدید. این امتیازات برای سرمایه‌گذاران آپارتمان به همان شیوه‌ای که اجاره‌های خالی یا قیمت‌های پایین‌تر در فهرست‌فروشی‌ها به پایان می‌رسد، به سود سرمایه‌گذاران آپارتمان‌ها ضربه می‌زند، اما ممکن است میزان کاهش اجاره بها را در برخی بازارها پنهان کند.

مشتریان نهادی صندوق‌های سهام خصوصی بزرگ، وجوه خود را برداشت می‌کنند تا جایی که این وجوه در برابر افزایش می‌یابد. محدودیت های برداشت برای سرمایه گذاران خود، با معروف ترین REIT غیر قابل معامله در جهان شروع می شود: Blackstone. 

برایان برک این موضوع را به طور مفصل مورد بحث قرار می دهد در فروشگاه"بمب چند خانواده در شرف انفجار است" قسمت با دیو مایر. او معتقد است که ما در آستانه «تجدید قیمت‌گذاری» در بخش هستیم و بین خریداران و فروشندگان اختلاف پیشنهاد/پرسش گسترده وجود دارد. تعداد معدودی معاملاتی که در حال حاضر انجام شده است توسط 1031 شرکت کننده در صرافی و کسانی است که سرمایه های کلانی را جمع آوری کرده اند و باید آن دارایی ها را به سرعت مستقر کنند. این افراد انگیزه دارند که سریع حرکت کنند، و با توجه به اینکه بسیاری از فروشندگان در حال حاضر زندگی خود را حفظ کرده اند، قیمت ها همچنان بالا است. 

این خیلی بیشتر دوام نخواهد آورد فروشندگانی که با بدهی با نرخ متغیر بسیار اهرمی داشتند مجبور خواهند شد به دلیل مسائل مربوط به انطباق با DSCR. و، فشار فزاینده ای برای سرمایه گذاران برای تامین مالی مجدد بدهی های بالونی خود وجود خواهد داشت، فشاری که هر ماه افزایش می یابد زیرا بیشتر و بیشتر بازار مجبور می شود با فروش، تامین مالی مجدد یا آوردن تکه های قابل توجهی از پول نقد برای کاهش بدهی اقدام کند. تعادل و اجتناب از سلب حق. 

قسمت 6: ایده هایی برای محافظت از ثروت و کسب درآمد در این محیط

نرخ های سقفی کمتر از نرخ بهره است. رشد اجاره بها و کاهش نرخ بهره هر کدام یک تلنگر هستند. فشار بر بخش بدهی برای بخش قابل توجهی از بازار در حال افزایش است و پذیره نویسی معاملات جدید با قیمت های سال گذشته بسیار سخت تر است.

این یک محیط سخت است، اما هنوز تعدادی استراتژی وجود دارد که ممکن است برای سرمایه گذاران باهوشی که هنوز می خواهند در بخش های چندخانواری و سایر بخش های املاک و مستغلات شرکت کنند، منطقی باشد. در اینجا برخی از مواردی است که من در نظر دارم:

قرض بدهید

نرخ بهره بالاتر از نرخ های سقفی است. این به معنای جریان نقدی بیشتر، حداقل در سال(های اول) برای وام دهنده به ازای هر دلار سرمایه گذاری شده نسبت به سرمایه گذار سهام، با ریسک کمتر است. بگذارید شخص دیگری 20 تا 30 درصد خطر را بپذیرد. من شخصاً در حال بررسی سرمایه گذاری در صندوق های بدهی هستم که وام دهی پول سخت انجام می دهند، زیرا من کوتاه را دوست دارم-ماهیت مدت آن وام‌ها و احساس کنید که بازار تک خانواده نسبت به بازار چند خانواری بیشتر از ریسک مصون است.  

با اهرم صفر خرید کنید

اگر هدف شما واقعاً داشتن چند خانواده برای مدت طولانی است، و ریسک کوتاه مدت چیزی نیست که شما را آزار دهد، در صورت داشتن امکانات، اصلاً از اهرم استفاده نکنید. این امر ریسک را کاهش می دهد و باز هم به دلیل اینکه نرخ بهره بالاتر از نرخ های سقفی است، جریان نقدی را افزایش می دهد. اگر می‌خواهید سرمایه بیشتری را به کار ببندید، همیشه می‌توانید ظرف چند سال مجدداً سرمایه‌گذاری کنید. 

صبر کن و تماشا کن

این زمان بندی بازار است و سبک من نیست. اما، اگر این تحلیل را باور داشته باشید، می‌توانیم شاهد تغییرات قابل‌توجهی قیمت‌ها در سال 2023 باشیم. نشستن روی پول نقد به مدت 6 تا 12 ماه ممکن است برخی از خریداران باهوش را در موقعیتی قرار دهد که دارایی‌ها را با یک معامله عالی خریداری کنند، به خصوص اگر هراس نرخ سقف را به شدت افزایش دهد. ، بسیار بالا 

شرایط هر سرمایه گذاری که در آن هستید را مرور کنید

برخی از سندیکاها حق برقراری تماس های سرمایه ای را دارند. اگر یک پیمان DSCR در یک معامله شکسته شود، سندیکا ممکن است گزینه‌های بسیار نامناسبی از جمله فروش با ضرر هنگفت، سلب مالکیت یا آوردن انبوهی از پول نقد روی میز برای جلوگیری از سلب مالکیت داشته باشد. 

شرایط سرمایه گذاری سندیکای شما ممکن است به سندیکا اجازه دهد که سرمایه گذاران را ملزم کند که سرمایه اضافی یا کاهش ریسک سهام خود را وارد کنند. در حالی که قدرت در دست اسپانسر است، حداقل در کنترل شما است که بفهمید آیا این امکان در معامله شما وجود دارد یا خیر و بر این اساس موقعیت نقدی خود را آماده کنید. چشم بسته نباش

نسبت به هر سرمایه گذاری جدید شک و تردید سالمی ایجاد کنید

من بدیهی است که به شکلی سیستمی نسبت به بازار شک دارم، اما اگر با یک معامله خاص ارائه شود که بتواند به اندازه کافی مرا مجذوب کند تا نگاهی دوباره بیندازم، می‌خواهم مطمئن باشم که معامله حتی با افزایش قابل توجهی نیز منطقی است. نرخ های سقفی 

من در مورد ادعاهای "ارزش افزوده" (هر معامله ای که توسط هر حامی مالی تبلیغ می شود "ارزش افزوده" است) یا اینکه ملک یک "معامله عالی" است (چه حامی به شما می گوید که معامله اینطور نیست) شک دارم. عالی؟). اگر اسپانسر مقدار قابل توجهی از سرمایه خود را متعهد شود - چیزی که در زمینه ارزش خالص آنها معنادار است، علاقه من نیز برانگیخته می شود. ). من می‌خواهم مطمئن باشم که سرمایه‌ای که به سختی به دست آورده‌اند، در کنار سرمایه من، در معرض خطر است، نه فقط اینکه آنها فرصت کسب درآمدی مثبت از هزینه‌های خرید، هزینه‌های مدیریت و بهره‌های حمل‌شده را داشته باشند. 

یک موضع کوتاه در مورد ... چیزی بگیرید؟

نمی دانم آیا REIT عمومی وجود دارد که به طور خاص در معرض خطرات ذکر شده در اینجا باشد. تحقیقات با اهمیتی می‌تواند پرتفوی‌هایی را نشان دهد که به‌ویژه در بازارهایی با نرخ‌های سقف پایین، ریسک عرضه گسترده، و با درصد بالایی از بدهی‌های نرخ متغیر متمرکز شده‌اند یا شاهد افزایش سرسام‌آور هزینه‌های سقف نرخ خواهند بود. اگر کسی تصمیم گرفت اینجا را حفاری کند، من بسیار علاقه مند هستم که در مورد یافته های شما صحبت کنم.   

نتیجه

این مقاله طولانی بود. اگر تا اینجا پیش رفتید، ممنون که خواندید!

همانطور که در مقدمه اشاره کردم، من خودم را بین یک آماتور تا کاردان در درک دنیای املاک تجاری و چند خانواده بزرگ می دانم. 

با این حال، آنچه که من قادر به درک آن هستم، من را نسبت به ارزش گذاری می ترسد. احساس می‌کنم خطرات زیادی در اینجا وجود دارد، و من قصد دارم در سال 2023 بسیار محافظه‌کار باشم. با این حال، ممکن است اجاره‌ای برای یک خانواده یا حتی یک خانه دیگر بخرم. کوچک ملک چند خانواده مانند دوبلکس، تریپلکس یا چهاربلکس، همانطور که من دوست دارم هر 12-18 ماه انجام دهم. 

امیدوارم حداقل این مقاله به سرمایه‌گذاران کمک کند تا در صورت کاوش در فرصت‌های سرمایه‌گذاری چند خانواده و کمی دقت بیشتر، تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند. 

و باز هم، من هنوز به دنبال کسی هستم که یک قاب گاو نر برای چند خانواده داشته باشد. اگر در حال خواندن این هستید، لطفاً در زیر نظر دهید یا به من ایمیل بزنید . من دوست دارم نظر شما را بشنوم

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.