وام FHA 203(k): وام های توانبخشی توضیح داده شده است

در این مقاله

رویه های فیکسر را می توان به مکان های فوق العاده برای زندگی تبدیل کرد. آنها همچنین می توانند گران شوند. علاوه بر وام وام مسکن خود، اغلب باید هزینه تعمیرات را از جیب خود بپردازید یا وام کوتاه مدت و با بهره بالا دریافت کنید. اگر بتوانید خرید خانه و هزینه بازسازی را در یک وام ترکیب کنید چه؟ با وام توانبخشی FHA 203 (k) می توانید! 

وام های FHA 203 (k) (که به عنوان وام های رهنی نوسازی نیز شناخته می شود) به شما این امکان را می دهد که با ترکیب وام مسکن و تعمیرات در یک وام واحد با یک پرداخت وام مسکن ماهانه، یک خانه را خریداری یا بازپرداخت کنید. 

این پست نحوه عملکرد وام‌های توانبخشی FHA 203(k)، الزامات آن‌ها و مزایا و معایب دریافت آن را توضیح می‌دهد. 

وام توانبخشی FHA 203 (k) چیست؟

در صورت خرید خانه ای که نیاز به تعمیرات جدی دارد، واجد شرایط بودن برای وام معمولی می تواند دشوار باشد. وام دهندگان وام مسکن اغلب در تایید وام برای این نوع خانه ها تردید دارند و خریداران خانه را به جستجوی منابع درآمدی جایگزین، مانند وام های پول سخت یا وام های خصوصی، رها می کنند. 

وام های توانبخشی این مشکل را حل می کند زیرا هزینه های نوسازی در وام تعبیه شده است. شما می توانید تا 110٪ از ارزش آتی خانه یا قیمت خرید به اضافه هزینه های تعمیر وام بگیرید - هرکدام که کمتر باشد، تا زمانی که در محدوده وام FHA برای منطقه شما باشد. به عنوان مثال، اگر قیمت خرید خانه شما 300,000 دلار است و به 25,000 دلار برای بازسازی نیاز دارد، می توانید وام توانبخشی FHA 203k به قیمت 325,000 دلار دریافت کنید. 

شما همچنین می توانید خانه خود را با وام توانبخشی مجدداً تامین کنید، به شرطی که حداقل 5,000 دلار برای بهبود خانه برنامه ریزی کنید. شما حتی برای انجام این کار به وام فعلی FHA نیاز ندارید!

وام FHA 203 (k) چگونه کار می کند؟

دریافت وام توانبخشی FHA 203 (k) مشابه هر وام خانه دیگری است اما با چند مرحله اضافی. 

1. در اطراف خرید کنید

همه وام دهندگان برای ارائه وام های FHA 203 (k) تایید نشده اند. از چند وام‌دهنده که می‌توانند نقل قول دریافت کنید و بفهمید چه کسی می‌تواند بهترین معامله را به شما بدهد. سپس برای وام اقدام کنید و از طریق آنها نامه پیش تایید دریافت کنید.

2. یک ملک پیدا کنید

خانه ای را که می خواهید تعمیر کنید پیدا کنید و در نامه پیشنهادی خود به فروشنده اطلاع دهید که در حال دریافت وام توانبخشی FHA 203(k) هستید. 

3. با مشاور کار کنید

کار با یک مشاور FHA 203(k) را در نظر بگیرید، به خصوص اگر هزینه های بازسازی شما حدود 30,000 دلار باشد. یک مشاور می‌تواند از پیمانکاران حرفه‌ای پیشنهادات دقیق، از جمله برآورد هزینه و محدوده کار مورد نیاز را دریافت کند. 

4. با یک پیمانکار کار کنید

شما نمی توانید ملک را خودتان بازسازی کنید تا وام FHA 203 (k) را تأیید کنید. شما باید یک پیمانکار حرفه ای استخدام کنید. اگر با یک مشاور کار نمی کنید، پیمانکار شما باید یک پیشنهاد دقیق تهیه کند که محدوده کار و هزینه تقریبی را مشخص کند.

5. یک ارزیابی خانه بگیرید

وام دهنده شما برای تعیین ارزش ملک یک ارزیابی خانه صادر می کند. برخلاف ارزیابی استاندارد خانه، گزارشی از ارزش ارزیابی شده قبل و بعد از بازسازی دریافت خواهید کرد.

6. بستن و ساخت و ساز

تا زمانی که ارزیابی خانه با وام پیشنهادی مطابقت داشته باشد، می توانید معامله را تکمیل کنید. پس از انجام این کار، پیمانکاران می توانند بازسازی خانه جدید شما را آغاز کنند. وام دهنده شما را از طریق این فرآیند راهنمایی می کند زیرا شامل دریافت پیشنهادات از پیمانکاران دارای مجوز و برخی اسناد اضافی نیز می شود. با این حال، این همان چیزی است که وام دهنده تأیید شده 203k شما برای کمک به شما کمک می کند تا رویه فیکسر خود را به مکانی برای تماس با خانه تبدیل کنید.  

انواع وام های FHA 203(k).

دو نوع وام FHA 203(k) وجود دارد: محدود و استاندارد. در اینجا تمایز بین آنها وجود دارد:

203 (k) وام محدود	استاندارد 203 (k) وام
سقف 35,000 دلار برای بازسازی خانه است	حداقل 5,000 دلار برای بازسازی خانه نیاز دارد
بیشتر برای تعمیرات غیر ساختاری و غیر لوکس، مانند تعویض سقف، بازسازی آشپزخانه و حمام، ارتقاء HVAC و غیره.	این می تواند شامل برخی تغییرات ساختاری، مانند تبدیل خانه به دوبلکس، بهبود دسترسی برای افراد معلول، پروژه های محوطه سازی بزرگتر و غیره باشد.
به دست آوردن آسان تر و کاغذبازی کمتر	کمتر رایج و کاغذبازی بیشتر

کارهایی که نمی توانید با وام 203 هزار انجام دهید

صرف نظر از نوع وام 203(k). برخی از محدودیت ها برای وام های محدود و استاندارد اعمال می شود. اولاً، تکمیل پروژه های ساختمانی نمی تواند بیش از شش ماه طول بکشد. مطمئن باشید که با پیمانکارانی کار می کنید که جدول زمانی شما را درک می کنند و می توانند در چارچوب آنها کار کنند. همچنین نمی‌توانید امکانات لوکس مانند استخر یا زمین تنیس اضافه کنید. تنها محدودیت اصلی برای پروژه های محوطه سازی جزئی است. پروژه های بزرگ محوطه سازی مشکلی ندارد.

شرایط لازم برای وام توانبخشی FHA 203k().

همانطور که ممکن است فرض کنید، وام های FHA 203 (k) زیرمجموعه ای از وام های رهنی FHA هستند و بنابراین شرایط مشابهی دارند، از جمله:

• شما باید در خانه زندگی کنید. وام های FHA 203 (k) برای آنها در نظر گرفته نشده است ورق زدن خانه.
• شما باید شهروند ایالات متحده یا مقیم دائم قانونی باشید. 
• 3.5% حداقل پیش پرداخت از مجموع کل قیمت خرید و هزینه های نوسازی.
• حداقل امتیاز اعتباری 580. در برخی موارد، اگر امتیاز اعتباری شما بین 500 تا 579 باشد، اگر 10 درصد پایین بیاورید، ممکن است وام دریافت کنید، اما احتمال آن کمتر است. 
• نسبت بدهی به درآمد کمتر از 43 درصد است. به عبارت دیگر، اگر درآمد شما قبل از مالیات 4,000 دلار ماهانه باشد، صورتحساب شما نمی تواند از 1,720 دلار تجاوز کند. 
• شما نمی توانید از محدودیت های وام FHA 203(k) در منطقه خود تجاوز کنید. 

مزایا و معایب وام FHA 203(k).

هر وام مزایا و معایبی دارد و وام‌های توانبخشی FHA 203 (k) تفاوتی ندارند. 

FHA 203(k) Rehab Loan Pros

• می توانید قیمت خرید خود را با تعمیرات خانه ترکیب کنید و از یک خانه تازه بازسازی شده لذت ببرید.
• پیش پرداخت کمتر و الزامات امتیاز اعتباری نسبت به وام معمولی.
• نرخ بهره پایین تر از انواع دیگر وام های بهبود خانه.
• راه سریع برای ایجاد سهام. قیمت خانه های آسیب دیده اغلب بسیار کمتر از همتایان غیر مضطر آنها است. 
• به طور معمول رقابت کمتری برای یک ملک.

FHA 203(k) Rehab Loan Pros

• اگر به دنبال ملک سرمایه گذاری هستید، نمی توانید برای وام تایید کنید.
• شما باید بیمه خصوصی وام مسکن (PMI) را بپردازید.
• نسبت به یک وام معمولی به کاغذبازی بیشتری نیاز دارد و بسته شدن آن به زمان بیشتری نیاز دارد.
• به طور معمول، وام های توانبخشی 0.75٪ تا 1٪ بالاتر از وام مسکن استاندارد FHA شما هستند.  
• شما باید تعیین کنید که چه تعمیراتی باید انجام شود و تعیین کنید که آیا بودجه لازم برای آنها را دارید، که نیاز به کار بیشتری دارد. همچنین پیمانکاران دارای مجوز نیز موظف به انجام کار هستند. شما نمی توانید DIY کنید و در هزینه ها صرفه جویی کنید. 

وام های توانبخشی FHA 203 (k) در مقابل وام های معمولی

وام‌های FHA 203(k) و وام‌های معمولی همپوشانی دارند. هر دوی آن‌ها برای سکونت‌های اولیه استفاده می‌شوند، به نسبت بدهی به درآمد مشابهی نیاز دارند، و می‌توانید با استفاده از هر دو وام‌های مدت‌دار (15، 20 و 30 ساله) دریافت کنید. با این حال، چند تفاوت کلیدی بین این انواع وام وجود دارد:

	وام های FHA 203 (k).	وام های متعارف
پرداخت اولیه	حداقل 3.5%	حداقل 5% (معمولا)
PMI	ضروری	در صورتی که 20 درصد کاهش دهید، الزامی نیست
حداقل امتیازات اعتباری(معمولا)	580	620
حداکثر مشارکت فروشنده در هزینه های بسته شدن	6%	9% اگر 20% را پایین بیاورید
برای چه می توانید از وام استفاده کنید	محل سکونت اولیه	املاک مسکونی و سرمایه گذاری اولیه یا ثانویه

استفاده از وام 203 هزار تومانی برای بازپرداخت وام موجود خود

تامین مالی مجدد به وام 203 هزار تومانی برای کمک به پرداخت هزینه های بهبود خانه، راه بسیار خوبی برای به دست آوردن بازسازی هایی است که می خواهید انجام دهید. شما حتی برای انجام آن به وام FHA موجود نیاز ندارید! همانند وام‌های معمولی 203k توانبخشی، می‌توانید بین یک وام محدود یا استاندارد انتخاب کنید و باید شرایط آنها را برآورده کنید. 

اگر امتیاز اعتباری شما 96.5 یا بیشتر باشد، می‌توانید تا 580 درصد از کل وام مسکن خود را بازپرداخت کنید. با این حال، یک وام دهنده وام مسکن ممکن است الزامات سخت گیرانه تری برای شما داشته باشد که باید از آنها پیروی کنید. قبل از بازپرداخت با وام 203 هزار تومانی تحقیق کنید تا ببینید آیا برای شما مناسب است یا خیر. 

جایگزین های وام FHA 203 (k).

خوشبختانه، اگر می خواهید یک فیکسر رویه بخرید، کمبود وام مسکن در دسترس نیست. در اینجا برخی از گزینه های دیگر شما وجود دارد:

• Fannie Mae HomeStyle Loan - مشابه وام FHA 203 (k) عمل می کند، اما الزامات سخت گیرانه تری دارد، از جمله حداقل امتیاز اعتباری 680 و حداکثر نسبت بدهی به درآمد 36%.
• بازپرداخت نقدی - اگر از قبل در خانه خود سهام دارید، ممکن است بتوانید درصدی را برای پرداخت هزینه بازسازی نقد کنید. 
• وام سهام مسکن – می توانید وام مسکن دوم بگیرید و بر اساس ارزش خانه خود مبلغی یکجا دریافت کنید.
• خط اعتباری سهام خانگی (HELOC) - شبیه وام مسکن است، اما مانند یک خط اعتباری عمل می کند. 

آیا وام های توانبخشی FHA 203(k) ارزشش را دارند؟

راستش همه چیز به شرایط شما بستگی دارد. وام های توانبخشی FHA 203 (k) یک راه عالی برای ایجاد سهام است زیرا ارزش خانه شما به سرعت افزایش می یابد. همچنین، آنها راحت هستند زیرا نیازی به گرفتن وام اضافی ندارید، که احتمالاً نرخ بهره بالاتری دارد و شما را ملزم به بازپرداخت سریعتر می کند. 

با این حال، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات نمی‌توانند از این وام‌ها استفاده کنند و محدودیت‌هایی برای ارتقای آن وجود دارد. همچنین، نرخ بهره بالاتر (حتی اگر فقط 75٪ - 1٪ باشد) در صورت عدم سرمایه گذاری مجدد واقعاً افزایش می یابد. 

با این اوصاف، وام های FHA 203 (k) راه بسیار خوبی برای ایجاد سهام ارائه می کنند و می توانند به خریداران مشتاق خانه کمک کنند تا فیکسرها را به خانه تبدیل کنند. اغلب، این چیزی است که در نهایت اهمیت دارد. 

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.