همه چیزهایی که یک سرمایه گذار جدید باید قبل از بسته شدن در یک ملک بداند

دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 709 است.

اشلی:
بنابراین کاری که من انجام دادم این بود که از تجربیاتم استفاده کردم، همه چیزهایی که از زمان شروع کار در املاک و مستغلات در سال 2013 آموخته ام، زمانی است که شروع کردم و آن را در یک برنامه قرار دادم. بنابراین مراحل. بنابراین هر فصل اساساً گامی برای سازماندهی کارهایی است که می توانید انجام دهید. شما می توانید همه این اطلاعات را در جای دیگری بیابید و کاری که من سعی کرده ام انجام دهم این است که همه آنها را با هم بسازم، قطعات مهم را برداریم و به شما نشان دهم چگونه ملک بعدی خود را در سال اول دریافت کنید.

دیوید:
چه خبره همه این دیوید گرین، میزبان پادکست املاک و مستغلات BiggerPockets است. امروز اینجا با یک قسمت ویژه. همکار سرمایه گذار املاک و میزبان پادکست BiggerPockets اشلی کر به من خواهد پیوست. اشلی یکی از مجریان پادکست تازه کار املاک و مستغلات است که با تونی رابینسون انجام می دهد و آنها به تازه کارها برای خرید املاک کمک می کنند. و امروز، اشلی قرار است در مورد کتاب جدیدی که از طریق BiggerPockets منتشر شده است، صحبت کند، تازه کار املاک: 90 روز تا اولین سرمایه گذاری شما. بنابراین اگر شما یک سرمایه گذار املاک و مستغلات یا سرمایه گذار مشتاق املاک هستید که برای گرفتن ملک و قرارداد بعدی خود کمک می خواهد، این کتاب ممکن است یک حرکت عالی برای شما باشد.
در برنامه امروز، من و Ash وارد چیزهای خوب زیادی می شویم، از جمله مراحلی که از زمانی که یک ملک و قرارداد را می گذارید تا میز بسته شدن، و به طور خاص آنچه باید در طول بررسی دقیق، توانبخشی، ارائه دهنده بیمه، میز بسته شدن و موارد دیگر ما نکات بسیار خوبی را به شما می‌دهیم و می‌خواهید مطمئن شوید که همه آن‌ها را به دست می‌آورید، زیرا بسیاری از این نکات باعث صرفه‌جویی در زمان و مقداری پول می‌شوند، حتی اگر یک سرمایه‌گذار با تجربه باشید.
قبل از اینکه به اشلی برسیم، نکته سریع امروز این است که ببینید چه چیزی در 90 روز ممکن است، زیرا بر فلج تجزیه و تحلیل غلبه می کنید و هدفی را برای شروع پیشرفت در اولین یا بعدی معامله خود تعیین می کنید. فقط کتاب اشلی را در نظر بگیرید. حتی اگر کسی هستید که قبلاً دارای املاک و مستغلات هستید، این کتاب می تواند به شما کمک کند تا در انجام آن بهتر عمل کنید و ارزشی که در مقایسه با قیمت یک کتاب به دست می آورید احتمالاً بهترین بازگشت سرمایه است که می توانید در کل فضا به دست آورید. این راهنمای گام به گام که برای هدایت هر تازه‌کار از هدف‌گذاری تا تحقق هدف در زمان بی‌سابقه طراحی شده است، شما را در عرض سه ماه از تازه‌کار املاک و مستغلات به ستاره‌های راک مستغلات خواهد رساند. می توانید کتاب biggerpockets.com/podrookie را پیدا کنید. باشه، بریم سراغ اشلی.
اشلی کر، به پادکست املاک BiggerPockets خوش آمدید. امروز چطوری؟

اشلی:
خوب خیلی ممنون که به من برگشتید من فکر می کنم حدود یک سال است.

دیوید:
آره حالا قبل از اینکه به این موضوع بپردازیم که چرا اینجا هستید، می‌خواهم بگویم که ضبط یک قسمت Seeing Greene را به پایان رساندم، و می‌خواستم شما را جذب کنم و یک سوال به سبک Seeing Greene از شما بپرسم. این سوال من است و من می خواهم وانمود کنم که من شنونده BP هستم و شما می توانید اینجا من باشید.
به عنوان یک خریدار، چرا تاریخ بسته شدن معامله برای من اهمیت دارد؟ من هرگز اهمیت آن را درک نکردم. بدیهی است که من معمولاً می‌خواهم یک ملک را زودتر ببندم، مگر اینکه به پایان دسامبر نزدیک شویم و ممکن است سال مالیاتی بعدی را تمیزتر شروع کنیم. اما آیا عنصر استراتژی در اینجا وجود دارد که من از آن غافل باشم که به معامله من کمک کند حتی برای فروشندگان جذاب تر به نظر برسد؟

اشلی:
خوب، من فکر می کنم اولین چیز این است که می تواند تغییر کند. متغیر است و بستگی به انگیزه فروشنده دارد. بنابراین اینجا در بوفالو در زمستان، برف می بارد. هیچ کس نمی خواهد در زمستان حرکت کند. بنابراین، گاهی اوقات حتی پیشنهاد بسته شدن با تاخیر می تواند به عنوان یک مزیت در نظر گرفته شود، اگر پیشنهادی ارائه می دهید، زیرا فروشندگان نمی خواهند جابجا شوند و سپاسگزار هستند. مثل اینکه خانه ما فروخته شده است، ما تحت قرارداد هستیم، اما می توانیم سه ماه دیگر اینجا بمانیم تا هوا گرم شود و سپس در ملک را تعطیل کنیم. یا این افراد می توانند قبلاً خانه ای در ذهن داشته باشند، آنها می خواهند وارد ملک جدید خود شوند. بنابراین، بستن سریع، و من می بینم که بسیار رایج تر این است که مردم می خواهند سریع ببندند، آنها می خواهند با اموالی که می فروشند تمام شود و می خواهند به چیز بعدی در زندگی خود بروند.
و هنگامی که با یک پیشنهاد نقدی پیش می‌روید، اغلب می‌توانید سریع‌تر از زمانی که در حال انجام تأمین مالی معمولی یا حتی وام FHA هستید، آن را ببندید. اگر از پول سخت استفاده می کنید، می توانید سریعتر ببندید. بنابراین بسیاری از اوقات تاریخ بسته شدن در واقع به نحوه خرید ملک نیز بستگی دارد.

دیوید:
بله، این سوال از بریتانیا در اورگان مطرح شد و کمی گیج‌کننده بود زیرا او می‌گوید: «بدیهی است که من ترجیح می‌دهم زودتر معامله کنم، اما اکثر خریداران در جبهه مقابل هستند. آنها زمان بیشتری می خواهند. شما به زمان نیاز دارید تا وام خود را جمع آوری کنید، زمانی که همه سازمان ها با هم حرکت کنند. به طور کلی، خریداران یک دوره سپرده طولانی‌تر را می‌خواهند زیرا زمان بیشتری برای بررسی دقیق، زمان بیشتری برای آماده‌سازی دارند و فروشندگان می‌خواهند زودتر بسته شوند.» بنابراین همانطور که گفتید، اشلی، به طور کلی، یک جدول زمانی کوتاهتر معمولاً برای فروشنده سودمندتر است، اما شما همچنین به نکته خوبی اشاره کردید که نباید آن را فرض کنید. باید بپرسید، خوب، فروشنده ها چه می خواهند؟ زیرا اگر آنها بتوانند سریعتر بفروشند، احتمال کمتری وجود دارد که مجبور شوند وام مسکن دیگری را پرداخت کنند یا برای چیز بعدی که می خواهند سریعتر پول دریافت کنند.
اما گاهی اوقات آنها نمی خواهند سریعتر بفروشند زیرا جایی برای رفتن ندارند. یا همانطور که شما گفتید، آنها نمی خواهند در وسط زمستان حرکت کنند. و این کاری است که نمایندگان می توانند انجام دهند، آنها می توانند معاملات را انجام دهند، این است که می توانند تدارکات هر طرف را پیدا کنند و سپس معامله را به گونه ای تنظیم کنند که برای هر دو نفر کارساز باشد.

اشلی:
بله، من حتی قبلاً انجام داده ام که تاریخ بسته شدن می تواند توسط فروشنده تعیین شود. اینکه من پیشنهادم را در نظر نمی‌گیرم که می‌خواهم ظرف 30 روز بسته شود، به خصوص در جنبه تجاری زمانی که من یک تعهدنامه را انجام می‌دهم و بسیار انعطاف‌پذیرتر از پایبندی به یک قرارداد ملکی مسکونی است که فروشنده می توانم تاریخ پایانی را انتخاب کنم که هیچ زمان سخت و محکمی وجود نداشته باشد که باید آن را ببندم.

دیوید:
بله، این هوشمندانه است، زیرا اضطراب زیادی را از فروشندگان دور می کند، زیرا هرگز نمی دانید که آنها به چه چیزی فکر می کنند. توصیه خوبی وجود دارد.
بنابراین حدود یک سال است که با شما صحبت نکرده ایم. من می دانم که شما میزبان پادکست تازه کار املاک و مستغلات با تونی بوده اید و این فوق العاده بوده است. من چند بار با شما دو نفر برخورد کردم، اما به من بگویید در آخرین سال زندگی خود چه کار دیگری انجام داده اید؟

اشلی:
برخی از چیزهای مهم خرید کابین در خشکی و نوعی به روز رسانی این کابین ها و تبدیل آنها به یک تجربه مدرن و پر زرق و برق است. من اخیراً یک ویژگی A-frame را تکمیل کردم که زیبا شد. این به نوعی پروژه های من در سال گذشته بود، انجام چهار کابین و بازسازی کامل آنها. علاوه بر آن، من میزبانی بوت کمپ های BiggerPockets را در زمینه مالکیت خانه داشته ام و فقط یک سرمایه گذار تازه کار بوده ام. وقتی این کار را شروع کردم، تصمیم گرفتم کتابی بنویسم. کتاب من در 10 ژانویه منتشر می شود و نام آن تازه کار املاک: 90 روز تا اولین سرمایه گذاری شماست.

دیوید:
این خیلی آبدار به نظر می رسد. چه چیزی می توانیم در این کتاب انتظار داشته باشیم؟

اشلی:
اساساً همه چیز و هر چیزی که در این کتاب پیدا می کنید، به جز تجربیات شخصی من، می توانید در اینترنت پیدا کنید، می توانید در کتاب های دیگر پیدا کنید، می توانید در پادکست ها پیدا کنید، می توانید در روزنامه ها پیدا کنید، می توانید صحبت با سرمایه گذاران دیگر را پیدا کنید. . کاری که من انجام دادم این بود که از تجربیاتم استفاده کردم، همه چیزهایی که از زمان شروع کار در املاک و مستغلات در سال 2013 آموختم، زمانی بود که شروع کردم و همه آن را در یک برنامه قرار دادم. بنابراین مراحل. بنابراین هر فصل اساساً گامی برای سازماندهی کارهایی است که می توانید انجام دهید. شما می توانید همه این اطلاعات را در جای دیگری بیابید و کاری که من سعی کردم انجام دهم این است که همه آنها را با هم بسازم، قطعات مهم را برداریم و به شما نشان دهم که چگونه ملک بعدی خود را در سال اول دریافت کنید.

دیوید:
این یک نوع نقشه است، به نظر می رسد. فقط مراحل یک، مرحله دو، مرحله سه را دنبال کنید و در نهایت به یک ملک خواهید رسید.

اشلی:
بله.

دیوید:
خیلی باحال

اشلی:
و این اتفاق افتاده است. انجام بوت کمپ به این معنی است که ما اساساً همان کار را در بوت کمپ انجام دادیم. من با تایلر مدن آن را میزبانی می کنم و افراد زیادی آمده اند و به ما می گویند که اولین ملک خود را به دست آورده اند یا شاید بعد از اولین یا دومین ملک خود گیر کرده اند و سپس ادامه داده و در بوت کمپ شرکت کرده اند و توانسته اند برای گرفتن ملک دیگری تحت قرارداد من فقط در فونیکس در یک جلسه BiggerPockets بودم. من و تونی یک پادکست زنده در آنجا انجام دادیم و دو نفر در آن جلسه در بوت کمپ شرکت کردند و پیش من آمدند و به من گفتند که یکی قبلاً یک معامله و دیگری دو معامله گرفته است.

دیوید:
باشه. بنابراین این کار می کند، درست است؟ بیایید عمیقاً به بخشی بپردازیم که سرمایه گذاران جدید ممکن است درباره آن ندانند و به همین دلیل است که یک جدول زمانی مهم است. بنابراین شما این جدول زمانی 90 روزه را توصیه می کنید، این در بوت کمپ ها مطرح می شود، در کتاب شما آمده است. به نظر شما جدول زمانی 90 روزه به سرمایه گذاران جدید برای پیشرفت کمک می کند؟

اشلی:
من فکر می کنم فقط هدف گذاری و تعیین ضرب الاجل برای آن هدف. بنابراین اگر می‌خواهید یک اجاره کوتاه‌مدت دریافت کنید یا اجاره بلندمدت می‌خواهید یا می‌خواهید ملکی را برای تلنگر بخرید، این به شما زمان کافی برای تکمیل و انجام تمام مراحل را می‌دهد تا در واقع یک ملک تحت قرارداد دریافت کنید. . بسته به ایالتی که در آن هستید، مانند نیویورک، به احتمال زیاد قصد ندارید ملکی را ببندید، زیرا گاهی اوقات بسته شدن آن ۹۰ روز طول می کشد، حتی پس از اینکه آن را تحت قرارداد قرار دادید. بنابراین بسته به جایی که در آن زندگی می کنید، زمانی که در واقع ملک را تعطیل می کنید، ممکن است 90 روز نباشد، اما چیزی که ما دوست داریم ببینیم این است که شما در حال ارائه پیشنهادات هستید و ظرف 90 روز چیزی تحت قرارداد دریافت می کنید.

دیوید:
باشه باحال بنابراین بیایید عمیقاً در مورد آنچه در این فرآیند اتفاق می افتد غوطه ور شویم و از زمانی شروع کنیم که شما واقعاً چیزی را در قرارداد دریافت می کنید. بنابراین هنگامی که ملک در قرارداد است، بسیاری از مردم فکر می‌کنند که کار تمام شده است، «اوه! این در قرارداد است، من آن را خریدم. نه، تو انجامش دادی این یک قدم است و از اینجاست که کار واقعی شروع می شود و یکی از اولین چیزها اهتمام لازم است. بنابراین، به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنید که چه کاری انجام دهند، وقتی شروع به بررسی دقیق ملکی می‌کنند که به تازگی قرارداد بسته است؟

اشلی:
حتی قبل از اینکه وارد آن شویم، فقط می‌خواهم تاکید کنم که واقعاً گرفتن معامله چقدر مهم است و بسیار هیجان‌انگیز است و می‌تواند چنین احساس آرامشی داشته باشد، اما چیزی که من دریافتم این است که بسیاری از قراردادهای املاک و مستغلات شما را به آن می‌رساند. نقطه پیدا کردن معامله، نحوه تهیه معاملات، تجزیه و تحلیل معاملات، و سپس ارائه پیشنهادات. اما بسیاری از کارهایی را که پس از دریافت ملک تحت قرارداد قبل از بسته شدن انجام می دهید برجسته نکنید. بنابراین این جایی است که من زمان زیادی را در کتاب برای توضیح صرف کردم و یک چک لیست اکتسابی دارم که در کتاب قرار می دهم و سپس در هر مورد عمیق تر می پردازم. بنابراین یک بخش بسیار مهم، دقت نظر شماست.
ما در دو سال گذشته دیده‌ایم که بسیاری از افراد از بازرسی ملکی که در آن فقط به آنجا می‌رفتند صرفنظر می‌کردند و پیشنهاداتی را ارائه می‌کردند و واقعاً هیچ بررسی لازم را انجام نمی‌دادند، اما بررسی‌های لازم وجود دارد که تا آنجایی که می‌توان انجام داد. بازرسی فیزیکی ملک همچنین دقت لازم وجود دارد که می توانید فقط از پشت رایانه برای یافتن اطلاعات و داده ها انجام دهید. بنابراین برخی از این موارد عبارتند از تأیید مالیات بر دارایی، دریافت مظنه بیمه، یافتن میزان حق بیمه برای بیمه، نوع بیمه ای که در مورد ملک نیاز دارید، و سپس شرکت مالکیت خود را نیز مجبور می کنید که کار مالکیت را انجام دهد. و بررسی اینکه آیا حق حبس یا حکمی در مالکیت گذشته در مورد ملک وجود دارد یا خیر. سپس به دفتر منشی شهرستان یا شهرداری مراجعه کنید و با افسر اجرای کد، به خصوص بسته به نوع ملک، صحبت کنید.
بنابراین، من به دنبال ملکی با زمین در مناطق روستایی هستم که در آن شما با وجود سپتیک و چاه در ملک مواجه هستید و به خدمات عمومی متصل نیست. بنابراین در واقع برخی از بررسی‌های لازم برای یافتن آخرین باری که شهرستان آن را بازرسی کرده است، وجود دارد؟ آیا استان باید هنگام فروش بیرون بیاید و بازرسی انجام دهد؟ آیا نیاز به تعویض آن دارید؟ چقدر هزینه خواهد داشت؟

دیوید:
در اولین ملکی که خریدم، هیچ کس به من نگفت که مالیات بر دارایی بالاتر از آن چیزی است که برآورد شده بود. بنابراین معلوم شد که یک منطقه است، ما آنها را در اینجا Mello-Roos می نامیم. نمی‌دانم شما بچه‌ها چنین چیزی دارید یا نه، اما این مالیات‌های اضافی برای پرداخت مدارسی است که ایجاد شده‌اند. ارزیابی های ویژه احتمالاً اصطلاح فنی خواهد بود. و من فکر می کردم که مالیات 140 دلار در ماه خواهد بود و آنها 450 بودند. در خانه ای که من به قیمت 300 خریدم بیش از 195,000 دلار در ماه بود. مثل یک املاک و مستغلات فوق‌العاده گران‌قیمت نبود که در آن مالیات‌ها آنقدر بالا باشد و اعداد را زیر پا بگذارد و من حتی نمی‌دانستم که ممکن است این اتفاق بیفتد. نمی‌دانستم می‌توانید خانه‌هایی با مالیات بالاتر از خانه‌های دیگر داشته باشید. آیا این یکی از مواردی است که سرمایه گذاران باید از آن آگاه باشند؟

اشلی:
بله، و همچنین در ایالت نیویورک آنها برنامه پس انداز STAR را دارند. این محل سکونت اصلی شماست، می توانید اعتبار مالیاتی برای ملک دریافت کنید. اگر کشاورز هستید یا زمین خود را برای مقاصد کشاورزی به کشاورز اجاره می‌دهید، می‌توانید در مالیات بر دارایی خود تخفیف بگیرید. اگر جانباز هستید هم همینطور. بنابراین، اگر می روید و مالیات املاک را می گیرید، باید بدانید که در حال حاضر چه کسی در ملک زندگی می کند و ملک چگونه نگهداری می شود، زیرا ممکن است به مالیات پایین املاک نگاه کنید و متوجه نباشید که آن مبلغ پس انداز STAR حذف شده است. در واقع به این دلیل است که آنها در ملک زندگی می کنند و شما از ملک سرمایه گذاری استفاده می کنید و سپس افزایش می یابد.

دیوید:
دقیقا همینطوره. هنگامی که من برای اولین بار شروع به فروش خانه کردم، یکی از کارهایی که برای مشتریانم انجام می دادم این بود که ملک را در وب سایت ارزیاب مالیاتی شهرستان می کشیدم. بنابراین شما باید به دنبال شماره بسته ارزیاب باشید. این همان معنای APN است، اگر تا به حال عبارت APN را شنیده اید، یا فقط می توانید آدرس را وارد کنید و می توانید ملک را پیدا کنید و این در واقع اطلاعات عمومی است. شما می توانید ببینید که همسایگان شما برای مالیات چه می پردازند، می توانید ببینید که هر کسی چه چیزی می پردازد. و آن را نشان می دهد، بسیار خوب، در اینجا مقدار واقعی است که شهرستان یا ایالت قرار است جمع آوری کند. و سپس در اینجا همه ارزیابی‌های ویژه شما وجود دارد، شما این را دریافت می‌کنید، این را می‌گیرید، این را دریافت می‌کنید و می‌بینید که مالیات برای دارایی فردی چقدر است و من فرض می‌کنم که اینجاست که ارزیابی STAR نشان می دهد یا تخفیف در مورد مالک خانه اصلی است.

اشلی:
بله، بنابراین این یک نقطه عالی است که در آن می توانید واقعاً برای پیدا کردن مالیات بر دارایی بروید. می توانید به وب سایت نقشه برداری GIS شهرستان مراجعه کنید. بنابراین فقط نقشه‌برداری Google GIS در شهرستان شما، و این یک وب‌سایت رایگان است که یک نقشه و سپس بسته‌ها را نشان می‌دهد و در واقع می‌توانید فقط روی بسته‌ها کلیک کنید یا آن را جستجو کنید. می‌توانید به وب‌سایت شهر خود بروید و خیلی وقت‌ها آنها را در آنجا خواهند داشت. برخی از شهرهای روستایی هستند که من در آنها سرمایه گذاری می کنم که حتی آنها را هنوز در وب سایت ها ندارند و شما باید به صورت فیزیکی به دفتر ارزیابی بروید تا آنها را بکشید. سپس سایت های پولی دیگری مانند PropStream نیز وجود دارد که 99 دلار در ماه است که می توانید مالیات املاک را در آنجا دریافت کنید.
فقط مطمئن شوید که مالیات دارایی را تأیید می کنید، به خصوص اگر در حال خرید در MLS هستید یا حتی اگر فروشنده فقط به شما می گوید مالیات بر دارایی چیست، مطمئن شوید که رفته اید و در واقع آن داده ها را تأیید کنید و اینکه شما دریافت اطلاعات به روز در مورد آن نیز. بنابراین، اگر مالیات بر دارایی مربوط به بیش از یک سال پیش است، مطمئن شوید که مالیات های جدید را نیز دریافت می کنید.

دیوید:
بله، و بسیاری از مناطق پس از فروش مجدداً مالیات ارزیابی شده اند. بنابراین در تعداد انگشت شماری از جاهایی که من دیده ام، هر 10 سال یکبار یا چیزی شبیه به یک ارزیاب مالیاتی وارد می شود و می گوید: "اینجا ارزش ملک است." آنها همه مالیات ها را بر اساس آن تنظیم مجدد می کنند. اما در بیشتر مناطق، زمانی که ملک تغییر می کند، آن را دوباره ارزیابی می کنند. بنابراین قیمت خرید درست وجود دارد. بنابراین اتفاق دیگری که در خانه اول افتاد این است که در سال 2006 به عنوان ساخت و ساز جدید به قیمت 595,000 فروخته شده بود. من آن را برای 195 خریدم. بنابراین، حتی اگر بر اساس 195 بیشتر از آنچه انتظار داشتم، مالیات پرداخت کردم، آنها مقدار زیادی مالیات از من در هنگام بسته شدن از طریق فرآیند امانی دریافت کردند، زیرا هنوز آن را در 5 95 ارزیابی کردند. بعد که فروخته شد، مامور مالیاتی وارد شد و گفت: باشه، 195 می ارزه. این یک سوم مالیات است. این مرد نسبت به آنچه که دیگران انجام دادند پرداخت خواهد کرد.
اما آنها قبلاً بیشتر از آن را در صندوق امانات از من جمع آوری کرده بودند، بنابراین قرار شد آن را به من پس دهند. معمولاً این اتفاق نمی افتد، اما کاری که آنها انجام دادند این بود که به جای اینکه برای من چک کنند، آن را به ملک فرستادند و مستأجرم در واقع چک را جعل کرد، آن را نقد کرد و سپس برای سه ماه متوالی با پول خودم اجاره بها را به من پرداخت کرد. تخفیف مالیاتی. بنابراین نه، وقتی ملک را می‌خرید، وقتی به مالیات‌های موجود نگاه می‌کنید، درصدی از قیمت خرید هستند. احتمالاً در بیشتر موارد، بیشتر از مبلغی که فروشنده هنگام خرید آن خانه پرداخت کرده است، هزینه می‌کنید. بنابراین مالیات شما بیشتر خواهد شد. شما نمی توانید به عدد دقیق نگاه کنید و بگویید این مالیات من است. باید به درصد قیمت خرید نگاه کنید. آیا این شبیه روشی است که شما به تازه‌کارها آموزش می‌دهید زمانی که از آنها می‌خواهید این قسمت را انجام دهند؟

اشلی:
بله، و من فکر می کنم یکی دیگر از موارد مهم برای اضافه کردن به مالیات بر دارایی مربوط به جمع آوری اطلاعات این است که شرکت های خدماتی شما نیز تأیید می کنند که هزینه آب و فاضلاب چیست، به خصوص اگر قرار است بخشی از آن را به عنوان هزینه پرداخت کنید. صاحب خانه. و همچنین دریابید که از چه نوع ابزارهایی استفاده می کنند. بنابراین در اطراف اینجا که من زندگی می‌کنم و مناطقی که برای گرما سرمایه‌گذاری می‌کنم، می‌تواند پروپان باشد، می‌تواند طبیعی، گاز یا برق باشد، یا در واقع خانه‌ای خریدم که فقط سه اجاق هیزمی در آن وجود داشت. ویژگی. بنابراین روش‌های بسیار متفاوتی برای گرم کردن خانه و تاسیسات مختلف، همچنین شرکت‌های برق مختلف وجود دارد. بنابراین در طی آن فرآیند بررسی دقیق، نه تنها مالیات بر دارایی را تأیید می‌کنیم، بلکه تأیید می‌کنیم که چه نوع خدماتی در ملک وجود دارد و سپس مبالغ مربوط به آنها نیز.
بنابراین اگر ملکی به خوبی عایق بندی نشده باشد و گرما از خانه خارج شود و قبض گاز بسیار بالا باشد، حتی اگر قبض گاز را پرداخت نکنید، زمانی که مستاجر را وارد آن ملک می کنید، به احتمال زیاد آنها به از شما می پرسند، "آیا می دانید متوسط ​​امکانات برای ملک چقدر است؟" می توانید این اطلاعات را با تماس با شرکت برق و درخواست میانگین دریافت کنید. آنها نمی توانند دقیقاً صورت حساب یک نفر را به شما بدهند، اما می توانند به طور متوسط ​​​​بیش از شش ماه یا یک سال به شما بدهند. مطمئن شوید که سال را کامل می گذرانید، به خصوص که در منطقه ای با فصول مختلف زندگی می کنید. چون اگر پاییز تماس بگیرید و شش ماه آخر را دریافت کنید، تابستان است. بنابراین شما می خواهید یک سال کامل را ببینید که میانگین صورت حساب چقدر است. اما این قطعاً روی مستاجرانی که وارد خانه می شوند تأثیر می گذارد. ممکن است بتوانید کسی را فریب دهید و او را در یک سال اجاره قفل کنید، اما اگر آنها قبض آب و برق فوق العاده بالایی داشته باشند زیرا ملک به خوبی عایق بندی نشده است، به احتمال زیاد بعد از آن سال به مکانی مقرون به صرفه تر نقل مکان می کند. .

دیوید:
این نکته بسیار خوبی است. حالا، بعد از اینکه بخشی از آن کار را انجام دادید و حالا باید بفهمید که آیا یک بازتوانی در حال وقوع است، چه می‌شود. آیا هر خانه ای یک مرکز توانبخشی دارد؟ آیا برخی از املاک دارای توانبخشی هستند؟ چگونه به افراد موجود در کتاب توصیه می‌کنید که سعی کنند در بخش توانبخشی معامله تلاش کنند؟

اشلی:
بله، بنابراین ساده‌ترین بخش این است که می‌توانید حتی قبل از اینکه ملک را پیشنهاد دهید، پیمانکار خود را به کار بگیرید، اما گاهی اوقات این امکان پذیر نیست. بنابراین زمانی است که در طول دوره بررسی دقیق خود، قبل از بستن در ملک، همه چیز را تنظیم می کنید تا روزی که تعطیل می کنید، آماده باشید تا در مورد ملک اقدام کنید. بنابراین اگر شما اجازه داشته باشید، می تواند باشد، و من همیشه این را در قراردادهایم قرار می دهم. حتی اگر بودجه بانکی دریافت نکنم، یک مورد احتمالی را در آنجا قرار می دهم که بتوانم به یک پیمانکار و یا ارزیابی دسترسی داشته باشم. بنابراین اگر در نهایت به تامین مالی یا پول سخت یا چیزی تغییر کنم، هنوز این فرصت را دارم که کسی را به ملک بیاورم. بنابراین برای یک ارزیاب یا برای یک پیمانکار. و این معمولاً مشکلی نیست زیرا اکثر املاکی که من می خرم در حال حاضر خالی هستند.
اگر مستأجرانی در محل وجود داشته باشند، ممکن است جلب رضایت فروشندگان با این امر دشوارتر باشد یا اینکه شاید آنها به عنوان اصلی خود در آنجا زندگی می کنند. اما همیشه ارزش پرسیدن را دارد و همیشه ارزش امتحان کردن را دارد تا بتوانید یک پیمانکار را برای برآورد دقیق تر از آنچه بودجه در نظر گرفته اید به دست آورید. بنابراین هنگامی که در حال انجام بازرسی یا حتی نمایش خود هستید قبل از ارائه آن، تا جایی که می توانید عکس بگیرید و سپس از کل خانه فیلم بگیرید تا بتوانید به عقب برگردید و واقعاً بتوانید بودجه خود را مانند خوب، 13 پنجره در ملک وجود دارد، همه آنها باید تعویض شوند. این چیزی است که یک پنجره هزینه می کند و چقدر نیروی کار برای آن صرف می شود. و شما می توانید اتاق به اتاق را طی کنید و واقعاً برآورد خود را بسازید و آن محدوده کاری را بسازید که سپس می توانید به پیمانکاران بدهید.
بنابراین حتی اگر نمی‌توانید آنها را وارد ملک کنید، می‌توانید فیلم‌ها، فیلم‌ها، محدوده کار را برای آن‌ها ارسال کنید و آنها می‌توانند حداقل ایده‌ای به شما بدهند. و پس از آن، درست زمانی که شما را ببندید، می‌توانید آنها را مستقیماً وارد ملک کنید و امیدوارم آنها را در صف قرار دهید.

دیوید:
این خیلی توصیه خوبی است. خیلی معمول است که می‌شنوم مردم دلسرد می‌شوند، «پیمانکار من نمی‌تواند در طول هفت روز بررسی دقیقی که دارم، در خانه راه برود. من باید از آن عقب نشینی کنم.» و من فقط فکر می کنم این دیوانه کننده است زیرا اغلب آنها نمی توانند یک چیز فوق العاده دقیق به شما ارائه دهند. اما در سرمایه‌گذاری طولانی مدت در املاک و مستغلات، وقتی آن کتاب را نوشتم، در مورد چگونگی انجام این کار زمانی که حتی در آن منطقه نیستم صحبت کردم. و من این کار را اخیرا انجام داده ام. من یک خانه در بلو ریج، جورجیا یا یک کابین که شما نام بردید خریدم. تو داری اون دوتا رو میخری
و زمانی که ما آنجا بودیم، در واقع به نماینده ام آموزش دادم که چگونه این کار را در زمانی که من اینجا نیستم انجام دهد. من قرار نیست در همه اینها حضور داشته باشم، بنابراین تلفن خود را بیرون بیاورید، یک ویدیو بگیرید، در گاراژ قدم بزنید، به آرامی در این قسمت‌ها بروید و بگویید: «این چیزی است که او در تعجب است. آیا می توانیم یک اتاق خواب اینجا بگذاریم، یک اتاق خواب اینجا؟ حمام را کجا بگذاریم؟ ما می خواهیم این دیوار را خراب کنیم.» و از کل ماجرا فیلم می گیرد در صورتی که پیمانکار تلاش می کند بفهمد آیا در آن شرایط ممکن است مشکلی برای تحمل بار وجود داشته باشد؟ سپس از پله‌های گاراژ بالا رفتیم تا جایی که آنها اساساً یک محله زندگی راه‌اندازی کرده بودند و نشان دادیم که پایان‌بندی‌ها به این شکل است، ما از شما می‌خواهیم آن را در طبقه پایین هماهنگ کنید.
او بودجه بسیار کمی از هزینه انجام این کار را فقط بر اساس ویدیو به من داد. سپس من را بستم و سپس آنها وارد شدند و گفتند: "اوه باشه، این چند تنظیم است که باید انجام دهیم حالا که ملک را دیدیم." اما من نیازی به راه رفتن آنها نداشتم. و خیلی خیلی ساده تر از آن چیزی است که من فکر می کنیم. و حتی به ذهن خیلی‌ها نمی‌رسد که یک ویدیو بگیرند و در زمانی که آن‌ها نیستند، آن را برای مردم بفرستند. آیا این شبیه به روشی است که هنگام خرید دارید؟

اشلی:
آره حتما و یک سوال رایج، و شما گفته بودید که گاهی اوقات نمی توانید پیمانکار خود را بیرون بیاورید، و من اخیراً این موضوع را در مورد تازه کارها زیاد می بینم که آنها نمی توانند پیمانکاران را به ملکیت بیاورند، به خصوص اگر آنها پناهگاه باشند. حتی هنوز در ملک بسته نشده است، یا شاید آنها حتی هنوز تحت قرارداد نیستند، اما آنها سرمایه گذاران جدیدی هستند، آنها فقط می خواهند تا حد امکان اقدامات احتیاطی را انجام دهند. بنابراین یک کاری که می‌توانید انجام دهید این است که می‌توانید به پیمانکار پول بدهید تا از پس آن برآید. بنابراین اگر مطمئن نیستید که آیا می خواهید از آنها استفاده کنید یا نه و زمان سختی دارید، می توانید آن را دریافت کنید. اما همچنین کاری که انجام می‌دهم این است که حوزه کاری خودم را ساخته‌ام.
بنابراین اگر دانشی دارید یا کسی را دارید که دانش دارد، شاید او پیمانکار نباشد یا واقعاً نمی تواند کار را برای شما انجام دهد، اما می تواند ملک را برای شما پیاده کند و بسازد، این مواردی است که شما نیاز دارید. برای انجام، آن محدوده کار را بسازید و سپس آن را برای پیمانکار ارسال کنید. بنابراین شما از یک پیمانکار برای برآورد دقیق کاری که آنها انجام خواهند داد نمی خواهید. شما می خواهید آن محدوده کار را برای آنها بفرستید و به آنها بخواهید موارد خط را پر کنند. سپس اگر شما این را برای سه پیمانکار مختلف ارسال می کنید، تخمین های بسیار قابل مقایسه ای دارید زیرا در واقع آن را ساخته اید. و سپس بازخورد دریافت خواهید کرد، مطمئنم، و آنها چیزی را به شما می دهند که دلتان برایش تنگ شده است، چیزهایی مانند آن. اما این همچنین به شما نشان می دهد که چه کسی واقعاً یک پیمانکار عالی است که به شما نیز توجه می کند، که آنها نظرات خود را ارائه می دهند.

دیوید:
نظر شما در مورد اینکه پیمانکار و بازرس خانه شما در همان روزی که بتوانید آن را در یک ردیف قرار دهید، چیست؟

اشلی:
من نمی دانم. در واقع هرگز به آن فکر نکرده ام من هرگز این کار را نکرده ام. یعنی من ضرری در آن نمی بینم.

دیوید:
چیزی که امیدواریم اتفاق بیفتد این است که بازرس خانه چیزهایی را می بیند و می گوید: "هی، باید اصلاح شود." اما ممکن است پیمانکار ندانسته باشد که این پریز کار نمی‌کند یا هی... اغلب اوقات، می‌بینید که پریزها به اشتباه سیم‌کشی شده‌اند یا تابلوی برق واقعی به درستی تنظیم نشده است یا لوله‌کشی بدبو است. آنها می گویند، "آره، این عجیب است. چرا به جای آن‌جا از اینجا می‌گذرد؟» جایی که آنها می توانند پیمانکار را داشته باشند، اگر کاری باید انجام شود، آن را در محدوده کار قرار دهند. و برعکس، پیمانکار می تواند بگوید: "این عجیب به نظر می رسد." و شاید بتواند از بازرس خانه بخواهد تا بررسی کند که آیا گل میخ ها در ناحیه مناسب قرار گرفته اند یا اینکه سیم کشی آن اشتباه بوده است.
این یکی از نکاتی بود که وقتی در جکسون‌ویل، فلوریدا سرمایه‌گذاری هنگفتی داشتم و همزمان خانه‌های زیادی می‌خریدم، یاد گرفتم، این بود که اگر می‌توانستم هر دوی آنها را به طور همزمان به انجام برسانم، هماهنگی کمتری برای آن‌ها داشت. نماینده من سعی می کند بفهمد چگونه می توان فروشندگان را با این موافقت کرد و سپس آنها به نوعی با یکدیگر بازی کردند و این فقط به من اطلاعات بیشتری داد تا در دوره بررسی دقیق بررسی کنم.

اشلی:
بله، این یک نکته عالی است زیرا در این صورت فقط باید یک بار با مراجعه فوری آنها به ملک دسترسی پیدا کنید. و سپس اگر به دلایلی کسی نمی تواند این کار را انجام دهد، می توانید گزارش بازرسی را برای پیمانکار خود ارسال کنید.

دیوید:
بله، قطعاً... ما هم همیشه این کار را می‌کنیم. ما می‌گوییم: «هی، به این نگاه کن، کارهایی را که فکر می‌کنی می‌توانی ارزان‌ترین کار را انجام دهی به من بگو». زیرا اگر قرار است برای رفع یک مشکل کوچک 9,000 دلار باشد، احتمالاً از آنها نمی خواهم این کار را انجام دهند. اما گاهی اوقات آنها دیوار را باز می کنند یا به هر حال وسایل را جابجا می کنند، می گویند: "اوه بله، تا زمانی که ما آنجا هستیم، فقط آن را درست می کنیم." و شما حتی مجبور نیستید هزینه ای بپردازید، در حالی که اگر مجبور بودید به طور خاص برای آن مشکل با یک لوله کش تماس بگیرید، ممکن است پنج دلار هزینه کنند، زیرا آنها باید سنگ ورق شما را بریده و چیزها را جابجا کنند. اما اگر به هر حال حمام را نمایش می‌دهید، می‌توانید مواردی را که در گزارش نشان داده می‌شود تعمیر کنید.

اشلی:
اگر قصد دارید از فروشنده بخواهید قیمت را کاهش دهد یا هزینه برخی از چیزهایی را که در بازرسی به دست می‌آید نیز پوشش دهد، بسیار عالی است. بنابراین با داشتن پیمانکار خود در آنجا، می‌توانید تخمین‌ها را خیلی سریع به دست آورید تا بتوانید با فروشنده نیز دوباره مذاکره کنید.

دیوید:
خیلی بهتر از این است که وقتی در میانه مذاکره هستید، پیمانکار خود را مجبور کنید تا سه بار به همان ملک برود تا تخمینی برای یک چیز جدید به دست آورد، که بعد از قرار دادن چیزی، دنباله خوبی برای بخش بعدی فرآیند است. در قرارداد، در حال مذاکره است. توصیه شما برای نحوه مذاکره برای عقد قرارداد چیست و پس از آن چه توصیه ای دارید، برای اینکه در آنجا هم مقداری پول پس انداز کنید، چه کاری می توانید انجام دهید؟

اشلی:
بله، چیزی که من بیشتر دوست دارم، بنابراین واقعاً دو سناریو متفاوت وجود دارد، شما خارج از بازار هستید یا در بازار هستید، من فکر می کنم مذاکره برای یک معامله خارج از بازار بسیار آسان تر است زیرا می توانید مستقیماً با فروشنده تماس بگیرید. و هیچ فرد وسطی وجود ندارد. بنابراین در آن سناریو، من معمولاً یک نامه قصد انجام می‌دهم که در آن شرایط اصلی قرارداد، قیمت خرید، ملک، اطلاعات فروشنده، اطلاعات من، و شرایط توافق‌نامه و هرگونه موارد احتمالی را بیان می‌کنم. من دوست دارم آن را برای آنها ارسال کنم و ظرف 24 ساعت با آنها ملاقات کنم. بنابراین با آنها جلسه گذاشتم، شب قبل می فرستم و بعد می روم و با آنها می نشینم. و من یک نسخه برای خودم دارم و یک خودکار آماده دارم تا چیزها را خط بکشم و چیزهای اولیه را تغییر دهم. بنابراین من دوست دارم برای مذاکره رودررو باشم و فقط از آنها بپرسم: «در مورد چه چیزهایی مردد هستید؟ چه چیزی را دوست نداشتی؟» و شما اطلاعات زیادی خواهید یافت.
یک فروشنده داشتم که به من گفت نمی‌خواهد این کار را انجام دهد و به نوعی غیرعادی بود و گفت: "می‌دانی، من فقط به 2,500 دلار در ماه نیاز دارم، این چیزی است که نیاز دارم." پس من چه کار کردم؟ من برعکس کار کردم من تامین مالی 25 ساله فروشنده را انجام دادم، استهلاک 3.5٪ را انجام دادم و این به 2,500 دلاری که او نیاز داشت ضربه زد. و این برای من عالی بود و برای او هم خوب بود، اما من هرگز بدون داشتن یک مکالمه و گوش دادن این موضوع را نمی دانستم. بنابراین فکر می‌کنم دلایل مختلفی برای فروش افراد یا چیزهایی که برایشان مهم است وجود دارد. بنابراین، اگر بتوانید با آنها رودررو شوید، فکر می‌کنم وقتی در مورد چیزی صحبت می‌کنید که برای آنها مهم است و آنچه برای آنها مهم نیست صحبت می‌کنید، خواندن آنها بسیار آسان‌تر است.
و سپس به شما یک نوع گزینه برای خاموش کردن می دهد ... بنابراین من همیشه این کار را در طول نمایش انجام می دهم. من همیشه می پرسم که آیا آنها علاقه مند به تامین مالی فروشنده هستند یا خیر. اگر بلافاصله جواب منفی است، آن وقت است که می روم و می گویم: «اوه، من نمی دانستم که آیا به حسابدار خود، CPA خود گفته بودید که دارید می فروشید و آنها مزایای مالیاتی آن را توصیه کرده بودند. همین جا فقط کمی آنها را بالا می برد. و بعد مثل این است که، می دانید، همیشه یک چیز کوچک وجود دارد.» خب، نمی‌دانم، حدس می‌زنم می‌توانم با آن‌ها صحبت کنم و چیزهای دیگر.» و "اوه بله، باید." مزایای مالیاتی زیادی دارد.

دیوید:
می توانید آن را به طور خلاصه به اشتراک بگذارید؟ برخی از مزایایی که مردم می توانند به فروشنده در مورد اینکه چرا ممکن است بخواهند از تامین مالی فروشنده استفاده کنند چیست؟

اشلی:
اولین چیز این است که درآمد مشمول مالیات در طول مدت قرارداد وامی که آنها می پردازند توزیع می شود. بنابراین با دریافت مبلغی مقطوع از قبل، مالیات سنگینی را متحمل نخواهند شد. این معمولاً بزرگترین چیز برای مردم است. اما همچنین اگر آنها مسن‌تر هستند، سالمندان آنها نیز درآمد ثابت ثابتی دارند. من فروشندگان مسن‌تر زیادی را دیده‌ام که به‌جای... به‌ویژه در کمپ‌ها، من دنبال کمپ‌ها رفته‌ام و آن‌ها عادت کرده‌اند که این درآمد ماهانه را داشته باشند و این مبلغ را یکجا دریافت کنند و حالا می‌خواهند. برای ماندن در آن درآمد ماهانه ای که به دریافت آن عادت کرده اند و با اجاره های طولانی مدت قابل مشاهده است. اما بزرگترین مزیت مالیاتی این است که آنها در همان سال اول به این اندازه از مالیات ها ضربه نمی خورند و گسترده شده است.

دیوید:
بله، آنها سود را در یک زمان پر نمی کنند.

اشلی:
بله، و من فکر می کنم بسیاری از فروشندگان نیز در تلاش برای ایجاد ثروت نسلی هستند. آن‌ها ارزش این را هم می‌بینند که وقتی من می‌میرم، این پرداخت‌ها فقط به بچه‌ها، نوه‌های من و غیره منتقل می‌شود.

دیوید:
نکته بسیار خوبی خیلی خوب. حالا اگر کسی از یک مشاور املاک برای خرید خانه استفاده کند چه؟ چه توصیه ای به آنها دارید که چگونه می توانند از طریق نماینده خود مذاکره کنند؟

اشلی:
من فکر می کنم این بستگی به این دارد که چقدر به نظر نماینده خود اعتماد یا ارزش قائل هستید و چقدر قرار است نماینده شما برای شما کار کند. من در موقعیتی قرار گرفته ام که نماینده خودم که از آن استفاده می کردم باعث شد از چیزهایی که می خواستم احساس خجالت کنم. بنابراین من فکر می کنم که خیلی راحت همه چیز به هم ریخته می شود. آنها از خریدار به نماینده خود و به نماینده فروشنده به آنها می روند. و سپس اگر شما واقعاً آن را تحت قرارداد دریافت کنید، در ایالت نیویورک، ما باید از وکلا استفاده کنیم، سپس شما وکلا را نیز وسط آن می اندازید و تقریباً شبیه به شش نفر می شود که در واقع از آن عبور می کنند.
بنابراین فکر می کنم انجام آن مکالمه بسیار دشوارتر است و به همین دلیل است که همیشه همه چیز را روی کاغذ می گذارم. من آن را همانطور که می خواهم می نویسم. بنابراین اگر من در پیشنهاد برای تامین مالی فروشنده درخواست می کنم، برنامه استهلاک را می نویسم. من می خواهم بگویم، "این ماه، می خواهم آن را به این قیمت بخرم." اما در طول پنج سال، شما مبلغ X را در بهره خواهید داشت. و من آن را دراز کردم. من به هیچ یک از نمایندگان متکی نیستم تا توضیح بدهم که حتی به عنوان یک مزیت از آن و نشان دادن اینکه آنها در واقع با پذیرش تامین مالی فروشنده، درآمد بیشتری کسب خواهند کرد.

دیوید:
آره تو باعث شدی به این فکر کنم که چرا وقتی مامورها درگیر می شوند اینقدر پیچیده می شود چون دقیقاً حق با شماست. نکته خوبی است. و من متوجه شدم موارد خاصی وجود دارد که وقتی با نمایندگان سروکار دارید به «استاندارد صنعت» تبدیل می‌شوند و برخی از آن‌ها براساس منطقه متفاوت است. به عنوان مثال، در کالیفرنیای شمالی معمول است که فروشنده مالیات نقل و انتقال ملک را بپردازد اما خریدار حق مالکیت و هزینه های امانی را بپردازد. اما در برخی از بخش‌های کالیفرنیای شمالی، هزینه‌های عنوان و امانت را به طور مساوی تقسیم می‌کنید. زمانی که شما در منطقه خلیج یا دره مرکزی یا خلیج جنوبی هستید متفاوت است. اتفاقی که می افتد این است که هیچ راه درست یا نادرستی برای انجام آن وجود ندارد، اما نماینده فهرست که قرار است اطلاعات را به فروشنده خود پیشنهاد دهد، آن را طوری رنگ می کند که انگار چیزی غیرعادی می خواهد، آنها حریص هستند. آنها از شما می خواهند برای این هزینه پرداخت کنید. خب به طور معمول، آنها قرار است برای آن پول بپردازند.
بنابراین اکنون فروشنده ای که چیزی در مورد املاک و مستغلات نمی داند می گوید: "اوه، آنها من را از بین می برند." و حالا پاهایشان را می‌گذارند مثل «نه، ما این کار را نمی‌کنیم». مامور می گوید: "آره، درست است، من پول شما را پس انداز خواهم کرد." و سپس آنها به نمایندگی خریدار مراجعه می کنند و آنها می گویند که این کار را انجام نمی دهند. نماینده خریدار نزد شما می رود و شما می گویید: «آره، برو دوباره با آن مذاکره کن. مسخره است. باید کاری کنند که نظرشان عوض شود. این کار شماست، درست است؟» حالا، نماینده خریدار می‌گوید: «اوه، اگر من خیلی فشار بیاورم، آنها عقب نشینی می‌کنند. اگر به اندازه کافی فشار نیاورم، مشتری من عصبانی خواهد شد.» و سپس شما، خریدار نمی‌داند چه مکالماتی بین نماینده فهرست و فروشنده در حال انجام است. و سپس وقتی عمویی را که می‌خواهد کمک کند و پدری را که می‌خواهد از بچه‌اش محافظت کند و وکلایی که درگیر هستند و هر کس مجموعه ارزش‌های خاص خود را دارد که فکر می‌کند باید بر اساس آن‌ها عمل کند، کار بسیار سختی می‌شود. اصلا مذاکره کردن
سپس، وقتی مستقیماً به فروشنده مراجعه می‌کنید، تمام این روش‌های پیش‌فرض‌شده برای انجام کارها وجود ندارد که می‌خواهید با آن مبارزه کنید. این است، "این چیزی است که من به شما پیشنهاد می کنم. آیا این به درد شما می خورد؟» "به نوعی، اما این برای من سود بیشتری خواهد داشت." "خوب، بگذار ببینم آیا می توانم آن را به گونه ای ساختار دهم که به نفع من باشد." و خیلی تمیزتره شما همه سنت هایی که به نوعی با نحوه توهین کردن به کسی مرتبط است را ندارید.
در فرهنگ‌های آسیایی خاص فکر می‌کردم، آوردن یک هدیه کوچک در زمان ملاقات با فرد جدیدی بسیار سنتی است و من با آوردن یک هدیه کوچک ظاهر نمی‌شوم. من هرگز در مورد آن فکر نمی کنم. ما از جایی که من هستم این کار را نمی کنیم. و بنابراین شما می توانید به راحتی مردم را آزار دهید و این در فروش املاک و مستغلات دائما اتفاق می افتد. و سپس کارگزاران مختلفی را وارد می‌کنید که روش‌های متفاوتی برای انجام کارها دارند و MLS‌های مختلف چیزهای متفاوتی دارند و شرکت‌های عناوین و امانی مختلف کارها را متفاوت تنظیم می‌کنند. راه های زیادی برای ناراحت کردن مردم وجود دارد. و هر طرف فقط می شنود که چگونه طرف مقابل موافقت نکرد و سپس هر دو طرف واقعاً عصبانی می شوند. این مانند بازی تلفن است که در آن همه چیز ممکن است به هم ریخته شود. بنابراین آیا این یکی از راه‌هایی است که دوست دارید مستقیماً به فروشنده بروید زیرا می‌توانید از همه این موارد اجتناب کنید؟

اشلی:
بله، اما باید بگویم مواقعی وجود داشته است که داشتن یک نماینده قطعاً یک مزیت بوده است، زیرا شاید آنها با نماینده دیگر دوست هستند یا آنها را به خوبی می شناسند. و حتی در مواقعی که ممکن است غیراخلاقی به نظر برسد، مواقعی وجود دارد که نمایندگان به فروشنده‌ها اشاره می‌کنند یا واقعیتی را ارائه می‌کنند که شاید دیگر افرادی که پیشنهاد می‌دهند نمی‌دانند یا چیزهایی مانند آن. یا حتی اگر هر دو شما قیمت‌های متفاوت و هر چیز دیگری می‌خواهید، نمایندگان خریدار یا فروشنده را نمایندگی می‌کنند، هر دو می‌خواهند ملک را بفروشند. هر دو هدف نهایی بستن در آن ملک برای دریافت کمیسیون خود را دارند. بنابراین گاهی اوقات به نقطه خاصی می رسد که عوامل بیشتر با هم کار می کنند تا معامله انجام شود. و این می تواند یک مزیت بزرگ باشد زیرا شما خریدار و نماینده فروشنده هر دو هر کاری که می توانند انجام دهند تا این معامله انجام شود را دارید.
بنابراین من این را دیده‌ام، به‌ویژه اگر چیزی مانند مذاکره ادامه داشته باشد و یا چیزهایی پیش بیاید. من ملکی داشتم که قرارداد داشتم و در حال تامین مالی آن بودم، در حال انجام ارزیابی بودم. ارزیاب به ملک بیرون نمی آید مگر اینکه راهرو شخم زده شده باشد. فروشنده مطلقاً از شخم زدن جاده امتناع کرد. بنابراین بنگاه‌های املاک پیشنهاد کردند که هزینه ورود راننده برف‌روب را تقسیم کنند زیرا هر دو می‌خواستند معامله را تغییر دهند و آن را انجام دهند. راننده گاوآهن در واقع در راهرو گیر کرد. 400 دلار دیگر برای بیرون کشیدن او از خیابان بود و این به این چیز وحشتناک بزرگ تبدیل شد. اما درست مثل همان جا، اگر فقط من بودم که با فروشنده مذاکره می کردم، گاهی آنقدر سرسخت می شوم که برای پرداخت پول به راننده گاوآهن، در نهایت ممکن است، پول را هدر نمی دادم، اما فکر می کنم که این قطعاً یک مزیت داشتن نمایندگان زمانی است که آنها تصمیم می گیرند در واقع با یکدیگر همکاری کنند تا بهترین کار را برای خریدار و فروشنده انجام دهند تا معامله انجام شود.

دیوید:
من چنین چیزهایی را دیده ام که هیچ معنای عینی ندارد. بنابراین فرض کنید فروشنده نمی‌خواهد 500 دلار برای شخم زدن راهرو بپردازد، اما 90 روز طول کشید تا قرارداد ببندد. آنها 90 روز دیگر صبر می کنند تا خریدار دیگری پیدا کنند. آنها 7,000 دلار یا بیشتر را برای پرداخت وام مسکن خرج می کنند تا آن دوره زمانی را بگذرانند به جای اینکه 500 دلار را برای شخم زدن مسیر خود خرج کنند تا یک ارزیاب بتواند وارد ملک شود. اما آنها سرسختانه وارد این کار می شوند، من تکان نمی خورم، و خریداران نیز می توانند این کار را انجام دهند. دقیقا همینطوره. بسیاری از کارهایی که شما به عنوان یک نماینده انجام می دهید، هر چند عجیب و غریب، این است که در حال مذاکره با طرف مقابل هستید، اما اغلب در حال مذاکره با مشتری خود هستید. شما سعی می کنید آنها را وادار کنید که مضحک بودن تصمیمات احساسی خود را ببینند.
همانطور که ما فروشنده بودیم، خریدار مایل بود 1.2 خرج کند. آنجا بود که من در مورد قیمت مذاکره کردم. قیمت آن یک میلیون است، خریدار همچنان قصد خرید آن را دارد و خریدار فقط از فروشنده می‌خواهد که کمی پوسیدگی چوب را تعمیر کند، یک چیز 2,000 دلاری و آنها می‌گویند: «من چیزی به آنها نمی‌دهم». و شما می‌گویید، «می‌دانید که آنها 200,000 دلار بیشتر از ارزش آن خرج می‌کنند و احتمال بسیار خوبی وجود دارد که ارزیاب بعدی به شما این کار را نکند. و ممکن است در این نبرد پیروز شوید و سپس خانه خود را به میلیونی که برای آن ارزیابی شده است بفروشید. شما می خواهید 200,000 را روی دو گرند ریسک کنید." و آنها می‌گویند: «اوه، باشه. من به آن فکر نکردم.» چون مردم به آن فکر نمی کنند. آنها بسیار احساساتی هستند و عوامل خوبی کاملاً می توانند کمی به جنون وارد کنند.
من فکر می کنم کسی که در خرید املاک و مستغلات تجربه دارد، اغلب با انسان ها تجربه می شود. مردم فکر می کنند یادگیری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باعث کاهش آمار می شود. مرد، این مثل اصول اولیه است. این مانند اصول فوق العاده است. این فقط دریبل زدن بسکتبال و شوت کردن با چوب است. این شما را در بسکتبال خوب نمی کند. انسان و روانشناسی جایی است که پول شما واقعاً به دست می آید، به خصوص وقتی با مردم سروکار دارید. چه توصیه ای برای افرادی دارید که سعی در ورود به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات دارند و شاید در درک نحوه برقراری ارتباط بهتر یا روش صحیح ارائه اطلاعات با مشکل مواجه شوند؟

اشلی:
اولین چیز این است که کتاب «شنوایی نیستی» را بخوانید. باید از تهیه‌کنندگان بخواهم که یادداشت‌های نمایش را بگذارند، زیرا نویسنده را به‌خاطر به یاد نمی‌آورم، اما فکر می‌کنم آن کتاب دقیقاً همان چیزی است که شما در مورد آن صحبت کردید، درک احساس یک نفر، خواندن احساسات او و در واقع گوش دادن به آنها و نه تنها تلاش برای واکنش نشان دادن با پاسخ فوری و تلاش برای منطقی کردن با آنها. بسیاری از اوقات مردم فقط می خواهند درک شوند، آنها فقط می خواهند شنیده شوند. و اگر واقعاً گوش می‌دهید، ممکن است چیزهای اساسی را ببینید که به شما کمک می‌کند به جای اینکه بخواهید با آن‌ها منطقی‌تر شوید یا واقعاً ببینید چه اتفاقی می‌افتد، مسئله را حل و فصل کنید.
کتاب دیگری که من توصیه می کنم، متنفران خود را در آغوش بگیرید نوشته جی بائر. این کتاب مبتنی بر خدمات مشتری است، اما فکر می‌کنم خواندن آن برای هر کسی عالی است. بنابراین چه کسی به شما انتقاد سازنده یا بازخورد بد می دهد یا با فروشنده مشکل یا مشتری دشواری سر و کار دارید، این فقط مراحل مدیریت آن موقعیت را طی می کند. این یک جور اغراق است که آنها را با مهربانی بکشیم. این فقط همه این موارد را نشان می دهد که وقتی کسی تقریباً به شما حمله می کند یا با شما بحث می کند، به خصوص وقتی در حال مذاکره هستید که چگونه می توانید آن موقعیت را مدیریت کنید تا در نهایت از آنها تشکر کنید.
بین این دو کتاب، فکر می‌کنم این کتاب‌ها واقعاً خواندنی عالی هستند، اما ارتباط با مردم، که در طول سال‌ها چیزهای زیادی یاد گرفته‌ام. من تقریباً هشت سال در کنار این سرمایه گذار کار کرده ام، فکر می کنم اکنون، شاید حتی بیشتر. ما اغلب به این که چقدر جلو آمده ام می خندیم. من به عنوان یک مدیر املاک و فقط با مستاجران کار کردم. من فقط آنقدر آشفته می شدم، غرق می شدم. و اکنون فقط با موقعیت‌های مختلف مدیریت می‌کنید، آرام، خونسرد، جمع‌آوری می‌شوید، در واقع واقعاً به این فکر می‌کنید که چگونه پاسخ دهید، زیرا می‌توانید یاد بگیرید که چگونه افراد و همه آن چیزها را بخوانید، اما واقعاً نمی‌توانید به چیزها توجه کنید. اگر خودتان به آنها گوش نمی دهید و در واقع مشاهده می کنید. و باید بتوانید جلوی خود را بگیرید که فوراً عکس العمل نشان ندهد و به عقب برگردید و از خود دفاع کنید و حالت تدافعی بگیرید قبل از اینکه بتوانید واقعاً تصویر بزرگ آنچه را که آنها می خواهند به شما توضیح دهند را ببینید.

دیوید:
این نکته بسیار خوبی است. قبل از اینکه بخواهید به آنها بفهمانید که از کجا می آیید، می خواهید بفهمید که آنها از کجا می آیند و این نیاز به نظم و انضباط دارد. این یک پاسخ طبیعی نیست.

اشلی:
و تو فقط تمام آنچه را که گفتم در یک جمله گفتی. این می توانست خیلی کوتاهتر باشد.

دیوید:
خوب، من این نفع را داشتم که به پاسخ خود فکر کنم که شما پاسخ خود را می دهید. اونجا زیاد به خودت سخت نگیر

اشلی:
و این بخشی از کتاب است که به پاسخ خود فکر نکنید. مثل این است که بیشتر مردم گوش نمی دهند، آنها در واقع به پاسخ خود فکر می کنند، کاری که انجام دادن آن بسیار سخت است.

دیوید:
آره این مانند خط پایه ما درست خارج از بازار است، درست خارج از خط مونتاژ کارخانه این است که دفاعی باشیم و سعی کنیم به مردم ثابت کنیم که حق با ماست، که بسیار عجیب است زیرا تصور اینکه همیشه در مورد همه چیز حق با شماست، بسیار متکبرانه است. . همه ما ارزش یادگیری را می دانیم، اما به دلایلی وقتی در حال گفتگو با شخص دیگری هستیم، به یادگیری فکر نمی کنیم. ما به این فکر می کنیم که چگونه باید به آنها آموزش دهیم. ما باید کاری کنیم که آنها چیزها را از دید ما ببینند. من همیشه از این مثال استفاده می کنم که اگر شما یک بوکسور هستید و می خواهید حریف خود را ناک اوت کنید، زمانی که دستان آنها بالا است و خسته نباشند کار نمی کند، شما فقط خود را با مشت بیرون می آورید و خسته شدن. کاری که شما می خواهید انجام دهید این است که اجازه دهید خودشان را با مشت بیرون کنند. سعی نکنید کسی را ناک اوت کنید تا زمانی که خسته شده باشد، او دیگر نمی خواهد دعوا کند، که معمولاً با وادار کردن او به صحبت کردن انجام می دهید.
وقتی کسی هر آنچه را که باید بگوید گفت، همه چیز را از سینه خود بیرون آورد و به شما گفت که چه احساسی دارد، در آسیب پذیرترین نقطه خود به عنوان یک انسان تا کنون قرار دارد، آن وقت است که می خواهید اطلاعات خود را ارائه دهید. آن دانه به نرم ترین و حاصلخیزترین خاک در مقایسه با زمانی که شما سعی می کنید قبل از اینکه شخص آماده شنیدن آن باشد، آن را در آنجا فرو کنید، برخورد می کند. در واقع صرفه جویی زیادی در انرژی شما نیز می کند. این یک نکته عالی است. ممنون بابت اون دو کتاب حالا به سراغ بیمه برویم. برخی از نکاتی که افراد باید هنگام خرید خانه خود در مورد بیمه صاحب خانه بدانند چیست؟

اشلی:
اولین چیز یافتن نماینده ای است که با انجام سیاست های صاحبخانه یا هر استراتژی دیگری آشنا باشد. اگر خانه‌ای را ورق می‌زنید و می‌خواهید خالی بماند، بیمه‌نامه شما با ملکی که در واقع شخصی در آن زندگی می‌کند بسیار متفاوت است. اگر ملک اجاره ای بلند مدت دارید، اگر ملک اجاره ای کوتاه مدت دارید، بیمه شما متفاوت خواهد بود. هزینه اجاره کوتاه‌مدت معمولاً بیشتر از آن چیزی است که می‌گوییم محل سکونت اصلی شما، اما هزینه اجاره بلندمدت اغلب می‌تواند کمتر از اقامتگاه اصلی شما باشد، زیرا شما هیچ یک از محتویات ساختمان را پوشش نمی‌دهید. بنابراین هماهنگی با یک نماینده در مورد اینکه چه کسی در این حوزه‌های مختلف یا هر استراتژی دیگری تجربه دارد و از آنها بخواهید که در واقع با شما در بررسی خط‌مشی در مورد اینکه چه چیزی تحت پوشش قرار می‌گیرد و چه چیزی پوشش داده نمی‌شود، بنشینند.
بنابراین مانند چیزی که نمی‌توان آن را در بیمه‌نامه در اینجا در نیویورک پوشش داد، در زیرزمین‌ها است، اغلب پمپ‌هایی وجود دارد که هر آبی را که به زیرزمین این خانه‌های قدیمی و قدیمی در این پایه‌های قدیمی وارد می‌شود، پمپاژ می‌کنند. این مانند یک پوشش اضافی برای اکثر بیمه نامه ها است و شما باید درخواست کنید که آن را اضافه کنید تا اگر پمپ پمپ کار نکرد یا نقصی نداشت، بیمه نامه شما آن را پوشش می دهد. همچنین، شما می توانید برای بسیاری از چیزها تخفیف بگیرید. مانند داشتن یک پمپ سامپ، می توانید برای آن تخفیف بگیرید زیرا در صورت سیل آب را تخلیه می کند. بنابراین چیزهای مختلفی وجود دارد و پیدا کنید و بپرسید که این تخفیف ها چیست زیرا واقعاً می توانند اضافه شوند.
مورد بعدی هر بیمه تخصصی است که در ملک مورد نیاز است. بنابراین تونی رابینسون، میزبان فوق‌العاده من، او ملکی را در لوئیزیانا خرید و مجبور شد بیمه سیل را در آن دریافت کند و بیمه سیل به شدت افزایش یافت، جایی که این ملک برای او غیرقابل‌قبول شد. بنابراین مهم است که اطلاعات را از قبل پیدا کنید، و این اولین ملک سرمایه گذاری او بود و درک آن برای ما و بسیاری از شنوندگان نیز یک تجربه یادگیری بود، اما بیمه زلزله وجود دارد. همه این انواع مختلف بیمه نامه وجود دارد که می توانید دریافت کنید و برخی از آنها مورد نیاز است، به خصوص اگر در حال دریافت وام مسکن روی ملک مانند بیمه سیل هستید.

دیوید:
باشه. آخرین سوال برای شما آیا ترجیح می دهید برای داشتن یک نماینده بیمه که در صورت وجود ادعا یا سؤالی با او ارتباط برقرار کنید، کمی بیشتر بپردازید یا اینکه به مردم توصیه می کنید ارزان ترین مسیر ممکن را بروند و یک آژانس بیمه آنلاین پیدا کنند که در آن باید معامله کنید. از طریق کمک مجازی یا هوش مصنوعی؟

اشلی:
من نمی دانم که آیا واقعاً تفاوتی در هزینه وجود دارد یا خیر، زیرا وقتی یک نماینده را استخدام می کنید، در حال انجام این کار هستید... بنابراین در واقع اول، من با یک نماینده همراه نمی شوم. من با یک کارگزار بیمه می روم زیرا آنها می توانند آن را به چندین شرکت ارائه دهند. بنابراین، پس از آن، نقل قول ها را پس می گیرید و سپس می توانید ادامه دهید و از آنجا انتخاب کنید. این بزرگترین توصیه من است. در مورد انجام یک سایت آنلاین، من این را به طور قطع نمی دانم، من قبلاً از آنها استفاده نکرده ام، آنها می گویند که آنها سیاست های شما را نقل می کنند و برآوردها را به شما پس می دهند. تا آنجایی که آنها آن را تخفیف داده اند، نمی دانم زیرا در واقع این شرکت بیمه است که پیشنهاد را ارسال می کند و نه نمایندگی واقعی. من نمی دانم. این سوال خوبی است.

دیوید:
بله، شرکت بیمه ای که پیشنهاد را ارسال می کند، اگر این کار را از طریق پورتال آنلاین انجام دهید، اغلب آن را ارزان تر می کند، زیرا آنها مجبور نیستند کمیسیون یا دستمزدی را به شخصی که کسب و کار را برای آنها آورده است بپردازند.

اشلی:
کمیسیون؟

دیوید:
بله.

اشلی:
جالب هست.

دیوید:
مشکل این است که وقتی از طریق آن ادعایی می کنید، هیچ کمکی دریافت نمی کنید. شما نمی توانید به کسی ایمیل بزنید و بگویید: "من سیل دارم، چه کار کنم؟" این چیزی است که همه می خواهند. شما مجبور می شوید از درخت تلفن عبور کنید و آنها می گویند: "خب، دلیل اینکه ما به شما تخفیف دادیم این است که به کسی پولی برای رسیدگی به ادعای شما پرداخت نمی کنیم." و من به تازگی دیده ام که مردم موهای خود را از سرشان بیرون می کشند، از فردی به فرد دیگر پرتاب می شوند یا با ربات ها سروکار دارند یا پاسخی دریافت نمی کنند یا با کسی صحبت می کنند که انگلیسی بلد نیست و فقط یک شماره پرونده به آنها می دهد و هنگ می کند. بر روی آنها
اگر مجبور شوید با شرکت بیمه سر و کار داشته باشید بسیار ناامید کننده است، و به همین دلیل است که من این موضوع را مطرح می کنم زیرا اغلب به نظر می رسد راهی آسان برای سرمایه گذاران برای پس انداز پول است، که خنده دار است زیرا بیمه شما قطعه کوچکی از کل واقعی شما است. بودجه املاک احتمالاً بدترین راه برای سودآوری بیشتر این است که 12 دلار در ماه در برنامه بیمه خود پس انداز کنید یا چیزی مشابه. اما اگر دلال بیمه داشته باشی، همانطور که گفتی، انسانی داری که می توانی پیشش بروی و بگویی درختی روی پشت بام من افتاد، چه کار کنم؟ و آنها می گویند: "ما از آن مراقبت می کنیم، ما شما را گرفتیم."

اشلی:
و نه حتی آن قسمت از آن. به نظر من بزرگترین دلیلی که باید با نماینده یا کارگزارم صحبت کنم این است که به یک کپی از صحافی بیمه نامه نیاز دارم که نشان دهد در صورت دریافت وام مسکن جدید در ملک یا نوعی تامین مالی جدید، وام دهنده در واقع به آن اضافه شده است. به‌عنوان دریافت‌کننده خسارت و صرفاً این کار را به سرعت انجام داده‌اید یا فقط می‌توانید بیمه نامه‌ای را برای یک ملک تنظیم کنید. و به همین دلیل است که من این چک لیست خرید را تهیه کردم، به این دلیل بود که چندین سال پیش، یک روز قبل از بسته شدن، نماینده ام با من تماس گرفت، مشاور املاک من، "خوب، آیا همه شما آماده تعطیلی هستید؟ شما آب و برق را به نام خود تغییر دادید، بیمه خود را دریافت کردید. و من وحشت کردم. فقط از ذهنم خارج شد خیلی چیزها در جریان بود و من فقط این یک ضرورت اساسی را فراموش کردم. و داشتن یک نماینده که بتوانم فوراً با آن تماس بگیرم و اطلاعات را برای آنها ارسال کنم و بگویم: "من در اسرع وقت به بیمه نیاز دارم. فردا تعطیل می‌کنم.» و داشتن آن رابطه که در آن همه چیز را رها می کنند و از آن برای شما مراقبت می کنند.

دیوید:
خیلی خوب. آخرین سوال برنامه ما اگر کسی تا این حد پیش برود، در روز پایانی چه انتظاری می تواند داشته باشد؟

اشلی:
این با نحوه بستن ملک متفاوت است. بنابراین چندین راه مختلف وجود دارد. در ایالت نیویورک، شما یک وکیل دارید. شما می توانید به دفتر منشی شهرستان بروید و پشت میز بسته بنشینید، و این کاملاً معمول است اگر می خواهید آن را با وام مسکن خریداری کنید، جایی که قرار است با وکیل بانک ملاقات کنید، می خواهید بنشینید. در جدول واقعی بسته شدن و سپس وکیل شما قرار است مدارک را گرفته و نزد منشی شهرستان بایگانی کند.
اگر در حالتی هستید که مجبور نیستید از وکالت استفاده کنید و فقط می توانید از طریق عنوان اقدام کنید، ممکن است مجبور شوید به دفتر مالکیت بروید و آنجا بنشینید و اسناد را امضا کنید یا می توانید یک دفتر اسناد رسمی داشته باشید و می توانید زودتر به دفتر وکالت خود بروید، امضا کنید، آنها آنها را محضری می کنند، یا شرکت مالک می تواند برای شما یک دفتر اسناد رسمی بفرستد. بسیاری از سرمایه گذاران را در اینستاگرام می بینید که چگونه اسناد بسته شدن را از ساحل یا یک رستوران در تعطیلات امضا می کنند. و بنابراین من فکر می کنم بسته شدن شروع به تغییر کرده است. مانند دفتر وکالتم، قبل از کووید، من همیشه مجبور بودم روز بسته شدن به طور فیزیکی به دفتر می رفتم، سپس اوراق همان روز به دفتر وکالت دیگر منتقل می شد، سپس می رفت و در واقع همان روز تشکیل می شد. چک را می آوردم و چک را هم می آوردم.
الان دیروز رفتم و برای ملکی که در حال بسته شدن است امضا کردم. قرار نیست تا هفته آینده تعطیل شود. وجوه تا زمان بسته شدن در امان نگه داشته می‌شوند و پس از ثبت در دفتر منشی آزاد می‌شوند. بنابراین مدارک بین پنج روز آینده، مدارک از طرف من به خریدار رسید و سپس تماماً در آن بازه زمانی به دفتر منشی خواهد رسید. بنابراین راه های بسیار متفاوتی وجود دارد. هیجان‌انگیزترین چیز به نظر من این است که وقتی واقعاً پشت میز بسته می‌نشینید، کلیدها را پس از امضا و دادن چک به شما می‌دهند، اما من واقعاً چنین اتفاقی را ندیده‌ام. اغلب اوقات، به نظر می رسد که دیگر حتی کلید یک ملک را نمی گیرم.

دیوید:
بله، این درست است. به ندرت کلید به دست شما می رسد. مثل اینکه نماینده شما راهی برای هماهنگ کردن آنها پیدا می کند. نکته خوبی است. چه چیزهایی را توصیه می کنید که در روز تعطیلی، وقتی مردم می نشینند، با این فرض که از یک شرکت امانی و یک مشاور املاک عبور کرده اند، مستقیماً با فروشنده کار نمی کنند، که باید در سایت خود به آنها نگاه کنند. مدارک را ببندید تا از صحت آن مطمئن شوید؟

اشلی:
بنابراین حتی مانند روز قبل از بسته شدن یا شاید صبح تعطیلی، باید به ملک بروید و بازرسی نهایی را انجام دهید. حتی اگر در حال خرید ملکی هستید که در تمام مدتی که آن را تحت قرارداد داشته اید، خالی بوده است، می خواهید به آنجا بروید و مطمئن شوید که لوله ها یخ نزنند و آب در همه جا ترکیده است، چیزهای مختلف مانند آن. شما هنوز هم می خواهید بروید و مطمئن شوید که ملک در همان شرایطی است که آن را تحت قرارداد قرار دادید. پس این اولین کاری است که باید انجام دهید. سپس در روزهای پایانی واقعی، به بیانیه پایانی نگاه کنید. و اگر با یک شرکت یا وکیل عالی کار می کنید، آنها باید این را قبل از موعد برای شما ارسال کنند تا در واقع بررسی کنید.
بنابراین اگر ملکی را خریداری می‌کنید که مستاجر دارد، می‌خواهید مطمئن شوید که برای درآمد واقعی اجاره نسبت داده می‌شود. بنابراین ممکن است مستأجرها در اول پول پرداخت کنند، اما شما در روز 15 تعطیل می کنید به طوری که برای 15 روزی که قرار است ملک را تصاحب کنید، 15 روز اول را نگه می دارند که مالک ملک هستند. . همچنین، اگر سپرده امنیتی وجود داشته باشد، شما در حال دریافت سپرده امنیتی هستید. بنابراین معمولاً به عنوان اعتبار در بیانیه دیده می شود. بنابراین اینطور نیست که شما واقعاً یک چک 600 دلاری دریافت کنید، آنها فقط 600 دلار از کل قیمت خرید را حذف می کنند.
سپس می خواهید مطمئن شوید که مالیات بر دارایی متناسب است، که برای شما مشخص خواهد شد. فروشنده هر کدام را پرداخت کرده بود که هنوز بخشی از سال مالیاتی را پوشش می دهد. و اینها چیزهای بزرگی هستند. و سپس از نوع هزینه‌هایی که می‌پردازید، هزینه‌های بایگانی، هزینه‌های عنوان، هزینه‌های نظرسنجی، در صورت وجود، مواردی از این قبیل آگاه باشید. و فقط با اینکه یک بیانیه پایانی چگونه به نظر می رسد آشنا شوید. می‌توانید یکی را در گوگل جستجو کنید و با هزینه‌های مختلف آن آشنا شوید. و اگر با وام مسکن نیز بسته می‌شوید، قطعاً بسیار عمیق‌تر از زمانی است که وکیلتان آن را برای یک معامله نقدی جمع‌آوری کند.

دیوید:
اینها نکات عالی هستند. مورد دیگری که اضافه می کنم، این چیزی است که در چک لیست من وجود دارد که من دستیاران خود را هر زمان که ملکی را می بندم که آنها انجام می دهند، دارم، زیرا اغلب این اتفاق می افتد، این است که هزینه های بسته شدنی که با ما مذاکره می کنیم اغلب شامل نمی شوند. کاغذبازی و من همیشه آنقدر عصبانی می‌شوم که انگار کسی مرا به هم می‌زند تا زمانی که بفهمم چگونه کار می‌کند این است که ماموران ضمیمه را پر می‌کنند، آنها آن را حل می‌کنند. گاهی اوقات دو یا سه نفر از آن‌ها به این سو و آن سو می‌روند، قبل از اینکه در نهایت به توافق برسند، یا بیشتر، در مورد آنچه قرار است باشد. آنها به شرکت عنوان ارسال می شوند. اگر آنها به شرکت عنوان ارسال نشوند، شرکت مالک هیچ راهی برای اطلاع ندارد، یا باید بگویم شرکت امانی، هیچ راهی برای دانستن اینکه آیا باید شامل آنها شود یا خیر. حتی اگر هم باشند، اغلب بیانیه پایانی قبل از انجام مذاکرات پر شده است.
بنابراین برخی از کارمندان در آن مکان ایمیلی دریافت می‌کنند که می‌گوید: «اینم ضمیمه‌ها». و آنها همه آنها را نمی خوانند، یا از نزدیک به آنها نگاه نمی کنند و فقط نمی بینند، اوه، اعتبار 7,500 دلاری قرار است به خریدار برسد زیرا زمانی که آنها در ابتدا مذاکره می کردند، این در آنجا. بنابراین باید بدانید که چه اعتباراتی را که قرار است دریافت کنید و اینکه آیا آنها اعتبارات قرض دهنده هستند، اعتبارات فروشنده هستند، یا اگر برعکس است، اگر چیزی تعدیل شده است، اگر قیمت ارزیابی شده است. پایین آمد و شما قیمت خرید را کاهش دادید. تصور نکنید که مدارک پایانی قرار است این را منعکس کند. به عنوان خریدار، باید با آگاهی وارد شوید. و اشکالی ندارد که بسته شدن را به تعویق بیندازید اگر بگویید «هی، این باید اصلاح شود».
بنابراین این یکی از دلایلی است که ما همیشه سعی می کنیم این آخرین موارد را مانند زمانی که صبح زود برای امضای اسناد خود می روید، برنامه ریزی کنیم. چون اگر ساعت چهار بعد از ظهر این کار را انجام دهید چون در آن زمان برای شما راحت است یا هر چیز دیگری، سعی کنید آن را در ساعت 2:30 ساعت XNUMX:XNUMX در ساعت XNUMX:XNUMX برای ناهار متوجه شوید، دیگر برای گرفتن مدارک جدید خیلی دیر شده است. و تمام تاییدیه ها را دریافت کنید و اکنون بسته شدن یک روز به تاخیر افتاده است و این می تواند همه چیز را خراب کند. بنابراین هنوز هم انسان هایی هستند که در کنار هم قرار دادن این مواد نقش دارند و انسان ها اشتباه می کنند.
باشه اشلی خوب، این فوق العاده بوده است. از اینکه دانش، خرد و وقت خود را در مورد چگونگی به دست آوردن ملک برای شخصی که ملکی ندارد یا تعداد زیادی ندارد، با ما به اشتراک گذاشتید بسیار سپاسگزاریم. قبل از اینکه به شما اجازه دهیم از اینجا خارج شوید، مردم کجا می توانند این کتاب را پیدا کنند؟

اشلی:
می توانید به کتابفروشی BiggerPockets بروید. و اگر قبل از 10 ژانویه، یعنی زمانی که به طور رسمی منتشر می‌شود، سفارش دهید، برخی از پاداش‌های پیش‌سفارش، دسته‌ای از کاربرگ‌ها و تعداد زیادی فرم و سندی را که در طول سال‌ها جمع‌آوری کرده‌ام، دریافت می‌کنید. اما همچنین می‌توانید این شانس را داشته باشید که واقعاً توسط من و تونی راهنمایی شوید، و در واقع در پادکست تازه کار املاک و مستغلات ضبط و پخش می‌شود. بنابراین از ما کمک می گیرید و در واقع می توانید در پادکست نیز مهمان باشید.

دیوید:
عالی. پس برو چک کن مگر اینکه یک میلیون ملک دارید، بروید کتاب اشلی را تهیه کنید و یاد بگیرید که چگونه می توانید بیشتر به دست آورید. و اگر قبلاً چند ملک دارید، یاد بگیرید که چگونه می توانید آن را بهتر انجام دهید، درست است؟ راه‌های زیادی وجود دارد، مانند آنچه در برنامه درباره آن صحبت کردیم، که می‌توانید اشتباهات بسیار بزرگی انجام دهید. بنابراین اگر چیزی در قسمت امروز شنیدید و فکر کردید، "اوه، من این کار را نمی‌کنم." برو کتاب را بیاور و ببین چه کارهای دیگری ممکن است انجام ندهی.
خیلی ممنون از وقتی که گذاشتی اشلی. من می دانم که شما یک زن شلوغ هستید، بنابراین به شما اجازه می دهم از اینجا بروید. بچه ها، اگر برنامه اشلی را دوست داشتید، در پادکست تازه کار املاک و مستغلات او را ببینید. اشلی، مردم از کجا می توانند بیشتر در مورد شما بدانند؟

اشلی:
می‌توانید در biggerpockets.com، پروفایل من در آنجا، یا در اینستاگرام، @wealthfromrentals با من تماس بگیرید.

دیوید:
و می توانید من را در اینستاگرام یا یوتیوب یا هر جای دیگری پیدا کنید، @davidgreene24. باشه، ممنون اشلی. در فروش کتابتان موفق باشید و به زودی شما را خواهیم دید.