چه چیزی باعث بازار بیمه WILD در سال 2023 شد (و چه زمانی قیمت ها ممکن است کاهش یابد)

دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 819 است.

اندرو:
وقتی صحبت از اظهارات کارگزار و فروشنده در مورد بیمه می شود، هرگز آن اظهارنامه را به عنوان ارزش اسمی در نظر نمی گیرید. اگر وام دریافت می کنید، مطمئن شوید که می دانید الزامات وام دهنده شما در مورد بیمه چیست. همچنین سایر سرمایه گذاران چند خانواده، حتی یک خانواده که در بازار شما سرمایه گذاری می کنند، کاری را که می خواهید انجام دهید، پیدا کنید و بگویید: «هی، برای بیمه چه می پردازی؟ چه نوع پوششی دریافت می کنید؟ چه چالش هایی دارید؟»
اگر این سه کار را انجام دهید، حداقل نقطه شروع خوبی به شما می دهد. با نگاه کردن به سه سال آینده، این کمی سخت تر است، اما اگر نقطه شروع درستی داشته باشید، از همان ابتدا وضعیت بسیار بهتری خواهید داشت.

دیوید:
چه خبره همه این دیوید گرین، میزبان شما از پادکست BiggerPockets است. بزرگترین، بدترین و بهترین پادکست املاک و مستغلات در جهان. هر هفته داستان‌ها، روش‌ها و پاسخ‌هایی را که برای تصمیم‌گیری هوشمندانه در مورد املاک و مستغلات نیاز دارید، برای شما ارائه می‌کنیم.
اکنون در این بازار فعلی، امروز در مورد بازار بیمه وحشی که در حال حاضر در آن هستیم صحبت می کنیم. ما می خواهیم به چگونگی رسیدن به اینجا بپردازیم. تأثیر آن بر طبقات مختلف دارایی، آنچه که سرمایه گذاران هوشمند می توانند برای محافظت از دارایی و خود انجام دهند و نحوه عملکرد بازار بیمه به طور کلی.
شریک و دوستم، اندرو کوشمن، به من ملحق شده است، زیرا قرار است با رابرت همیلتون، متخصص در این فضا صحبت کنیم. اندرو، به نمایش خوش آمدید.

اندرو:
خوشحالم که اینجا هستم دوست من

دیوید:
بله، همینطور است، و داشتن شما خوب است. شما به تازگی موج سواری را تمام کرده اید و اکنون در یک پادکست هستید. خوشحالم که امروز با پیراهن گلت کنار من هستی. من متوجه شدم این پیراهنی است که وقتی می خواهید یک بیانیه زیبا داشته باشید می پوشید.
براندون ترنر، دوست مشترک ما نیز پیراهن زیبایی دارد. او از جین ساخته شده است. این یکی از پیراهن‌های او است که آستین‌هایی روی آن دارد، و می‌دانم که او واقعاً می‌خواهد وقتی آن را می‌پوشد، تأثیر خوبی بگذارد. پس از پوشیدن پیراهن زیبایتان متشکرم.

اندرو:
وقتی با شما صحبت می کنم، می خواهم بهترین ها را ارائه دهم.

دیوید:
از شنیدنش خوشحال شدم. بسیار خوب، بنابراین در برنامه امروز ما در مورد چیزی صحبت می کنیم که هیچ کس واقعاً هیجان زده نمی شود درباره آن صحبت کند، اما همه باید آن را بشنوند. این ویتامین های دنیای املاک و مستغلات است، ما صحبت می کنیم، بیمه.
نرخ ها مانع جدیدی برای ورود به املاک و مستغلات هستند. آنها معاملات زیادی را به هم می ریزند، نرخ های فعلی حتی سرمایه گذاران باتجربه را از بازی آنها دور می کند. معامله دیگری را بدون گوش دادن به قسمت امروز تحلیل نکنید.
اندرو، چیزی که سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند در نمایش امروز به دنبال چه چیزی باشند که به آنها در کسب و کارشان کمک می کند؟

اندرو:
ما یک نمای کلی از بازار بیمه چیست و چگونه می توان در آن حرکت کرد، ارائه می دهیم، و برخی از اصطلاحات را تعریف می کنیم و فقط سعی می کنیم به سرمایه گذاران، به ویژه آنهایی که وارد این تجارت می شوند و داستان های ترسناکی را می شنوند، بگوییم: "اوه خدای من، هزینه های بیمه سه برابر می شود.»
چگونه آن را درک می کنید، و سپس چگونه آن را درک می کنید و با پذیره نویسی و نگاه کردن به معاملات جدید به جلو حرکت می کنید و چه کاری انجام می دهید تا اجازه ندهید که امروز شما را از بیرون رفتن و سرمایه گذاری موفق بازدارد؟

دیوید:
خیلی خوب. اکنون قبل از اینکه به رابرت برسیم، نکته سریع امروز توسط خود اندرو کوشمن برای شما آورده خواهد شد.

اندرو:
آره. نکته سریع امروز این است که بیمه مانند چتر نجات است. اگر بار اول آن را درست انجام ندهید، احتمالاً برای بار دوم به آن نیاز نخواهید داشت.
و بنابراین وقتی به پایان این قسمت می‌رسیم، هفت نکته سریع به شما ارائه می‌دهیم که می‌توانید از آن‌ها استفاده کنید تا مطمئن شوید که بیمه مناسب و پوشش کامل دریافت می‌کنید، تا بتوانید سرمایه‌گذاری موفقی انجام دهید و می توانید پورتفولیوی خود را رشد دهید و بدانید که هنگام وقوع فاجعه، شما تحت پوشش قرار خواهید گرفت.

دیوید:
کار عالی وجود دارد، اندرو. و اگر راهنمایی‌های سریع را دوست دارید، مطمئن شوید که تا پایان برنامه امروز گوش کرده‌اید، زیرا اندرو وقتی به پایان ضبط می‌رسیم، هفت مورد دیگر را ارائه می‌دهد.
این یکی عالی است. شما چیزهایی را یاد خواهید گرفت که احتمالاً هرگز نمی دانستید به آنها نیاز دارید، اما این کاری است که ما اینجا در BiggerPockets انجام می دهیم. ما آنچه را که نیاز دارید به شما می دهیم زیرا این کار ماست.
بسیار خب، بیایید رابرت را بیاوریم.
رابرت همیلتون، به پادکست BiggerPockets خوش آمدید. امروز چطوری؟

رابرت:
دیوید، من عالی هستم چگونه در مورد خودتان؟

دیوید:
حالم خوبه امروز در کالیفرنیا واقعاً روز خوبی است و هنوز هیچ فاجعه‌باری اتفاق نیفتاده است. اونجا یه چوب بزن
اندرو، روزت چطور می گذرد؟

اندرو:
خوب است. همانطور که گفتید، یک روز زیبا در کالیفرنیا است. امروز صبح چند ساعتی را صرف سوار شدن بر امواج بسیار شگفت انگیز کردید. حالا من باید با شما بچه ها در مورد املاک صحبت کنم.
ما در مورد بیمه صحبت می کنیم، که قبلا خسته کننده بود و اکنون، خوب، بیایید بگوییم که دیگر خسته کننده نیست و من تغییراتی را در بازار احساس می کنم. من فکر می کنم به زودی معاملات در راه است، بنابراین من به اندازه یک گربه که صدای باز کن قوطی را شنیده، هیجان زده هستم.

دیوید:
آنجا می روید

اندرو:
من می روم مقداری از آن ماهی تن بیاورم، تو همیشه در مورد دیوید صحبت می کنی.

دیوید:
بله، این یک نکته عالی است. اگر می خواهید در مورد آن بیشتر بدانید، کتاب مقیاس من را بررسی کنید، جایی که من آن را در آنجا پوشش می دهم. اما این چیزی است که ما امیدوار بودیم هرگز در مورد آن صحبت نکنیم. بیمه چیزی نیست که بخواهید جالب باشد، اما وقتی جالب شد، چیزی است که ما در پادکست BiggerPockets پوشش می دهیم و همه را آگاه می کنیم.
پس رابرت، می‌توانی کمی درباره خودت برای شنوندگان ما توضیح بدهی؟

رابرت:
مطمئنا، بله. من سرپرست گروه املاک و مستغلات خود در اینجا در دفتر بیمه آمریکا هستم. من یک شریک مدیریت منطقه‌ای هستم و به نحوی که راه‌اندازی شده‌ایم، غلاف‌های املاک و مستغلات داریم که به نوعی در ایالات متحده می‌چرخند. بنابراین ما جنوب شرقی فلوریدا، شمال شرقی، و سپس ساحل غربی داریم.
ما به نوعی به عنوان یک کنسرسیوم عمل می کنیم تا دانشی را که همه در این بازار به دست می آوریم به اشتراک بگذاریم و سر خود را کنار هم بگذاریم تا مشکلات را برطرف کنیم، برخی از مشکلات حق بیمه و ظرفیت را که داریم حل کنیم. و تخصص من در فضای چند خانواری است، بیشتر آپارتمان های با قاب چوبی میکرو.
بنابراین بدیهی است که همانطور که اندرو اشاره کرد، شاهد تغییر بزرگی در بازار بوده ایم. خبر بد این است که به همان بدی است که در 25 سال گذشته دیده ام. خبر خوب این است که از نظر تاریخی، واقعاً هیچ بازار سختی وجود ندارد که بیش از هفت سال طول بکشد و ما حدوداً پنج و نیم تا شش سال در آن هستیم.
بنابراین ما امیدواریم که اگر باد تعادل این فصل طوفان را بر هم نزند، ما شروع به دیدن فلات و سپس امیدواریم کمی تسکین کنیم و به نوعی وارد مسائل اقتصادی شویم که چگونه این اتفاق می افتد. مشکل بازار بیمه در حالی که امروز این فراخوان را طی می کنیم.

دیوید:
آره بنابراین شخصاً در کارنامه ام نابود شده ام. من یکسری خانه خریدم درست زمانی که نرخ بیمه شروع به افزایش کرد و صفتی نمی‌دانم که بگویم چقدر تکان‌دهنده بود، چقدر سریع بیمه افزایش یافت. اگر خرید نکرده اید، این ممکن است برای شما غافلگیر کننده به نظر برسد، اما اگر خرید کرده اید، می دانید که من در چه چیزی هستم.
من خانه ای خریدم و قرار بود اجاره ای کوتاه مدت باشد و خانه ای قدیمی در یک منطقه تاریخی، واقعا نزدیک به ساحل در جنوب فلوریدا بود. قیمت بیمه من، بهترین قیمتی که می توانستم دریافت کنم 26,000 دلار برای سال بود، برای یک خانه مسکونی تک خانواده. و این پس از آن بود که من مقدار زیادی پول خرج کردم تا سقف را بهبود بخشم و آن را برای طوفان دوستدار کنم.
منظورم این است که دیوانگی است و ما در کالیفرنیا مشکل داریم، ما در فلوریدا مشکل داریم. طوفان Idalia کارولینای جنوبی، جورجیا و فلوریدا را درنوردید، ایالتی که شرکت‌های بیمه از قبل شروع به خروج از بازار کرده‌اند.
بنابراین بیایید کمی در مورد چگونگی تغییر وضعیت بیمه و چگونگی رسیدن به اینجا صحبت کنیم. اگر بدتان نمی آید که کمی درس تاریخ مختصر به ما بدهید، رابرت؟

رابرت:
آره بنابراین ما می توانیم ساعت ها از آن عبور کنیم. من نمودارها و نمودارها را دارم. من خوشحالم که با هر یک از شنوندگان به اشتراک می گذارم، اما فقط از سطح 50,000 فوتی، ما در حال حاضر هیچ ظرفیتی در بازار نداریم. بنابراین هر آنچه در پنج سال گذشته اتفاق افتاده است، از آتش‌سوزی‌ها گرفته تا طوفان‌ها، همه این‌ها، رویدادهای آب‌وهوای غیرمستند، هزینه ساخت و ساز را افزایش داده‌ایم.
اندرو می تواند تأیید کند، چهار سال پیش من ممکن است چهار واحد را در اثر آتش سوزی از دست بدهم. شاید 30، 40,000 دلار در هر واحد باشد، با همه شهرها، همه ارتقاء کدها، افزایش هزینه ساخت و ساز، نبود نیروی کار. همان آتش امروز سه یا چهار x خواهد بود.
بنابراین شما همه اینها را با هم اضافه می‌کنید و مالکان مجبورند برای هزینه‌های بالاتر برای هر فوت مربع برای املاک خود ارزش قائل شوند، زیرا هزینه‌های ساخت و ساز بالاتر از گذشته است. به دلیل افزایش هزینه‌های جایگزینی، به دلیل افزایش هزینه‌های جایگزینی، با همان میزان تقاضا، اگر نگوییم تقاضای بالاتری دارد، این حامل‌های کمتر در بازار با ظرفیت کمتر برابر است.
بنابراین آنچه در حال رخ دادن است این است که این حامل‌ها فقط در تنگنای ظرفیت قرار دارند و مجبورند خطوط خود را کاهش دهند. و معنای آن از یک مثال واقعی این است که اگر من یک مجتمع آپارتمانی 25 واحدی 250 میلیون دلاری داشته باشم، امروز احتمالاً 50 میلیون دلار ارزش دارد و قبلاً یک شرکت مخابراتی داشتم که پوشش اولیه من را به 25 می رساند. میلیون، ممکن است اکنون دو یا سه حامل داشته باشم، زیرا هیچ شرکتی نمی تواند اینقدر ظرفیت داشته باشد. و این یک مسئله تقاضای عرضه است که در آن ظرفیت کمتر، نرخ‌های بالاتر است و زمانی که نرخ‌ها افزایش می‌یابد، امیدواریم شرکت‌های مخابراتی بیشتری وارد فضا شوند، ظرفیت بیشتری ایجاد کنند، که نرخ‌ها را پایین می‌آورد.
به طور معمول، بازارهای سخت و نرم اینگونه عمل می کنند. به نظر من، تنها موردی که در این بازار کمی متفاوت است و در بازارهای نرم سخت‌تر قبلی ندیده‌ام، معمولاً بازار سخت است، در انتهای نوعی رویداد اقتصادی است که مشخصاً کووید-19 یک رویداد اقتصادی بود. شتاب دهنده این امر، افزایش هزینه ساخت است.
به نظر من، برای اینکه این بازار سخت خودش را اصلاح کند و ما را به یک بازار پنج یا 70 ساله برگرداند که در آن شاهد کاهش نرخ‌ها هستیم، شرکت‌های مخابراتی بیشتری وارد می‌شوند، فرانشیزها کمتر می‌شوند، محرومیت‌ها در سیاست‌ها کمتر می‌شوند. و فقط یک بازار کلی بهتر برای پوشش بیمه. باید شاهد کاهش این هزینه ساخت باشیم. پس هنوز باید مشخص شود.
ما در پایان سال 2022 شاهد کاهشی بودیم و شاهد معاملات آتی در چوب و فولاد بودیم. شروع به پرچین کردن کنید، که معمولاً یک چهارم بعد در بازار دنبال می شود. اما پس از آن از سال 2023، ما شاهد افزایش تقریباً 6 درصدی هزینه‌های مواد در هر سه ماهه بوده‌ایم، به‌ویژه در بخش مکانیکی شما و آن نوع معاملات. بنابراین ما باید شاهد اصلاحاتی در بازار ساخت و ساز باشیم و من فکر می‌کنم با انجام این کار، این امر دور از دسترس برای اصلاح این بازار بیمه خواهد بود.

اندرو:
بنابراین، رابرت، اگر بخواهم این را به زبان عامیانه خلاصه کنم، به نظر می رسد آنچه شما می گویید در چند سال اخیر حامل ها بوده است، و حاملان، این افراد هستند که در واقع چک را روی یک ادعا می نویسند، درست است؟ وقتی می گویید حامل؟

رابرت:
درست. بله، آن ها حامل های بیمه شما، شرکت های شما هستند.

اندرو:
آره بنابراین اپراتورها به تازگی با ادعاهایی مورد انتقاد قرار گرفته اند. طوفان های فلوریدا، یخ زدگی تگزاس، آتش سوزی کالیفرنیا. بنابراین این به طور چشمگیری است، آنها در یک تجارت برای کسب سود هستند، و بنابراین زمانی که آنها میلیاردها را ارسال می کنند و چند میلیارد کمتر از حق بیمه دریافت می کنند، این چیزی نیست که سهامداران آنها از آنها می خواهند.
بنابراین پرداخت های آنها بسیار بالا رفته و سپس ارزش واقعی ساختمان ها افزایش یافته است. و سپس همانطور که گفتم، اگر آتش گرفتید و به شرکت بیمه خود رفتید، بگویید: "هی، به من پول بده تا این چیز را بازسازی کنم." خوب اکنون با نیروی کار و تجهیزات، هزینه انجام آن دو و سه برابر شده است. و من می دانم که ما چیزهایی داشتیم که قبلاً 10,000 دلار هزینه داشت، اکنون 30 یا 40 است.
بنابراین شما همه این چیزها را کنار هم می گذارید و می گویید که این یک بازار سخت و سخت شده است، به این معنی که یا حق بیمه ها فوق العاده بالا هستند یا در برخی موارد حتی نمی توانید بیمه بگیرید، اما می گویید نشانه هایی وجود دارد که امیدواریم این ممکن است در چند سال آینده در اینجا بهبود یابد تا زمانی که ما شش طوفان دیگر را در فلوریدا نگیریم.

رابرت:
آره بیمه، به نوعی مانند یک بازار گاو نر و خرس در بازار مالی است. ما از آن به عنوان یک بازار نرم و سخت یاد می کنیم. و بازار سخت فقط به این معنی است که قرار دادن بیمه دشوار است. انجام این کار هزینه بیشتری دارد، شرایط معمولاً سودمند نیستند.
اما تمام نکاتی که شما به آن توجه کردید، شرکت های حمل و نقل فقط هستند، آنها شاهد بی سود بودن در فضای املاک و مستغلات مسکونی هستند و در جایی که قبلاً برای یک دارایی داشتیم، من ممکن است 10 یا 12 یا شاید حتی 20 شرکت بیمه بادوام یا حامل داشته باشم. پوشش ملک را فراهم می کند. من الان سه تا دارم
و بنابراین، هنگامی که شما کسری از شرکت‌های مخابراتی را در بازار امروز دارید که پنج سال پیش در آنجا بودند، اما به همان میزان دارایی نیاز به پوشش دارند، این شرکت‌ها غرق در ارسال‌ها می‌شوند. آنها در حال کند کردن نقل قول های تمدید هستند و شروع به نامگذاری شرایط خود می کنند. آنها شروع به افزایش فرانشیزها، اضافه کردن موارد استثنا می کنند، نیاز به افزایش ارزش گذاری دارند زیرا می توانند، زیرا آنها تنها شرکت های مخابراتی هستند که مایلند خط یا پوشش هر نوع خاصی از دارایی را انجام دهند.
و لزوماً دارایی‌های A، B یا C نیستند، بلکه همه چیز را شامل می‌شود. هر فضای دارایی چالش های خاص خود را دارد، اما به طور کلی، ظرفیت برای همه یک مسئله است.

اندرو:
بسیار خوب، پس شما می گویید که این امید وجود دارد که حق بیمه من که امسال 67 درصد افزایش یافت، در یک یا دو سال دیگر، حداقل ممکن است یک حق بیمه ثابت دریافت کنم.

رابرت:
از نظر تاریخی، چیزی برای نشان دادن وجود ندارد. درست زمانی که فکر می کنیم بازار نمی تواند بدتر شود، اما چیزی در افق نمی بینیم که نشان دهد بهتر خواهد شد. این معمولاً زمانی است که بازار شروع به تغییر می کند. می دانم که منطقی نیست، اما دوباره، اگر به عقب برگردیم و به بازارهای سخت و نرم نگاه کنیم، همه آنها پنج تا هفت سال ماندگاری دارند و این یکی می تواند کمی بیشتر دوام بیاورد.
اما معمولاً درست زمانی است که نمی‌توانیم فکر کنیم که می‌تواند بدتر شود، این زمانی است که چند شرکت حامل جدید وارد بازار می‌شوند، ظرفیت جدیدی ایجاد می‌کنند، به دیگر شرکت‌هایی که بازار را انحصار می‌کنند نشان می‌دهیم که این یک بازار رقابتی است. و شروع به بازنشانی می کنید.
این به دنبال یک توپ کریستالی است تا بداند چه زمانی قرار است اتفاق بیفتد، اما نمی‌تواند با این سرعت ادامه دهد بدون اینکه شرکت‌های مخابراتی در حاشیه شروع به جلب علاقه و بازگرداندن ظرفیت به بازار کنند. فقط نظر شخصی من و فقط بر اساس دقت تاریخی.

اندرو:
میدونی چیه، من میخوام یه شرکت بیمه راه بندازم و دیوید تو رو سالی 25,000 بیمه میکنم.

دیوید:
در این مرحله نمی توانم نه بگویم.

رابرت:
آره ما از Ian استفاده می کنیم. ایان یک مثال عالی است. این اتفاق افتاد و هنوز زیان ها محاسبه نشده است. این یک رویداد زیان 75 میلیارد دلاری است. ما یک شبه دیدیم، و وقتی می‌گویم یک شبه، دقیقه‌ای که مهلت قانونی از عبور ایان برداشته شد، برخی از تمدید‌های زیر که داشتیم لغو شد و روز بعد مجدداً با افزایش 30 و 40 درصدی اعلام شد.
منظورم این است که بازار به همین شکل عادت کرده است، و ایان از پس آن برمی‌آید، این فصل طوفان بعدی خواهد بود قبل از اینکه واقعاً تأثیر آن طوفان را بر بازار ببینیم و چگونه بر خریداران خرده‌فروشی تأثیر گذاشت. بیمه
اکنون حامل ها هستند، آنها در حال چرخش هستند، وقتی می گویم فصلی، برخی از اشتها و دستورالعمل های آنها هر هفته تغییر می کند. بنابراین می‌توانم امروز به اندرو تصویری از یک ملک ارائه کنم و اگر بسته شدن آن‌ها 90 یا 120 روز طول بکشد، از حامل‌هایی که برای آن پیش‌بینی‌ها استفاده می‌کنم عکس بگیرید، ممکن است کاملاً خودشان را از فضا حذف کنند یا خودشان را از آن طبقه دارایی حذف کنند. به سرعت. بنابراین در حال حاضر زمان بسیار واقعی است.

دیوید:
خیلی خوب. بیایید ببینیم که من چگونه مدرسه آموزش بیمه رابرت همیلتون را انتخاب کردم. حق بیمه ترکیبی از عاملی از هزینه جایگزینی و ریسک خواهد بود.
هر چه هر کدام از این موارد بالاتر باشد، حق بیمه شما گرانتر خواهد بود. بخشی از مشکل این است که هزینه‌های جایگزینی افزایش یافته است زیرا مواد و نیروی کار بالا رفته است، و من فرض می‌کنم ریسک نیز بالا رفته است.
آیا این عاملی است که بتوانیم در مورد آن صحبت کنیم؟ آیا این طوفان است، آیا تقلب بیمه است؟ آیا مواردی در صنعت بیمه وجود دارد که خطر را برای شرکت‌های مخابراتی افزایش می‌دهد که منجر به این هزینه‌های بالاتر برای ما می‌شود؟

رابرت:
آره من واقعاً فکر نمی کنم که تقلب باشد. منظورم این است که همیشه تقلب های سفته بازی بیمه ای در بازار وجود دارد، اما این یک حرکت سوزن نیست. این فقط الگوهای آب و هوایی جهانی است که ما داشته ایم. این یک آتش سوزی در یک مکان نیست. این یک ادعای مسئولیت عمومی در هر مکانی نیست. این فقط یک انباشت جهانی از بلایای طبیعی و رویدادهای میلیاردی به علاوه دلاری است که در پنج سال گذشته در ایالات متحده داشته ایم، که از طریق این حامل ها می گذرد.
اکثر حامل ها دارای چیزی هستند که به آن نقطه پیوست می گویند. بنابراین اگر من یک بیمه نامه برای یکی از دارایی های اندرو بنویسم و ​​محدودیت آن 25 میلیون دلار باشد و با آن نوشته شود، ما فقط از Travelers به ​​عنوان مثال استفاده می کنیم. آنها فقط 10 تا XNUMX میلیون دلار از هر ضرری را در خانه نگه می دارند و سپس بیمه اتکایی می کنند. و آنچه بر این شرکت‌ها تأثیر می‌گذارد این است که به دلیل ضرر میلیارد دلاری، این شرکت‌ها به بیمه اتکایی خود می‌روند و از طریق معاهده بیمه اتکایی خود، مانند اندرو هستند که وارد یک سیاست چتر می‌شوند.
از نظر تاریخی به اندازه پنج سال گذشته اتفاق افتاده است. بنابراین در سطح جهانی چیزی است که همه چیز را هدایت می کند. و هیچ کس از آن مصون نیست زیرا هر شرکتی که قرارداد بیمه اتکایی داشته باشد، خوب اگر زیرمجموعه ای از نوشته های آنها باشد که باعث بالا رفتن یا تحت تاثیر قرار گرفتن آن معاهده بیمه اتکایی باشد، این نرخ در تمام کارهایی که می نویسند دیده می شود. . بنابراین به همین دلیل است که این بازار فعلی بسیار گسترده است. به این دلیل است که بیمه اتکایی بر هر نوشته هر شرکتی تأثیر می گذارد.

دیوید:
پس این چیزی نیست که من می دانستم. این متفاوت است. اگر درست می شنوم، شبیه صنعت وام مسکن است که در آن وام دریافت می کنید که منشا آن وام دهنده و سر شماست، این فقط شخصی است که پول را از او قرض گرفته اید، اما آنها آن کاغذ را به دیگری می فروشند، که آن را به دیگری می فروشد. و همچنان به استخرهای بزرگتر و بزرگتر می رود.
شما می گویید بیمه مشابه جایی است که از یک شرکت حمل و نقل بیمه می شوید، آنها بیمه ای دارند که آنها را پوشش می دهد، ممکن است آن شخص داشته باشد، شروع به کار می کند.

رابرت:
دقیقا همینطوره. وقتی به هر آگهی تلویزیونی و هر بیمه‌گر خانگی نگاه می‌کنید که همه از نوشته‌های جهانی خود آگاه هستند. آنچه آنها در واقع در معرض خطر قرار می دهند در مقایسه با بیمه اتکایی جهانی که در این برنامه ها قرار می گیرد بسیار ناچیز است.
ایان یک رویداد زیان 75 میلیارد دلاری بود. اپراتورهای واقعی که نوشتند مانند، ما از خانه شما استفاده خواهیم کرد، به عنوان مثال، حامل آن خانه ای که داشتید چه کسی بود؟ بیایید بگوییم که Geico است، این شرکت حاملی است که اخیراً از فلوریدا خارج شده است.

دیوید:
مارمولک ها در سراسر فلوریدا وجود دارند. این منطقی خواهد بود.

اندرو:
اوه، آنها از درختان می افتند.

رابرت:
اگر شرکت حمل و نقل خانگی شما در فلوریدا در حال نوشتن است، هر چه PML با تمام این خانه‌ها داشته باشد و یک رویداد فاجعه‌بار مانند یک Ian داشته باشد، آنچه که در واقع در مقابل چیزی که از بیمه‌گر اتکایی خود بازیابی می‌کند، مبلغ کمی است. ادعاهای جهانی هستند. بنابراین این بیمه‌گرهای اتکایی هستند که بر این امر تأثیر می‌گذارند، زیرا هزینه مستقیمی برای شرکت حمل‌کننده است. درست مانند بیمه اموال اندرو، هزینه‌ای در مقابل عملیات او، با شرکت‌های بیمه مانند مسافران، قراردادهای بیمه اتکایی آنها و هزینه‌هایی در مقابل نوشته‌شان.
بنابراین شما همه اینها را جمع کنید، آنها باید به پرسنل خود پول پرداخت کنند، آنها باید فضای اداری خود را پرداخت کنند، آنها باید قراردادهای بیمه اتکایی خود را پرداخت کنند. یک شرکت بیمه باید هر گونه هزینه عملیاتی را مانند یک تجارت معمولی بپردازد. بنابراین من مشتریان زیادی دارم که می گویند، "خب، من صد هزار دلار حق بیمه پرداخت کردم و صد هزار دلار ضرر داشتم. اپراتور هیچ پولی برای من از دست نداد.» بله، آنها این کار را کردند زیرا 40٪ بار هزینه دارند.
بنابراین هر دلار حق بیمه ای که به آنها می پردازید، شکست آنها احتمالاً 60 سنت در هر دلار است. و بسیاری از مردم متوجه نمی شوند که شما به نسبت ضرر نگاه می کنید و می گویند: "خب، نسبت ضرر من فقط 80٪ است." خوب هنوز 20 درصد ضرر برای حامل است. بنابراین برای اینکه وارد علف های هرز نشویم، اما پیچیدگی های زیادی در نوشتن، پذیره نویسی و نتایج منفی وجود دارد که بسیاری از این حامل ها بر اساس برخی از آن موارد دیده اند.

اندرو:
بسیار خوب، بنابراین من مدت زیادی است که درگیر این موضوع با بیمه هستم و شما فقط از اصطلاحی استفاده کردید که من حتی با آن آشنا نیستم. ممکن است توضیح دهید PML چیست؟

رابرت:
این حداکثر ضرر احتمالی شماست. بنابراین این بسیاری از مواردی است که فلوریدا را تحت تأثیر قرار می دهد و دلیل بسیاری از اپراتورها است، من دوست ندارم از کلمه redlining استفاده کنم، این فقط زیبایی شناسی خوبی ندارد، اما در اصل این همان کاری است که آنها انجام می دهند.
شما یک حامل خواهید داشت که به فلوریدا و دیوید می رود، می توانید همان خانه خود را امروز برای آنها بفرستید و اولین کاری که آنها می خواهند انجام دهند این است که آن را به یک مدل وصل کنند. آنها می‌خواهند ببینند که چه نوع تمرکزی در آن کد پستی یا در شعاع پنج مایلی دارند، و تصمیم می‌گیرند: «هی، ما در این منطقه یکپارچه بسیار در معرض خطر هستیم که هیچ گسترشی برای یک طوفان گربه، دو، سه یا چهار وجود ندارد و هیچ کدام از این ها را از دست می دهید.

دیوید:
بنابراین، یک طوفان که وارد آن شهر می‌شود، می‌تواند همه چیز را نابود کند، در مقابل اگر در فاصله‌ای بزرگ‌تر پخش شوند، زیرا این رویدادهای فاجعه‌بار در یک مکان جغرافیایی خاص اتفاق می‌افتند، درست است؟

رابرت:
آره من برای شما یک مثال کامل می زنم. ما دارایی‌ای در پشتوانه داریم و در حال جایگزینی پوشش باد آنها بودیم قبل از اینکه Idalia این اتفاق بیفتد، Idalia از راه رسید، هر زمان که طوفانی از راه می‌افتد، شرکت‌های حمل‌ونقل تعلیق می‌کردند. معنی آن این است که تا زمانی که این طوفان وجود دارد، شما نمی توانید هیچ پوششی را ببندید، تغییر دهید یا تغییر دهید.

اندرو:
یعنی یک روز قبل از طوفان نمی توانید بیمه بگیرید؟

رابرت:
متاسفانه نه.

اندرو:
دانگ

رابرت:
ما چند مشتری داشته ایم که امتحان کرده اند. بنابراین طوفان گذشت و ما همه چیز را به پایان رساندیم، به پذیره نویس گفتم، من گفتم: «همه مدارک امضا شده، اینجا همه چیزهایی است که شما نیاز دارید. لحظه ای که این تعلیق ها برداشته شود، من به این پوشش نیاز دارم.» و این تعلیق زمانی در میانه یک روز کاری برداشته شد.
باید برگردم و نگاه کنم و ببینم دقیقا چه روزی بود. در پایان آن روز، آن‌ها دیگر کسب‌وکار را در آن کد پستی نمی‌نوشتند، زیرا آنقدر سریع تجارت را جایگزین کرده بودند که تمرکزشان روی چیزی بود که در آن منطقه می‌خواستند، بنابراین.

اندرو:
همه اینها بسیار وحشتناک به نظر می رسد. فکر می‌کنم حاضرم تسلیم شوم و تخته‌های موج‌سواری را بیرون بکشم و آن را برای مدتی فراموش کنم. اما منظورم این است که واضح است که اینطور نیست.
بنابراین وقتی من پیش شما می آیم یا دیوید نزد شما می آید یا یک سرمایه گذار جدید به دنبال ورود به چند خانواده است، با این کار چه کنیم؟ چگونه پذیره نویسی کنیم؟ آیا یک تخمین تقریبی به دست می آوریم و سپس می گوییم: "بسیار خوب، برای پنج سال آینده سالانه 10 درصد افزایش می یابد."
به سرمایه‌گذارانی که نمی‌خواهند در حاشیه بنشینند، در سطح بالا، چه چیزی را توصیه می‌کنید، که به هر حال واقعاً استراتژی خوبی نیست، اما چگونه به معاملات نگاه می‌کنید، معاملات را تجزیه و تحلیل می‌کنید و به جلو ادامه می‌دهید. میزان نسبتاً بالایی از عدم اطمینان را که در حال حاضر با نرخ بیمه و حق بیمه در بازار درگیر است، فاکتور بگیرید؟

رابرت:
آره نه، این یک سوال عالی است. فکر می کنم اولین کاری که انجام می دهید این است که آن را به دو قسمت تقسیم می کنید. یکی، شما به‌عنوان دارایی من شناسایی می‌کنید، CAT در معرض یا بدون CAT قرار گرفته است. و CAT در معرض، این بدان معنی است که در معرض یک رویداد فاجعه بار است. و در ایالات متحده ما یک رویداد فاجعه بار معمولاً دو چیز است، یک رویداد باد یا یک رویداد آتش سوزی.
بنابراین هر چیزی در غرب تمایل دارد، هیچ کلرادو، مناطق خاصی از کالیفرنیا، گربه‌ها در معرض آتش‌سوزی‌های جنگلی هستند. هر چیزی که در امتداد آن باشد، مثلاً از تگزاس در سراسر ساحل تا نیمه‌ی ساحل شرقی، جایی که کمی از شمال آنجا شروع به پراکندگی می‌کند، گربه در معرض یک طوفان است.
بنابراین اولین کاری که من انجام می دهم و سرمایه گذارانم را تشویق می کنم این است که ابتدا نوع دارایی شما را شناسایی کنم. آیا این دارایی در معرض فاجعه بار است یا دارایی بدون فاجعه است؟
ما با افراد غیر فاجعه‌آمیز شروع می‌کنیم، زیرا فکر می‌کنم آنها کمی آسان‌تر هستند. نه اینکه غیرمسئولانه باشم، اما فکر می‌کنم پیش‌بینی می‌کنم که این بازار ممکن است دو تا سه سال دیگر دوام بیاورد. و من بر اساس آن تعهدنامه می نویسم و ​​باز هم نمی گویم، من یک اپراتور املاک نیستم، اما به اندازه کافی باهوش هستم که سرمایه گذاری های املاک و مستغلات را کمتر اعلام کنم.
من فکر نمی‌کنم اگر این بازار سخت را در 10 سال گذشته پیش‌بینی می‌کنید، بتوانید خیلی بیشتر از آن بنویسید. من فکر نمی‌کنم در صورتی که هزینه‌ها را تا این حد طولانی افزایش دهید، هیچ معامله‌ای به درستی تضمین نمی‌شود. آیا این یک بیانیه منصفانه است، اندرو؟

اندرو:
در هر دو سال گذشته، شما واقعاً بهترین حدس های تحصیلی خود را انجام می دهید.

رابرت:
دقیقا همینطوره. بنابراین من شنوندگان را در تماس تشویق می‌کردم، بزرگترین چیزی که می‌بینم، و در سال‌های قبل ممکن بود مقصر آن بودم. شما مشتری دارید مشتریان ارزشمند هستند، آنها دارایی های ما هستند، آنها چیزی هستند که ما را در تجارت نگه می دارند یا چیزی که خانواده ما را تغذیه می کند و به کارکنان ما حقوق می دهد. و آخرین کاری که می خواهید انجام دهید این است که مشتری را ناراحت کنید.
بنابراین بزرگترین اشتباهی که من می بینم این است که سرمایه گذاران به سراغ کارگزاران خود می روند و می گویند: "آیا می توانید یک پیش بینی در مورد این ملک به من بدهید؟" و آخرین کاری که کارگزار می‌خواهد انجام دهد این است که سرمایه‌گذار را بترساند، اینکه آنچه به آنها می‌دهند دیوانه است یا آنچه به آنها می‌دهند بهتر است. بنابراین بزرگترین اشتباهی که سرمایه گذاران می بینم این است که اعداد بدی را برای فرم های خود دریافت می کنند. و منظور من از آن این است که کارگزار حق بیمه واقعی را دست کم می گیرد، به این امید که مشتری را ناراحت نکند.
بنابراین معامله بر اساس قرارداد پیش می‌رود، سرمایه‌گذاران 300 دلار در هر واحد قلم زدند، زیرا کارگزار نمی‌خواست آن‌ها را بترساند که قرار است هر واحد 600 دلار باشد. و با ادامه روند رو به جلوی بیمه نامه، پول سخت می رود. شرایط وام شروع به تثبیت می کند، ناگهان در آخرین لحظه، کارگزار با مظنه ها ظاهر می شود و می گوید: «اوه، اندرو، می دانم که به شما گفتم که قرار بود هر واحد 300 دلار باشد، اما هر واحد 600 دلار است. ” و من خیلی اوقات احساس می کنم این یکی از دو چیز است. یا کارگزار فقط با مشتری خود حاضر نیست یا کارگزار در بازار تحصیل نکرده است.
و من از اندرو به عنوان مثال استفاده خواهم کرد. ما قراردادهای زیادی را برای اندرو می نویسیم که 90 درصد آنها را پیش نمی برد، و این اشکالی ندارد زیرا مسئولیت اوست که این معاملات را پذیره نویسی کند. اما ما همیشه تلاش می‌کنیم و ارزیابی می‌کنیم، و من گاهی اوقات نتیجه را از دست می‌دهم، اما صددرصد آن را از دست نمی‌دهم. ممکن است بر اساس این که وام‌دهنده ارزش کمی بالاتر از آنچه ما فکر می‌کردیم می‌خواهد آن را از دست بدهم، یا ممکن است بر اساس کمی متفاوت بودن EGI آن را از دست بدهم، یا شاید اندرو متراژ خالص قابل اجاره را به من داد و ما متوجه شدیم. متراژ ناخالص قابل اجاره 10 درصد بیشتر است. و همانطور که دیوید قبلاً گفت، ما 10٪ ارزش بیشتری برای تأمل داریم.
آن چیزها اتفاق می‌افتد، اما نباید آنقدر از دست بدهید. بنابراین ما سعی می کنیم تصویر بزرگی از این که این دارایی در کجا قرار دارد را بگیریم؟ نمره جرم آن چقدر است؟ ما فکر می کنیم که بازار از هزینه جایگزینی چه چیزی می خواهد؟ اندرو از چه وام دهنده ای استفاده می کند؟ آیا این وام فردی مک است؟ آیا وام صندوق تامینی است؟ آیا این وام‌دهنده‌ای است که در گذشته با آن کار کرده‌ایم و می‌دانیم که برخی از تفاوت‌های ظریف را که سایر وام‌دهنده‌ها درخواست نمی‌کنند، بخواهد؟ و ما سعی می کنیم آن را در یک مدل بسازیم.
و گاهی اوقات کمتر از آنچه در T12 از طرف فروشنده وجود دارد است. گاهی اوقات بیشتر است. و وقتی بیشتر شد، باید آماده باشیم که به اندرو بگوییم: "هی، چرا مالک فعلی 50,000 دلار می پردازد و شما فقط 75,000 دلار پیش بینی کرده اید؟" خوب، ما باید نقطه های گلوله خود را آماده کنیم تا به اندرو بگوییم. "خب، آنها آن را برای هر فوت 50 دلار بیمه می کنند، هیچ مراقبتی روی زمین به شما اجازه نمی دهد آن را برای کمتر از صد دلار بیمه کنید. آنها پوشش باد نمی خرند.» یا، "آنها یک چهارم میلیون دلار کسر دارند." ممکن است چیزهای مختلفی باشد که ما نیازی به ورود به آنها نداریم.
اما من فکر می‌کنم بهترین توصیه‌ای که می‌توانم به سرمایه‌گذاران جدید بدهم این است که از بازار بیمه نترسید، زیرا با وجود اینکه نرخ‌های سقفی کاملاً استفاده نمی‌شوند، ممکن است بر اساس T12 استفاده شوند، اما همچنان در قیمت نهایی قرار می‌گیرد. از معامله
بنابراین نترسید، فقط سعی کنید مطمئن شوید که با کسی کار می‌کنید که بازار را می‌شناسد، بدهی‌هایی را که می‌خواهید برای این دارایی تهیه کنید را درک می‌کند، و می‌تواند به شما طیفی آگاهانه از دلایل احتمالی آن را ارائه دهد. A باشد یا چرا ممکن است B باشد و دروغگویان در این بین می توانند اهرم را حرکت دهند.

اندرو:
بنابراین من سه چیز را در آنجا شنیدم که فکر می کنم هر سرمایه گذار باید آنها را حذف کند. شماره یک، وقتی صحبت از اظهارنامه های دلال و فروشنده در مورد بیمه می شود، با این اظهارات مانند زمانی رفتار کنید که کودک چهار ساله شما می گوید که لازم نیست قبل از سوار شدن به ماشین به دستشویی برود، شما هرگز این اظهارنامه را به عنوان ارزش اسمی در نظر نمی گیرید. . شماره یک. شماره یک. پس همیشه کمی شک داشته باشید.
شماره دو، و این در واقع موضوع دیگری است، اما اگر وام دریافت می کنید، مطمئن شوید که می دانید الزامات وام دهنده شما در مورد بیمه چیست. اگر فکر می‌کنید می‌خواهید یک سطح بیمه دریافت کنید، این می‌تواند چیزی باشد که می‌تواند تعهد شما را به هم بزند یا معامله‌تان را به هم بزند، و سپس دو هفته قبل از بسته شدن، وام‌دهنده شما مانند «اجازه دهید بیمه آنها را بررسی کنیم». و آنها مانند "آه، شما به این دو برابر نیاز دارید." این قطعاً می تواند شما را خراب کند.
و بعد سومین مورد این است که یک تخمین واقعا خوب بدست آورید. و البته، در این مرحله که تخمین خوبی می‌گیرم، همیشه با رابرت شروع می‌کنیم، اما بیایید بگوییم اگر رابرت ندارید، هنوز رابرت را نمی‌شناسید. شماره یک، برو یکی را پیدا کن. و سپس شماره دو، همچنین با مدیران دارایی که در بازاری که شما در آن حضور دارید صحبت کنید و دریابید که "هی، برای نرخ های فعلی بیمه در دارایی ای که مدیریت می کنی چه می بینی؟"
همچنین، به انجمن های BiggerPockets بروید و از اطراف بپرسید، بگویید: «هی». اگر در سن آنتونیو، تگزاس سرمایه‌گذاری می‌کنید، به انجمن‌ها بروید، سرمایه‌گذاران چند خانواده یا حتی تک خانواده‌ای دیگر را پیدا کنید که در بازار شما سرمایه‌گذاری می‌کنند و کاری را که می‌خواهید انجام دهید، انجام می‌دهند و بگویید: «هی، برای بیمه چه می‌پردازی؟ چه نوع پوششی دریافت می کنید؟ چه چالش هایی دارید؟» و دریابید که سرمایه گذاران دیگر چه می کنند.
اگر این سه کار را انجام دهید، حداقل نقطه شروع خوبی به شما می دهد که در آن معامله شما منفجر نمی شود زیرا شما 300 واحد را پذیرفته اید و در واقع 900 است. همانطور که رابرت گفت، به دنبال سه سال آینده، این مقدار کمی است. سخت تر است، اما اگر نقطه شروع درستی داشته باشید، از همان ابتدا وضعیت بسیار بهتری خواهید داشت.

رابرت:
این یک نکته عالی است، اندرو. و بدیهی است که من مانند هر شنونده ای در این فضا زندگی می کنم و همه چیز را بر اساس واحد پایه گذاری می کنیم. چون همه چیز به هزینه هر واحد بستگی دارد؟
یک چیز، و دوباره، نه اینکه خیلی ریزه کاری کنید، اما یک چیز که من بسیاری از شنوندگان را تشویق می کنم انجام دهند این است که از واحد در واحد به عنوان راهنمای خود استفاده کنند. این را کاملاً درک می کنید، اما گاهی اوقات لازم است فقط یک قدم جلوتر بروید. و من همیشه مشتری های زیادی دارم که می گویند: "چرا من 250 واحد در دارایی یک می پردازم، اما 350 واحد در دارایی دو می پردازم، و آنها هر دو در یک سیاست هستند؟" به خاطر متراژ مربع است
بنابراین اگر می‌خواهید یک لایه دقت بیشتری اضافه کنید، و منظور من از آن این است که اندرو دارایی شماره یک باشد و میانگین آن در هر واحد فوت مربع 600 فوت مربع و دارایی شماره دو میانگین متراژ مربع در هر واحد 1200 فوت مربع باشد، همه چیز که دقیقاً یکسان است، دارایی دو دو برابر دارایی یک خواهد بود، زیرا دو برابر بزرگتر است. دو برابر هزینه جایگزینی برابر با حق بیمه است.
بنابراین من گاهی اوقات می بینم که مردم از دریافت هزینه به ازای هر واحد، هزینه به ازای هر واحد، هزینه هر واحد معطل می شوند و سپس دارایی آنها به این هزینه در هر واحد نمی رسد. آن‌ها نمی‌دانند چرا، و به این دلیل است که شاید راهروهای داخلی یا فضای مشترک زیادی دارد. این می تواند واحدهای قدیمی تر و بزرگتر باشد، شاید واحدهای دو خوابه که 1700 فوت مربع هستند. و فوت مربع روش دقیق تری برای اندازه گیری آن است.
بنابراین، هنگامی که این سؤالات را از گروه همتایان خود می‌پرسید، همانطور که اندرو اشاره کرد، اگر می‌توانید جزئیات را از شرکت مدیریت دارایی‌های مشابه دریافت کنید و آن را به میانگین متراژ مربع آن‌ها بر اساس واحد تقسیم کنید، این چیزی است که سوزن را حرکت می‌دهد. کمی. بنابراین، برای اینکه خیلی دقیق نباشیم، می‌خواهیم این گفتگو را امروز در سطح بسیار بالایی نگه داریم، اما این مؤلفه‌ای است که بسیار مهم است.

اندرو:
و سپس من فقط می خواهم به سرعت به موضوعی که قبلاً در مورد آن صحبت کرده بودیم برگردم. اگر من فوبیا در معرض CAT داشته باشم، کجا در ایالات متحده برای سرمایه گذاری بروم که کمترین احتمال وقوع طوفان، زلزله، آتش سوزی و این همه چیز را دارم؟ آیا چند ایالت وجود دارد که توصیه می کنید شاید مردم شروع کنند؟

رابرت:
آره بنابراین، بسیاری از ایالت‌ها نسبت به سایرین مورد توجه قرار می‌گیرند، و بسیاری از آن‌ها به دعوی قضایی مربوط می‌شود. و این شاید چندان به ملکیت اشاره نداشته باشد، بلکه فقط دعوای قضایی بازارهای مطلوب و نامطلوب ایجاد می کند.
بنابراین لوئیزیانا، آلاباما، نه ایالت های بزرگ دعوی قضایی. فلوریدا، یک ایالت بزرگ دعوی قضایی نیست. تگزاس، ایالت آسیب تنبیهی بد. بنابراین با رفتن به برخی از این ایالت ها، ممکن است متوجه نشوید که چرا هزینه های بیمه شما افزایش یافته است. این فقط به این دلیل است که یک پلت فرم قانونی عالی برای حضور صاحبان املاک نیست. به این معنی که وقتی ادعایی دارید یا نوعی از شکایت علیه شما مطرح شده است، شرکت بیمه شما بستر خوبی برای دفاع ندارد. من از کارولینای شمالی به عنوان مثال استفاده خواهم کرد.
کارولینای شمالی یک ایالت قانونی عالی برای صاحبان املاک است، فقط بر اساس نیاز به اثبات سهل انگاری. این یک چشم انداز حقوقی بسیار خوب است. شرکت‌های حمل‌ونقل کارولینای شمالی را دوست دارند زیرا می‌دانند که ادعای مسئولیت اولیه آنها در آن ایالت بسیار کمتر از هر ایالت دیگر است. همه چیز ثابت می ماند فقط به این دلیل که چشم انداز قانونی بهتری دارد. بنابراین نمی توانم به طور خاص بگویم که یک ایالت بهتر از دیگری است زیرا هر ایالت دارای مناطق خوب و مناطق بد است.

اندرو:
خیلی خب، گوچا بنابراین من برخی از ایالت هایی را می شناسم که به آنها نگاه کردم، شما به کارولینای شمالی اشاره کردید. تنسی نیز با خطر کم و جرم و جنایت بسیار خوب به نظر می رسد.

رابرت:
تنسی ایالت خوبی است. در تنسی کمی باد همرفتی می‌وزید.

اندرو:
اوه، اصطلاحات هواشناسی.

رابرت:
آره فقط بادهای همرفتی، طوفان های بی نام هستند. بنابراین گردبادها، قیچی باد، تنسی از شمال می سی سی پی، آرکانزاس به گوشه شمال غربی تنسی می گذرد. آنها مقداری باد همرفتی دارند، بنابراین اندکی درد ملک در تنسی وجود دارد. اما به طور کلی، تنسی یک ایالت عالی است.

دیوید:
اندرو، شما راه سختی را یاد گرفته اید که چگونه مسائل بیمه را مدیریت کنید. برخی از خواصی که با هم هستیم. من داستان‌های دیوانه‌واری داشته‌ام که آنها را برای پادکست دیگری به اشتراک می‌گذاریم، اما برخی از چیزهایی که سرمایه‌گذاران باید در مورد آن‌ها بپرسند که شما به سختی یاد گرفته‌اید یا هنگام خرید بیمه در فهرست چک‌شان قرار داده‌اید چیست؟

اندرو:
آره من قطعاً از طریق مدرسه بیمه آزمون و خطا یاد گرفته ام. احساس می‌کنم عقل دنبالم بوده است، اما من همیشه کمی سریع‌تر بوده‌ام، و خوشبختانه رابرت آنجا بود تا مطمئن شود که من خیلی جلو نخواهم رفت.
بنابراین یکی از چیزهایی که تقریباً به سختی یاد گرفتیم، و وارد جزئیات نمی‌شویم، اما این فقط برای من یک مثال برجسته است، "چه جهنمی؟" و وقتی وارد املاک و بیمه می شوید، و اگر این را نمی دانید، می تواند روز شما را خراب کند.
چیزی که فهمیدیم این است که ما ملکی داشتیم که در منطقه سیلابی نبود، اما من یک سوء ظن پنهانی داشتم. بنابراین ما بیمه سیل داشتیم و طوفان گرمسیری گرفتیم و سیل آمد، و باید به این نکته اشاره می‌کردیم که "خب، سیل از باران بود یا از یک بدنه آبی؟" و رابرت، اگر اشتباه می کنم، مرا تصحیح کنید، اما بیمه سیل در واقع تجمع آب باران را پوشش نمی دهد. این درست است؟

رابرت:
تعریفی که در طرح ملی بیمه سیل وجود دارد، سرریز شدن حجم آب است.

اندرو:
پس این یک تله است. من نمی دانستم که مجتمع آپارتمانی شما ممکن است دچار سیل شود. شما می توانید بیمه سیل داشته باشید، اما آنها می توانند وارد شوند و بگویند: "خب، به این دلیل است که آب تخلیه نمی شود و فقط باران می بارید. شما 16 مایل از نزدیکترین آب فاصله دارید، بنابراین به حساب نمی آید. آیا راهی برای پوشش دادن آن وجود دارد؟

رابرت:
آره از طریق بیمه خصوصی، چیزی که ما روی آن دارایی خاص قرار دادیم، که بیشتر سیل را شامل تجمع آب های سطحی تعریف می کند.

اندرو:
باشه. خیلی خوب. چیزهای جالب دیگر، ما در مورد میزان جرم و جنایت صحبت کردیم و قبلاً در شهرستان DeKalb، جورجیا، که بخشی از مترو آتلانتا است، سرمایه گذاری می کردیم، و یکی از دلایلی که ما از آنجا خارج می شویم این است که بیمه واقعاً گران و واقعاً دشوار است. یکی از دلایل جرم است. برخی از آن محله ها، جرم و جنایت واقعاً سخت شده است.
اگر بخواهید دریافت کنید چه اتفاقی می‌افتد، فرض کنید یک دارایی می‌خرید و بیمه نامه خود را دریافت می‌کنید، مسئولیت شما پوشش داده می‌شود و برای مطالعه استثناها وقت نمی‌گذارید. برخی از احتمالاً سه مورد برتری که سرمایه گذاران می روند و به دنبال آن می گردند تا بفهمند پوشش داده شده است یا خیر کدامند؟ به عنوان مثال، در بخش های خاصی از آتلانتا، آنها حمله و باتری را پوشش نمی دهند، درست است؟

رابرت:
درست است

اندرو:
پس بیایید بگوییم که شماره یک است. آیا می توانید به دو یا سه مورد دیگر فکر کنید که یک سرمایه گذار باید به دنبال آنها باشد تا بفهمد، "هی، آیا من واقعا تحت پوشش هستم یا نه؟" و فرض نکنید که پوشیده شده است؟

رابرت:
آره منظورم این است که همیشه در حال تغییر است، اما بدیهی است که بزرگترین آنها، من از کلمه جنایات خشن استفاده خواهم کرد. بنابراین مطمئن شوید که برای یک جنایت خشن استثنایی ندارید. حامل ها به روش های مختلف آن را استتار می کنند. گاهی اوقات این یک حمله و حذف باتری است. گاهی سوء استفاده و آزار است، گاهی محرومیت از سلاح گرم، گاهی محرومیت از سلاح. آنها اشکال مختلفی دارند که از آنها برای ناامید کردن این پوشش استفاده می کنند.
اگر به برخی از این محله‌ها می‌روید، و باز هم، من خط قرمزی را در محله تشخیص نمی‌دهم، اما اگر به عنوان سرمایه‌گذار به حوزه جرم و جنایت بالا می‌روید، احتمالاً باید آماده باشید که در برخی از نقاط مالکیت شما در طول آن ملک، ممکن است نتوانید پوششی برای جرایم خشونت آمیز دریافت کنید. و من می گویم که بر اساس این واقعیت که ممکن است در ابتدا آن را دریافت کنید و سپس دو یا سه جنایت خشونت آمیز در محل خود داشته باشید، آن را در زمان تمدید دریافت نخواهید کرد، یا اگر آن را در زمان تمدید دریافت کنید، قیمت زیرا آنقدر شگفت انگیز خواهد بود که شما تمایلی به خرید آن ندارید.
بنابراین، من نمی خواهم بگویم که خریدار مراقب باشید، این چیزی است که شما باید از آن آگاه باشید. برخی از استثناهای دیگر را شروع کرده ایم، و برخی از آنها را می توانیم حذف کنیم، برخی از آنها را نمی توانیم. ما در حال مشاهده تعداد زیادی از ممنوعیت های قاچاق انسان، به ویژه در منطقه آتلانتا هستیم.
من در حال حاضر دو مشتری دارم که در دعوای قاچاق انسان در حال دعوا هستند، که هر دوی آنها هیچ سهل انگاری یا تقصیری در آن احساس نمی کنیم، اما مدعیانی که از محلی به محل دیگر، خواه ناخواه یا بر خلاف میلشان بوده اند. دو نفر از موکلانم را در دعوای قضایی بر سر قاچاق انسان گرفتار کرده ام.
محرومیت دیگری که ما شاهد آن هستیم، محرومیت قابل سکونت نامیده می شود. هر کسی که دارای دارایی است احتمالاً مستاجری به او مراجعه کرده است که می خواهد از اجاره نامه خود خارج شود یا سپرده امنیتی خود را پس بگیرد، یا به هر دلیلی باعث شده است که این کار را انجام دهد. علیه شما ادعایی می کنند. واحد قابل سکونت نبود، خواه آب در آن باشد، ساس، هر چه که باشد. ما شاهد هستیم که بسیاری از حامل‌ها دیگر از محرومیت‌های مربوط به سکونت دفاع نمی‌کنند، خواه شایستگی برای آنها داشته باشند یا نداشته باشند.
بنابراین ما می‌توانیم فهرستی را برای بقیه این تماس پایین بیاوریم، اما آنچه من هر سرمایه‌گذار و شنونده را در این تماس تشویق می‌کنم این است که اگر چیز دیگری از کارگزار خود دریافت نکنید، ابتدا باید خلاصه‌ای را دریافت کنید. تمام فرم های سیاست روی آن. اما اگر نیستید، از آن کارگزار بپرسید: "آیا می توانم یک نسخه کامل از مظنه بدهی خود داشته باشم؟" برای خواندن لیست فرم های خود، لازم نیست متخصص بیمه باشید و بتوانید به زبان ساده ارزیابی کنید که آیا آن فرم به شدت بر شما تأثیر می گذارد یا خیر. به عنوان مثال، اگر فهرستی از فرم‌ها داشته باشم و در آن نوشته شده است استثناء سلاح گرم، نیازی نیست که متخصص بیمه باشم تا بدانم که بیمه نامه مسئولیت عمومی من پوششی برای سلاح گرم ندارد.
بنابراین آن فرم‌ها را دریافت کنید، و من به شما قول می‌دهم، اگر به تمدید آن‌ها پس از تمدید پس از تمدید نگاه می‌کنید، متوجه خواهید شد که چگونه این فرم‌ها در خط‌مشی قرار می‌گیرند، کدام یک به نفع شما هستند و کدام‌ها نه. و فقط خریدار بهتری از بیمه برای اموال خود و سرمایه گذاران خود باشید.

اندرو:
پس خیلی خوبه بنابراین برای سرمایه‌گذارانی که به این حرف گوش می‌دهند، "خب، یک لحظه صبر کنید، اگر تیراندازی در ملک من رخ دهد، ناراحت کننده است، بدیهی است که ما نمی‌خواهیم این اتفاق بیفتد، اما این تقصیر یا مسئولیت من چگونه است؟" اتفاقی که می افتد این است که شخصی که درگیر است وارد می شود و از شما شکایت می کند زیرا شما نور کافی نداشتید، مثلاً در ملک و این تقصیر شما بود.

رابرت:
آنها سه صفحه ادعا می کنند و دوباره، خواه شایستگی آنها را داشته باشند یا نه، شما با داشتن پوشش، عدم تسویه پوشش یا مراجعه به دادگاه ایالتی مواجه می شوید.

اندرو:
به همین دلیل است که بسیاری از این چیزها مانند "یک لحظه صبر کنید، این تقصیر من نیست، خیلی زیاد است." خوب، این بدان معنا نیست که هنوز نمی تواند به مسئولیت شما تبدیل شود. مورد دیگر رابرت، شما چند بار به کلمه فرم ها اشاره کردید، و وقتی فرم را می شنوم، به چیزی فکر می کنم که در DMV یا مطب دکتر پر می کنم و آنها از من می پرسند: "نزدیک ترین اقوام زنده خود را فهرست کنید. ” و من می گویم، "نمی دانم، چهار مایل تا دفتر شما یا دفتر من؟" در دنیای بیمه به چه صورت است؟ معنی آن چیست؟

رابرت:
آره بنابراین دلیلی وجود دارد که خط‌مشی شما، خوب، ما دیگر واقعاً سیاست‌های کاغذی را انجام نمی‌دهیم. ما آنها را به صورت الکترونیکی ارسال می کنیم. اما برای آن دسته از شما که به اندازه کافی دارای املاک و مستغلات بوده اید و به یاد داشته باشید که چه زمانی کلاسورهای بیمه خود را تهیه می کردید، آنها به قدری ضخیم هستند. دلیلی وجود دارد که آنها آنقدر ضخیم هستند. هر خط مشی دارای فرم های پیوست است و آن فرم ها قرارداد پوشش هستند. رفتن به خواندن یک خط مشی 130 صفحه ای پشت سر هم بسیار آشفته است.

اندرو:
سعیم را کردم.

رابرت:
من از کسی نمی خواهم این کار را انجام دهد، اما برگه تقلب شما این است که هر خط مشی به نوعی از سه جزء تشکیل شده است. این یک صفحه اعلامیه دارد. صفحه اعلامیه‌ها، فقط تاریخ‌های اجرایی بیمه‌نامه، نام شرکت بیمه، نام بیمه‌شده، محدودیت‌های بیمه‌نامه، فقط نمای کلی سطح بسیار بالایی از پوشش را قرار می‌دهد. مورد بعدی لیست فرم ها است.
فهرست فرم ها در اصل فهرستی از محتویات آن دو اینچ کاغذی است که به دنبال آن می آید. فقط با نگاه کردن به لیست فرم ها می توانید 90 درصد از آنچه را که برای درک پوششی که دارید استخراج کنید. بنابراین به یک صفحه اعلامیه ها، لیست فرم ها و سپس همه فرم ها فکر کنید.
وقتی به سیاست‌ها نگاه می‌کنیم یا به چیزی برای مشتری نگاه می‌کنیم، لزوماً اینطور نیست، اگر اندرو برای چیزی که می‌خرد، بیمه نامه‌ای را به من بدهد، لزوماً 300 صفحه را نمی‌خوانم. من مستقیماً به لیست فرم ها می روم.
و با نگاه کردن به لیست فرم‌ها، همه چیزهایی را که به دنبال آن فهرست فرم‌ها می‌آیند، خوب، بد، چه چیزی ممکن است نیاز داشته باشم، می‌فهمم، اگر ضمانتی وجود داشته باشد که بگوید این سیاست تضمینی دارد که سیم‌کشی آلومینیومی وجود ندارد، من هستم می‌روم فرم سیم‌کشی آلومینیومی را بخوانید و بگویید: "خوب، دقیقاً چه می‌گوید؟" میگه سیم کشی آلومینیومی نداره یا باید تعمیر بشه؟ بنابراین فرم ها برای جزئیات وجود دارند، اما می توانید بیشتر آن را از لیست فرم ها استخراج کنید. من با فهرست فرم ها مانند فهرست مطالب رفتار می کنم.

اندرو:
خیلی خوب. بنابراین به نظر می رسد یک نکته واقعا خوب است. بله، به خصوص برای سرمایه گذاران جدید می گویم، اگر می خواهید، شماره یک، به نوعی یاد بگیرید که بیمه چگونه کار می کند، اما همچنین مطمئن شوید که پوشش مناسبی دریافت کرده اید.
صفحه اظهارنامه‌های خود را بررسی کنید، زیرا این همه محدودیت‌های شما را به شما نشان می‌دهد، مانند: «شما برای این مبلغ 2 میلیون و 500,000 در این مورد و کسورات شما این را پوشش می‌دهید». و سپس لیست فرم های شما، این یک جدول محتوا است. بنابراین اگر نگران حذف سلاح گرم یا سیم‌کشی آلومینیومی یا باد و تگرگ هستید، به شما می‌گوید: «باشه، برو. این در صفحه 635 است، من می روم نگاه می کنم، اینجا را نگاه می کنم. اما به شما می گوید، دید سریع سطح بالایی به شما می دهد.

رابرت:
بله، دقیقاً نه، اما دقیقاً همان چیزی است که هست. اگر تأییدیه ارزیابی سقف در خط مشی املاک خود می بینید، خوب، من احتمالاً می خواهم آن تأییدیه ارزیابی سقف را بخوانم، ببینم آیا پوششی برای آسیب به سقف هایم دریافت کرده ام یا خیر. زمانی که مکانیزم نحوه تنظیم یک بیمه نامه را درک می کنید، بسیار ساده تر از آن چیزی است که فکر می کنید.

اندرو:
خیلی خوب. وقتی صحبت از ارزش گذاری سقف، فرانشیزها شد، اکنون بسیاری از ما با این جمله آشنا هستیم، "اوه، من یک کسر 10,000 دلاری یا 25,000 یا صد هزار دلاری دارم." و من می دانم که یکی از چیزهایی که درک ما در ابتدا کمی طولانی تر شد، بسیاری از این سیاست های آپارتمان است، مانند اگر من یک 5 واحدی یا 10 واحدی بخرم، با 2 می آید. % قابل کسر به نظر عالی میاد. 2% این چیزی نیست. چرا این کاملا اشتباه است؟

رابرت:
آره بنابراین هر زمان که درصدی کسر را مشاهده کردید، که 10 سال پیش در حال تبدیل شدن به آن است، من یک شرکت حمل‌ونقل به اینجا می‌آورم، برای مثال مسافران. 10 سال پیش، مسافران، پنج سال پیش، مسافران گفتند، "ما شروع به اعمال درصد فرانشیز در تمام آپارتمان های خود در آتلانتا خواهیم کرد." گفتم: «تو از ذهنت خارج شدی. اگر این کار را بکنید، هر آپارتمانی را که بنویسید از دست خواهید داد."
من اشتباه میکردم. از آنجا که بازار به سرعت به آنها رسید و جایی که آنها یک یا 2٪ تخفیف تگرگ بادی را در آنجا قرار دادند، بسیاری از حامل های دیگر این کار را انجام می دهند، و امیدوارم هیچ شنونده مسافری در اینجا نباشد. من از مسافران صحبت نمی کنم، فقط از آنها به عنوان مثال استفاده می کنم.
اما آنچه اندرو به آن اشاره می کند این است که هر زمان که درصدی از بیمه نامه خود را کسر می کنید، درصدی از ارزش هایی است که آن لیست حقوق و دستمزد اعمال می شود، نه درصدی از ضرر. به عنوان مثال، اندرو یک نمونه کار دسته جمعی دارد.
من فکر می کنم ما یک دارایی داریم، یک دارایی 30 میلیون دلاری وجود دارد، 2٪ فرانشیز دارد، 2٪ از 30 میلیون دلار قبل از اعمال پوشش است، نه 2٪ از ضرر هر چه باشد. شما باید این را درک کنید، و من و اندرو، به 10 یا XNUMX سال قبل برمی گردیم، زمانی که او شروع به حضور در صنعت کرد، شروع به صحبت در مورد این دارایی ها کردیم. توصیه من به مشتریانم همیشه این بوده است که معامله خود را تضمین کنید که انگار ضرر خواهید کرد.
آن را در انتظار طوفان بنویسید. چون من می بینم که افراد زیادی به فلوریدا می روند یا به ساحل خلیج فارس یا چارلستون، منطقه Myrtle Beach، هر منطقه ای که می خواهید انتخاب کنید، می روند. من می‌بینم که افراد زیادی به آنجا می‌روند و فکر می‌کنند که صاحب چیزی خواهند شد و هرگز طوفان نخواهند گرفت. ببینید، برای صاحب خانه ها نیز اتفاق افتاده است.
شما باید این قراردادها را تضمین کنید، مثل اینکه قرار است طوفانی به شما ضربه بزند، آن را طوری بنویسید که انگار یک ضرر کلی خواهید داشت تا بتوانید به درستی رزرو کنید و درک کنید، حتی اگر برای آن رزرو یا سرمایه ای ندارید. "خوب، اگر این اتفاق بیفتد، در اینجا تأثیر مالی آن بر من است." 2 درصد از 30 میلیون دلار همین بود، اندرو؟ 600,000 دلار؟

اندرو:
این… بله.

رابرت:
بنابراین آن دارایی دارای 600,000 دلار کسر تگرگ باد است، نه 2٪ از ادعای 600,000 دلار، که 12,000 دلار خواهد بود. این یک تفاوت بزرگ است. بنابراین شما باید آن را درک کنید، و واقعاً اهمیت بیشتری پیدا می کند، زیرا همانطور که بازار فلوریدا به وضوح تحت تأثیر قرار می گیرد، آنچه قبلاً یک یا دو یا 3٪ کسر می شد اکنون 5٪، 7٪، 10٪ است و وام دهندگان. اجازه می دهند زیرا وام دهندگان در صورت عدم اجازه نمی توانند وام بدهند، زیرا مردم نمی توانند بدون آن بیمه ای دریافت کنند تا از وام پیروی کنند.
بنابراین، ما مشتریانی داریم که در برخی از دارایی‌های کلاس C کلاس C هستند. کسر طوفان نامگذاری شده آنها 10٪ است، به این معنی که 10٪ از ارزش دارایی آنها باید قبل از اعمال پوشش آسیب ببیند. بنابراین یک، دو، 3 درصد زندگی ادامه دارد. 10٪، معمولاً به یک رویداد نقدی تبدیل می شود که در آن شما باید به سرمایه گذاران خود بازگردید و پول نقد جمع آوری کنید یا باید نوعی بدهی ثانویه تهیه کنید زیرا بسیاری از املاک آن نوع وجه نقد را در خود جای نمی دهند. ذخیره.

اندرو:
این چیز خوبی است. من دوست دارم فقط ادامه دهم. من می‌خواهم، اما چند مورد دیگر وجود دارد که می‌خواهم سریعاً برای همه برجسته کنم، و این چیزهایی است که وقتی مالک و کار می‌کنید، این می‌تواند تفاوت بین یک سرمایه‌گذاری موفق و غیرممکن باشد.
مطمئناً در مورد چگونگی دستیابی به معامله بعدی یا تمام تاکتیک‌هایی که در مورد آنها صحبت می‌کنیم، جذاب و هیجان‌انگیز نیست، اما این چیزی است که باعث می‌شود شما پول را از دست ندهید. و همچنین اگر بیمه مناسبی داشته باشید، و ما شخصاً این موضوع را در کسب و کار خود بدانیم، یک بلای طبیعی در واقع می تواند به یک درآمد بادآورده تبدیل شود. ما ملکی داشتیم که خوب بود و در اثر طوفان ویران شد و اکنون فوق العاده است. بنابراین این کلید عملیات خوب است. دو چیز دیگر که می‌خواهم خیلی سریع به آنها دست بزنم.
شماره یک، برای هر کسی که به دنبال یک بیمه نامه است، یک اشتباهی که من می بینم سرمایه گذاران مرتکب می شوند این است که برای صرفه جویی در هزینه در هزینه های خود به دنبال یک سیاست ارزش نقدی می روند و به این دلیل که بسیار ارزان تر از چیزی است که به آن بیمه نامه ارزش جایگزینی کامل می گویند. اما مشکل این است که دقیقاً همان چیزی است که می گوید.
اگر سقفی دارید که توسط طوفان از بین می‌رود و یک سیاست ارزش نقدی روی آن داشتید، آنها وارد می‌شوند و می‌گویند: «خب، بله، تعویض آن برای شما 400 دلار هزینه خواهد داشت. اما ارزش آن فقط صد بود، بنابراین این یک صد است. موفق باشید." در حالی که با ارزش جایگزینی کامل تا ارزش گذاری، این زمانی بود که ارزش ملک و همه چیزهای دیگری را که رابرت قبلاً در مورد آنها صحبت کرد تعیین کردید.
در تئوری، آنها به اندازه کافی برای تعویض کامل سقف به شما می دهند. بنابراین این اشتباه را نکنید که به دنبال ارزش نقدی ارزان‌تر بروید. و دوم، و رابرت، من از شما می خواهم که اگر می توانید در یک خلاصه یک دقیقه ای فقط این را توضیح دهید.
چیزی به نام بیمه مشترک وجود دارد، و می دانم که فهمیدن این موضوع مدت زیادی طول کشید، و به نوعی شبیه به هم وابستگی است که یکی از آن کلماتی است که مثبت به نظر می رسد، مانند: «آره، ما این کار را انجام خواهیم داد. با یکدیگر." اما در واقعیت، چیز بدی است. بنابراین دقیقاً بیمه مشترک چیست و چگونه مردم مطمئن می شوند که در آن دام نیفتند؟

رابرت:
آره بنابراین اکثر وام دهندگان آن را اجازه نمی دهند. بنابراین، هر شنونده ای که هر نوع از آن را داشته باشد، خوب، آن را پس می گیرم. ممکن است برخی از بانک‌های محلی برای درک آن به اندازه کافی زیرک نباشند، اما اکثر وام دهندگان نهادی اجازه نمی‌دهند. اما این چه چیزی است، آیا شما تحت الحمایه حامل هستید، درست است؟ زیرا بیمه مشترک دقیقاً میزان جریمه شما را مشخص نمی کند.
همه بیمه های مشترک به طور ساده فرمولی است که در آن اگر اندرو تصمیم گرفت، "من می خواهم آپارتمان خود را به ازای هر فوت 75 دلار بیمه کنم." خودشه. پایان بحث. کریر می‌گوید: «خوب، می‌توانید آن را به ازای هر فوت ۷۵ دلار بیمه کنید. ما برای جریمه شما یک بند بیمه مشترک قرار می دهیم. و اگر ضرری داشته باشید، ما به آنجا می آییم و ارزش ملک شما را می دهیم. و هر تفاوتی که باشد جریمه باخت است.» بنابراین من برای شما یک مثال می زنم.
بنابراین اگر اندرو آن را به ازای هر فوت 75 دلار بیمه کند، حامل در زمان ضرر از آنجا خارج می شود. این ضربه زننده است. شما تا زمان از دست دادن نمی دانید زیرا چیزی در آن نوشته نشده است. کریر بیرون می‌آید و ملک را ارزیابی می‌کند و می‌گوید: «بر اساس برآورد هزینه تعویض ما، باید هر فوت 150 دلار می‌بود.» خوب، صد هزار دلاری اندرو یک واحد آتش می گیرد، او 50 سنت برای هر دلار حقوق می گیرد.
پس بیمه مشترک جزای آن چیزی است که شما آن را بیمه کرده اید، بر آنچه باید آن را بیمه می کردید. خیلی ساده، همین است. شما هرگز نمی‌خواهید آن را در یک خط‌مشی قرار دهید، زیرا به تعدیل‌کننده، این توانایی را می‌دهد تا ارزش ملک شما را به دست آورد، و سپس در موقعیتی قرار می‌گیرید که در غیر این صورت آن را استدلال کنید.

دیوید:
بسیار خوب، اندرو، چه حرکت های خوب دیگری برای سرمایه گذاران کوچک وجود دارد؟ آیا نکات سریعی دارید که مردم بتوانند پس از پایان نمایش به خاطر بسپارند؟

اندرو:
آره بنابراین، دوباره، می‌دانم که ما در مورد چیزهای سخت زیادی صحبت کرده‌ایم و این به نوعی ترسناک است و مانند این است، "اوه عزیز، من حتی نمی‌دانم که دیگر می‌خواهم سرمایه‌گذاری کنم یا نه." خبر خوب این است که رابرت گفت، این نیز خواهد گذشت، درست است؟ این یک بازار سخت است. بالاخره نرم میشه نرم به معنای آسان تر برای اطمینان است، امیدواریم نرخ ها پایین بیایند. اما من می‌خواهم به همه هفت راهنمایی سریع بدهم که چه کاری می‌توانید انجام دهید تا نه تنها بیمه مناسبی دریافت کنید، بلکه به طور کلی مطمئن شوید که سرمایه‌گذاری شما به خوبی پیش می‌رود.
بنابراین شماره یک، از مناطقی شروع کنید که رقابت کمتری از سوی سرمایه گذاران در مقیاس بزرگتر وجود دارد. چیزی که ما در این بازار خواهیم یافت این است که شخصی که 2000 واحد دارد احتمالاً می تواند نرخ های بهتری نسبت به کسی که به تازگی 10 واحد اول خود را می خرد دریافت کند.
بنابراین سعی کنید بازارهایی را پیدا کنید که شاید با آن افراد رقابت نکنید. و به طور کلی، اگر تازه شروع کرده اید، احتمالاً مستقیماً به صد واحد نخواهید رسید، در این صورت احتمال کمتری وجود دارد که با آن افراد رقابت کنید. بنابراین داشتن مقیاس در این کسب و کار پس از رسیدن به آنجا مزیتی دارد، اما اجازه ندهید که شما را منصرف کند، زیرا اگر به دنبال شروع کار هستید یا فقط از 10 به 20 یا XNUMX تا XNUMX مقیاس می‌دهید، احتمال دارد صد، شما احتمالا فقط در حال رقابت با سرمایه گذاران دیگری هستید که در همان نقطه هستند. بنابراین اجازه ندهید که این یک عامل بازدارنده باشد.
نکته دوم این است که، دوباره، اگر امروز شروع به کار می کردم، برای سهولت کار، از املاکی که شرکت های حمل و نقل دوست ندارند اجتناب می کردم. بنابراین من به دنبال املاک در مناطق با نمره جرم و جنایت پایین هستم. من به دنبال املاکی می گردم که شاید سیم کشی آلومینیومی نداشته باشند. من به دنبال املاکی می گردم که در سال 1803 ساخته نشده اند و چند صد سال قدمت دارند و در حال فروپاشی هستند.
فکر کنید، اگر در حال نوشتن بیمه نامه بودید، اگر آن طرف میز بودید، چه نوع ملکی را می خواهید بیمه کنید؟ خود را به جای حامل قرار دهید و سپس به دنبال آن خواص بروید. این به از بین بردن کل این سردرد کمک می کند. به مناطقی بروید که اپراتورها دوست دارند. به عنوان یکی از سوم، ما تنسی نسبتا خوب است. کارولینای شمالی نسبتا خوب است.
رابرت، می‌دانم که شما بچه‌ها نقشه واقعاً خوبی از ایالات متحده تهیه کرده‌اید، و فکر نمی‌کنم قصد شما این بود که بگویید دولت‌های خوب، ایالت‌های بد، اما نشان می‌داد که چه ایالت‌ها چه خطراتی دارند. اگر بتوانیم آن را در یادداشت‌های نمایش بیندازیم، فکر می‌کنم که فقط دیدن آن برای همه آموزنده خواهد بود، به نوعی ایده‌ای مانند «اوه، اینجا این است و اینجا این است». بنابراین به دنبال املاک و مناطقی باشید که خطرات زیادی ندارند.
شماره چهار، مجدداً خود را به جای حامل بیمه قرار دهید و ریسک را از دیدگاه آنها کاهش دهید. بنابراین اگر در حال تلاش برای دریافت یک سیاست جدید در مورد ملک خود هستید یا اگر به دنبال خرید یک بیمه نامه هستید، به دنبال راه هایی برای آن بگردید، آیا می توانید نورپردازی را بهبود ببخشید؟ آیا می توانید خطرات زمین خوردن را کاهش دهید؟ آیا می توانید حصارهای بهتری در اطراف استخر قرار دهید؟ فقط چه کارهای کوچکی می توانید انجام دهید تا مواردی را که می توانند بیمه نامه یا سوزش سر دل را از بین ببرند. اطمینان حاصل کنید که همه جا کپسول های آتش نشانی وجود دارد و در 10 سال گذشته آنها واقعاً بازرسی شده اند تا وقتی کسی برای استفاده از آن می رود سوخته شود.
شماره پنج، کارگزار بیمه ای را پیدا کنید که در کاری که انجام می دهید متخصص باشد. بنابراین رابرت در صد، 200 مجتمع آپارتمانی به سبک باغ در جنوب شرقی ایالات متحده تخصص دارد. بنابراین او برای کاری که ما انجام می دهیم عالی است. اگر به دنبال ملک 10 واحدی در Boise، آیداهو هستید، رابرت دوست شما نخواهد بود، اما یک مرد یا دختری وجود دارد که می خواهد آن بازار را بشناسد. خودتان را بشناسید، درک کنید که می خواهید انجام دهید. پس برو اون شخص رو پیدا کن سعی کنید بیمه را درک کنید، اما سعی نکنید متخصص بیمه شوید. مردی مثل رابرت برای همین است. پس بروید آن شخصی را پیدا کنید که بازار و دارایی شما را می شناسد.
شماره شش، باز هم، این کمی دلهره آور است، اما به یاد داشته باشید که این فقط شما نیستید. همه در صنعت با این مشکل دست و پنجه نرم می کنند. نه تنها دیوید گرین تنها کسی نیست که 26,000 دلار حق بیمه تمدید خانه خود را دریافت می کند. این احتمالاً برای هر کس دیگری در همسایگی او اتفاق می افتد. و بنابراین از این نظر، کمی زمین بازی برابر است. و تفاوت این است که آیا تصمیم می گیرید راهی برای دور زدن آن پیدا کنید و بر آن غلبه کنید یا مانند بسیاری از افراد دیگر باشید که فقط می گویند: "آه، این خیلی گران است، خیلی سخت است. من صبر می کنم تا اوضاع تغییر کند.» و ممکن است یا نباشد.
و سپس آخرین نکته، این نکته ای است که من آن را مدیون رابرت هستم. او چند بار باسن ما را نجات داد، اما ما چند ملک داشتیم که در مقیاس بزرگ در بلایای طبیعی بودند. بنابراین منظورم این است که اگر در ساختمان آپارتمان خود آتش سوزی دارید و از 10 واحد شما دو واحد را خاموش می کند، اساساً فقط شما و شرکت حمل و نقل هستید. کل شهر در مضیقه نیست
اما اگر ملکی در منطقه ای دارید که توسط آتش سوزی جنگلی از بین می رود یا هر قرن یک بار یخ می زند که به همه دارایی ها آسیب می رساند، یا برای ما، کل شهری که در آن بودیم توسط طوفان مایکل از بین رفته است. سرعت ثبت ادعای شما تفاوت را ایجاد می کند. اگر تنها شما در صف هستید، احتمالاً چندان اهمیتی ندارد، اما اگر 300 ملک دیگر در MSA وجود داشته باشد که آسیب دیده اند، آن شرکت های بیمه کار بسیار بیشتری از آنچه که می توانند انجام دهند، خواهند داشت.
و به این ترتیب برای اموال خود، طوفان آمدن را دیدیم. ما در واقع، روز قبل با رابرت تماس گرفتم. گفتم: "شروع کن-"

رابرت:
شب قبل از.

اندرو:
آره شب قبل

رابرت:
اندرو گفت: "دعای خود را ثبت کنید." گفتم: «اندرو، طوفان هنوز به آنجا نرسیده است.» گفت: ادعای خود را مطرح کنید. گفتم: باشه. بنابراین من حتی قبل از اینکه تحت تأثیر قرار بگیرد، ادعایی را ارائه کردم، و فکر می‌کنم اندرو روز بعد با آن تماس گرفت، و این مانند یخ زدگی است که در جنوب شرقی در حوالی زمان کریسمس رخ داد. افرادی که در آن آخر هفته ادعایی را ارائه کردند، سه ماه جلوتر از افرادی بودند که روز دوشنبه آن را ثبت کردند. بنابراین متاسفم که اندرو رعد شما را در آنجا دزدیدم.

اندرو:
نه ولی حق با شماست و از آنجایی که ما در صف اول ادعا بودیم، در عرض دو هفته یک چک 250,000 دلاری داشتیم. حامل بیمه، آنها فقط گفتند، "بله، شما یک بیمه بزرگ خواهید داشت. اینجا یک چک است. برو شروع کن.» و به این ترتیب روز بعد بازسازی را شروع کردیم. و بنابراین ما در صف اول بودیم، جایی که املاکی وجود داشت که من از آنها در شهر آگاه بودم که حتی برای نه ماه شروع به کار نکردند. پس به این فکر کنید که دارایی‌هایتان در آنجا بنشیند، کپک بزند، از هم بپاشد، به معنای واقعی کلمه پوسیده شود، قبل از اینکه حتی بتوانید شروع کنید.
بنابراین اگر زمانی در منطقه‌ای هستید که یک بلای طبیعی دارد یا ادعایی دارد که بر تعداد زیادی از مردم تأثیر می‌گذارد، مطمئن شوید که دلسرد نمی‌شوید. این ادعاها را دریافت کنید. لازم نیست همه اطلاعات را داشته باشید. فقط جای خود را در صف قرار دهید، درست است؟ بنابراین مانند جمعه سیاه در Best Buy است. اگر می خواهید آن تلویزیون را بگیرید، باید زودتر به آنجا برسید. ممکن است جزئیات را ندانید، اما بهتر است در صف قرار بگیرید وگرنه این اتفاق نخواهد افتاد.

رابرت:
نکته عالی اندرو منظورم این است که اخبار بد دریافت می کنید بهتر نمی شود. بزرگ‌ترین مشکلاتی که من در مورد ادعاهایی می‌بینم که آنها را به اشتباه شروع می‌کند، زمانی است که یک بیمه‌گر تلاش می‌کند خودش آن را مدیریت کند یا منتظر می‌ماند تا دو یا سه هفته بعد به من بگوید: «لحظه‌ای که این اتفاق می‌افتد به من بگو. اجازه دهید من تصمیم بگیرم که آیا باید فوراً آن را به حامل ارسال کنیم یا نه.» از آنجا که به تعویق انداختن آن، درست همانطور که اندرو گفت، شما کپک زدید، اکنون بر سر EMS بحث می کنید، فقط گاهی اوقات به یک فاجعه تبدیل می شود.

اندرو:
و همیشه می توانید آن را لغو کنید، درست است؟ اگر بفهمی کجا -

رابرت:
آره شما همیشه می توانید ادعایی را از یک شرکت مخابراتی پس بگیرید، آن را به طور رسمی پس می گیرید. رسماً آن را بیرون می آورند.

اندرو:
بنابراین، اساساً چیزی که باید حذف شود این است که اگر فکر می‌کنید می‌خواهید ادعایی داشته باشید، فقط در تشکیل پرونده ضرری ندارد. همیشه می توانید آن را بعداً عقب بکشید. و سپس اگر واقعاً به آن نیاز دارید، از بازی جلوتر هستید.

رابرت:
نکات خوب اندرو

دیوید:
و شما آن را دارید. صنعت بیمه در حال تغییر است، اما کارهایی وجود دارد که سرمایه گذاران می توانند انجام دهند تا در این مدت موقعیت خوبی داشته باشند و دانش قدرت است.
پس برای آن متشکرم، رابرت. اگر مردم می خواهند به شما کمک کنند، از شما حمایت کنند، بهترین راهی که می توانند این کار را انجام دهند چیست؟

رابرت:
آره ایمیل ها . و این پسوند وب سایت ما نیز هست، ioausa.com. شما می توانید هر یک از شرکا را در آنجا پیدا کنید. و من همیشه خوشحالم، دوباره جایی که نمی توانم به همه خدمت کنم. هر زمان که بخواهید با من معامله ای انجام دهید تا افکارم را به دست بیاورم، من همیشه پنج یا 10 دقیقه فرصت دارم تا در مورد چیزی قدم بردارم.

دیوید:
شما بروید. می توانید یادداشت های نمایش را برای منابعی که امروز ذکر کردیم بررسی کنید. اگر این قسمت را دوست دارید، قسمت 307 BiggerPockets Rookie را بررسی کنید، جایی که آنها به نحوه محافظت از اجاره شما در برابر آتش سوزی، سیل، دادخواست و مسئولیتی که در 26 جولای پخش شد، می پردازند.
همچنین، پست‌های عالی در مورد بیمه با داستان‌ها و موقعیت‌هایی مانند این که می‌توانید در وبلاگ و انجمن BiggerPockets بیابید. بنابراین در نظر بگیرید که آن را بررسی کنید.
و اندرو، اگر مردم بخواهند با شما تماس بگیرند تا بیشتر در مورد شما بدانند، که به نظر من باید، شما فرد جذابی هستید. و تنها کسی که با او ملک چند خانواری می‌خرم، کجا می‌روند؟

اندرو:
این روزها، اغلب می‌توانم در کنار خط شکن‌ها، جایی در امتداد خط سن دیگو کانتی پیدا شوم، اما اگر بیشتر از نوع دیجیتالی هستید، پلتفرم رسانه اجتماعی انتخابی من LinkedIn است. و اگر در مورد پست های من نظر دهید، در واقع من کسی هستم که پاسخ می دهم. بنابراین مکان خوبی برای گفتگو در مورد چند خانواده یا بازارها یا هر چیز دیگری است.
و سپس اگر می‌خواهید تماس بگیرید یا مستقیم‌تر وصل شوید، Vantage Point Acquisitions، vpacq.com، یک برگه ارتباط با ما در وب‌سایت وجود دارد و روی آن کلیک کنید و دستورالعمل‌های ساده را دنبال کنید و ما در تماس خواهیم بود.

دیوید:
چیزی که من در مورد تو دوست دارم، اندرو، این است که تو به طرز دیوانه کننده ای قابل پیش بینی هستی. لینکدین به عنوان رسانه اجتماعی ترجیحی شما تقریباً همینطور است.

اندرو:
آره.

دیوید:
شما شبیه یک آواتار لینکدین در حال قدم زدن هستید. عالی.
بنابراین اگر از لینکدین استفاده می‌کنید، به اندرو مراجعه کنید، و اگر نه، می‌توانید در اینستاگرام برای من DM بفرستید و من شما را به اندرو متصل می‌کنم، زیرا ما بهترین جوان‌ها هستیم و من همیشه با او صحبت می‌کنم.
می‌توانید @davidgreene24 را در اینستاگرام، فیس‌بوک، توییتر، تقریباً در همه جا پیدا کنید، یا از davidgreene24.com دیدن کنید تا ببینید من چه کار کردم.
رابرت، ممنون که امروز اینجا بودی. و بقیه، به یاد داشته باشید که می توانید در اواخر این هفته برای قسمت های عالی تر، از جمله راهنمای شروع دیرهنگام برای هر کسی که احساس می کند خیلی دیر وارد بازی املاک و مستغلات شده است، هماهنگ کنید. داستان قدرتمند رایان تسکو، و بینش او در مورد سرمایه گذاری از راه دور و محتوای عالی تر BiggerPockets.
باز هم از حضور هر دوی شما سپاسگزارم. این دیوید گرین برای اندرو لینکدین است، کوشمن امضا می کند.