پشت تعداد چند خانواده: مسکن مقرون به صرفه در شهر نیویورک پول زیادی جذب می کند

پشت تعداد چند خانواده: مسکن مقرون به صرفه در شهر نیویورک پول زیادی جذب می کند

تمبر زمان: 28 سپتامبر 2023، 2:32 بعد از ظهر
گره منبع: 2907052

مسکن مقرون به صرفه تقریباً 43 درصد از 3.91 میلیارد دلار فروش چند خانواری شهر نیویورک در سه ماهه دوم 2 را به خود اختصاص داده است. با توجه به سه ماهه دوم سال 2 مشاوران املاک Ariel در گزارش بررسی سه ماهه چندخانواری.

سرمایه گذاران اصلی ماموریت محور از جمله Nuveen، The Vistria Group، Tredway و Asland Capital Partners در همکاری با Goldman Sachs در سه ماهه دوم اقدام به خرید مسکن مقرون به صرفه قابل توجهی در سراسر شهرستان ها کردند که به افزایش قابل توجه حجم دلار کمک کرد. علاوه بر حفظ و تولید مسکن مقرون به صرفه، سرمایه‌گذاری در این طبقه دارایی جذاب است زیرا دسترسی به سرمایه اختصاصی، فرصت‌های ایجاد ارزش، مشوق‌های مالیات بر دارایی، تامین مالی آژانس و مقیاس را فراهم می‌کند که همگی به رشد قابل توجه آن‌ها کمک کرده‌اند.

سرمایه گذاران ماموریت محور قدم بردارند

نوین یکی از بزرگترین مدیران سازمانی مسکن مقرون به صرفه در کشور است و اخیراً تصمیمی استراتژیک برای خرید در شهر نیویورک گرفته است. Nuveen بر بیش از 1.1 تریلیون دلار دارایی نظارت دارد که 6.4 میلیارد دلار آن شامل 161 سرمایه گذاری مسکن مقرون به صرفه با تقریباً 32,000 واحد است که عمدتاً به ساکنان کم درآمد خدمات ارائه می دهد که 60 درصد از درآمد متوسط ​​​​منطقه (AMI) یا کمتر را به دست می آورند.

تصاحب یک سبد سهام مقرون به صرفه از شرکت Omni Holding توسط Nuveen به مبلغ 956 میلیون دلار، بزرگترین معامله چند خانواده در شهر نیویورک در سه ماهه دوم بود و تقریباً 60٪ از حجم دلار سرمایه گذاری شده در مسکن ارزان قیمت را در این دوره به خود اختصاص داد. این معامله شامل 72 ملک (لات‌های مالیاتی) بود که در 5,900 واحد در برانکس (66٪ واحدها)، بروکلین (21٪ از واحدها)، کوئینز (10٪ از واحدها) و منهتن شمالی (2٪ از واحدها) پخش شدند. واحدها).

پاملا وست، مدیر ارشد پورتفولیوی Impact Investing در املاک و مستغلات نوین گفت: «هدف ما سرمایه‌گذاری معنادار در حفظ و گسترش مسکن‌های مقرون به صرفه با کیفیت بالا برای حمایت از رفاه ساکنان دارای بار اجاره در جوامع محلی است. اعلام شرکت. "با معامله Omni، ما می توانیم املاک را در سراسر ایالات متحده توسعه و مدیریت کنیم و به نتایج مطلوب برای ساکنان و سرمایه گذاران دست یابیم."

گروه ویستریا، یک شرکت سرمایه گذاری خصوصی، برای اولین بار در ماه ژوئن با سرمایه گذاری 174 میلیون دلاری در مجموعه ای با 1,290 واحد در پنج ساختمان مستقر در اجاره، وارد بازار مسکن ارزان قیمت شهر نیویورک شد. چهار نفر در برانکس و یک نفر در منهتن شمالی. این معامله از طریق وام فردی مک توسط Keybank تامین مالی شد.

الئونورا برشادسکایا، مدیر املاک و مستغلات، برای گروه ویستریا، که یکی از اعضای پانل اخیر در مشاوران املاک آریل بود. رویداد Coffee and Cap Rates، گفت که این تملک جذاب است زیرا ساختمان ها در دهه گذشته بهبودهای سرمایه ای قابل توجهی داشته اند و از تخفیف مالیاتی ماده 11 بهره مند می شوند که برای 30 سال آینده اعمال خواهد شد.

برشادسکایا گفت: «یکی از مهم‌ترین عوامل سطح مقرون‌به‌صرفه بود که برای مدت طولانی در سراسر مجموعه، به‌ویژه در برانکس که رشد قابل‌توجهی اجاره‌بها در پنج سال گذشته داشته است، ادامه خواهد داشت.» همچنین، فرصت‌های توسعه در این منطقه وجود دارد، بنابراین داشتن یک پناهگاه مقرون‌به‌صرفه در آن منطقه هم از نظر تأثیر و هم از منظر مالی برای ما مهم بود.»

گروه Vistria، که تمرکز بخش مراقبت‌های بهداشتی، دانش و یادگیری، و خدمات مالی خود را در سال گذشته گسترش داد تا مسکن چندخانواری مقرون‌به‌صرفه، با درآمد مختلط و نیروی کار در سراسر کشور را در بر بگیرد، در هنگام دستیابی به دارایی‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه نگاهی بلندمدت به خود می‌گیرد. دیدار با یک خط پایین دوگانه.

برشادسکایا گفت: «اول، کمک به حل بحران مسکن ارزان قیمت در این کشور برای ما بسیار مهم است. ثانیاً، از نظر مالی نیز منطقی است زیرا زمانی که ما آن سطح از مقرون به صرفه بودن را فراهم می‌کنیم، یک پایگاه مستاجر ثابت با گردش مالی کم و اشغال بالا داریم که به هزینه کمتر و اقتصاد بهتر برای دارایی تبدیل می‌شود.»

تردوی، یک مالک، اپراتور و توسعه‌دهنده مسکن مقرون به صرفه مستقر در نیویورک، با شرکت توسعه Gilbane و ELH Mgmt در ماه مه برای به دست آوردن پورتفولیو Sea Park، یک مجموعه مسکن مقرون به صرفه متشکل از سه ساختمان آسانسور سابق میچل لاما با مجموع 818 واحد مشارکت کرد. واحد و یک بسته 89,357 فوت مربعی. مشاوران املاک آریل فروش 150 میلیون دلاری (156 دلار/SF) را ترتیب داد.

ساختمان‌های چندخانواره شامل 589 واحد است که به خانوارهایی با حداکثر درآمد سالانه 60 درصد AMI خدمات می‌دهند، 159 واحد که به کسانی که حداکثر درآمد 50 درصد AMI دارند و 65 خانه که به خانوارهایی که حداکثر 80 درصد AMI درآمد دارند خدمات می‌دهند. AMI 2023 برای منطقه شهر نیویورک 127,100 دلار برای یک خانواده سه نفره (100٪ AMI) است. قراردادهای نظارتی مختلفی که روی هر ملک گذاشته شده است ترکیبی از واحدهای کوپن، واحدهای غیر کوپنی و واحدهای نرخ بازار، اداره مسکن شهر نیویورک (NYCHA) و اداره حفاظت و توسعه مسکن شهر نیویورک (HPD) است.

Tredway و شرکای آن قصد دارند بازسازی چند میلیون دلاری کل مجموعه Sea Park را با تمرکز بر بهبود کیفیت زندگی و همچنین تقویت انعطاف پذیری و بهبود بهره وری انرژی ملک آغاز کنند. از این واحدها، 90 آپارتمان برای ساکنان سابق بی خانمان و سه آپارتمان برای سرپرستان اختصاص داده خواهد شد. تیم توسعه همچنین در نظر دارد 250 واحد جدید مسکن مقرون به صرفه را در محل مورد نظر برای سالمندان بسازد.

ویل بلاجت، مدیرعامل و بنیانگذار تردوی، در این باره گفت: «ما از محافظت، حفظ و تولید خانه‌های مقرون‌به‌صرفه جدید در Sea Park خوشحالیم، چارچوبی که دسترسی به فرصت‌ها را برای همه ساکنان فعلی و آینده افزایش می‌دهد.» اطلاعیه شرکت. سرمایه‌گذاری‌هایی که ما انجام می‌دهیم به جامعه‌ای مقرون‌به‌صرفه‌تر، مرتبط‌تر، متنوع‌تر، سالم‌تر و سرزنده‌تر منجر می‌شود و ثبات اقتصادی را برای هزاران نیویورکی که سی پارک و محله کونی آیلند را خانه می‌نامند، تقویت می‌کند.»

شرکای سرمایه اصلاند، یک شرکت خصوصی سرمایه گذاری املاک و مستغلات متخصص در سرمایه گذاری های چند خانواده و چند منظوره، با گروه سرمایه گذاری شهری در داخل مدیریت دارایی گلدمن ساکس راه اندازی صندوق مسکن پایدار اصلاند. در ماه ژوئن، اسلند و گلدمن ساکس اولین خرید صندوق مسکن پایدار اسلند را اعلام کردند. نمونه کارها های لاینریک مجموعه مسکن مقرون به صرفه واقع در منهتن علیا و برانکس، که شامل پنج دارایی، 334 واحد مسکونی و چندین خرده‌فروش متمرکز در جامعه به مساحت نزدیک به 250,000 فوت مربع است. Ariel Property Advisors معامله 45.2 میلیون دلاری را ترتیب داد.

اسلند و گلدمن ساکس یک استراتژی جامع برای تضمین پایداری مالی و فیزیکی بلندمدت دارایی‌های Heeighliner Portfolio ایجاد کرده‌اند که شامل رسیدگی به تعمیر و نگهداری معوق، اجرای ارتقای پایداری و ارائه خدمات مقیم مانند پهنای باند رایگان و فناوری اعتبارسازی است. در ازای حفظ مقرون به صرفه بودن، این سبد از معافیت بلندمدت مالیات بر دارایی بهره مند خواهد شد.

جیمز اچ. سیمونز، موسس و مدیر عامل Asland Capital Partners، در مقاله‌ای در بیانیه‌ای در Citybiz گفت: «ما از اینکه با موفقیت مجموعه Heighliner را به دست آورده‌ایم و به ماموریت خود در حفظ مسکن مقرون‌به‌صرفه ادامه می‌دهیم، هیجان‌زده هستیم. "از طریق همکاری استراتژیک خود با گلدمن ساکس، اداره حفاظت و توسعه مسکن شهر نیویورک (HPD) و شرکت توسعه مسکن شهر نیویورک (HDC)، ما به توانایی خود در ارتقای کیفیت زندگی ساکنان خود اطمینان داریم و در عین حال اطمینان داریم. دوام طولانی مدت این خواص ارزشمند.

این تراکنش پرتفولیوی هایلاینر نشان دهنده سرمایه گذاری اولیه در یک استراتژی گسترده تر برای صندوق مسکن پایدار اسلند است که هدف آن اختصاص 250 میلیون دلار اولیه برای خریدهای Core Plus بخش 8، حفظ اعتبار مالیاتی مسکن با درآمد پایین (LIHTC) و درآمد مختلط است. معاملات، با یک دستور ملی و تاکید اولیه در شهر نیویورک.

رانندگان مسکن ارزان قیمت

افزایش تقاضا برای مسکن مقرون به صرفه نشان می دهد که چگونه منابع سرمایه مبتنی بر ماموریت به طور فزاینده ای به این بخش کشیده می شوند، زیرا به دلیل پایه ها و مشوق های زیربنایی قوی آن که عبارتند از:

  • جلب رضایت سرمایه گذاران از ادغام موفقیت مالی با مسئولیت اجتماعی.
  • مشوق های مالیاتی دارایی و در برخی موارد یارانه.
  • فرصت های ارزش افزوده در راه افزایش اجاره بها، به ویژه در مورد مستاجران دارای کوپن که اجاره بهای آنها با اجاره بازار منصفانه وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (HUD). برنامه ریزی برای هر اندازه واحد
  • توانایی استفاده از وام دهندگان آژانس (Fannie Mae، Freddie Mac و HUD) و برنامه های شهری ارائه شده توسط HPD، HDC یک مزیت متمایز با توجه به بررسی دقیق بانک های منطقه ای از زمان بسته شدن Signature Bank در اوایل سال جاری است. در نتیجه، تامین مالی برای برخی معاملات چند خانواده، به ویژه برای دارایی‌های تثبیت شده اجاره‌ای، چالش‌برانگیز شده است.

شریک من ویکتور سوزیو جذابیت مسکن مقرون به صرفه را اینگونه خلاصه کرد: «مسکن مقرون به صرفه نه تنها به جذب سرمایه برای اهداف CRA (قانون سرمایه‌گذاری مجدد جامعه) ادامه می‌دهد، سرمایه‌ای که برای مسکن مقرون به صرفه تعیین شده است، اما هنوز هم ابزارهایی برای کار برای افزودن وجود دارد. ارزش و در عین حال دستیابی به اهداف سازمان های مربوطه که این اموال را حاکم و محدود می کنند.»

در مقابل، ساختمان‌های تثبیت‌شده اجاره‌ای، که تنها ۱۰ درصد از فروش چند خانواری سه‌ماهه دوم را به خود اختصاص داده‌اند، کمترین معیارهای قیمت‌گذاری را در تقریباً دو دهه اخیر دیده‌اند، زیرا قانون ثبات مسکن و حفاظت از مستاجر (HSTPA) در سال ۲۰۱۹ توانایی افزایش مناسب اجاره‌ها را حذف کرده است. برای پوشش هزینه های فزاینده و نوسازی واحدهای خالی

چه انتظاراتی

قوانین اخیر، همراه با تعهد شهر محور به حفظ قیمت مقرون به صرفه، فرصت های سرمایه گذاری قابل توجهی در مسکن ارزان قیمت ایجاد کرده است که منجر به بازدهی ثابت برای سرمایه گذاران و بهبود شرایط زندگی برای مستاجران مسکن کم درآمد خواهد شد. ما انتظار داریم که این روند همچنان ادامه داشته باشد زیرا تقاضای سرمایه گذاران برای این زیربخش چند خانواری قوی است.

تمبر زمان:

بیشتر از فوربس RE